自宅を共担に取られると融資は難しくなる？

2015/11/02 銀行融資

今日は私に７億円融資をしてくれている地銀を訪ね、支店長とお話しました。

最近、私の不動産取得活動において、私の自宅がこの銀行の「共担」に入っているため、他の金融機関からはことごとく新規融資を断られるので、しびれをきらせて直訴に行ったのです。

●「共担」とは

共同担保の略。共同担保とは、文字通り共同で担保を預かることです。

例えば私の自宅はすでにメガバンクで融資を受けている分、そのメガバンクが第一抵当権を持っていますが、次に収益不動産の融資をした地銀が、第二抵当権としてそのメガバンクと「共同」で担保を保全することを、「共担」といいます。

担保というのは、本来、融資したお金を返せなくなった場合、代わりに取り上げるものなので、万が一、私がローンを返せなくなったとき、物件（今回の場合は自宅）を差し押さえる権利のことです。

しかし既にメガバンクがその権利を持っており、担保の余力はないため、今更地銀が第二抵当権をつけても自宅を取り上げることは事実上できません。

ではなぜ地銀が第二抵当権でも自宅を担保に取ったのか、というと、信用保全のためだそうです。債務不履行時の担保としてではなく、「自宅を差し出してでもその地銀に自分を委ねる」という姿勢が信用力をプラスに働かせるということです。

当時（収益物件を購入したとき）は「共担」が条件だったので、了承するしかなかったのですが、それが今になって、他の金融機関へ新たに融資を申し込んでも、その「共担」が足かせになって、ことごとく断られてしまうのです。

そこで、支店長とはかなり懇意にさせていただいている“よしみ”で、この窮状を伝えようと、銀行を訪ねたというわけです。ついでに新たに利回り１０％の未公開物件情報を入手したので、追加融資をお願いしてみました。

●追加融資は歓迎　

すると支店長は、物件の評価さえ高ければ、まだ私に追加融資をしたいという姿勢でした。そして前向きに私が持ち込んだ物件を検証していただいた結果、今回は築２５年の鉄骨造で、残存耐用年数が９年しか無く、私の希望する融資期間２０年はとても実現できない、と残念ながら断られてしまいました。

しかしありがたいことに、「うちの銀行では無理だから」と、その場で日頃から懇意にしている別の銀行の支店長に電話をされ、代わりに融資をしてもらえないか頼んでくれたのです。

ところがそれでもやはり「残存耐用年数」と「エリア」がネックになり、そちらもNGでした。

●原因は「共担」ではない

そこで支店長曰く「あちらの銀行も共担が原因ではないと言っています。ウチの銀行でも、他に共担が入っているからといって融資しないなんてことはあり得ません。融資がNGなのは共担のせいではないんですよ。例えば自己資金が足りないとか、物件評価が届かないとか、他に理由がある筈です。」と逆に私の訴えを否定するコメントをいただいてしまいました。

実際には、これまで他の金融期間の融資審査では「共担」が原因と言われていたのですが、「支店長の視点」も確かに見過ごせないものがあります。銀行はそれぞれに考え方がありますので、一つの理由でダメだと言われても、また他の金融機関を探せばOKになることがあるかもしれません。

とにかく一度ダメだと言われたからと言って、思い込みで諦めてはいけません。

私ぐらいに高額な融資を積み上げて来ると、そういうスキマをついて、どこか融資をしてくれる先を何度でも探し続けるしかないのです。

淡々と、まだまだ物件探しの旅は続きます。

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