不動産投資家として重要な仕事の進め方とは？
個人の不動産投資家は、守ってもらう会社がないこともあり、
自分で情報を発信したり受信したりする上で
相手に届いているかどうかも含め、
自分で責任を持たなければなりません。
いろいろと用事が重なり
電話をしている暇もない
もしくは電話で片付ける方が早い
そんな判断をする時がありますが、
どちらの場合であっても注意すべきことがあります。
時間を優先するなら電話
内容を担保する時にはメール
この両方を、必ず「両方とも」実施することです。
電話をした時には後からメールを送信し、
メールを送信した時には時間がある時に電話する
特にメールを出した時は
自分では伝えたいことを完璧に書いたつもりでも
相手は休みかもしれないし、
たくさんのメールに埋もれているかもしれません。
また、メールの場合は「文字化け」と言って
ertgyfkoadgf%!rfghjk$3””/.;p8978tdfvsgbft・・・
みたいな内容で相手に届いていることもあります。
この対策として、自分の別のアドレスをbcc:
に入れて送っておくことも役に立ちます。
電話を受ける時は、
複雑な内容や数字、日程や時間のことを
勘違いすることも往々にしてあるので
必ずメールかLINEで確認しておきます。
相手とのアポイントの時はこれがかなり役に立ちますし、
自分への備忘録として、だけでなく
先方からも「わざわざのご確認ありがとうございます」
と、自分のことを重要視してくれているんだという印象を与え、
信頼感もアップします。
メールやLINEを送るメリットは
「時間を選ばない」
「正確に伝えられる」
「後日になっても確認できる」
ということ。
電話をするメリットは
「１対１でリアルタイムに話せる」
「感情が伝わる」
「本題以外の話にも触れられる」
ということが挙げられます。
不動産事業の場合、
特に客付けをする時の
賃料・共益費・駐車場代、
敷金・礼金、仲介手数料など
金額交渉が入ったりするので
正確な数値を共有しておかないと、
後々トラブルになりかねません。
「このくらい、覚えられるだろう」
「書きとめるまでもまでもない」
「読んでいるはず」
こういう思い込みは
文明の利器に自分を委ねた
リスクの高い発想です。
あくまでも相手のことを思い
（実は自分のためでもありますが）
メールやLINEで文字に残すこと
文章だけでなく、時には電話をして
直接のコミュニケーションをとること
こういった地道な作業の繰り返しが
積み重なって相手との関係を強くしてくれます。
思えば個人企業家に限らず
仕事をしていく上では
どんな会社に所属していようと
基本中の基本でした。
慣れてきた時こそ
馴れ合いにならないよう
しっかりと目的・効果を意識しておきたいものです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
TV番組の放映日が決まりました！
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
TV番組の放映日が決まりました！
私の初めてのテレビ番組出演が決まりました。
5月15日（日）AM11:30〜
東京MX（TOKYO MX） ９チャンネル
「テリー伊藤のマル金ライダー８」
という番組です。
地上デジタル放送の９チャンネルなので、
受信エリアは東京スカイツリーから５０km以内
だそうです。
東京・千葉・神奈川・埼玉と
茨城県の一部です。
そう考えると、たまたま私の持っている物件は
すべてこのエリア内にあるなー
なんて、あまり関係ないことにも気づきました。
番組の収録では、
テリー伊藤さんと
司会を務めるグラビアアイドルの杉原杏璃さん
そして番組のスポンサーであり
コメンテイターの水戸大家さんこと
峯島忠昭さんが
絶妙なトークで場を盛り上げてくれます。
そんな中、サラリーマン生活に見切りをつけ
自分で副業を始めて実績を出した人
が週替わりで紹介されます。
これまでのゲストはこちら。
http://s.mxtv.jp/variety/marukin_rider8/
この公式サイトからは
過去の放送が観られますので
関東エリアにお住まいでない方も
多少の時間差はあっても、ちゃんと観られるようです。
それにしてもこれまでのゲストは
インターネットビジネスで大成功されている方や
独自のアイデアで起業された方、
転売ビジネスを極めた方、
どん底から大逆転したファッションコーディネーターなど
すごい人が続々と出演されています。
その点、７話目に登場する私・桜木大洋は
いたって普通のサラリーマンです。
３月に退職しましたけど。
