賃貸物件も新しいアプリでトラブルの危険？
2016年7月4日付の全国賃貸住宅新聞に、
気になる記事が載っていました。
個人向けに商品やサービスの直接取引の場を提供する
スマートフォン用アプリ（フリマアプリ）を使って
賃貸住宅の借主が家主に無断で居室を転貸する事例が
見つかりました。
本名を明かさず匿名でサービスを利用できるため
提供者と利用者ともに本人確認がされないまま
取引されているようです。
スマホアプリということで、利用者は主に若い人が多く
本来、無断転貸は違法なのですが、
若者層がその自覚なく活用しているケースが見られます。
フリマアプリ大手の「メルカリ」が提供する『アッテ』に
登録された賃貸物件２０件のうちの２件では、
入居者（借主）が家主に無断で転貸していることがわかり
さらに７件では無断転貸の可能性が高いことが確認されました。
20件中9件が無駄転貸とは、かなり高い比率です。
そして管理会社もこのことを知らされていません。
このアプリには１ヶ月の短期入居や１日単位の宿泊募集も掲載されていて
いわゆる今流行りの「民泊」ブームに乗せて、
部屋を借りた人が、そのまま違法転貸をしていることも
多いに推測できます。
アプリ利用登録は偽名も認められていて、
メールアドレスを打ち込むだけで完了。
入居契約時に本人確認が義務付けられていないため、
身分を明かさないまま利用することが可能です。
金銭授受の手段は貸主と借主が自由に決めることができるため
現金を直接受け渡したり、
メールで振り込み指示をするケースもあるそうです。
利用者の多くは若い日本人で、転貸された物件を使っているのも日本人が中心。
これまでAirbnbに代表される民泊サイト利用者の大半は
外国人観光客で、トラブル発生時も近隣住民からの通報で
発覚するケースがほとんどでしたが、
今回は日本人メインなので、周辺住民から通報されることも少ないと思われます。
つまり、滞納や器物損壊など、
深刻なトラブルになって初めてわかる、ということですね。
一方、この「アッテ」に代表されるフリマアプリが
実現するスタイルは
メリットを他人と共有する、という意味で
「シェアリングエコノミー」と言われています。
売る人と買う人がお店の仲介を通さずに直接取引することで
コストを削減できる点は非常に大きなメリットです。
これが不動産賃貸市場にも一般化すると
仲介業者を介することなく
家主と借主が直接やり取りすることができて
便利・・・
なのかもしれませんが、
賃貸物件に関しては普通の商品と違い
契約内容・期間・支払い方法・信用保証・不具合発生時の対応など
様々なトラブル回避策が必要なため、
安易にアプリに委ねることは
まだまだリスクが大きそうです。
新しいネット利用形態の最前線を抑えつつ
オーナーとして抑えるべきことを
考えていきたいと思います。
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不動産投資セミナーに来る人はどんな人なのか？
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「始めてまもない人のための不動産投資実践講座」
というテーマのセミナーをやっています。
先回の大阪に続き、今回は東京会場での２回目の開催となりました。
おかげさまで満員御礼で
ちょっと窮屈かな、と思われる反面
かなりの熱気に包まれて
話をする私も思わずボルテージが上がり
重要なところをよりわかりやすく解説するために
クールダウンするのに忙しい２時間でした。
不動産投資の基礎知識は非常にシンプルで
１回のセミナーで大体の骨子を説明できてしまいます。
ちょっと具体的な例を挙げたり体験談を話したりしますが
それはあくまでも本筋の理解を深めるための補助的部分で、
何回セミナーをやっても
誰のセミナーを聞いても
本質的なところはほとんど同じです。
本もまた然り。
どの本も、どなたの本も、
それぞれの観点は違えど、
基礎知識の部分は変わらないものなのです。
しかしながら、
セミナーに参加することには大きなメリットがあります。
直接耳にする言葉は、たとえ同じ内容でも
本やブログからは掴むことができない
生の雰囲気を肌で感じられます。
また、同じ志を持つ参加者同士で
出会いが生まれることにも、価値があります。
そこではお互いを刺激し合い
