不動産オーナー必見！今こそ火災保険を見直すとき
火災保険は、物件取得後の経営改善をはかる上でとても重要な項目の一つです。
取得時には物件価格や利回り、収益のことばかりがどうしても気になり、保険は成り行きで入ってしまっている人が多いようです。
今日は私がとても信頼をおいている保険代理店の執行役員さんに、とても重要なお話を聞くことができました。
それは、
平成27年10月1日より
火災保険制度が大幅改正される
ということです。
保険業界史上始まって以来の激変だそうです。
どのように変わるのかというと、次の２点になります。
１．保険料率の引き上げ
従来の保険料率は全国一律で、RC造・鉄骨造・木造の３パターンのみでした。
それが、10月１日より全国47都道府県で別々の料率が設定され、それぞれ３種類の構造体によって分類されます。
つまり、47×3＝141通りの料率が設定されます。
では金額が高くなるのか、安くなるのか
について、簡単に解説します。
【RC造】
全ての都道府県で最低14.8％ から最大31.5％まで、料率が引き上げられます。
【鉄骨造】
地域によって、マイナス12.3％ から、最大22.9％引き上げ
【木造】
地域によって、マイナス20.7％から、最大29.5％引き上げ
※保険会社、補償内容により若干異なります。
引き下げられるエリアも一部ありますが、総じて引き上げられる地域の方が多いです。
最大３割も料率が引き上げられると、無視できない値上げになりますね。
２．加入できる保険期間の短縮
従来は最大36年まで一括で加入することができましたが、
10月１日より「10年」が限度になります。
今後も保険料率の見直しが行われる可能性があることを考えると、長期に物件を保有するならば、できるだけ長期間加入しておいた方が、更新時にまた料率が引き上げられる心配がなくなります。
例えばRCの場合、仮に36年の期間契約ができるケースであれば、
10年・10年・10年・6年と更新する方が約1.5倍も保険料が高くなるそうです。
では今、不動産オーナーは何をすればよいのか
ということですが、
今すぐ、現在加入している火災保険の内容・年数・保険金額を確認し、
長期保有を考えるなら、すぐに保険代理店に相談する
のが良いと思います。
RC造の物件であれば、次回の更新時に確実に保険料が値上げになります。
このリスクを最小限に留めるには、
9月30日までに
できるだけ長期の保険に加入するべきなのです。
鉄骨造や木造の物件で、
10月1日から料率が引き下げられる都道府県
に所有されている場合には、
10月１日以降、
できるだけ早く期間変更されることをお勧めします。
保険の切替は、取扱い代理店に伝えればすぐに対応してくれます。
別の見方をすれば、現在多くの代理店さんが、9月30日までに長期火災保険に加入してもらうよう、急いで動いているようです。なぜなら、10月1日以降は長期の火災保険が売れなくなるので、代理店にとっても収益が減ってしまい、場合によっては利益が約半分以下になるようです。
しかし、待っていても全員に推奨してくれるというわけにもいかないでしょう。
またこれを機に、保険会社・代理店を見直す、という機会にもなります。
私も本日、５年加入のものを融資期間いっぱいまで延長する手続きをしてもらいました。
一つだけお断りを入れておきますが、これはあくまでも「長期保有」を前提とするケースです。
短期に売却をお考えなら、今まとまった長期保険料を支払うのは手持ち資金を減らすことになるのでお勧めしません。
いずれにしろ、加入している保険の内容・期間は常に把握しておくことが大切ですね。
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今、フィリピン不動産は「買い」なのか？ 現地を理解するための10の基本情報
海外不動産投資に関心が高まっています。
その中で今最もホットな国は
フィリピン
でしょう。
かくいう私も、昨年の６月にマニラのグローバルシティという
銀座と六本木と表参道を合わせたような超一等地に
「プレビルド」のワンルームマンションを契約しました。
プレビルドというのは、完成する前に所有権を確保する方法です。
例えば私の場合、２０１８年に完成するまで毎月７万円を支払います。
頭金を積み立てて支払うイメージですね。
完成時に残金分を現地の銀行で融資してもらうか、
そのタイミングで値上がり幅が大きければ売却することも可能です。
それでは、これからフィリピンで海外不動産投資をやってみようという方のために
私が把握しているフィリピンの基礎知識・雑学をお伝えします。
