トラブル回避と不動産投資
この度、家族と一緒に韓国へ旅行して来ました。
昨年9月には娘と二人で訪れ、
その時がとても良かったので
今度は妻を加えて３人で行きました。
家族旅行というものは
家族と一緒にいる幸せを実感できる
絶好の機会だと思います。
必ずしも贅沢しなくても
同じものを見聞きし、
同じ空気を吸って
驚きや感動を共にするだけでも
大げさに言うと「家族の絆」が強くなる
と感じます。
但し、家族の関係を良好に過ごすには
もちろんプライベートなことではありますが、
不動産投資をはじめとするビジネスにも
共通のマインド、仕事の取り組み方がある
と、今回の韓国旅行でもつくづく感じました。
その姿勢とは
「逆境をプラスに変える三か条」
と命名します。
・相手を見下さない
・感情に揺さぶられない
・理路整然と説明する
の三点です。
生活していれば、必ずトラブルはつきもの。
思うように行かないことや
間違えることもあります。
そんな時、いかに冷静にリカバリーできるか
に人の真価が発揮されます。
例えば今回の旅行でも
最初から「航空券の名前表記を間違える」
というトラブルがありました。
その時のブログはこちら。
結果的に名前を間違えた航空券は
払い戻されることなく無効
となってしまいましたが、
その分、妻と娘はビジネスクラスの旅を
楽しむことができました。
旅行代理店に対しては
怒ることもせず
どうすれば無事に行って来れるか
どうすれば極力出費を抑えられるか
に集中して電話をしました。
航空会社２社と、旅行代理店１社に
次々と電話をかけてヘトヘトになりましたが
こちらの困った事情を伝えるには
極めて冷静に
客観的に
課題と要望を明確にする
ことが必要です。
くれぐれも
自分がお客さんだからといって
こちらの気持ちを理解してくれない相手を
罵ったりしてはいけません。
そうして冷静に対処していれば
必ず良い解決策が見つかるし、
関係者（家族）にも八つ当たりすることなく
楽しい旅を充実させることができます。
また、帰りには
娘が送迎車の中にスマホを忘れてくる
というピンチが訪れました。
気づいた時は現地空港の飛行機搭乗前の
セキュリティチェックの際でした。
送迎車はとっくに戻って行ってしまい
飛行機が出発する２時間前をきっていました。
そんな時にも冷静に
「今できる最善策は何か」を
よく考えます。
・航空会社に緊急事態を伝え、セキュリティチェックの
場所から外へ出してもらう。
・送迎のツアー会社に連絡する
・「見つからない」と言われても根気よくお願いする
・念のため紛失したスマホに電話をかけ続ける
この結果、車の中でスマホが見つかり
ツアー会社のドライバーさんに
もう一度空港まで届けてもらって
搭乗開始時刻の20分前に
ようやく解決しました。
もしもあのままスマホを紛失してしまったら
置き忘れたことにイライラしたら
もうだめだ、と諦めていたら
せっかくの楽しかった韓国旅行が
いっぺんでつまらない思い出に
なってしまいかねません。
トラブルをリカバリーできた後は
一緒に乗り越えた達成感が
また良い思い出へと変わっていきます。
人生にトラブルや失敗はつきものですが
それをどうやってカバーするか
に人の真価が問われる
これは仕事でも
プライベートでも
共通なことです。
そして、物事をうまく進めるためには
ビジネスパートナーでも
家族でも
チームワークが大切ですね。
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オーナーが管理会社に委託する業務とは？
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関連記事
エレベーターの悲劇と不動産投資
この度、私が所有するマンションで、
エレベーターをリニューアルすることを決意し、
現地調査に来てくれた業者さんからいろんなお話を
伺いました。
まず、エレベーターの種類は大きく分けて２つ。
油圧式とロープ式があります。
油圧式とは、
エレベータの箱を下から直接「ジャッキ」と呼ばれる
伸縮棒のようなもので支え
作業油の圧力を制御して上下させる方式。
ロープ式とは
主にエレベーターの箱の上部に設置された
巻き上げ軸とワイヤーロープを使って、
昔の井戸のようなやり方で
駆動させる方式。
現在はロープ式の方が主流なのですが、
私のマンションはかなり古いため「油圧式」。
これがまた、スペースや旧型式であることの問題で、
ロープ式にするにはどうも相性が合いません。
この油圧式を同じ油圧式に新調する場合で
およそ800万円、
油圧式からロープ式に変更するには
その倍の1,500万円もかかるそうです。
油圧式の新設工事は７日程度。
ロープ式は少なくとも１ヶ月以上はかかり、
さらにエレベーターの庫内を
一回り小さくしなければならないので
入居者がエレベーターを使えない期間のことや
その後の使い勝手を考えても、
私のマンションにとっては油圧式しか
選択肢がありませんでした。
ついでに、エレベータの管理についても
シェアしておきます。
エレベーターは可動や経年変化によって
部品が消耗するため、
定期的なメンテナンスを要します。
主なメンテナンス契約には
フルメンテナンス契約と
POG（Parts Oil and Grease）契約
の２種類があります。
フルメンテナンス契約では
昇降機の各部品の取り替えや、
機器の修理はもちろん、
大規模な修繕も含まれています。
POG契約は
消耗部品の交換は含まれますが、
その他の部品取替えや修理は別料金となります。
当然ながらPOGよりもフルメンテの方が
万が一の時の保険の意にも近く、費用は割高です。
どちらにするかは考え方次第ですが、
一旦フルメンテ契約をした後
POG契約に変更することはできても
その逆（POG→フルメンテ）は、なかなか受け入れて
くれないそうです。
それから
エレベーターの耐用年数は大体25年くらいと言われています。
定期点検としては１年に１回以上
国土交通大臣の定める有資格者が検査を行い、
特定行政庁に報告する義務があります。
この点検費用だけでも月に２−３万円もかかるので、
エレベータはとてもキャッシュフローを
圧迫します。
それでも、オーナーの責任として
入居者さんに快適な住まいを提供するため
そしてできればバリューアップになり
入居促進につながることを期待して
積極的にエレベーターのリニューアルに
取り組んでいきます。
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関連記事
航空券トラブルと不動産投資
航空券を手配するとき、
もしも名前を間違えてしまったらどうなるか
について、手痛い体験をしました。
家族で韓国へ旅行することになり、
およそ５ヶ月前から航空券とホテルを
セットで手配しました。
旅行のチケットというのは
手配が早ければ早いほど、
お得な金額になりますね。
昨年はANAのスーパーフライヤーカードを
取得するため、あえて航空会社ダイレクトで
チケット購入していましたが、
無事にカードも取得できたことだし、
たまにはポータルサイトで予約してみようと思い
エクスペディアで
格安に出ている高級ホテルを
選んで予約しておきました。
そして出発１週間前になって、
改めて予約状況を確認してみると、
なんと、自分の名前だけは正しく入力され
妻と娘の分は姓と名が逆になっていたことが
わかりました。
これはまずい、とすぐにエクスペディアに
電話で連絡したところ、
「航空券の書き換えは一切できない」
と頑なに拒否されてしまいました。
あきらめの悪い私は、ANAと、
コードシェア便を運行するアシアナ航空
双方に電話をして交渉してみました。
すると不運なことに
航空会社に直接手配したものはなんとか対応できなくもないが
旅行代理店を経由したものは
「システム上、何もできない」
と断られたのです。
つまり、一度取った航空券はキャンセルし（返金不可）、
改めて購入し直さないといけない、と。
しかし、もはや出発１週間前だと
料金が４倍近くになっていました。
早めに予約したこと
インターネットを使ったこと
旅行代理店を介したこと
がこういう形で裏目に出るとは・・・
困り果てているところへ
ANAのプラチナデスクのお姉さんが
提案してくれました。
「マイレージで予約できるビジネスクラスなら
今ちょうど２名様分残っております。」
止むを得ず、妻と娘のチケットはキャンセルし
私のマイレージポイントを使って
ビジネスクラスで予約し直す羽目になりました。
