ネットワークビジネスと不動産投資
知り合いの紹介で、あるネットワークビジネスの説明会に参加してきました。
ネットワークビジネスとは
企業が広告を使わずに宣伝・告知・販売するマーケティング手法で
アメリカではとても有効な販売施策として浸透しています。
簡単に言えば、
商品を使った人が、友人などの知り合いに
「これいいですよ」と口コミで紹介。
紹介された人がその商品を買うと
紹介した人に幾らかのマージンが入る仕組み。
さらにまだ続くのは、
その紹介された人がまた別の人を紹介すると、
もともと最初に紹介した人にもマージンが入ります。
ですので、
紹介する人は、その人がまた別の人を紹介してもらえるように促していくと、
自分では何もしなくても、ずっとお金が入ってくるようになります。
もっと具体的に言うと、
例えば気に入った美容室があり、
その美容室をお友達に紹介すると、
お友達が1,000円割引になり、
自分にもお礼として1,000円割引券をもらえたりしますね。
その割引券が、このビジネスの場合は現金でもらえます。
そして口コミで広がれば広がるほど、紹介した人に
割引券（ではなく現金）が継続的に入ってくるのです。
この仕組みはMLM（マルチレベルマーケティング）と呼ばれています。
TVや新聞・雑誌で広告をうつよりも
口コミで広げてもらう方がはるかに説得力があり、
ターゲットも絞り込まれ、購入確率も高い
ということで、
企業側にとってもうまくいけば
大金を投じて広告宣伝するよりも効率が良く、
ユーザーにとっても広告宣伝費がわりのマージンを直接もらえるので
みんながハッピーになります。
ところが、
日本ではかなり評判が悪いです。
商品販売を伴わない、単なる会員を集めるだけの
「ねずみ講」と同じだと誤解され、
法律に触れているのでは、とさえ思う人もいます。
しかし、ネットワークビジネスは、れっきとした販売手法であり、
法律違反でもなく、成功すればかなりの利益を得られます。
一番気をつけたいのは、
「あっという間にお金持ちになる」か
と言えば、なかなかそんなにうまくいくことは少ない
ということを理解すべきなのです。
紹介者に商品を買って欲しくて
強引に勧誘したり、
違う用事で呼び出して結局は商品を売りつけるようなことをすると
大事な友人を失うことにもなりかねません。
基本は、自分で「良いものだ」と感じた商品を
「欲しい人に教えてあげる」
そして結果的に自分もトクをする
ということです。
この範疇から逸脱して、
あたかも自分がその商品のセールスマンになったような気分で
積極的に売り込むようなことをすると
道を誤ったり、友人を失う可能性がありますね。
不動産投資で安定した収入を得て、
なおかつ２棟目・３棟目がなかなか進まなかったりすると
安易に別の方法を見つけ、そちらに走ってしまいがちです。
しかし、どんなに商品が良くても
収入を確保し続けることは容易じゃありません。
どんな道でも、極めるには相応の覚悟と努力が必要なのです。
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11月23日（水/祝）14:00〜17:00 （東京・神田）
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日 時：11月27日（日）10:45〜18:00
（講演は13:00〜13:40）
会 場：ベルサール新宿セントラルパーク
参加費：無料
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9/25に総集編が放映されました。
7分37秒〜11分12秒まで桜木大洋が映っています。
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バリ島の友人と不動産投資
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バリ島の友人と不動産投資
インドネシアのバリ島に来ています。
かつてサラリーマン時代にたくさんの友人ができたので
退職後も「ひとり旅」と言いながら
実は現地の友人を訪ね歩くようにしているのです。
これまでにベトナムのホーチミン、
フィリピンのマニラ、セブ
韓国のソウルへ行きましたが、
どこでも親切な友人が出迎えてくれて
ローカルならではのいろいろなところを案内してくれました。
今回のバリ島では、
日本人駐在員の友人と会食したり
２０年ぶりのゴルフをしたりすることで
あまり多くのスケジュールを入れるつもりはありませんでした。
ところが現地のインドネシア人の方々が
この時に合わせてわざわざジャカルタから飛行機で来てくれたりと
まさに「サプライズ」な歓待ぶり。
友人の多くはプロフェッショナルフォトグラファーなので
比較的時間の融通が効くのかもしれません。
それでも私のために時間を作って
一緒に時間を過ごそうとしてくれることには
心から感謝の気持ちで胸が熱くなります。
中でも一人の写真家・クリストファーが
バリで「は太陽が綺麗に見えるから、
いつもみんなが行きそうな夕日でなく
朝陽を一緒に撮りに行こう
と誘ってくれました。
この時期、バリの日の出は5時50分くらいなので
撮影するには5時30分にはホテルの部屋を出なければなりません。
でも、私も写真は大好きだし、
インドネシアでも有名な一流プロ写真家と
一緒に風景写真を撮れる機会なんて
そうそうないものですから
頑張って早起きして出かけたわけです。
そうして日の出を待っていると
みるみるうちにブルーから紫色のグラデーションで
空がいっぱいになり、
海から光が差してきて
確かに夕日とは違う
これから明るくなっていく壮大な自然のドラマに
思わず鳥肌が立ちました。
そして夢中でシャッターを押していると
クリストファーが後ろから私に囁きます。
Build your feeling.（気持ちを込めるんだ）
ピントや明るさ、構図の調整に気をとられ
典型的な風景写真を完成させようとしていた私に
ハッと気づかせてくれたアドバイス。
単に綺麗に撮ろうとするだけではなく、
そこに自分がいたことを表現する、
例えばジョギングする人や波を走るボートが
構図に入ってくるまで待ったり、
ビーチを掃除するスタッフとほうきをシルエットで
手前に配置したりなど、
今しか取れない瞬間を探して
そこにシャッターを押す気持ちを重ねていくのです。
ここに自分がいたことを記憶に残したい
そんな思いが、写真表現の一つとして形になった時
なんとも言えない感動と嬉しさがこみ上げてきます。
Build your feeling.