１．東京から飛行機で４時間
アジア諸国の中でもかなり近い方で、所用時間で言えば日本国内を新幹線で移動するような感覚です。
２．人口は9,943万人（2014年IMFデータ）
マニラ市だけで2,129万人。
淡路島とほぼ同じ面積に東京（1,323万人）の２倍の人口。
それだけ人口が密集している、マーケットがある、ということになります。
３．平均年齢２３歳
いわゆる「人口ピラミッド」という年齢別の人口分布図が非常に理想的で、多くの若い人が少ない高齢者の生活を支える図式が当分続くようです。
４．中絶禁止・離婚禁止
ASEAN唯一、93％がキリスト教徒の国。
更に離婚が禁止され、中絶も禁止されているため、
人口は今後も勢いよく増え続けると言われています。
５．公用語は英語とタガログ語。
英語圏からのアウトソーシング需要が莫大で、アメリカ・イギリス・オーストラリア等から英語でのサポートセンターとして活用。人件費が安いからですね。
６．平均月収は4.6万円
この金額は経済成長とともに急速に、確実に上がっていくと言われています。所得が高くなれば豊かな生活を送れる人も増えてくる可能性があります。
７．GDP成長率は7.2％。
２０１３年のGDP成長率は、アジアで唯一上方修正されて７.２％。
２０１０年以来の平均成長率は６.３％。
２０２０年くらいまでは相当の勢いがあると言われています。
８．出稼ぎ労働者が最大の輸出産業
労働人口の８人に１人は海外へ働きにでかけ、本国に送金しています。２０１３年度はわかっているだけで２５１億ドル（GDPの約10％）が海外からの送金だそうです。
９．Facebook利用率 93.5％で世界１位
携帯電話普及率は人口に対して107％。
それだけインターネット社会になっていて、情報の行き交いが活発に行われています。
これをビジネスに利用しない手はないですね。
10．カジノ大国になろうとしている
今、政府が国策としてカジノを後押ししています。
実際、フィリピンのカジノ産業は年率20％の伸びを続けており、これからはシンガポールを上回るカジノ大国になると言われています。
さて、私が購入したプレビルドの物件は、２０１８年の完成時、果たして物件価格が上がっているのかどうか。。。。
フィリピン不動産については、情報がどんどん増え、様々な憶測が飛び交っているようですが、あくまでも自分の目で見て、自己責任で判断しなければなりません。
でも、少なくとも私はこの投資経験で多くの人脈をに触れることができています。
更に、グローバルな視点を養う上でも、自分が物件を取得することでより親近感が増すこともあります。
ですので、
必ずしも金銭的な利益だけを目標にすることだけが不動産投資ではないのでは、と感じています。
常に良い点を見つけ、前向きに取り組んでいく癖を心がけたいですね。
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不動産投資で借金返済ができなくなる不安
まだ不動産投資の経験がない人、でもこれからできるならやってみたい、という人から、
「不動産投資をしたいけど、巨額の借金をするのがすごく不安」
という声を聞くことがあります。
たしかに不動産は人生で最も大きな買い物と言っても過言ではないでしょう。
融資額も何千万円、年億円もの金額になるのですから、
「万が一のことがあったらどうしよう」
「失敗は絶対に許されない」
と思うのも無理ありません。
不動産投資は「投資」であり「事業」ですから、
絶対に、100%安全保証、ということはありません。
「借金が返せなくなったら自己破産するのかな」
なんて、融資を受けようとする人なら、必ず一度はよぎる不安ですね。
しかし、不動産事業の場合、
銀行の目線においても、実際の事業運営においても
借金が返せなくて破産する
というリスクは極めて低いのです。
なぜなら、銀行は物件を担保に「不動産事業」に対して融資をするので、
万が一返済が滞るような場合には、その物件を取り上げればよい
という前提です。
そういう意味では
「飲食業など他の事業に融資するよりもはるかに安全」
と、ある銀行の支店長は言っています。
飲食業で、毎月安定的な売上を得るのは大変なことですし
そこから経費や従業員の給料を引いてローン返済に充てるのも
ひと苦労です。
ところが不動産事業の場合、
毎月の家賃が入ってくるのですから
急激に売上が下がることもありません。
ある程度安定した収入の中で、ある程度安定した経費を支払い、
毎月そのうちの何％かにあたるローンを返済していけば良いのです。
