お金のない人は不動産投資ができない？
「自己資金がなくても不動産投資ができるんですか」
という質問をよくいただきます。
実際私は、不動産投資を始めて丸７年、
本格的に取り組むようになって丸５年が経ちますが、
現時点において、まだ自己資金を１円も使っていません。
なぜなら、私が取り組む不動産投資というものは
金融機関から「借りたお金で」マンションを買い
「家賃収入で返済」をしながら、
その差額で利益を得るビジネスだからです。
言ってみれば、銀行がお金を貸してくれさえすれば
誰でもできるのが不動産投資なのです。
では、銀行はどういう人にお金を貸すのでしょうか。
それは、きちんと返してくれると
信用できる人です。
どんな人が信用されるのか、それは
会社に勤めていて、定収入がある人
つまり、もしも賃貸経営がうまくいかなくなった時、
自分のサラリーから拠出して
返済に充てられるだけの余力がある人
ということになります。
しかし実際は、
家賃収入では返済ができず、
その他の必要経費も払うことができない
というのは、
よほど物件の見立てが悪いか
全く経営努力をしない場合に限ります。
きちんと物件を選んで
取得後も真面目に努力すれば、
自分のお金を出して返済に充てなければならない
などということはほとんど起こりません。
私の場合、少なくとも毎月
家賃収入の２割以上の現金が残るので、
あとは常に満室を維持できるように
管理会社さんと綿密なコンタクトを心がけているだけです。
あとは、突発的な修繕費がかかるような事故があっても
慌てないように
現金を確保しておいたり
保険をかけてリスクに備える
などの対策をするだけですね。
というわけで、
不動産投資は本当に誰でも簡単にできるビジネスなのですが、
強いて言えば、物件を手に入れる際、
その後の命運を分ける局面が２つあります。
１つ目は、物件を探すとき。
世の中には昔から物件を持っている人がいて、
その人が物件を売って現金に変えたい
と思う時が必ずきます。
その時に、いくらで買うか、
どんな修繕が必要で、
満室を維持するにはどんな労力がいるか
を素早く見極めることが大事です。
２つ目は、融資を引くとき。
前述の通り、金融機関に信用されないと
お金を貸してもらえません。
そこで一般論を言えば、
・上場企業に勤務している
・年収1,000万円以上
・自己資金3,000万円以上
の人が有利です。
でもこれは、あくまでも一般論。
事実ではあるけれど、真実ではありません。
私のコンサル生さんは
年収360万円で、
年間240万円のキャッシュフローを得られる物件を
オーバーローンで購入しました。
いきなり年収が1.5倍になったわけですね。
このように、不動産投資で成果を出すと、
時には人生がガラリと変わるほどの
大きな可能性を手に入れることがあります。
では、どんな人が可能性を手に入れられるのか。
それは、「諦めない人」です。
もう少し踏み込んで言うと、
「望む結果をイメージし続けられる人」です。
一般的に〜〜と言われているから、
あの人に〜〜と言われたから
ということをいちいち気にしている人は
まず、人生を変えるほどの可能性など
手に入れられないのです。
「不動産投資をしたいけどお金がない」
と考えるか
「お金がないけど不動産投資をしたい」
と考えるか
の違いです。
自分の状況をどこにフォーカスするかによって
意識も行動も、そして結果も
変わってくるのです。
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不動産投資で資産を増やすには何が必要か
とりあえず不動産投資を始めてみたけれど
思うように利益が上がらず、
本当にこれで良いんだろうか
と思い悩んでいる人をよく見かけます。
私のセミナーでは、
本来は「初心者のための不動産投資」と題して
これから不動産投資を始めてみたい
と思っている人を対象に
不動産投資の基礎知識と
物件の探し方
不動産会社との関わり方
金融機関の選び方
などなどを
とても平易な言葉と
パワーポイントを使って
わかりやすく解説しているわけですが、
既に１、２棟の物件を持っている投資家さん
が多数来場されます。
大概の基礎知識は本を読めばすぐに理解できるし、
一度でも物件を買われていれば
物件選びから融資承認までの流れも
ご自身で体験されているはずなのですが、
「初心から学び直そう」
という真摯な心がけの人が多いのか、
半数くらいは既に物件を所有されている方がお見えになります。
そこで私はいつも
「ノウハウは、本を読めばわかります。」
「一つのノウハウが他で通用することはほとんどありません。」
「だからノウハウよりも、マインドの方が大切なのです」
と申し上げているのですが、
やはり情報を得る側・学びたい側の立場になると、
何度も繰り返し聞くような抽象的な「心がけ」論ではなく、
具体的な行動シナリオの方を
求める向きが多いようです。
そこで私は
（誰が何と言おうとマインドが最重要であることは間違いなのですが）
少し自分の体験談から、今までにお話していなかったことも
言及しようと思います。
不動産投資で成功するには
・素直に聞くこと
・すぐに行動すること
・諦めないこと
が基本ポイントでありますが、
そこにもう一つ
・数値で把握すること
を強調することにします。
物件購入前に数値でシミュレーションしても
今ひとつ良いかどうかわからない
という場合もあります。
そんな時、自分の所有している物件のデータを
正確に把握することで、
明確な基準が決まります。
また、賃貸経営において、
数値で管理しない「どんぶり勘定」を続けていると
よほど属性が高い人か
既に十分な資産を構築できている人をのぞいて
次の物件の購入はずっと遠のいたままです。
２棟目・３棟目が買えないままになるのです。
それなのに
１棟買って安心してしまい、
もしくは疲れてしまい、
買い増すことができなくなっている投資家が
あまりにもたくさんいるのです。
その課題に悩んでいるにも関わらず、
今、自分の物件からどれだけのキャッシュフローが
上がっているのか、正確にはわからない
という人が多いです。
そこから抜け出すためには
是非とも 自分の物件の月間収支・年間収支を
きちんと把握することをお勧めします。
不動産投資は事業なのですから、
きちんと経営方針を立てて
予算を管理し、実績をチェックする。
こういった基本を、きちんと押さえるべきです。
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年賀状と不動産投資
新年あけましておめでとうございます。
２７年間勤めた会社を退職して
はじめてのお正月を迎えました。
私は写真関係の会社に勤めていたこともあり
毎年の年賀状は写真付きのポスタカードにして
できるだけたくさんの人に送り届けることに
一つのこだわりを持っていました。
昨年いただいた方はもちろん
この一年にお世話になった方へ
老若男女問わず
一人一人の顔を思い浮かべながら
丁寧にハガキを出しました。
私の、年賀状へのこだわりの一つは
必ず自筆で一言コメントを書くこと。
写真付きのポストカードで
宛名ソフトを使って仕上げると
それなりに美しく仕上がります。
写真も比較的見栄えが良く
家族もみんな笑顔で写っており
何人かの方々からは
「素敵な写真をいつも楽しみにしています」
なんて言っていただくことがあります。
それはそれで嬉しいことではありますが、
そのハガキに手書きの文字が一切ないと
なんとなく気持ちが伝わらないんじゃないか
そんな気がしてなりません。
逆に、素晴らしい写真やデザインと
毛筆仕様の美しい宛名で印刷された年賀状を
たくさん受け取りますが、
それは果たして自分に向けて書かれたものなのか
ピンと来ないことを実感するからです。
「今年もよろしく」でも
「またお会いしたいです」でも構わないので
何か一言、手書きの文字を添えられると
不思議と「自分へのメッセージ」として
相手の顔が自然と浮かんできます。
こんな風に感じるのは自分だけなのでしょうか。
でも、自分が感じることは相手も同じように感じる可能性が高い
と思い、自分の年賀状も
できるだけ相手の顔を思い浮かべながら
全てのハガキに一言メッセージを加えるようにしてきました。
とても些細なことですが、
「自分の思いを相手に伝える」