何かをつくる時、そこに気持ちを込める
これは、写真に限らず全てのプロフェッショナルワークに
共通することじゃないかな、と感じました。
不動産投資もビジネスですから
気持ちを込めて行うことで、
印象的に伝わり
人の心を動かすことがあるかもしれません。
そうしてプロとしての仕事を
磨き上げていきたいものです。
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不動産投資セミナーに参加するメリットは？
私は月に1回、主宰セミナーで講演しています。
その他にも知人の投資塾に呼ばれてお話ししたり、
不動産会社さんに招かれての講演や、時にはイベントでもプレゼンをします。
そんな中、いろいろな参加者さんとお会いできることが
私にとってこの上ない喜び・楽しみなのですが、
毎回、参加された方ができるだけ満足していただけるように
常に創意工夫を重ねています。
しかし、参加者の満足というものは
参加者ご自身の目的によるところが大きいです。
話をする側としては、参加の目的を事前に知ることができない場合、
話を進めながら、反応を見て、臨機応援に話を変えたり、
時間調整を行なっていくことになります。
では、参加の目的を考える前に、
不動産投資セミナーには大きく分けて二つの種類があることを
お伝えしておきます。
一つは、不動産販売会社が主催するもの。
これは参加費が無料か、かなり安い金額である場合が多いです。
なぜなら、主催者の目的が「物件を販売すること」
にあるからです。
でもこれは決して悪いことではありませんので、
誤解されないように。
不動産投資家の狙いは「物件いを買うこと」にあるわけですから、
販売会社に物件を紹介してもらったり、人脈を築く際には
セミナーはとても効率の高い機会です。
しかし一つだけ注意をしなければならないのは
主催する販売会社の得意分野について
メリットを強く押し出してくることです。
例えばワンルームマンションとか、新築木造１棟など
それなりに魅力がわかることは良いのですが、
中古マンション１棟買いとの比較はなかなかできません。
ですので、参加する前に、主催の会社がどんな物件を取り扱っているのか
調べておくと、目当てが外れることが少なくなります。
強いて言えば「知識を得る」ための機会です。
もう一つは、不動産投資家が主催するセミナー。
こちらは、販売が目的ではないので、
セミナー自体にかかる経費を回収する
ということ、そして、
冷やかしではなく、真剣味の高い人々に集まってもらいたい
という事情がある場合が多く、
参加費は比較的高額になります。
その代わり、その投資家の考え方・物件の買い進め方が明確にわかりますので
話に説得力があります。
強いて言えば「自己マインドを高める」ということが
参加時に得られるもの、ということになります。
かくいう私のセミナーでは、
やはり私の体験談が人気を博すのですが、
その中でも実施後のアンケートでは、
「家族で旅行したり、一緒に過ごしている」
という様子を写真で伝えるパートが、
結果を見る限り、最近好評です。
それはなぜかというと、
「家族とともに過ごす時間を作ること」が
私が不動産投資を始めたきっかけであり、
それを確かに実践している姿を目の当たりにするから
なのかもしれません。
不動産投資で重要なことは「目標を明確にすること」
と言うのは簡単ですが、
常日頃からなかなか具体的に意識できない人が多いようです。
目標がないと、うまくいかない時にモチベーションが続かず、
諦めてしまいがちなのです。
セミナーに参加される際には
ぜひ目標・目的を明確にしておくことが望ましいですね。
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詳しくは後日発表します。予定は今すぐ確保！
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不動産投資ができないサラリーマンとは？
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不動産投資家の悩みとは？
私にとって不動産投資セミナーは、
多くの出会いと気づきを与えてくれる貴重な機会です。
私の数々の経験をベースに、
後に続く人たちへ、少しでも参考になる情報を提供できるように
毎回工夫を凝らしています。
しかし、実は参加者の方々以上に、私にとってのメリットがあります。
それは
ガンバっている多くの不動産投資家の方々に出会い、
悩みや課題をダイレクトに聞くことができることなのです。
なぜなら、その悩みや問題点をベースに
次のセミナーを開催するときの参考にしたり、
コンサルティングや質疑応答の際に
相手を理解する上でとても役立つからです。
今回は、知り合いの不動産投資家さんが主宰するセミナーに
ゲスト講師として呼ばれました。
人のセミナーで講演するという機会はなかなかありませんので
不安な気持ちもありましたが、
参加された方に少しでも満足していただきたいと思い、
内容やトークを吟味して吟味して、本番に臨みました。
参加者は総勢３０余名。皆さんすでに塾生として
基礎知識は十分にある方がほとんどでした。
ですので、不動産投資の基本的な段取りのところは割愛し、
「数値判定をするときの基準」
にフォーカスしてレクチャーし、
あとは
「物件写真の撮り方」
「太陽光をリース契約した実例」
についてお話ししました。
実施後のアンケートを読むと
多くの方に共通する悩みとして
「すでに１棟を持っているけれど、
その次、２棟目・３棟目に買い進めることができない」
と悩まれており、
課題は
・銀行融資を引く方法
・条件に合う物件の探し方
・法人設立の戦略
が代表的な３本柱でした。
やはり私が経験したことと全く同じであることに
驚きとともに安心感も覚えました。
そして
一番印象に残ったことは？ という問いには
「太陽光をリース契約するスキーム」
と答えられた方が大半でした。
これはこれで、
なかなか前例のない話でしょうから
インパクトを与えられて嬉しい限りですが、
もっとも嬉しい感想は
「家族のために不動産投資をやっていることに共感しました」
というコメントでした。
不動産投資で結果を出すには、
諦めないことが最重要なのですが、
その「諦めない」ためには
目標・目的が絶対に必要なのです。
そのために、
今の自分の悩みや問題点を
きちんと認識することが大切です。
ですから、必ずしも「家族のため」である必要はありませんが
「現状を変えたいという強い意志」と
「なりたい姿」
をしっかり持ち続けていただきたい。
これこそが、
私が一番、皆さんにお伝えしたいことなのです。
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年金制度と不動産投資
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スプーンの色と不動産投資
娘との韓国二人旅から無事に帰ってきました。
現地では地元の友人に手厚くもてなされ、
食事やショッピングなど、
ありとあらゆるところを案内してくれたおかげで
とても濃密な二泊三日でした。
日本人と間違えるほど流暢に日本語を話す
韓国の友人は、
私が不動産投資をしていることについて
羨ましいという気持ちとともに
「韓国のスプーン階級論」という
興味深い話を教えてくれました。
それは、生まれつきの貧富の差について
「金の匙（さじ）」・「銅の匙」・「土の匙」などに
例える話です。
「金の匙」は、親の資産が20億ウォン（約2億円）以上、
または年収約2,000万円以上の超富裕層。
資産10億ウォン（約１億円）以上または年収800万円以上
なら「銀の匙」と呼ばれます。
そして「銅の匙」の人は、資産約5,000万円以上
または年収550万円以上が条件なのだそうです。
そこから下の、平均的な庶民は
「鉄の匙」・「木の匙」・プラスチックの匙」
と細かく分けられます。
そしてさらにその下には
公務員でもなく、大企業勤務でもない人たちが多数を占める
「土の匙」が存在します。
またまたその下には、
生活保護を受けて暮らしていたり、ホームレスである