航空券の情報は、セキュリティ上
かなり厳格に管理されています。
「出発当日、チェックインカウンターでゴネる」
ということも考えましたが、
万が一通らなかったときには
楽しい雰囲気が一気に壊れることになるので
より安全策を取ることにしました。
ただ苗字と名前を間違えただけなのに・・・
と何度も思い返し、理不尽な仕打ちに
悔しさを禁じ得ませんでした。
こういう失敗をしている人は
結構いるようなのでご用心を。
「航空券の名前・性別・大人と子供を間違えたときは？」
対処方法のまとめ
しかし、そこは不動産投資家の心意気。
常に前向きにマインドセットしておかなければなりません。
くよくよしても、時間は巻き戻らない。
誰かを責めても、何も解決しない。
・結果的にビジネスクラスに乗れる妻と娘はラッキー
・１週間前に気づいてよかった
・安い韓国のチケットでよかった
と、失敗を学びに変えて
次の幸運を引き寄せる準備をします。
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不動産投資家が急増するのはなぜか？
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関連記事
不動産投資セミナーの共通点は？
私が主宰する不動産投資セミナーは
昨年の６月からスタートして毎月１回ずつ開催し、
今回で９回目となりました。
セミナーの内容は、
まず私の不動産投資履歴について
失敗体験から現在に至るまでを解説。
次に不動産投資の基本中の基本について
マインドを中心に、特に重要なことをお伝えしています。
書籍やいろいろなセミナーも同様ですが、
誰のどんな話でも、結果を出している人の核は
共通するものがあります。
結果を出すためのポイント
１．言い訳をつくらない
２．素直に聞く
３．すぐに行動する
実際に、前日には他の不動産投資家さんのセミナーに
私自身が参加してきましたが、
偶然にもほぼ同じようなことを話されていました。
１．あの人だからできた、と考える人に進歩はない
２．批評・批判は時間の無駄
３．思いついた段階でスケジュール表に記入せよ
私の言葉よりも、さらに具体的に突き刺さりました。
同じことでも、別の人、別の表現でインプットされることによって
より深く理解できることがあります。
だから、いろんなセミナーに出たり
いろんな本を読むことが有効なのです。
たとえ同じ人から同じ話を聞いたとしても
それを受け取る自分の状況や心情によっても
理解度が変わってくることもよくあります。
繰り返しインプットすることは
忘れないようにする
自分のものにする
という点でとても大切だし、
それを誰かに伝えるようにすると
そのことでより確実に自分のものにすることができます。
今回のセミナーでは初めて
ゲスト講師の方に登壇いただきました。
これもまた私のセミナーでは初めてのチャレンジでしたが、
やはり私とは違う不動産投資法でありながら、
結果を出すには
「あきらめないこと」
という点で共通するものがありました。
そして最後のパートでは、
５社の不動産会社さんに登場いただき、
私との座談会を繰り広げました。
これはもうすっかり定例化していますが、
台本なし、打ち合わせ無しのぶっつけ本番で
参加者からも自由に質問を受け付けます。
ですので、各不動産会社さんも
「ここだけの話」をせざるを得ず、
普段は聞けない業界の裏話や
不動産投資家に対する本音などが思わず飛び出します。
この時間が一番盛り上がると言っても過言ではありません。
今回印象に残ったのは、
「初心者なので・・・」という人よりも
いろいろ勉強しすぎて理屈ばかりを先に話す「ベテランもどき」の方が
よほど嫌われるそうです。
こうして私のセミナーで学べることを振り返ってみると
どうやら不動産投資だけでなく、
日頃のビジネスにも共通のことが多いな、
と感じます。
参加者さんからいただいた感想文にも同様のことが書かれていました。
私のセミナーは、参加者のニーズを見据え
常に進化していきます。
何度参加しても、違った景色が見えて
得るものが大きくなるように工夫しています。
月に一度のチャンスを生かし、ぜひ一度訪ねてみてください。
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もの忘れと不動産投資
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恩師からの学びと不動産投資
私がサラリーマン時代、新入社員だった頃からお世話になった恩師と、
およそ２０年ぶりに再会しました。
その恩師とは、かつて「のりピー」の新人時代から写真集を出し、
アイドル写真業界の第一人者となっていた超一流の写真家です。
その方は、すでに４−５年前から故郷の熊本に帰り、
一世を風靡したプロ写真家の肩書きを捨て、
今はなんと、「木工師」として活動中でした。
木工師とは、木材を削り、漆やニスを塗って
食器や花瓶を作る工芸家のことだそうです。
先日、銀座で個展を開くために上京されたので
急きょ私に連絡をくださり、再会を果たすことができました。
40年余にわたる写真家生活を経て、
60歳直前からいきなり木工師への転身を遂げた先生は
今、63歳。
「なぜ、とつぜん木工師になられたのですか」
と尋ねると、先生はいつもながらの満面の笑顔で答えられました。
「弟が亡くなり、仕方なく実家の不動産事業を継ぐために田舎に帰ったのね。」
偶然にも、ご実家がたくさんの土地を所有している資産家でした。
ご本人は一度 家を捨て、遺産も何もいらないと言って写真家の道を選んだのに
運命によって故郷に引き戻されたのでした。
「それで、毎日ヒマだから、高齢のお袋を毎日ドライブに連れて行くと、
お袋が山林の「コケ」をかき集めてくるのね。
熊本の家は山奥にあって、コケがキレイなんだなぁ。
それで、そのコケを何かに入れて飾りたいなぁって思っていたら、
庭に木が転がっていてさぁ、
ちょっと削って磨いてみたら、
結構いいのができちゃって、
これはイケる、と思ったわけ。
そうしてネットで木製品の作り方を調べてみたら
YouTubeの動画が載っていて、それを観たら、
あー、簡単だなぁ、俺にもできるなぁ、
って思ったの。
それで自分なりに工夫してやってみたら
誰も作っていないものができちゃった。」
そう言って、すでにパンフレットに載っている
作品を拝見すると、
ゴツゴツした表面仕上げのものや
白い塗料を塗布して美しい木目が調和した
今までに観たことがない、
それでいて馴染みやすいものがたくさんありました。
「この食器をさぁ、
フードコーディネーターの人たちと組んで
いろんな料理を乗せて
写真に撮って作品集にしようと思っているの。
そして、いつか海外で講師をしてみたいんだよなぁ。」
ゆっくりと、そして淡々と自分の夢を語るその眼差しには
溢れる才能と、それに裏付けられた自信が感じ取れました。
実際、銀座の個展では、まだ４年足らずのキャリアである
先生の作品は、１個１万円以上で飛ぶように売れたそうです。
「値段は適当につけているんだけどねぇ、
みんなすごい高い値段で買って行くんだよ。。。」
ビジネスにはあまり頓着していないようでした。
不動産で生活を維持できているので、
必要以上のお金を得ることには興味がないそうです。
すでに６３歳という年齢であるのに、
そしてこれまで十分に高い地位を築いてきたのにもかかわらず、
その先生は新たな世界にチャレンジすることが
楽しくて仕方ない様子でした。
人生の大きな方向転換があってもビクともしない。
そんなオーラを間近に感じて、
日々の小さな出来事に一喜一憂している場合ではないな、
と改めて気づかされたのでした。
先生曰く、
「何をしたいか、何をすべきかは
すべて先祖（DNA）が導いてくれるんだよ。
そして、人生で一番大切なのは
人のつながりなんだ。」
実に自然体で、自分のやりたいことをやる、
でも、常に人との縁を大事にする。
天才アーティストに、人生の基本を教えられました。
木工師：荒木英仁氏のHPはこちら。
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最近のベトナム不動産投資事情2017
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最近のベトナム不動産投資事情2017
ベトナムのホーチミンに来ています。
２０１６年の５月に、旧職場の元同僚を訪ねて
一人旅で来たのですが、
かなり居心地が良かったので