ことが大切で、
どうすれば伝わるか
ということを
いつも考えていたいと思います。
ビジネスシーンでは
相手が望むことは何か
という観点で物事を考えますが、
年賀状については
こちらの気持ちが伝わるように書く
という意識の方が重要になります。
別に手書きの一文を加えることが
相手にとって喜ばしいのか望んでいるのか
把握するすべもありませんが、
「私はあなたのことを考えていますよ」
ということが少しでも伝われば嬉しいと思っています。
何でも便利にできるようになり
全てが印刷されたハガキは
もはや形骸化しているようさえ感じます。
いっそのこと、同じように便利なアイテムとして
インターネットを使った配信・交信の方が、
最近では動画さえも加えることができ、
非常にクオリティも高いことは
いうまでもありません。
しかし、年賀状に限っては、
ハガキから伝わる温かみのようなものもあって
何より「自分のために」送られているという
満足感があります。
不動産投資はもちろん、様々なビジネスシーンにおいても
自分の気持ちをより素直に伝えるには
「見かけ上の美しさ」よりも
手触り感のあるメッセージを添えられるよう
「ひと手間かける」
これを心がけていきたいです。
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高級腕時計と不動産投資
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高級腕時計と不動産投資
不動産関係者の中には、高級な腕時計を持っている人がたくさんいます。
私はそういうものにあまり興味がありませんでしたが、
ちょっとしたきっかけで機械式時計の魅力にはまり
何百万円もする腕時計の価値について
いろんな本や雑誌を読み、お店の人や実際のオーナーに聞いて
学んでみました。
すると、「高級な腕時計を買う」という行動におけるコンセプトは
収益物件を購入するときとかなり似ているな、
と思ったので、シェアしてみたいと思います。
ここに紹介する内容は、
ある著名な時計評論家の言葉を引用していますが、
以下の文中で「腕時計」を「収益物件」に読み替えてみると
なかなか面白い共通点があることに気がつきます。
まず、
腕時計を買うときのコツとしては
身の丈に合ったものを選んではいけないそうです。
ちょっと無理して、いいものを買ったほうがいい。
手が出ないからといって安いものを買うと
すぐに飽きてしまうのです。
飽きるというのは
自分が成長したということでもあります。
せっかくなら、自分が成長してもなお
愛着の持てる腕時計を選ぶべき。
それから、自分の目で見て
「ときめいたかどうか」
も大事です。
機能や値段も重要だが
一番大事なのは直感。
かのゲーテも
「直感は誤らない、誤るのは判断の方である」
と言っています。
しかし、直感を補強するために
スペックで理論武装することは大切なこと。
「直感でいいと思った理由は、こういうスペックがあるから」
と自分の「好き」とは何か、を見つめてみるのも面白い。
特にときめく時計がないなら
信頼できる人が奨めてくれるというのも目安です。
周りに奨めてくれるような人がいない、
あるいはもっと広い視野で、
自分をよりよく見せてくれる時計を見つけたいという場合は
時計屋さんに聞くといいですね。
なるほど。
1. 自分は属性が低いから、自己資金がないから
といって、
購入物件の条件を小さく狭めてしまうのではなく
自分が欲しいものをしっかり見据えて選ぶことが大切。
2. 直感も重要で、それを裏付ける数字的根拠も
ある程度しっかりしておくべき。
3. 自信がない場合は、理解ある不動産会社に紹介してもらうことが近道。
という収益物件を選ぶ際の３ポイントが、
ぴったりはまります。
また、もっと広い観点として、
腕時計好きには、人生を楽しんでいる人が多いそうです。
スマホを見れば容易に時間がわかる現代において
機械式腕時計の魅力を享受できる人は、
それなりの価値を認め、
品質や技術のバックボーンとなるストーリーさえも
しっかり認識できる人です。
自分の人生に対して否定的だったり
自己評価が低かったりするのに
時計にはこだわっている、という人はいません。
逆に言うと、高級時計を身につける人は、
自己評価が高く
自分の人生を肯定できる人が多い
ということです。
ビジネスを成功させ、高級時計を身につけることで
人生がさらにステップアップする
一つのきっかけになるかもしれませんね。
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不動産投資は絶対にうまくいくのか？
不動産投資を始めて比較的短期間で物件を買える人と
ずっと買えない人がいます。
その違いは何か。
簡単にいうと、
本気で買えると思っているかどうか
に尽きます。
不動産投資の勉強を始めてしばらくすると
いろんなリスクが浮き彫りになってきたり
他人に比べて属性（勤務先・年収・自己資金）が足りない
とか
不利な条件がいくつも見つかってきて、
精神的にブロックがかかるようになります。
不動産投資は「投資」であり、「事業」ですので
数学の計算式のように
これとこれを足せば、必ずこうなる
という答えが約束されたものではありません。
予測できないことや
予測できることも含め
思い通りにいかないことが確実に起こります。
例えば
物件を探しても、なかなか理想のものが見つからない
不動産会社を訪問しても、反応の良い返事が返ってこない
金融機関に融資を申し込んでも、審査に通らない
そしてようやく物件を取得できても
空室が埋まらない
予想以上に修繕費がかかる
などなど。
でもね。
そんなことはビジネスとして当然のことなのです。
あっという間に物件が見つかり
不動産会社が何でもお世話をしてくれて
すぐに銀行が大金を貸してくれて
部屋は常に満室で
全く修繕費がかからない
そんな人はいません。
どんなに大成功している不動産投資家だって
全て思い通りになっている人生など
あり得ないのです。
逆に、ギャンブルのように
最初から何の労力もかけずに、あっという間に大金持ちになる
ということもほとんどありません。
そういう勘違いをしている人は論外です。
でもなぜか、多くの人は、
数学の計算式のように
約束されたものを求めます。
おそらく、会社の仕事のほとんどは
自分でリスクを背負うことなく
決められた方向性に従って
万が一失敗しても自分一人で責任を負うことのない
一見安全な枠の中にあるからなのだと思います。
安全と引き換えに、限られた期間、低くても安定した収入が約束されている。
それが良いのか悪いのかは
個人の価値観によりますね。
でも一歩、外の世界に踏み出してみると
それほど大きな安心はないけれど、
やればやっただけ結果が得られる仕事が
実はたくさんあるのです。
もちろん、不動産投資はその中の一つ、
しかもかなり安全な部類に入ります。
さらに、サラリーマン時代に培った仕事の進め方を
そのまま当てはめれば、
全く難しいことはありません。
私の経験による事実、もしくは体感上も
「リスクはあるけれど、ほとんど回避することができる。」
ということを実証しているので
そのように話すしかありません。
頭の良い人たちはついつい
いろんなリスクを想像してしまいます。
不動産は危ない、怪しい、騙される
といったイメージが今でも蔓延しています。
そのイメージから脱却し、
なぜお金持ちには不動産投資家が多いのだろう
なぜサラリーマンでも不動産投資ができるのだろう
と素直な疑問を持つことができた人
そして、自分にも必ずできると信じきれる人だけが
成功を手に入れられるのです。
私は今でも、不動産投資は本当に簡単で、
ある程度の基礎さえ学べば誰でもできる
と本気で思っています。
そのことを伝えたくて 私は
ブログを発信したり、セミナーを開催しています。
そして一人でも多くの人が
現状を変え、人生を明るく生きる
きっかけをつかめるよう、
私なりの創意工夫を続けていきます。
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TOKYO MX 『テリー伊藤のマル金ライダー８』に出演！
動画はこちらから。
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9/25に総集編が放映されました。
