不動産投資活動は単純作業なのか？
今日は本業の会社で、久しぶりにある大きなイベントの準備をしています。
日頃はセールスをやっている社員も、みんなイベントの準備に駆り出され、資料を梱包したり、機材をセッティングするなど、いつもと違った単純・単調な作業を黙々とこなします。
単純作業とはいえ、不慣れなことは時間がかかるもの。
私のグループは
オリジナル封筒に製品のパンフレットやお土産を入れてシールを貼る
ことがタスクでした。
ダンボール箱から封筒を取り出す
封筒の口を開ける
資料を揃えて入れる
シールを貼る
仕上がったものを段ボールに詰める
この作業を二手に分かれて行い
合計１，０００セットつくります。
このような単純作業において、
二種類のタイプ
がいることに気づきました。
１つは、
とにかく単純作業を黙々とこなし、早く終わらせたい、
でもまだまだ時間がかかるから
どうせなら楽しくやりたい
と思うタイプ。
もう１つは、
どうすれば短い時間で終えることができるか
ひたすら考えながら作業するタイプ
もちろん後者の方が仕事をする上では「優秀」なタイプで、
早く大きな結果を得られるようになっています。
しかしこれは、
実は学校ではあまりストレートに教えられないことなのですね。
もしかしたら今の時代はディスカッションの時間が多く取られているようですから、
中にはこういうことをみんなで考えたりする授業があるかもしれませんが。
私は学生時代、
受験勉強を通じて
このことに気づきました。
どうすれば早くこの単語を覚えられるか
どうすればこの問題を時間内に解けるのか
どうすれば短時間で勉強を終わらせる
（＝必要なことを理解する）
ことができるのか。
こんなことばかり考えるようにしていました。
すると、例えば
無駄に問題の量が多かったりしたら無視するし、
自分にとって何が必要かを理解して
自分が必要だ、と思ったことを徹底的にやる
これによって
だいたい満足・納得できる結果を得られます。
単純作業の中にこそ、頭を使う余地がある
そして頭を使うことによって
時間を短縮し、大きな結果を得られる
つまり、効率化が図れる
ということですね。
たった数時間の単純作業においても
実行する人によって大きな差が出ることを目の当たりにしました。
無理にこじつけるわけではありませんが、
不動産投資活動も、実はかなりの部分が
単純作業です。
結果を出すまでに、その単純作業
物件を探して
不動産会社にアプローチして
収益性を検証して
融資を引いて
決済する
これは多くの仕事の種類の中でも
非常にシンプルで、
誰にでもできることです。
しかし、そこに頭を使って
どうすれば最も大きな効果を
短時間で得られることができるのか
これを考えていかないと
いつまでも結果が出ないがいろんな人に出会えて勉強になった
というくらいの成果しかなく、
目に見える結果としての収益
が遠のいていくのです。
こんな単純作業をナメずにきっちりやりきることによって
また不動産活動も抜かりなくやっていきたい
そんな風に気を引き締めた一日でした。
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Air bnb 世界の人気ランキングで大阪がダントツ１位！
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サラリーマンと個人起業家は、どっちが孤独なのか？
３月で会社を辞めることにしたので、今は残りの期間をゆったりと過ごす時期を迎えています。
しかしながら職場では相変わらず多忙を極めており、
活気というのか、
みんなの一生懸命な仕事ぶりが
絶え間なく目に入ってきます。
私はすでに退職がオープンになっていることもあり、
社内機密が満載の会議や、
来期の販売計画を立案するメンバーには加わることができません。
当然ながら忙しい集団の中には入らず、
時々荷物を運ぶのを手伝ったり、
デスクでパソコンをいじりながら情報をチェックしている感じです。
私が退職することについて、初めて聞いた周りの仲間は
おしなべて驚きの様子でしたが、
共通して２タイプの反応がありました。
Aパターン
「とても残念ですが、これからの人生を応援します。」
→本当に残念と思ってくれているかどうかはわかりませんが、
現状では若者も含め、ほとんどのメンバーと
良い人間関係を築けていると思うので、
相手も私の将来を考え、拍手で送ってくれる、という印象。
Bパターン
「驚きました。やはり次のことを考える年齢なのでしょうか。自分も焦りを感じます。」
→これは同期やほぼ同年代の人々に多いのですが、かなりの確率で、
「自分もこのままではいけない」
と思っているのだけれど、この会社も世の中の平均からすれば
かなり恵まれた環境だと知っているので、
わざわざ４０代後半になってから
働き慣れた職場を離れるなんて
勇気も自信もない、といった感じ。
そして一様にして言葉にされるのが
「起業するなんてスゴイ！」
というセリフです。
起業といえば起業なのですが、
少なくとも今私が手がけている仕事のほとんどは
不動産賃貸業。
社員を使うわけでもなし、新しい顧客を開拓して
ビジネス領域を広めつつ、売り上げを作っていこう
という種類のものでも（今のところ）ありません。
もちろん、ラクちんなわけではありませんが、
他の多くの労働に比べれば、ずっと安定した、時間も自由になる仕事です。
そいうことなので、
「起業なんてスゴイ」
と言われても、ピンと来ないのです。
それよりも、
「お前、今から独立するなんて、本当に大丈夫か？」
と言われると思ったのに、
今のところ誰一人として
この言葉を発した人はいません。
長年勤めてきた会社を辞めるということは、
当然ながら勇気のいることですし、
これまでの”思い入れ”や感謝の気持ちも持っています。
でも、いざ退職を決意して
自分が長い間 活躍したはずの職場にいると、
どこか「他人事」のような空気が流れているのを感じます。
では、辞めなければこの空気は感じなかったのか、
というと、実はそうでもありません。
所詮、サラリーマンの”同志”というのは、
会社の傘の下にたまたま集まった人なのです。
それは悪いことじゃないと思うけど、
あえて悪い言い方をすれば、
目の前の人が何をしていようと、どんな生活をしていようと
関係も、関心もないのです。
一方、個人起業家の集まりに参加すると、
皆さん強烈な興味を持って、お互いに関わろうとします。
それは逆にいえば、
努力をしないと仲間ができないからですね。
でもその中から
自分の未来を大きく変える出会いもあるのです。
サラリーマンと個人起業家、
どちらの方が孤独なのでしょうか。
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不動産投資活動を振り返ると新しい発見がある。
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不動産投資活動を振り返ると新しい発見がある。
もうすぐ私の本が出版されます。今はその準備の真っ只中で、この二日間は最終原稿の「ゲラ」を自宅でずっとチェックしていました。全２２６ページの原稿を２回に渡って注意深く読み直し、細かい言葉遣いや文脈の流れを確認して、赤ペンで修正を入れるという作業です。
読者の対象としているのは、これから不動産投資を始めたい、でもどうやって準備して良いかわからない、という方。私のように家庭をもつサラリーマンで、家族の幸せのためにもっと時間と家計にゆとりを持たせたいと願う方々です。
日頃サラリーマンをしていると、どうしても仕事関係中心の人脈・話題が多く、そこから一歩広い社会を見て、自分の考えと責任で事業を起こしたい、という発想は「憧れ」の域を出ません。
なんとなく不動産投資に興味はあるけれど、ノウハウも自己資金もなく、「難しそう」「どうせ自分なんて無理」と思うのが普通です。先日の起業家が集まるパーティーでも、私が不動産投資で実績を出していることに対し、「うらやましい」といった表現から関わっていただいて、「実はとても興味があるんですが、どうしていいかわからないんです」と率直な思いを寄せてくれる人が多いです。
そんな方々は、実はたくさんいるんだな、と感じます。でも知り合いや近親者がやっているのを見ない限り、あまり実感を持てる種類のものでもないのかもしれません。
