先月の空室が１ヶ月で埋まりました。これで再び満室！
先月、私の所有しているファミリータイプのマンションの１室に空きが出て、すぐに管理会社を訪問して次の施策を講じてきた、というお話をしました。
前回のブログはこちら。
⚫️ 当初の対策
そこで最初に決めたことは、
広告費（AD）、つまり管理会社に支払う御礼を
通常は１ヶ月のところ、
年内に決めてくれれば２ヶ月分に増やします。
ということでした。
その提案と合わせて私はすぐに管理会社を訪問し、
「さらに即断即決が必要なら、いつでも私に電話してご相談ください」
と各セールスさんに直接お伝えてしてきました。
その結果、セールスさんは数ある物件の中でも印象が強まり、モチベーションも上がり、
明らかに私の物件を優先的に勧めてくれそうな手応えを感じました。
具体的には
・物件に募集看板を設置。
・インターネット集客用に写真を撮影。
・さらに動画も撮影してアップロード。
といったことを、すべて管理会社の負担で自主的にやってくれました。
⚫️ 現場からの連絡に柔軟に対応
そして昨日、セールスさんから電話をもらいました。
「今、目の前でお客様が申込書に記入しようとしているところなんですけど・・・」
と前振りの後、
「もともと家賃１０万円の予算を考えていたところ、１１万５千円の（私の）マンションが気に入ってくれています。無理は承知であと５千円、家賃値引きに応じていただけないでしょうか。これで背中を押したいんですが。」
うーん、迷いました。
家賃を下げるのは、オーナーとしてはどうしても避けたいところ。
でもここが思案のしどころです。
この商談を逃して、またセールスさんに一から内見案内をしてもらえるかどうか。
今回の物件は特に際立つ特徴がなく、駅から徒歩１７分。同エリア内で競合ひしめくファミリータイプということもあり、物件の魅力だけでどこまで勝負できるか。
この物件は、一昨年、７ヶ月間も空室が埋まらず大きな損失を被った経緯がありました。
思案の末、私は以下の提案をセールスさんに回答しました。
「家賃５０００円を下げた方がいいか、
それともフリーレントを１ヶ月分つけた方がいいか、
入居者さんに選んでもらってください」
フリーレントとは、家賃無料期間のことです。
１ヶ月無料ということは、１１万６千円の家賃値引と同じことで、
５千円の月額に換算すると、２２.1ヶ月分に相当します。
このクロージングをセールスさんに委ねた結果、
１ヶ月のフリーレントではなく、
やはり５千円の家賃引き下げで決着しました。
⚫️ 私が決断した根拠
考え方によっては、２２.１ヶ月以上住むつもりがあるから、家賃値下げの方がお得だと思って選ばれたのかもしれません。そうなると、できるだけ長く住んでもらった方が良いですし、ご夫婦二人なので、そのうちに家族が増えて車を買い、駐車場も借りてくれるかもしれません。
結果的に家賃を５千円下げることになりましたが、このように前向きに捉えることできます。
おかげでセールスさんは無事成約でき、私は「話のわかるオーナー」として好印象を持ってもらえたと思います。こういうことが「次に空室が出た時」にきっと効いてくると思います。
⚫️ ただ妥協するだけじゃない
そして最後に細かい調整をしました。１１.６万円の家賃は、実際には
正規家賃１０６，０００円
共益費 ９，０００円
から成っていました。
このうち、５，０００円割引は「共益費」の方に充当してもらいました。
家賃本体は変えないことで、表面上の家賃相場は下がらないし、次にまた募集をかける時にも「家賃を割引した」事実が薄まるように工夫したのです。
いろいろな小細工が必要でしたが、私としては管理会社さんとタッグを組んで決めた案件で、
将来につながるものとして満足しています。
このあたりの経営判断が正しかったと思えるように、今後も精進します。
ファミリータイプは特にしっかりと原状回復＆リフォームし、
万全の体制で客付けできるようにすることが重要です。
今回は前の人が退去してからちょうど１ヶ月後の成約でした。
いずれにしろ今日はとりあえず、再び満室達成。ホッとしました。
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不動産投資家にオススメの、上質なレストランを探す方法
昨日は父親の命日で、８３歳になる母親と墓参りの後でランチをしてきました。
父は私が７歳の時に出張先で突然、心筋梗塞で亡くなりました。
以来４２年間、母は私を含む子供３人を、女手ひとつで育ててきました。
だから私は自分の妻と子供たちだけでなく、母親にも孝行したいと思っています。