7分37秒〜11分12秒まで桜木大洋が映っています。
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同級生と不動産投資
先日、高校の同級生と再会しました。
高校卒業以来ですから、実に３３年ぶりです。
なぜ再会できたかというと
Facebookで同級生が私の名前を見つけ
友達申請して繋がり
彼の誕生日に私からバースデーメッセージを送ったことがきっかけでした。
東京駅の八重洲中央口で待ち合わせ、
再会した瞬間に、
高校当時へと時間が逆戻りした感じです。
私の年代になると、同級生はときどき信じられないほど
おじさんになっていて、
変わり果てた姿に誰だったかわからなくなることもあるのですが、
彼も私も、幸運にも高校時代の面影そのままで
すぐに相手を認識することができました。
すると、居酒屋で席に着くなり、
高校時代の思い出話に花が咲きます。
ここで困ったのは、
お互いにかつて仲の良かった同級生の話をしたいのですが、
かなりの確率で、名前が思い出せない。
顔ははっきり思い浮かぶのに、
どうしても名前が出てこないのです。
そこで私は、その場でパソコンを取り出し、
思いつくままの名前を頼りにFacebookで検索し、
見つかったらすぐにメッセージを送りました。
すると、何名かから即反応があり
あっという間に１ヶ月後の同窓会開催が決まりました。
Facebookって、本当に 便利ですね。
そんなもの、俺はわからん！
という苦手意識で敬遠している人も
私の年代には少しばかり見受けられますが、
とてももったいないことだと思います。
今回のように旧友との再会を果たす
素晴らしい機会を与えてくれたりするからです。
ところで、高校の同級生ということは、
その後の進路としても似通った状況の人が多いです。
それなりの規模の会社に就職し、
２０年以上の間、サラリーマンとして勤め、
家庭を持って子供も成長しています。
さらに収入が頭打ちになり
この先の退職金や年金が気になり始め
定年後の生活に漠然と不安を抱き始める頃ですね。
そんな、かつての私と似たような境遇の友人は
私のFacebook投稿にある
毎月どこかの海外に出かけたり、
家族で楽しく旅行したりしている姿を見て
一体何をすればそんなことができるのか
という疑問を寄せてくれます。
そして、そんな疑問を抱く人に限って
いろいろな副業にチャレンジしてみたりしています。
でも、不動産投資だけは敷居が高いらしい。
なぜ敷居が高いのかと尋ねると
莫大な借金を抱える
自己資金がなければできない
という思い込みが大半を占めているようでした。
不動産投資は事業であり
融資を受けて営むのは当たり前。
それどころか他の事業よりも
よほど安定していて、いざとなれば物件が担保になっている
素晴らしいビジネスモデルです。
そして、ある程度の属性と不動産会社の協力があれば
誰でも、私のように自分のお金を１円も使わずに
サラリーマンリタイヤを果たすレベルまで到達できるのです。
こんな風にシンプルに説明しても、
やはり周りにリアルな不動産投資家がいたり
自分で少しでも体験してみないことには
どうやらピンと来ないようです。
私としても、むやみに不動産投資を勧めようとは思いませんが、
同じような境遇で、残りの人生設計に不安がある
という人には
どうしても不動産投資のメリットを伝えずにはいられません。
「知っているか知らないかだけで大きく変わる」
そんなことが世の中には多いけれど、
不動産投資も明らかにその一つです。
しかしここから先は、顔の見えないところで文章を書き連ねるよりも、
セミナーやコンサルを通じて直接話す方が
よほど説得力があることも実感していますので
これからもそういう機会を増やしていきます。
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お知らせ：桜木大洋の不動産投資セミナー
11月・12月は祝日に開催！
会社帰りではなく、休日に
たっぷりと吸収してください。
11月23日（水/祝）14:00〜17:00 （東京・神田）
12月23日（金/祝）14:00〜17:00 （東京・神田）
詳しくはこちら。
http://sakuragi-juku.com/seminar/
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速報！「博士の賃貸経営フェア」での講演が決まりました。
日 時：11月27日（日）10:45〜18:00
（講演は12:10〜12:50 *当初より時間変更）
会 場：ベルサール新宿セントラルパーク
参加費：無料
申し込みはこちら。
http://www.chintaikeiei.com/fair2016/
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TOKYO MX 『テリー伊藤のマル金ライダー８』に出演！
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不動産投資の「不安」と「疑問」
不動産投資を始めようとすると
いろいろなことが不安に思えてくる
と言う人がいます。
たしかに、
空室が増えたらどうしよう
事故が起きたらどうしよう
修繕費がかかったらどうしよう
借金が返せなくなたらどうしよう
などと不安を挙げたらキリがありません。
そもそも不動産投資は「事業」ですから
リスク全くないなんていうことは
あり得ないのです。
もう少し「事業」にこだわる言い方をすれば
マンションの１部屋を買う（区分所有）にしても
木造アパートを１棟買うにしても
自宅を購入することとはわけが違うのです。
賃料に相当する（売上）があり
募集をしたり入居を斡旋する（広告費）があり
物件を維持管理する（経費）があり
ローンや税金を支払った後の手残り、
もしくは売却した際の（利益）があるのです。
そしてその（利益）を追求するために
私たちは「賃貸業」を営んでいます。
ですから、利益を生み出すための事業活動に対して
「不安」に思い、何も行動しないのは
事業を運営するとは言えません。
では、すでに不動産賃貸業をスタートしている人は
どう考えているのか、どう考えるべきなのか
についてお伝えします。
それは、ほんの少しだけ見方を変えれば良いだけです。
「空室が増えたらどうしよう」ではなく
「空室を埋めるにはどうすれば良いか」
「事故が起きたらどうしよう」ではなく
「事故が起きた時に最小限の出費に抑えるにはどうすべきか」
「修繕費がかかったらどうしよう」ではなく
「修繕費を計画的に使うにはどう準備すべきか」
「借金が返せなくなったらどうしよう」ではなく
「収入ー返済をマイナスにしないためには何をすべきか」
という風に考えるだけです。
つまり、「不安」ではなく「疑問」ですね。
不動産を「投資」ではなく「事業」と正しく捉えるとき
お金を借りて、商売を営んで、利益を生み出す
のですから、
そこに立ちはだかる壁は「心配事」から「課題」に変わります。
心配事を課題として捉えられるならば
思い浮かぶ様々な「わからないこと」は
「不安」ではなく「疑問・問いかけ」になります。
疑問に思い、問いかけを続ければ、
必ずそこには答えがあり
備えることができます。
ですので、初心者であっても、不慣れであっても
不安に思う必要はなく
どんどん「疑問」に思うことで、
その都度調べ、対策を理解していけば
実はそれが、結果としてリスクヘッジにつながるのです。
疑問を恐れず、課題を明確にすることで
不動産事業はうまく乗り切ることができます。
他のビジネスでも、
事業を営むことにおいてはほぼ同様のマインドが当てはまりますが、
不動産賃貸業は、他事業に比べたらかなり疑問の数が少ないな、
と私は実感しています。
疑問がなくなったら、次は問題意識を持つこと。
そうなってくると、
もはや「不安」の入り込む余地さえなくなってきて
事業が楽しくなりますよ。
至極あたりまえのことなのです。
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11月・12月は祝日に開催！
会社帰りではなく、休日に
たっぷりと吸収してください。
11月23日（水/祝）14:00〜17:00 （東京・神田）