今回は家族を連れてもう一度訪れてみることにしました。
また、せっかくの機会なので、
国内のパーティーで知り合ったベトナムの不動産会社の方と
連絡を取り、半日かけて現地の物件を案内してもらいました。
現地の不動産会社の方はとても親切な日本人で
日本国内に本社を置きながら
５年前からベトナムに駐在し
ホーチミン市での都市開発に合わせて
物件販売の基盤を築くお仕事をされている方です。
ホーチミン市は２０２０年の地下鉄開通が予定通り進められ
その周辺の都市がみるみるうちに発展している
とても勢いのあるエリアですね。
空港から市内に向かう街角には貧しそうな人々が
地べたに座り込んでいる光景がまだ見られるのですが、
中心地の、特に地下鉄建設予定地の周辺は
とても上品な建物や街並みが出来つつあります。
そういうアジアの国の、
急速な発展の様子を肌で感じられるのも
フィリピンやベトナムならではの
旅の醍醐味かもしれません。
そこで、ベトナム不動産投資の実情をヒアリングしました。
現在、完成済み、もしくは２０１９年くらいまでの数年間に完成予定の
区分マンションが数千から数万戸
販売中なのですが、
外国人が買えるのはその３割まで
と国の法律で決められているらしく
７割を占めるベトナム国内の需要が
大変盛り上がっているそうで
完売続出だそうです。
ベトナムの不動産バブルは５−６年前に過ぎ、
今は価格も落ち着いてきており
平米単価は大体20万円〜25万円程度。
50平米で1,500万円くらいが
売れ筋とのこと。
外国人投資家ばかりではないんだ、と意外だったこともあり、
国内ではどんな人が買うのですか？
と聞いてみると、
一番の購入者は政府関係者。
社会主義国であるベトナムでは
家柄の良い人や賄賂で私腹を肥やす政府筋の人を中心に
いわゆる富裕層と言われる人が存在しています。
その層の人々に、実需と投資の両方で
不動産購入が注目されているようでした。
それで不動産業界は、
今ベトナムで最も伸びている業界だそうです。
我々日本人がベトナムで不動産を購入するには
まず現金を用意し、
完成前に２割〜５割の頭金を入れ
完成時に残金を支払うか、
もしくは現金一括で購入する方式。
基本的に融資は受けられません。
そして、完成・引渡し後、一年くらい経ってから
ようやく権利証がもらえ、
その後で売却することが可能になります。
ですので、今から購入する人は
完成してしばらくは賃貸収入を得ることになり
５年から１０年後を目処に
売却時に１．５倍から２倍になることを
期待している人が多いようです。
いずれにしろ、国内で１千万円単位の現金を
効率的・投資的に運用したい人、
国の発展を期待しながら
海外不動産投資を楽しみたい人
に向いています。
もしも詳しくお聞きになりたい方がいらっしゃれば、
現地駐在のとても親切な日本人、
株式会社エヌアセットの西村さんに
連絡を取ってみると、
また新しい気づきがあるかもしれません。
どうぞご遠慮なく、と言われたので
ここにアドレスを記載しておきます。
nishimura@n-asset.com
http://www.n-asset-vietnam.com/
旅をしながら、その国の不動産投資を学ぶのも楽しいし
また新たな視点が広がります。
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関連記事
息子の留学と不動産投資
高校１年生の息子が、学校のカリキュラムで
１年間のニュージーランド留学へと旅立ちました。
この学校は１年生の１月から２年生の１２月まで
カナダかニュージーランドでの留学が義務付けられています。
赤点を取って留年しない限り、全員が留学できるわけですが、
息子は直前で、少々の失敗をしてしまいました。
２学期末試験の際、苦手な世界史の点を少しでもアップさせようと、
小さく書いた暗記メモを制服の内胸ポケットに入れて
通学の電車の中で復習していました。
ところが、うっかりそのことを忘れて試験本番となり
あろうことか試験の真っ最中にそのメモが運悪くポケットからこぼれ、
「しまった！」と思って慌てて手で隠したのですが、
その時にちょうど先生に見つかってしまいました。
そしてその日の午後、先生が私たち両親を呼び出し、
「わざとでないことはわかっているけれど」と言いつつ、
下された息子の処遇は
・無期停学、原則留年
・２学期末試験は全科目０点とする
・学年順位は最下位
ということでした。
カンニングと疑われるようなことをしてしまった息子は
注意を受けてしかるべきだけれど
故意でもなく、もちろんカンニングをしたわけでもないのに、
実際にやったことと同じ
とされるのは、
あたかも冤罪を罰する裁判所にいるような気分で
納得いきません。
そう反論すると、私の前に並んだ３人の教師たちは口を揃えて
「この学校１２７年の歴史の中で、このルールを曲げたことは一度もない」
「受け入れられないなら退学してもらうしかないですね」
と、半ば脅しのような言い方をされました。
ああ、こうやって、生徒にも言うことを聞かせているんだな、
これがこの学校の教育方針なんだな、
と、私は一瞬、背筋が凍る思いで
その場を引き下がりました。
そして帰宅し、家族で話し合い、
こんな学校は辞めた方がマシだ
と言う考えが大勢を占めましたが、
何より息子が
「ここまで頑張ってきたし、夢だったから、
どうしても海外留学を果たしたい」
と言うので、その意思を尊重し、
ここしばらくは学校の指示を甘んじて受け、
それを家庭でもサポートすることに決めました。
学校側も、私立ということもあり、
既に留学費用を含めて先払いしていて
手続きも進んでいるので
一度は厳しい結論を出しつつ、
じわじわと挽回策を提示してきました。
その内容は
・再試験で基準を満たすこと
・原稿用紙100枚の反省文
・朝と昼の教室＆トイレ掃除２週間
でした。
原稿用紙100枚というのは
このブログが大体平均1,200文字程度ですから
ほぼ30日分です。
そこで年末年始を潰し、毎日朝から晩まで机に向かい、
挙句の果てには「内容が薄い」「字が汚い」と言われ
書い直しまで命じられながら、
結局175枚（このブログ換算では約２ヶ月分のボリューム）を
20日間で書き上げました。
朝昼のトイレ掃除は
毎日7:15に学校へ行き、
昼はお弁当も食べずにやり遂げました。
そしてすべての課題をこなし、
担任・副教頭・校長と順番に
本人との個別面談が行われたところで
ようやくこれまでの厳罰が解除され
出発当日の４日前になって初めて
留学に行って良いということになりました。
なんでこんなことさせられなきゃいけないんだろう
と思いましたが、
とにかくこの経験で息子が得たこともあるだろうから
親としては心の中で学校に牙を剥きながら
おとなしくしていることにしました。
あとは現地で、息子が大きく成長してくることを
信じて願うばかりです。
何があっても、それを前向きに捉えて取り組むこと。
夢を叶えるために、今何をすべきか、を考えること。
これが私の不動産投資活動のポリシーなので
私の背中から息子へも
伝わっていることを期待します。
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断食道場と不動産投資
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断食道場と不動産投資
不動産投資家の友人に誘われて
４泊５日の断食道場に参加してきました。
断食、というとかなりストイックな修行を思い浮かべてしまいがちですが、
実際に参加してみると、全くイメージが異なります。
伊豆高原の山の上にある宿泊施設で行われている
そのプログラムの目的は、体内を浄化する「デトックス」。
決して悲壮感漂うものではありません。
毎朝３杯ずつ飲むニンジンとリンゴをすりおろしたジュースは
クセがなくてとても美味しいし、
空腹で辛いこともありません。
毎日好きな時に睡眠をとり、
好きなだけ施設内の温泉に入ることができます。
これまでは日頃の喧騒や仕事の忙しさから逃れるために
月に一度の割合で海外一人旅に出掛けていましたが、
この断食道場に参加する方が
よほどゆったりとした時間の中でリラックスできるし、
健康にも良いということがわかりました。
特に大きな衝撃を受けたのは、
この施設「ヒポクラティック・サナトリウム」を運営されている
医学博士でもある院長の石原結實先生との出会いです。
石原先生は、かつて「おもいっきりテレビ」に１０年も出演され
著書はなんと３１０冊を出版。
