利回りが低い物件しかない時はどうすればいいの？
昨日のブログでは、最近の不動産市況について言及し、２０１５年のRCマンションの利回りが８％台になっている、というお話をしました。ほんの数年前、２０１２年あたりでは１０％台が普通に出回っていたので、今はかなり物件価格が高騰している、と実感されている方が多いと思います。
２０１２〜２０１３年頃に不動産投資に取り組み、十分な基礎固めをされて今は悠々自適な生活を送っている人がたくさんいます。
そういう方が書かれたノウハウ本も多数出版され、
「根気よく探していれば利回りの高いものが必ずあるし、銀行もたくさん訪問すれば低金利で融資が引けるのだ！」
というご自分の実体験を熱く語る向きの内容を目にすることもあります。
●激変した不動産市場
しかし、たった１〜２年で不動産市場は随分と変わってしまいました。私はちょうどその端境期におり、２０１２年から本格スタートした物件取得活動では、最初の１棟だけは利回り11％だったものの、それ以降はどんなに一生懸命探しても、RCで10％を越えるまともな物件には出逢えていません。あったとしても全空室に近い状態とか、築４５年など、どうやっても融資が付きそうない物件ばかりです。特に私はオーバーローンを原則としていますので、築年数や入居状況は融資金額と融資期間に大きく影響して来ます。
というわけで、どう探しても利回りが低い物件しかない場合、それでも購入したいと思う理由があるのなら、次の対策を頭に入れておいて、前に一歩踏み出す、というのも一つのやり方です。
●返済比率が６０％未満であれば、購入に踏み切る。
返済比率というのは、家賃年収に占めるローン返済額の割合です。
例えば家賃年収が１千万円の時、
１億2,000万円の融資を3.5％の金利で35年借りた場合、
年間返済額は595万円になります。
こうすると返済比率が60％未満になり、15％程度の空室が出てもまだ持ち堪えられると思います。
この返済比率を実現するためには、
１．金利が高くても、できるだけ融資期間を長く取れるように交渉する
２．融資期間が延びないなら、できるだけ金利の低い金融機関を探す
３．頭金を入れて融資総額を減らす
のいずれかを選択するしかありません。
③ができれば始めから苦労しないと思うので、
やはり①か②を粘り強く探していくしかないですね。
●なぜ物件を買うのか
今後、利回りが下げ止まるのか、それとも更に下がるのか、誰にもわかりません。
しかし、不動産市場で最も強いのは「物件を持っている人」なのです。いつの時代も土地や建物を持っている人が、売買の優先権を握ります。
今、とりあえずある程度の妥協をしてでも物件を入手し、後から経営改善を進めることはできますが、今、物件を取得しなければ、一向に不動産投資をスタートできない、というのも事実です。机や本にかじりついて評論するだけでいるか、とにかく行動に移すか、その選択によって将来が変わってきます。
●今、やるべきこと
このように、利回りが低いから買えない、と諦めるのではなく、
今こそ金融機関の情報にもっと敏感・貪欲になり、不動産会社やその関連の人脈を丁寧に育てながら、いち早く良い情報をキャッチしていくように努めるべき時期だと思います。
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今、収益不動産の価格相場はどのくらい？
この１〜２年、物件価格が高騰し、利回りが低い物件ばかりで、なかなか購入に踏みきれない方もいらっしゃると思います。
この度、２０１５年9月に不動産ポータルサイトの健美家に新規登録された区分マンション、一棟アパート、一棟マンションについて、それぞれの物件数、物件価格、表面利回りの集計が公表されました。
リンクはこちら。
概要は以下の通りです。
■区分マンションの平均価格
前月比+3.6％(+50万円)の1,440万円
（前年同月比では+23.6％(+275万円)の上昇）。
表面利回りは8.14％（前月比+0.04ポイント）と僅かに低下し、前年同月比では-1.04ポイント下落。
登録件数は6,740件で減少傾向。
■一棟アパートの平均価格
前月比+0.9％(+51万円)の5,617万円
（前年同月比では+12.4％(+623万円)の上昇）。
表面利回りは前月比-0.05ポイントの9.42％で、僅かな低下に留まっている（前年同月比では-0.67ポイントの下落） 。
登録件数は3,756件で増加傾向。
■一棟マンションの平均価格
前月比-2.8％（-421万円）の1億4,569万円。
前年同月比では+0.7％（+107万円）と微増したものの、2015年の推移からは、2月をピークに「上げ止まり」の様相も感じられる。
表面利回りは前月比-0.04ポイントの 8.52％。前年同月比では-0.3ポイント。依然として低下基調にあるものの、低下幅は縮小する傾向が見られる。
登録件数は2,503件で増加傾向。