そうはいっても別居している母親とは連絡が途切れがちになるし、私も会社勤めで忙しい毎日を過ごしていると、ついつい母親のことは後回しになってしまいます。
金銭的にも、家族の面倒が精一杯で、正直言って母親のことまで気が回らないことが多いです。
でも、私が不動産投資を続ける目標を「家族の幸せを守る」としている限り、母親のことをないがしろにするわけにはいきません。
そこで私は、「月に一度、時間を作って母親とランチを共にする」
という課題を立てました。
８月から実行し、今月で４回目。
毎回、母はとても喜んでくれます。
それは、息子と二人で食事ができる、という満足感が根底にあると思いますが、
やはりそれをスムーズに感じさせてくれるお店の雰囲気と、料理の味も重要です。
私は仕事でも会食する機会がほとんどなく、たまに同僚と職場の最寄駅で酒を飲むくらいの付き合いしかないので、良いお店を知りません。
「毎月母に喜んでもらうお店を探すのは結構骨が折れる」
と思っていました。
しかし、そんなニーズにとってもマッチしたサイトを見つけました。
一休.com
アフィリエイトではないのでサイトは載せません（笑）
「一休.com」で検索すれば、誰でも簡単にたどり着けます。
このサイトは、全国の上質な雰囲気と味を兼ね備えた店を厳選（？）し、サイトから直接予約が取れる仕組みになっています。
もちろん母親に限らず、奥様でも恋人でも、重要顧客でも喜ばれること間違いなし、です。
私はこれまで４回を母親と、５回を妻と、２回友人と利用するために使いましたが、これまでハズレと思ったことは一度もありません。毎回新しい店を開拓していますが、どれも大満足です。
値段もランチで2,000円くらいから、ディナーは3,000くらいからで、大幅な割引キャンペーンを頻繁にやっているため、お得感も満点。メルマガ登録しておくと毎日のようにメールが届きます。
これまでの利用体験では、どのお店の人も感じがよく、何より料理が美味しい。
昨日は銀座のKAMONKA 點（TEN）という中華料理店に行きましたが、
・フカヒレスープ
・小籠包
・北京ダック
・ジャンボ餃子
・麻婆豆腐
など、どれも本格的な品目を少量ずつ、上品に味わうことができました。
このように品があって美味しいレストランをレパートリーに持っておくと、
不動産投資家や業関係者との会合の際にも必ず役に立ちます。
良いお店を知っている、ということは、その人のブランド価値を高めます。
プライベートで親孝行をしながら、ビジネスにも役立つ情報を実験・体感できると一石二鳥ですね。
一休.com
まだご存知ない方は是非一度、利用されることをオススメします。
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不動産投資では、いつ法人を作れば良いのですか？
法人をつくるべきか、個人で続けるべきか、よく質問があります。
そして「法人をつくるならどのタイミングがよいのかも知りたい」と聞かれます。
ですが、多くの税理士さんをはじめとする専門家の方々は、
「それはこの先自分がどうなりたいか、によります」と答えるのです。
まさにその通り。不動産事業で法人化する上では、
- サラリーマンの副業として続けるのか、リタイヤを考えているのか
- どのくらいの規模の物件を持っているのか。
- 物件を取得したのはいつなのか
- キャッシュフローは現状いくらで、将来いくらくらいを目標にしているのか
- この先何年、不動産事業を続けるのか
といったことが明確にならないと、どうしてもアドバイスが一般的なものになってしまいます。素人がそういう”にわか知識”を覚えて行動しようとすると、かえって判断を間違えるリスクが高まります。それよりも、自分がやりたいことを先に決めて、そのためにはどうすればよいか、をプロフェッショナルな人達に尋ねる方がよほど効率が良いと思います。
⚫️ 法人設立のメリットNo.1は「節税」
法人を設立すれば節税につながることは間違いありません。
しかし、例えば私の場合、かつて木造アパート、RCマンションを１年に１棟ずつ、3年にわたって取得してきました。どの物件もたまたま9月~12月の時期に購入したので、その年の確定申告では、家賃収入が少ない割りに物件取得にかかる費用（登記費用・不動産取得税等）が嵩み、収支は大きくマイナスになりました。
それを勤務先の給与と「損益通算」をすることで、所得金額が数百万円減り、結果的に80万円くらいの所得税が還付されました。所得金額が減ると、自動的に翌年の住民税も少なくなります。これを３年続けたのです。