「糞の匙」と、スプーンすら持てないほど貧乏な「手の匙」が。
なぜこんなスプーンのたとえ話が流行しているかというと
社会や大人に対する若者の小さな反抗心を基にした
ブラックユーモア、つまり社会風刺の意があるのです。
韓国の若者たちは、就職や結婚をしないでいると、
「それはお前たちの努力が足りないからだ」
と大人から攻め立てられます。
しかし、そこで若者にも言い分がある、ということで
「努力してみたけれど、あなた（親）が与えてくれた
スプーンのせいでダメでした」と反論。
これは、英語で
「裕福な家庭に生まれること」を
Born with a silver spoon in one’s mouth
という慣用表現を受けて、
貧富の差をスプーンの材質で表現するようになったそうです。
実際、スプーン階級論があながち間違いでもないことを証明する研究データもあります。
データによれば、韓国人の資産のうち、相続比率は2000年代に入って
42％まで増えており、その後も増加傾向にあります。
つまり、親の資産で子供の人生が決まってしまう傾向がある
ということになります。
韓国ではこの「スプーン階級論」が広まるにつれ、
自分の家は何匙なのか？
といったことに関心が高まり、
子供たちの間でも「お前って何匙？」
とか聞くのが流行っているそうです。
家のつながりを大事にする韓国ならではの
社会現象なのかもしれませんが、
自分の努力と関係ない部分で
最初から人生を諦めてしまう言い訳を作っているようで、
私には残念に思えて仕方ありません。
日本に生きる人はぜひ
土の匙を銀の匙・金の匙に変えられるよう
不動産投資で頑張って欲しいものです。
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韓国コスメと不動産投資
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韓国コスメと不動産投資
大学１年生の娘と二人で韓国に来ています。
私は今年、ANAのスーパーフライヤー（5万マイル以上）を
取得したい意向があり、
月に一度の割合で海外に出かけています。
今回は娘が、もうすぐ夏休みも終わるし、
韓国は初めてなのでぜひ連れて行って欲しい
というので、
思いがけなく父娘で行く
２泊３日の二人旅となりました。
せっかくなので飛行機はビジネスクラス、
ホテルは５つ星のところを予約して
ゆったりとした旅にしてみました。
現地に住む韓国人の友人に街を案内してもらい、
地元の人しか行かないような
レストランやショップを
たっぷりと周りました。
娘はそれほど期待していなかった分、
実際にはとても楽しいことが起きて、
驚きと喜びで忙しい毎日となっています。
特にお気に入りなのが化粧品。
娘と同行したことで初めて気づかされましたが、
韓国コスメ
というカテゴリーがあるくらい、
韓国は化粧品で有名なのですね。
確かに、ホテルのある中心地の明洞（ミョンドン）には
ズラーッと立ち並ぶお店はほとんどすべてが
化粧品店です。
そういった目で見ると、韓国の繁華街には
化粧品店ばかりが目立ち、
どの店もたくさんの人で賑わっています。
娘の話では、ブランド物は大して割安感がないそうですが、
韓国のオリジナル商品（国産品）は、
日本の同等クラスの品物と比べて半額以下、もしくは３分の１くらい
だそうです。
韓国産の化粧品（口紅、スキンケア用品などすべて）が
とにかく安い。
それでいて品質は十分なのですから、
そりゃ多くの日本人や中国人が
この目的のためだけに
韓国へ来たりするわけです。
案内してくれた韓国の友人に
「なぜ韓国の化粧品はこんなに安いの？」
と聞くと
韓国ではもともと化粧品市場で各メーカーによる熾烈な争いが
繰り広げられており、ある日、一つのメーカーが
「化粧品の価値は値段じゃない」
という風なキャッチコピーで、
大々的に売り出した時期があったそうです。
それに韓国の各メーカーが追随せざるを得ず
結果的に今のような高品質・低価格が実現されているのだとか。
これはビジネスの専門家の評やデータに基づくものではなく、
韓国ローカルの人のお話ですので、
信憑性というより、
あくまでも噂もしくは実感レベルなのかもしれません。
とはいえ、確かに化粧品は
通常、包装材やコマーシャルなどの販売促進に多くの経費がかかっているように思えるし、
その分、商品の価格に転嫁されているに違いありません。
また、たいていの国ではおそらく、
高価な化粧品は品質も高いという「ブランド志向」が根付いており、
安い化粧品はなかなか信頼されないと思います。
韓国ではその「壁」をブレイクスルーするものが
あったのだと感じます。
本来、材料費的にそれほど高い値段である必要はないはずですから、
品質さえ認められてたくさん売れれば、安い価格でも提供できるのです。
私は「本質」という言葉が大好きで、
不動産投資をする上でも常に「本質」何か
を考えて行動しています。
ですので、韓国化粧品も
高い＝高品質というイメージから脱却し
本質を捉えて成功している点で、好感が持てました。
今回、嬉々としてたくさんの化粧品を買い揃えた娘が
これから韓国コスメをどう使っていくのか興味深いし、
これからもちょっと注目していきたいと思っています。
がんばれ、韓国コスメ。
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とても早いスピードで進化するので
半年後には通用しない
ということがよくあるからです。
インターネットビジネスに取り組もうとする人は、
このままの収入では将来が不安だ
本業をしながら空き時間を利用して
副収入を得たい
と思い、パソコンに向かって
たくさんの情報を探し、
いつかは自分に合ったやり方を見つけたい
と考えています。
現在、インターネットビジネスのカテゴリーで
代表的なものは
「アフィリエイト」
「転売」
「自己ブランディングによる商材販売」
と言われています。
そしてどの分野でも、一番大切なのは
集客です。
集客を成功させるために
日夜、多くの工夫が凝らされています。
例えば、何かのきっかけで
自分のメールアドレスを登録すると
大抵の場合、主宰者からメールが届くようになります。
やがていつ、どんなものに登録したのか
わからないくらいの量になってくると、
「たったナントカで、月収１００万円を稼ぐ！」
とか
「何もしないのに、通帳に何百万円が！」
などのコピーが書かれたメールが
よく飛んでくるようになります。
実は、これらの言葉は、悪質なものでない限り、
ウソではありません。
ただし、説明があまりにも不足しています。
１年間死ぬほど努力すれば、
「たったナントカで月収１００万円」、
がゲットできるだろうし、
不眠不休で頑張れば、そのあとは
「何もしないのに、通帳に何百万円が！」
手に入ることもあるのです。
実績がある人が言っているのであれば、
それは確かにその通りなのでしょう。
また、その主宰者も
「始めた時から何の労力もかけずに」
とは言っていないわけで、
スタート時期だけとりあえず頑張ればOK
みたいなことは言及しているケースも多いです。
しかし受け取る側は
自分の都合の良いように解釈しがちなので
最初から全く労力を使わずに
月収１００万円以上手に入る
と思ってしまう傾向があったりします。
でも安心してください。
継続的に安定収入を得るのに
何の努力もしないでできるなんて
あり得ないのです。
どんなことでも、
スタート時は相当の努力・作業量が伴います。
それでも、その労力が心地よいと感じたり
目標達成のために惜しまないと思えたり
何だか自分に向いている
と思えるようになると
その分野で徹底的に努力できて
結果もついてくるようになります。
どんな分野でも
自分が苦しくないと思えることに出会うと
楽しく仕事ができますね。
不動産投資でも、
最初から何の努力もせずに物件を買える人は
まずいませんし、
物件を所有してからも
絶え間ない経営努力が続くのです。
成功して、結果を出した後は、
「大して苦労していないよ」
と言いたいですけどね。
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会 場：ベルサール新宿セントラルパーク