そういった方々に、不動産投資は誰でも始められ、しっかりと基礎を押さえればかなりの確率で成功できますよ、ということを、できる限りやさしい言葉を使って解説し、不動産投資へのハードルを下げることを目標に、本を書きました。
その目的を念頭に、自分が書いた原稿を読み直すと、この数年間、実にいろいろな失敗や挫折を繰り返しながら、今日の実績を手にしていることをつくづく思い知らされます。ほぼ毎日不動産投資のことを考え、実行し続けることで、ようやく実を結んだ形になっています。
決して始めからうまくいったわけではなく、わからないこと、思うようにいかないことの連続だったけれど、諦めない気持ちが次の解決策へとつながりました。
そしてそれを本という形で世の中に出し、共感や可能性を感じた人がもっと効率良く不動産の世界で成果を挙げられ、仲間を増やしていければいいな、と自然に思うようになりました。
きっと誰の本を読んでも同じようなことを書いてあるのでしょうけれど、いろんな人の言葉・表現に触れることで、より理解も深まってくると思います。
もう一つ、本の内容を確認しながら痛感したのは、この業界も、市況の変化がものすごく早いということです。
私が３棟の物件すべてに適用した消費税還付のスキームを、できるだけわかりやすく伝えようと、昨年秋から文章を熟考し、顧問税理士に内容を確認して仕上げました。ところが年が明けて最終確認をしている今では、年末に税制改正が発表され、そのスキームがこの４月から適用できなくなってしまいました。そうなると、私が記載した消費税還付の内容は単なる過去の参考事例にすぎないため、今回の本からは削除せざるを得ない状況になってしまいました。
物件の利回りも、昨年と今年では大きく違ってきますので、探し方・考え方も柔軟に対応していかなければなりません。
つまるところ、不動産投資も他の事業と同じく、目標・目的設定が最初にありきで、あとは時代の流れと計画性を見極めながら、その時期・自分に合った最適な手法を見出していくことが基本です。
本の出版によってこれまでの自分を振り返るきっかけがあると、はじめた当時の自分の目標・目的が今もなお変わらず、想いだけは強く持ち続けていたことを再確認できます。そして人に伝えようとすることで、より正確に事実を把握し、未来につなげるにはどうすればよいか、を真剣に考える自分がいます。
人に伝えようとすることが最高の学びになる
という言葉を改めてかみしめ、この機会を与えてくれた多くの関係者に感謝しながら、校了を終えた原稿を出版社に返送しました。
あとは２月の発売を待つばかりです。
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不動産投資家としての自分の使命とは？
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管理会社との協力で、またまた満室に成功！
昨日に引き続き、良い知らせが飛び込んできました。
昨年の１１月２３日、満室になった直後にまた他の部屋が空いてしまった物件があります。
その時のブログ↓はこちら。
またまた空室が出てしまいました
ファミリータイプだったので、ワンルームよりも現状回復費が高く
入居する方も時間をかけて慎重に選ぶため、
そうそうすぐには埋まらないと思っていました。
でも、１２月１９日に退去があり、
１月９日にリフォーム完了
そのリフォームを待たずに
申し込みが入ったのです。
その物件は駅から徒歩２０分と、
それほど競争力があるわけではなく、
一昨年は７ヶ月も空室が続いたので
客付けに相当苦労しました。
家賃も10,000円下げていました。
でも今の時期は賃貸需要のトップシーズンでもあることから
思い切って募集家賃を5,000円上げてチャレンジしたい
と管理会社さんに相談し、値上げの家賃設定で募集をかけました。
そうして、１１月に引き続き、
今回もあまり期間を置かずに再び入居者が決まったのは
他ならぬ私と管理会社のチームワーク、
正しくは営業さんの意識のおかげです。
しかし、ここで一つ問題が発生。
オーナーは管理会社さんが新しい入居契約を取った際、
「広告費」と言われる「仲介手数料」をお支払いします。
それが普段は
「家賃の１ヶ月分相当」
のところ、
前回の空室を埋めてもらう時に
特別に
「２ヶ月分」
支払うことにして、
その分、セールスさんの優先順位を上げてもらうようにして
結果的にうまくいきました。
しかしながら、今回は繁忙期ですので
通常通り１ヶ月分で・・・
と思ったのですが、
管理会社さんの方では
前回と同じく
２ヶ月分もらえるもの
と思い込み、その条件で進めていました。
１ヶ月分の家賃は111,000円ですので、
この差は結構大きいです。
私は 「前回 だけ 特別」
管理会社は 「前回 から 変更」
お互いの認識ちがいです。
こういったコミュニケーションのすれ違いは
管理会社さんとの間で時々起こりがちです。
そういう時の対処方法として大切なのは
決して怒ったり怒鳴ったりしないことです。
こちらの事情
・１ヶ月分の仲介手数料が高額なこと
・続けざまに退去があり、収支に大きなインパクトがあること
・前回は当方で１ヶ月分多く負担したことも収益上はマイナス
管理会社の事情
・入居者には（管理会社負担で）家賃を１ヶ月無料にする、と話してしまった
・この特典をやめると、契約を撤回されてしまうかもしれない。
このようにお互いの事情を丁寧に説明し
理解し合うことに務めました。
管理会社はビジネスパートナーですから
どちらかがお客さんではないし、
共に歩み寄りながら前に進めていくことも必要です。
この点も含めながら何度か電話のやりとりをした結果、
先方から
・仲介手数料を２ヶ月分ではなく、１．５ヶ月分に。
そうすれば
・入居者さんへの特典（家賃１ヶ月無料）はそのままで、
・管理会社の仲介手数料を０.5ヶ月分に減らす
との提案をいただきました。
こうなると
オーナーの私も同じく
プラス0.5ヶ月分の負担で済みます。
この提案で、了承しました。
もしかしたらこちらの要望だけを強く申し入れて
押し通すこともできたかもしれませんが、
伝わらなかったのはお互いの責任であり、
これからも長い付き合いになるので、決して得策ではありません。
このように、マイナス分を折半できたことで
痛み分け
となりました。
そしてこれからは
募集条件をきちんと文字に残しておくことが大事
とお互いに認識し、
次に備えていけると思います。
良い関係で成約を維持できて、ホッとしました。
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昨日のブログ
管理会社との関係が実を結ぶ不動産投資
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管理会社との関係が実を結ぶ不動産投資
管理会社さんから１月分の家賃明細書が送られてくる時期になりました。
自分の所有物件のうちの一つ、空室に頭を悩ませているマンションの
１月分明細がメールで届き、それを開くと
９室あった空室が６室に。
つまり、この年末年始の間に
３室が成約されていました。
普段は入居申し込みが決まった時点で
すぐに連絡がくるのですが、
この時期は年末ギリギリで、
管理会社さんの方も忙しかったのと
こちらに気を遣っての「ノー連絡」。
それでも家賃設定や広告費が変わるわけでもなく、
身元もしっかりしている入居者さんばかりなので
実際には連絡不要でした。
そして、年末の最終日まで頑張ってくださり、
契約にこぎつけて新年を迎えた。
そんな部屋が
３室もありました。
これまでは１ヶ月に１部屋決まればいい方だったのに
さすが繁忙期の始まりを感じさせてくれますね。
そして、それよりも何よりも
これまでなかなか入居が決まらない中
モデルルーム調に家具を入れたり、
追い炊き機能やカラーモニター付きドアホン、
インターネット無料契約やCATVなど
管理会社さんから「必要だ」と言われたものは全て揃え、
管理会社さん自らも
ガスコンロやLED照明を契約特典に付けてくれて
まさに二人三脚で物件の価値を高めて来ました。
この時期の様子は↓こちらのブログで
空室を埋めるのに苦労しています
