悪い物件を購入してしまうリスクの回避方法は？
不動産の世界では、俗に「千三つ」という言葉があります。
「せんみつ」と読み、
良い物件とめぐりあい、かつ良い条件で話がまとまるケースは
１０００件のうち３件しかないという意味です。
国語辞典で調べてみると、この他の用法として
食品業界で、１０００品目発売しても当たるのは３品目くらい
という、新商品開発の難しさをいう言葉でもあるそうです。
別の意味で、千のうち本当のことを三つしか言わない嘘つき
のことも表すそうですが、これはちょっと違いますね。
いずれにしろ、良い物件、つまり
高い収益性が見込まれ、売却時にも価値が下がらない物件は
確率として０．３％くらい
ということになります。
良い物件か悪い物件か、どちらでもないそこそこの物件か、
を見極めるのは、不動産投資を始めたばかりの人にとっては
特に難しさを感じると思います。
例えば、物件を探している時
普通に求められる好条件として
・高利回り
・築浅
・RC造
が挙げられます。
この条件をポータルサイト「楽待」で検索してみると
金利：１０％以上
築年数：２０年以内
で、該当物件は１５件。
今日の掲載物件総数は68,238件と出ていましたので、
千三つ（０．３％）どころではなく、
実に０．０２％の比率です。
しかもその１５件のほとんどは、
政令指定都市ではなく、
無名のエリアで賃貸需要が想像つかない、
または
駅から長い時間バスで行くほど遠かったり、
土地がとても狭く、物件評価が低いことが
想定されるものばかりです。
今の時期、利回りは７〜８％台、
よくても９％台が稀にある程度ですから、
１０％を超えているとなると
それなりの理由があることに敏感になった方が良いです。
一番難しいのは「融資が通らないこと」で、
高利回りの理由として多い
容積率オーバーや
再建築不可
など、
物件自体の価値を大きく下げる「足かせ」が隠されていることもあります。
こうなるとオーバーローンはもちろん、フルローンも通らないので
自己資金を相当多く入れないと買えません。
今、自分が購入できる収益物件の規模はどのくらいの価格で
年間のキャッシュフローはいくら望めるのか、
その後の拡大戦略もイメージして、
できるだけ理想に近い条件のものを
探し続けることが王道です。
逆に「すべての条件を満たす最高の物件」
というのは
千三つどころか１件もありませんので、
どこかに妥協点を見出し、
購入後の自助努力でカバーできるポイントを
きちんと自覚しておく必要があります。
その覚悟に至るには、
やはり何十件、何百件と物件を探し
現場を見たり
不動産会社のセールスさんや金融機関と会って
自分で相場感覚を養っていくのが一番です。
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昨日のブログ
不動産投資のリスクが低い理由とは？
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不動産投資のリスクが低い理由とは？
一般的に投資におけるリスクは、
「コントロールできるリスク」と
「コントロールが困難なリスク」の
２種類に分けられます。
コントロールが困難なリスクとは
株やFXに見られる、
投資したお金がゼロやマイナスになるほど
激しい価格変動の可能性です。
企業の不祥事や政治情勢の激変、自然災害などによる
相場の激しい動きは予測できないし、
コントロールのしようがありません。
一方、不動産投資はというと、
天災を除けば、物件価格が下がっても
物件そのものは無くなりません。
さらに不動産投資の賃料は
物件価格や地価が上下しようと
それほど変動することはないし
たとえどんなに値段が下がっても、
ゼロになることはあり得ません。
これを「賃料の粘着性」と言います。
純粋に長期収益の確保を目的に
不動産物件を持つ投資家で、
破綻したような人を
私は見たことも聞いたこともありません。
仮にそのような人がいたとしても
他の投資や本業で影響を受けたケースが
大いに考えられます。
かつてのリーマンショックの時でさえ
大きな影響を受けたのはオフォスビルなどの収益物件で、
不景気による企業の収益悪化により、空室が大量発生し、
それによって賃料収入が大幅に急落したものに限ります。
あるいは利益の確定を急いでいるか
短期的に結果を出したいと思っている人が
手軽なワンルームマンションなどに手を出し、
売却時に大きく値段が下がって
残債をカバーできずに破産するケースですね。
居住用（レジデンス）のマンションを所有して
賃料収入が経営基盤を支えているオーナーは
不景気の影響はほとんど受けません。
また、株やFXでは
急激な市場の変化をキャッチするため
常に状況をウォッチし続けないと不安になるし
転売に代表される
「安く買って高く売る」商売では
仕入れ活動をやめると
売るものが無くなるため
ずっとリサーチ＆仕入れを繰り返す必要があり、
労働量に収入が比例していきます。
こう考えると不動産投資は決してリスクゼロではないけれど
突然に襲ってくるリスクに備えなければならない
ということがありません。
他の投資では、月収が突然１００万円を突破して喜ぶこともありますが、
不動産投資では、月収に大きな増減がない代わりに
いったん月収を確保できれば
ほぼそのまま１２倍したものが年収になるのです。
これが、不動産投資が安定した収入を得ることのできる理屈です。
金額が大きいことに対して
根拠のないリスクを想定して
勇気を持てない人がたくさんいる中
しっかりと基礎を学び、
必要なリスク対策をキッチリ行って、
安定収入を確保できるように準備するべきだ
と考えられる人だけが
不動産投資で成功します。
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不動産投資家とフェイスブック
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不動産投資家とフェイスブック
今から１０数年前、福岡に勤務していた時代に
お世話になった方がメキシコから帰って来られるというので
久しぶりにお話がしたいと思って福岡まで行ってきました。
その方は５０代半ばでサラリーマンリタイヤされた後、
世界各国へ旅に出て、
大好きなメキシコでスペイン語を学びたいと
この一年間、あちらの大学への留学を兼ねて
滞在されていたのでした。
この機会に、当時一緒に働いていた面々も集まっていただき、
私を除いて全員が６０代という
そうそうたる人生の先輩たちが揃ったわけです。
私の前職は写真関係でしたので、
自然な会話の流れとして
フィルムからデジタルに変わった写真業界
のことで話が盛り上がりました。
かつて写真を撮る時は
フィルムが無ければ写らなかったし、
プリントしなければ見ることができませんでした。
それが２０００年をピークに
フィルムは衰退の一途をたどり、
あっという間にデジタルにとって代わられました。
今や３０代の方でも
フィルム写真を撮ったことがない
という方を時々見かけますし、
２０代ではまずフィルム自体を見たことがない
という方もいらっしゃいます。
フィルム写真はもはや
古き良き時代のアイテムとして
人々の生活から薄れていく状況になり
そのことの是非を問うことさえ
ナンセンスになりました。
今回集まった方々も、
かつてはフィルムでビジネスの全盛を極めていましたが
今ではすっかりインターネットを駆使し、
デジタル写真を使いこなし、楽しまれています。
そんな中、たった一人だけ
「俺はFacebookなどやらん。」
という昔気質の先輩がいました。
６０代後半のその方は、
Facebookの害について
見知らぬ人とつながって
個人情報を抜き取られ、
騙されたり傷つくことの怖さについて