従って、不動産オーナーは、
空室などで家賃収入が予想を大幅に下回った場合には
手残りの現金は少なくなりますが、ローンが返済できなくなる程にまで
収入が減る、ということはまずありません。
また、そうならない物件を選んで買う必要があります。
そして、万が一家賃ではローン返済が賄えない場合には、
自分の持ち金から返済に当てなければならなりませんが、
いよいよお金が返せず、どうにもならなくなった時には
「物件を売却する」ことになるのです。
事実上は「銀行に取り上げられる」、ということですね。
物件を売れば融資額が全て返済できるか
という確証はありませんが、少なくとも銀行サイドでは
そういう見方をして融資額を決めます。
ですので、
担保価値が高い物件には多くの融資がつき、
担保価値が低い物件には始めから自己資金をいくら入れる、
という条件でお金を貸してくれます。
その結果、例えば１億円の借金が返せないから
全て自分で働いて１億円を稼がなければならない
という状況にはまずならないのです。
基本的に、ほぼ満室で経営していれば
ローン返済して充分にゆとりを持てる物件を買えばよいのですし、
所有してからも満室経営ができるように務めればよいのです。
そんなに難しいことではありませんので
どうかご心配なく。
銀行が充分に融資してくれる物件を掴むことができればこっちの勝ちです。
それができる物件を探す方がよほど大変だ、というのが私の実感です。
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良さそうな物件を見つけた時、不動産投資家が取るべき行動は？
なかなか見つからない物件だけど、偶然不動産仲介業者から案内された物件は
なんだか良さそう
そう感じたときには、行動しなければならないことが２つあります。
１．「購入」の意思を明確に示す。
不動産仲介業者には、本当に多くの投資家が「良い物件」を求めて群がっています。
少しでも魅力的な物件を見つけたら、「即買い」する人もザラにいます。
そんな中、
「どうしようかな〜」なんて悩んでいると、
仲介業者さんも他の「絶対買う」という人に案内した方が仕事がスピーディーに進むので、
迷っている人は待ってくれない、
と思った方がいいです。
購入の意思を示すためには
買付証明書
を提出することが一番です。
この買付書は、法的拘束力がありませんので、乱暴な言い方をすれば、提出した後から
「やっぱり買わない」と言っても訴えられることはありません。
しかしながら、もっともな理由もなく破談にするのは、関係各位に多大な迷惑をかけることになるので、その次に案内されることはもうない、と思った方が良いでしょう。
それから、買付証明書を出す場合には、
ローン特約条件つき
としておくことをお勧めします。
この場合には、
万が一、ローンが通らなければこの買付は無効
という意味ですので、買主の意思に反して、購入をキャンセルすることになります。
逆に「ローン特約条件」の記載がないと、
仮にローンが通らなくても、
その物件を購入しなければならなくなります。
物理的には無理なことなので、
結果的に売主や仲介業者を裏切ることになり、
とても面倒です。
また、買付を入れた人が他にもいる場合には、
買付を入れた順番で交渉
ローン承認が得られた順番に商談成立していく
ことが通例ですので、自分の順番が何番目かを確認することも大切です。
２．他に売られないように確保する
買付を入れ、１番であったとしてもまだ安心できません。
過去に私は、ローンが承認された後、
売主の都合で破談になったことが
２回あります。
どちらも、
売主が他にもっと高い金額で買ってくれる人を見つけてきた
ケースです。
これはこれで、買付を入れた身としては不公平極まりないのですが、その証明書に法的拘束力が無い以上、訴えることもできません。
同じように売主も、仲介業者からそっぽを向かれるに等しい行為なのですが、
この不動産業界は
「物件を持っている者が強い」ので、
売主以外はみんな弱い立場であると認識された方がよいと思います。
物件は、売るのも売らないのも 売主の自由
なのです。
そこでそれを少しでも回避するため、
売渡証明書
をもらっておくことがおススメです。
売主による売渡証明書は、
買主による買付証明書
と同じ扱いで、
自分の意思を明確に示す書類となります。
売主側も「あなたに売りたい」と具体的に考えている証ですので、たとえ法的拘束力がなくても、商慣習の中ではかなり本気度が高くなります。
逆に売り渡し証明書をもらったら、
そこには売却価格が明記されていますので、