それでもなかなか決まらないので
こちらとしても「これ以上やりようがない」
と考えあぐねていたところ、
その管理会社の社長さんは
「２月までに満室にならなかったら
ウチが家賃を入れます」
とまで言ってくれました。
この社長の本気ぶりが、
年末に立て続けに３部屋を決めてくれたのだと思います。
あとは満室になる日を待つのみ。
きっと近いうちに実現してくれると思います。
今回、何も連絡がなくて３室の成約を知ったとき
「不労所得」という言葉が頭をよぎりました。
自分はこの期間、何もしていないのに いきなり
３部屋分＝２１万円の月収が増えてしまったのです。
世の中の不動産賃貸業は、この瞬間をさして
「不労所得」と表現されるのかな
と思いました。
でも冷静に考えて、今日のこの日を獲得するために
これまでどれほど努力を積み重ねてきたことか
何度、管理会社さんと打ち合わせして、一緒に準備して
頭を悩ませ続けてきたか
それを思うと、
十分に労働した成果なんじゃないかな
なんて思ったりもします。
それでも、いずれにしろ
管理会社さんの頑張りのおかげで
年始の第一報をとてもHappyな気持ちで受け取ることができました。
今年はきっと良いことがたくさんありそうな
予感がしています。
大切なビジネスパートナーに対し
今年も「感謝」で始まります。
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昨日のブログ
賃貸業界商戦期にオーナーはどう動くか？
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今年最後の不動産投資活動
今日は世の中のかなりの会社が仕事納め。
午後には店じまいの準備を始めているところも多いと思います。
そんな年の瀬ムードの中、
最後までできることをやりたい
と思う私は、不動産仲介業者さんの連絡を待っていました。
１２月に入って物件探しの方針を変更し、
これまでは見向きもしなかった物件を取得しようと
融資審査の準備を進めているところです。
今、狙っている物件は、
王道のRC（鉄筋コンクリート）ではなく、鉄骨造。
しかも築２５年。
軽量鉄骨造の法定耐用年数は２７年なので、
通常の基準ではあと２年しか融資してもらえません。
しかし今回は、
３０年の長さで貸してくれる金融機関がありました。
銀行によっていろいろな考え方があるものです。
販売価格は1億2,700万円で
利回りは９％台。
これまでの感覚なら
金利が３％台なので家賃収入に占める返済額の割合（返済比率）が
高くなってしまうため、購入を見送るところ。
さらに駅からバスに乗っていく距離。
それでも良いところが４つありました。
１．金融機関による物件価値の評価額がナント
1億4,790万円。
しかも建物評価はゼロで、
つまり土地だけでこの価格。
売買価格よりも評価額の方が高い
久々の案件です。
なぜ良いのかというと、
オーバーローン（物件価格以上の融資）が
受けやすくなるからです。
２．土地面積が1,313㎡（約398坪）で広い！
すでに建物評価は0円なので、
この先 土地の価値が下がらない限り
資産価値が減らない
と考えることができます。
言い換えれば、負債よりも資産の方が大きいので
資産—負債がプラスになる。
売却するときに価格が下がりにくい
というメリットがあります。
３. 鉄骨造２F建てだから
・エレベーターがない
・固定資産税が安い
つまり、維持費がとても安い
ということです。
４. ファミリータイプ１６室
家族向け、ということは、あまり頻繁に退去がなく、
一旦満室になれば安定する可能性が高いです。
（現在４室空室。これは要対策）
今所有している他の物件のように
２億・３億の規模に比べて小さく
キャッシュフローも大して多くないけれど
細かい条件を気にしていたら
この先もずっと物件が買えません。
とにかく利回りが低くなっている今は、
このように資産価値の下がりにくい物件を
持っておくのも一策なのです。
この物件の融資を通すために
昨日まで
現預金の通帳コピー
所有物件の返済予定表など
銀行が求める資料を
その日のうちに準備して
提出してきました。
そして今日の午後、
仲介不動産会社のセールスさんから電話があり、
「支店の審査は通りました。あとは本部承認を待つだけです。」
との連絡。
結果は年明け、１月４日の週にわかります。
さぁ、今回の案件はどうなるか。
どんな結果でも
「全ての出来事は、自分に最適なタイミングでやってくる」
そう信じて年を越します。
年末年始も関係なく、
今できる最善を尽くす。
そんな不動産投資家魂を持ち続け
来年に備えます。
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こんな不動産投資家になりたい
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サラリーマン兼業大家の休日の過ごし方
今日は祝日、ということで会社は休み。
そんな時、サラリーマン兼業大家の過ごし方について考えてみました。
毎日忙しく働くサラリーマンは、休日にはゆっくり体を休めたいですね。
その上「兼業大家さん」である人は、平日に会社の業務と並行して
大家業もこなさないといけないので、
それこそ土日・祝日は貴重なお休みです。
しかし、空室を抱えている私などは、
どうしてもゆっくり休む気分にはなれません。
朝起きて、「今日は何ができるか」
と考えてみます。
今日は12月23日。
天皇誕生日ではありますが
クリスマスイブのイブ。
私の住む浦安の街にはディズニーランドがあり、
JR舞浜駅のそばにはディズニーみやげ専門の
「ボン・ヴォヤージュ」というお店があります。
天気もあまりよくないので、出かけるのが億劫になりましたが、
なんとか家内を誘ってその店に行き
ディズニーのクリスマス限定お菓子を購入。
その足で、私の物件の管理会社を訪問しました。
先日退去があった１室を、なんとか早目に埋めてもらいたいという
下心と、日頃からお世話になっていることに対する
年末のご挨拶を兼ねての訪問です。
店舗を訪ねると、
デスクにいたセールスさん全員がサッと立ち上がって出迎えてくれました。
その迫力に押され、
他にもお客様がいらっしゃったこともあり
私は自分の名前と物件名を伝え、
「よろしくお願いします！」
とだけ言って
早々にお店を出てきてしまいました。
お店を出てから
「あー、今日の訪問は意味なかったかもー」
とやや自暴自棄になりました。
せっかく時間をかけて訪ねたのに、
お店にいたのは１分足らず。
ご挨拶のお菓子は置いてきたけれど
あまり印象には残る手応えはありませんでした。
そうして、近くのお店で家内と遅いランチをしていると
一本の電話が鳴りました。
「これからオーナーさんの物件に案内行って来ます！」
なんと、つい１５分前に訪ねた管理会社のセールスさんからでした。
私の物件は特に際立つ特徴はなく、
駅から徒歩２０分で
間取りも地味なファミリータイプなので
競合も多いゾーンです。
ですので、いかにセールスさんからの「お勧め」をいただけるか
で成約率に影響してしまいます。
そんな中、ほんの１分足らずの訪問であっても、
私がお店に顔を出したあとの最初のお客様に
私の物件を案内しようと思っていただけた
それだけでもグッド・タイミングだった
と言えましょう。
それから３時間ほどして結果を尋ねましたが、
今日のところはまだ検討中ですが
現時点では第一候補になっているそうです。
家賃は111,000円なので、すぐに決まらないこともあります。
一番嬉しかったのは
そのセールスさんが
「私自身もお部屋を見ておきたかったので、お連れしました」
と言ってくれたことです。
なんて主体的な発言でしょう。
事務的ではなく、自ら現場を知っておこう
としてくれることは
遅かれ早かれ必ず結果につながると思います。
少なくとも私の物件に対する印象は強くなり
お客様を案内してくれる優先順位も高まっているはずです。
わざわざお店を訪問した甲斐がありました。
ほんの短い時間でも
行動していると
良いことがあるんだな
今日できることは何か
を考えて
時間を有効に活用しようとすることが大切
そんなことを実感した休日でした。