熱弁されました。
しかしすかさず同席された他の方全員から
「今頃何を言っているんだ」
とリスクの回避方法や
Facebookの素晴らしさについて
得々とお説教が始まりました。
総務省の２０１４年調査によると
日本の６０歳以上のFacebook利用率は６％だそうです。
比べてアメリカは５６％。
台湾、シンガポール、香港においては
人口の７割以上がFacebookを利用しています。
日本は明らかにFacebook利用が遅れていますが
高齢だからといって
インターネットを遠ざけてはいられない状況に
なっていることは
言うまでもありません。
不動産投資家としても
インターネットは収益物件を探すためだけに使うのではなく
Facebookのコミュニティに参加するなど
積極的に活用していくことをお勧めします。
同業者の悩みや問題解決、情報交換などに活用すると
思わぬヒントを得られることがありますね。
与え合うこと、助け合うことで
自己の成長につながるチャンスを増やしたいと思っています。
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不動産投資で「与信を毀損する」とは？
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不動産投資で「与信を毀損する」とは？
不動産投資で気をつけるべき代表的な項目は
「与信を毀損する」ことです。
よしん を きそん する
と読みます。
与信を毀損する とはどういうことか、
カンタンに解説します。
そもそも金融機関は融資をするとき
相手の信用を調査します。
一番わかりやすい信用は
「属性」といって、サラリーマンの場合
・勤務先
・年収
・自己資金
の３つが重要です。
勤務先は一部上場企業が良いし、
年収は７００万円以上
自己資金は３，０００万円以上
あると まあまあの信用を得られます。
その属性をチェックした後、
資産背景を見られます。
自己資金資金の他に
もしも収益物件などを所有していたら
その物件の価値はいくらか、と評価し、
その物件にかけている融資残債はいくらか
を確認します。
ここが肝心なポイント。
物件評価額に対し、残債がいくらか。
例えば、
物件評価額が１億円で
ローン残債が８千万円の時、
２，０００万円分の担保余力がありますね。
こういうのが「与信」です。
資産背景の他に
どのくらい返済能力があるか
といったことが判定されます。
逆に
物件評価額が１億円で
ローン残債が１億２千万円であれば、
２，０００万円分の負債があることになりますね。
この状態が
「与信を毀損している」となります。
与信を毀損しているということは
「負債が多い」
「借金まみれ」
ということであり、返済力がない人、ということになります。
こうなると、物件を持っていない人や属性の低い人
よりも不利になります。
だって、「負債がある人」なのですから、
単にお金がない人よりも印象が悪いのです。
つまり、「与信」とは金融機関の見方であり
「毀損」とは、傷つける、もしくは失う、という意味です。
評価基準は金融機関によって異なりますが、
与信を毀損していると
当然ながら、融資をしてくれません。
だから１棟目の物件は
与信を毀損しないように
できるだけ評価の高いものを選ぶか
評価が十分でないものの場合は
返済を進めて残債を減らし、
評価額を下回るまでにしなければ
次の融資につながらないのです。
ワンルームマンションや新築アパートを買うと、
評価額が急に下がるため、
与信を回復するのに時間がかかることが多いのです。
この原則を理解していると
単に利回りや返済額、キャッシュフローだけにとらわれず
できるだけ物件の価値が高いものを選べるように
なっていきます。
そしてきちんと理解している人は
みんなそういう物件を探していますから
より競争が激しく、なかなか見つかりません。
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不動産投資では、高齢者を大切にしなければいけないのか？
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不動産投資では、高齢者を大切にしなければいけないのか？
日本の全人口に占める６５歳以上の人の割合は、
２０１５年で２７％、２０２５年には３０％になると言われています。
ほとんど３〜４人に一人が高齢者ってことは、
私たち大家も高齢者の需要獲得について
真剣に考えなければなりません。
ただ、高齢者の入居について
あまり気が進まない理由は、
ズバリ、孤独死ですね。
しかし、２０年後には高齢者の単身者は７６２万人にのぼる見通しで、
部屋探しをする人は普通に６５歳以上の方が多くなり、
一方で物件は増えていきます。
配偶者が亡くなられたことをきっかけにマイホームから賃貸に住み替えたり、
サービス付き高齢者住宅から、自由の利く一般賃貸に引っ越されるケースも多いそうです。
こうなると、高齢者を敬遠していたら
一向に空室は埋まらないし、
現在の入居者だって、そのまま住み続けるうちに
みんな高齢者になっていきます。
だから逆に高齢者のリスク対策を行って積極的に受け入れれば
かなり強いメリットづけをして、需要を獲得できそうです。
では、単身高齢者のリスクとその回避方法について、考えてみます。
身寄りのない借主が亡くなった時の問題点とは？
借主の死亡後、部屋に残った荷物を
家主が勝手に処分することはできません。
無断で財産を処分してしまうと
窃盗罪に該当する可能性があるだけでなく、
後に相続人が現れた際、
訴訟問題にまで発展する可能性もあります。
この対策としては、
契約時に身内の連絡先を確認することです。
その連絡先が正しいかどうかの確認も必要。
また、財産の処分権を事前に大家や管理会社に委ねる契約をしたり、
かなり強烈な対策ではありますが、
遺言を書いてもらい、なおかつ遺言の執行者を
定めてもらうという手もあります。
先進的な管理会社では、
入居者の活動確認システムを開発。
トイレに設置されたセンサーが２４時間反応しないと
自動通報されるようになっており、
このおかげでこれまで脳梗塞を起こしたご老人が
すぐに発見され、一命を取りとめたという実例が２件あるそうです。
孤独死の対策については、少し前から保険会社が目をつけています。
火災保険をベースにした特約に加入すると、
室内で居住者が死亡し、部屋に損害が発生した場合の
原状回復・清掃修理費用や家賃の滞納分を保証する商品があります。
具体的には保険会社によってさまざま。
１戸あたり月300円の掛け金からありますし、年払いで２万円というのもあり、
つまりは保険ですから、もちろん保険金額によって掛け金も変わってきます。
このように、不動産賃貸業においては大抵のリスクは回避できるか、
予防する、備えることができます。
こういったことを恐れず
前向きに高齢者の需要を取り込んでいく方が
経営の安定化のみならず、社会貢献にもなるのです。
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区分所有は投資効率が低いと言われる理由とは？
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区分所有は投資効率が低いと言われる理由とは？
今、手元に５００万円あったとして、
区分（主にワンルームマンション）を買うか
融資を引いて１棟ものに投資するべきか、を考えてみます。
例えば売買価格５００万円、満室時想定利回り１０％の
ワンルームマンションを現金で購入したとします。
（利回り１０％や「現金購入」というのはかなり好条件ですが）
この場合、年間を通じて満室であれば５０万円の家賃収入が入ってきます。