指値をしたり金額を安くしてもらったりすることも
まずできなくなります。
以上のように、
自分が「これだ！」という物件を見つけたら、
買付証明書を出す
売渡証明書をもらう
この２つの行動をおこし、
こちらの本気度を示しつつ、
物件を確保していくことが大切です。
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不動産投資の観点で「良い物件」の条件とは？
近頃、不動産情報サイトに掲載されている物件や、不動産仲介業者さんから送られて来る物件情報を見ても、本当に良い物件が少なくなりました。
「良い物件」というのは
利回り９％以上
築20年以内のRC
現況で満室に近い
が条件の目安として挙げられます。
「利回り９％以上」は、返済金利が２％台でようやく収益が取れる、というギリギリのラインです。返済金利が４.５％なら利回り11％は欲しいですし、返済金利が１％台ならば、利回り８％でも望みがあるかもしれません。もちろん融資年数にもよって多少の幅はあります。
本来の利回りは10％以上が望ましいのですが、さすがによほどの事情がない限り、最近ではほとんどお目にかかることはなくなりました。９％程度でも「よし」としないと、もはや物件を取得することができなくなります。
「築20年以内のRC」は、融資年数が長く取れます。RCは法定耐用年数が４７年ですから、例えば築20年ならば47−20＝27年の返済期間となり、これくらい長く設定できれば、月々の返済比率がぐっと抑えられます。返済金額が低く抑えられるということは、それだけ手残り現金に余裕ができる、ということになります。
「現況で満室に近い」物件は、取得してすぐに大きな空室対策をしなくて済みます。空室対策にはいろいろありますが、部屋のリフォーム、設備のグレードアップ、賃料に関わるサービスなど、多くの経費がかかってしまいます。
逆に、空室が多い物件はその分、売りに出される価格が安い＝利回りが高いケースがありますので、「高利回り」だと思って飛びつくと、実は空室が多くて余計な経費がかかることがよくあるので要注意です。
利回り９％以上・築20年以内のRC・現況で満室に近い
は最近の物件探しにおける基本の３条件と言えるでしょう。
更に欲を言えば
立地が良い
土地が広い
ファミリー物件
となればとても魅力的です。
「立地が良い」というのは、資産価値が高いため、売却するときも高値で売れる可能性があるし、客付けにも有利で、空室に悩まされる心配が少なくなります。
「土地が広い」というのは、経年に比例して値下がりすることのない土地の部分が多いため、建物の老朽化に関わらず、金融機関の融資額を決める評価が比較的高目になることが多いです。
更に建物が３階建て未満でエレベーターが無ければ、高額のメンテナンス費用が抑えられ、修繕のトラブルなど急な出費が抑えられることになります。
「ファミリー物件」が良い、というのは、あくまでも「現況が満室に近い」という前提ですが、つまりファミリーに人気が高いのであれば、退去の確率がより低く、安定した収益が長い期間にわたって見込めるからです。単身世帯向けであっても、立地が良ければ特に心配ないので一概には言えませんが、私の経験からはファミリー物件の方が比較的安定しているようです。
立地が良い・土地が広い・ファミリー物件
これが
利回り９％以上・築20年以内のRC・現況で満室に近い
と合致すれば、もう無敵ですね。
経営が安定するだけでなく、
金融機関もかなり前向きな融資を出してくれるでしょう。
ところがそのような物件は、みんなが欲しいと思うので、あっという間に売れてしまいますし、現金を多く持っている人の方へ優先的に流れていってしまいます。
この条件を柔軟に捉え、目の前の物件は
どれが弱点で、どうカバーしていけそうか、
ということを考えることが投資家の力量だと思います。
そういう客観的な判断指標を持っていれば、
感情に流されることなく、
数値に踊らされることなく、
正しい決断と行動ができるのです。
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不動産事業について銀行の支店長に聞く『会社を辞めたら融資してもえないのですか』
金融機関から融資をしてもらうとき、その審査のために重要な項目は主に３つあります。
1. 勤務先
2. 年収
3. 自己資金
この３つがどれも高いレベルにある方は、融資では非常に有利になります。
例えば
①上場企業に勤務
②年収3,000万円
③自己資金5,000万円