派手な経歴も、飛び抜けたアイデアもなく
運が良かったわけでもありません。
ただただ、ひたすら愚直に不動産投資に取り組み
ようやく目標を達成して自由の身になれた
という庶民派のゲストです。
こんな私が登場して面白い番組になるのでしょうか
と尋ねたりしましたが、
逆にディレクターさんからは、
「私たちは単なる夢物語をアピールしたいのではありません。
誰にでも成功するチャンスがあり、
努力すれば夢が現実となる
そのヒントを
多くの人々にシェアしたいのです」
と言われました。
なるほどー。
それは私が伝えたいこととかなり近い。
そう感じて、少しの勇気をもらいました。
番組の構成自体は楽しいものだし、
何よりプロの出演者の方々が
凄まじい緊迫感で番組づくりに臨んでいます。
まだ仕上がりは私も観ていなくて
正直言ってドキドキなのですが、
何のために不動産投資をやるのか
なぜ今日まで続けて来られたのか
そんなことが伝わればいいな、と思っています。
5月15日（日）AM11:30〜
東京MX（TOKYO MX） ９チャンネル
「テリー伊藤のマル金ライダー８」
私と一緒に、ドキドキしてください。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資でみる鉄骨造の耐用年数は？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資でみる鉄骨造の耐用年数は？
不動産投資で収益物件を見極めるとき、
最初に構造が何か、ということをチェックします。
一番手堅い「RC」（鉄筋コンクリート）、
もしくは新築か築古かで
運用方法が変わってくる「木造」、
そしてその中間的な存在が「鉄骨造」です。
税務署が決めた、減価償却の目安となる
「法定耐用年数」で見ると
RCは４７年、木造は２２年。
では、鉄骨造は何年か、
正確に把握している人は意外に少ないようです。
“鉄骨造の種類とは”
実は、鉄骨造には大きく２つのタイプがあり
重量鉄骨造と軽量鉄骨造です。
何が違うのか、というと
鉄骨の厚み、です。
重量鉄骨造は、鉄骨の厚みが6mm以上
軽量鉄骨造は、鉄骨の厚みが6mm未満
となっています。
（この境が６mmではなく４mmという説もあります）
建物の芯となる鉄骨部分が厚いと
それだけ遮音性も高まるし
頑丈で、耐久性も高い。
したがって法定耐用年数は
重量鉄骨造 ３４年
軽量鉄骨造 ２７年
となっています。
”「鉄骨造」という表記に隠されているもの”
不動産業界の慣習として、
重量鉄骨は「鉄骨造」と表記し
軽量鉄骨造は「軽量鉄骨」と表記されることが一般的です。
軽量鉄骨で３階建てというのはかなり厳しいので
３階建て以上ならまず重量鉄骨でしょう。
２階建ての場合は
軽量鉄骨造である可能性が高いので
たとえ「鉄骨造」と記載されていても
念のため確認してみることをお勧めします。
”軽量鉄骨造のメリット・デメリット”
軽量鉄骨造は
法定耐用年数が短いというデメリットはありますが、
その分、税金が安い
新築の際には材料費が安い
というメリットもあります。
また、中古で購入する場合には
築古の木造と同じく
建物の価値がほとんど残っていない
というケースもあり、
法定耐用年数オーバー物件の特例とされる
短期間（４年程度）の減価償却を目的に
所有することも可能です。
”軽量鉄骨造の減価償却期間”
最後にもっと細かい情報として
もう一つの「減価償却期間」の目安をうたう説として
骨格材の肉厚が4mmを超えるもの・・・３４年
骨格材の肉厚が4mm以下のもの・・・２７年
骨格材の肉厚が3mm以下のもの・・・１９年
というのがあります。
一般的にハウスメーカーや主だった軽量鉄骨の物件は
骨格材に肉厚2.3mmの鉄骨材を使用することがほとんどだそうですので
この場合には軽量鉄骨造としての減価償却年数は１９年と
さらに短くなります。
具体的には顧問税理士さんか、税務署に相談されると良いですね。
いずれにしろ鉄骨造と表記される物件を購入される場合には
きちんと設計資料で正確に把握しておくことが大切です。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
GW中に不動産投資の本を読んだ感想は？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
GW中に不動産投資の本を読んだ感想は？
私の著書「自己資金０円からはじめる不動産投資」が
発売されてもう３ヶ月が経とうとしていますが
このゴールデンウィーク中にも多くの方々に読まれたようで
ここ数日でまた感想が殺到しています。