そこからかかる経費は
管理費・修繕積立金 月額15,000円として年間１８万円、
固定資産税 年間４万円、
管理会社への手数料 年間２万５千円（家賃収入の５％）
となり
家賃収入からこれらの経費を引くと
２５万５，０００円が手取り、ということになります。
ここから２０％の所得税を差し引くと、
２０万４，０００円まで下がり、
月額では１万７，０００円の純利益になります。
そして一番のリスクは空室ですが、
もしもこの部屋が空室になり、５〜６ヶ月の空室期間
もしくは滞納などがあると、たちまちマイナスになります。
運良く満室を維持できたとしても、
月３０万円のキャッシュフローを得ようとするなら
１８戸の区分所有が必要、という計算になります。
この効率の悪さは
上記の計算例を参照すると、
「管理費・修繕積立金」にあります。
これはオーナーの義務なので
入居者がいてもいなくても
毎月支払わなければならず、
かつ建物が古くなってくると
修繕積立金の額は上がっていきます。
そしてそこにオーナー自身のコストダウン施策は
ほとんど機能しません。
マンションの運営主体が管理組合にあるからです。
区分は、一度購入したら、
家賃が下がらないように、
退去が出ないように、
管理費が上がらないように、
ひたすら祈るしかないということになります。
それを１８戸分（１８回）繰り返さないと
月３０万円のキャッシュフローは見込めません。
それならば、
１棟で１８戸あるマンションを
５００万円×１８＝９０００万円で購入した方が
契約も１回で済むし、
その先のコストダウンも自分で努力することができます。
また、区分マンションを売りに出すときは
同じ棟内の成約事例や売り出し価格に影響されます。
もしも同じ間取りの部屋が一つ上の階で売り出されていたら
下の階でこの物件より高く売ることは難しくなりますね。
１棟マンションの場合には、土地付きであり
その立地は唯一無二です。
それだけ売買価格の設定に柔軟さがあります。
多少の極論もありますが、
もしも今、９，０００万円の現金があったら、
区分×１８戸か、１棟１８室のマンションの
どちらを買うのか、と考えると、すぐに答えが出ると思います。
では、９，０００万円もの現金がなくて
融資を受ける場合は？
このケースでは借入金利や返済期間とセットで考えることになりますが
そもそも５００万円を持っていて区分所有を買ったとしても
そこから得られるキャッシュフローを考えれば
１８戸の区分所有も実現するには
結局、ほとんど融資を受けなければならないでしょう。
まずは区分を所有して現金５００万円を遣ってしまうか、
そのお金を元手にレバレッジをかけて１億近い融資を引くか、
投資戦略の重要な部分です。
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不動産投資家が他の投資案件で迷う時は？
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不動産投資家が他の投資案件で迷う時は？
副業として不動産投資をされている方、
もしくはそれを志している方の多くは
お金の増やし方をいつも考えていると思います。
それは不動産投資に限らず、
いろいろな利殖や投機の情報にアンテナを張っておき、
まとまったお金を投資して
効率よくお金を得るものです。
私も実は、不動産の他に
アフィリエイト、転売、FX、仮想通貨
MLM（マルチレベルマーケティング）など
様々な案件を学び、とりあえずは自分の責任範囲で
お試し体験程度のことは経験しています。
そのスジのセミナーに出席したりメルマガを読んだり、
あるいは講師と直接話してみたりして
いつも思うことは
「とにかく徹底的にやること」です。
あれもこれも気になって、とりあえず可能性だけは
広げて行こう、などと思っても、
徹底的にやりきることができなければ
成果にはつながりません。
そうやっていろいろなものに目を向けていくうちに
自分にあったものが見つかると
それにのめり込んで極めれば
必ず成果が出るものです。
但し、行動できないことを
「自分には向いていない」と自ら定義づけるようでは
すでに言い訳を探している、ということです。
いずれにしろ自己責任ですから
やってもやらなくても
最初の入口で「投資」判断が必要です。
この場合の「投資」とは
セミナー参加費であり、
塾の会費であり、
ツールの購入代金であり、
何よりそこに費やした「時間」です。
お金も時間も全く投資せずにお金が儲かるなど、
まずありえません。
ですが、実際の投資局面において
「本当に大丈夫かなぁ」
と思うことがあるかもしれません。
そんな時には
「その道のトップ（超一流）に聴くこと」
が鉄則です。
多くの人がメンター（助言者、指導者）をお持ち
だと思いますが、その人が
「自分のなりたい姿」を体現しているか、またはとにかく
業界のNo.1、であることが望ましいです。
そのメンターに言われた通りに行動していけば、
十中八九は結果が出せます。
一方、もう一つの考え方として、
いろいろな情報が飛び交う中で、
興味が湧いてきた案件について
取り組むべきかどうか、悩む時もあります。
そんな時には、その超一流の人が
手をつけているかどうか、
が指標になります。
どの分野でも超一流、No.1の人のところには
最上流の情報が集まります。
その人がやらないことは
初心者も手を出さない方が良いのです。
誰もやらないことを自分だけやるのは
ある意味大逆転のチャンスかもしれませんが、
その道を極めていない限り
先達に従った方が安全ですね。
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不動産投資家の基本中の基本とは？
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不動産投資家の基本中の基本とは？
今日は古くからお付き合いのある不動産販売会社の方々と
打ち合わせの後、懇親会がありました。
メインは情報交換で、
最近の不動産市況と私の現在の活動についてお話ししました。
そこで新しい観点を得ることができましたので
シェアしてみたいと思います。
まず、最近の融資状況について尋ねると、
「緩くなった部分もあり、厳しくなった面もある」
とのこと。
これは、不動産融資に力を入れる金融機関が増えている一方で、
融資を受けられる人の条件が厳しくなっている、ということです。
さらに具体的に言うと
年収１,０００万円以上の高属性の人は、より高額な融資を受け、
低金利で、長期間の返済スケジュールになってきているようですが、
年収７００万円以下の人は審査も受け付けてもらえないケースが
増えている、とのことです。
こういう話を聞くたびに、私はある種の憤りを感じます。
属性が違うだけで、融資の可否を判断するなんて
そもそもおかしい。
１億円以上の借金については、
たとえ年収が500万円であろうと1,000万円であろうと
どうせ返せないことには変わりないじゃないか、
だから銀行は担保を取るんだろう、
と熱くなってしまうのです。
ところが今日の不動産会社の専務さんは
微笑みながら私に言いました。
「それが、そうでもないんですよ。」と。
属性が低い人の融資が厳しくなるには、それなりの理由があり、
かつての融資実績の中で、返済しきれなくなる人が実際に多いから、
ということが考えられます。
これは必ずしも直結しない因果関係ではありますが、
高属性の人は物件取得後も経営改善を続け、
しっかりとキャッシュを生み出す努力（＝経営）に
こだわりがある人が多いようです。
ところが、年収が低く、
あっという間にまとまったお金を得た人に限って、
有頂天になり、
空室をそのままほったらかし