こうなると、サラリーマンの副業で、キャッシュフローが年間数百万円程度の物件を持っているならば、数年の間は所得税還付の恩恵を受けられることになりますね。
そこで無理に法人を設立して個人から売却したりすると、個人には譲渡税が売却益の39%もかかりますし、購入した法人ではまた高額な不動産取得税を納めなければならなくなります。このような点をよく理解した上で検討しなければなりません。
それから、よくある情報として、所得税率における個人と法人の違いを比較し、900万円の利益が出るところが法人設立の目安ということも聞きます。しかし、それも一般論です。他に収入が無く、不動産から得られる所得１本で生活されている方と、副業を持っている方、そして家族構成などによって大きく変わってきます。ですので、情報を鵜呑みにせず、専門家によく相談されることをお勧めします。
⚫️ 法人の申告はプロフェッショナル
私は不動産投資を始めるときに、「法人設立」などという発想は全く持っていなかったので、必然的に個人から始めました。そして見よう見まねで確定申告のやり方を覚え、PCに青色申告ソフトをダウンロードし、会社の休みを取って平日に青色申告会に並んでアドバイスを受けながら、何とか申告をしてきました。
こうしていくうちに、税務申告に興味を持って、その先も完璧にやりこなしたい、という気持ちが芽生える人は突き進めばよいと思います。しかし、私にはそんな力量はありませんでした。少しでもわからないところがあるとつまずき、間違いがないかどうか、不安に苛まれながら、申告の時期を過ごして来ました。
今は全ての不動産を、１物件１法人で所有し、不動産関係に強い税理士事務所に会計を一任しています。多少の費用はかかりますが、今生み出している利益とキャッシュフローから、申告に消費する手間・労力を考えれば、それもまた必要な経費と受け止められます。
⚫️ 規模を大きくするなら早めに法人を
ここまでお話してきて、勝手ながら私の実体験に基づく感想を述べさせていただきます。結論としては、最初から法人で運営していくくらいの規模に拡大する、という目標を持って、できるだけ早く法人をつくっていくことをお勧めします。規模が大きくなれば、節税や融資の面で法人の方が有利なのですから、今の規模がどうこう言うのではなく、いち早くその規模に持っていくんだ、という気概を持って取り組んでいただきたいですね。
そして、法人を設立するにあたり、また未知の分野の見識と人脈が広がります。そういう中で一つ一つ学びながら、細かいシナリオを調整していくのが良いと思います。
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大阪府で民泊の条例が可決。不動産オーナーは賛否両論？
１０月２７日、賃貸業界でも大きな注目を集めているマンションなどの空き部屋や旅行者に貸し出す「民泊」を認める条例案が、全国で初めて、大阪府の議会で可決されました。
⚫️「民泊」とは
海外・国内の旅行客を対象に、不動産オーナーが自宅や賃貸マンションの一室を短期間で貸し出すシステム。
海外のサイトでは“Airbnb”が注目され、日本の賃貸業オーナーからも着目されています。
しかし一方で「民泊」は、ホテル・旅館などのいわゆるプロ業界としてのビジネス分野を侵食する部分があり、安全面や品質管理面でも、勝手に民間が旅行業に関わる業務を行ってはならないのでは、と問題視する声も。
今回は、そのあたりの法律がグレーになっている点を踏まえ、大阪府が正式に条例で「民泊」を解禁にした、ということがポイントです。
＊Airbnbはこれからどうなっていくのか？
＊Airbnbって何ですか？
⚫️大阪の旅行者需要
大阪観光局の発表では、今年６月の府内のホテルや旅館の稼働率は約８３％で、４ヶ月連続で全国１位を記録。また、来阪する外国人旅行者数も、昨年の３７６万人に対し、今年は上半期だけで３２０万人を超えるのが確実な状況で、宿泊施設の不足が大きな問題になっています。
この度の民泊解禁は、こうした状況をいち早く改善しようという狙いがうかがわれます。
⚫️不動産オーナーの反応
JR新大阪駅から徒歩１０分の場所に築２０年の賃貸マンションを所有するオーナーは、
「外国人旅行者の玄関口となっている関西国際空港がある泉佐野市や、新大阪駅に近い吹田市などでは、ホテル不足解消に効果があるかも。私の物件も２０室中３室が空室なので、これを機に民泊にチャレンジしてみようと思います。」
と民泊解禁に期待を寄せています。
すでに大阪市内の賃貸マンション６室をAirbnbを通じて貸し出しているオーナーは、
「ユニバーサルスタジオジャパンや大阪城、通天閣など、外国人に人気のスポットが集中する大阪市が「民泊解禁」の対象外となっているのであまり大きな効果は期待できない」