ということで、区分マンションも１棟アパートも価格が上昇しています。１棟マンションは、前月比2.8％下がっているとはいえ、利回りはほぼ横ばいか、僅かながら下がっています。
こういうデータはあくまでも平均値であり、必ず全ての物件が同じ傾向にあるわけではないのですが、市場の動きとしては参考になります。
さらに同サイトに後日発表された別の分析結果も見てみます。
●一棟マンション価格は2015年初より645万円下落も利回りはダウン
『2014年4月～6月期から急上昇を続けてきた一棟マンション価格だが、2015年1月～3月期の1億5,458万円を最後にやや下落傾向が見られる。とはいえ、2012年1月～3月期の1億3,130万円に比べると、今期は1億4,813万円と、1.12倍以上。
当然、登録物件投資利回りも2012年10月～12月期の10.20%を最後に10%を割り込み、さらに2014年4月～6月期の9.10%を最後に9%を割り込んでいる状態。現在は8.57%となっており、全国の区分マンションの8.21%よりも高いものの、一棟アパートより低い状態になっている。
ここ1年間の急上昇は特異だったように思われるが、かつて2008年から2009年にかけて1億6,000万円台を超す時期があったことを考えると油断は禁物だ。』
なるほどー。３ヶ月（四半期）ごとにみると、平均価格は1億4,813万円で、
2015年の始めからは徐々に価格が下がっている傾向
と見て取れますが、
3年前から比べると１２％も価格が上がっている、
というわけですね。
また、利回りだけにフォーカスすると、
２０１２年 １０％台
２０１４年 ９％台
２０１５年 ８％台
と、じわじわと、しかし確実に下がってきています。
売却価格が上がり、利回りが下がっている、ということは、
家賃相場はそのまま横ばいの状況、ということを意味しています。
更に健美家の分析では、かつて１億6,000万円台を越していたこともあったので、
このまま家賃相場が上がらず、仮にまた物件価格が高騰するような場合には、
まだまだ利回りが下がり続ける可能性もある、
ということですね。
利回りが上がらないならば、私たち投資家は借り入れ金利の低い金融機関を選ぶか、自己資金を増やして返済額を減らすという、厳しいビジネスモデルを選択しなければならなくなります。利回り８％台でオーバーローンを引くなら、金利は１％台が欲しいところです。
そして購入した後も、金利下げやコスト削減などの経営改善に取り組み続けることが一層重要な課題になっていきます。
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融資金額が希望に届きませんでした
今日は残念なお知らせをいただきました。
この１ヶ月、検証に検証を重ね、銀行に融資を打診していた物件があったのですが、本日、不動産仲介会社の方からお電話をいただき、
「残念ながら今回は希望の金額に届きませんでした」
とのことです。
本腰入れて不動産投資を初めて３年、幾度となくローンを申し込み、幾度となく断られて来ました。もっと簡単に言うと、これまでに融資承認が下りたのは５回だけです。
そのうち2回は売主さんの都合で他の人に売られてしまったので、実質うまくいったのは人生で３度だけ、ということになります。
ではなぜこんなに苦労しているのか、赤裸々にお話してみましょう。
難しい融資の典型的な例とも言えます。
１．すべてオーバーローンをモットーにしている。
オーバーローンとは、物件価格に諸費用を合計した、取得にかかる費用をすべて融資で賄うものです。私はこれまでの物件はすべてオーバーローンで購入してきました。つまり自己資金を一切出すことなく、賃貸経営をしています。
本来なら物件価格の2割程度の自己資金が必要と言われるところを、何とかして手持ちを出さずに利益を想像しています。
だから毎回、融資の希望金額が大きくなり、なかなか承認されないのです。
２．積算が思ったよりも低かった
積算とは、物件の価値を図るための指標で、銀行が融資をする金額を算出する際の評価基準になります。
積算についてもう少し詳しい説明はこちら。
今回の銀行は、属性よりも物件の評価を重んじる金融機関だったので、その評価が高ければ、売買価格にあまり関係なく、見合った額の融資を出してもらえそうでした。
ただ、必ずしも積算だけが指標ではないので、収益での評価などさまざまな判定を経て、銀行独自の評価が出ます。それが今回は売買価格にも満たなかったので、オーバーローンは到底無理、ということになりました。
●失ったもの、得たもの、そしてやるべきこと。
物件価格は3.8億円で、利回り7.8％でしたので、満室時の年間キャッシュフローは760万円。
つまり、約700万円の年収が水の泡になって消えた、ということです。
こう考えると、「逃がした魚はデカい」と悔やしさで一杯になりそうですが、それが不動産投資の世界。言ってみればこんなことは日常茶飯事です。
それでも、この物件情報をくれた不動産仲介会社の方に心から感謝します。私の今の状況・資産背景等を鑑みて、融資してくれる可能性が最も高い銀行にあたってくれました。