結果的に収支が合わず、赤字になって売却せざるを得ない
ということがあるようです。
もちろんその逆もあるとは思いますが、
銀行の思いに、この観点があることを知っておいて損はありません。
要は物件取得後も、
「借りたお金を返しながらキャッシュを貯めていく」
この基本中の基本ができさえすれば良いのです。
その目標値も人それぞれ。
ですので、仮に
年収が低いとか、一流企業じゃないとか、自己資金がないから
と言っても、何ら諦めることはないと思っています。
属性が低い人は、高い人よりも苦労しなければならないし、
時間がかかるかもしれませんが
実績を作れば銀行は信用します。
それまでにはその人なりの戦略があり、
今できることから始める、べきだと思います。
不動産投資で最も成功から遠のくのは
いつまでも物件を買わないことです。
不動産経営を経験せずに、
あれやこれや言い訳したり評論する人は
絶対に成功できないのです。
身の丈に合った不動産投資
これを探り、一歩踏み出すことから
本番が始まるのです。
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満室経営のために大家さんがやるべきことは？
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満室経営のために大家さんがやるべきことは？
私はすでに７棟１４２室の物件を所有しており、
サラリーマンを退職して間もないので、
これからしばらくは物件を買い進めるのではなく
持っている物件を常に満室にし続けることに
注力しようと思います。
そのため、他の大家さんが満室を維持するために
どんなことをやっているのか
常に気にしながら
自分にもできることを取り入れていこうと
情報を集めています。
その情報ソースとしてとても役に立っているのが
賃貸経営博士.comの「月刊大家倶楽部」という雑誌。
今回も2016年7・8月合併号に、全国の頑張る大家さんから
多くの生の声が取材されていました。
Webサイトで見る「賃貸経営博士」は大家さんの体験談と最新情報が満載！
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その記事の中で、私が
「ここまでやるの？」と感心したものを抜粋します。
１. 入居者の誕生日に必ず「おめでとう」コールをする。
入居が決まった時に、誕生日はSNS情報を記録しておき、携帯電話にも登録。
フェイスブックでも「いいね！」を心がける。
これにより、退去があっても前入居者の紹介で決まることが多い。
何より自分もハッピーな気分になれる。
→ ここまでコミュニケーションを取れる大家さんは少ないのでは？
相手が女性で、もしも迷惑がられたりしたらどうしよう、と考えてしまいます。
でも実際に満室維持に貢献しているというのですから、効果的なんでしょうね。
２. 所有物件すべてに防犯カメラを設置。
入居者の安心・安全を守るために防犯カメラは必須、という考え。
以前はよく違法駐車をされていたところ、携帯電話で防犯カメラの
リアルタイム映像を見られるようにしておき、違法駐車を発見次第、警察に通報。
→ カメラがあるだけで防犯対策になると言われています。
確かに最近はセキュリティー対策の有無が物件を決める重要な要因になっているようです。
コストと合わせて考えていかなければなりませんね。
３．夏と冬にカタログギフトをプレゼント
もらって嬉しいものは十人十色なので、
自分で欲しいものを選べるようにカタログギフトを進呈。
恩着せがましくならないように、
ポストにカタログと手紙を投函する形でのプレゼント。
物件に住むことの付加価値と、長く住んでもらいたいという大家の気持ちが理解されている。
→ これにより、結婚・転勤以外には退去がないそうです。
何室あるのかわかりませんが、私のように１４２室もあると、
ギフトの単価が2,000円程度だったとしても、
一回につき284,000円かかります。
まあ、これで満室が保証されるなら迷いなくやるのですが、、、
かなりの「おもてなしの心」が必要ですね。
大家さんとしてのスタンスは様々。
でも、真心込めて入居者のことを考えての行動は、
必ず効果を生むものだと信じたいですね。
中には入居者が退去する時にネクタイをプレゼントされた大家さんもいらっしゃり、
賃貸経営は単に利益を追いかけるのではなく、
人と人との心の結びつきを実感する仕事なんだなぁ、
と自らを振り返る良い機会になりました。
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不動産投資家にとって「路線価」の影響は？
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不動産投資家にとって「路線価」の影響は？
国税庁が7月１日に発表した２０１６年の路線価全国平均が、
前年比0.2％のプラスとなり、８年ぶりに上昇したことがわかりました。
路線価とは、毎年１月１日時点の数値を国税庁が決めて
相続税や贈与税の算定基準となる
土地の値段です。
地域別の上昇率では、対前年2.9%増となった東京が最も高く、
次いで東日本大震災の影響が現れた宮城県が2.5%、福島県が2.3%。
都心部の地価は上々し、地方は下がるというこれまでの構造に大きな変化はありませんでした。
東京のほか、
愛知県は1.5%と４年連続の上昇となり、
大阪は1.0%で３年連続で上昇。
また、北海道、広島、福岡、熊本の
４県が今年上昇に転じたけれど、
その他の３３道府県は下落しました。
地域ごとの上昇率では
大阪市の御堂筋が前年比22.1%増でトップ。
東京都中央区の銀座中央通りは18.7%増で
３１年連続の上昇を記録しています。
このような数値データを見て、
不動産投資家としては一喜一憂しても仕方のないことです。
３３道府県はたしかに土地価格が下がりましたが、
所詮はほんの数％です。
ある観点ではすでに値下がりは底をついていて
これ以上の大きな値下がりが起きる可能性は少ない
という見方もできます。
東京や大阪で土地価格が上がるということは
やはりオリンピックやインバウンド需要を受けてのことだと
思いますが、この傾向がいつまで続くのかは
全く予測できないものです。
つまり、路線価が上がりそうなら「買い」で、
下がりそうなら「買わない」という判断は
あまりにも短絡的で、実態経営にはそぐわないと
私は考えます。
路線価が関係するのは
一つの銀行評価として、資産がどのくらいあるのか
を見る時です。
それは物件購入時と、２棟目を購入する際に
現所有物件の評価をしてもらう時ですね。
この物件評価の基準を、
業界用語では「積算」と言います。
路線価が上がれば、土地の積算は高くなり
路線価が下がれば、土地の積算は低くなる。
これもあくまで融資の際の参考値です。
積算について、詳しく知りたい方は以下を参照して下さい。
不動産投資でよく話題に出てくる「積算」とは
この機会に、「路線価」とセットで覚えておいて
損はない用語です。
あ、それから大事なことを言い忘れました。
路線価が上がるということは、土地の税金が高くなる
ということを意味します。
その年の固定資産税が高くなるのですから、
路線価が上がったからといって、
単純に喜べないこともありますね。
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大田区が注目される理由とは？
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大田区が注目される理由とは？
ここ最近、不動産業界に限らず世の中の注目を集めている「民泊」。