との声も。これは、大阪市や堺市、茨木市などの大きな６つの市は、保健所を独自に持っているため、府の条例からは適用外となったことへの不満のようです。
⚫️民泊の条件は６泊７日以上
「条例」ですからいくつか条件があります。その中で、民間が余った部屋を貸し出すのに最も障壁となるのは、「滞在期間を６泊７日以上」としている点です。
約２年前から実験的に、大阪市内に所有する２棟の賃貸マンションのうち数部屋を民泊用として貸し出しているオーナーは、
「私の物件を利用される方の平均滞在日数は３〜４日。もしも滞在期間一週間以上を厳守するとなると、賃貸住宅として貸し出すよりも収益が下がってしまう」
との意見があり、条例ができることで逆に規制されて困る、ということもあるのですね。
この後、来年１月には東京都大田区で条例が施行される見込みだそうですが、いずれにしろ私たち不動産オーナーにとって、「民泊」の成否は、
月々の家賃として部屋を貸すより、旅行者の短期利用を受け入れる方が収益が上がる、
ということがカギになります。
つまり、よほど利便性の良いエリアでないと、成功は難しいのでは、と私は思います。
＊全国賃貸住宅新聞（No.1200）より、記事の一部抜粋
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また融資NG（涙）２億8,500万円の太陽光設備フルローンは無謀だった？
日々、オーバーローンの実現を目指し、物件探しをしています。
今回はメールアドレス登録をしていたご縁で、太陽光の業者さんから直接
「野立て太陽光設備」の物件紹介をいただきました。
野立て、とは、建物の屋上ではなく、直接地面に設置する方法のことです。
その分、土地が広くて、今回は１３，０３３．４５㎡
約４，０００坪ですね。（汗）
その金額は、なんと２億8,500万円（工事費・設置費用込み）。
そのうちの土地価格はたったの1,000万円。
いかに野山を切り開いて造るか、が推し量られます。
場所はそれでも関東で、東京電力から３２円／kWhの買取価格が２０年間約束されている案件です。
太陽光についてのわかりやすい基礎知識については
以前のブログを参照してください。
そして利回りは11.55％！
太陽光の場合、空室のない収益物件のようなものですから
一度手に入れたら余程の事故（日照関係）がない限り、
収入はかなり安泰です。
私のシミュレーションでは、もしも２億8,500万円のフルローンで購入することができたなら、
金利1.2％・返済期間１７年で、キャッシュフローが年間1,200万円くらいになるところでした。
惜しい！！
でも現実は甘くないですねー。
太陽光の業者さんは不動産仲介業ではないので、金融機関ともそれほどパイプが強くありませんでした。それでも私のために、その太陽光物件を管轄する金融機関を調べてくださり、ある地銀のご担当に電話でアタリをつけた上で、私にご紹介いただきました。
せっかくのご厚意を活かしたいと思い、私もこれまでの知識と経験をフル活用し、
初めての銀行へ正面突破（＝融資の打診）することに挑戦しました。
朝10時のお約束だったので、地図を調べながらその地銀を探して１５分前には到着。
しばらく銀行の前で時間を調整し、10時ピッタリに訪問しました。
面談してくれたのは支店長代理の方でした。
私は、自分の属性資料の説明から始め、これまでの不動産経営方針と内容、そして今回、太陽光を購入するのは確実なキャッシュフローを得て、相乗的な経営改善効果を図るため、
と力説しました。
さらに、現在の所有物件だけですでにキャッシュフローが年間２，０００万円あることもお話しし、万が一太陽光に何かあっても、返済余力としてビクともしない、ということも強調しました。
そして一夜明けた今日、その支店長代理の方から丁寧なお断りのお電話がありました。
理由は、その地銀では、太陽光設備に融資する場合、ほとんどの顧客が地主で、土地の分を担保に取ることがベースになっているとのこと。
今回の私のケースでは、土地から購入する上に、工事業者に費用を前払いしなければなりません。一般の収益物件では、融資実行日＝決済・引渡し日ですが、野立て太陽光の場合には、料金前払いがルールだそうです。
- 契約時 ３０％（８，５５０万円）
- 基礎着工時 ３０％（８，５５０万円）
- パネル着工時 ３０％（８，５５０万円）
- 工事完了時 １０％（２，８５０万円）
という順番に融資を受けなればならないのです。
このスキームが、たまたまその地銀の方針と合わない、ということで却下。