その結果がNGなのですから、きっとこの物件は買わない方が良かったのだろう、と思うことにしています。
逆に、評価が高い物件さえあれば、すぐにでも融資してもらえることがわかったので、
その点では一歩前に進みました。
そして、残念がっているヒマはなく、すぐ次の物件を探し、紹介してもらえるよう、御礼のメールと次へのお願いをしていくのです。
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Airbnb って何ですか？
最近日本で注目されている空室対策として、Airbnb（エア−・ビー・アンド・ビー）が注目されています。やはり不動産賃貸業は、リフォームして、部屋を貸す、という単純なビジネスモデルになっているため、ちょっとでも刺激のありあそうな話題があると、すぐに飛びつく傾向にあるのかもしれません。
Airbnb は、Airbed and breakfast と言って、英語圏でいう小規模宿泊施設の意だそうですが、要するに、寝るところと食べるものが提供される部屋のことなんですね。
自分の部屋をAirbnbに登録しておくと、やがて宿泊を希望する人がいれば連絡があり、細かい条件を確認し合って、宿泊を請け負う、という仕組みです。
Airbnb の会社は、２００８年にサンフランシスコで発足されました。現在Airbnb.comサイトに登録されている物件数は世界で80万件以上、サイト利用者つまり宿泊客数は今年だけで2,000万人を越え、年間総取り扱い額は600億円を猶に越えるそうです。
マンション・アパート経営の中で、そういった需要が多様化・拡大していく可能性にいち早く目をつけたオーナーが、次々と成果を収めていく様子が取り上げられると、つい自分も同じようにしてみようかな、と思うのも無理ありません。
確かに、月の賃料が５万円の部屋がなかなか埋まらなかったとして、Airbnbを経由して短期に貸し出すことができた場合、例えば１泊5,000円とすれば、10日で一ヶ月分の家賃を回収できることになります。
しかしながら、Airbnbならではの懸念点もあるようですので、安易に手を出す前に、よく調査されることをお勧めします。ちなみに私の懸念点は以下の通りです。
１．部屋に宿泊用の設備を導入しなければならない。
少なくともベッドは必須です。その他、冷蔵庫やテレビなど、本来ホテルに標準装備されているものをベースに、必要な設備を検証するところから始まります。当然その分のコストと管理費用がかかってくることになります。
２．利用者の入れ替え時にはどんな手間が？
ホテルではないので、退去時にベッドメークや掃除など、次の人が違和感無く利用できるためのケアが必要になってきます。もしも汚されたり傷つけられたりしたらどのように保証されるのか、調べて対策しておく必要があります。
３．セキュリティーは大丈夫か
Airbnbは基本的に一般人同士が任意にやりとりするシステムですので、万が一事件が起こった場合、その補償はどうなっていくのでしょうか。火災などが発生することもないとは限りません。外国人も多く利用するようなので、言葉の壁もあり、残念ながら一人で全部はやりきれないと思われます。
４．旅館業法に違反しているっていう話も聞いたけど？
旅館業法とは「宿泊料をもらって人を宿泊させる営業行為を行うもの」には認可が必要、というものです。しかし、「営業行為」が何を意味するか、不定期での有料貸出しは商売になるのか、という点もグレーで、このままの状態がしばらく続きそうですね。
５．利用者は主に観光客。自分の所有物件はニーズに合致しているのか。
いくら空室対策になるといっても、登録すればすぐにお客さんが入ってくれるものでもないでしょうし、また、利用される日がいつ来るのかわかりません。そのために部屋をまるまる空けておくのが果たして良いのかどうか、読みが必要です。
著名な駅の近くか、観光名所の近くでも無い限り、安易な選択は禁物です。
以上、表面的な部分もありますが、わかる範囲で分析してみました。いろいろ調べていくと、これは、ホームステイのホストのように自分の家の部屋を貸して食事を出したり、旅館業者の新しい集客システムとして機能させるのが本旨なのではないか、と感じています。
マンションの空室対策としてAirbnbを使うのは、たとえ東京オリンピックで宿泊需要が増加するとはいえ、所有物件の向き・不向きをよく検討されることをお奨めします。
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マンションを購入しませんかっていう電話がかかってくるのですが？
番号をどこで調べたのかわからないけれど、「マンションを買って節税をしましょう」という電話がかかってくることがあります。
それは、ワンルームマンションが、一般のサラリーマンにとって最も買いやすく、営業のターゲットになりやすいからです。
