シニア夫婦の「ハッピー別居」が流行っている？
不動産賃貸業において、老夫婦をターゲットユーザーにする物件は多数存在します。
その場合、段差がないバリアフリーなどの安全面はもちろん、
間取りもご夫婦での生活空間をイメージして企画され、特徴出しをします。
ご夫婦が入居してくれれば、単身世帯と違って退去の機会も少なくなるだろうから
安定した家賃収入が入ってくる可能性が高まる、と言われています。
ところが、2015年12月7日付の全国賃貸住宅新聞に掲載されたリクルートSUUMOによるマーケットレポートに、大変興味深い記事が掲載されていました。
新しいスタイル「ハッピー別居」
夫婦がそれぞれ好きなコミュニティに属し、常時同じ住まいに暮らさなくてもいいという考え方を「ハッピー別居」といいます。この考えに賛成しますか？
この質問に、36％がYESと答えていることがわかりました。
性別では女性の賛成が38％と高く、世代では60代が42％と半数にも届く勢いです。
シニア女性が高い理由は
「この年になってまで夫の世話はしたくない」
がトップ。
別の設問で、欲しい共用施設を聞くと
レストラン
がベスト３に入っていますが、これは夫に対する「食事の支度」へのアンチテーゼと言えるかもしれません。
奥様方はずっと我慢してきたのかなー
と考えてしまいます。
一方、男性陣で賛成する理由は、
「妻の小言を聞くより好きな仲間たちと過ごした方が楽」
という気持ちがあるようです。
まぁ、お互いに言い分はあるようですが、とても興味深いポイントは
決して離婚して別居しようというほどではなく、
夫婦関係は維持したまま、別々に暮らしたい
と思っていることですね。
別居から、何かが起こる？
そこに単身世帯のニーズが掘り起こされ、新たなライフスタイルが生まれてきます。
事実、大規模なアクティブシニアマンションではカップルが誕生しているようで、米国のシニアレジデンスでは開設以来、数年で３〜４組の結婚式が行われたそうです。
うーん、侮れないぞ、人生の先輩たち。
シニア世代の「恋愛意向」についても調査結果があり、
賛成の男性は58％、女性は約33％と
男性の積極さが色濃く出ましたが、女性も決して少なくない比率です。
そしてこれは、50代と70代でも同様でした。
夫婦で意見が食い違うポイント
この別居希望にはもうひとつの背景があり、それはシニア期における男女での移住先の意識差です。
男性は田舎暮らしを好み、女性は都会暮らしを求める傾向があります。
必ずしもパートナーの意向に合わせるのではなく、お互いを尊重して普段は別々に過ごし、月に１〜２回程度会うという暮らしが、今後のシニア層に広がっていくのかもしれません。
新たなライフスタイルが生まれる
今の自分では全く想像もつかない夫婦像ですが、こういう傾向がある、ということは、賃貸業を営む立場として知っておくべき時代の流れですね。
シニア層が元気になり、自己実現のステージをさらに模索しながら自分の人生を楽しむ。
それはある意味、オーナーの社会貢献にもつながります。
そんな新しい価値感を受け入れつつ、新しいターゲットニーズに備えることも大切です。
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「民泊」を管理会社はどのように捉えているか？
賃貸業界でも大きな注目を集めている、マンションや戸建て住宅の空き部屋を旅行客に貸し出す「民泊」。アメリカのサイトAir bnb（エアー・ビー・アンド・ビー）が脚光浴びているので、一度は耳にしたことがある人も多いと思います。
来年１月には東京都大田区で、全国で初めて民泊が解禁されると言われていますが、管理会社はどのように考えているのでしょうか。全国賃貸住宅新聞が行った緊急アンケートで現場の状況がまとめられました。
管理会社への質問：
「今後、民泊をやりたいですか？」
これに対しての回答は以下の通りです。
・やらない 72％（285社）
・検討する 22％（87社）
・やりたい 6％（22社）
民泊は短期間の賃貸とほぼ同じなので、月貸しの家賃よりも小刻みに宿泊料が徴収できるため、
高い収益性や効果的な空室対策として、賃貸物件のオーナーから大きな注目を集めています。