などの場合には、物件も選び放題、融資審査も大抵の場合ほぼ通ると思われます。
しかし、このような人はなかなかいませんし、そもそもそういう人は不動産投資などしなくても充分豊かな生活を送っているのでは、と思うのです。
実際、不動産会社の方からお話を伺うと、そのような投資家は１００人に１人くらいしかいないそうです。１００人に１人「も」いるんだー、と羨ましく思いますが。。。
現実的には、「勤務先」「年収」「自己資金」のうち、１つか２つをギリギリクリアするレベルの人が最も多いはずです。
３つとも適さない場合はかなり難しいようですが、１つか２つの項目が条件を満たしていれば、そこから融資対象となる物件の収益性や仲介不動産会社の進め方等により、何とか融資をしてもらうことが可能です。私はずっとそうしてきました。
具体的には
①一般企業
②年収700万円
③自己資金 数百万円
といったところでしょうか。
私は特に自己資金がほぼゼロで、
いつもこれで苦労しています。（涙）
そんな状況の中、先日 お世話になっている地銀の支店長と面談する機会があったので、思い切って聞き難いことを聞いてみました。
「もし私が今の勤務先を辞めたら、もう融資はしてもらえないのですか？」
すると、支店長は意外にもキッパリ答えてくれました。
「いや、既に我々はあなたをサラリーマンとしてではなく、不動産事業者として見ていますので、お持ちの物件の収支と返済履歴、そしてこれからの物件の収益性次第になりますね」
さらに
「ご勤務先については、前回融資をさせていただいた際に定年退職金まで計算し、たとえそれが早まっても当行のリスクはないようにシミュレーションしてあります」
とおっしゃるのです。銀行としては、
一旦融資したものについては様々な角度からリスク回避をしていて、そこに絶大な自信を持っているようでした。不動産の融資はそもそも物件自体を担保に取っているので、それもそうかもしれません。
会社を辞めたらもう融資はしてもらえないかと思い込んでいましたし、多くの人がそう言っていたことを聞いていたのですが、地銀の支店長に直接聞いた話では、今は勤務先よりも物件の収益性の方が重要なようでした。
もちろん１棟目を購入する時には「勤務先」が重要な審査項目であることは間違いないのですが、ある程度物件を所有したら、次は勤務先よりも、
経営実績と返済力
をしっかりと実証していくことの方が大切、ということですね。
それから今は自己資金として、現金を持っていることの方が、土地を持っているよりもさらに、銀行には好印象を持たれるそうです。
銀行によっても考え方が異なるかもしれませんが、とにかく
「思い込み」は禁物
です。
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銀行の支店長に聞く！『なぜ自宅を共同担保にとるのか』
今日、私お世話になっている地銀の支店長さんを久しぶりに訪ねました。
もう合計７億円も借りているので、銀行側として会う理由がないかな、とは思いましたが、所有法人が決算を迎えるため、期末の残高証明書を窓口で受け取るついでに、アポを取って面談してもらったのです。
支店長は相変わらずバリバリ仕事をされている印象で、不動産事業にも前向きに支援する姿勢を感じさせながらの雑談が始まりました。
私は
今持っている物件が順調に経営できていること
や、
来年度の収支予定などを簡単にまとめた資料
を見せて、
真面目に賃貸経営に取り組んでいる印象
を持ってもらうように務めました。
そして、半年前に２億円を融資してもらったときから気になることがあったので、この貴重な機会に聞いてみようと思い、勇気を持ってズバリ、お尋ねしてみたのです。
質問１．前回の融資の時、自宅を共同担保に差し出すことが条件だったが、この真意は何ですか。
自宅は他のメガバンクで住宅ローンを借りています。当然既にそのローンの担保になっているため、この地銀にとっては担保価値が無いはず。それなのになぜ共担に入れることが融資の条件だったのか、聞きたかったのです。
支店長の答え
「銀行とあなたとの信頼関係を確認することが本旨です。金額の価値はほとんど関係ありません。自宅を担保に差し出してまで今回の不動産賃貸業を確立させたい、という覚悟の証明みたいなものですね。」
なるほどそういうことですか。それなら第二抵当権でも問題ないのですね。でもそうしたら別の不安が涌いてきます。
質問２．自宅が共担に入れられていると、次に他の銀行から借りにくくなってしまうのでは？
これは多くの投資家仲間から指摘されたことでもあります。何だか人質を取られているようで、他に融資をしてもらえなくする「嫌がらせ」のようなもの、と言う方もいらっしゃいました。