医学会のみならず、政財界においても
大変信頼されている、神様のような方。
現在は６９歳だそうですが、ウエイトリフティングで鍛えたその体は
胸の上に乗せた聴診器を、筋肉の反動で跳ね上がらせるほどの若さです。
誰に対しても気さくな石原先生は、
初対面の私にも、目線を下げて親切に接してくださり、
最後は肩を組んで一緒に写真を撮っていただきました。
「一流の仕事をする者は人間も一流」
ということを改めて実感しました。
そんな石原先生のセミナー講演で、
最も印象に残った言葉は
「空腹力」。
ヒトの白血球にある「NK（ナチュラル・キラー）細胞」
によってできる免疫力は
空腹の状態にこそ活発に働くそうです。
満腹になると、
体が安心してしまい、免疫力も低下するらしいですね。
だから石原先生は、毎朝の食事を抜いて生ジュースを飲むことを
勧めていらっしゃいます。
「万病一源、血の汚れから」と言われ、
いろいろなものを食べ過ぎることで血液に余分なものが入り、
それをきれいにするために
出血や血栓ができるのだそうです。
つまり、がんや心筋梗塞など様々な病気の原因となります。
この「空腹力」という言葉が本質を捉えているな、と思えるのは、
足りない、と思えるからこそ必死で考え、努力しようとする、
不動産投資を成功させる上でとても重要なマインドと
共通点があるからです。
そして確かに、断食道場を無事にやり遂げると、
ある程度の達成感がありますし、
お腹がスッキリした感覚で
少し身軽になりました。
これこそが心身ともにデトックスできた
という感覚ですね。
これからも定期的にこの断食の期間を設け、
日頃から「空腹力」を養えるように
心がけていきます。
ヒポクラティック・サナトリウムのHPはこちら。
http://www.h-sanatorium.com/
石原結實先生の著書「空腹力」の情報はこちら。
https://www.php.co.jp/books/detail.php?isbn=978-4-569-69626-3
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不動産売買における「買い付け」の効力は？
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不動産投資で良い物件情報を得るには？
収益性の高い物件の情報というのは
誰でも喉から手が出るほど欲しいものですが、
宅建の資格を持っているわけでもない
普通のサラリーマンレベルの人が
そういった情報を入手するには
信頼できる不動産会社にお任せすることが
一番の早道です。
現在、物件を探すために有力な情報ソースは
「楽待」「健美家」などのポータルサイトだったり、
不動産会社のHPに登録してみることだったりしますが、
そのように公開された情報の中には
あまり良いものは期待できません。
今はまだ売買価格が高めに推移していることもあり、
なかなか理想的な利回りのものに出会えることが少なく、
見つけたとしてもものすごい倍率で争奪戦になるはずです。
ですので、たとえインターネット上で
良い条件の物件が掲載されたとしても、
既に売れてしまっている可能性が非常に高いのです。
また、良い物件情報を掴んだ不動産会社さんは
わざわざネットに掲載するまでもなく、
日頃から懇意にしている投資家に案内した方が
成約スピードも早いのです。
こう考えると、物件情報を掲載する不動産会社に立場になって
ネットに掲載する物件は
・既に売れてしまった優良物件か
・あまり人気のないそこそこの物件
ということになりますね。
また、「そこそこの物件」は担保価値も低く
満額の融資が通りにくい場合が多いので
ますますネット掲載物件は購入が難しいということになります。
それでも、不動産会社とのパイプが少ない投資家は、
なんとかして少しでも多くの会社と人脈を作らなければなりません。
そのためにポータルサイトを活用し、
興味深い物件について問い合わせを送ることをきっかけに
アプローチをします。
そしてアポを取り、訪問して、人間関係を構築しながら
やがてその不動産会社が「未公開」のオイシイ物件情報を掴んだとき
優先的に案内してもらうようにするのです。
私はこうして５０社以上の販売会社と常にコンタクトを取り、
ようやく数社から物件を購入させていただくことができました。
当時からお付き合いのある不動産会社さんは
ありがたいことに、今でも私のセミナーに参加され、
ゲストスピーカーとして講演のお手伝いをしてくださる方が
たくさんいます。
ではなぜ、こういう関係が築けたのか、というと
・とにかく多くの不動産会社とコンタクトをしたこと
・自分の目的、条件をきちんと伝えていたこと
・物件紹介を受けた時には、必ず24時間以内に返信したこと
でした。
明確な意思・迅速な回答は
信頼関係を築く上で必要不可欠なアクションです。
特別なスキルや心遣いは不要です。
逆に、きわめて地道な活動になりますが、
１社ずつ、きちんと訪問し、話を聞いて、
ご自身に合った不動産会社を見つけることが、
成功へのカギを握ります。
この業界はかなりアナログ的な「人と人との結び付き」が
情報をコントロールしている世界ですので、
ゼロからスタートする人にとっては
良い物件を得るための人脈づくりが
最初の課題になりますね。
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不動産投資で資産を増やすには何が必要か
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時間管理と不動産投資
先日、京都で開催されたビジネスセミナーに参加し、
250名以上もの起業家の方々と交流の機会を持ちましたが、
中でも不動産投資をされている人がとても多かったようです。
他にもインターネットビジネスで
いわゆる転売（Amazonなどのサイトを利用して、商品を安く仕入れて高く売るビジネスモデル）や
アフィリエイト（商材を自分のブログなどで紹介することによって報酬を得る仕組み）など
様々な分野で月収１００万円以上の実績を上げている人がゴロゴロいたのですが、
そういった方々からも、
「不動産投資をやりたい」という声をたくさん聞きました。
その理由は、不動産投資で成功すると時間が自由になる
と思われているからです。
当日のセミナーでも、
「時間管理」について、かなりの時間を割いて説明がありました。
一般的にイメージされている「時間管理」とは
「時間効率を上げる」ということに集約されてしまうことがありますが
これだと、何かを工夫しても
従来の何十パーセント程度しか効率が上がりません。
もっと抜本的に、時間に対する概念から変えていかなければならない
と学びました。
自由な時間を得るための時間管理とは、
1. 最低限必要な行動
2. 夢を叶えるための行動
3. 思い出に残る行動
の３つに絞ることです。
「最低限必要な行動」とは、
寝るとか食べるとかトイレに行くとか
それをしないと生きていけない行動のこと。
「夢を叶えるための行動」とは
いつかこうなりたい、という姿を思い描き、それを実現するために
多少は歯を食いしばってでもやるべきこと。
「思い出に残る行動」とは
心から楽しいと感じることができること、
例えば旅行や、大切な人と一緒に過ごしたり、
本当に自分がやりたいことに身を置くこと
です。
たしかに私は今、不動産賃貸業を専業にしているため、
空室や修繕などの突発的な案件がない限り、
時間に縛られることはほとんどありません。
業界関係の人と友好関係を築いたり
セミナーやコンサルティングのための準備をすることは
どちらかというと「夢を叶えるための準備」なのかもしれませんが、
自分でも好きなことなので、あまり苦になることもありません。
つまり、毎日好きなことをして生きています。
しかしながら、いきなりこういう状態になったのかというと
決してそんなことはありません。
サラリーマン時代は、不動産に関する知識を得たり
欲しい物件を探して融資を引くために
それこそ睡眠時間を削って
妥協のない努力をしてきました。
どんな職業でも、望む結果を得ている人は
誰も見ていないところで
きっと同じように努力されているのだと思います。
自由な時間を手に入れたい人には、
「何をするか」よりも
「どう生きるか」が重要です。
目的のない仕事
目的のない勉強
は今すぐやめて、
時間がないから・・・ができない
仕事が忙しいから・・・ができない
と言い訳せずに、
ひたすら「自分が今、やるべきこと」をやればいいのです。