しかしその反面、今回のアンケートでは７割以上の管理会社が参入に消極的なようです。
その理由は
- 既存入居者からクレームを受ける。
- 法律が未整備
- 地域的に需要が見込めない
の３つ。
中でも最も懸念されているのが、クレーム問題。
例えば防犯上で、一時的な利用に過ぎない宿泊者がオートロックの解除番号を知ることになるのが不安だという指摘があります。
また、騒音でトラブルになるケースも多く、外国人旅行者などは生活習慣の違いから夜遅くまで騒ぐ人がいたり、夜中にスーツケースを引く音がうるさいなど、近隣住民との間で問題になるそうです。
また、かなり極端な事例だとは思いますが、
ある入居者があまりの騒音で寝つけず、精神不安で会社を欠勤するようになった
など、現場では予想を超えた事態になっているようです。
一方、民泊ビジネスに積極的な管理会社は、その点をきちんと押さえて新事業の展開に備えます。
・何かあればすぐに対応できるよう、24時間の管理体制
・トラブル対策として、入居の際に物件の特殊性（ホテルではないこと）を説明する。
・民泊用のフロアを別にする。
など、法整備が進み、適切な運営方法が確立されれば、改めて民泊ビジネスに取り組もうとする管理会社が増える可能性が十分あります。
すでにサブリースの運用方法の一つとして、賃貸と民泊を並行募集することを具体的に予定している管理会社もあるようです。
民泊も賃貸と同じように、入居後の管理が非常に重要だということですね。
このように、オーナー単独でチャレンジするよりは、幅広い情報と対策手段を持った管理会社に相談することも重要だと思います。
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太陽光設備はリースを使うとお得？
私は今、収益不動産の取得がなかなか厳しい状況になる中、もう一度
太陽光設備
に目を向けています。
この度ご縁があり、1200坪で206kWの出力をもつ太陽光パネルを、7,400万円で購入することを検討し、今日はその「結果」が出ましたので、ご報告です！
物件価格 7,400万円
売電価格 32円（東京電力が20年間の買取を確約）
売電収入 約780万円（利回り10.8％）
太陽光は満室の収益不動産と同じようなもので、家賃下落もなくずっと満室が維持できている物件と考えることもできます。
天気によって発電量に差はあるものの、厳しめのシミュレーションをしているので、予測収入を下回ることはほとんどないでしょう。
それで利回りが10.8％なので、まあ良い方ではないかと思うのです。
しかし、いつもの収益不動産のように、フルローン、オーバーローンというわけにはいきません。
そのかわり、地銀さんのご紹介で系列のリース会社と面談し、返済額ならぬ「リース額」を交渉することになりました。
太陽光設備のリース期間は１５年が限度とのことで、月々のリース料を融資返済額とみなして換算すると、最初の提案では金利6.6％に相当します。
それで一旦断ったのですが、再度リース会社から提案があり、もう一度交渉のテーブルに着きました。
ちなみに前回までの経緯はこちら。
その結果、昨日めでたく、こちらの希望に極めて近い金額でのリースが承認されました。
これにより、月々最低でも10万円、年間120万円のキャッシュフローが得られます。
うーん、これこそ「不労所得」。
現在所有している物件が空室になった時の補填と考えると、
なかなか良い取引だったのではないかと思います。
しかもリースなので、融資を受けていない分、７,400万円の負債にもなりません。
さらに月々のリース料は全額経費に算入できます。
これも次に物件を購入する時には有益なことです。
これからの太陽光は、リースという手も見逃してはいけないな、と思いました。
ところが！！！！
なんと本日、販売会社から連絡があり、
その太陽光物件の売主が、突然「売ることをやめた」
というのです。
どうやら売主さんの奥様が口を出してきて、やっぱり売らずにご自分たちの収入にするそうです。
あー、こういうことにならないよう
販売会社にはきちんと物件を押さえておくように言っておいたのに・・
というわけで、またしても手のひらから砂がこぼれ落ちるように