価格も800万円〜2,000万円程度で、見ようによってはお手頃価格に映ります。そして１室であることがあたかも自分の家を買うようなつもりで「住宅ローン」のイメージができるからかもしれません。金融機関も新築であれば比較的融資しやすく、自己資金が無くてもローンだけで買えてしまうケースが多いのも事実です。
●ワンルームマンションは買いやすい
実際には、その人の資金背景や投資方針によって異なるため一概には言えないのですが、一般的にワンルームマンション購入（「区分所有」といいます）は、
「気軽に始められますよ」という調子の良いセールストークが作りやすく、手持ち資金が少ない初心者の方が手を出してしまいがちな、危険がいっぱいの案件です。
その理由を少なくとも4つ、挙げておきます。
1. 売却時にはグッと値段が安くなることがほとんど
新築マンションの売買価格には、販売時の莫大な広告宣伝費が上乗せされているため、人が住んでしまった瞬間に、物件本来の価値は、購入時点の価格よりも大幅に下がります。つまり、その物件を持ち続ける間、買った時以上の価値になる可能性が極めて低い、と言えます。
これは、売却を考える時に買った時よりも安くなってしまうことが多く、ローン残債が多いと、売却しても完済できない状況に陥ることがあり得ます。
2. 空室になったら青ざめるしかない
１室しか持っていないマンションが空いてしまうと、次に新しい入居者が入るまで、当然ながら収入はゼロになります。更に物件購入のためにローンを借りていたりすると、その支払いは全額自己負担になります。
東京２３区内など需要が圧倒的に多いエリアの物件を買えば、空室がなかなか埋まらないというリスクは少しでも回避できますが、絶対ではありません。
3. 出費はローン返済だけではない
通常、管理費や維持費は入居者の有無に関わらずオーナーが負担しなければならないケースが多くあります。そうなると、単にローン返済を入居者の家賃で賄えばそれで済む、というわけにはいかないので、購入時には収支のシミュレーションを正確に行っておく必要があります。
実際、このことをよく理解せずに投資用マンションを買ってしまい、結局支払いきれなくて、損を出してでも売却せざるを得なかったという人がたくさんいるようです。
4. 節税対策になるというカラクリ
「給与収入から支払った所得税が還付されますよ」という甘いセールストークを聞きますが、マンション１室の収入から必要経費としてマイナス扱いになるのは、不動産取得税と減価償却費のインパクトが大きい最初の１、２年だけ。３年目以降は恐らく収入が増える分、きっちり税金を支払うことになるでしょう。
この4点の結果として、買う時にはセールスマンの奨めに乗って契約したものの、思うように収益が上がらないということでマイナス収支のまま売却せざるを得なくなる、という事態に陥ることが最も多いのがワンルームマンションです。
従ってワンルームマンション投資は、銀行からの融資を受けずに現金で買える人に向いています。ローン返済の額が少なければ、前述のような空室リスクにも大きく悩まされることなく、メンタル的にも折れずに維持できると思います。
●せめて前向きに考えるなら
但し、マンション投資に対する前向きな考え方としては、例え空室になって自己資金でローン返済をすることになっても、それは赤字ということではなく、財産形成のための積立て、と考えることもできます。
通常の銀行預金をするよりははるかにリターンも多く、将来的には自分の資産となるので、ローン返済が家計を圧迫しない程度なら、メリットはあるかもしれません。くれぐれも借金をしすぎないことが前提です。
更に私の考えでは、マンションを買うお金があるならばそれを自己資金として、もっと大きな１棟ものを買う方が、ずっと収益を拡大できると思うのです。
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不動産投資は、誰にも知られずにできるのか？
サラリーマンにとって、副業を職場に知られずにできるかどうかは重要な関心事ですね。
しかし現実には、不動産投資をしているサラリーマンは全国に山ほどいます。
私がかつて所属していた不動産投資塾でも、80％以上がサラリーマンでした。
普通の会社員をしながら、その給料では自分の望む生活ができない、だからといってもう一つ別の職場を持つことなど到底できない。だからこそ、効率よく収入が得られ、比較的リスクが低いと言われている不動産投資の門を叩く人が多いのだと思います。
かくいう私もその一人です。
職場に勤務しながら、別に悪いことをしているわけでもないのに、もしも知られたらいろいろと面倒なことになりかねない、と思うのは自然な心理だと思います。
●家族にも気づかれずに？
「誰にも知られずに」というのが自分以外の人すべて、となると、ちょっと難しいかもしれません。また私の場合、妻が最大の味方になってくれていますので、妻に知られずに不動産事業をすることは考えられませんでした。