自分にもできる、やらなきゃ、
と思うようになるのです。
そして何よりも
セミナーに来ること自体、
「行動」していることになります。
当日はお金の遣い方＝「消費」のマインドについて
お話ししました。
時間とお金を無駄にするのは「浪費」であり、
有意義な時間を過ごし、次の稼ぎにつながる行動を起こすことは「投資」
と定義しました。
浪費にするか、投資となるか
お金を遣う人のマインド次第です。
参加者の感想を紹介します。
「あっという間の２時間でした。大変役に立ちました。」
（ K.Iさん ４３歳）
「不動産投資というものに限らず、今後の人生の指針を得る貴重なお話を聞けました。」
（ I.Yさん ５７歳）
「買いたいという思いが強くなり、明日にも資料を揃えて不動産屋に行こうと思いました。」
（ M.Kさん 女性）
「本に書いてある内容が中心でしたが、実際に桜木さんの生の声で説明を聞くと、全然頭の入り方が違いました。本を読んだ上で話を聞いたので、かなり理解が深まりました。」
（ M.Kさん ４１歳）
「成功の反対は行動しないこと、という言葉が印象に残りました。」
（ H.Y さん ３７歳、 M.Nさん ４５歳）
「前回よりさらに理解できたので、何度でも受講することはとても良いと思った」
（ T.Kさん ４９歳）
皆さんが自主的に何かを掴み取ろうと真剣になっていることに
私も身が引き締まる思いです。
人生を変える時、誰もが覚悟を決めて行動に出るのです。
私はそういう時の力なりたいと思い
今日も全力で取り組みます。
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ロンドン不動産は今が「買い」時なのか？
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ロンドン不動産は今が「買い」時なのか？
2016年7月4日付の全国賃貸住宅新聞のトレンドコーナーに
ロンドンの不動産市場について特集がありました。
EU離脱を問う投票が始まった時点から
イギリス全体の不動産取引量は
前年同期比で39%減少しました。
投票後、ロンドンの中心部の住宅価格は
平均で9万6千ドル、日本円で1,000万円近く値下がりしたそうです。
この値下がりを見越し、いち早く動き出した日本人もいて
ロンドンの高級住宅地を中心に管理を行う会社へ
問い合わせが増えており、
さっそく福岡から物件を見学に行った人もいるようです。
ポンドvs円で、一週間で25円の円高に振れたこともあり
このままロンドン不動産の下落が続けば
日本人投資家にとって購入するチャンスです。
ただ、ロンドンの住宅価格は高額で、
普通のサラリーマン投資家には手が出せません。
高級住宅街では12畳ほどのワンルームで
9,000万円から1億円が当たり前。
手頃な物件でも6,000万円程度だそうです。
これはハードルがかなり高いし、
現金を大量に持っている人しか
買うことができないでしょう。
余談ですが、
イギリスは全ての国民に住居が保証されているそうで、
どんなに貧しい人でもとりえず住むところがない、
ということはないそうです。
それが国の方針なのですが、
EUに統一されて以来、
移民を受け入れなければならず、
その移民にも住居を提供するため
もともとの国民の住まいが少なくなってしまいました。
もしくは家賃が高くなってしまうなどの弊害がありました。
こういった「移民問題」が、
イギリスの離脱を招いた元凶の一つです。
こうして、ロンドンから離れた投資マネーが
日本の不動産に流れる可能性について
英・欧州の経済が弱くなると、
投資家の関心が矛先を変え、
東京に向かうと見る意見もあります。
不動産取引に詳しいスペシャリストのコメントでは
「２年間はイギリスのEU脱退の諸手続きが必要になるため、
その間の企業投資は行われなくなり、成長率はマイナスになる」
と述べています。
その結果、イギリス不動産においては物件価格が下がり、
世界に投資先を持つファンドは、欧州とイギリスへの
投資を手控え、アメリカとアジア、そして東京に向けると考えられるわけです。
しかし、外資系ファンドにとって魅力的な物件は
すでにJ-REIT（日本の不動産ファンド）が囲い込んでいるため
次は大阪や名古屋の物件が注目されることもあるそうです。
こんな影響が回りまわって