ちょっと前のブログにも
サラリーマンが仕事以外で勉強をする時期が
年末年始、お盆、そしてGW
ということを書きましたが
やっぱりこのゴールデンウィークに
本を読む人、というのはたくさんいるんだなぁ、
と、寄せられた感想の多さから
ふと気づいた次第です。
せっかくですので、最近届いたご意見の中からまた
いくつか紹介させていただきます。
“読みやすい本”
「本を読ませていただきました感想ですが、まず「読みやすい」と言う事です。
他の書籍と比べても、通勤時に電車内で読むことの多い私には、適していました。
そして実体験に基づき、成功も失敗も（良い事も悪い事も）書かれており、
余計な意図がないところがとても良いです。」
→ありがとうございます。たしかに「余計な意図」はありません。
つまり読者に何かを勧めようという狙いはなく、
あくまでも自分の体験をもとに、
不動産投資を理解しようとする人の役に立てれば、
と思って書いています。
“わかりやすい内容”
「素人が不動産投資への第一歩を踏み出すためのノウハウが、
非常に分かりやすく整理されている本でした。
決して抽象的でなく、チェックポイントやリスクの押さえどころも明快でした。」
「とてもわかりやすく、実践的で素晴らしいと思います。後は自分が動くだけです。」
「知りたいポイントが分かりやすくまとまっていて、短時間で読み切りました。」
「最近、不動産投資の本を読みまくっていますが、その中で、1番、わかりやすく、実践的な内容でした。」
→このようなご意見は本当に嬉しいです。
世の中に不動産投資の本はたくさんあるし、
どれを読まれてもそれなりに得るものがあると思います。
しかし、実は不動産投資の基礎知識は非常にシンプルで、すぐに理解できるものです。
それを私の本でお伝えしたいので、
逆に物足りないと感じられる方がいるかもしれませんが、
それだけ単純明快を心がけました。
“やる気にさせてくれる”
「これを読んで不動産賃貸業をやっぱり躊躇しているとすれば、
他のどんな本を読んでも、その人ははじめることはないと思う。というぐらい背中を押してくれる本。」
「木造かRCか、新築がいいか中古がいいかの判断する時の参考になりました。」
「金融機関との交渉について具体的な事例を多く取り上げており、非常に参考になりました。」
「体系立てて書かれていて、非常に分かりやすくて良かったです。始めてみようと前向きになれる一冊でした。」
「読んでみて、自分でもできそうな気がしました」。
→本のタイトルからして「初心者」を対象に書かせていただきましたが、
このように「知りたいことがわかった」「これからはじめてみようと思った」
と言ってくれるのは何より嬉しいことです。
私も当然ながら最初はド素人で、
しなくていい苦労をたくさんしてきました。
そんな回り道をすることなく、
効率よくこの道で成功する人を一人でも増やしたいと思っています。
そうして私と同じように、
家族の応援をし続け、
好きな時に好きなことができる状態になって、
一緒にどこかへ遊びに行ける日が来れば最高です。
私の本の情報はこちらです。特典がたくさんあります。
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
まだお読みでない方は、ぜひご一読ください。
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
発売から随分時間が経過しているので
もはや書店の目立つところには置かれていないと思いますが
Amazonとかでは普通に購入できます。
”厳しいご意見もあるけど”
ちなみに、Amazon.comに投稿されている感想に
厳しいものがあり
「著者の当時の属性がわからないので、参考にならない。
短期間で購入するノウハウも書かれていない」
と酷評が載っていましたが
属性がどうの、ということは本質ではないと思っているし、
不動産を短期で購入することが良いとは全く考えていないので
やはり全ての人に受け入れられるのは無理だなぁ
と痛感しつつ、
それでも私の話を、求めている人に届けたい
と強く思うのであります。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資家は毎月の収支をチェックせよ！
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資家は毎月の収支をチェックせよ！
不動産オーナーというのは
安定して満室経営ができていると
あとは毎月の家賃送金日に
通帳に記載される数字を確かめるだけ
だから楽チン
なんて思われることが多いのですが、