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不動産投資セミナーで学ぶことは？
先日、友人が講師を務めるセミナーを受講してきました。
最近は自分のセミナーで講演する機会が増えてきましたが、
受講生として参加することも
多くの学びがあって有意義なことです。
同じ講師の立場の人が
どんな説明をするのか
はもちろん参考になりますが、
参加者の方々の表情や
質問内容も
とても興味深いものがあります。
２時間のセミナーで話せることには限りがあり、
初心者向け
と言って基礎的なことを話しても
ついつい専門的な言葉も混ざってきます。
「積算」、「諸経費」、「広告費」、「収益還元」、
「デッドクロス」、「消費税還付」・・・
このあたりの用語はとても２時間のセミナーでは
説明しきれないものですが、
逆にセミナーで聞く必要はなく、
事前に本やネットなどで
自主理解をしておくと良いテーマですね。
それよりも、私たち講師が一番伝えたいことは
共通しているようです。
不動産投資で成功する上で最も重要なことは何か。
それは、計画であり、目標です。
自分がどうなりたいか
いつまでにどんな物件を買い進めるか
ということが、専門用語の解説よりも
ずっと大切な、本質的な部分です。
目標と計画なくしては
物件も選べないし、
自分に合っているかどうかもわからず、
判断ができない、
もしくは間違ってしまうことがあります。
一方で、セミナーの中では
どこそこの銀行の融資情勢はどうか
とか
物件価格はいつまで高騰を続けるのか
とか
今は買い時なのか、売り時なのか
という、いわゆる社会情勢や投資の一般論が語られると
急に関心が高まる雰囲気があるところが面白いですね。
実践者としては、世の中の動きは参考程度に見ておき
結局、自分の意思と考えで行動するしかないと思っています。
なぜならば
銀行が融資を決める指標としての「属性」
いわゆる勤務先・年収・自己資金は
人それぞれ。
地銀や信金で借りるには
住んでいるエリアによって
可否が決まってしまいます。
物件にしても、収益性や資産価値など
二つと同じものはありませんので
自分の目的に合わせて
返済比率とキャッシュフローを算出して
時には妥協点を見出すことも必要です。
このように
個別の状況に合わせて柔軟に対応していかざるを得ないので
興味深い評論や噂を鵜呑みにすることは禁物。
だからセミナーに参加して
講師に興味を持ったら
その人のブログを読破するとか
コンサル相談をするとか
もっとその人の個性に近づく方が
得られるものが多いですね。
そして自分の理想・目標を明確にして
それを理解してもらう人を
いち早く見つけることが
成功への近道です。
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物件が先か融資が先か、それが問題だ。
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不動産投資家の伝え方とは？
久しぶりに主催の不動産セミナーで登壇しました。
私なりには、自分のプレゼンテーションを通じて
「エンターテイメント」を実践したいという信念があるので
ただ言いたいことを言う
間違いのない情報を提供する
ということではなく
参加者はどういう部分にインパクトを感じてもらえるか
何を持ち帰ってもらえるか
終了後、来てよかったと思ってもらえるか
にかなりの集中力を費やします。
これは必ずしも不動産投資に関するレクチャーのみならず
人前で話すときに共通のコンセプトであり、
これらを磨き続けることによって
「伝える力」が養われます。
ですので、これで完璧、と思ったらそれまで。
ほぼ自己満足の世界で完結してしまいます。
自分の伝えたいことが完璧に、参加者全員に
同じように伝わるなどということは永遠になく、
こちらが今、特に話したいこと、
もしくは参加者の顔ぶれによっても
伝え方は変わってくるのです。
また、話し方・伝え方のスキルを鍛えることと同時に
場の雰囲気を敏感に察知することも
重要な演出につながります。
自分の話をどんな気持ちで受け止めているのか
うなずいているのか
笑っているのか
眠そうにしているのか
緊張しているのか
興味がないのか
などなど、パワーポイントを送りながら参加者の反応を感じ取り、
次の伝え方を強めてみたり、サラッと流してみたり
徐々に試していくのです。
不動産投資の基礎知識は、
極めてシンプルに説明できてしまうので
ただ知識やノウハウを伝えるだけなら
簡単に済んでしまいます。
でも、お互いが直接顔を合わせる生きた場で、
ライブで行うセミナーにおいては
そこにやり直しの効かない臨場感が生まれ
参加者とのキャッチボールも楽しめます。
だから私の方も、たとえ同じ話をするとしても
伝え方は微妙に変えていくのです。
セミナーで具体的にお話しした内容は
・私自身の現在のライフスタイル
・物件購入のすすめ方
・収益物件を見極める指標について
・これまでの体験談に基づく実感
でした。
タイトルだけを見れば
極めてありきたりの内容に思えるかもしれません。
ところが実施のアンケートの中には
「不動産投資以外にも共通するものを学んだ」
という意見が多数寄せられています。
こういうコメントを読むと、
私が一番伝えたいことが伝わっているな、
という手応えを感じます。
本当に伝えたいことは
文字や言葉そのものではなく、
強烈な根拠に裏打ちされたマインド
の部分であり
そこに共感してくれる人を一人でも増やしたいと思い
プレゼンの１枚１枚、トークの一言一言に
全身全霊を傾けます。
私自身、伝える力を磨くことは、
不動産投資活動の各局面で有効なだけでなく、
やりがいや向上心を養うのにとても役立っています。
セミナーをやる方も受ける方も、
学び多き場にするか否かは、当人の意識次第ですね。
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物件購入時に忘れがちな税金とは？
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空室を埋めるためにどこまで条件をのむべきか？
９月は各企業の半期決算により
銀行の融資や不動産会社の仲介販売が活性化するため
物件購入のベストシーズンと言っても
過言ではありません。
同時に、世の中では転勤のシーズンだったりして
賃貸需要においても繁忙期を迎えます。
つまり、今こそが空室を埋めるチャンス。
この時期に各管理会社としっかりとコンタクトを取り
満室に向けて施策を講じなければ
せっかくの機会を逃しかねません。
私の所有物件も、ファミリータイプ１５室中の１室が
4月末に退去され、以来、入居者付けに苦労しています。
ファミリー需要の多い東京都江戸川区葛西にあるその物件は
２ＤＫ、６６㎡ で 家賃１１万円＋共益費９,０００円で
ほとんど相場通りの賃料設定になっています。
それでも競合が多いということで
強力な客付け会社を探し、
特別にキャンペーンをうって
網を広げることにしました。
新しい管理会社は、
当然ながら新しいオーナーを獲得するチャンス
ということで、しばらくは力を注いで頑張ってくれます。
１件目の内見は、駅からの距離が遠い（２０分）ということで
残念ながら希望に沿えず。
そこで、もっとマイカー所有者にアピールするため、
敷地内駐車場を月額１９，０００円のところ、
入居者に限り１２，０００円で提供することにしました。
さらに、管理会社への仲介手数料とも言える「広告費」を、
現在は１．５ヶ月分のところ
２ヶ月に設定。
さらに入居者には１ヶ月間のフリーレントを付けました。
フリーレントとは、いわゆる「家賃無料」ということです。
ここで冷静に考えると、
家賃と共益費で月額１２万円の部屋を埋めるため、
広告費２ヶ月分で２４万円と
フリーレント分の１２万円
合計３６万円を費やすことになるのです。
そして空室の期間は、本来１２万円の収入が０になっているわけですから、
ここ４ヶ月で４８万円を失っているわけです。
今、部屋が決まったとしても、
すでに８０万円の損失ということになります。