目の前のキャッシュローを取り逃がしました。。。
もう、どうしていつもこうなんだろう・・・・
そう考えていても始まらないので、
きっとこれは取得しない方が良かったんだ
また次にもっといいのがあるさ。
と気持ちを切り替えて、
また淡々と物件探しの旅に出ます。
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これからの不動産投資では、過去の妄想は捨てろ！
最近は不動産投資で王道のRC物件が非常に少なくなっています。
物件自体はたくさん出回っているのですが、正確には
高利回り かつ フルローンが可能な物件
が少ないのです。
数年前、RC（鉄筋コンクリート）物件は
１．利回りが１０％〜１３％
２．築２０年程度のものが多く、
RCの法定耐用年数４７年ー２０年＝２７年 となり
残存年数が２５年以上
＝融資期間が長くとれる
３．土地の価値は多少低くても、RCは建物の価値が高いため
金融機関が物件価格と同額の融資をしてくれる
といった条件が揃い、借入金利がたとえ４.５％と高くても
キャッシュフロー（すべての経費を引いた手取り額）が十分に得られる
こういうケースがメインでした。
しかし最近では
- 利回りは８％台 もしくは７％以下
＊利回りとは、「家賃収入」を「物件価格」で割った数値なので
物件価格が高くなれば利回りは低くなる
つまり、物件価格が高騰しているということ
- 築３０年以上
築浅のものはさらに物件価格が高く（＝利回りが低く）
自己資金の少ない不動産投資家にはとても購入できない
- 金融機関は物件の担保価値を重視
融資をしたがっている金融機関は多い、と聞くけれど、
① 利回りが低い物件については購入者が自己資金で補わないと
収支が成立しない。
② もしくは既に所有している資産を担保にすれば可能性があるが
すでにオーバーローン（物件価格以上の融資）を
借りまくっている人にとっては
それも無理。
ということで、多くの不動産投資家が希望する条件に合う物件は
ますます希少となり、
なかなか昔のように堅実な収益不動産を見つけることが難しくなりました。
今、物件を買えている人は
１）最初の１棟目として、キャッシュフローに目をつぶってフルローンで買う人
余計な負債を抱えていないので、金融機関が融資を出しやすい
２）潤沢な資金があり、利回りが低い分は現金で補填して、
少ない借入でも収支を確保できる人。
さらに数年後に売却すれば、きっと価格が高騰して、売買益が得られることを狙える。
３）既存の不動産や株などを含めた資産があり、
融資の背景として金融機関を安心させる材料を持っている人。
もしくは法人で黒字経営を２、３年継続している人。
こんなケースが多いですね。
そうはいっても、
「物件がない、融資が下りない、買えない」と
うつむいていても何も進みません。
こんな時は、今までの常識にとらわれず、
もう一度収益不動産の戦略を練り直さなければならないのです。
従来はダメと言われていたことが、これからは「あり」かもしれない。
時代の流れに沿って、柔軟な発想が必要な時期に来ています。
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不動産業界における来年の動向 お宝情報ベスト３
今日は不動産投資家と、業界関係者が集まるパーティーに出席してきました。
クリスマスパーティーとはいっても、主旨は新しい出会いと人脈開拓、そしてそれぞれこの一年の実績をシェアして、また来年に向けてモチベーションをアップしていこうというものです。
総勢100名以上の不動産投資家が集まる姿は壮観。その誰もが業界の最先端で活躍され、トップクラスの実績を出されている方ばかりです。
そしてこの機会をとらえて、簡単なセミナーも開催され、各専門家が10分程度、今年の動向と来年の展望について、生々しい情報を発表してくれました。
最初に会長さんからこの一年を振り返って、どんな年だったか、参加者全員に問いかけがありました。
「あまりよくなかった」と思う人・・・若干名
「まあまあよかった」と思う人・・・２０〜３０名
「すごく良かった」と思う人・・・半数以上