実は面談時にもこの懸念を「牽制」されてはいたのですが、
もしかしたら、との淡い期待を込めて待ち
結果として、やはりダメでした。
しかしながら、こんなことでへこたれている場合ではありません。
逆に、また新たな銀行を開拓できて良かった、と思うことにしています。
幸い、私のプレゼンテーションはなかなか説得力があったようで、
支店長代理の方から
「今度は（太陽光ではなく）、収益マンションの案件で良いのがあれば持ってきてください。」
とコメントをいただきました。
本日のやりとり、どこまでが真実で、どこからが社交辞令なのか・・・？
そんなことに思いを巡らせているヒマはなく、明日も私は物件を探し続けるだけです。
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部屋探しの時に「必要」と考える設備ランキング！
先日、「入居者に人気の設備ランキング２０１５」をご紹介し、管理会社の方が客付けをする時に
「あった方が家賃が高くても決めやすい」リスト
について解説しました。 記事はこちら。
今回は実際に入居者が部屋探しの時に「必要」と考える設備
について、お話しします。
【単身者向け物件】（ ）内は前回順位
１位 独立洗面台（↑２位）
２位 TVモニター付きインターホン（↓１位）
３位 洗浄機能付き便座（→３位）
４位 エントランスのオートロック（→４位）
５位 インターネット無料（→５位）
６位 ２口ガスコンロ（↑８位）
７位 備え付け照明（↓６位）
８位 エレベーター（↑９位）
９位 宅配BOX（↑ランク外）
10位 BS・CSアンテナ（↓７位）
【ファミリー向け物件】
１位 追い焚き機能（→１位）
２位 独立洗面台（↑３位）
３位 TVモニター付きインターホン（↓２位）
４位 洗浄機能付き便座（→４位）
５位 システムキッチン（↑６位）
６位 エントランスのオートロック（↓５位）
７位 ２口ガスコンロ（↑９位）
８位 エレベーター（→８位）
９位 BS・CSアンテナ（↓７位）
10位 ウォークインクローゼット（↑ランク外）
・システムキッチンに注目
システムキッチンは管理会社アンケートでもランク外から２位、入居者アンケートでもファミリーに人気があります。
これは、最近若者を中心にホームパーティーや家飲みなどの交流形態がブームになっていることに起因しているようです。
雑誌やTVなどのメディアでホームパーティの特集が組まれることも珍しくなくなりましたが、そういう流行が、部屋選びにも影響してくるということですね。
・宅配BOXは定番化
また、単身者向け物件では「宅配BOX」がランク外から９位に入りました。ネット通販がかなり普及し、日中に荷物を受け取れない単身者にとっては、宅配BOXの便利さを求める理由もよくわかります。
宅配ロッカーがある、ということは、セキュリティーがしっかりしていて部屋の玄関まで宅配業者が入って来られないということですから、より安心が増し、利便性も高まるのですね。
宅配ロッカーは常設になりつつある、とのコメントもありました。もはやこれがあるからといって家賃の値上げは難しいそうです。とはいっても築何十年という物件に、いきなり宅配ロッカーをつけるわけにもいかず、こういったトレンドはオーナーとしてちょっと頭の痛いところでもあります。
・独立洗面台が欲しいという本音
「独立洗面台」というのは、管理会社アンケートではランクインしていませんでした。
それでも入居者アンケートでは、単身者・ファミリーともに１位・２位となっています。
これもわざわざつけることはハードルが高いものですが、競合物件にこういうのがあると苦戦するということを気に留めておいた方が良いかもしれません。
・やっぱりTVモニター付きインターホン
TVモニター付きインターホン、洗浄機能付き便座も上位にいますが、これは比較的導入が容易な設備です。１室の家賃や部屋の数にもよりますが、とりあえず退去があった部屋をリフォームする時に設置検討されると、１つずつ導入することができ、コストも抑えられます。
私はプロパンガスを契約した時に全室無料でカラーモニター付きインターホンを設置してもらいました。洗浄機能付き便座は、入居者が決めてくれればサービスで設置するというキャンペーンを打ちましたが、３年前であまりまだ定番化していなかったようで、もう一つのサービス候補だった「室内物干し」の方が人気がありました。
すぐに個別で設置できるもの・大掛かりなものと様々ですが、次から次へと新しくすることは経費の面から難しいと思います。