そういうところに落とし穴もあります。
家賃を送金してくれる管理会社の人も
間違いを犯すことがあります。
わりと、よくあるので油断できません。
先日は通常の管理費の他に
清掃費や消防設備の点検費にかかる消費税が
どういうわけか１０％で計算されていました。
すぐに管理会社に指摘し、
差額の1,079円を払ってもらいましたが
これは金額の問題ではなく、
税務申告する際に
つじつまが合わなくて面倒なことになったりします。
また、敷金の入金が抜けていた時もあります。
退去時の日割り清算が０になっていたこともあります。
何ヶ月も経った後から
「なんで合わないんだろう」
と思っても、なかなか原因がわからず
調べるのに余計な時間がかかったりするのです。
家賃は非課税
駐車場は課税
仲介手数料やその他管理費もすべて課税
というように、不動産賃貸業は
課税売上・支払いと非課税売上・支払いが
混在するという
珍しい業種なので
きちんと確認することをお勧めします。
そういえば、私の周りの不動産投資家仲間のほとんどは
所有物件のキャッシュフローを
正確に把握していない方が多いようで
これにはよく驚かされます。
物件を購入する時は
利回りが何％、返済比率が何％、管理費が何％
引き渡し時の清算金はいくら
と、細かい数字をかなり気にするのに
物件を所有した後は
満室かどうかとか
今月はちょっと修繕費かかかっちゃったな
というくらいしか気にせず
本来ならいくらの収入があるはず、という「予算」と
いかにして出費を抑えることができたか、という「実績」
について
毎月きっちりとチェックしている人は
意外と少ないのですね。
これにはいろいろな考え方があって良いと思います。
大局的に見て、１円単位の収支よりも
物件のバリューアップや客付けに集中し
後はざっくりお金が入ってくることを楽しむ
というのも一つのオーナーのあり方でしょうし、
私のように
毎月毎月、管理会社から送られてくる一覧表を
１行ずつチェックし
別送されてくる太陽光の売電実績や
個別支払いの水道光熱費
などもしっかり確認して
前年との対比を頭に入れる
というやり方もあります。
私がやっているような細かい作業は
その９９％は、単なる確認です。
ところが１％くらいは、間違いがあります。
（これまでの経験上です）
その１％くらいの不整合から
余計な時間を取られることが
私にとってストレスになるので
未然に防いでいるわけです。
ここで大事なのは
万が一管理会社のミスが見つかっても
決して責めないこと。
間違いは誰にでもあることなので
その事実を淡々と指摘するだけです。
誰だって、すき好んで間違えるわけではありません。
間違えた時にどうやって対処するか
そこだけにフォーカスします。
私は細かいことに注意を払うオーナー。
それを知って管理会社の方も緊張感を持ってもらう。
そういうことの積み重ねで
信頼関係が生まれてくると思うのです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資家が学ぶ機会とは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資家が学ぶ機会とは？
サラリーマン時代には気づかなかった
様々な学びの場を発見しています。
サラリーマンであっても見つけられることではありますが
日頃、社業に邁進していると
他のことに目を向ける余裕がなく
休みの日には家にいる方が良い
と思ってしまっていたので
なかなか気づくチャンスがありませんでした。
今は、言ってみれば毎日が休みの日、にもできるので
ずっと家にいるよりも
できるだけ外に出て新しい刺激を得よう
と心がけるわけです。
今日は同じ不動産投資家の紹介で、
地元の大学に行ってきました。
その大学は、広く社会人向けに施設を解放し、
「オープンカレッジ」
と称して地元の一般人が健康と学びを増進できるように
しています。
名前を聞いた段階では
「なんか、真面目な人の集まり？」
と思っていましたが、
実際に行ってみるとそこには
最新鋭のトレーニングマシン
大会も開けるレベルの温水プール
フィットネススタジオ
サウナ、お風呂
が完備されており、
いつでも利用できるテニスコートは１３面。
ほとんどそこら辺のスポーツクラブと同等か
設備の綺麗さも含めるとかなり高いレベルのものでした。
図書館は５階建てで
個室やインターネット専用ルームもあります。
さらにはレストランも充実しており、
地元の人たちがわざわざ家族で食事に来たりするそうです。
地域に密着した大学というのは
これほどスゴイものなんだー
とびっくりするばかりでした。