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日 時：11月27日（日）10:45〜18:00
（講演は13:00〜13:40）
会 場：ベルサール新宿セントラルパーク
参加費：無料
申し込みはこちら。
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さらに！「東京でのコラボセミナー」でも登壇します！
10月30日（日）東京セミナー
http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/15702#pagetop
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TOKYO MX 『テリー伊藤のマル金ライダー８』に出演！
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9/25に総集編が放映されました。
7分37秒〜11分12秒まで桜木大洋が映っています。
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信頼できる不動産会社を見きわめる３つのポイント
サラリーマンの不動産投資家にとって、
信頼できる不動産会社と出会うことが
投資活動の成否を左右すると言っても過言ではありません。
物件を買えていない人のほとんどは
良い不動産販売会社に出会えていない
ことが原因だったりします。
では、信頼できる不動産会社を見極めるために
どんな点に着目すべきか、お伝えします。
-
融資に強いパイプを持っている会社
どんなに物件が魅力的に見えても、融資が通らなければ買うことができません。
そして銀行融資は、タイミングや話の持って行き方で、随分と状況が変わります。
複数の金融機関とコンタクトがあり、
銀行の担当セールスとタッグを組んで融資に取り組めるところが強いです。
特に２棟目・３棟目にチャレンジする場合
既存の物件を銀行にどう申告するか、
これから買おうとする物件の融資に何が求められるか
を把握しておくことが非常に重要になります。
ですので、自ら飛び込みで銀行を訪問・開拓するよりも
はるかに効率が良いのです。
-
修繕費を把握できる会社
中古物件を購入する場合、ありがちなのが
買ってすぐに高額な修繕費がかかってしまうことです。
ボロボロの物件に限って利回りも高くなるため
魅力的に映るかもしれません。
しかし、
購入した後で修繕費に何百万円もの費用をかけなければならなくなると
せっかく物件価格が安くても、意味がありません。
新築でない限り、いつ頃、どのくらいの修繕が必要なのか
費用はどのくらいかかるのか、
きちんと査定できる業者を選ぶべきです。
-
賃貸管理に詳しい会社
収支をシミュレーションする際、
そのエリアの「適正家賃」を把握していなければなりません。
空室を埋めるためにどうすればよいか
という課題についてもきちんとした施策を持っているところが望ましいです。
物件を売ったらそれでおしまい、というところだと
今流行りの「満室保証」を一年分つけて終わり、
ということになりかねません。
家賃保証に安心せず、しっかり管理会社と向き合っているところがいいですね。
最近は自社で販売した物件を自社で管理するケースが増えているので
そういうところは最後まで責任を持って関わってくれるため
その点では安心です。
一般的に言われる「良い不動産会社」とは、
「物件情報をたくさん持っているところ」の方が
買う側の立場としては選択肢が増え、
心強い気がします。
でも結局は、情報だけたくさんあっても
魅力のない物件ばかりでは意味がないし、
たとえ数少なくても質の良い物件を紹介してくれるのであれば
良い結果に繋がりやすいのです。
このような優良な不動産会社と出会うためには
地道にポータルサイトの資料請求をすることにより
きっかけを掴むか、
もしくはいろいろなセミナーに出席して
面談・コンタクトをしていくことが早道です。
このように、物件を探すことと並行して
信頼できる販売会社と知り合えるよう
意識を高く持って取り組むことが大切ですね。
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不動産投資ができないサラリーマンとは？
私の周りには、若くして独立起業し、
不動産投資や他のビジネスで成功し、
好きなことをやって自由に生きている人が
何人もいらっしゃいます。
でもよくよく聞いてみると、
そういう人に限って
学歴が乏しくて悔しい思いをしていたり
早いうちから会社で痛い目に遭ったりと
辛い経験をお持ちの方が多いです。
大きな成功を手に入れるには
うまくいかない時にも諦めずに続けることが必要ですが
そういう時のモチベーションは
「絶対に今の状況を抜け出してやる」
というような強い気持ちから湧き出てくるのかもしれません。
サラリーマンの多くは、
現状に不満があったり
何かに我慢して毎日を過ごす人が多いのですが、
そこから抜け出そうと考える人は少ないです。
特に、実家が自営業でもなく
親が資産家や起業家でないと
自分の力で事業を営む
という現実に触れることがあまりないため、
会社の枠を出て、一歩踏み出すことを
真剣に考えられないし、
そんな気持ちの余裕も時間もない人がほとんどです。
会社の中で自分の周りを見渡しても
職場には同じ境遇・同じ考えの人しかいないので、
独立起業なんて、
よほど恵まれた環境にいないと
できるわけがない
と思いがちです。
さらに悪いことには
成功している人に対して
批評・批判を浴びせたり、陰口を言ったりするケースもあります。
でも今の時代、
ネットを通じて
ありとあらゆる情報交換が可能なので
サラリーマンの副業なんて、
ホントに、誰でも、いつでもできるものです。
課題は、どの規模でやるか、ですね。
片手間にやって、月に数千円、数万円程度
であれば、リスクもないし
得られるものも、変えられる状況も
小さいものにとどまります。
その道で、
小遣い程度ではなく、年収にインパクトを与えるほどの
結果を出そうと思ったら、
それなりの覚悟と努力が必要になります。
そして、それを維持するためのマインド
つまり「現状を変えたい」
という強い意志が最も重要なのです。
サラリーマンの多くは変化を嫌い、
新しいことを面倒くさがり、
忙しさを理由に、自己改革を避けていきます。
そして不動産投資については
「なんだか危ない話」
ぐらいのイメージを持って
積極的に関わろう、学ぼうとする人は
かなり稀です。
ちょっと勉強すれば
不動産投資の知識なんて
すぐに吸収できるし
リスクもしっかり把握して
そのほとんどが事前に回避できることが
わかります。
サラリーマンの複雑な業務に比べれば
不動産投資のスキームなんて、はるかにシンプルです。
若くして成功している人がたくさんいることからも
今のビジネスの成功は
経験に基づくものではなく
迅速な判断と行動によって成し遂げられる
ということが証明されています。
知っているのと知らないのとでは大違い。
気づいて、学んで、行動に移せる人だけが
成功をつかめます。
あとは、「成功するまでやり続ける」ためのモチベーションを
どう維持していくかだけです。
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エリートほど不動産投資ができない理由とは？
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エリートほど不動産投資ができない理由とは？
不動産投資活動の中で最も重要はタスクは
「融資を引く」ことです。
十分な融資を受けることができれば
誰でも簡単に安定収入を得られるようになります。
もちろん良い物件を探し当てることも重要ですが、
いくら物件が素晴らしくても
希望の融資が通らなければ購入することができないし
多少物件に問題があっても
条件に見合う価格で購入できれば
その後の経営改善で大きな価値を付加し、
優良物件に生まれ変わらせることも
不可能ではありません。
そこで、融資を引くときに一番問題になるのが
融資を受ける人の「属性」です。
属性とは、
年収
勤務先
自己資金
の３つ。