日本の不動産価格がまた高騰しないと
良いのですが・・・
まだ物件を所有していない人にとっては
ますます厳しくなるかもしれません。
それでもあまりハプニングをあてにせず、
自分の求める物件を愚直に探し続けることが
結局は近道になります。
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国会議員と不動産投資
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国会議員と不動産投資
先日の朝日新聞夕刊一面に、国会議員の副業収入が減っている
という記事が載っていました。
国会議員の副業とは
企業の役員や顧問を兼ねることで得る給与所得、
テレビ出演料などを計上する雑所得、
「その他」に分類される公認会計士などの事業所得や利子配当など
そして
不動産所得。
２０１５年の衆院議員平均では
およそ100万円弱/年となっていました。
やはり国会議員でも、多くの人が収益不動産を所有しているようです。
副業をしている議員のコメントでは
「議員でなくなっても生活に困らないようにした。
今は実感がないが、落選したときに初めてメリットを感じるのだと思う。」
とありました。
国会議員こそ、何の保証もない職業なのですね。
もちろんサラリーマンと並行してはできないし、
会社に所属するわけにいかないからフリーになり
議員一筋になるわけです。
それで職を失った場合、本当に「ただの人」になってしまうから
議員になることは、かなり高いリスクを背負っているということになります。
そして、今回の記事の主旨は
「副業所得が減っている」ということで
企業顧問やTV出演が敬遠されている
という話でした。
先般の舛添都知事の公費使用問題なども影響し
あからさまにお金を得ている、と国民に思われるのも面倒だし、
どこから刺されるかわからないので
目立つようなことは避けたいのかもしれません。
テレビでの発言も、あまり過激なことを言うと
問題が嵩じて辞職に追い込まれる可能性もあることから
特に与党議員はおとなしい発言ばかりするようになり、
結果的に過激な意見で暴走気味の野党議員が（TVでは）
台頭してきているそうです。
その点、不動産賃貸業に言葉は要りません。
対面で商売しているわけではないし、
自分が表に出ることもまずない、
それで安定的に収入が入ってくるのですから
副業としては最適です。
大阪市内の貸しビル賃料などで
２０１５年に１千万円超の所得があった議員は
「落選して浪人になった時、不動産があって本当に助かった」
と振り返っていますから、
不動産収入が十分にあれば、一旦落選しても、
また復活するチャンスを得ることもできる
ということですね。
また、自民党の衆院議員の親族は
「不動産は手間が少なく安定的に収入が入る。
議員の副業としては最適。」
と述べています。
まあ、国会議員の属性では、
収益不動産を購入するための融資を受けることは難しそうですが、
これまでの事業利益の中での現金購入や
相続などによる不動産取得を成し遂げていれば
安心して議員に立候補できるのでしょう。
サラリーマンから副業で不動産収入を得て
やがては議員デビュー
というのも、
実現可能な夢かもしれませんね。
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収益不動産を買うのはいつが良いのか？
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収益不動産を買うのはいつが良いのか？
今は物件価格が高騰しているし、利回りが低いものばかりだから
買い時じゃない。
なんていう言葉を時々耳にします。
一方、最近不動産投資を始めたばかりの人は
いろいろと一通りの基礎知識を覚えてくると
一日も早く物件が欲しくなり
「なかなか良いものがないですねー」
なんて一丁前のことを言い出します。
まず、物件価格が高い今だから買わない
というのなら、ではいつか安くなる見込みがあるのでしょうか。
FXや株なんかでも、
きっと上がるに違いない
と思っている時に暴落したりするから
大きく損したり、儲けたりしますね。
しばらく円安が続くって言っていたのは昨年末。
でも半年後、あっという間に１ドル１００円台
になってしまいました。
将来のことなど、半年先でさえ、