ここには、学びたい人のニーズと
教えたい人のニーズがマッチし、
地域社会に貢献するという大学のポリシーも手伝って
格安の会費で運営されています。
こういうものを利用しない手はないなー
と感じ、即入会しました。
もちろんサラリーマンが休日や仕事帰りに利用することもできますが、
自分のサラリーマン時代を振り返ってみて
とてもそんな気になれなかったと思います。
個人起業家として独立し、
経済的・時間的にゆとりができた今だからこそ
新しい世界に足を踏み入れようと
行動することができました。
広告や人づてに聞いたことはあっても
自分の目と足で確かめに行くと
違った発見ができるものです。
知っていると知らないでは大違い
ということがたくさんあるし
与えられた機会は
生かすも殺すもその人次第
ということも言えます。
そしてもう一つ、
別の友人と食事をしている中で、
シブヤ大学
というものを教わりました。
こちらは東京都渋谷区が拠点になり
特に校舎を持って運営しているものではありませんが
学ぶ人と教える人のマッチングサイト的な
カルチャースクールのようでもあり
真面目な企業コラボのような企画もあり
とにかく「何かを実現したい人」の
思惑と熱意が錯綜している場と
お見受けしました。
http://www.shibuya-univ.net/
シブヤ大学の姉妹校は
琉球ニライ大学（沖縄県）
サクラ島大学（鹿児島県）
福岡テンジン大学（福岡県）
ひろしまジン大学（広島県）
京都カラスマ大学（京都府）
大ナゴヤ大学（愛知県）
東京にしがわ大学（東京都西側地域）
札幌オオドオリ大学（北海道）
があります。
不動産投資とインターネットビジネスに
どっぷり浸かっている毎日ですが
こういったアナログチックなコミュニティーにも
なかなか貴重な出会いと学びがあるはずです。
常に一方向からものを見るのではなく
あえて別の角度からのアプローチを
自分にしてみるのも良いかもしれません。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資家仲間の共通の見解とは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資家仲間の共通の見解とは？
サラリーマンリタイヤして１ヶ月が経ち、
そろそろいろんな人との出会いの機会を
設けていこうと思っています。
まあ、無理に心がけなくても
外に出ていればいろんな出会いがあるわけで
そこには様々な偶然と
思いがけない学びがあります。
さっそく今日は
不動産投資家として
一年早くサラリーマンリタイヤを果たした方
と飲む機会がありました。
その方は私と同じ年齢で
元の仕事の属性や家族構成も
よく似ている人です。
中古マンションのワンルームから
不動産投資をスタートし
大規模のRCマンションを買い進め
今では悠々自適な生活をされています。
そこで私が聞いたのは、ズバリ
「不動産投資の進め方として、
中古ワンルームマンションでスタートするのがいいのか？」
ということでした。
正直言って、私自身は
新築木造アパート１棟もの
からスタートし
RC１棟もの
に切り替えていったので、
ワンルームマンションについては
検討したことはありましたが
実体験が無かったのです。
するとその方は明快な答えをくれました。
「小さく始めるなら中古ワンルーム」
「大きく動かすなら１棟もの」
確かにそうですね。
ワンルームか１棟ものか
それぞれにメリット、デメリットがありますが、
ワンルームは規模が小さい分
融資金額の絶対的リスクが少ないことと
大規模修繕などの突発的な出費のリスクも少ないので
不動産投資スキルの少ない方が
まず手始めにやってみる、
というのにちょうど良いです。
しかし絶対条件的に押さえたいのは
場所を都心に限ること。
東京で言えば、
新宿区・渋谷区・港区あたりです。
いつでも入居者が見つかるような場所
これが必須です。
そういう場所に
５〜６カ所 物件所有できれば
かなり安泰です。
もちろん１棟ものを取得してしまった方が
投資効率は高いです。
そのかわり
融資金額が大きいのでハードルが高くなること
修繕費・管理費全てオーナーの裁量に委ねられる
ということを覚悟しておく必要があります。
どちらが良いかは
自分自身のなりたい姿
目指す目標
を見て、自己判断するしかありません。
少なくとも私たち二人の「共通の見解」として
不動産投資で納得のいく成果を挙げるまでには
５年はかかる
ということです。
どんなやり方をしても、
突然儲かった、いきなり収入が増えた
というのは継続するものではなく
地道にコツコツと
諦めずに１つずつ