空室が出て、それを埋めるということは
こういうことなのです。
賃貸経営の現実ですね。
そして昨日、かなり有力な内見者がありましたが、
なんとその方は
保証会社とは契約したくない、という考えをお持ちでした。
保障会社というのは、
万が一、契約者が家賃を滞納した時に、
代わりに支払ってくれるところです。
その分、契約者である入居者が
月額家賃の５０％〜８０％を
収めることになっています。
その保障をかけないことが入居の条件
と言われました。
さすがに少々悩みましたが、
たとえ今、どんなに信用できる人だったとしても
いざ滞納が始まると、裁判沙汰になったり
破産した時には家賃が回収できないなど
とても面倒なことになります。
管理会社とも相談し、
最大の譲歩として
初年度の保証料（６万円〜９万円程度）は
こちらで負担するので
毎年の契約更新（１万円程度）は入居者負担でお願いします、
と提案しました。
それでもその方は、
保障会社に信用調査されること自体が嫌だったようで
結局、保障会社なしで入居できる物件の方に
決まってしまいました。
残念ですが、私なりにリスクを考えてギリギリの提案でしたが、
それも受け入れられないのであれば仕方ありません。
今回は良い結果に繋がりませんでしたが、
このように
自分なりの尺度・基準・根拠を持って対応するのが
ビジネスの基本です。
決して感情で動いてはいけないのです。
また次のチャンスを待ちます。
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Sルガ銀行で融資を受けると破産する？
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マンタと不動産投資
不動産投資家の仲間と石垣島にダイビングに来ています。
9月の平日、それも月曜から金曜までという日程で
気軽に石垣島へ、４泊５日で来ることができるのも
時間が自由になる同志ならではのことです。
石垣島は日本でも、いや世界でも有数なダイビングスポットとして有名で、
中でも「マンタ」という
畳二畳分はある大きなエイ（オニイトマキエイ）
が出現することで人気があります。
ダイバーなら、一度は遭遇したい、観てみたい大物の一つです。
２月に同じ石垣島を訪れた時には、季節はずれということもあり
残念ながらマンタに会うことができませんでした。
今回はそのリベンジとして、半年前から仲間と日程を調整し
万難を排して臨みました。
ところが、
石垣島に到着した次の日、いよいよダイビング初日だというのに
そのタイミングに合わせたかのように
台風がやってきてしまいました。
午前中に１本潜っただけで、海が大荒れとなり
あえなく引き返す羽目に。
これからあと二日も潜る予定だったのに
どうなるんだろう、という思いでした。
でもそこは、前向きな人達の集団なので、
常にポジティブです。
ダイビングが中止となって空いた時間を
大浴場でくつろいだり
マッサージに行ったり
美味しいお寿司を食べる
ことに使います。
それはそれでかなり満足度が高く
日頃の疲れを癒すのに十分な時間の使い方でした。
そして二日目。
台風はあっという間に過ぎ去り、
雲の間から時おり日が差すほどに天気は回復してきました。
そしてその日の３本目のダイビング。
見事、たくさんのマンタに出会うことができました。
「見つけた」とか「見かけた」というレベルではなく、
６匹のマンタが次々と頭の上や目の前を往来するのです。
本当に手を伸ばせば届く距離まで
２メートル四方大のマンタが近づいてきます。
まるで水族館のショータイムのようなシーンが
およそ３０分も続きました。
ゆっくりと、ゆったりと
羽を上下に動かしながら
大きな口を広げ、少し目をキョロキョロさせながら
大海原を行き交うマンタ。
この姿に、人は魅了されるのです。
こうしてまた一つ、私の夢が叶いました。
なんだか、サラリーマンをリタイヤしてから
やけにラッキーが舞い込んできているような気がします。
きっと、すべてのことを前向きに捉えるようにしているから
だと思います。
台風が来たからもうダメだ
明日からどうすれば良いんだろう
せっかく石垣島まで来たのに・・・
というようなことを口にする仲間は
私の周りには一人もいません。
今日を目一杯楽しみ、
明日はきっと良いことがある
そう信じて、
今、できることに全力を尽くします。
そうすることで
結果的に運が開けています。
今回は石垣島のマンタが
想いにこだわること
諦めないこと
何があっても前向きに捉えること
の大切さを教えてくれました。
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不動産融資における意外な注意点とは？
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学園祭と不動産投資
高校１年生の息子が通う学校には特徴的なところがあって、
生徒に起業家マインドを意識させるイベントが行われます。
自主性と将来の夢を確立することが目的です。
例えば学園祭では、生徒が模擬店やお化け屋敷などの企画を自ら提案し
父母に対して出資を求めるという
「起業体験プログラム」があります。
単に「クラスの出し物」としてではなく、
ものを売る場合には仕入れから広告宣伝、販売までを企画し、
出資者である父母から必要な資金を集めて臨みます。
それでも学校行事なので利益第一主義ではなく、
出資は一人１万円まで。
各企業（チーム）の獲得資本金額はあらかじめ上限を設定。
上げた利益は学校の設備費に回したり、
バングラディシュへの寄付を行った後、
わずかながら出資者（株主）へ配当が行われます。
今日は父母を株主と見立てた
「投資家説明会」が開催されました。
２０チームが順番に２分間のプレゼンテーションを行い、
投資家（父母）からの質問を受けて
最後に出資者と投資額（株）を募ります。
プレゼンするのは
社長や副社長、秘書、経理などと名乗る生徒数名。
出資金額が希望に満たない場合にはその範囲でしか出店できなくなるので、
自分の店をより万全なものにするべく
一生懸命に作ったパワポと
熱いトークが繰り広げられます。
感心するのは、
皆それぞれレベルの差はあれども
きちんとプレゼンの基礎に沿って
シナリオが展開されていること。
これは学校側の日頃の指導が行き届いている証拠です。
「みなさんは、こんなことにお困りじゃありませんか？」
と問題提起から始まり、
1)企画の意図、目的（企業理念）
2)販売商品
3)利益予想額
4)損益分岐点
5)要望投資額
これらをまとめて２分で話すのです。
焼き鳥屋をやる生徒は他店との違いを強調したり、
フランクフルトやハンバーガーのチームは
どうやって高品質を実現するのか、
お化け屋敷や迷路など
レクリエーション型の催しでは
待ち時間の解消方法やスタッフの動き方など
とてもよく練られたアイデアが披露されました。
ちなみに余談ですが、
全国高等学校の学園祭で行われる模擬店数では
１位：チュロス
２位：たこ焼き
３位：ピザトースト
だそうです。
父母の方も株主として真剣に質問を考え、
「食材を仕入れる量はどうやって判断するのか」
「アイスはどうやって保存しておくのか」
「なぜこの価格帯なのか」
など、鋭いツッコミ。
こちらも投資家気分を味わえて楽しくなります。
質問を受けた発表者は必ず最初に、
「ご質問ありがとうございます。」と言ってから回答。
このルールは誰一人として破らなかった。すごい。
たった２分間で、自分がやりたいことを話す
というトレーニングを積んでいる高校生たちを見て
素晴らしいなぁ、と思いました。
私の高校時代には全く教えられなかった分野ですが
近頃は当たり前のようですね。
今はこんな若者が増えているのだから、
我々社会人としても油断できないな、と感じます。
良い刺激をもらいつつ、子供たちを応援していきます。
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親孝行と不動産投資
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親孝行と不動産投資
私は家族を守るために不動産投資を頑張っていて