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不動産で消費税還付が受けられなくなります
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不動産投資専門用語はどれくらい役に立つか？
このところいろいろなセミナーに参加して視野を広げるように努めていますが、今日は都内の不動産会社が主催する「初心者向け」セミナーに出席しました。
初心者向け という理由は
専門用語の解説がテーマの１つだったからです。
個人的には、専門用語ってそんなに覚えなければいけないの？
という思いがありますが、
今日の説明はとてもわかりやすかったので
日頃 避けていた用語を簡単に理解することができました。
では、当日解説された
不動産投資で使われる「専門用語」を列記しましょう。
眠らないように！ 笑
GPI （グロス・ポテンシャル・インカム）
「総潜在収入」と言われ、現在の実家賃ではなく、
そのエリア・周辺物件の「相場家賃」をベースにした
満室賃料のこと。
EGI（エフェクティブ・グロス・インカム）
「実行総収入」
上記のGPIは満室状態なので、もっとリアリティのある数値に再計算したもの。
具体的には空室や滞納などのリスク分をマイナスし、
自販機やアンテナなどの副収入をプラスしたもの。
OPEX（オペレーティング・エクスペンス）
「運営費用」のことで、不動産だけの用語ではなく、金融経済界で使われます。
不動産業界においては、固定資産税や都市計画税、管理費など、
物件を維持するためにかかる必要経費のことです。
NOI（ネットオぺレーティングインカム）
「純営業利益」
EGI-OPEXで、こう書くと難しくなってしまいますが、
つまりは総収入から必要経費を引いただけのことです。
ADS（アニュアル・デッド・サービス）
「年間元利返済額」
これはカンタン。ローン返済の金額のことですね。
でも名称は難しい。。。
BTCF（ビフォア・タックス・キャッシュフロー）
いわゆる「税引き前当期利益」。
まぁ、これが、私も使っている「キャッシュフロー」ですね。
所得に関する税金は、その人の総額や家族構成によっても変わってきますので、
この場合は考えても無駄なようです。
所得税を差し引く前のキャッシュフロー
”BTCF”。
これが最も大切な部分でしょう。
この他にも
CCR 自己資本配当率（CF／自己資金）
PB 資金回収期間（自己資金／CF）
FCR 純収益率（NOI／総投資額）
K％ ローン定数（ADS／ローン残高）
YG イールドギャップ（FCR-K%）
LTV 借入金割合（借入額／物件価格）
DCR 借入償還余裕率（NOI／ADS）
BEP 損益分岐入居率
OPEX（運営費）＋ADS（ローン返済額）÷GPI（家賃収入）
想定賃料のうち、どれくらいの経費がかかっているか、という割合。
８０％より低いと安全だそうです。
と、いろいろありますが、さすがにうんざりしてきますよねー。
こういう用語は、覚えないよりは覚えた方が良いのかもしれませんが、
不動産投資の本質ではありません。
「返済比率」と「キャッシュフロー」だけをしっかりと理解すれば
特に困ることはありませんので
安心してください。
それぞれの解説はこちら
返済比率
キャッシュフロー
でもとりあえず、勉強した気になっちゃいました。
こんな日があってもいいですよね。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
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不動産投資家は起業マインドを持っているか？
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不動産投資家は起業マインドを持っているか？
先日、起業家として独立した人、これから独立しようとしている人を対象に、必要なマインドを醸成するためのセミナーに出席してきました。
講師は初めてお会いする方でしたが、言葉の奥に多くの意味を込めて発する、独特のキャラを持った方でした。
セミナーの主旨は、起業をする者の心得と行動について、参加者自身が自然に気づけるよう、とても工夫されたものでした。
トークは至ってシンプル。
でもそのシンプルな言葉の陰には、相応の知見と行動量がなければ到底行き着かない自信が見え隠れしていました。
この日の名言集を以下に記します。
・とにかく笑え！
笑わない奴は商売もうまくいかない。
・限界の力を出すな！
100%ではなく80%でやっていると思えるところに余裕が生まれる。
・自分が満足する商品をつくるな！
自分だけが納得する商品を作っても、他人は買わない。
・目標を立てるな！
うまくいかなかった時の自分を想像すると、がんじがらめになる。
・独立する時には事務所を決めるな！
スタート時は固定費を最小限に抑えるべし。
などなど、日頃「こうするべき」と思っていたことを
あえて逆の角度から見直す視点を教わりました。
自己ブランディングと商品については
・自分や商品をどれだけ知ってもらうかがカギ
ということを頭で理解している人は多いが
・自分を知ってもらう努力が少なすぎ
とバッサリ斬る。
ここでも、自分は十分にやっていると思い込んでいることが間違いで
これまでの努力の足りなさを痛切に振り返るきっかけになりました。
また
・自己アピールする時は、嘘をついた自分を見せるのはNG
と言われ、「こうありたい」という姿を飾って見せても
そこには嘘をついている自分のことを好きな人が集まるだけ。
自分を隠して仲良くしようとしてはいけない。
うーん。耳が痛い。
もっと自分の「強み」を鋭く見つめ
肩の力を抜いて
ありのままの自分をさらけ出すことが大事、
ということですね。
さらに
仮に自分のビジネス分野でNo.1の商品づくりを目指そうとすると
「理想形は全部同じものになる」。
確かに。競合の商品と比べて、それよりも優れたものを生み出そうとすると
最後には優等生的な特徴のないものが出来上がるだけ。
先に頭で考えて、「こういうものをつくりたい」としても
それは大手企業の発想。
フットワークの軽い個人起業家の特徴を生かして、
その場その場で顧客の要望を聞いてから創り上げることもできる。
と、いうことです。
だんだん精神論のようになってしまいますが、
成功するポイントは頭で考えることではなく
毎日の行動を見直すことがもっとも重要、と学びました。
（受け止める人の立場や状況によっても変わるかもしれませんが。）
行動＝コミュニケーション
ビジネスパートナーや顧客と、もっともっと近づく努力をしなければならない。
不動産投資にもぴったり当てはまることです。
金融機関からみた自分の属性を理解する
所有物件の強みを理解する
販売会社や管理会社のセールスとコンタクトを取る
これらの指針に、今日教わった新たな視点を加えて幅を広げます。
そしてまた、日々の地道な行動を一つ一つこなしていく。
これしかないのです。
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昨日のブログも読んでみようかな、
と思った方はこちらへ。
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不動産投資家の年末はいつまで営業しますか？
世の中はすっかり年の瀬が押し詰まり、忘年会や挨拶まわり、仕事納めの時期を迎えています。
日本人は特に季節のイベントを大切にする民族ですから、
年中行事がやってくると、そっちの方に気持ちが向いて、生活のリズムも自然と年の終わりを感じさせるようになります。
不動産投資家にも「年末」があるのでしょうか。
正直言って、今の私はそういう気分にはなれません。
まだまだやり残したことがあるからです。
今年中にあと２棟、物件を買いたい。
その目標を達成しないまま、１２月を迎えました。
ずっと物件を探し続けているし、不動産会社の方ともコンタクトを取り続けていますが、どうしても毎回、あと一歩のところで売り止めになったり、融資が通らなかったりして結果が出ない。
でも相変わらず、そんなことでくよくよしているヒマさえないのです。
年末だろうが何だろうが、少しでも可能性のある案件を検討し、チャンスがあれば獲りに行きます。