そして、望む結果が得られたら、
次の段階は、「思い出に残る」時間を
たっぷり過ごしたいですね。
自由になる時間を得ても、
さらにもっと忙しくなるとキリがありません。
私自身もつい、いろいろなことが気になって
ヒマな時間を埋め尽くそうとしてしまいがちですが、
３つの行動は、常にバランスが大事です。
私の場合、今回の旅のように、
ゆったり、ゆっくり、のんびり
できる時間を
もっともっと
増やしていこうと思います。
1. 最低限必要な行動
2. 夢を叶えるための行動
3. 思い出に残る行動
この３つの行動で、限られた時間を埋め尽くせば、
充実した人生になるわけですね。
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不動産投資で成功するマインドとは？
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不動産投資で成功するマインドとは？
この度 京都で開催された、
ビジネスで数々の成功を収めている人たちが集まるセミナー
に参加して来ました。
ビジネスの成功が参加条件ではないけれど、
そのコミュニティに参加している人のほとんどは
１年か２年で圧倒的な結果を出しています。
その理由は、どうやら
徹底したマインドセットにあるようです。
どんなビジネスにも基本はあるし、
ある程度の知識やノウハウを習得しなければなりません。
でも、同じことに取り組んでいても
望む結果を得られる人と得られない人の違いは
たいていの場合
強いマインドが備わっているかどうか
にかかっています。
セミナーでも、やはり一番大事なのは
マインドセット
という話がありました。
では、目標を達成するためのマインドセットとは
どんなものでしょうか。
まずはじめに
「価値観を変えなければ、結果は変わらない」
ということを心底 理解することから始まります。
人は、過去の経験を自分の現実だと思い、
もっとも確立されたものとして盲信し、
「自分はこういう人間なんだ」と思い込むことが多いです。
しかし、過去の経験だけをベースに
自分の枠を作り上げてしまうと
そこから大きく変えていくことができなくなります。
価値観というものは、時には変化してしかるべき。
自分の姿を決めつけてはいけないのです。
全ての人生には選択があり、
誰と会うか、どんな服を着て行くか
どの学校に行くか
どんな会社に勤めるか
いつもいつも、最後は自分の意思で決めているはずです。
そこには、必ず自分の価値観が基準になっていました。
だから、これからの道を選択する時
今までと同じ価値観からは
同じものしか選択できないということです。
これから自分を変えようと思う時には
これまで感じていたお金の価値
これまで感じていた仕事の価値
これまで感じていた時間の価値
を、全て逆転させるくらいの勢いが必要になります。
節約しなきゃ、１円でも得をしなきゃ、
という発想から
できるだけ豊かな心になれるように大きな消費をする
とか
仕事が一番。仕事をしていないと生きる資格すらない
という概念から
仕事はしなてもいいならしない方が良い
ずっと南の島で気持ちよく暮らす方が幸せだ
とか
忙しくてとにかく時間がない
という思いから
この５分・１０分に全てのやりたいことを集中させる。
などです。
読むだけ・聞くだけではピンとこないかもしれませんが、
これはどうやら多くの成功者が実践していることであり
私も実感しているので
その通りだと思います。
しかし人は、ついついこれまでの価値観に縛られてしまうこともよくありがちなので、
時にはセミナーを受けたり、すでに成功している人に直接話を聞いて、自分のマインドを鍛え続けることが大切ですね。
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２０１７年の不動産投資市場動向は？
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管理会社は何を考えているのか？
管理会社の方とゆっくりお話しをする機会というのは
あるようでなかなかないものです。
空室が出たり、
次の入居者がなかなか決まらなかったり、
やっと客付ができたり
突発的な修繕が必要だったり
と、様々なタイミングはあるものの
電話やメールで必要最小限の連絡をするだけに
とどまっています。
ところが今回は、所有物件（１棟マンション）の
管理を丸ごとお任せするという
双方にとって大変重要な局面だったので
ホテルのラウンジでしっかりと打ち合わせをし、
お互いの今後の展望について意見交換をしました。
私の主張はたった一つ、
「満室を維持するために、何でもします。」
とにかく「満室にこだわる」ことを
管理会社にも理解してもらいたい
という一心です。
そのために、
必要な設備
必要な修繕
必要な広告費
そのほか、管理会社のセールスさんがやりやすいように
資金を投じていきます。
ですので、一旦退去が出たら、
再び入居者を獲得するための提案を
管理会社として積極的に行って欲しい
と伝えました。
面談相手の管理会社・店長は、
「そう言っていただけると助かります」と返し
他のオーナーさんはなかなか管理会社の立場や気持ちを理解してくれない人もいることを
ボヤいていました。
まず、私の物件がある下町エリアのオーナーさんは
昔ながらの「地主系」の方が多く、
賃貸経営上の収支にこだわりがないため
少しくらい空室があっても気にしないそうです。
そして、修繕もできるだけしない
現況で良いという人だけ入居させる
外国人とか、素性がよくわからない人は断る
など、いわゆる「殿様商売」的なオーナーが
多いのですね。
だから、せっかく入居検討者に案内しても
オーナーの一存でNGになることがあり、
そうなると、そこまでお膳立てしてきた
営業活動が無駄になるわけです。
それでも管理を引き受けている以上は、
満室にしたいと思うし、
来店顧客にも良い部屋を紹介したいのが
管理会社の心情。
最近は確かにインターネット情報を頼りに
部屋を決めるケースが増えていることはありますが、
やはり現場では、「セールスのひと押し」が
成約を左右していることは間違いありません。
そして、管理会社も「組織」ですから
仕事の進め方、顧客の対応など
社内外に順序とルールがあるわけです。
そういったことをオーナーはきちんと理解して
仕事をしやすいように配慮してあげることも大切です。
そうしたことから信頼関係も生まれてくるので
「オーナーの利益なんて、管理会社は意識しているはずがない」
などと勘ぐる前に、
まずはお互いの要望を理解し合うことから始めるといいですね。
管理会社に
「やらせる」ではなく
「やっていただく」
もしくは一緒に経営していくパートナーとして
目指すベクトルを擦り合わせていく。
これは意識だけの問題ではなく、
きちんと対面で意思疎通を図る
ということが大切だな、と
あらためて実感した次第です。
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不動産会社が気に入る投資家とは？
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不動産会社が気に入る投資家とは？
私は毎月、セミナーを主宰していますが、
参加者の皆さんにとって、時間的・金銭的な「投資」となる参加費用に対し、
少しでもプラスの「効果」を得ていただけるよう、日々思案しています。
最近は、多くの不動産会社のセールスさんをゲストに迎え、
打ち合わせ一切無しで、いきなりテーマを振って
本音を引き出す座談会をやっています。
ご参加いただく会社とは、
これまで私が取引させていただいた、
もしくは取引には至らなくても丁寧に物件を紹介してもらっていた
不動産会社の営業マン・社長さんです。
通常、個人の投資家に招かれる不動産会社は１社程度か、
出席したとしても前に出て話す機会はほとんどありません。
なぜなら、不動産会社同士は本来、競合だからです。
ビジネス的な観点でみると、
一般の参加者は不動産会社にとって顧客候補で、
個別にコンタクトをとって後々の物件紹介につなげるか、
またはセミナーの１コマ・数十分の枠の中で
自社の特徴をPRする、
というのが定石です。
私のセミナーでも、当初はそのように各回１社ずつ、
ちょっとしたお話をしていただいて、
他の会社さんは後ろで聞いているだけ、というスタイルでした。
ところが何回か開催しているうちに１社増え、２社増え、