妻と二人の子供と過ごす時間を大切にしています。
しかし、私には８３歳になる母親がいて
４３年前に父を病気で亡くして以降
女手一つで私を育ててくれました。
今は車で30分のところに一人で住んでいます。
一人の方が気楽でいい、とのことですが、
万が一何かあれば駆けつけられる距離におります。
その母親にも恩返しをしようと
月に一度は二人でランチに行きます。
でも、貧乏性が染み付いている母親は、
私がホテルや一流のレストランに連れて行くと
「高いお金を払わせて申し訳ない」
と遠慮がちにしています。
新聞に入っている寿司チェーン店の折り込みチラシから
茶碗蒸しの１００円割引券を切り抜いて
「ここに連れて行って」
というような人です。
寿司チェーン店も悪くないのですが、
せっかくだから
丁寧にサービスをしてくれて
ゆったりと料理を楽しめるお店にしたい
その方が料金もずっと高いのですが、
何より気持ちが豊かになります。
手の込んだ和食料理を口に運ぶ母が
思わず「おいしいねー」と
目を丸くする瞬間、
連れてきてよかった、
と私の満足度もピークになるのです。
節約して、割引券を使って食事をするのもいいけれど
それで実際にどれだけの満足度が得られるのか
多少値段が張っても
心からおいしいと思える料理を食べながら
せっかくの貴重な時間を
より豊かな気持ちで過ごす方が
総合的には価値があるのではないか
と、母にも説明します。
それが私にとって
人生の時間にかける「投資」です。
それを聞いた母は
「それもそうね」
と納得し、
デザートに頼んだメロンを
食べやすい大きさに切ってもらうようにお願いし
食後に持ってきてくれた
温かいお茶を
大事そうにすすりました。
少しでも安い買い物・安い食事をすることを目指すのではなく
できるだけ豊かな時間を過ごし、印象に残るほどおいしい食事
をする方が、結局は満足度が高いんだ
ということを、身をもって感じてもらいました。
もちろん、毎日こんなことをしたいとは思いませんが、
月に一度くらいは、全く有意義にできます。
お金と時間の使い方は、
その人の考え方によって
価値が変わってくるものです。
サラリーマンをリタイヤし、
時間が自由になったため、
こうして平日の昼間から
母親をランチに連れてくることができるようになりました。
だからこそ、その時間を極上のものにするため、
おいしい食事を存分に楽しむことも大事なのです。
そのために
今回は母親にもマインドセットが必要だったし、
それを理解してくれて
実感してくれたことが嬉しいです。
私が不動産投資をする目的の一つが
実は「親孝行」なんだな、と
今日改めて気づきました。
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家族旅行と不動産投資
昨日、家族でフロリダに旅行したお話をしました。
私が不動産投資をしている目的は
家族とともに幸せな時間を過ごし、家族の夢を叶えるためです。
今回の旅行は、見た目に豪華なだけでなく、
時間をゆったりと過ごすことが
心の豊かさにつながる、ということを
家族みんなで実感できました。
そしてさらに面白いエピソードがありましたので
お伝えします。
向こうに着いて初日。
「外国にはスリが多いから油断しちゃダメだよ」
と警告していたにも関わらず、
ディズニー・マジックキングダムという
東京ディズニーランドと同じコンセプトの園内で
さっそく高一の息子が現金や学生証の入った財布を
置き忘れました。
気づいてすぐにインフォメーションセンターに行き、
問い合わせたけど見つからず。
でも、園を出るときにもう一度立ち寄って確認したら、
なんとそのままの状態で届けられていました。
そしてさらに、３日目。
ディズニースプリングスという別のテーマパークで
家内が買い物をしたお土産の袋を
うっかりベンチに置き忘れて来てしまいました。
１０分くらいして気づき、すぐに現場に戻りましたが
あっという間に無くなっていて
これはさすがに諦めるしかないと思いましたが、
その足でゲストリレーション（総合案内所）に行ってみると、
なんと私たちの到着よりも早く
荷物が届けられていました。
先に問い合わせをしたお店のスタッフが、
「ディズニーワールドに来る人は良い人が多いからきっと大丈夫よ」
と慰めてくれていましたが
まさにその言葉通り。
これはディズニーの奇跡、と感じました。
この時、私が家族に対して取った態度は
「何をやっているんだ、だから言ったじゃないか。」
などということは全くありません。
「クレジットカードが入っていなくて良かったね」
「お土産はまた買えばいいじゃん」
と、誰よりも落ち込んでいる本人の気持ちを考え、
悪いことは小さくし、良いことを大きくイメージするように
仕向けました。
これは私の学んでいるNLP（神経言語プログラミング）の
幸運を呼び込む手法の一つです。
旅先で、運が悪いと思ったり、自分や他人を責めても
ちっとも楽しくありません。
それよりも、常に物事を良い方向に捉えることで
いつの間にかラッキーを手に入れることができています。
不動産投資においても
買えない、融資が通らないことを
誰かのせいにしたり
環境や時期を恨んでも何も前に進みません。
常に感謝し、小さなことにも
時には逆境においても
ポジティブなマインドを持ち続けていれば
運命は優しく微笑んでくれるのです。
そんな私の想い、もしくは人生の捉え方が
一緒にいる家族にも
自然に伝わればいいな、と思っています。
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フロリダのホテルと不動産投資
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不動産投資ブログ一周年記念！365日連続更新の秘訣とは？
今日でブログをスタートしてちょうど一周年を迎えました。
これまで毎日、一日も欠かさずブログを更新し続けたことは
「自分で自分を褒めてあげたい」
という気分です。
ブログを書くことには、
２つの効果があります。
一つは、
日々伝えることを探すため、
情報に敏感になります。
時にはTVを観ていても
誰かの話を聞いていても
不動産投資に共通する
ピンとくるものを感じることがあります。
そういうことを発見した時は
ただボーッと聞き逃すことなく
自分でも楽しくなって
理解度が増します。
もう一つは
自分の不動産投資活動に気合が入ります。
物件を見つけた時
不動産会社のセールスとコンタクトする時
金融機関と面談する時
管理会社に相談する時
あらゆる局面において
文章化することを前提に仕事を進めると
集中力が増し
客観的な視点を持てるようになります。
人に伝えるために
不明なことは調べたり、
確認を怠らないようにするので
気づくと正確な情報に仕上がっていたりするのです。
ブログを書く
ということは
不特定多数の方々に有益な情報を提供する
というのが第一義なのですが、
結局は自分のスキルや知識を高めるのに
相当役立っているのです。
「伝えることが最大の学び」
とはどんなことにも言えることで
人に伝えようと心がけるようになり、
視点が広がって
冷静に物事を見つめられるようになります。
これらのことを意識すると
「書くネタがなくて困る」
と思ったことは一度もありません。
２４時間、不動産投資にまつわる話題に触れずに生きるということは
そのまま意識の欠如につながり、
プロとして考えられないことです。
それだけ不動産投資は
自分にとって人生に大きく関わるものであり、
ある意味身近で、
シンプルで
たくさんの気づきを与えてくれるのです。
昔、写真を趣味にしようとする人々に
撮影の楽しさを伝える仕事をしていましたが、
カメラを覚えると
日頃から見慣れた日常の風景にも
新たな気づきがあり、
人生を豊かにしてくれると
実感される人をたくさん見てきました。
不動産投資も、そのほかの趣味の分野でも
基礎をきちんと学んで
自分の体に浸透させるほどに習得すれば
それはきっと
その専門分野のみならず
日常生活の幅を広げるのに役立つのです。
そうして自分を高め、
人に伝え続けることで
情報の質が高まり
信頼性も上がっていきます。
この繰り返しの中で、