課題をクリアしていって
ようやく安定的な成果になります。
言い換えれば
５年くらいかけて到達するような目標
を設定するのが
不動産投資活動の目安として
ちょうどいいのでは、と思います。
いずれにしろこれも
個々によって自由な発想で構わないのですが
同じようなポリシーを持って
サラリーマンリタイヤを果たした
二人の考え方がシンクロした部分です。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資家が信頼される理由とは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資家が信頼される理由とは？
相変わらず利回りの魅力的な物件が少ない状況ではありますが、
そんな中でも私は
３月に約１億円で２４０万円
のキャッシュが残る物件を決済することが出来ました。
築２４年の鉄骨造なので
残存の耐用年数が少ないにも関わらず
３０年融資してくれる金融機関があって
なんとかこの収益予算になっています。
利回りは９．１％。
借り入れ金利は３．３％と３．６％。
本来なら厳しいキャッシュフローになるはずですが
期間が３０年
ということで
まあまあまともなキャッシュフロー比率になっています。
その他の点でも
路線価ベースの土地値だけで
売価とほぼ同等
という好条件だったので
購入に踏み切りました。
売価が土地の値段とほぼ同額
ということは
いつ売りに出しても
（土地の値段だけでも）
損をする可能性が極めて低い
ということです。
もちろん今回もオーバーローンですが
数年間所有した後で売却しても
残債より高く売れると思われるので
資産として持っていても、
バランスシートがマイナスになるリスクが低いのです。
とは言っても、安定して入居者が入り続ける限り
私は売却するつもりはありません。
もともと、インカムゲイン（家賃収入）を
安定・継続的に得続けること
をモットーにしていますので
常に満室経営を目指します。
しかしながら、なぜ今回、このレベルの物件を買えたのか
というと
仲介不動産会社さんのおかげです。
セールスさんにも直接聞きました。
「なぜ私にこの物件を紹介してくれたのですか？」
するとその答えは
「桜木さんはスペシャルな人だから」
でした。
なぜスペシャルなのか、というと
・レスポンスが早い
・ポリシーがわかりやすい
・絶対にあきらめない
からです。と言われました。
特に最後の「絶対にあきらめない」という人は
実は なかなかいないようで
たいていの人は
私ぐらい、融資が通らなかったり
売主の気が変わって売ってもらえなかったりすると
諦めてしまうそうです。
私には「なぜ諦められるのか」が理解できないのですが
この点が強く印象づけられている
というのは
仲介販売会社にとっては
良い点なのだな、とつくづく思います。
今回、私が購入しなければ
「業者買い」
といって、不動産会社が仕入れて
しばらく保有し、もっと高い価格で
一般投資家に売る
というスジのものだったそうです。
これまでの付き合いが長く
「諦めずにチャレンジする」
という信頼があって
今回の紹介につながったそうです。
「信頼」とは
言葉では簡単だけれど
メールや電話を欠かさない
すぐに回答する
など
当たり前の人付き合いをしているだけですが
このような地道な活動によって
実を結ぶことがあるんだなぁ、
と実感した次第です。
不動産会社さんとの信頼関係は
定量的に「ここまでやれば大丈夫」
などという具体的なものはないのですが、
不動産投資家にとって生命線とも言えるので
日頃から丁寧に心がけ
極めて大切にすべきものなのです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
賃貸管理を任せる会社選びの決め手とは？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
賃貸管理を任せる会社選びの決め手とは？
３月に決済した物件の管理会社がようやく決まりました。
良い管理会社と契約するためには
物件取得時が絶好のチャンスです。
一度契約してしまうと
大抵「解除の際は３ヶ月前に告知すること」
なんていう契約文言に縛られて
なかなか解約できなくなります。
だから最初が肝心。
管理委託料と客付け力を見定めて
信頼できる管理会社と組むことが大切です。
今回は、もともとの所有者さんが
２社の管理会社を入れて
競わせるようにしていました。
私の個人的な考え方では
このやり方はあまり良くないと思います。
部屋が空いた時、何かトラブルがあった時、
どちらの管理会社が担当しているのか