埼玉県のあるオーナーは、設備を充実させ続けて１４年間、新築時の家賃を下げずに入居率９７％を維持しているというコメントもありました。これは理想的な姿で、それでキャッシュフローまで確保できているのだとしたら、まさに優れた経営手腕ということになります。
物件の価値と高い入居率を維持するため、こういったアンケート結果を参考に、管理会社の人とよくコミュニケーションをとって、効果的な設備を導入したいですね。
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ブログ１００記事連載記念！ 私の不動産投資ブログに込める想いとは？
8月13日からブログを書き始め、（アメブロは８月２０日から）一日も欠かさず更新し、今日でついに100話目を迎えました！
ここで改めて、私がお伝えしたいことを書き記しておきたいと思います。
私が想定している読者のイメージは、
・不動産投資に興味があるけれど、何をどうしていいのわからない
という方がメイン。そして
・１棟目、２棟目は運良く買えたけれど、その先に進めず悩んでいる
という方にもぜひ。
という感じです。
そんな方のために、本やセミナー、そしてインターネット情報では今ひとつわかりにくい内容でも、これ以上ないくらい易しい言葉を使って、自分の失敗体験も交えながら丁寧に解説しています。
その全ては自分で見聞きした実体験に基づいています。
そもそも不動産投資というものは、仕組み自体は極めてシンプルで、それでいてうまく実行すれば、誰でも、かなり安定した収益を得られるビジネスモデルです。
ところが、世の中にはとても多くの情報が氾濫しているため、その洪水に溺れるかの如く
人に聞いたり本に書いてあることを鵜呑みにして、行動する前に諦めてしまっている人が非常に多いことが残念でなりません。
確かに実例や一般論に、間違ったことなど一つも無いと思います。
しかし、それはあくまでも「例」であって、自分の場合にはまた個別事情があるのです。
「他人の例は自分には当てはまらず、自分の例もまた他人には当てはまらない」
この言葉をいつも胸に抱いておきましょう。
さらには、自分の経験でさえ、次の物件を購入するときには通用しないことがほとんどです。
知識は知識として、実例は実例として、あくまでも自分の考え方と行動を決めるときの参考にしか過ぎません。
ノウハウではなくマインドが大事。
そしてそのマインドに裏付けられた行動が、自分の、そして家族の人生さえも左右します。
結局は、自ら行動し続けること以外には、結果を出すことができないのです。
知識→マインド→行動 で普通の人はアクションしていきますが、本当は
行動→マインド→知識 の順番が最短であり、
その過程の中で経験が蓄積され、やがて大きな結果をもたらします。
そのことを伝えたくて、私は毎日、渾身の想いでブログを更新し続けています。
そして、継続していくうちに、また新たな出会いと発見があり、
情報を交換する中でお互いのビジネスに相乗効果が生まれることを期待しています。
というわけで、もしも今日から興味を持たれた方は、
１話目から丁寧に読んでいただくことをお勧めします。
第１話目はこちら。
それはさすがに大変か〜。 笑
でも大丈夫。
これからもコンテンツの質は決して下げず、常に役に立つ内容をアップしていきます。
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入居者に人気の設備ランキング２０１５ 「家賃が高くても決まりやすい設備とは？」
管理会社へのアンケート調査に基づき、入居者ニーズを分析する人気企画「入居者の人気の設備ランキング」が発表されました（全国賃貸住宅新聞 ２０１５年１０月２６日号）。
今年も全国の有力管理会社２５１社からの回答をもとに、最新ランキングが作成され、前回ランキング外の設備がトップ１０入りするなど、トレンドに変化が見受けられます。
「この設備があれば、家賃が高くても入居者が決まる」ランキング
【単身者向け物件】（ ）内は前回順位
１位 インターネット無料（２位）
２位 エントランスのオートロック（１位）
３位 浴室換気乾燥機（４位）
４位 ウォークインクローゼット（５位）
５位 ホームセキュリテイ（３位）
６位 追い焚き機能（10位）
７位 TVモニター付きインターホン（６位）
８位 防犯カメラ（８位）
９位 システムキッチン（ランク外）
10位 宅配BOX（７位）
【ファミリー向け物件】
１位 追い焚き機能（１位）
２位 システムキッチン（５位）
３位 エントランスのオートロック（２位）
４位 インターネット無料（３位）
５位 ウォークインクローゼット（７位）
６位 浴室換気乾燥機（６位）