このうち、特に年収と勤務先はかなり
融資審査に影響します。
年収も高く、上場企業に勤務している人は
比較的融資が通りやすいです。
しかしながら、給与所得者の中で
年収１千万円を超える人口の割合は
わずか４.1％。
事実、不動産投資にチャレンジしている人の多くは
年収が少ない中でもなんとか頑張っています。
こうしてみると
数少ない高属性の人が融資を受ければ
いとも簡単に物件が買えてしまうことを
常々実感していますが、
逆に、年収の高い人＝エリートは
あまり不動産投資に興味を示さない人が多いと感じます。
なぜなら
高属性の人には、勉強好きでプライドの高い人が多く、
普段の生活にもそれなりに満足しているようなので
現状を変えたい、という気持ちになり難いのです。
「不動産投資」と聞いただけで
危ない、リスクが大きい、高額の借金を背負うのは嫌だ
となります。
中には興味を持って、ちょっとやってみようかな
と思って勉強を始めても、
結果を出すためには地道な努力だったり、
謙虚に気遣いをしながら、
愚直に単調な作業を繰り返すことになるので、
一度や二度うまくいかないと
すぐに諦めてしまいます。
始末の悪いケースでは
自分がうまくいかないことを他人や環境のせいにし、
成功している人に対して
批評・批判をするだけになります。
現状を変えることに対して後ろ向きだからですね。
これは本当にもったいないことですが、
皮肉なことに、
だからこそ属性の低い人にもチャンスが巡ってきます。
金融機関はお金を貸すことが仕事ですから、
属性の高い人が
物件を買いたい、融資を受けたい
と思わないのなら
たとえ年収が低くても、勤務先が小さな会社であっても
対象物件の資産価値や収益性などを担保にし
別の項目の審査ウェイトを高めて
融資を充てようとしてきます。
本当は、融資にとって属性は非常に重要な要素なのですが
それに気づいていない人が多い今、
属性が高くない人にも十分な可能性があるということです。
そう考えると
融資を引くには何が足りないか
を常に考え、
金融機関によって異なる条件を
絶え間なく探し続けることがポイントになります。
不動産投資の魅力・威力を理解できている人は
その時点で既に
６０歳で定年を迎えるだけの
エリートよりも一歩進んでいると言えます。
あとは行動するだけ。
自分の環境や境遇に不満を募らせて諦める前に
これ以上やりようがない
と思えるほど、物件を探し、融資を申し込んでみた方が
人生を好転させることに近づくのです。
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不動産投資家の悩みとは？
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株式投資と不動産投資
起業家の方は、比較的マインドができている人が多いので
不動産投資に対して肯定的に
チャレンジしたいと思う人も出てきます。
しかし残念ながら
金融機関は個人事業主には比較的シビア。
逆に、銀行がすぐにお金を貸してくれるサラリーマンは
不動産投資について懐疑的な人が多いです。
本当に、もったいない話です。
年収を数百万円増やすチャンスがありながら、
リスクが大きいと思い込んで
踏み切れない
でもなぜか、
不動産はやらないけど株はやる
という人がいます。
株の専門家に言わせれば、
しっかりと勉強して
相場の流れを見極める力と時間があれば
短期間に大きな利益を上げることも可能なのでしょう。
でも、たとえ一度や二度、何百万円を儲けたとしても
次の時、次の月には同じように収入を得られるとは限りません。
月収ン百万円を稼いだとしても
次の月はゼロ、もしくはマイナスになることさえあります。
一方、不動産は株のように
先の予測ができないということもなく、
価格の上がり下がりが激しいものでもないので
安定した収益を得られます。
月収１０万円になれば、年収１２０万円、
月収５０万円なら年収６００万円
という風に、
収益源が「家賃収入」に支えられているため
月収×１２ヶ月が、そのまま年収になります。
もちろん退去や修繕があれば
その分の収入は変動しますが、
日頃から経営努力を続けていくことで
大きな減収は避けられます。
そしてその努力とは
時給や日給に縛られることなく、
必要なタイミングに応じて
メリハリつけて行動することができるものです。
これが不動産投資の大きな特徴であり、
強みなのです。
もう一つ、不動産投資は
融資によって大規模にて展開できる、
類まれな投資方法です。
お金を借りて株を買うことはできないけれど、
不動産ならば、自己資金の１０倍、２０倍、
もしくは自己資金０円であっても
融資を引き出すことができるのです。
少ない時間・メリハリのある活動で
安定した収入が得られること
融資を引いて事業展開ができること
この２つが、揺るぎない不動産投資の醍醐味です。
そしてこれを利用するために
磐石な信頼を確保できる
とても有利な属性が
サラリーマン。
サラリーマンこそ
不動産投資にぴったりの職業なのです。
このことに気づいてもらいたいと思い
私は日々、ブログや書籍で情報を発信しています。
そして重要なのは、
気づいた後、行動に移せるかどうか。
実はこれにおいては株も、
すべてのビジネスも同様ですが、
これだ、という情報・機会を手に入れた後、
いかに迅速に行動できるか
が結果に直結し、成否を分けるのです。
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不動産投資を尻込みする人へ
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不動産投資を尻込みする人へ
起業家の人と話をする機会が多くなると
私の現在の仕事にも興味を持っていただき、
純粋に不動産投資について質問されることが増えてきます。
「不動産って、リスクがあるんじゃないですか？」
このリアクションには二通りを用意しています。
- いやいや、他の事業に比べるとはるかにリスクは少ないですよ。
リスクはあるけど、ほとんど回避できる策がありますよ。
もしくは
- そうですね。リスクありますね。借金の額も多いし、
空室が出たり事故があったら自分のお金で返済しなければならないですね。
のいずれかです。
人は不思議なもので、
質問する人は最初から「期待する答え」というものを持っているようで
ほとんどの人は2.の、リスクが高いことを肯定され、
「やめておいた方が賢明」
と回答すると安心します。
一方、自分の思惑と違う、
不動産投資がうまくいくシナリオを話そうとすると、
そんなはずはない
それはあなただからできたこと
たまたま運が良かっただけじゃないか
という反論が始まります。
確かに私には総額で１２億円の負債があります。
一般の感覚では借金まみれ
なのかもしれません。
事実、初めて物件を購入した時は
自宅よりも高い金額の借金を背負って
本当に大丈夫だろうか
と考えたこともありますので、
不安になる気持ちはわかります。
だからこそ、
ワンルームマンションなら
金額も小さいしリスクも少ないだろう
と思って、実は最もリスクが大きいものに
手を出して後悔する人が多いのです。
しかし、不動産投資は自分が住む住宅を買うのとは
全く違います。
扱っているものはたまたま住宅ですが、
不動産賃貸業は「事業」なので
借金の額が事業規模に反映します。
つまり、負債の額が大きいということは
それだけ売上・利益が大きいということに
直結します。
そうならないのは
物件選び・融資判断が間違っていて、
経営努力を怠っている時だけです。
実際、不動産投資を始めてうまくいくと
１億や２億の物件を所有している人は
いつか１０億を超えたい
と普通に目指すようになります。
それだけ、やってみると簡単であり、
このまま規模を拡大すれば
手取りが増える、
ということに気づくのは容易です。
でも、誰でもが１０億を超えられないのは
物件の買い進め方が影響するからです。
その辺が、不動産投資の肝ですね。
リスクにおびえる暇があったら
きちんと基礎を学び
買い方を間違えないように行動した方が良いのです。
こういったことをお伝えするため、
私はブログや書籍で情報を発信し続けていますが、
最初から「否定的な答えを求める人」には
どうやっても届かないし、