支店長の答え
「自宅を共担に入れているから融資をしない、と考える銀行はほとんどないでしょう。それよりも今度買おうとする物件の価値の方がよほど融資額に影響します。
自宅が共担に入っていること自体より、銀行間での金額のバランスの方を気にするそうです。他行よりも高額の融資をしようとするならば、自宅の担保が気になり始めるのだそうです。
ということで、自宅を共担に取られたらもう他の銀行で融資をしてもらえないのかと思っていましたが、そんな心配は要らないようでした。支店長のお話は、「逆にこちらが他行で自宅を共担に入れた人から融資を依頼された場合」という観点でいただいたので、わりとフェアなご意見なのでは、と思った次第です。
自宅が共担に入っているとか、総融資額の合計がいくらとか、そんなことよりもはるかに
これから購入する物件の価値
が重要だそうです。
そして今、
銀行にとって一番歓迎されるのは
現金を持っていること
だそうです。
１億円の土地を持っている人より、８千万円の現金を持っている人
の方が有利なのだそうです。
銀行の考え方・方針は時々変わる、と言われていますが、少なくとも今（２０１５年９月）の時点では、こちらの地銀ではそのような考え方であることを確認できました。
これからは
物件単体での担保価値と収益性
を、更に厳しく見ていく必要がありそうです。
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不動産投資の失敗談 新築木造アパートの苦難
私が最初に購入した収益不動産は「新築木造アパート」でした。
いろいろな経験を積んだ今、思うことは、新築木造アパートは、自己資金のないサラリーマンが一番簡単に納得し、買いやすいと思ってしまう一番の商材物件だな、ということです。
しかし、それから４年経って、私は２棟の木造アパートを手放しました。
初めの１棟と2棟目がこの「新築木造アパート」だっただけに思い入れもあったのですが、私の不動産投資の目的が「サラリーマン収入を上回るキャッシュを得ること」にあったので、購入して運営するようになってからやっとその勘違いに気づき、泣く泣く売却することになったのです。
その顛末をお話しします。
まず、不動産投資に興味を持った私は、ネット検索で「アパート経営」というキーワードで見つけたある会社のホームページが縁で、現場見学会に行き、それから一週間後に購入を決めてしまいました。知らないというのは本当に危険なことです。
新築木造アパートのセールスさんが説明してくれたメリットは以下３点でした。
１．自己資金ゼロでも満額融資をひいて購入できる。
２．新築なので、当面の間、修繕費がかからない。
３．返済が終われば、建物と土地が自分のものになる。
この３つのメリットのポイントは
今、全くお金が無くても買える
将来的に損をしない
ということです。
「土地と建物が自分のものになる」というのは、まだ大家業の経験がない自分にとっては、何だかもう資産家の仲間入りをしたような気分になり、考えただけで嬉しくなりました。
そうしてその木造アパートのオーナーとして運営を始めると、間もなく自分の考えがとても甘かったことに気づかされたのです。
所有して１〜２年で気づいたこと
競合物件が次々と新築され、後からできた方が安い家賃設定になってくる。
単身者には新築アパート狙いの人がいて、２年ごとに転居するケースがある。
６室中の１部屋が空くと家賃収入からローン返済した後の手残りがほとんどない。
こうなってくると、キャッシュを貯めるつもりで始めた不動産投資なのに、一向にお金が貯まらず、
次の物件を買うことがなかなかできないのです。
それからしばらくして不動産投資を徹底的に勉強し、私の目的に合った投資法はRCの中古を買い進めることだと理解したので、そのように実践し、３棟のRCマンションを購入しました。こちらは今、非常に大きなキャッシュフローを生み出しています。
そして木造アパート２棟は売却しましたが、購入した時よりも安く売るしかない状況で、それまでに得たわずかな収益を加味して、何とかマイナスにならないギリギリの収支で終わりました。
この時の経験から、
新築木造アパートを取得するならば
ローン返済が終わった後、資産として残すことが第一
将来の値上がりを予測して売却益を見込む
のいずれかを目的にするのならOK
キャッシュを得て次々と物件を買い増していくならば
RCの中古マンション
と結論づけました。
これから不動産投資を始める人への参考になれば幸いです。