いつの間にか不動産会社さん同士が仲良くなっていき、
お互いの情報交換の場としても活発な交流が図られるように
なってきました。
そういうことなら、というノリで、
いっそのこと皆さん前に出て話していただきましょう
と提案し、１時間枠をとって座談会を開くことにしました。
前回は、最近の融資事情から始まり、
スバリ「買ってはいけない物件とは？」、
というような、とても公にはできない「ここだけの話」を
良い意味で無責任に語っていただきました。
そして第2回目の座談会では
「不動産会社が気に入る投資家とは？」という質問を投げてみました。
すると、なんと参加された５名（５社）全員が口を揃えて
「目標がはっきりしている人」
「決断が早い人」
と答えてくれました。
これは私のセミナーでも常々プッシュしていることではありますが、
思いがけなく不動産会社の当事者の方々からも提唱され、
とてもインパクトがありました。
物件を紹介するにも、なぜ不動産投資をしているのか
がわからなければ案内する方も、この物件でいいのかどうか、戸惑うのです。
そして、稀に出てくる優良物件情報を入手した時
「あの人に紹介しよう」と
パッと顔が思い浮かぶのは、自己資金がある人でも年収が高い人でもなく、
「決断が早い人」
なのだそうです。
不動産会社も１件の物件を商品に仕上げ
売買契約から融資承認・決済まで、
かなりの大仕事になります。
その入り口となる物件紹介時には、
どうしても「本気で買う人」が優先されるのは当然ですね。
「不動産販売会社も、人ですから」
と、出席者の人がポロっと漏らした言葉が印象残ります。
いざという時にパッと思い浮かべてもらうため、
日頃から
「明確な目標設定」と
「即断即決の姿勢」
が大切です。
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2016年の不動産投資マーケットを振り返る
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やっと満室になったマンション
私の所有しているマンションの一つに、
東京都江戸川区葛西のファミリータイプ
があります。
以前のブログでもお話ししましたが、
このマンションの１５室中１部屋が
４月末に退去され、ずっと埋まらずに苦労していました。
それがこの度、やっと成約できました〜。
ファミリー需要の多いエリアにあるその物件は
２ＬＤＫ、６６㎡で、家賃１１万円＋共益費９,０００円
立体駐車場１９,０００円で
ほぼ相場通りの賃料設定です。
しかも大きな公園の目の前で、ロケーションもバッチリなのですが、
唯一のネックは、駅から徒歩２０分であることです。
しかしその辺りには多くのマンションがあり、
バスもじゃんじゃん出ているので、
それほどダメな条件とは思えません。
実際、私のマンションでも他の１４戸は
ずっと入居者がいるわけですから、
あとはもう、客付会社の腕によるわけです。
ところが、従来から任せている管理会社では
３ヶ月経っても４ヶ月経っても
一向に動いてくれません。
私の物件に対する優先順位が低いのか、
満室化へのこだわりがそれほど見られない会社なのです。
業を煮やした私は、
楽待のサイトで新しい管理会社を見積もることにトライし
その中で最も積極的な会社と取引することにしました。
それでも、決まらない時は決まらない。
新しい客付会社と相談して実施したことは
AD、つまり成約してもらった時の
「謝礼・手数料のアップ」と、
駐車場を同時契約する場合には、
「１９,０００円を１２,０００円」にする
の２点のみです。
そのうちに、１件決まりそうな話がありましたが、
すでに設置されているエアコンに加え
もう１室、エアコン（８.５万円相当）を設置してほしい
という要望が追加されました。
それで渋々対応したのですが、
結局それも直前になって他の物件に流れてしまいました。
管理会社さんが責任を感じ、結局そのエアコン代は
負担してくれることになりましたが、
そこからまた空室のまま１ヶ月が過ぎました。
これまで、保証料を負担させられそうになったり、
フリーレント（家賃無料期間）を求められたりと
散々要求が出ては決まらない
という状況が続きましたが、
今回ようやく、晴れて駐車場とセットでご契約となりました。
この一部屋を客付けしてもらったことで、今後は一棟丸ごと
その管理会社に管理をお願いすることになります。
たまたまその会社も新規管理戸数を増やしたいとのことで
管理費が家賃収入×１％のキャンペーンをやっていました。
これまでの管理費が３％だったので、
２％も削減することで、年間５０万円のキャッシュフロー改善になります。
このように数値で改善ポイントを把握していると
客付のためにかける費用がどのくらいまで出せるのかが
判断できるようになります。
満室を維持することはなかなか骨のいることなのですが、
管理会社さんとのチームワークを活かして結果を出すと
この上ない達成感を感じることもできますね。
これが私の賃貸経営です。
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マンション賃料が上昇傾向？
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サラリーマンリタイヤと不動産投資
今回は不動産業界でホットな情報を提供し続ける雑誌社「博士.com」の主催するビッグイベント
「博士の賃貸経営フェア」に呼ばれ
１時間弱のセミナー講演をさせていただきました。
編集長の強いリクエストにより、内容は
「サラリーマンリタイヤするまでの軌跡」と題し
私が不動産投資をしてよかったこと
サラリーマンを退職して以降の生活
について、写真や動画を交えてたっぷりお話ししました。
不動産投資をしてよかったことは
・子供の教育資金にゆとりが持てるようになった。
・自宅の修繕にためらいなく高品質のものを取り入れられた。
・節約志向から解放され、良いものを選択できるようになった。
・旅行先でも優雅に、思い切り楽しめるようになった。
・家族と過ごす時間の密度が濃くなった。
ということです。
そして
会社を辞めて以降の生活は
主に平日を活用し、
・高齢の母親をハワイに連れて行って親孝行できた。
・１９歳の娘と二人で韓国旅行に行ってきた。
・投資家仲間とダイビングや富士登山、ゴルフを楽しんだ。
・毎月一度は海外一人旅に出かけた。
と、やりたいことをやりたいだけ
やれるようになりました。
しかも、会社の仕事に追われることなく、
自分のペースで時間もコントロールできる、
ストレス・フリーの状態です。
こんな内容ですから、受け止め方によっては
自慢たっぷりに映ったかもしれませんが、
実際に私が伝えたいことは
自分が良い暮らしをしていること
ではありません。
ビジネスにも共通する重要なポイントとして
「明確な目標を持つこと」
そしてその目標を
「達成したことを確認すること」
さらに、自分の視野を広げてくれる
「出会いを大切にすること」
を挙げました。
日本のサラリーマンは特に、
会社の仕事であっても
夢物語のように高い目標を設定することに重点を置くけれど
それをチェックする、
達成したことを喜ぶ
ということを軽んじているように感じます。
一つ一つ、ステップを登り、
それを達成できた時、
素直に実感し、喜び讃え、次への自信を養います。
私は親孝行ができたし、
家族の希望も叶えてきたし、
ANAのスーパーフライヤーズカードも取得できました。
そしてそれを、家族とともに喜び、
また近い将来の夢を一緒に作っていく。
そんなことを続けています。
これを怠ると、
なんのために不動産投資をしているのか
なんのために毎日努力しているのか
容易にわからなくなってしまいます。
今日の参加者の方々に
私の考えがどこまで伝わったのかはわかりませんが、
私にとっても新たな出会いがあり、
また次のチャンスが広がっているものと信じます。
一気にたくさんの人と出会い
自分の考えを伝えられるのは
多くの学びがあり、とても刺激的なことです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前号のブログ
今、地震保険を見直すとき
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関連記事
第一線の不動産販売会社セールスが語る本音とは？
11月23日は定例のセミナーでしたが、
今回はこれまでの平日夜開催ではなく