７位 ホームセキュリティ（４位）
８位 床暖房（ランク外）
９位 太陽光パネル（入居者個別売電）（８位）
10位 24時間利用可能ゴミ置場（９位）
⚫️ インターネット無料には賛否両論
単身者向け物件では、家賃アップが可能な設備として根強い人気を誇る「インターネット無料」が、昨年の２位から１位に返り咲きました。
ファミリー物件ではインターネット無料が昨年３位から４位にダウンしています。
インターネットの効果については様々な意見があります。
当初は、「入居者が個別に通信会社と契約してインターネットを使用する場合、毎月５,０００円前後の利用料がかかるけど、無料で使い放題となると、２,０００円前後の家賃アップをしても十分にお得感を出せる」といってインターネット会社が積極的に宣伝していました。
しかし今となっては、
「必要な入居者はみんなモバイルWiFiやスマホを持っているから魅力を感じない」
との意見もあります。特に家賃が４万円以下の低賃料を好む入居者は、少しでも安い家賃が第一優先なので、その通りかもしれません。私の所有する１Kのマンション（４０室）では、家賃平均３．８万円ですが、ネット無料はつけていませんし、要望があったこともありません。
しかし最近ではまた新たな声が出始め、
「モバイル系のWiFiは一ヶ月のダウンロードデータ量に制限があるので、ゲームや動画をストレスなく利用するには据え置き型が必要」
など、ネットを毎日使いたい層にとっては重要な要素なのでしょう。
これは直接内見を案内している管理会社に聞かないと、物件ごとにターゲットが異なるのでなんとも言えませんね。
⚫ 追い焚き機能はファミリーに必須
追い焚き機能は大変重要な要素だと、私の取引している管理会社の方も言っていました。
特にファミリー物件では、これがないとたとえ家賃が安くても選ばれない恐れがあるとのことでした。
私はこの４月、つくば市に２９室のファミリー物件を購入しましたが、追い焚き機能がついていなかったので、引き渡しと同時にプロパンガス会社を切り替え、そのインセンティブとして全室追い焚き機能を無料で設置してもらいました。
それで空室は家賃を５,０００円アップして新規募集、現入居者には２,０００円の家賃アップを条件に、希望制で追い焚き機能を追加していきました。こういうやり方もありますので、プロパンガスを切り替える時を一つのチャンスにして経営改善できますね。
いずれにしろ何でもかんでも取り付ければ良いというのではなく、経費対効果を十分に考えなければなりません。設置業者の勧めやアンケートデータを盲信せず、その物件の管理会社の話をよく聞いて、ターゲットにあった設備を効果的に導入することがポイントですね。
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自宅を共担に取られると融資は難しくなる？
今日は私に７億円融資をしてくれている地銀を訪ね、支店長とお話しました。
最近、私の不動産取得活動において、私の自宅がこの銀行の「共担」に入っているため、他の金融機関からはことごとく新規融資を断られるので、しびれをきらせて直訴に行ったのです。
●「共担」とは
共同担保の略。共同担保とは、文字通り共同で担保を預かることです。
例えば私の自宅はすでにメガバンクで融資を受けている分、そのメガバンクが第一抵当権を持っていますが、次に収益不動産の融資をした地銀が、第二抵当権としてそのメガバンクと「共同」で担保を保全することを、「共担」といいます。
担保というのは、本来、融資したお金を返せなくなった場合、代わりに取り上げるものなので、万が一、私がローンを返せなくなったとき、物件（今回の場合は自宅）を差し押さえる権利のことです。
しかし既にメガバンクがその権利を持っており、担保の余力はないため、今更地銀が第二抵当権をつけても自宅を取り上げることは事実上できません。
ではなぜ地銀が第二抵当権でも自宅を担保に取ったのか、というと、信用保全のためだそうです。債務不履行時の担保としてではなく、「自宅を差し出してでもその地銀に自分を委ねる」という姿勢が信用力をプラスに働かせるということです。
当時（収益物件を購入したとき）は「共担」が条件だったので、了承するしかなかったのですが、それが今になって、他の金融機関へ新たに融資を申し込んでも、その「共担」が足かせになって、ことごとく断られてしまうのです。
そこで、支店長とはかなり懇意にさせていただいている“よしみ”で、この窮状を伝えようと、銀行を訪ねたというわけです。ついでに新たに利回り１０％の未公開物件情報を入手したので、追加融資をお願いしてみました。