専門家でも予想できないのです。
ましてや不動産市場は株やFXみたいにダイレクトに
政治や経済の動きに反応しないものですから
金融機関の動きと連動してじわじわと、ゆっくりと変化していきます。
そんな先読みが難しい市場において
「まだ買い時じゃない」とは
どんな責任で言えるのか、気がしれません。
私が考える「買い時」とは
自分の定めた条件に近い物件が見つかった時
これに限ります。
だからこそ、自分の基準をいつもしっかり持っておかなければならないのです。
自分の基準は「いつ」とかいう時間軸ではありません。
「返済比率６０％以下」でも良いいいし
「キャッシュフロー比率２５％以上」でも良いし
「１億円あたり２００万円の利益」でも良いし
「資産価値が売買価格を上回る」でも良いです。
その基準は、市場の動きを見て、時には柔軟に緩めていくことも必要です。
具体的な基準を持たずに、
世の中の情勢やマーケティングデータのような一般論・平均値を
頼りにネガティブなスタンスになっていると、
一年経っても昔を振り返り「あの頃は良い時代だった」
と意味のない回想に無駄な時間を費やすだけになるのです。
常に買う姿勢、どうしたら買えるのか
を考え続けることが大切です。
また、「一生懸命探しているのになかなか見つからないじゃないか」
と嘆いている人をよく見かけますが、
そんな愚痴を言う人に限って
まだ１ヶ月も経っていない
２、３社に業者と面談しただけ、
という人が多いです。
そんなにすぐ物件が買えたら
みんな資産家になってしまいますね。
少なくとも私は
一年間、毎日探しても買えなかった時期があるし、
１棟買うまでに１００件以上はシミュレーションしました。
また、不動産会社はいつも２０社くらいと連絡を取るようにしました。
それでも買えなくて、条件を緩めたり、
他にメリットを探したり、
諦めずに融資審査を依頼して
やっと１棟取得できるのです。
でも、たった一度の成功が、人生を好転させます。
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不動産投資で成功するのは男か女か？
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不動産投資で成功するのは男か女か？
最近、女性の読者やコンサル生さん、セミナー参加者が増えてきました。
私の書籍「自己資金０円からはじめる不動産投資」には
誰でもカンタンに使える収支シミュレーションツール
「見極めくん」
が特典で付いてきますが、
これをダウンロードする方の感想が、私に届くようになっています。
なんと、今日一日に届いた感想は７割が女性でした。
セミナー中も、どちらかというと女性の方が
私の話に「うん、うん」とうなずいて
真剣にメモを取る方が多いように感じます。
先日のセミナーでは、日本人の寿命とサラリーマンの平均年収
について言及しました。
平均寿命は女性が８６.８歳で世界１位、
男性が８０.５歳で世界６位です。
今、あなたが４０歳なら、あと４０年以上の人生があります。
５０歳の私でさえあと３０年、
もしも４０歳以下なら、まだ人生の半分も来ていないことになります。
そんな中、もはや常識となった「高齢化社会」によって、
２０２５年には全人口の３０％が６５歳以上になると言われています。
これだけ高齢者の割合が高くなると
当然ながら年金は減り、受給開始年齢さえ引き上げられていくことは
容易に想定できますね。
ちなみに、現在の年金受給開始年齢は６５歳で、
夫婦二人の受給額は合計で月２０万円。
しかし生活に必要なお金は２６万円と試算されており
年金をもらうようになっても毎月６万円の赤字が続く
ということになります。
ただしこれも現状の制度が続いた場合です。
さて、一方で現役サラリーマンの平均年収は
男性の場合、
３０代で４３４万〜４９６万円
４０代で５７０万〜６２３万円
５０代で６４１万〜６１６万円
と、４０代後半〜５０代前半をピークに、
その後はガクッと急激な下り坂になります。
女性の場合、３０代〜５０代まで、年齢を通じてずっと
２９６万円から２７６万円と
歳を経るにつれてやや下がり気味。
しかも、男性の半分くらいの金額なのです。
これは勤務体系も影響しているのかもしれませんが、
このデータにある平均年収だと
残念ながら融資を受けることがかなり厳しいと思われます。