賛否両論ある「民泊」に対し、全国で初めて「特区民泊」の条例を定めた東京都大田区が、なぜいち早く条例化の手を挙げたのか、現在はどんな状況なのか。
賃貸経営博士.comの「月刊大家倶楽部」2016年7・8月合併号に特集されていました。
Webサイトで見る「賃貸経営博士」は大家さんの体験談と最新情報が満載！
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さて、この記事では、
大田区役所の関係者に直接ヒアリングしていることが興味深いです。
さすがに力を持ったメディアは違いますね。
質問１. 大田区が「民泊」の条例化に手を挙げた理由は？
回答１．大田区には羽田空港があるため、
東京都の玄関口として、国際都市を目指しています。
近年の旅行客増加に伴い、
大田区にあるホテル・旅館の客室稼働率が９０％を超える一方で
「民泊」のサービスが広がりを持ち始めました。
なるほど。そこできちんと法令を活用しようとしたのですね。
質問２. 東京都内では大田区だけが「特区民泊」が可能なのですか？
回答２. 国家戦略特別区域法では、都内全域が「東京圏」として指定されていますが、
都内の自治体で自ら申請し、認定を受けているのは大田区のみです。
そうですね。つまり大田区以外で民泊を行う場合は、旅館業法の許可を取るしかない、ということになります。
質問３. 現在の申請件数は？
回答３. ２０１６年６月現在で１７件です。部屋数でいうと４４居室。
建物種別は戸建てや共同住宅などさまざまです。
あれ？ 思ったより少ないですね。
もしかしたら「６泊７日以上滞在」の条件が厳しいのかもしれません。
質問４. どんな苦情が来ましたか？ また、どんな対応をされましたか？
回答４. 内容としては「うるさい」「ゴミが放置してある」などから始まり、
そこから「外国人が出入りしているから民泊なんじゃないか」といったもの。
連絡先がわかる場合には指導しますし、
未申請で民泊を行っている場合、
最終的には旅館業法違反で告発することになります。
やっぱりー。新聞や他のメディアに掲載されている通りですね。
しかし、ポータルサイトに掲載されている情報だけでは、正確な住所の特定ができないため、事前の摘発はまずできないそうです。クレームがあって初めてわかるのですね。
生の声を聞くとますますリアルな状況が目に浮かんできます。
民泊を行うなら、きちんと申請して認定され、堂々とやることが一番です。
これから先、法令もまだまだ緩和される可能性がありますので
引き続き情報にはアンテナを張っておきたいものです。
また、羽田空港はこの度、ニューヨーク便が就航されていますので、
ますます外国人が入ってくることが予想されます。
そうなると大田区のみならず、例えば川崎市などはタクシーで３０分以内で
行けるわけですから、需要が増えてくるかもしれません。
これから活性化する地域が広がるのは、何より不動産投資家にとって楽しみです。
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賃貸物件も新しいアプリでトラブルの危険？
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賃貸物件も新しいアプリでトラブルの危険？
2016年7月4日付の全国賃貸住宅新聞に、
気になる記事が載っていました。
個人向けに商品やサービスの直接取引の場を提供する
スマートフォン用アプリ（フリマアプリ）を使って
賃貸住宅の借主が家主に無断で居室を転貸する事例が
見つかりました。
本名を明かさず匿名でサービスを利用できるため
提供者と利用者ともに本人確認がされないまま
取引されているようです。
スマホアプリということで、利用者は主に若い人が多く
本来、無断転貸は違法なのですが、
若者層がその自覚なく活用しているケースが見られます。
フリマアプリ大手の「メルカリ」が提供する『アッテ』に
登録された賃貸物件２０件のうちの２件では、
入居者（借主）が家主に無断で転貸していることがわかり
さらに７件では無断転貸の可能性が高いことが確認されました。
20件中9件が無駄転貸とは、かなり高い比率です。
そして管理会社もこのことを知らされていません。
このアプリには１ヶ月の短期入居や１日単位の宿泊募集も掲載されていて
いわゆる今流行りの「民泊」ブームに乗せて、
部屋を借りた人が、そのまま違法転貸をしていることも
多いに推測できます。
アプリ利用登録は偽名も認められていて、
メールアドレスを打ち込むだけで完了。
入居契約時に本人確認が義務付けられていないため、
身分を明かさないまま利用することが可能です。
金銭授受の手段は貸主と借主が自由に決めることができるため
現金を直接受け渡したり、
メールで振り込み指示をするケースもあるそうです。
利用者の多くは若い日本人で、転貸された物件を使っているのも日本人が中心。
これまでAirbnbに代表される民泊サイト利用者の大半は
外国人観光客で、トラブル発生時も近隣住民からの通報で
発覚するケースがほとんどでしたが、
今回は日本人メインなので、周辺住民から通報されることも少ないと思われます。
つまり、滞納や器物損壊など、
深刻なトラブルになって初めてわかる、ということですね。
一方、この「アッテ」に代表されるフリマアプリが
実現するスタイルは
メリットを他人と共有する、という意味で
「シェアリングエコノミー」と言われています。
売る人と買う人がお店の仲介を通さずに直接取引することで
コストを削減できる点は非常に大きなメリットです。
これが不動産賃貸市場にも一般化すると
仲介業者を介することなく
家主と借主が直接やり取りすることができて
便利・・・
なのかもしれませんが、
賃貸物件に関しては普通の商品と違い
契約内容・期間・支払い方法・信用保証・不具合発生時の対応など
様々なトラブル回避策が必要なため、
安易にアプリに委ねることは
まだまだリスクが大きそうです。
新しいネット利用形態の最前線を抑えつつ
オーナーとして抑えるべきことを
考えていきたいと思います。
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不動産投資セミナーに来る人はどんな人なのか？
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不動産投資セミナーに来る人はどんな人なのか？
「始めてまもない人のための不動産投資実践講座」
というテーマのセミナーをやっています。
先回の大阪に続き、今回は東京会場での２回目の開催となりました。
おかげさまで満員御礼で
ちょっと窮屈かな、と思われる反面
かなりの熱気に包まれて
話をする私も思わずボルテージが上がり
重要なところをよりわかりやすく解説するために
クールダウンするのに忙しい２時間でした。
不動産投資の基礎知識は非常にシンプルで
１回のセミナーで大体の骨子を説明できてしまいます。
ちょっと具体的な例を挙げたり体験談を話したりしますが
それはあくまでも本筋の理解を深めるための補助的部分で、
何回セミナーをやっても
誰のセミナーを聞いても
本質的なところはほとんど同じです。
本もまた然り。
どの本も、どなたの本も、
それぞれの観点は違えど、
基礎知識の部分は変わらないものなのです。
しかしながら、
セミナーに参加することには大きなメリットがあります。
直接耳にする言葉は、たとえ同じ内容でも
本やブログからは掴むことができない
生の雰囲気を肌で感じられます。
また、同じ志を持つ参加者同士で
出会いが生まれることにも、価値があります。
そこではお互いを刺激し合い
自分にもできる、やらなきゃ、
と思うようになるのです。
そして何よりも
セミナーに来ること自体、
「行動」していることになります。