そうこうしているうちに、最近になってまた収益不動産の利回りがほんの少し下げ止まり、価格の上昇にも歯止めがかかっているように感じるのは私だけでしょうか。
昨日得た情報は、愛知県のファミリータイプマンション、鉄骨造で築２５年。利回りは９％。
鉄骨造の法定耐用年数は３７年なので、残存年数はあと１２年。
それでも３０年融資してくれるという金融機関があるそうです。
数年前の感覚では特に「掘り出し物」というイメージではなく、私のこれまでの条件にもミートしないので、まず検討することのない物件です。
しかしながら、動きの早いこの業界において、いつまでも数年前の常識にとらわれているわけにはいきません。
今回の物件の良いところは、
・土地の価値が高く、銀行評価額が物件価格を上回っている。
・鉄骨造はRC造に比べて税金、管理費が抑えらえる。
・エレベーターがないので電気代も安い。
・融資期間が３０年と長い。
ということです。
リスクや気に入らない点を挙げればまたキリがありませんが、少しでも収益を上げられる可能性があるならば、私は前を向いていきます。
今朝、仲介不動産会社から郵送で届いた金融機関への融資申込書にすぐさま記入し、出かける時にポストへ投函しました。
この融資が通れば、とりあえず年末までには方向性が定まることと思います。
結果が良くても悪くても、今できることを今やる。
これが私のポリシーです。
そしてこの１件だけでなく、今日もまた別のルートで物件を探し続けます。
こういう生活をいつまで続けるのか。
もちろん、目標を達成するまでです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
民泊が認定され、賃貸業に新しい風が吹き込んでいます
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
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不動産投資で億万長者になれるのか？
今日はある筋のご紹介で、インターネット業界を中心に大成功を収めた人々が主催する
パーティーに参加してきました。
出席者はざっと、300〜400人くらいでしょうか。
日頃、フツーの会社員に、副業で不動産投資をやっているような私には、まるで異次元の世界。ほとんどの人が「会長」や「代表」「社長」などの肩書きで幅広くビジネス展開されている方々ばかりです。みんな若いのに！
衣装も盛り上がりも尋常ではありませんでした。
そして、日頃からセミナー講師などで活躍されている８人の成功者がステージに集結し、
挨拶がわりに一言ずつ
「人生を変える言葉のギフト」
を述べられましたので、一言ずつ紹介します。
１．「大変」という字は、大きく変わる、と書きます。
大変なときこそ、自分自身が大きく変わるチャンス。
by サニー久永さん
（全電子書籍No.1制覇の著者。オリンピックトレーナー）
２．人間には限界がない。限界を作るのは自分自身。
自分の殻を、限界を突き破れ！
by 泉忠司さん
（350万部越えの天才人気作家・経営者・グローバルビリオネアクラブ会長）
３．夢は「必ず」叶う。
途中で止めるから失敗するのだ。
by 国武栄治さん
（日本一の不動産会長、伝説塾塾長）
４. お金の投資よりも時間の投資が大事。
時間の浪費はお金を無駄にする。
愛する人に時間の投資と感謝を！
by エンジェル・リーさん、チカコ・リーさん
（億万長者カップル）
５. 人生は自分で決めないと、誰かに決められてしまう。
多くの人は決めるのが苦手。
リーダーは決める人、自分で責任を取る人。
by クリス岡崎さん
（億万長者育成の日本No.1コーチ。トニーロビンズの伝承者）
６. 誰にも個性的な成功の指定席がある。
叶う 夢だから 心に 宿る
by 望月俊孝さん
（レイキ、宝地図を双壁に、日本No.1セミナー会社総帥）
７. 人生自体が「ゲーム」
みんなは人生という名のゲームクリエイターだ。
by 市村よしなりさん
（売上2,000億円越えネット通販日本一）
８. 「Happy Dead」という言葉を覚えよう
俺たちが着ているのは全部着ぐるみ。
魂は死なない。死はネガティヴに捉えない。
死んでも先はある。その先にHappyがある。
by 飯島敬一さん
（世界で求められる、神門メソッド創始者）
それぞれほんの一言でしたが、どの言葉も成功を導くために必要不可欠なマインドを象徴していました。
こうしてビジネスの成功者の集まりに顔を出していると、自然に初対面同士のコミュニティにおけるマナーも勉強になります。
・知り合いがいなくても、一人でスマホなどに没頭しない。
・同じような服装の人は同じような職業で、声をかけやすい。
・お酒をつぐ、料理を持ってくるタイミングが会話のきっかけ。
・相手が特に自分と関連のある職業ではない場合でも、とにかくその内容に興味を示す。
・名刺交換する際、まず相手の名前を褒めながら次の話題を探す。
いずれも基本中の基本ですが、大富豪の方々はこういうことが自然にできているのです。決して偉ぶらず、奢らず、常に謙虚であることも大切だと、改めて学んだひとときでした。
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太陽光設備はリースを使うとお得？
私は今、収益不動産の取得がなかなか厳しい状況になる中、もう一度
太陽光設備
に目を向けています。
この度ご縁があり、1200坪で206kWの出力をもつ太陽光パネルを、7,400万円で購入することを検討し、今日はその「結果」が出ましたので、ご報告です！
物件価格 7,400万円
売電価格 32円（東京電力が20年間の買取を確約）
売電収入 約780万円（利回り10.8％）
太陽光は満室の収益不動産と同じようなもので、家賃下落もなくずっと満室が維持できている物件と考えることもできます。
天気によって発電量に差はあるものの、厳しめのシミュレーションをしているので、予測収入を下回ることはほとんどないでしょう。
それで利回りが10.8％なので、まあ良い方ではないかと思うのです。
しかし、いつもの収益不動産のように、フルローン、オーバーローンというわけにはいきません。
そのかわり、地銀さんのご紹介で系列のリース会社と面談し、返済額ならぬ「リース額」を交渉することになりました。
太陽光設備のリース期間は１５年が限度とのことで、月々のリース料を融資返済額とみなして換算すると、最初の提案では金利6.6％に相当します。
それで一旦断ったのですが、再度リース会社から提案があり、もう一度交渉のテーブルに着きました。
ちなみに前回までの経緯はこちら。
その結果、昨日めでたく、こちらの希望に極めて近い金額でのリースが承認されました。
これにより、月々最低でも10万円、年間120万円のキャッシュフローが得られます。
うーん、これこそ「不労所得」。
現在所有している物件が空室になった時の補填と考えると、
なかなか良い取引だったのではないかと思います。
しかもリースなので、融資を受けていない分、７,400万円の負債にもなりません。
さらに月々のリース料は全額経費に算入できます。
これも次に物件を購入する時には有益なことです。
これからの太陽光は、リースという手も見逃してはいけないな、と思いました。
ところが！！！！
なんと本日、販売会社から連絡があり、
その太陽光物件の売主が、突然「売ることをやめた」
というのです。
どうやら売主さんの奥様が口を出してきて、やっぱり売らずにご自分たちの収入にするそうです。
あー、こういうことにならないよう
販売会社にはきちんと物件を押さえておくように言っておいたのに・・
というわけで、またしても手のひらから砂がこぼれ落ちるように
目の前のキャッシュローを取り逃がしました。。。
もう、どうしていつもこうなんだろう・・・・
そう考えていても始まらないので、
きっとこれは取得しない方が良かったんだ
また次にもっといいのがあるさ。
と気持ちを切り替えて、
また淡々と物件探しの旅に出ます。
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不動産業界における来年の動向 お宝情報ベスト３
今日は不動産投資家と、業界関係者が集まるパーティーに出席してきました。