多くの方々からリクエストをいただいた休日開催としました。
おかげで会場は超満員となり
これまでは日程的に参加が難しかった
初めての方々もご参加いただき、嬉しい限りです。
今回は初めての試みとして
不動産販売会社で営業に携わる３名の方々をゲストに迎え
私を交えた座談会を企画しました。
普段のセミナーでは
不動産販売会社のセールスさんは単独で講義をされることが
ほとんどですので
今回のように３社が集まって自由にトークする
ということはとても珍しい機会です。
本来は競合関係にある会社さんが
時にはそれぞれの立場を超えて
参加された不動産投資家の皆さんへ
熱いメッセージを送ってくれました。
現在の市況の中で、厳しい融資を獲得するにはどうすれば良いか
１棟目を取得した後、２棟目・３棟目と買い進めるためのポイントは
築古の建物で法定耐用年数が残っていないものはどう判断すべきか
投資判断の際、物件の所在地や駅からの距離などはどう受け止めるべきか
自己資金０円で融資を引くためには何が必要か
などなど、日頃、皆さんが聞きたいけれど
なかなかオフィシャルには答えられないような内容にフォーカスして
遠慮なく、図々しく、質問を投げかけてみました。
すると、とても和やかな雰囲気が功を奏したのか、
セールスさんからは
その場限りの本音トークがどんどん出てきて
大変な盛り上がりを見せました。
中でも最も印象的だったのは
いろいろな質問の答えとして最終的に強調されることは
・迅速に行動すること
・明確な目標を持つこと
の２点です。
迅速に行動する、とは
例えば不動産会社から融資審査に必要な資料の提出を求められた時
その日中に送付すること。
これによって銀行の融資審査にプレッシャーをかけ
迅速な承認を後押しする材料になるそうです。
明確な目標を持つ、とは
物件の紹介を受けた時、買うべきか見送るべきか
瞬時に判断するための材料が必要、ということ。
例えば
いつまでにいくらのキャッシュを得たいのか
今回１棟を購入すればそれで終了か、
その先も買い進めるつもりがあるのか
によっても適正な物件が変わってくるからです。
不動産投資家に求められるものは
・迅速に行動すること
・明確な目標を持つこと
この２点は、３社のセールスさんが口を揃えて発言された内容ですので
かなり確度が高いと思います。
私は常日頃から、この２点をマインドセット（心がけ）の一つとして
伝えてきたのですが、
どうやら不動産販売会社にとっても
実務上で円滑に進めるために
とても重要な事項であることを
改めて気づかされました。
ところが振り返ってみるとそれは
不動産投資に限らず
夢を叶えるために
必須の項目でした。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
前号のブログ
悪徳不動産会社とは？
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関連記事
タイムマネジメントと不動産投資
不動産投資をやってみたいけれど、時間がない
という人がいます。
不動産投資に限らず、やりたいことは他にあるけれど
自分には今、
他にやらなければならないことがあるので
時間がない
と言います。
いうまでもなく時間は有限で、
人の努力によって増やすことができません。
その限られた時間の中で
どうやって効率よく過ごすか
という考え方も大事です。
しかし、「効率を追求するタイムマネジメント」を
特に問題意識を持たずに
振り返ることなく行い続けることは
本当は自分の人生にそれほど重要ではないものを
大急ぎで進めているだけに過ぎない
ということにつながりかねません。
その道を大急ぎで走り抜いて
たどり着いた先には何があるのか。
これをイメージできると
今、自分が取り掛かっている課題・作業が
本当に今やらなければならないことなのか
ということが
自ずと明らかになってきます。
逆に、本当は今やらなければならないことなのに
後回しにして
やっていないことにも気づきます。
わかっているんだけど、できない
そう言い訳したくなるときもあります。
何がその原因か。
それは、自分の生きる目的・目標が
はっきりしていないからですね。
あまり大上段に振りかざさなくても
（大げさに捉えなくても）
「自分は何をしている時が幸せなのか」
をよく考えれば、
そこに当てはまらないものは
実は、大して重要ではないのです。
幸せを感じられないことに
たくさんの時間と労力を費やしている人が
あまりにも多いようです。
「７つの習慣」という本によれば
結果にフォーカスして時間効率を考え、
スケジュールを決めていくことを
「マネジメント」と呼び、
目標にフォーカスしてやるべきことを考え、
最優先事項は何か、と絞り込んでいくことは
「リーダーシップ」と定義されているようです。
マネジメントもリーダーシップも
自分が主体的になって行動の段取りを決めていく点では
共通するものがありますが、
目指すところ、
もしくはその行動の延長線上にあるものが
ガラッと変わってきます。
まず自分がやりたいこと、なりたい姿をイメージし、
方向性を定めることが、自分へのリーダーシップ。
その姿は、状況に応じて「変化」しても構わないのです。
次に、その目標が定まった後、
いかに短期間で効率よくその結果を得られるようにするか
が「マネジメント」。
この実践プログラムは、できる限りブレないことが望ましいです。
かなり抽象的な表現（言い回し）になりましたが、
日々の自分の行動に当てはめて考えることで
無駄なことが再認識され、
頭の中もよく整理されます。
今回はあるセミナーに出席し、
新たな刺激を注入してきたので
こうして文章に表してみました。
不動産投資や他の仕事に追われている時こそ
セミナーという「特別の空間」に身を置くことで、
また自分自身をブラッシュアップすると良いですね。
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TOKYO MX 『テリー伊藤のマル金ライダー８』に出演！
動画はこちらから。
http://mixer-ex.com/Li91710/114041
9/25に総集編が放映されました。
7分37秒〜11分12秒まで桜木大洋が映っています。
http://qq4q.biz/yIFZ
関連記事
シンガポール旅行と不動産投資
今、シンガポールに来ています。
サラリーマン時代の親友が、今もシンガポールに駐在しているので
彼の家に泊めてもらえるチャンスを生かし、
フラッと遊びに来ました。
私は以前勤めていた会社を退職してから、
かつて出張で訪れていたアジア各国へ
現地の友人を訪ね歩く、というテーマを決めて
だいたい月に一度の割合で旅行しています。
これまでベトナム（ホーチミン）
フィリピン（セブ、マニラ）
韓国（ソウル）
インドネシア（バリ）
などを旅行して、
今回のシンガポールが
今年最後の訪問国になります。
友人を訪ねて旅行するのは
リラックスしたスケジュールになるだけでなく
地元の人しか行かないようなスポットに
段取りよく案内してもらえるという
大きなメリットがあります。
シンガポールにもたくさんの観光名所がありますが、
それはまた家族で旅行に来るときのためにとっておいて、
今回は友人の家の近くのお店を散策したり、
日本より美味しい和食のお店に連れて行ってもらったりしています。
そんな中、友人から興味深い話を聞くこともできました。
もちろん知識のある方にとっては常識なのでしょうが
例えば
シンガポールの民族は
中国系：マレーシア系：インド系が
７：２：１
であること。
なるほど、どうりで中華系の店構えが多いはずです。
昔、日本が統治していた時代もあり、
戦後マレーシアに属し、そこから独立した国である。
独立したのは１９６５年。ほんの５０年ほど前です。
シンガポールの名前の由来は、
かつてマレーの王子がこの地を訪れたとき
白いたてがみ持った獅子のような動物を見つけたことから
「獅子の都」をサンスクリット語で「シンガプラ」と発音し、
それが転じてシンガポールとなったそうです。
また、とても裕福な人が多く、貧富の差が少ない。
治安も良く、日本人駐在員も比較的安心して家族で住めるところです。
こういう話を聞くと、つい
シンガポールの不動産って、どうなんだろう
という興味も湧いてきます。
しかしながら、この国はとても税金の集め方が上手いようで
居住用不動産を取得すると、
印紙税が物件価格の３％かかるほか、
外国人には加算印紙税１５％が課されます。
さらに、４年以内の住宅短期転売には