わからなくなることがあるだろうし、
お互いの信頼関係を築く上でも
相手の会社を考えると
今ひとつギクシャクするような気がします。
私は今回を機に、２社としっかり面談し、
それぞれの考え方を聞きました。
さらに別のもう一社にコンタクトして話を聞いたので
結果的に１ヶ月もかかってしまいまいました。
まず、管理料については、
通常、家賃総額の５％のところ
現行の２社は４％まで割引き、
新規の１社は３％という提案がありました。
この物件の年間家賃収入は約1,000万円なので
黙っていると管理料は５％で50万円、
値切ったところで４％の40万円、
そして新しいところで３％の30万円
という違いが出ます。
管理の内容自体は
入居者から家賃を回収し、
万が一未払いの時は３ヶ月保証があり
それを毎月オーナーに送金する
ということがメインになりますので
どの会社でもほとんど変わらず、
費用が最大２０万円変わってくるので
これは見過ごせません。
次に、最も重要な「客付け力」ですが
これは、面談してみての「直感」に頼るところが多々あります。
どの会社も「頑張ります」とは言ってくれるものの
実際に空室が出た時、
素早くクリーニングとリフォームをして
次の入居者づけのアクションをしてくれるか
が重要です。
今回、現行の２社は、
どちらも大きな会社で魅力的だったのですが、
逆に組織が大きい分
小回りが利かなそうな雰囲気がありました。
こちらの質問や提案に対し、
いちいち「本部に確認しないとわからない」
との返答が却ってきたからです。
新規の１社は、
その点 融通が利きそうで
店舗も駅前にしっかりと構えており
今まさに私の物件のエリアに進出している最中
でしたので、かなり積極的でした。
現状の空室（３室）がもしも２ヶ月以内に
埋められなかった場合、
自社で公告費を半額負担する
という条件ものんでくれました。
組織の大きさ、安定感も大事ですが、
今回は、私とのコミュニケーションが
本音ベースでやっていけそうな相性を感じ
新規の会社に管理をお願いすることにしました。
無事に管理契約を締結し、
これから３室の入居づけに向けて
二人三脚で頑張っていきます。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資家が気をつけるべき修繕時のチェック項目
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資家が気をつけるべき修繕時のチェック項目
先日、取得した鉄骨造、３棟一括１２室のマンションの
リフォーム状況チェックに行ってきました。
決済したのは３月ですが、
階段部の高圧洗浄と
鉄部塗装
空室２部屋のクリーニングは
売主さん側の負担で行っていただくことになっていたので
１ヶ月後にその進捗状況を現場で確認することが
目的です。
物件を購入するときはこのように
価格を割り引く以外に
売主負担でいろいろとやってもらえることがあります。
そういうことを知っておくことで
購入時の値段交渉・条件交渉も
有利に働くことが多いので
ご紹介しておきます。
１．大規模修繕
これは主に屋上防水と外壁塗装で
程度によって数百万円から１千万円くらいかかる場合があります。
RCであれば、１０年〜１５年に一度は実施しなければなりません。
ですので、前回の大規模修繕から相当年数が経っている場合や
明らかに状態が良くない場合には
大規模修繕をやってもらうか、
相当の金額を割り引いてもらうと良いです。
今回の場合、特に状態が良かったので、
私は注文しません（できません）でした。
２．鉄部塗装と高圧洗浄
鉄の柱がある物件は、必ずサビますし、
錆びると汚らしい印象を持たれがちですので
これも何年かに一度は実施した方が良いものです。
今回は３棟一括、ということで、
１棟の上下階に２部屋ずつ、計４部屋
という形態の物件で、
それぞれ玄関スペースに鉄のアーチが設置されていました。
どれも傷んでいたので、
それぞれ緑・赤・青
に塗り直してもらいました。
するとそれだけで
ガラッと印象が変わるくらい
爽やかなイメージになりました。
それから、外階段の汚れは高圧洗浄を行いましたが、
これは取れる汚れに限界がありました。
こういう時は、
「客付けに影響するレベルかどうか」
で判断しなければなりません。
新築同様にする義務は
売主にもないからです。
それでも気に入らなければ
自分で費用をかけて
新しく塗り直すしかないです。
というわけで、私も妥協しました。
３．空き部屋のクリーニング
これはクロスを張り替え、畳を替え
次の入居者づけができるような状態にすることです。
私はここに一番こだわります。