クリスマスパーティーとはいっても、主旨は新しい出会いと人脈開拓、そしてそれぞれこの一年の実績をシェアして、また来年に向けてモチベーションをアップしていこうというものです。
総勢100名以上の不動産投資家が集まる姿は壮観。その誰もが業界の最先端で活躍され、トップクラスの実績を出されている方ばかりです。
そしてこの機会をとらえて、簡単なセミナーも開催され、各専門家が10分程度、今年の動向と来年の展望について、生々しい情報を発表してくれました。
最初に会長さんからこの一年を振り返って、どんな年だったか、参加者全員に問いかけがありました。
「あまりよくなかった」と思う人・・・若干名
「まあまあよかった」と思う人・・・２０〜３０名
「すごく良かった」と思う人・・・半数以上
さすが、この時期に胸を張って「今年は良い年だった」と言える人は素晴らしいです。
本を出版したり、物件を購入したり、今話題のAir bnb に早くから着手して成果を出したり・・・。
早期に決断して、きっちり実績を上げた人がたくさんいる姿を目の当たりにして、自分はまだまだ甘いなー、と痛感した次第です。
その他、極めて印象に残った不動産事業に関わる来年の動向についてのお話を
３つご紹介します。
- 不動産売買の契約書のIT化がすすむ。
これまでは対面で実施しなければならかった
・重要事項説明
・売買契約書の交付
が、来年の国会で、インターネット上でもOKとなる見込みだそうです。
こうなると、さらに決済のスピード化が図られること間違いなし。
昔ながらの不動産屋さんも業態を変えざるを得ないかもしれません。
- 宅配便の再配達問題が解決に向かう
最近、宅配便を届ける際、不在時には再配達をしてくれます。
しかしこの回数が増えて、今は営業用トラックドライバーの約１割が再配達のためだけに稼働しているそうです。
これが環境問題のCO2排出を引き起こす一因となっており、いよいよ対策に乗り出すかもしれません。
具体的には、集合住宅に宅配BOXを設置するよう、国から何かしらの助成があるかもしれないというのです。
信憑性はわかりませんが、こうした世情を踏まえ、常に情報をキャッチする心構えが大切ですね。
- ある地銀の営業部・現役銀行マンが直接「まだまだフルローンを出します」と暴露？
これ、公衆の前で言っちゃって大丈夫？と驚きましたが、この地銀さんは
・投資家に自己資金を出させて、数年後に突発的な修繕の必要が出た時に、キャッシュアウトされては困る。
・残存耐用年数という概念は持たず、どこの場所のどのような物件なのか、が融資に関して最も重要。築古木造でも、土地の価値と賃貸需要が高ければOK。要するに物件次第。
・この10月から、限られた地域ではなく、全国の政令指定都市に融資対象地域を拡大した。
これはちょっとした耳より情報です。
私はすぐさま名刺を交換し、自己アピールをしてきました。笑
こういった最新情報は、どんな新聞やネットよりも、生きた情報です。
何より目の前の人が直接話しているのですから、これほど説得力のある話はありません。
今日もここから知見と人脈を広げ、明日の発展につながるよう、学びを深めます。
貴重な機会に感謝。
そうして今夜中に、名刺交換させていただいた皆さんにfacebookの友達申請を送ります。
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不動産オーナーの「引き寄せの法則」がある？
昨日、入居者づけに難航している（と私は思っている）物件の
管理会社さんから
「本日、申込みが入りました」
とメール連絡がありました。
新年１月１日からの入居です。
私は現在、３種類のRCマンションを所有しており、それぞれに入居者づけの難しさが違っています。
＊入居者づけ…空室に案内して新たな成約を取ること。
管理会社さんに任せっきりでずっと満室の物件もあれば、
苦労して苦労して、
毎日気に病んで
それでも何の連絡もこない物件もあります。
今回の物件は、２９室中９室が空室の状態で購入し、３部屋埋まったのに、なぜか他の３部屋から退去があって、結局９室が空室のまま。
オーナーの私としても当然ながらこの物件には力を入れており、
・全室カラーモニター付きドアホン
・インターネット無料
・CATV無料
・追い炊き機能
を新たに設置し、マンションの看板も新しくして準備万端、整えています。
さらに、１室をモデルルームのように家具を入れて仕上げ、より生活のイメージを持てるようにしました。
管理会社さんのご協力で、ガスコンロとLED照明も無料プレゼントになっています。
そして、一旦は家賃の値上げを画策したものの、
11月に入ってありえないほど安い競合マンションが出てきてしまい、
パッタリと問い合わせがなくなったので
やむなく当初よりも1,000円下げて、今があります。
これまでのいきさつはこちらのブログで。
そうしてこの度、ようやく３週間ぶりに、申し込みの連絡があったわけですが、
正直言って、自分の中で葛藤があります。
「管理会社さん、ありがとう！」
「入居者さん、ありがとう！」
と感謝する一方で、
「まだ８室残っている」
「家賃を下げたんだから当然」
と、独りよがりの慢心が見え隠れしてしまいます。
実は先日、「引き寄せの法則」という本を読みました。
まだ内容を完全に消化・実践できていないのですが、
夢や目標を達成させるためには、
常にポジティブな気持ちを持続させ、
今の自分の状態・環境に心から感謝することが大切
と書いてありました。
この「心から感謝する」
というのがポイントです。
そうすればやがて自分の望む未来が手に入る
しかし、私はまだまだ小さい人間ですから、
ちょっと油断すると、不平・不満の気持ちを抱いてしまいます。
でも、そういう気持ちではダメなのです。
まだあと８室残っているとはいえ、
やるべきことはすべてやったと思っているので、
あとは信じて待つしかないのです。
もちろん、何か対応すべきことがあれば
アンテナを張って考え続けます。
まずは現場で結果を出してくれた
管理会社のセールスさんに心から感謝します。
これが、今の私にできる最善です。
「申し込みをいただきました」のメールをもらってすぐ、
私はそのセールスさんに電話をかけました。
もちろんメールで返信しても良かったのですが、
気持ちをより正確に伝えるには、文章よりも電話の方が良いと思ったからです。
おかげで、お互いにまた少し親近感を感じることができました。
とにかく今日のすべての出来事を肯定的に受け止め、
一歩一歩、こうやって前に進めていきます。
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いまさら太陽光？ なんて言わないで
一昨日、太陽光設備の導入について、融資ではなく「リース」という形で保有し、収入を得ることができる、ということをお伝えしました。今日はその可否検討について、途中経過報告です
前回のブログはこちら↓
太陽光を活用するもう一つの手段とは？
要約すると、一般的な太陽光設備の場合、
融資を受けて購入し
売電収入を得る
という形になりますが、
もはや太陽光は売電価格が下がり、フルローン（全額融資）をしてくれる銀行も皆無になりました。
そこで「もう太陽光は無理だな」と諦めかけていたところへ、
リースとして太陽光設備を借り受ける形であれば、所有しているのとほぼ同じメリットを享受できる、という情報をキャッチしたのです。
この場合、月々の「リース料」が、融資でいう「返済額」に相当するため、こういうやり方でも投資ビジネスが成立する可能性が浮上し、私は積極的に「その案件」の取得に取り組みました。
そして先日、リース会社から肝心の「リース料」の提案があり、
7,400万円の物件対し、リース期間１５年で月々の支払い額は
６５万円
とのこと。
同額の融資を受けて返済するとしたら、金利6.6%に相当します。
これでは、シミュレーションの売電価格を数万円上回るだけなので、保険や管理を加算すると収支がマイナスになってしまいます。
これでは全く意味がないので、「やっぱり無理だな」、と思ってその場で断念せざるを得ませんでした。
ところが その後、リース会社から再度連絡があり、
・いくらなら導入できますか？
・弊社の上長と面談してもらえませんか？
と逆提案があったのです。