当日はお金の遣い方＝「消費」のマインドについて
お話ししました。
時間とお金を無駄にするのは「浪費」であり、
有意義な時間を過ごし、次の稼ぎにつながる行動を起こすことは「投資」
と定義しました。
浪費にするか、投資となるか
お金を遣う人のマインド次第です。
参加者の感想を紹介します。
「あっという間の２時間でした。大変役に立ちました。」
（ K.Iさん ４３歳）
「不動産投資というものに限らず、今後の人生の指針を得る貴重なお話を聞けました。」
（ I.Yさん ５７歳）
「買いたいという思いが強くなり、明日にも資料を揃えて不動産屋に行こうと思いました。」
（ M.Kさん 女性）
「本に書いてある内容が中心でしたが、実際に桜木さんの生の声で説明を聞くと、全然頭の入り方が違いました。本を読んだ上で話を聞いたので、かなり理解が深まりました。」
（ M.Kさん ４１歳）
「成功の反対は行動しないこと、という言葉が印象に残りました。」
（ H.Y さん ３７歳、 M.Nさん ４５歳）
「前回よりさらに理解できたので、何度でも受講することはとても良いと思った」
（ T.Kさん ４９歳）
皆さんが自主的に何かを掴み取ろうと真剣になっていることに
私も身が引き締まる思いです。
人生を変える時、誰もが覚悟を決めて行動に出るのです。
私はそういう時の力なりたいと思い
今日も全力で取り組みます。
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ロンドン不動産は今が「買い」時なのか？
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ロンドン不動産は今が「買い」時なのか？
2016年7月4日付の全国賃貸住宅新聞のトレンドコーナーに
ロンドンの不動産市場について特集がありました。
EU離脱を問う投票が始まった時点から
イギリス全体の不動産取引量は
前年同期比で39%減少しました。
投票後、ロンドンの中心部の住宅価格は
平均で9万6千ドル、日本円で1,000万円近く値下がりしたそうです。
この値下がりを見越し、いち早く動き出した日本人もいて
ロンドンの高級住宅地を中心に管理を行う会社へ
問い合わせが増えており、
さっそく福岡から物件を見学に行った人もいるようです。
ポンドvs円で、一週間で25円の円高に振れたこともあり
このままロンドン不動産の下落が続けば
日本人投資家にとって購入するチャンスです。
ただ、ロンドンの住宅価格は高額で、
普通のサラリーマン投資家には手が出せません。
高級住宅街では12畳ほどのワンルームで
9,000万円から1億円が当たり前。
手頃な物件でも6,000万円程度だそうです。
これはハードルがかなり高いし、
現金を大量に持っている人しか
買うことができないでしょう。
余談ですが、
イギリスは全ての国民に住居が保証されているそうで、
どんなに貧しい人でもとりえず住むところがない、
ということはないそうです。
それが国の方針なのですが、
EUに統一されて以来、
移民を受け入れなければならず、
その移民にも住居を提供するため
もともとの国民の住まいが少なくなってしまいました。
もしくは家賃が高くなってしまうなどの弊害がありました。
こういった「移民問題」が、
イギリスの離脱を招いた元凶の一つです。
こうして、ロンドンから離れた投資マネーが
日本の不動産に流れる可能性について
英・欧州の経済が弱くなると、
投資家の関心が矛先を変え、
東京に向かうと見る意見もあります。
不動産取引に詳しいスペシャリストのコメントでは
「２年間はイギリスのEU脱退の諸手続きが必要になるため、
その間の企業投資は行われなくなり、成長率はマイナスになる」
と述べています。
その結果、イギリス不動産においては物件価格が下がり、
世界に投資先を持つファンドは、欧州とイギリスへの
投資を手控え、アメリカとアジア、そして東京に向けると考えられるわけです。
しかし、外資系ファンドにとって魅力的な物件は
すでにJ-REIT（日本の不動産ファンド）が囲い込んでいるため
次は大阪や名古屋の物件が注目されることもあるそうです。
こんな影響が回りまわって
日本の不動産価格がまた高騰しないと
良いのですが・・・
まだ物件を所有していない人にとっては
ますます厳しくなるかもしれません。
それでもあまりハプニングをあてにせず、
自分の求める物件を愚直に探し続けることが
結局は近道になります。
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国会議員と不動産投資
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国会議員と不動産投資
先日の朝日新聞夕刊一面に、国会議員の副業収入が減っている
という記事が載っていました。
国会議員の副業とは
企業の役員や顧問を兼ねることで得る給与所得、
テレビ出演料などを計上する雑所得、
「その他」に分類される公認会計士などの事業所得や利子配当など
そして
不動産所得。
２０１５年の衆院議員平均では
およそ100万円弱/年となっていました。
やはり国会議員でも、多くの人が収益不動産を所有しているようです。
副業をしている議員のコメントでは
「議員でなくなっても生活に困らないようにした。
今は実感がないが、落選したときに初めてメリットを感じるのだと思う。」
とありました。
国会議員こそ、何の保証もない職業なのですね。
もちろんサラリーマンと並行してはできないし、
会社に所属するわけにいかないからフリーになり
議員一筋になるわけです。
それで職を失った場合、本当に「ただの人」になってしまうから
議員になることは、かなり高いリスクを背負っているということになります。
そして、今回の記事の主旨は
「副業所得が減っている」ということで
企業顧問やTV出演が敬遠されている
という話でした。
先般の舛添都知事の公費使用問題なども影響し
あからさまにお金を得ている、と国民に思われるのも面倒だし、
どこから刺されるかわからないので
目立つようなことは避けたいのかもしれません。
テレビでの発言も、あまり過激なことを言うと
問題が嵩じて辞職に追い込まれる可能性もあることから
特に与党議員はおとなしい発言ばかりするようになり、
結果的に過激な意見で暴走気味の野党議員が（TVでは）
台頭してきているそうです。
その点、不動産賃貸業に言葉は要りません。
対面で商売しているわけではないし、
自分が表に出ることもまずない、
それで安定的に収入が入ってくるのですから
副業としては最適です。
大阪市内の貸しビル賃料などで
２０１５年に１千万円超の所得があった議員は
「落選して浪人になった時、不動産があって本当に助かった」
と振り返っていますから、
不動産収入が十分にあれば、一旦落選しても、
また復活するチャンスを得ることもできる
ということですね。
また、自民党の衆院議員の親族は
「不動産は手間が少なく安定的に収入が入る。
議員の副業としては最適。」
と述べています。
まあ、国会議員の属性では、
収益不動産を購入するための融資を受けることは難しそうですが、
これまでの事業利益の中での現金購入や
相続などによる不動産取得を成し遂げていれば
安心して議員に立候補できるのでしょう。
サラリーマンから副業で不動産収入を得て
やがては議員デビュー
というのも、
実現可能な夢かもしれませんね。
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収益不動産を買うのはいつが良いのか？
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収益不動産を買うのはいつが良いのか？