そういう人と討論してまで勧めたいとも思いません。
素直なマインドを持ち合わせていないと、
そもそも成果を出せないからです。
「不動産にはどんなリスクがあるのか」
この答えを素直に検証できる人だけが
不動産投資で成功します。
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不動産業界が活性化する時期とは？
８月もあと残すところ１日となりました。
不動産業界もほかの会社と同じく
９月末に決算を迎えるところが多いため
これから１ヶ月間は一層活性化してくると思います。
では具体的にどんな部分が活性化するのでしょうか。
まず、金融機関。
９月末までに融資を獲得して銀行の売上を達成しなければならないので
各支店は融資ができそうな案件を探し回ります。
その中でも手取り早いのが収益不動産です。
１件の成約金額が圧倒的に大きいのと
事業収支見込が計算しやすいこともあり、
他の一般的な事業に比べて
融資＝支店の売上
が確実に稼げます。
ですので、融資先を探しているような支店と
めぐり合えれば、審査のスピードも早まります。
審査に通らなければ融資実績になりませんので
支店の営業マンは少しでも早く審査を通そうと
ガンバってくれます。
融資部にプッシュしたり、多少の条件が厳しくても
そこは提出書類の作文などを熱く記載して
なんとか短期間に成約させようとするのです。
次に、不動産販売会社。
この動きに乗じて、不動産会社の営業マンも忙しくなります。
銀行の融資審査にかけた物件は、
基本的に銀行からの返事待ちなのですが、
不動産会社も９月末決算の場合、
当然ながら結果を急ぐようになり、
自ら催促したり気にかけるようになります。
逆に言うと、
すぐに審査が通りそうにない案件や
可能性の低い不動産投資家は
言葉を選ばない言い方をすれば
かまっていられなくなります。
これはビジネスなので、致し方ないこと。
決断が遅い人は無謀な要求を出す人は
ますます相手にされなくなってしまうのです。
また、審査に出していても返事が遅い案件は、
もう間に合わないし可能性もないのだろう
と早合点して諦めていることもあり得ます。
うまくいくときはトントン拍子に進むことが多いので。
ですので、もしも買付を入れたり
融資の申し込みをしたきり
連絡がない場合には
できるだけ早めに
こちらから確認されることをお勧めします。
ダメならダメとはっきりさせて
すぐ次を探す方が賢明です。
待っているだけでなく、こちらからも攻めることが必要です。
ある意味、これも投資家の戦い方ですね。
このように、金融機関も不動産会社も
融資と販売にかなり前向きになることから
この時期は市場が活性化していきます。
ですので不動産投資家は
常にお客様気分で相手の動きに期待するばかりでなく
相手の状況・考え方を理解しながら
その時期に合った行動をしていくと
良い結果に繋がります。
いずれにしろ、９月末決算を仕留めるには
もはや一刻の猶予もないでしょう。
物件を買いたい人も、最も忙しくしなければならない時期なのです。
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不動産投資に必要な自己資金とは？
不動産投資の自己資金について考えてみます。
私が不動産投資を始めた頃は、
自己資金が全くなかったため、
高金利のノンバンクで数百万円を借り、
購入後にはその返済比率が高くて
キャッシュがほとんど残らない
という苦しい状況がありました。
そして不動産投資の基礎を学び
物件選びのコツと融資の進め方を
覚えてからは、
資産価値の高い物件を見つけ、
低金利でオーバーローンを借りる
というスキームを追求し、
今日まで７棟１４２室を取得しています。
これまで、ずっと自己資金０円で
投資を続けています。
しかし幾つかの物件を取得していくと
自然にキャッシュが貯まってくるので
お金がないわけではありません。
１,０００万円とか２,０００万円は
なんとかまとめることができていました。
それでもその自己資金を使わず、
大きなお金を借りて
投資ができるのが
不動産投資の素晴らしさ。
「これだけのお金を持っていますよ」
という証明さえできれば
それがそのまま信用につながるのです。
銀行側にとっても
１,０００万円しか持っていない人に
１,０００万円を頭金として全部出させてしまったら、
万が一返せなくなった時に困る
ということもあります。
私が懇意にしている地銀では、
５,０００万円分の資産（土地）を持っている人よりも
現金で５,０００万円を持っている人の方が
貸しやすい
と言っていました。
すぐに現金化し難い土地資産よりも
現金そのものの方が信用力が高いのです。
ですので、
自己資金がある人は
それを上手に銀行にアピールし、
できるだけ多くのお金を借りることが可能です。
そして自己資金を温存し、
他の、もっと利回りの良い投資にチャレンジしてみるとか
いろいろな可能性を広げる方が賢明です。
とは言っても、
本当は売買価格の１割〜２割の自己資金を投入し、
返済比率を下げることができれば
取得後の賃貸経営でも
多少の空室を恐れることなく運営できるので安心
という考え方もあります。
その方がメガバンクなど
広エリア・低金利の銀行が
融資をしてくれますので
選択肢が広がります。
「自己資金は無いよりもあった方が有利」
これは間違いありません。
でも、たとえ自己資金が無くても
まずはキャッシュフローが貯まる買い方をして
貯めたお金を「見せ金」にして
また次に大きな物件を買っていく
これが今までの私のやり方で、
お金の無い自分には他にやりようがありませんでした。
不動産投資は
実際の所持金の何十倍もの資金を借りることができる
貴重な投資手法ですので
その点をよく理解して
踏み込むことをお勧めします。
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不動産投資でサラリーマンを辞めた後は？
私と同じ不動産投資家で
すでにかなりの活動をしている人と
懇親を兼ねてランチをしてきました。
私はこの３月に会社を辞めたばかりですが、
その方はすでに２年半前にサラリーマンリタイヤされ、
今は不動産仲介業とセミナー、コンサルタントに
注力されています。
お互いに会社に勤務する身ではないので
自由に時間の都合をつけ、
平日の昼間にホテルでランチをする
という余裕のひと時です。
そこでの会話で、新たな気づきがあったのでお伝えします。
サラリーマンが副業を始める時
将来どんな風になりたいのか
がとても重要です。
不動産投資をすると、
まず最初の１棟目を買うのに度胸がいり
それがうまくいくことを覚えると
もっと規模を拡大したいと思うようになります。
そして、今まで怖がっていた借金の何倍もの額を
融資してもらいたくなるのですが、
そうは問屋が卸さない。
金融機関はそれほど多くの額を
短期間に貸してはくれないものです。
その点を学ぶと今度は
法人を設立したり、
融資の出やすい物件を探し出してきて
少しずつ規模を増やしていきます。
そうして、生活するのに十分なキャッシュフローを得て
棟数・部屋数も多くなってリスク回避の手段が増え
事業基盤として安定すると
いよいよサラリーマンをリタイヤ。
そうなると
もはや賃貸経営に集中していれば
これ以上仕事を増やす必要はないのです。
ところが今日お会いした方は、
そこからさらにステップアップして
自ら不動産仲介業、つまり
収益物件を仕入れて
不動産投資家に売る
という仕事、
そして、ホームページに様々な情報を掲載し、
セミナー活動やコンサルティング活動を
幅広く展開されています。
そのために新宿にオフィスを構え
従業員も抱えるようになっています。
なぜそこまで頑張れるのか、という問いに
その方は
「自分が歩んできた道を
体系化して後続に伝えていきたい」
と答えてくれました。
なるほど。
これは私がサラリーマン時代に
思い描いていたポリシーと似ています。
自分が苦労してきた道を
いつか後輩に伝えて
より効率的に成功を収めてもらいたい
そう考えながら、仕事をしてきました。
世のため人のため、と言うと偉そうに聞こえますが、
もう一つの理由として
自分自身のステイタスや信頼度を上げるために
自分がしてきたことを形に残すことを目指します。
そう考えることで