一度断ったのに・・・
と思ったのですが、もしかするとリース会社にとって7,400万円というのはなかなか大きな案件で、よほどのリスクがなければ、成約した方がメリット大、ということなのでしょうか。
というわけで、本日さっそく、「弊社の上司」という方と面談してきました。
上司の方は、さすが営業部長、という感じで、流暢な語り口調プラス「笑顔」。
こういうの、嫌いじゃありません。
そして、リース会社として今回の太陽光設備に対する考え方として
・太陽光の耐用年数は１７年であることに対し、
リース期間は１５年が限界で、残り２年は償却の猶予期間であること
・リース期間終了後、残存簿価で買い取る場合の値段の決め方
・税金について
などなど、融資とはまた違った、独特の考え方とその根拠を説明いただき、
とても興味深い学びになりました。
そして私の方からは、
・賃貸業に対する自分の考えと現在所有物件の経営状況
・太陽光設備を導入することによるメリット
・月々に支払うことができる金額の限界
について、事前に準備したシミュレーション表を使って、
これまた流暢に説明しました。
お互いにストレートな意見をぶつけ合い、とても充実した議論を楽しめたと思います。頭をフル回転させて集中し、心地よい緊張感でした。
さて、あとは先方がどう出るか。
リース金額の最終回答は来週早々だそうで。
私にとって初めての経験ですが、この議論の結末を楽しみに待つことにします。
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不動産投資家に必要な心構えとは？
私は現在、３棟のマンションを所有し、それぞれ別々の管理会社に客付け・賃貸管理・建物管理をお願いしています。
最近は運の悪いことに、ファミリー部屋の退去者が出たり、なかなか次の入居者が決まらなかったりと、正直言ってやり場のないストレスを感じつつあります。
こんな時、たまたま先月決まった部屋の契約書が、管理会社のご担当者さんから送られてきました。ところがその封書には、「返信用封筒」が入っていませんでした。
「いつもは返送先の住所が印刷された返送用の封筒がちゃんと入っているのに。」
こう思うと、日頃から募っていたストレスが爆発し、思わず態度を硬直させてしまいがちです。
「自分で送り先を書いて、切手を貼って投函しろ、ということ？」
と、ちょっと面倒な気分になります。
ところがそんなことで文句を言っても、我々オーナーにとって良いことなど一つもありません。
こんな時、とってはいけない態度とは？
→ すぐに管理会社の担当者へ電話かメールをして、
「返信用封筒をください」と要求する。
では、望ましい態度とは？
→ 自分で封筒を購入し、郵便局へ行って書留郵便で送る。
そして封筒の中には
「契約書ありがとうございました。
確認・押印しましたので同封します。
今後ともよろしくお願い致します。」
と自筆のメモを添えて入れる。
はっきり言って、封書を送ることなど、実は大した労力ではありませんし、こちらは契約をとってもらった立場なのですから、当然といえば当然です。
しかし、一つ一つの行為である
・サイズに合う封筒を準備する
・メッセージを書く
・宛名、差出人名を書く
・郵便局へ行く
ということは、それなりに時間を取られてしまいます。
管理会社の方だったら、印刷された封筒を１枚入れてくれれば済む話なのに、と考えることもできます。
しかし、とにかく私たちオーナーは、管理会社の方に気持ち良く仕事をしてもらわなければなりません。お互いに人のやることですから、うっかり忘れることもあります。
相手のことを想い、過度な期待をしない。
それどころか、
「管理会社の担当者へ感謝の意を伝え、また自分の物件のことを思い出してもらうチャンスを得られた」
とポジティブに捉える方が、同じ行為をする上でもよほど建設的で楽しくなります。
同じ行動をするなら、人を責めることよりも、見方を変えて感謝することに労力を使う方が良いのです。
必ずしも管理会社とのやりとりに限らず、一事が万事、このように捉えることを心がけたいですね。
決して相手を責めず、
いつも感謝の気持ちを持ち続けること
それがやがて、巡り巡って良い結果を引き寄せてくれるといいと思います。
小さな手間をいとわずに、大きな成果を待ち続けます。
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太陽光設備を活用するもう一つの手段とは？
最近は収益不動産の価格が高騰し、私のようなオーバーローンを狙っている者にとっては、ますます厳しい市場環境になってきています。そんな折、情報をキャッチするアンテナと、とにかくやってみる、という行動マインドだけは維持しております。
そこで最近は、広大な土地に太陽光発電設備を導入する案件について、もう一度考えてみました。
「今さら太陽光なんて、売電価格が下がっているから無理無理。」
と決めつけることこそが、チャンスを見逃す原因になりかねないからです。
太陽光設備の収支状況については、以前のブログでとってもシンプルに解説しました。
結論だけ言うと、売電価格が３２円／kWhだった２０１４年までが、ギリギリ利益が取れる限界だったということです。
２０１５年は２９円になってしまい、もはやマンション経営などでものすごく利益を出している人が、設備投資による「減価償却費」を計上して節税するためだけのもの、と見られています。
ところが先日、２０１４年のうちに申請が行われ、２０１５年１２月から接続開始するという、案件に出会いました。
7,400万円で、利回り10.6％。
こうなってくると、検討の余地あり、です。
なぜなら、太陽光設備は「空室のない賃貸物件」と言われ、
アパートよりも安定した収入が得られるケースが多いからです。
利回り10.6%なら、なんとかイケるかもしれない。
あとは7,400万円の融資をしてもらえるか、ということになりますが、
太陽光でフルローンなんて、まず不可能ですね。
もちろん銀行にも相談しましたが、やはりダメでした。
しかし、もう一つ別の手段として、この太陽光設備を活用する方法があります。
それは、リースです。
リースというのは、車と同じく、リース会社が買い上げて、それを契約者に貸与する、という形です。つまり「フルローン」にイメージが近い。
この場合、所有権がリース会社にあるため、償却資産税も維持費もリース会社が負担します。
その代わり、リース料がいくらか、ということが問題です。
融資の金利にあてはめると、３％〜４％、もしくはそれ以上になると言われています。
さらに太陽光の場合、期間は１５年が限度。
これだと、返済比率に換算して８０％を超え、キャシュフロー比率は１５％近辺になります。
売電収入のシミュレーションを厳し目に計算している分、「これ以上収入が減ることはない」と想定すれば、なんとか持ちこたえられるのですが、
さすがに収入のうち８割を返済に回すのはいただけません。
そこで私は、リース会社に交渉し、２％程度で決着してくれないか、
と申し入れている最中であります。
二つ返事で断られるかと思ったら、
「検討します」との回答でした。
リース会社もビジネスですから、月々の支払い額を下げることによるリスクを算出中なのだと思います。
いずれにしろ、最初からダメだと決めつけずに、ほんの少しでも可能性があるならば、徹底的にチャレンジする、これが私のスタイルです。
結果が出たら、またこのブログで報告します。
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これからの物件バリューは、ドアとポストのキーがカギ？
昨日参加した「浦安大家塾」では、玄関ドアの鍵メーカー、株式会社シャーロックさんのタイアップがあり、最新のドアキー現物を見せていただきながら、最近の賃貸部件動向についてお話を伺いしました。
ドアのカギといえば、入居者が変わるごとに交換しなければいけないし、その「カギ交換費用」を入居者に負担してもらう原則が、いつまで守られるかわかりません。
今回の提案は、カギのシリンダー部を毎回交換することなく、
カギを無効化・更新できるシステムでした。
入居者用のカギは、なんとプラスチックのカードキーで、
これを差し込むだけで簡単に施錠・解錠できるものです。