一人でも多くの人に
私の知識と経験を伝えて
少しでも役に立ててもらいたい
そんな想いを抱きながら
このブログを通じて
また新たな出会いが生まれることを
期待しています。
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不動産投資でサラリーマンを辞めた後は？
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物件を紹介したくなる不動産投資家とは？
今回の桜木不動産投資塾セミナーでは、
特別ゲストの不動産販売会社の方をお招きました。
それも、ただの不動産会社ではなく
私がこの業界に入ってうまくいかなかった頃、
起死回生の１棟を売ってくれた
まさに私の、そして私の家族の人生を変えてくれた
セールスさんの会社です。
そのセールスさんは、当時営業部長でしたが、
今は専務となり
会社も順調に成長しています。
今回はその専務と部下の方がそろって
私のセミナーに参加され、
滅多に聞けない貴重なお話をしてくださいました。
とても内容の濃いものでしたが、
そのうち最も興味深かったテーマをご紹介します。
「不動産会社が物件を紹介したくなる不動産投資家とは？」
-
融資審査に必要な書類がデータでまとめられている方
＊これはいつも私が提唱していることでもあり、
著書にも書いてあります。
データは常に最新版に更新してあることが肝要です。
2.決断力がある方
＊イエスでもノーでも、はっきりと伝えなければなりません。
3.決断した理由が明確な方・無いものねだりでない方
＊紹介物件を断るとき、なぜか、ちゃんと説明してもらわないと、
次の物件を紹介できないのです。
＊また、購入条件の厳しすぎる方も、同じく紹介するものがなくなります。
4.奥様も不動産投資に協力的な方
＊奥様に反対されることは、実は散見されるケース。いざローン契約という時に、連帯保証人になってもらえず
契約が破談になるという最悪の場合になると、もう二度と物件を紹介してはもらえません。
5.健康な方
＊団体信用生命保険に加入するため、健康体でなければなりません。
6.金融資産をお持ちの方
＊土地や建物等の資産があると、それだけで借入金額に差ができます。
7.積極的な方
＊常に買いたい気持ちが強く、迷わなないことが大切。
8.レスポンスの早い方
＊私はこれまで不動産会社からメールを受け取った場合、
必ず２４時間以内に返信をしていました。
＊こういうことの積み重ねが、やがて信頼感を作っていくのです。
私がいつもセミナーで語っていることを
今日は特別に不動産会社の方からレビューしていただきました。
同じ話でも角度を変え、人を変えてみると
より一層理解が深まります。
そして今回は
これまで私が実践してきたことが
不動産会社さんにしっかりと受け入れられていた
ということを証明したセミナーになりました。
こういった行動力・ノウハウは全て
実現したい目標・目的があって生まれてきます。
目標・目的が明確になった後は
適切な人格を備えて、誠心誠意、人と接すればよいのです。
小手先のテクニックを覚えるよりもまず、
本質的なところを固めることが先決です。
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朝から不動産投資セミナー？
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朝から不動産投資セミナー？
この度 富山へ、
セミナー講師として呼ばれて
行ってきました。
その名も「朝活ネットワーク富山」。
朝活（あさかつ）という名の通り、
日曜日の朝９時３０分から１１時３０分の間、
全国各地から講師を招いてセミナーが開催されています。
主催の永吉隼人さんによると、
この活動は、２００９年から始まり、ずっと継続しているそうです。
「サラリーマンが、日曜日の午前中を利用して
自己啓発ができるような機会を提供したい。
そこで人脈を広げながら新しい自分を発見できれば嬉しい。」
というのが永吉さんの主旨。
必ずしもビジネス系の内容ではなく、
コミュニケーションスキルや
パソコンのスキル習得、
ひいてはネット婚活まで
幅広いテーマがあるようです。
そして、この運営はほぼボランティア状態。
永吉さん自身も富山のサラリーマンですが、
この会を主催することでさまざまな人との出会いがあり、
自分も知識が増えるからとても意義を感じている
とのこと。
富山の人って、すごく真面目で向学心が旺盛なのかもしれない
と思ったのですが、
同じように「朝活」をされているところは
福井、金沢のいわゆる北陸三県、
そして東京・大阪でもそれぞれの主催団体があるそうです。
それにしても富山では毎回３０名くらいが日曜日の朝に集まり、
新しいことを学ぼうとされている姿勢が素晴らしいです。
これが７年続いています。
私の今回の講演内容は、
午前中の第1部が４４名参加で、史上最高の集客人数だったそうです。
そこでまず、不動産投資に必要なマインドと基礎知識を
２時間でレクチャーしました。
その後、興味がわいた方に残っていただき、
午後の第2部は１６名参加されて
セミナー３時間
グループコンサル２時間
なんと合計７時間も講演しました。
それでも皆さんからは
「あっという間に感じた。面白かった。」
との感想をいただき、
本当に熱心な方々ばかりだなぁ、と
こちらが感服してしまいます。
しかし日頃、不動産投資活動に触れている方（経験者）は
ほとんどいらっしゃいませんでした。
セミナー自体が初めて
という方がたくさん参加され、
「不動産等投資は今まで胡散臭いイメージがあったけど
すっかり払拭されました」
「別世界のことだと思っていましたが、私にもできそうな気がしてきました。」
などの「目からウロコ」的なご意見が多く寄せらています。
サラリーマンの方で、将来に不安を抱え、
なんとかして現状を変えたい
と考えている人がここにもたくさんいらっしゃいました。
その実現手段として、
日曜日のセミナーに参加して
常に新しい情報にアンテナを張っているところが
とても素敵です。
そして、家族を守るために
現状を変えようと思っている多くの
お父さんやお母さんにもお会いしました。
そんな方々に、私の知識と経験が少しでも
お役に立てれば嬉しいです。
この機会にまた一層、このような「同志」を
精一杯応援していきたいと
想いを新たにしました。
朝活ネットワーク富山
のホームページはこちら。
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物件購入に踏み切る際の決め手とは？
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閑散期に空室を埋めるための施策とは？
8月は、不動産賃貸業にとっても閑散期と言われています。
しかし、４月から空室が埋まらないままでいる私の物件は
もはや一刻の猶予も許せない状況になってきました。
ファミリータイプ１５室中の１室。
６６㎡の２LDKで家賃は１１万円。
つまり、ここまでの空室で約５０万円の損失です。
この状況を打開するため、
管理会社に対していろいろと提案をしてきました。
「客付けをするセールスがやりやすいと思える施策」
対策その１ 礼金を０円にする。
対策その２ 敷金を０．５ヶ月分にする。
対策その３ 入居者からの仲介手数料０.５ヶ月分をオーナー（私）が負担。
対策その４ その他初期費用５万円をオーナー負担。
対策その５ 契約月度内はフリーレント（日割り家賃を放棄）。
対策その６ プラス１ヶ月分のフリーレント。
この対策１〜６は
私が実際に管理会社へ出向き、
営業所長と相談して決めました。
もちろん、いっぺんに全てを適用するのではなく
内見者と交渉する時のカードを渡した形で
あとはセールスさんの裁量に任せて
適宜選択してもらいます。
しかしこれは、
管理会社との信頼関係が強くないとできないことです。
こちらからは
「できるだけ少ない対策でクロージングをお願いします」
と伝え、家賃を下げることだけは避けるように
理解してもらっています。
空室を埋める時に家賃を下げてしまうと、