取引価格の１６％を収めなければなりません。
つまり、物件を購入し、短期で売却すると
３％＋１５％＋１６％＝３４％の税金を納めなければならないのです。
これをカバーする物件はほとんどないでしょうし、
実際、私の友人が住んでいるコンドミニアムは
１３０㎡で家賃が約３５万円、
もしも購入したら１億円以上するそうです。
それほど物件価格も高騰しています。
また、余談ですが、一般道路でも税金徴収が著しく、
マイカーで混雑してくると、
急にある地点から自動的に＄２〜＄３、追徴されたり、
１０年以上車を保有すると、さらに税額が跳ね上がる仕組みになっています。
バス、電車の公共機関は値段も安く、
交通面でも優遇されていますので
なるべく公共の乗り物を使いなさい
という政府からのメッセージなのかもしれません。
街中も全くゴミが落ちていなくてとてもキレイ。
なかなかよく統制のとれた国だなぁ、と感じました。
こうしてフラッと外国を訪れたとき、
不動産投資を軸にして
その国の経済や政治に関心を寄せることも
旅の楽しみの一つになりますね。
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11月23日（水/祝）14:00〜17:00 （東京・神田）
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カーディーラーと不動産投資
私の愛車、オデッセイを売ってくれたディーラーのセールスさんと
食事をする機会がありました。
彼と私はとても相性が良いようで、
初めて会ったのはほんの半年くらい前ですが、
ずいぶん昔からの友人だったような気分で、
何でも話し合える仲になりました。
それはつまり、
彼のコミュニケーション能力によるところが大きいのだと思われます。
ディーラーに入社当初からおよそ２０年弱、
整備士として働いてきたものの、
卓越したコミュニケーション力により
営業に配置転換されたそうです。
そしてまだたった２年程度の営業キャリアですが
すでに営業所のトップセールスマンの座についています。
技術を習得している営業マンは強い。
根っからの事務屋だった私には、とても羨ましいです。
今ではバリバリの営業マンとして活躍する彼に
人とのコミュニケーションで最も重要なことは何か
尋ねてみました。
「雑談ですね。」
迷わず彼は答えました。
製品知識でもなく
営業トークでもなく
実は商売に関係ない話が最も重要。
その人の趣味だったり、家族構成だったり
休日の過ごし方だったり。
そんな他愛もない話から、
気づくとそのお客様にぴったりの車を
提案しているそうです。
また、営業の仕事の真骨頂は、
「商品を絞り込んであげること」
と彼は語ります。
いろんな選択肢がありますよ、
というのは却って顧客を迷わせるだけ。
話を聞いて、その人の情報を集め
絶対にこれしかない、
と絞り込んだ車種を勧めます。
そういえば私も
家族が最も楽しく乗れる車
できるだけ広いスペースでくつろげること
という条件を提示した時
「桜木さんにはオデッセイしか考えられない」
「他のどんな車も、競合にさえなりません」
と言われ、「たしかにその通り」と惚れ込んで
オデッセイの最高級グレードを購入したのでした。
車の知識を持たない私のような者が、満足のいく車を買えた時
それはもうずっと、セールスさんのおかげ
と思うようになりますね。
このように感謝する顧客を、
政治家や芸能人に至るまで
たくさん抱えている彼を、私は尊敬します。
ところが、そんな彼も、
私の不動産投資活動と現在の状況について聞くと
「羨ましいです。自分には到底できない」
と言い切ります。
なぜできないと思うのか、と聞くと
「すごいリスクがあるのではないか、と思います」
と答えます。
そこで私はすかさず
「あなたが車の購入について、お客様の疑問や不安を全て解決できるように、
私も不動産投資について、あらゆる懸念を払拭できますよ」
と説明し、実際に質問を聞いて、全て答えてあげると
彼もかなり納得した様子です。
でも、車にしても不動産にしても、最後は
「買う人の判断に委ねます」
と、ここで二人の意見が一致しました。
どんなに多くの知識を得ても
リスク回避のノウハウを学んでも
最後に決めるのは自分
なのです。
その決断を、
自信を持ってできるようにするための原点が
多くの人とのコミュニケーションにあります。
そういった点では、
何気ない雑談も
侮れない情報源となるのかもしれませんね。
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不動産投資セミナーを１０倍生かす方法とは？
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不動産投資セミナーを１０倍生かす方法とは？
最近はセミナーで登壇させていただく機会が増えました。
今回もある不動産販売会社さんからお声掛けをいただき、
大阪に続いて東京・六本木でもセミナーでお話する機会がありました。
参加者は３２名。
セミナー開始前に、会場内にびっしりと並べられた
椅子に座っている皆さんの後ろに立ち
そこから伝わってくる気迫を感じ取ります。
私の講演から、少しでも何か役に立つことを
聞き出そうとしているのでしょうから
私にとっても真剣勝負です。
サラリーマンの方々が、
せっかくの休日を潰してセミナーに来る。
これは参加費の有料無料に関わらず、
明らかに時間の投資をしていることになります。
ですので、私自身も
「今日ここに来てよかった」
と思ってもらえるように
最善を尽くします。
私もかつて、サラリーマンだった約半年前まで、
休みのたびに、片っ端からセミナーに参加し、
投資の塾にも所属し、
通勤電車の中で不動産投資の本を読み漁り、
夜遅く帰っても自宅でポータルサイトにアクセスして
物件検索をしたり、
不動産会社とメールでコンタクトしたりと
金銭的にも時間的にも
多くを費やしました。
その甲斐あって、今の状況を築いているわけですが、
ここに到達するまでには
思うようにいかないことばかりでした。
物件はないし、
融資は通らないし、
仮に融資が通っても
売主の気が変わって他の人に売られたり
と、「どうして自分ばかりがこんな目に合うんだろう」
と思う毎日でした。
でも、ただひたすらに、諦めずに
愚直に基本的なことをやり続けた結果、
１００回に１回くらいの割合で
うまく融資が通り、物件が買えて
安定したキャッシュフローを得られるようになりました。
うまくいったのは、５年間でほんの数回です。
毎日やり続けても、うまくいくのはたったの数回。
でもそのたった数回で、人生が変わりました。
そんな私の経験と考え方を伝えたくて
今日も演壇に立っています。
いつも「私ばかりがなぜこんな目に」と思っていましたが、
こうしてみると、皆さん同じような思いを抱いているのです。
一人だけで学んだり、探したり、アプローチしているばかりだと
本当に虚しくなり、
いっそのことやめてしまった方がどんなにラクか
という思いに駆られます。
そういう時にこそ
セミナーが役立ちます。
頑張っているのは自分だけじゃない
うまくいかないのも自分だけじゃない
そして時々、自分よりもうまくいっている人に会い
その人も実は、自分と大して違いがないことを知る
そんな刺激を受けることが
多くの知識を得ることよりも
はるかに有益なことがあります。
だからセミナーに参加される方は、
講師の話をただ聞いてメモを取るだけでなく、
近くに座った人と話をしたり、
主催者に挨拶をしたり
講師とマンツーマンで話す機会を作ってみたり
と、普段ではできないことにチャレンジすることを
お勧めします。
私もかつて、そういう出会いをきっかけに
多くの突破口を開いてきました。
だから、私はしっかりと自分の伝えたいことを
お話しするのと同じくらい
参加者には積極的にその場に関わってもらいたい
と願っているのです。
セミナーに出席する時はぜひ
「参加する」という意識をもっともっと高めて
自分から行動するマインドを
持ち合わせておくといいですね。
自ら話しかけ、自ら聞き出す。
そうすることで
どんなセミナーでも
きっと何倍もの学びが得られます。
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9/25に総集編が放映されました。
7分37秒〜11分12秒まで桜木大洋が映っています。
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