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投資判断における利回りと金利とキャッシュフローの関係

  2015/09/01    投資の考え方

物件を購入する際、とかく「利回り」ばかりに気を取られていませんか?

不動産投資の判断で最も重要なのは「利回り」よりも「キャッシュフロー」なのです。

 

キャッシュフローの算出方法については前回のブログでお話ししましたのでご参照ください。

こちら

 

さて、私たちが日頃「物件概要書」を目にするとき、まずは「利回り」の欄に着目します。

これは当然のことなのです。

 

では、その概要書に記載されている利回りが

11%だった時、「高い」→「買い」

8%だった時、「低い」→「見送り」

判断するのは早計です。

 

なぜなら、投資効果を測るには「利回り」「借り入れ金利」をセットで考えないといけないからです。

 

例えばフルローンの時、物件価格と同じ額を借り入れるとします。

その時、

家賃収入の利回りが11%

借り入れ金利が4.5%だった場合、

11%4.5%6.5%

つまり6.5%がローンを引いた後の残りになります。

一方、

利回りが8%で借り入れ金利が1.2%だった場合、

8%1.2%6.8%

となり、6.8%が手残りになりますから、

利回り8%でも、借入金利によっては11%のものよりも利益が残ります。

 

同じ金利でも、返済期間が長ければ年間の支払額が減り、

利益が増えることになります。

 

物件によって、融資してもらえる金融機関が異なるケースでは特に

このようなことが起こります。

ですので、利回りを見た時に、

借り入れ金利はいくらか

返済期間は何年か

を合わせて考えておかないと、判断を誤ることがあります。

 

家賃収入からローン返済額を引き、

更にそこから管理費税金等の必要経費を差し引いた額が

「キャッシュフロー」

 

となり、これが実際の利益を意味します。

 

ですので、物件購入を考える時には利回りだけでなく、借り入れ金利経費も合わせてシミュレーションし、「キャッシュフロー」をしっかり把握しておくことが大切です。

そして、利回りもキャッシュフローも、満室率100%の場合だけでなく

95%・90%・85%

というように、

いくつかのケースを想定して算出しておいた方が良いでしょう。

満室率100%というのは、一年間で一度も入退去がない場合ですので、

実際にはそんなことは稀です。

85%、もしくはそれ以下の満室率で算出しておけば、

自動的に「空きが何部屋あると赤字になるか」が一目でわかるようになります。

 

また「キャッシュフロー」は、

家賃収入に占める割合(%)だけを見るのではなく、

金額の絶対値で把握することもできます。

現在の私の場合では

1億円の物件に対して200万円のキャッシュフロー

を一つの目安としていますので、利回りの大小に振り回されることはありません。

このように、キャッシュフローを正しく理解しておけば、購入後の経営改善や次の一棟を買う時にも大いに参考になり、客観的な判断ができるようになるのです。

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  2015/09/01    投資の考え方

あなたの物件の年間キャッシュフローはいくらですか?

と尋ねると、はっきりと答えられない人が意外に多いことに驚きます。

購入時には、自分もしくは不動産仲介業者の方が算出する収支シミュレーションで、10年後・20年後の損益まで計算しているケースがあります。

しかし、実際に購入した年・次の年くらいの期間で、今自分がどのくらいのキャッシュフローを得ているのか、正確に把握している人は思いの外少ないようです。

 

「キャッシュフロー」とは、

家賃収入から経費等の支出を差し引いたもの

を言います。
経費には、概ね以下があります。

1−① 家賃管理・建物維持のための管理費(家賃収入×◯%)

1−② 入居者づけをするときの広告費・仲介手数料

1−③ 清掃費・エレベーター等の保守点検費など日常的な管理費

1−④ 退去した時のリフォーム費用や突発的な修繕費

1—⑤ 電気料金・水道料金・インターネット・ケーブルTVなど設備を維持するための費用

2.借り入れ金の返済

3.固定資産税・不動産取得税・税理士報酬などの税金がらみの費用

 

確定申告レベルでの「経費」を挙げれば、この他に文房具費、旅費交通費、飲食代などがありますが、私の場合、これらは純粋に「物件だけにかかる費用」ではなくかつ小額であることから、キャッシュフローの計算時には省きます。シンプルに把握できることも大切です。

上記の経費を、仮に家賃収入が年間1,000万円の物件で算出してみましょう。

1.管理費・・・200万円(家賃収入の20%)

2.返済額・・・500万円(同50%)

3.税金・・・ 60万円(同6%)

この経費を家賃収入から全て差し引くと、

☆手残り・・・240万円(同24%)

となりました。

この「手残り」が「キャッシュフロー」です。

えー、そんなに経費かかっていないはず!

と思った方は、ぜひご自身で確認してみてください。

 

このキャッシュフローに最も大きく影響するのが「返済額」です。

この返済額は、「ローン金利」「返済年数」によって変わります。

 

まり、金利が低いか、返済年数が長ければ「返済額」が減り、

ひいてはキャッシュフローが改善する、というカラクリです。

 

次に影響するのが「管理費」。

これも様々な工夫で節約することが考えられます。

 

「返済額」「管理費」は、キャッシュフローを高めるために、常に意識しておかなければなならない経営改善の項目です。

 

そして物件を取得する時には

「利回り」だけでなく、この「キャッシュフロー」、

つまり返済額や管理費を合わせて確認しておかないと、

後で後悔することになるのです。

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