同居の家族がいる場合、細かい話ですが郵便物が届くので、全く気づかれないということは難しいと思います。そもそも家族に秘密にしてまで不動産投資をやる意味があるのか、というところから疑問ですが、もしもそうしなければならない事情を抱えている人は、保証人を必要としない融資を模索することになり、郵便物の送り先を自宅以外に設定するなどの配慮が必要になってきます。
●職場ではそれほど心配ない
別居の親兄弟や職場については、話す必要がなければそのままできます。
一番気になるのは「職場」だと思います。副業という名で禁止されているためにNGだと思われる方が多いようですが、実は不動産所得は遺産相続などで普通にあり得る副収入ですので、社会的におかしなことではありません。
あまり積極的にやっているように受け止められると「副業」と見られてしまうかもしれませんが、あくまでも「偶然に得た副収入源」と位置づけていれば、会社として禁止することはできないと思います。少なくとも自分から言う必要はありません。
勤務先の労働規約か勤務規定に「不動産で収入を得ることを禁止する」という文言さえなければ、まず大丈夫なのではないでしょうか。
●住民税額は経理部門に通知される
唯一のチェックポイントとしては、社員の確定申告の内容を細かくチェックするかどうか、という点です。会社としては、社員に給料を支払う際に源泉徴収を行い、年末に誤差を調整するという作業が行われます。
そこから更に、給与以外の所得がある人は、翌年の3月15日までに確定申告をしなければなりません。
そこで所得額が変更され、それに伴う所得税が変更になります。ここまでは自分で作業する範疇なので問題ないのですが、税務署から勤務先へ、所得額の変更が通知され、それに伴う「住民税」の変更も伝えられます。
住民税は、前年の所得額に基づいて、毎月均等支払いが原則ですので、勤務先の給与から天引きされます。従って、前年の給与が変われば当然「住民税額」も変わり、給与の支払い者に通知されます。
但し、その増減の内容が不動産所得かどうか、という細かいところまでは知らされませんので、そこを経理部に追求されるかどうか、が確認ポイントです。
副収入というのは、比較的たくさんの人が何かしらの事情で得ているケースも多く、その内容まで調査するからには、よほど社則で固く禁じられている場合だと思われます。
●事業家には仲間が必要
別の観点で、不動産事業は仲間がいた方が良いです。
いろいろな情報や体験を分かち合うことで、必ず自分の進め方の参考になります。そして時には助け合ったり、ともに遊んだりしながら情報交換をすることがとても有益な業界です。
この辺りが会社組織とは大きく異なる点で、不動産投資家は個人事業主の方が多いためか、新しい人脈を拓くことに積極的です。
必然的にいろいろなことを覚え、自分のビジネス拡大につながっていきますので、ぜひ一人で閉じこもらずに、オープンに活動されることをお勧めします。
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賃貸仲介会社の営業マンをその気にさせる施策とは？
2015/10/05
リアルな活動報告, 最新情報
空室を埋めるために最も重要なカギを握るのが、賃貸仲介会社の営業マンです。
そして私の物件のうちの１つ、ファミリータイプ15室のうちの１室が
もうすぐ退去を迎えるので、速攻で満室にするためには
どうすればよいかを考えています。
一般的に、客付けをしやすくするための施策として
1．家賃を下げる
2．フリーレント（家賃無料の期間）をつける
3．初期費用（保証料、火災保険料、鍵交換費用など）をオーナー負担とする
というのが管理会社から提案されます。
この中で一番わかりやすい施策が「家賃を下げる」ことで、
セールスが最もトークに使いやすい手段です。
しかし、値下げということは、その近隣の家賃相場までも下げてしまうし、
部屋の価値そのものを下げることになります。
従って入居者にとってその部屋に対する思い入れも少なく、
気分が変わった時に容易に退去する可能性も高くなります。
何より、例えば家賃を5,000円下げるということは、
一年間で６万円、二年間で12万円の収入源となり、
ファミリータイプの場合は長期入居のケースが多いので、
年々６万円ずつ収入が減っていく計算になります。
また、管理会社にとっても、管理料は家賃収入の何％という計算になるので
分母となる家賃収入はできるだけ下げない方が、
長い目で見てよい筈なのです。
ですので、どういう施策を打つべきか、管理会社とよく話し合わなければなりません。
競合物件や時期により、とるべき施策は変わってきます。
今回私は、その管理会社を訪問した際、率直に
「どうすれば営業マンの方々が私の物件を積極的に勧めてくれるようになりますか？」
と聞いてみました。
すると、とても言い難そうな雰囲気ではありましたが、こちらが
「何でも言って欲しい」と迫ると、
「一番効くのは、成約報酬を上げていただくことです」
と話してくれました。
「成約報酬」とは、業界ではいわゆる広告費もしくはADと呼ばれているものです。