失敗したことを前向きに捉えられるようになり、
解決すべき課題が見え
難局を突破できるようになるのです。
将来どんな風になりたいか
をイメージするとき、
「人に伝えられるようになりたい」
と思うようにすると、
より一層「学び」が深くなり
確実な成果にこだわるようになるものですね。
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不動産販売会社と付き合う際の基本とは？
私が主宰するセミナーでは
物件購入のノウハウよりも
成功を手に入れるためのマインド
を中心にお話ししています。
ノウハウなんていうものは
不動産投資の場合、そんなに複雑なものはないし、
私の著書はもちろん
どの本を読んでもほぼ同じことが書かれています。
それでも、
本やセミナーに出席するタイミングによって
頭に入る相性が変わってきますので
できるだけたくさんの本を読み
できるだけ多くのセミナーに出席されることを
お勧めしています。
そして、セミナーでは毎回
参加者の方々にアンケートを書いていただくのですが、
これが私にとって、
次期への大いなる参考と励みになっています。
その中でも毎回、多くの方々に「参考になった」と
書いていただいているのが
「不動産販売会社とのコンタクトの方法」です。
これから収益物件を買いたいと思う時、
まずポータルサイトで物件を探し、
興味のある物件を見つけた時には
すぐにその販売会社へ連絡を入れます。
問題なのはここから。
当然ながら、販売会社の方から
その物件に関する詳細情報や
他の物件の情報が届くようになります。
その際、
私は24時間以内に必ず返信するようにしており、
これは不動産投資生活４年の間、
一度も破ったことがありません。
なぜそれが守り通せるかというと、
「優先順位」が最上位だからです。
また、セミナーやパーティで不動産販売会社の方にお会いした時、
その方から物件を紹介して欲しいと思った時には、
必ずこちらからメールを差し上げるようにしています。
販売会社にとって、私たち投資家は
「お客様」であり、
何千万円、何億円というお金を動かす人なので
それなりに大切に扱ってくれますが
そこにあぐらをかいていてはいけません。
また逆の見方をすれば
向こうから積極的にコンタクトしてくるような場合、
例えば無料セミナーに参加した後などですが、
売り急いでいる物件があるのでは、
などと勘ぐってしまいます。
不動産会社の方が実際にどう思っていようとも、
私たち不動産投資家にとっては頼みの綱であり、
「売っていただく」人間に
ならなければいけません。
良い物件を紹介して欲しいと思っている投資家は
ゴマンといます。
そして、質の良い収益物件は
誰が運営してもうまくいってしまうのです。
そんな良い物件を仕入れたとき
不動産会社としては
「誰に売ってあげようかな」
と考えるのです。
そのときに自分のことを一番に思い浮かべてもらえるように、
日頃から丁寧に、迅速にコンタクトすることが大切です。
不動産会社との人脈作りは
ある意味、物件探しよりも重要なのです。
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物件を紹介したくなる不動産投資家とは？
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物件購入に踏み切る際の決め手とは？
いざ、買えそうな収益物件に出会っても、
すぐに決断・行動できない人がいます。
そこで、どうすれば決断できるようになるのか、
について、考えてみました。
まず基本として、
ポータルサイトで毎日物件を検索し、
自分の条件に当てはまったものを見つけると
すぐにその業者さんと連絡を取ります。
しかし、その掲載物件が買える可能性は
私の経験上、ほとんどありませんでした。
それは掲載した不動産業者が悪意を持って
虚偽のデータを載せていたのではなく、
「すでに購入者がついてしまった」
「融資が通らなかった」
大抵はこの２つのケースによるものです。
ポータルサイトを見ている人は、
全国に何千人・何万人いるのかわかりませんが、
本当に毎日・毎朝、習慣のようにして検索し
これだ！
と思ったら瞬時に行動する
そういう人が何人もいますし、
私がかつて学んだ不動産投資セミナーでも
それが鉄則・当たり前、というようなことを言っていました。
だからサイトに掲載されて数時間経っている場合、
魅力的な物件であればあるほど
悩んだり考えたりする余裕はないのですね。
そして、そういう「他の人に先を越される」経験を繰り返すと、
次第に自分でも、瞬時に物件の良し悪しを判断できるようになります。
正確には、判断というより「覚悟」ですね。
100％理想にかなう物件などあり得ないことが
身に染みてわかってくると
たとえ２割や３割の妥協点とかリスクがあったとしても
それは取得後の経営改善で挽回する
という根拠をつけて、購入に踏み切っていくものです。
これが「覚悟」です。
でも、単なる気合で「頑張る」とか「なんとかなるさ」
というレベルの気持ち的な覚悟ではありません。
逆にそういう風に覚悟するのは危険です。
最悪なシナリオを想定した上で
そのリカバリーにはどんな方法があるか、
他の人はどうやって挽回したか
どこまでが許容範囲か
といったことを数値と具体例を持って
イメージすることです。
この「イメージ」が実はとても大事で、
物件を所有したつもりになって
挽回方法を調べてみる
これを繰り返すと、
自然に多くの知識が蓄積し、
ある程度の自信と判断力が備わってくるのです。
イメージトレーニング
の一つですね。
横文字にすると格好いいかもしれませんが、
もっとベタな表現をすると
仮説と検証
この繰り返しです。
不動産投資の学びやすいところは
この仮説と検証が結構やさしく、
いろんなところに解決策があふれていることです。
こういう物件を買ったらどうなっちゃうんだろう
という懸念を抱き、
その状態を具体化できれば
ネットなどで
割とカンタンに解決策を調べることができるし、
経験者や、うまくいっている人から
成功の秘訣を聞き出すこともできます。
自分だけで判断しようとすると、
かなり勇気がいるし、難しくなります。
何件も物件を見て
何度もシミュレーションをして
いろんな対策を想定して
いつの間にか経験値を蓄積する
それが積み重なっていくと
いざ、業者さんから未公開物件を紹介された時に
瞬時に判断し、行動できるようになるのです。
それでも実際に物件を取得したところから
本当の賃貸経営がスタートするので
現場・現実を体感しながら、
また実践していくしかないのです。
仮説と検証、そして行動。
新しいビジネスに踏み込むなら
共通する「覚悟」の基本ですね。
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1,000円カットと不動産投資
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1,000円カットと不動産投資
１ヶ月ぶりに髪を切りました。
サラリーマン時代には
自宅から駅まで行く途中の
1,000円カットの店を重宝に利用し
それでも十分満足していました。
しかし現在では、
ファッションコンサルタントの方に紹介していただいた、
西銀座のヘアサロンに通っています。
そのサロンは歌舞伎座の隣のビルの６Fにあり、
個人でやっているお店なので、
ワンルームに
散髪用のイスが１台
置いてあるだけのシンプルなつくりになっています。
私のためだけの空間、という気がして
なんだか特別感があります。
私のオーダーはいつも
「カンタンにセットしやすい髪型にして。」
それを快く承知してくれた仕上がり。
頭を洗った後は、
ジェルを手にとって水に濡らし、
適当にクシャクシャにするだけで
本当にサマになります。
さすが、ヘアデザイナーの仕事は違う
と感心する一方で、失礼ながら
1,000円カットの場合とどんな違いがあるのか
とても興味深く感じていました。
そこで今日はズバリ、先生に尋ねてみました。
「1,000円カットってどう思います？」
彼らは毎日かなりの数をこなしているので
普通の美容師さんよりもカットの腕前だけは上だと思いますが、
いかがでしょうか。
するとその先生はニコニコして
「1,000円カットは全く問題ないと思いますが、