今は物件価格が高騰しているし、利回りが低いものばかりだから
買い時じゃない。
なんていう言葉を時々耳にします。
一方、最近不動産投資を始めたばかりの人は
いろいろと一通りの基礎知識を覚えてくると
一日も早く物件が欲しくなり
「なかなか良いものがないですねー」
なんて一丁前のことを言い出します。
まず、物件価格が高い今だから買わない
というのなら、ではいつか安くなる見込みがあるのでしょうか。
FXや株なんかでも、
きっと上がるに違いない
と思っている時に暴落したりするから
大きく損したり、儲けたりしますね。
しばらく円安が続くって言っていたのは昨年末。
でも半年後、あっという間に１ドル１００円台
になってしまいました。
将来のことなど、半年先でさえ、
専門家でも予想できないのです。
ましてや不動産市場は株やFXみたいにダイレクトに
政治や経済の動きに反応しないものですから
金融機関の動きと連動してじわじわと、ゆっくりと変化していきます。
そんな先読みが難しい市場において
「まだ買い時じゃない」とは
どんな責任で言えるのか、気がしれません。
私が考える「買い時」とは
自分の定めた条件に近い物件が見つかった時
これに限ります。
だからこそ、自分の基準をいつもしっかり持っておかなければならないのです。
自分の基準は「いつ」とかいう時間軸ではありません。
「返済比率６０％以下」でも良いいいし
「キャッシュフロー比率２５％以上」でも良いし
「１億円あたり２００万円の利益」でも良いし
「資産価値が売買価格を上回る」でも良いです。
その基準は、市場の動きを見て、時には柔軟に緩めていくことも必要です。
具体的な基準を持たずに、
世の中の情勢やマーケティングデータのような一般論・平均値を
頼りにネガティブなスタンスになっていると、
一年経っても昔を振り返り「あの頃は良い時代だった」
と意味のない回想に無駄な時間を費やすだけになるのです。
常に買う姿勢、どうしたら買えるのか
を考え続けることが大切です。
また、「一生懸命探しているのになかなか見つからないじゃないか」
と嘆いている人をよく見かけますが、
そんな愚痴を言う人に限って
まだ１ヶ月も経っていない
２、３社に業者と面談しただけ、
という人が多いです。
そんなにすぐ物件が買えたら
みんな資産家になってしまいますね。
少なくとも私は
一年間、毎日探しても買えなかった時期があるし、
１棟買うまでに１００件以上はシミュレーションしました。
また、不動産会社はいつも２０社くらいと連絡を取るようにしました。
それでも買えなくて、条件を緩めたり、
他にメリットを探したり、
諦めずに融資審査を依頼して
やっと１棟取得できるのです。
でも、たった一度の成功が、人生を好転させます。
不動産投資とは、そういうものです。
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不動産投資で成功するのは男か女か？
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不動産投資で成功するのは男か女か？
最近、女性の読者やコンサル生さん、セミナー参加者が増えてきました。
私の書籍「自己資金０円からはじめる不動産投資」には
誰でもカンタンに使える収支シミュレーションツール
「見極めくん」
が特典で付いてきますが、
これをダウンロードする方の感想が、私に届くようになっています。
なんと、今日一日に届いた感想は７割が女性でした。
セミナー中も、どちらかというと女性の方が
私の話に「うん、うん」とうなずいて
真剣にメモを取る方が多いように感じます。
先日のセミナーでは、日本人の寿命とサラリーマンの平均年収
について言及しました。
平均寿命は女性が８６.８歳で世界１位、
男性が８０.５歳で世界６位です。
今、あなたが４０歳なら、あと４０年以上の人生があります。
５０歳の私でさえあと３０年、
もしも４０歳以下なら、まだ人生の半分も来ていないことになります。
そんな中、もはや常識となった「高齢化社会」によって、
２０２５年には全人口の３０％が６５歳以上になると言われています。
これだけ高齢者の割合が高くなると
当然ながら年金は減り、受給開始年齢さえ引き上げられていくことは
容易に想定できますね。
ちなみに、現在の年金受給開始年齢は６５歳で、
夫婦二人の受給額は合計で月２０万円。
しかし生活に必要なお金は２６万円と試算されており
年金をもらうようになっても毎月６万円の赤字が続く
ということになります。
ただしこれも現状の制度が続いた場合です。
さて、一方で現役サラリーマンの平均年収は
男性の場合、
３０代で４３４万〜４９６万円
４０代で５７０万〜６２３万円
５０代で６４１万〜６１６万円
と、４０代後半〜５０代前半をピークに、
その後はガクッと急激な下り坂になります。
女性の場合、３０代〜５０代まで、年齢を通じてずっと
２９６万円から２７６万円と
歳を経るにつれてやや下がり気味。
しかも、男性の半分くらいの金額なのです。
これは勤務体系も影響しているのかもしれませんが、
このデータにある平均年収だと
残念ながら融資を受けることがかなり厳しいと思われます。
しかし実際の不動産投資の現場では
融資を受ける時の審査条件（属性）は以下の３つ。
・年収
・勤務先
・自己資金
ここに「性別」はありません。
女性でも男性でも関係なく、
金融機関は「年収・勤務先・自己資金」を診るのです。
この３つが揃っていれば鬼に金棒ですが、なかなかそんな人は少ないでしょう。
どれか１つが欠けていても問題ないし
２つ欠けているならそれ相応の努力をして
補えば良いだけです。
属性が低いから私はダメだ、と思うのなら
多分、ダメです。
何がなくても絶対に成功するんだという意思を持ち、
どうすればうまくいくのか
だけをずっと考え続ければ良いのです。
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不動産投資と奈良の大仏
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不動産投資と奈良の大仏
奈良の東大寺に、大仏を観に行きました。
大仏といえば鎌倉でしか見たことがありませんでしたが
奈良の大仏もまた、その時代の人々の叡智と魂が宿っているのだと思うと
口を開けたまま見上げる自分から我にかえり、
子供の頃、教科書でもっと勉強しておけばよかったなー
と痛感します。
大仏のすぐ前に、「華厳の教え」という看板がありました。
東大寺は、釈迦の悟りの境地が説かれた「華厳教」をメインの経典としているそうです。
その教えとは・・・
① 世界に存在するあらゆるものは、それぞれの密接な相関関係の上に成り立っている。
互いに融合し調和を保ち、平和で秩序ある世界を形成している。
→ 一人の力でできることなど何もない。すべての事業は、自分を取り巻く多くの人の協力によって成り立っている、ということだと理解します。
② ひとつは全ての中に、全てをひとつの中に観ることができる。
→ 「One for all, All for One」。スポーツマンシップでもよく耳にする言葉ですが、自分さえ良ければ、という考えは禁物。
③ あらゆる事象は心が転じたものと観察し、形や時間にとらわれることなく宇宙の真理を探求する努力を怠らない。
→ 自分の身に起こることの原因は全て自分の内側にある、ということですね。
人のせいにしたり環境のせいにしたり、思い通りにならないことを自分以外のものの責任にしがちですが、それでは望む結果は得られません。自分が変わらなければ、人生を変えることはできないのですね。
④ 動植物も含めたすべての生きとし生けるものの繁栄を願い、人々の苦しみを救済しようとする菩薩の行いを実践し、互いの思いやりの心をつなげてゆく。