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不動産投資判断には「返済比率」にフォーカスせよ！
収益物件を購入する時、「利回り」よりも「借り入れ金利」よりも、ずっと意識するべき重要なポイントがあります。
それは
「返済比率」
です。
返済比率とは、
家賃収入におけるローン返済額の割合
を言います。
この返済比率が低ければ低いほど、賃貸経営はラクになり、多少の空室や修繕費が嵩んでも、ローン返済に対する不安が少なくて済みます。
逆に、返済比率が高いと、空室が出たり思わぬ修繕費がかかったりすると、家賃収入では返済ができなくなり、自分で身銭を切って支払わなければならなくなります。
ではそのとっても重要な「返済比率」について、もう少し詳しく解説しましょう。
例えば１億円の物件で利回り１０％、年間家賃収入が1,0000万円物件を購入するのに、フルローンで１億円の融資を受けたとします。
家賃収入1,000万円に対し、
借り入れ金利が4.5％で融資期間が30年だった場合、
年間返済額は約608万円。
608万円／1,000万円 ＝ 60.8%
が、返済比率となります。
返済比率が60％であれば、あと40％の余力がありますので、そこから管理費や修繕費、税金等を支払っても、少しは手残りがあるでしょう。
では同じく家賃収入1,000万円に対し、
借り入れ金利が4.5％で融資期間が35年の場合には
年間返済額は約568万円。
568万円／1,0000万円 ＝ 56.8%
このくらいの返済比率になれば、まず大きな不安は払拭されます。
次に、また同じく家賃収入1,000万円で、
借り入れ金利が2.0％で融資期間が15年だった場合、
年間返済額は772万円。
772万円／1,000万円 ＝ 77.2%
こうなってしまうと、収入の７〜８割を返済に当てていることになり、
１部屋でも空室が出ると、あっという間に赤字に転落する危険をはらんでいます。
つまりたとえ金利が低くても、借り入れ期間が短いと、年間返済額は大きくなり、
家賃収入に占める返済額の割合（＝返済比率）が高くなります。
そして結果的に空室や修繕に対応しきれなくなる
ということになるのです。
ですので、
借り入れ期間はできるだけ長く取れる方が、
不動産投資には有利です。
今は物件価格が高騰し、なかなか良い条件で融資をひくことが難しくなっているとは思います。
本来ならば返済比率は
５０％以下 が望ましく
４５％以下 ならラッキー
４０％以下 であれば楽勝
となりますが、フルローンやオーバーローンでこの数値になることはほとんどないでしょう。
また、
70％以上なら 考え直した方がよい
と思います。
こんな市況だからこそ、
金利が低くないとダメ
などと思わずに、
借り入れ期間を伸ばしてもらえるかどうか
にも着目してください。
返済期間が長くなる
＝返済額が安くなる
＝返済比率が低くなる
となりますので、
結果的に物件の収支が良くなるのです。
ここまででおわかりのように、
物件の収益性をみる場合には「利回り」や「金利」そのものを見ていても
あまり正しい判断にはなりません。
借り入れ金利と融資期間を把握し、
きちんと年間返済額を算出した上で
「返済比率」を見る。
これが最も重要な判断材料となるのです。
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投資判断における利回りと金利とキャッシュフローの関係
物件を購入する際、とかく「利回り」ばかりに気を取られていませんか？
不動産投資の判断で最も重要なのは「利回り」よりも「キャッシュフロー」なのです。
キャッシュフローの算出方法については前回のブログでお話ししましたのでご参照ください。
こちら。
さて、私たちが日頃「物件概要書」を目にするとき、まずは「利回り」の欄に着目します。
これは当然のことなのです。
では、その概要書に記載されている利回りが
１１％だった時、「高い」→「買い」
８％だった時、「低い」→「見送り」
と判断するのは早計です。
なぜなら、投資効果を測るには「利回り」と「借り入れ金利」をセットで考えないといけないからです。
例えばフルローンの時、物件価格と同じ額を借り入れるとします。
その時、
家賃収入の利回りが１１％で
借り入れ金利が４.５％だった場合、
１１％−４.５％＝６.５％
つまり６.５％がローンを引いた後の残りになります。
一方、
利回りが８％で借り入れ金利が１.2％だった場合、
８％−１.２％＝６.８％
となり、６.８％が手残りになりますから、