しかし実際の不動産投資の現場では
融資を受ける時の審査条件（属性）は以下の３つ。
・年収
・勤務先
・自己資金
ここに「性別」はありません。
女性でも男性でも関係なく、
金融機関は「年収・勤務先・自己資金」を診るのです。
この３つが揃っていれば鬼に金棒ですが、なかなかそんな人は少ないでしょう。
どれか１つが欠けていても問題ないし
２つ欠けているならそれ相応の努力をして
補えば良いだけです。
属性が低いから私はダメだ、と思うのなら
多分、ダメです。
何がなくても絶対に成功するんだという意思を持ち、
どうすればうまくいくのか
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不動産投資と奈良の大仏
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不動産投資と奈良の大仏
奈良の東大寺に、大仏を観に行きました。
大仏といえば鎌倉でしか見たことがありませんでしたが
奈良の大仏もまた、その時代の人々の叡智と魂が宿っているのだと思うと
口を開けたまま見上げる自分から我にかえり、
子供の頃、教科書でもっと勉強しておけばよかったなー
と痛感します。
大仏のすぐ前に、「華厳の教え」という看板がありました。
東大寺は、釈迦の悟りの境地が説かれた「華厳教」をメインの経典としているそうです。
その教えとは・・・
① 世界に存在するあらゆるものは、それぞれの密接な相関関係の上に成り立っている。
互いに融合し調和を保ち、平和で秩序ある世界を形成している。
→ 一人の力でできることなど何もない。すべての事業は、自分を取り巻く多くの人の協力によって成り立っている、ということだと理解します。
② ひとつは全ての中に、全てをひとつの中に観ることができる。
→ 「One for all, All for One」。スポーツマンシップでもよく耳にする言葉ですが、自分さえ良ければ、という考えは禁物。
③ あらゆる事象は心が転じたものと観察し、形や時間にとらわれることなく宇宙の真理を探求する努力を怠らない。
→ 自分の身に起こることの原因は全て自分の内側にある、ということですね。
人のせいにしたり環境のせいにしたり、思い通りにならないことを自分以外のものの責任にしがちですが、それでは望む結果は得られません。自分が変わらなければ、人生を変えることはできないのですね。
④ 動植物も含めたすべての生きとし生けるものの繁栄を願い、人々の苦しみを救済しようとする菩薩の行いを実践し、互いの思いやりの心をつなげてゆく。
→ これは、例えば一つの事業を行う時、相手のことを考えて、相手の役に立つ行為をしてはじめて、お互いに満足のいく結果を得られる、ということですね。
まさにWin-Winの関係です。
ビジネスで学ぶことやセミナーで教わることと、本質的には同じことが語られているのだなぁ、と実感しました。
聖武天皇は、大仏の造像にあたって広く国民に呼びかけ、政府の事業としてのみならず、大衆が力を合わせてこの偉業を成し遂げるように呼びかけたそうです。
一人一人に参画意識が芽生えれば、その維持発展も主体的に行われていくと考えてのことですね。
賃貸物件を建てる時には、単に収支の計算だけでなく、コンセンプトをしっかり伝えて心のこもった物件にしたいものです。
また、良い物件として維持するには、オーナーだけでなく管理会社や関連業者の一人一人に参画意識を持ってもらうことが肝要です。
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不動産投資とお茶のいれ方
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不動産投資とお茶のいれ方
大阪セミナーが終了した翌日、
ちょっと足を伸ばして奈良を訪ねました。
奈良県は、かつて１回くらい仕事で行ったかもしれないけれど
ほとんど記憶になく、
修学旅行は東北と広島・山口だったので、
何と、５０歳になってほぼ初めての訪問となりました。
日本の歴史のほぼ創世記に近い時代からゆかりの深い
この地を、これまで訪れる機会を持たなかったことに
日本人として少々恥ずかしく思います。
しかし気を取り直して、奈良を十分に楽しんできました。