プラスチック〜？ と聞いて、耐久性やセキュリティ性能が大いに心配されましたが、そんな疑問や懸念には当然のように十分な対策されており、メーカーの方が得意げに解説を加えました。細かい説明は割愛しますが、かなり使い勝手に優れた最新機器であることに間違いありません。
もしも興味がある方はこちらをご覧ください。
https://www.sherlock.co.jp/product/
導入費用もそんなに高いものではないので、自分の所有物件に検討してみようかな、と思いましたが、残念ながらドアノブが「ハンドルタイプ」でないと交換できないそうです。
私の物件は築年数が経っているので、全て「握り玉タイプ」でした。
もう一つの小話としては、郵便ポストのダイヤル錠にまつわる話です。
ちょっと気の利いた物件だと、ポストにダイヤル錠がついていますが、この利用率をご存知ですか？ 物件によっても異なるでしょうが、今回の事例では３０世帯中２７室はノーロックで使っているとのことでした。ほとんど使われていないようです。
自分の個人情報が満載の郵便物は、本来カギをかけて守った方が良いのですが、毎回毎回ダイヤルを回してカギをかけたり開けたりするのが面倒なのですかね。
シャーロック社のメールボックスは、そのカギも、家のカギと併用できるカードキーを使用するもので、これもまた説得力のある説明でした。
現物をみると、確かに「かっこいいなー」と思える装置で、入居者さんにも安心感を与えるセキュリティ性をアピールできると感じました。
しかしながら、郵便ポストのカギの利用率が少ない中で、実際にどれだけの効果があるのだろう。
そんな思いを抱きながら、こんな時は「設置の時期」を考えるといいと思いました。
物件の利益が出て、減価償却も落ち着いてきたら、このようなバリューアップをすることでまた経費を有効に活用していく、というのも大切な考え方です。
そういう時の準備として、常に新しい情報を取り入れ続ける心がけが重要なのです。
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不動産で起業するなら、まず地元に目を向けるべし！
今日は地元の不動産投資家が集まるコミュニティ「浦安大家塾」に初めて参加しました。
サラリーマンの不動産投資家は、うかつに誰かに相談することもできないし、日頃の悩みを聞いてもらうことすらできません。だからこそ、インターネットで検索し、大家のコミュニティーやビジネスマインドを高めるセミナーに参加したりします。
今日の大家塾は、主宰者が自主的に不動産オーナーを集めて開催され、特に会員制でもなく、月に一回程度の情報交換会に自由参加できる、というちょっと変わった趣向でした。
たいていの不動産塾は、先生と呼ばれる主宰者が会費を取ってコミュニティ化し、不動産事業に関するレクチャーや情報提供が行われるものがほどんどですが、今回の浦安大家塾は、会員制度や月会費はなく、毎回のセミナーで参加費を支払うだけでした。
それだけに内容も硬派で、利益優先の運営思想は全く感じられず、純粋に不動産経営に関する情報と、スピーカーの体験に基づいた実践報告がなされるのみでした。
具体的には
金融機関の開拓方法に始まり、返済の仕組みや銀行の融資判断基準、信用保証協会の活用方法、宅建免許の威力、そして最近ホットな話題のAir bnbまで、とても濃密な２時間でした。
こういう生きた情報がまた自分にとっても加速度的に学びを得ることができ、直接会って話を聞くことが何よりも大事だということをつくづく感じます。
そして、一番効果があるのが「懇親会」。今日はセミナーに２１名、そのうち懇親会には１２名の方が参加されました。懇親会はときに、セミナーよりも重要なことがあります。
どちらかというと私は、パーティーなど人がたくさん集まる場では、自分から話を切り出したり声をかけることが苦手な方なのですが、地元の人が多いと知っているので、
「どちらにお住まいですか？」
という声かけが、いつもより自然にできることに気づきました。
そこで返ってくる返事が、当然ながら聞き覚えのあるローカルな地名が多かったりするので、日頃の社交辞令的なやりとりよりも一層親近感が湧きますね。
勤務先では一生出会いないような人々と、今日もたくさんの出会いがありました。
サラリーマンであるからこそ、外の世界との関わりを積極的に持つことが大切です。
何冊の本を読むよりも、何ページのインターネット情報を調べるよりも、豊富な経験を背負った生身の人間と触れ合うことほど効果的・刺激的なことはありません。
電車に乗り、地図で場所を調べながら、時間を調整してセミナーや懇親会に行くことはそれなりに労力もお金もかかることなのですが、それこそが自己投資であり、大きなリターンを期待できるものなのだと感じます。
そして、地元でそれができるのは、また一種独特の利点があるな、と実感しました。
帰り道も一緒になるし、その後のプライベート飲み会にも誘ってもらえるチャンスが増えます。
まさに人脈を広げる絶好の機会です。
一生懸命に個人起業を頑張る人で、まだ地元のコミュニティーにアクセスしていないのなら、まず地元の同業者に声をかけてみると、思わぬ収穫があるかもしれません。
こういう視点でも活動の場を広げていきたいと思います。
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またまた空室が出てしまいました
聞いてください！ 先日、所有しているファミリー物件の１部屋が空いてしまい、早々に万全の対策をした結果、ちょうど一ヶ月で無事にまた満室になりました、と報告させていただきました。
ところが、なんと昨日、また同じマンションの別の部屋で、退去がある予定です、と管理会社の方から連絡がありました。
なんでなんで〜？？？
と尋ねたところ、「勤務先の転勤」だそうです。
まだ一年しか住んでもらっていないのに。。。。
しかも、その人は転勤しても、代わりの人は来ないそうで、
その会社、不景気なの？
と、やりどころのない不満を抱かざるを得ません。
でも転勤じゃあ、仕方ないです。
今まで住んでいただき、ありがとうございました。
退去の予定は１２月１９日。
もう年末も押し詰まり、それからリフォームしてすぐに募集しても、
年内に埋めることはほぼ不可能です。
あー、せっかく満室になったばかりなのにー！！！
でもこれが、賃貸経営なのです。
この退去をプラスに考えるには、どうすればよいか。
まず、家賃ですが
このファミリーは一年前、家賃を大幅に値切られ、
前回116,000円だったところ、1万円引きの106,000円になってしまいました。
それでも周辺の家賃相場であることと、
それまで７ヶ月間も空室だったことに耐え切れず
泣く泣くその家賃で了承してしまいました。
さらに、管理会社のセールスさんが私に相談なく
エアコンを付けることが条件
と言われたことを呑んでしまっていたので、
管理会社と折半で、８万円のエアコンも付けていました。
ですので、今後の客付けには
家賃を5,000円上げて、111,000円で募集トライしてみようと思います。
家賃が5,000円上がれば、年間6万円の収入アップになります。
そしてさらに、
もしも新しい入居者さんが今空いている駐車場を利用してくれれば、
さらに16,000円の駐車場使用料がプラスになるので、
年間192,000円も収入アップします。
今のままの家賃で入居され続けているよりも、
新しい入居者さんが新しい賃料＋駐車場代で借りてくれれば
トータルとしては収入増につながるわけです。
こういう風にポジティブに考え、
ネガティブマインドを払拭し
次の募集に備えます。
今のところ管理会社さんは
「これからは繁忙期に入りますし、すぐに入居付けできるようにがんばります！」
と言ってくれています。
前回、満室にしてもらった時、
人間関係はバッチリ築いているので、その点は信頼しています。
あとはオーナーとして、しっかりとフォローするのみです。
１２月１９日の退去のとき、
あまり部屋が汚れておらず、リフォーム代がかからないことを祈ります。
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桜木不動産投資塾
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