利回り８％でも、借入金利によっては１１％のものよりも利益が残ります。
同じ金利でも、返済期間が長ければ年間の支払額が減り、
利益が増えることになります。
物件によって、融資してもらえる金融機関が異なるケースでは特に
このようなことが起こります。
ですので、利回りを見た時に、
借り入れ金利はいくらか
返済期間は何年か
を合わせて考えておかないと、判断を誤ることがあります。
家賃収入からローン返済額を引き、
更にそこから管理費や税金等の必要経費を差し引いた額が
「キャッシュフロー」
となり、これが実際の利益を意味します。
ですので、物件購入を考える時には利回りだけでなく、借り入れ金利と経費も合わせてシミュレーションし、「キャッシュフロー」をしっかり把握しておくことが大切です。
そして、利回りもキャッシュフローも、満室率100％の場合だけでなく、
９５％・９０％・８５％
というように、
いくつかのケースを想定して算出しておいた方が良いでしょう。
満室率100％というのは、一年間で一度も入退去がない場合ですので、
実際にはそんなことは稀です。
８５％、もしくはそれ以下の満室率で算出しておけば、
自動的に「空きが何部屋あると赤字になるか」が一目でわかるようになります。
また「キャッシュフロー」は、
家賃収入に占める割合（％）だけを見るのではなく、
金額の絶対値で把握することもできます。
現在の私の場合では
１億円の物件に対して200万円のキャッシュフロー
を一つの目安としていますので、利回りの大小に振り回されることはありません。
このように、キャッシュフローを正しく理解しておけば、購入後の経営改善や次の一棟を買う時にも大いに参考になり、客観的な判断ができるようになるのです。
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不動産投資で最も重要な指標はキャッシュフロー
あなたの物件の年間キャッシュフローはいくらですか？
と尋ねると、はっきりと答えられない人が意外に多いことに驚きます。
購入時には、自分もしくは不動産仲介業者の方が算出する収支シミュレーションで、10年後・20年後の損益まで計算しているケースがあります。
しかし、実際に購入した年・次の年くらいの期間で、今自分がどのくらいのキャッシュフローを得ているのか、正確に把握している人は思いの外少ないようです。
「キャッシュフロー」とは、
家賃収入から経費等の支出を差し引いたもの
を言います。
経費には、概ね以下があります。
１−① 家賃管理・建物維持のための管理費（家賃収入×◯％）
１−② 入居者づけをするときの広告費・仲介手数料
１−③ 清掃費・エレベーター等の保守点検費など日常的な管理費
１−④ 退去した時のリフォーム費用や突発的な修繕費
１—⑤ 電気料金・水道料金・インターネット・ケーブルTVなど設備を維持するための費用
２．借り入れ金の返済
３．固定資産税・不動産取得税・税理士報酬などの税金がらみの費用
確定申告レベルでの「経費」を挙げれば、この他に文房具費、旅費交通費、飲食代などがありますが、私の場合、これらは純粋に「物件だけにかかる費用」ではなくかつ小額であることから、キャッシュフローの計算時には省きます。シンプルに把握できることも大切です。
上記の経費を、仮に家賃収入が年間1,000万円の物件で算出してみましょう。
１．管理費・・・200万円（家賃収入の20％）
２．返済額・・・500万円（同50％）
３．税金・・・ 60万円（同6％）
この経費を家賃収入から全て差し引くと、
☆手残り・・・240万円（同24％）
となりました。
この「手残り」が「キャッシュフロー」です。
えー、そんなに経費かかっていないはず！
と思った方は、ぜひご自身で確認してみてください。
このキャッシュフローに最も大きく影響するのが「返済額」です。
この返済額は、「ローン金利」と「返済年数」によって変わります。
つまり、金利が低いか、返済年数が長ければ「返済額」が減り、
ひいてはキャッシュフローが改善する、というカラクリです。
次に影響するのが「管理費」。
これも様々な工夫で節約することが考えられます。
「返済額」と「管理費」は、キャッシュフローを高めるために、常に意識しておかなければなならない経営改善の項目です。
そして物件を取得する時には
「利回り」だけでなく、この「キャッシュフロー」、
つまり返済額や管理費を合わせて確認しておかないと、
後で後悔することになるのです。
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