特に大事なのが「水回り」。
しかも今回の物件はファミリータイプなので
特に奥様が一番気にするのが
水回りです。
お風呂場、トイレ、キッチンの
水アカの状態や汚れ全般、
蛇口の周りなども注意深く
チェックします。
ここでちょっとでも
「汚いな」と思ったら
新品交換するくらいの
気持ちが必要です。
極論すれば、
他は多少古くなっていても
水まわりだけはピカピカに
清潔にしておく必要があります。
今回はかなり中途半端だと
先方にも認識がありましたので
きっちり仕上げていただくよう、
冷静に要求させていただきました。
こういう項目は
ある程度 人の主観が入るものですので
かなりの場合、交渉が必要になってきます。
不動産投資でラクをしようと
こういう局面を 代理人である
仲介販売会社や管理会社の人に
一任してしまうようでは
その先が思いやられます。
せめて最初の修繕立会いくらいは
自分の目で確かめて
できる限り要求していく主体性を
持った方が良いのです。
その目合わせの基準は
この状態で、客付けができるかどうか
そこに尽きます。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資を学ぶ最適な時期は？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産投資を学ぶ最適な時期は？
今は世の中的にゴールデンウィークと言われていますが、
この期間を活かして勉強しようという
心がけの人がたくさんいるようです。
習い事・カルチャースクール等の情報雑誌の
「ユーキャン」の調べによると
サラリーマンが勉強するのに最適な時期は
１位：年末年始
２位：お盆
３位：GW（ゴールデンウィーク）
だそうです。
やはりまとまったお休みが取れるときに
日頃できないことをしようという感じですね。
ポータルサイト「楽待」で検索できる
不動産投資セミナーは
GWのある一日だけで２９ヶ所
期間中（１０日間）トータルでは１６０ヶ所
あります。
一つのサイトだけでこれだけあるのですから
おそらく全国では３００〜４００ヶ所
ゴールデンウィークの期間中、
日本全国のどこかで
不動産投資に関するセミナーが
開催されていることでしょう。
私も先日、友人が講師を務めるセミナーを聴きに行ってきました。
人の講義を聴くときは
その内容はもちろん、
話し方、構成、プレゼン手法など
多くの学びを得られるので
とても意義があります。
実は前述のネタ ”サラリーマンが勉強する時期” も
その友人が話していたことを引用させてもらいました。
さらには
男性 80.50
女性 86.83
これ、何だかわかりますか？
と言う質問が投げかけられました。
わかりますか？
日本人の平均寿命です。
男性 80.50歳
女性 86.83歳
ここから今の自分の年齢を引いて
少なくともあと何年生きるのか
と考えると
まだまだ人生の半分ちょっとしか来ていない
もしくは半分も生きていない
ということに気づく人が多いでしょう。
残りの人生、まだまだ何十年もあるのです。
それでも、定年まではあと何年？
と考えると
わりとすぐに来てしまいそうですね。
定年した後もまだまだ続く
自分の人生をどう過ごすか。
それを定年してから、
または間際になってから考えるのでは
それこそ時間がない
と思ってしまうかもしれません。
体力の衰えもあるでしょうし、
ルックスもだいぶ変わってくるかもしれません。
そうなる前に、
「今」の生活を維持する手段
いつまでも若さを保つ手段
もっと楽しめること
を見つけておけるといいですね。
だから私は
５０歳で会社を退職しました。
会社にいたら、６０歳まで今の仕事を続け、
その前に５５歳くらいで収入がガクっと減り
６０歳で定年した後はさらに寂しい収入になることは
目に見えています。
だからこそ、今のうちに
収入を確保できる方法
もしくはその可能性を
目一杯、学んでいくことにしたのです。
そして、学ぶだけでは何も得ることはできず
行動しないと何も始まらない
ということも、
きっちり理解しています。
これも私が年末年始、お盆、そしてGWと
ずっと勉強してきた成果かもしれません。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
日本のサラリーマン年収と不動産投資の現状
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
桜木大洋のブログをもっと読みたい方へ
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