JR奈良駅の改札で、かつて仕事の仲間だった方と再会し
そのまま車に乗せられて
月ヶ瀬というお茶の産地へ連れて行ってもらいました。
ここでは摘みたてのお茶を自社工場で焙煎する様子を
見学させてもらいました。
そのすぐそばには上品なカフェがあり
高級な一本作りのバーカウンターに座って
ご主人が自ら編み出した「淹れ方」で
お茶にかける熱い想いを聞きながら
ぐい飲みのような茶碗で「３杯」いただきました。
「３杯」というのは意味があり、
全て違う淹れ方で味わいます。
１杯目は４８℃のお湯、
２杯目は５０℃、
３杯目は５２℃
と、徐々にお湯の温度を上げていきます。
いずれしろ私は普段、十分に沸騰したお湯で
お茶を飲んでいましたので、
５０℃なんて、ぬるいのでは？
と疑いを持っていました。
ところがところが、
一杯目を口に入れると
これまでに体験したことのない
衝撃が走りました。
とっても丸やかな甘さが舌に絡みつくような感じで
これがお茶か！ という驚き。
このあまりにも適切な温度が、
甘さをしっかり醸し出しているものと確信しました。
２杯目は、１杯目に比べて渋みが加わり、
甘い→渋い→甘い→渋い
と半々の味わいをリズミカルに楽しませてくれます。
そして３杯目はキリッとお茶の味が立ち
しっかりと「お茶っ葉」の味を堪能して
悔いのない締めくくりとなりました。
しかも、この温度はなんと、全て
ご主人・井ノ倉光博さんの、手のひらで測られているのです。
この３杯のお茶にかけるご主人の心意気と
本当に美味しいお茶の味に感動しました。
このお店の名前は「ティーファーム井ノ倉。」
さすがに本物は、どんなに人里離れていても
周囲が放って置かないようで、
Discover Japan 7月号に
しっかり特集されています。
また、パークハイアット東京でも名店の逸品として取り扱われ、
BVLGARIとのオリジナル商品も販売されているようです。
ひょんなことから
ものすごい職人さんと知り合い
私の大好きな「こだわり」への執念を学ぶことができました。
https://www.facebook.com/inokura.chaen/
自分が納得するまで努力し、追求し続ける
これが一流人のマインド。
不動産投資家にも、この気概が必要なのです。
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昨日のブログ
不動産投資セミナーで得られるものとは？
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不動産投資セミナーで得られるものとは？
この度、東京以外の初セミナーを、大阪で開催しました。
大阪は日中の気温が２９℃と、かなり熱気を感じる気候でしたが、
セミナー参加者からも前向きで十分なパワーをいただくことができました。
参加された方々はすでに物件を所有されているケースが多かったので、
今回のセミナーでは初めて１棟目を購入する人、２棟目以降をねらう人
双方に共通する「成功への条件」についてお話しました。
成功への条件とは
素直に人の話を聞く
すぐに行動する
最後まで諦めない
そして、
「数値で把握する」
ということです。
上の３つはよくわかると思いますが、
４つ目の
「数値で把握する」
とはどういうことか。
これには２つの局面があります。
このうち、物件を購入するときに
とっても簡単なシミュレーションツールをご紹介しました。
そのツールを使って
「返済比率」「キャッシュフロー比率」を求め、
さらに
「資産価値」と「キャッシュフロー実額」
の観点について、言及しました。
参加者さんの感想は以下の通り。
「数値化することの重要性、特ににその数字を把握しておくことの大切さがよくわかりました。」
「不動産業者や金融機関に対して、人との付き合い、スピード感の重要性も理解しました」
「１億円あたり２００万円のキャッシュフロー、という考え方が参考になりました」
「わかりやすい数値、手触り感のある数値で把握することが大切だと実感しました」
「諦めないことの大切さを改めて実感いたしました。非常にわかりやすく、モチベーションが上がりました。」
こういったアンケートを拝読すると、
私の伝えたかったことがきちんと伝わっている手応えを感じます。
そして
「バイタリティー溢れるセミナーをありがとうございました。
隣の方とのディスカッションも楽しかったです。」