通常、そのエリアの広告費（AD）は家賃の１ヶ月分が相場で、既に私の物件は1.5ヶ月分を約束していました。それでも、今回はできるだけ短い期間で成約してもらいたいという私の強い思いもあり、思い切って”2ヶ月分”とすることにしました。
その部屋の家賃は106,000円なので、成約すると212,000円を管理会社に支払わなければならないのですが、空室が2ヶ月、3ヶ月と続けば同じことですので、一日も早く埋めてもらうよう、今回は管理会社の要望に沿った形で施策を決めました。
これがこの後どうなるか、どんな効果があったのか、それとも無かったのか、
また報告したいと思います。
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一日も早く空室を埋めるための対策とは？
自己資金ゼロから総資産7億円を築いたサラリーマン大家
桜木大洋です。
今日は私の物件のうちの１つ、ファミリータイプ15室のうち
もうすぐ退去を迎える部屋が１部屋あるので、
空室を埋める対策を打合せするため、仲介業を兼ねているその物件の管理会社を訪問しました。
●過去の苦い経験
その物件は、約２年前にも１部屋空いたことがありましたが、
その時は7ヶ月間も空室が続き、年間約80万円の家賃収入を失いました。
地域的にも家賃的にも決して見劣りする物件ではないのに、
どうしてこんなに空室が空いてしまったのか、
と原因を探っても、
もはやその管理会社の営業マンの優先順位が低かったから
と思わざるを得ません。
今回は同じ失敗をしないように、
まだ退去する前に、客付け会社の担当者を対策を協議することにしました。
●打合せのポイント
空室後の動きとしては、退去後、すぐにリフォームして現状回復しなければなりません。
現状回復するまでの段取りとしては、次のようになります。
①退去日に、入居者立会いのもと、
現状回復の箇所と入居者負担分を決めます。
②その後で内装業者に見積を依頼し、
修繕箇所の提案があります。
③そうしてオーナーである私が
その修繕箇所と見積金額が妥当であると判断し、
発注をかけます。
④リフォーム業者が工事のスケジュールと
材料（壁紙など）手配をします。
⑤実際のリフォームに取りかかります。
しかし、ここまでの段取りを普通に進行させていたのでは、
すぐに数週間が経ってしまうし、今月は３連休もあるので、
平日発注しかできない業者がほとんどですから、
タイミングがずれるとまたそこから３日分、
進行が遅くなる恐れがあります。
ですので私は、
担当の方が立ち会ってもらうなら、
その方の判断に全て任せるので
その場で全て発注してください。
と依頼しました。
後で私に判断されても、素人の私が判断するには
複数の業者の見積を比較し、それぞれの内容を確認していかなければなりません。
それで多少のコストは抑えられるかもしれませんが、
圧倒的に時間のロスになります。
それよりも
「客付けに最低限必要なレベルをプロの目で判断してください」
と判断基準を明確に伝え、その担当者に一任しました。
これは管理会社の方を信用していないとできませんが、
逆に「そこまで任せてもらえるなら」、
とモチベーション高く取り組んでもらうことを
期待してのアクションです。
●内見がすべてのカギを握る
部屋を埋めるには、とにかく内見（入居検討者を部屋に案内すること）を一日も早く実現するしかありません。修繕前の部屋を見せることもできますが、前の住人が住んでボロボロになった部屋を見せても、あまり魅力的には映らないのが普通です。
その状態で成約に漕ぎ着けるには、よほど上手なセールストークが必要になりますが、今回のケースではそれも期待できません。
ですので、まずは退去日の前に、退去後の現状回復のスケジュールをしっかりと打合せし、できる限り早くキレイな部屋にして内見者を案内できる状態にすることが、最善の策なのです。
このようにしても、
実際に現場で修繕箇所を確認してからでないと、
見積→発注→工事完了のスケジュールは明確にできません。
これからしばらくの間、気を抜かずに進捗状況を確認していかなければ、
と思っています。
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不動産収入は不労所得ってホント？
不動産投資を勧める誘い文句に
「サラリーマンのあなたも不労所得を手に入れて、自由な時間を過ごしませんか？」
というようなキャッチコピーを見かけますが、
私の実感としてはいささか違和感があります。
●投資という言葉の意味
自分のお金を何かに預けて、それを殖やしてもっと大きなお金を手に入れることを「投資」といいますが、その投資対象が土地やマンションなどの不動産である場合、それを「不動産投資」と呼びます。
何とまあ回りくどい言い方をしてみましたが、不動産投資は他の投資とは大きな違いがありますので、あえてこういう表現から始めます。
●物件を購入する醍醐味