そこから何年住むかわからない間じゅう
ずっと低い家賃のままになってしまうからです。
具体的には、家賃を１万円下げてしまうと
４年間で４８万円の損失になります。
そうするくらいなら、２０万円かけてでも
最初にサービスした方が良いのです。
ですので、私の考えでは
すでに相場レベルになっている家賃を下げるのは最終手段であり、
できるだけイニシャルコストをかけて
瞬間的に経費を使うように仕向けています。
その方が、将来的に収益性・利回りを考えても
有利にはたらくからです。
この提案をして二週間以上が経過し、
状況を尋ねてみると
「３〜４件の内見を行いましたが、
駅から徒歩２０分という遠さがネックになって
なかなか決まらずにいます」
との回答でした。
正直言って、この回答には落胆しました。
本当に決める気になっているセールスは
１回の内見でどうすれば決められるか考えてから動くはず。
３回も４回も同じ理由で決まらないというのは
なかなかあり得ないことです。
本当に内見が複数入っているのかどうか疑わしくなってきます。
しかし管理会社からは、
「お客様の来店が少なくなる８月であっても
なんとか今月中に決められるように第一優先で取り組んで参ります」
とのコメントがありますので、
もうしばらく信じて待つことにします。
結果はまた後日、レビューします。
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富山開催 8月7日（日）9時30分～11時30分
東京開催 8月8日（月）19時～21時
東京開催 9月14日（水）19時～21時
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昨日のブログ
富士登山と不動産投資
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富士登山と不動産投資
不動産投資家の仲間に誘われて
富士登山に行ってきました。
実は私、小学生の頃から山ばかりの遠足が続き、
以来、すっかり山登りが嫌いになっておりました。
それでも半ば強制的（？）に
人生で必要な体験の一つ
と言われ、
日本一の山、そして世界遺産でもある富士山に
一度は登ってみてもいいかなぁ、と
意を決して行動に出たのでした。
いやー、それでも富士登山は予想通り、
いや予想以上に苦しいものでした。
五合目まではバスで行き、
昼の１２時過ぎに登山開始。
六合目、七合目、八合目、そして八.五合目の
「御来光館」という山小屋まで
７時間かけて登っていきます。
途中で休憩はとるものの
上に行けば行くほど道が険しくなっていき、
岩をよじ登るのような場所もあったりして
なかなかハードです。
唯一、天気がそこそこ良くて
暑くもなく寒くもなく
登山には絶好の気候だったことが救いでした。
ところが、少し高度が高くなった頃に
頭が痛くなり始め、少々気分も悪くなってきました。
いわゆる高山病というもので
深呼吸して体を合わせるくらいしか
対処のしようがありません。
特に山小屋で仮眠をとった頃がピークで、
心拍数が劇的に速くなり、
酸素が薄い中での苦しみとの戦いでした。
そしてほとんど眠れないまま午前2時に
頂上へ向けてスタート。
上を見上げれば満天の星空でした。
でもそこから１時間半。
頂上まで延々と続く登山客のヘッドライトが
山道に沿ってジグザクに並ぶ様子を見ると、
果てしないゴールへの道のりが暗示され、
何度も気が遠くなりそうになりました。
そうしてようやく到着した山頂。
ガッツポーズの写真は撮ったけれど、
早く下山してこの頭痛から解放されたい
と思う気持ちがはやりました。
あいにく突然の雲で御来光は拝めず。
残念だけれど、自然現象なのだから致し方なし。
そして今度は下山道がさらに過酷な道で、
砂利を敷き詰められた急斜面を
両手に持ったスティックを活用しながら
４時間かけて降りて行きました。
もう足はパンパンだし、
気持ちも体もクタクタですが、
良い経験にはなりました。
ところが同行してくれたガイドさんは
この往復を毎日連続でやっていて
しかもお客さんより先に進んで
先に帰ってくる、
という離れ技をやってのけます。
どうやら途中、私が一歩一歩苦労して乗り越えてきた山道を
そのガイドさんは走っているそうです。
もう私には神としか思えません。
それでも彼は笑顔で
「このくらい普通ですよ。
その上ガイド料をもらえるなんて、最高の仕事です」
と言っていました。
山登りも、ゴールを目指して計画的に進めること
諦めずにやりきれば必ず達成できる
チームワークが最も重要
など、不動産投資につながるものがあるなー
と感じながら登ってはみたものの、
実際にはこの足を一歩前に踏み出すことさえ精一杯で、
頭を使って考えるゆとりはありませんでした。
まだ未経験の方は、
いろんな気づきの多い富士登山に
ぜひ一度、チャレンジされることをお勧めします。
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太陽光を収入源に変える新しい方法とは？
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太陽光を収入源に変える新しい方法とは？
私がかつて所属していた不動産投資塾で
２ヶ月に一度、ゲスト講演をさせていただいています。
参加者はすでに物件を所有している方と
これから購入していこうという方がいて
皆さん情報のアンテナが高い方ばかりです。
そんな方々に、今回はマンション物件ではなく、
太陽光発電設備をリースで運用するスキームについて
お話ししました。
太陽光発電設備といえば
最近では売電価格が下がってしまい
金融機関もこぞって融資を出さなくなっているようなので
もう諦めている人も多いようです。
ところが私の場合、
融資が通らなかったことが幸いし、
その銀行の系列のリース会社を
紹介してもらえたことで
ご縁が生まれました。
しかも３年落ちの中古なので
売電価格は全盛期の４０円（１kWあたり）が
あと１７年間 確約されています。
融資ではなくリースなので
・負債として扱われないため
与信の毀損に繋がらない。
・リース料は全額経費になる。
（融資の場合は金利分のみ）
・固定資産税はリース会社が負担
・リース期間終了後はわずかな残存簿価で
私が買い取ることになっており、
それ以降は所有権もこちらに移転される。
ということで、メリット満載です。
強いて大変だったことを挙げれば、
今回の太陽光発電設備は
地面に直接設置するタイプの「野立て」というスタイルで、
土地の広さが約4,000㎡
出力は合計300kWとなっており、
適度な管理内容をどこまでのレベルにするか
で頭を悩ませ、検討・検証に時間を費やしました。
その結果、
50kW以上の「高圧」受電設備では
電気管理技術者の設置が
法律で義務付けられている（年間約50万円）、
年３回程度の除草作業（約５万円）、
稼働状況をモニタリングする無線管理（年10万円程度）、
というあたりで初年度は落ちきました。
収益物件としての太陽光設備における
管理業務においては、まだ
「どこまでやるべきか」
というガイドラインが定まっておらず、
経費対効果をにらみながら
ある程度納得し、踏ん切りをつけて
取り組まなければならないようです。
しかしこれで、売電による収入から
リース料、管理費、保険料、土地の固定資産税を差し引いた
年間キャッシュフロー（手残り）は
およそ２３０万円の見込みです。
過去３年間の実績があるため、
安易なシミュレーションでもなく
よほどの事故でもない限り
月平均で約２０万円弱の安定収入が見込めます。
他の所有物件と同じく
１円も使わずにスタートし、
言ってみれば契約書にサインしただけで
しっかりと収入が入る仕組みが
得られました。
しかも今回は
１４００万円もの消費税還付も受けたので
さらにキャッシュが増える結果となったのです。
太陽光設備の導入を検討する際は
・新築か中古か
・売電価格はいくらか
・高圧か低圧か
の他に、
「リースは可能か」
も考えてみる価値がありそうですね。
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