というご意見をいただき、
セミナー参加のメリットとして、私も共感するものを感じました。
セミナーでは、知識や情報を得ることが一番の目的になるかもしれませんが
講師の話の内容をただ聴くだけでなく、
生身の人間から感じ取れる空気が
もっと深い部分に突き刺さります。
そして参加者同士で意見交換することで
より理解が深まり
そこに新たな出会いと発見が生まれます。
これが本やパソコンからでは得られない部分です。
また、さらに有益なのは
懇親会に参加することです。
セミナー内の限られた時間では
なかなかお互いを理解するところまでは難しいと思いますが、
懇親会ではたっぷりと情報交換することができます。
こう考えると、セミナーは
開始時間から懇親会終了まで
本人のマインドによって
得られるものが無限に広がりますね。
お知らせ：桜木大洋の不動産セミナー好評開催中！
不動産投資を始めてみたいという方、まずは
基礎知識を学んでおきたいという方には
絶好のチャンスです。
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分（好評のうちに終了）
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高利回り物件には要注意！？
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高利回り物件には要注意！？
物件探しをしていると、
どうしても「利回り」だけに注目してしまう傾向があります。
利回りが高い、というのは、今では「１０％以上」でしょうか。
通常の物件が良くて９％、普通で８％、７％という現在、
１０％を超える利回りを出してくる
＝売価が安くなっている
という場合には、それなりの理由があると
思った方が良いです。
・築年数が４０年以上
・空室がかなり多い
・駅からバスで３０分以上かかる
などは普通にあり得るケースです。
または
・かつて大きな事故があった
・法律上、再建築ができない
・「容積率オーバー」といって、
本来 居室を作っていけない割合まで部屋を作っているケース
など、購入する側にとっては
かなりチャレンジングな融資付けと経営手腕が問われるものも見かけます。
筋金入りの不動産投資家さんは、
このような「スネに傷を持つ」物件を狙って
安く買い、満室にして高く売る
ということをやってのけます。
かなり迫力のある、ハイリスク・ハイリターンな投資活動ですね。
初心者の方には、そこまで覚悟して高利回り物件を手に入れるのは
あまりお勧めできません。
そして、高利回り物件には
前述の通り、何か理由があるはずですので
「やっと見つかった」
「すぐに買いたい」
と前のめりになる前に
少し冷静になって
その理由を確認されることをお勧めします。
それでも
「遺産相続で至急現金化が必要になっている」
というような
不動産投資家でない人が純粋に売り急いでいるという
ケースに当たれば、これは超ラッキーです。
そういう健全で、ただ価格が安いだけの物件こそ
1,000件に1件あるかないかですね。
そんな物件は、おそらく融資さえ通れば
誰でもラクに運営できます。
決済したその日から、安定した家賃収入が得られる可能性も十分あります。
ですので、そういう「お宝物件」は
仲介不動産会社のセールスさんにとって
「客を選べる物件」なのです。
不動産会社にお宝物件情報が入ってきて
「どのお客さんに案内しようかな」
と営業が考える際に、
自分の顔を真っ先に思い出してもらえるか
が命運を握ります。
そのためにも、日頃から仲介販売会社のセールスさんには
礼を尽くしておくことが必要です。
たとえ断る時にも
理由を明確に伝え、迅速に。
時には電話や面談も効果的です。
そういった地道な人間関係づくりが
実は一番大切なのです。
日々検索。日々連絡。
不動産投資活動では
出口の見えない感覚のまま
何ヶ月も過ごすことがザラにあります。
私でさえ、一年365日、毎日心がけ、行動していたけれど
それでも全く買えない年がありました。
でも、あきらめずに続けていたおかげで
今があります。
たった１回の成功のために、
１００回の報われない活動があるのです。
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