例えば自分のお金が100万円あって、それで株や債権を買うと、その時の価値は100万円ですよね。でも不動産の場合、100万円持っている人が現金で100万円の物件を購入することはほとんどありません。100万円持っていても、1,000万円の物件を買えたり、もっと高額な物件を購入することができます。
極論すると、１円も持っていなくても、何千万円もの物件を購入できるケースもたくさんあります。
それはなぜか。
そう、銀行（正しくは金融機関）がお金を貸してくれるからです。
なぜ、銀行は不動産を買う人にお金を貸してくれるのでしょうか。
それは、物件自体が「担保」になるからです。
つまり、もしもその人がお金を返せなくなった場合、担保になっている土地と建物を取り上げて売却すれば、大体貸した分の金額くらいは回収できるから、
と踏んでいるからです。
●銀行の考え方
そしてもう一つ、不動産投資で特徴的なことは、所有している間、空室が出ないように工夫したり、建物をキレイに保って物件の価値が下がらないようにする努力が必要になります。
つまり、不動産投資は「投資」というより「事業」なのです。
銀行も、投資をする人になどお金を貸してくれる筈もなく、不動産経営をする人に、事業資金としてお金を貸してくれるのです。
銀行の目線からは、普通にお店を出して商売する人にお金を貸す場合、万が一その事業が失敗したら資金がゼロになって返してもらえなくなるリスクがあるけれど、不動産賃貸業の場合は、まず倒産することはないし、いざという時には担保があるからよほど安全だ、という考え方を持った銀行員も存在します。（私を担当してくれている地銀の支店長の言葉です）
●不動産事業の本質
ですので、不動産で「月収」を得ようとする人は、単に銀行からお金を貸してもらえば自動的に増えていくなどという「投資の概念」は捨て、基本的に「賃貸業を営む」という覚悟を持って臨むことをお奨めします。
「安く買って高く売る」という投資スタイルをお望みの方は、まさに本当の「投資家」となるべくたくさんの資金を用意された方が良いと思いますし、その場合には「月収」という考えは当てはまりません。
不動産経営とは、入居者というお客さんがいて、仲介業者、管理会社、設備業者、保険会社など、たくさんのビジネスパートナーとともに運営するれっきとした事業なのです。
だから私は、自分の活動を「不動産投資」ではなく、「不動産賃貸業」もしくは「不動産経営」と呼ぶようにしています。（タイトルは「不動産投資」の方がキャッチーなので使うことがありますが）
この観点から、不動産賃貸業は、やり方を間違えなければ着実に儲かるし、金融機関をうまく活用していけば成長させることもできます。
不労所得、ということを「働かずに得られる収入」と解釈するなら、それは預金や株、権利収入のことを示すのだと思います。
不動産事業はそこまで楽チンではありませんが、他の事業のようにがむしゃらにならなくても、僅かな勉強とツボを押さえたアクションで、ゆとりある時間と収入が得られるということは実感できます。
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「不動産投資」という言葉だけで、だまされるかもしれないと思っている人が意外に多い
不動産投資に興味を持ち、書籍を読んだりセミナーに参加して、ずっと真面目に勉強してきて、ついにお宝物件を目の前にした時、例えば友人や家族に相談すると
「だまされているんじゃないの？」
と言われた
という話を耳にすることがあります。
その気持ちは少しわかります。
不動産業者っていう言葉だけで怪しさを覚える人も世の中にはいるんだなぁ、と思います。
不動産業というのは、比較的参入障壁が低い、つまり特別な権利や設備がないとできないわけではない業種です。
もちろん簡単ではありませんし、資格や認可、資金も必要です。
その資格は「宅地建物取引士」といいますが、実は不動産業に従事する人全員が持っているわけではなく、各事務所に宅建取引士が１人いれば、あと４人までは資格がなくても良いのです。
そして不動産仲介業は、何億円もの物件を仲介した時に、あっという間に数百万円単位で紹介料が入るので、１回の成約が取れれば非常に効率の良い営業活動になります。売れれば大もうけ。でも売れなければゼロ。そして本人のやる気・やり方次第で成果が大きく左右されます。
ですので、どんな人でも比較的容易に始められ、収入も大きいとなると、危ない筋の人達が関わってく可能性もあるし、頑張ったけど倒産してしまう会社もあります。
というわけで、不動産会社の人が絶対に信頼できるのかと言われれば、保証はできません。しかしTVドラマとは異なり、実際にそういうケースはとても稀なのではないか、と思うのが実感です。
私には多くの不動産投資家仲間がいますが、悪い噂はすぐに流れるか、仲間内でシェアされるかと思いきや、これまで一度も「騙された」という情報は聞いたことがありません。
「だます」というのは、例えばこの物件を売る、と言って
実は売らないか、
もしくはその物件が実在しなかった、
ということですよね。冷静に考えると、これはかなりあり得ないと思います。
