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不動産投資で消費税還付を受ける方法

  2015/09/24    業界裏ばなし

 

消費税還付に関しては、はじめから諦めている人、着々と還付を受けている人、そもそもこの制度自体を知らない人、とさまざまです。

 

「昔はできたけど、もう今は無理なんじゃない?」

という声も聞きますが、

 

私は2012年・2013年・2015年と、

 

毎回 消費税還付を受けて来ました。

 

よく調べていけば、まだまだ消費税還付の方法はいろいろあるようです。

 

 

ここでは法人で物件を取得した際に、消費税が還付される一つの例をご紹介しましょう。

 

 

 まず、還付を受ける資格がある法人は、いくつかのパターンがありますが、

 私のケースについて、お話します。

 

 ①その法人は、税務署に

 「課税事業者選択届書」を提出してから

  2年(2期)以上が経過していることが前提でした。

 

 ②次に、その法人が物件を取得した月の末日が、

  3期目の末日である必要があります。

  物件取得を機に、決算月を再設定できますので、そのようにします。

 

 ③そしてその期末最終月(=不動産を購入した月)に、

  同時に自販機などからの「課税売上」があることが必須です。

 

 上記の条件を全て満たした時、

 

 課税売上 /(課税売上+非課税売上)

 

  の割合に応じて、

 

 その月に支払った消費税額が還付されることになっています。

 

 例えば 課税売上が1,000円で、非課税売上が0円なら、100%、

     課税売上が1,000円で、非課税売上が1,000円なら、

     1,000/1000+1,000=50% が還付されます。

 

 

 不動産を購入した事業年度に

 

 課税される自販機の売上があり、

 

 非課税の家賃収入が全く無ければ

 

 物件購入時にあなたが支払った建物分の消費税の100%

 

 が還付される権利を有することになるのです。

 

 

 逆に言うと、たとえ自販機の売上があっても、

 

 引き渡し時の家賃を日割清算等で受け取ると、

 

 上記の計算式の分母となる

 

 「課税売上+非課税売上」

 

 の値が大きくなり、

 

 ほとんど消費税は還付されないということになります。

 

 ちなみに私の場合、この方法で3棟とも消費税還付を受け

 

 1棟目 7,456,107円

 2棟目 8,672,597円

 3棟目 8,856,527円

 

 が還付されました。

 

 

【補足】

 

①の、課税事業者選択届出書を提出してから

 

なぜ2年が経過していなければいけないのかというと、

 

2年以内に不動産を購入し、消費税還付を受けた人は、

 

「本則課税」という課税方式が1年延長され、

 

合計の3年間を通算した中での

 

課税売上/(課税売上+非課税売上)

 

を再計算し、消費税を再調整しなければなりません。

 

そうすると結局、還付を受けた消費税とほぼ同額

 

後から納めることになるのです。

 

ですので、

 

2年を経過してから不動産を購入した方がよい

 

ということになります。

 

 

つまり、

 

先に法人を作って2年寝かせておくか、

 

2年間休眠状態だった会社を誰から譲渡してもらえば良いですね。

 

 

 いずれにしろ消費税還付の可否については

 

その時の事情が複雑に絡み合いますので、

 

詳しい税理士さんによく相談されることをお勧めします。

 

 何でも諦めずに、誰かが言っているからもうダメなんだ

 

と思い込まずに、とにかく聞いてみる、調べてみることが大事なのです。

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