→ これは、例えば一つの事業を行う時、相手のことを考えて、相手の役に立つ行為をしてはじめて、お互いに満足のいく結果を得られる、ということですね。
まさにWin-Winの関係です。
ビジネスで学ぶことやセミナーで教わることと、本質的には同じことが語られているのだなぁ、と実感しました。
聖武天皇は、大仏の造像にあたって広く国民に呼びかけ、政府の事業としてのみならず、大衆が力を合わせてこの偉業を成し遂げるように呼びかけたそうです。
一人一人に参画意識が芽生えれば、その維持発展も主体的に行われていくと考えてのことですね。
賃貸物件を建てる時には、単に収支の計算だけでなく、コンセンプトをしっかり伝えて心のこもった物件にしたいものです。
また、良い物件として維持するには、オーナーだけでなく管理会社や関連業者の一人一人に参画意識を持ってもらうことが肝要です。
事業の本質は、1300年経っても変わらないですね。
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不動産投資とお茶のいれ方
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不動産投資とお茶のいれ方
大阪セミナーが終了した翌日、
ちょっと足を伸ばして奈良を訪ねました。
奈良県は、かつて１回くらい仕事で行ったかもしれないけれど
ほとんど記憶になく、
修学旅行は東北と広島・山口だったので、
何と、５０歳になってほぼ初めての訪問となりました。
日本の歴史のほぼ創世記に近い時代からゆかりの深い
この地を、これまで訪れる機会を持たなかったことに
日本人として少々恥ずかしく思います。
しかし気を取り直して、奈良を十分に楽しんできました。
JR奈良駅の改札で、かつて仕事の仲間だった方と再会し
そのまま車に乗せられて
月ヶ瀬というお茶の産地へ連れて行ってもらいました。
ここでは摘みたてのお茶を自社工場で焙煎する様子を
見学させてもらいました。
そのすぐそばには上品なカフェがあり
高級な一本作りのバーカウンターに座って
ご主人が自ら編み出した「淹れ方」で
お茶にかける熱い想いを聞きながら
ぐい飲みのような茶碗で「３杯」いただきました。
「３杯」というのは意味があり、
全て違う淹れ方で味わいます。
１杯目は４８℃のお湯、
２杯目は５０℃、
３杯目は５２℃
と、徐々にお湯の温度を上げていきます。
いずれしろ私は普段、十分に沸騰したお湯で
お茶を飲んでいましたので、
５０℃なんて、ぬるいのでは？
と疑いを持っていました。
ところがところが、
一杯目を口に入れると
これまでに体験したことのない
衝撃が走りました。
とっても丸やかな甘さが舌に絡みつくような感じで
これがお茶か！ という驚き。
このあまりにも適切な温度が、
甘さをしっかり醸し出しているものと確信しました。
２杯目は、１杯目に比べて渋みが加わり、
甘い→渋い→甘い→渋い
と半々の味わいをリズミカルに楽しませてくれます。
そして３杯目はキリッとお茶の味が立ち
しっかりと「お茶っ葉」の味を堪能して
悔いのない締めくくりとなりました。
しかも、この温度はなんと、全て
ご主人・井ノ倉光博さんの、手のひらで測られているのです。
この３杯のお茶にかけるご主人の心意気と
本当に美味しいお茶の味に感動しました。
このお店の名前は「ティーファーム井ノ倉。」
さすがに本物は、どんなに人里離れていても
周囲が放って置かないようで、
Discover Japan 7月号に
しっかり特集されています。
また、パークハイアット東京でも名店の逸品として取り扱われ、
BVLGARIとのオリジナル商品も販売されているようです。
ひょんなことから
ものすごい職人さんと知り合い
私の大好きな「こだわり」への執念を学ぶことができました。
https://www.facebook.com/inokura.chaen/
自分が納得するまで努力し、追求し続ける
これが一流人のマインド。
不動産投資家にも、この気概が必要なのです。
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不動産投資セミナーで得られるものとは？
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不動産投資セミナーで得られるものとは？
この度、東京以外の初セミナーを、大阪で開催しました。
大阪は日中の気温が２９℃と、かなり熱気を感じる気候でしたが、
セミナー参加者からも前向きで十分なパワーをいただくことができました。
参加された方々はすでに物件を所有されているケースが多かったので、
今回のセミナーでは初めて１棟目を購入する人、２棟目以降をねらう人
双方に共通する「成功への条件」についてお話しました。
成功への条件とは
素直に人の話を聞く
すぐに行動する
最後まで諦めない
そして、
「数値で把握する」
ということです。
上の３つはよくわかると思いますが、
４つ目の
「数値で把握する」
とはどういうことか。
これには２つの局面があります。
このうち、物件を購入するときに
とっても簡単なシミュレーションツールをご紹介しました。
そのツールを使って
「返済比率」「キャッシュフロー比率」を求め、
さらに
「資産価値」と「キャッシュフロー実額」
の観点について、言及しました。
参加者さんの感想は以下の通り。
「数値化することの重要性、特ににその数字を把握しておくことの大切さがよくわかりました。」
「不動産業者や金融機関に対して、人との付き合い、スピード感の重要性も理解しました」
「１億円あたり２００万円のキャッシュフロー、という考え方が参考になりました」
「わかりやすい数値、手触り感のある数値で把握することが大切だと実感しました」
「諦めないことの大切さを改めて実感いたしました。非常にわかりやすく、モチベーションが上がりました。」
こういったアンケートを拝読すると、
私の伝えたかったことがきちんと伝わっている手応えを感じます。
そして
「バイタリティー溢れるセミナーをありがとうございました。
隣の方とのディスカッションも楽しかったです。」
というご意見をいただき、
セミナー参加のメリットとして、私も共感するものを感じました。
セミナーでは、知識や情報を得ることが一番の目的になるかもしれませんが
講師の話の内容をただ聴くだけでなく、
生身の人間から感じ取れる空気が
もっと深い部分に突き刺さります。
そして参加者同士で意見交換することで
より理解が深まり
そこに新たな出会いと発見が生まれます。
これが本やパソコンからでは得られない部分です。
また、さらに有益なのは
懇親会に参加することです。
セミナー内の限られた時間では
なかなかお互いを理解するところまでは難しいと思いますが、
懇親会ではたっぷりと情報交換することができます。
こう考えると、セミナーは
開始時間から懇親会終了まで
本人のマインドによって
得られるものが無限に広がりますね。
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- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分（好評のうちに終了）
- 東京開催 7月 8日（金）19時～21時
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
詳しくはこちら
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高利回り物件には要注意！？
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