売買契約書を交わす時には通常、実際の物件を現場で確認し、金融機関の評価も得て、登記簿謄本を照合して押印するのですから、契約書と現物がマッチしないという可能性はかなり低くなります。
あとは、騙されたわけではないけれど
よく説明を聞いていなくて話が違った、
ということは時々あります。こういう場合は聞く側にも責任があることがほとんどです。
思いのほか修繕費がかかったり、
現場を観に行ったら環境が良くなかったり、
予定していた収益が得られないことは
普通に起こり得ます。
それは騙されたというのとは違い、自身の調査不足・認識不足が原因です。
そういうことが起こらないように、念のため、契約書の内容を確認する必要はあります。
ではどうやって、誰に確認すればいいの？
という状況の方もいらっしゃるでしょう。
そんな時には、まず
自分の言葉で疑問を書き出して、
それが契約書にどういう表現で記載されているか
を目視できるようにしましょう。
「もしもローンが通らなかったら契約解除できるのか」
「一度支払った手付金は戻ってくるのか」
「引渡し後、万が一建物の不具合（瑕疵といいます）が起きたとき、誰が修繕費を負担するのか」
を、仲介不動産業者の人に確認するしかありません。
もしくは顧問税理士がいる場合には
その程度のことは無料でやってくれる可能性があります。
それでも不安な場合には、お金を払って弁護士に聞くしかないと思います。
私は仲介不動産業者の方に確認してクリアしました。
でも、その場合には
「大丈夫ですよ」
という回答ではなく
どこのどういう文言でそれが書かれているのか
というレベルで納得するまで聞きます。
相手の手を煩わせることに気兼ねしている場合ではありません。
仲介手数料もその中に含まれていると思うのです。
知らないことがあっても臆せず、
「知る権利」を持っているのですから、
わかるまで聞くことに迷ってはいけません。
そうしたことの積み重ねの中で、
きちんとした基礎知識を備えていくと、
結果的には上質な人脈が構築されていくことになるのです。
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収益不動産は家のローンや借金があっても買えますか？
不動産投資に興味があるけれど、家のローンがあるのでお金を借りられないんじゃないか
と思い込んでいる人を時々見かけますが、全く関係ありません。
実際、私にはまだ3,000万円以上の住宅ローンが残っていますが、不動産事業への融資としてはそれに関係なく、たった一つの銀行からオーバーローンで合計７億円の融資を受けています。そしてまだまだ買い続けます。
不動産投資を志す方で、金融機関に融資を申し込む時、住宅ローンがあると不利になると思われるケースがあるようですが、これも全く違います。
私はもう何十回も収益不動産の融資を申し込んでおり、一度もそのことでつまずいたことはありません。
逆に、
「既に住宅ローンを借りている人は、
この先、自宅を買うという銀行にとって
突発的なリスクが一つ減っているようなもので、
一つの安心材料になる」
と言われたことすらあるくらいです。
更にまだ収益不動産ビジネスを知らない頃、私は
住宅ローンを繰上返済する
ことが、家計を安定させる上で
誰もが当り前のように行うべきこと
であるかのように考えていました。
ローンは少しでも早く返済するべき
だと思っていたのです。
しかし今では、
住宅ローンを繰上返済して
新たに他のローンを借りるくらいなら、
低金利の住宅ローンをできるだけ長く
借り続けた方が得だ、
ということに気づきました。
収益不動産の融資と比べても、大抵、住宅ローンの方が金利は低いはずです。
低金利のローンは、出来るだけ長く借りておいた方が良いと私は思います。
一方、
金利の高いノンバンクのローンを借りている場合には、
できるだけ早く返済した方が良いです。
金融機関は現在の負債額を見るときに
「担保があるかどうか」をとても重要視します。
ですので、無担保で贅沢な買い物をしていたり、形の残らない旅行やレジャーにお金を遣い、その借金がまだ残っているような場合には、間違いなく「負債」と見なされ、新たな融資を受けようとする場合においてはマイナスに働きます。
だから無担保のローンは、できるだけ持っていない方が良いのです。金利が高いだけでなく、使途によって信用を損なう恐れもあるからです。
但しこれは、金融機関によっても考え方に違いがあるでしょうし、その負債の額と個人の収入、購入する物件の規模によりバランスが変わってきます。
従って、まずはご自身の収入や預金・負債額等の資産を一覧化した「資産概要書」を作成し、いくつかの不動産会社にあたってみることをお勧めします。そのうちに良い対策が見つかるかもしれません。
事業を営むようになったら、
いかに借金を活用するか、
ということも重要な戦略になってくるのです。
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