切り方がマニュアル化しているというか、
自分の感性に合わせてデザインすることはできないんですね。
うまいとか下手とかではなく、バリエーションやアート性の問題です。
また、美容師仲間の中にはシャンプーやパーマ剤に皮膚がかぶれるため
止むを得ずカットだけで仕事をしなければならない人もいます。」
なるほど、きちんと技術的な腕を持っていても
いろんな事情でそれを発揮できないことがあるんだ
と知りました。
「また、散髪中、パーソナルな空間と時間を利用して
いろいろと雑談を交えたトークさせていただくことも
こういうお店のメリットです。」
そうか。この人たちは髪を切ったりセットするだけでなく
お客様満足度の向上を考えて
軽いコンサルティングも兼ねているのかもしれません。
事実、そういうことも店選びの材料になると思います。
髪を切ること一つとっても
個人でお店をやっている人は特に
その時その時が真剣勝負。
相手の言葉にアンテナを張り
満足度を高めるように意識してトークすることが大切なのですね。
不動産投資家も、
常に入居者や管理会社、販売会社、金融機関の方
の言葉から、
意図するものを正確に捉えて行動する点では同じ。
個人で成功を収めている方から、今日も学びがありました。
ちなみにそのヘアデザイナーさんが、
「同じヘアスタイルを維持するなら、
髪を切る感覚は４週間〜６週間が目安」と
おっしゃっていました。
６週間を過ぎると、急にセットし難くなるタイミングが
訪れるそうです。
そして私はまた、その時期に予約して帰りました。
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賃貸募集における契約形態とは？
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今の不動産投資市場で生き残るには？
「昔は良い時代だった」とは、どんな時にも聞くセリフです。
過去や他人を羨んでいても、
自分を取り巻く環境は何も好転しないのが現実ですが、
５年くらい前から今日に至るまでの不動産投資市場を振り返って、
今、不動産投資家としてできることは何か、を考えてみました。
まず、２０１２年の秋以降、
不動産等価格が上昇しました。
これまではメガバンクもこぞって収益不動産に融資をしていたり、
物件価格も抑えられていて、
利回り１１％、１２％なんていうのもザラにありました。
市場に変化をもたらした一つの背景として、
同年１２月に発足した第二次安倍内閣の
「金融緩和」政策が関係しているのは明らかです。
金融緩和があると、
各金融機関が「融資の条件」を緩めます。
具体的には、金利を下げたり、
期間を延ばしたり、
対象エリアを拡大する
ということになります。
これは不動産投資家にとってチャンス
ということになりますが、
多くの投資家が融資を受けられるようになる
ということは
買いたい人が増える
ということになり、
買いたい人が増えると
売る側が強気になります。
売る側の強気とは
売価を上げる
ということです。
融資が通りやすくなるのですから
売価が高くなっても
買える人が増える一方なのです。
そうして数年が経ち、
「物件価格が上がり続けていて売りやすいな」
と感じた投資家が
今が利益確定の時、と考えるようになります。
こうして売り物件が増え、さらに融資が緩和される
ということは、不動産投資家にとって有利な反面、
売価が上がる分、利回りは低くなっていくのです。
そこへきて、円高傾向になると
海外の投資家が国内の不動産市場に参入してきます。
この方々は現金をたくさん持っているし、
自国の不動産を買うよりも
もともと日本の不動産の方が利回りが高いため、
ちょっとくらい利回りが低くたって問題ないのです。
２０１６年までのデータによると
依然として物件の高値は続いているものの
２０１３年、２０１４年のような高騰の勢いは見られなくなってきています。
利回りも低い状況ですが、さすがにこれ以上は下がらないのでは
との見方も出てきています。
では、こんな時期をどうやって乗り切っていくのか？
少なくとも言えることは
融資が出やすくなっている以上
買いたいと思う人がたくさんいる
ということは間違いありません。
そんな時、誰もが欲しいと思うような物件を手に入れるには
不動産販売会社の方とより密接なコンタクトを取り
未公開物件を紹介してもらうのが近道なので
そのための努力を惜しまないことです。
もしくは目先を変えて
多くの人が欲しいと思わないような物件、
つまり
空室が多くて価格が下がっている築古木造アパートや
資産価値は低いけれど長期間の融資をしてくれる銀行がついている物件など
自分である程度のリスクを背負って
今、買えるものを買っておく。
こういう考え方もありますね。
そのかわり、１棟目については特に
資産価値を維持できるけどキャッシュは期待できない物件か、
それとも
キャッシュフローは確保できるけれど資産価値は低い物件か
どちらを優先するのか
将来を考えて自己判断する覚悟が必要です。
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不動産投資家のための主要都市市場分析 2016夏
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不動産投資家の経営マインドとは？
不動産投資はあくまでも自己責任で行うものであり
その成果も主に個人で享受できるものです。
逆に、周囲の人にうかつに相談してもろくなことにはならず、
人の話がそのまま自分に当てはまるということもなかなかありません。
そう考えると
不動産投資家は極めて孤独な稼業であり
特にサラリーマンなどの本業がある人にとって
退社後や昼休み時間を使って黙々と取り組まなければならない
根性のいる仕事です。
それでも、不動産投資の本質がわかってくると
「これは個人ではなくチームで進めるもの」
ということに気づくようになります。
他の仕事をとやかく言うつもりは毛頭ありませんが
とにかく不動産投資というジャンルは
一人でやっていてもすぐに限界が来てしまいます。
そこでセミナーなどでは
「経営者マインドを持て」
とよく言われます。私も同感。
このときの「経営者マインド」とは
・プロの力を借りること
・先行投資の概念を持つこと
にあります。
もう少し平たく言うと
・効率や正確性を考えてその道のプロフェッショナルに任せる。
これは、自分で物件を探し続けるよりも、
優秀な不動産仲介業者のセールスと出会い
その方から未公開物件を優先的に紹介してもらえるようになること
だったり、
毎年の決算・申告業務など、税務上の作業は
全て会計事務所に一任すること
を言います。
これはあくまでも例に過ぎませんが、常に
「自分の仕事を肩代わりしてくれる人は誰か」
「これは誰に頼むのが一番効果的か」
という視点を持つことが重要です。
もう一つ、先行投資の概念というのは
その道のプロフェッショナルに頼む時は
相応の費用をかけるべき
ということです。
税理士に会計業務を依頼すれば
それなりの経費がかかりますが、
自分でやることによる
時間と労力の浪費を考えて
どちらメリットがあるか、
を判断できることが大切です。
物件の管理、客付けに対しても
自ら行うことと、管理会社に頼めることを
しっかりと認識して
お金をかけるべきところには
きちんと出費を惜しまない
これを迅速に判断できることが
経営者にとって必要なマインドです。
自分でやった方がお金がかからない
と思うことが度々ありますが、
お金よりも大切なもの、
それは「時間」です。
時間をお金で買う
という考え方も
時には重要です。
そして、労力についても
働き過ぎて体を壊すより
お金をかけて休んだ方が
将来的には得策です。
要は目先の損得より、先の成果を予測できるかどうかです。
そのためのチームメンバーを探す視点が大事です。
自分のチームをどれだけ強いメンバーで構成できるか
が事業の成否を分ける鍵を握ります。
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富山開催 8月7日（日）9時30分～11時30分
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