●追加融資は歓迎
すると支店長は、物件の評価さえ高ければ、まだ私に追加融資をしたいという姿勢でした。そして前向きに私が持ち込んだ物件を検証していただいた結果、今回は築２５年の鉄骨造で、残存耐用年数が９年しか無く、私の希望する融資期間２０年はとても実現できない、と残念ながら断られてしまいました。
しかしありがたいことに、「うちの銀行では無理だから」と、その場で日頃から懇意にしている別の銀行の支店長に電話をされ、代わりに融資をしてもらえないか頼んでくれたのです。
ところがそれでもやはり「残存耐用年数」と「エリア」がネックになり、そちらもNGでした。
●原因は「共担」ではない
そこで支店長曰く「あちらの銀行も共担が原因ではないと言っています。ウチの銀行でも、他に共担が入っているからといって融資しないなんてことはあり得ません。融資がNGなのは共担のせいではないんですよ。例えば自己資金が足りないとか、物件評価が届かないとか、他に理由がある筈です。」と逆に私の訴えを否定するコメントをいただいてしまいました。
実際には、これまで他の金融期間の融資審査では「共担」が原因と言われていたのですが、「支店長の視点」も確かに見過ごせないものがあります。銀行はそれぞれに考え方がありますので、一つの理由でダメだと言われても、また他の金融機関を探せばOKになることがあるかもしれません。
とにかく一度ダメだと言われたからと言って、思い込みで諦めてはいけません。
私ぐらいに高額な融資を積み上げて来ると、そういうスキマをついて、どこか融資をしてくれる先を何度でも探し続けるしかないのです。
淡々と、まだまだ物件探しの旅は続きます。
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部屋探しをする人の目から見た不動産会社のポイントとは？
今週の全国賃貸住宅新聞に、興味深い調査結果が載っていました。
アットホームやリクルート住まいカンパニー、ネクスト等が加盟する不動産情報サイト事業者連絡協議会の調べで、「不動産情報サイト利用者意識アンケート」が実施されたようです。
調査期間は3月19日〜5月17日の６０日間。同協議会及び会員企業サイトでオープン型調査として行い、有効回答者数は１３２３名でした。
それによると、「問い合わせ・訪問時に不動産会社を選ぶポイント」は、前年調査と比べて大きな変化がありました。
前回ランク外だった「物件の写真の見栄えがよい」が４位に入り、物件情報における写真の重要性が著しく高まっていることが伺える結果になりました。
写真はSNS等のおかげでどんな年代の人にとっても大変身近になり、写真を見る目も次第に慣れて来ているのかもしれません。
最近は写真の他、動画も非常に訴求効果が高いそうです。かつて私の物件では、女性セールスのガイドつきで、まさに内見と同じく、部屋の中を案内している様子を収録して流してくれたことがあります。
また、男女により不動産会社選びのポイントが異なり、
男性で８位にランクインした「全国展開している会社である」は
女性ではランク外、
逆に女性で７位の「会社案内が詳しく紹介され、安心感が持てる」は
男性ではランク外になりました。
男女それぞれで信頼感を寄せるポイントが違うのですね。
そして、過去４年の調査でもっとも大きく変わったのは、
「検索に利用したデバイス」で、
スマートフォン利用者が１２.７％→８４.６％！
特に２０代以下では９４.３％も！
今や不動産会社のホームページもスマホでの検索を意識したものにする必要がありそうです。
こういったことを踏まえ、私は所有物件に空室が出ると、まず客付けの管理会社を訪ね、セールスさん一人一人に物件の名前と概要を説明しながら挨拶に回ります。やはり電話やメールで「よろしくお願いします」と伝えるより、直接顔を見てお願いする方がずっとインパクトが強いですね。
すると、セールスさんの方でも意識を高めてくれて、
「退去後のクリーニングが終わったらすぐに写真と動画を撮りますよ」と自らおっしゃってくれました。
最後はやはりセールスさんからの「押しの一言」が重要なので、できるだけ自分の物件を印象づけておく必要があります。
しかしそこに到達する前に、ネット上で物件を見つけてもらうためにはやはり写真が大事。そして検索の仕方もスマホ対応に合わせてホームページデザインにしていただかないと、他の会社に移られてしまうということですね。
そういう意識を持って、もう一度自分の物件を、スマホで検索してみることも大切です。
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