さすが、この時期に胸を張って「今年は良い年だった」と言える人は素晴らしいです。
本を出版したり、物件を購入したり、今話題のAir bnb に早くから着手して成果を出したり・・・。
早期に決断して、きっちり実績を上げた人がたくさんいる姿を目の当たりにして、自分はまだまだ甘いなー、と痛感した次第です。
その他、極めて印象に残った不動産事業に関わる来年の動向についてのお話を
３つご紹介します。
- 不動産売買の契約書のIT化がすすむ。
これまでは対面で実施しなければならかった
・重要事項説明
・売買契約書の交付
が、来年の国会で、インターネット上でもOKとなる見込みだそうです。
こうなると、さらに決済のスピード化が図られること間違いなし。
昔ながらの不動産屋さんも業態を変えざるを得ないかもしれません。
- 宅配便の再配達問題が解決に向かう
最近、宅配便を届ける際、不在時には再配達をしてくれます。
しかしこの回数が増えて、今は営業用トラックドライバーの約１割が再配達のためだけに稼働しているそうです。
これが環境問題のCO2排出を引き起こす一因となっており、いよいよ対策に乗り出すかもしれません。
具体的には、集合住宅に宅配BOXを設置するよう、国から何かしらの助成があるかもしれないというのです。
信憑性はわかりませんが、こうした世情を踏まえ、常に情報をキャッチする心構えが大切ですね。
- ある地銀の営業部・現役銀行マンが直接「まだまだフルローンを出します」と暴露？
これ、公衆の前で言っちゃって大丈夫？と驚きましたが、この地銀さんは
・投資家に自己資金を出させて、数年後に突発的な修繕の必要が出た時に、キャッシュアウトされては困る。
・残存耐用年数という概念は持たず、どこの場所のどのような物件なのか、が融資に関して最も重要。築古木造でも、土地の価値と賃貸需要が高ければOK。要するに物件次第。
・この10月から、限られた地域ではなく、全国の政令指定都市に融資対象地域を拡大した。
これはちょっとした耳より情報です。
私はすぐさま名刺を交換し、自己アピールをしてきました。笑
こういった最新情報は、どんな新聞やネットよりも、生きた情報です。
何より目の前の人が直接話しているのですから、これほど説得力のある話はありません。
今日もここから知見と人脈を広げ、明日の発展につながるよう、学びを深めます。
貴重な機会に感謝。
そうして今夜中に、名刺交換させていただいた皆さんにfacebookの友達申請を送ります。
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不動産投資家は肉食か？
今日は不動産投資家仲間との不定期の集まりがあり、東京都文京区茗荷谷にある、肉の専門店で会食をしました。
そこは、店頭のショーケースで普通に肉を売り、そのバックヤードで本格的なステーキを振るまうという、いかにも専門店らしい、こだわりのお店です。
参考までに、お店のホームページはこちら。
バックヤードにあるレストランに入ると、まずは店頭で、自分で好きなお肉を選び、焼き方を指定してもらいます。
そして一時間くらいかけてプロの料理人が焼き上げ、美味しい焼き加減の頃合いを見て、ベストなタイミングで最上級のステーキが運ばれてきます。
すでに食べやすい大きさにカットされているので、
あとはさっと口の中に入れるだけ。
あー、美味しいーーーー！！
もう余計な言葉はいりません。
８人で行ったので、いろんな肉を少しずつシェアしたのですが、適度に熟成した肉はどれも味わい深く、一つ一つを噛み締めながらじっくりと堪能することができました。
お値段もなかなかのものでしたが、こういったこだわりのお店は、
まず自分で探すことは難しいです。
メンバーの誰かが偶然知っていて、それをシェアしながら新しいお店を開拓していくことが、この会のルールとして、いつの間にか定着しました。
そこでまた新たな体験を共有できることが、このコミュニティの醍醐味ですね。
特にサラリーマンの私には、毎回新鮮な気づきがあります。
参加者の半数は、すでにセミリタイヤを実現した成功者たち。
そういう先輩方と一緒の時間を過ごすだけで、良い刺激とパワーをいただきます。
当然ながら最近の不動産市況におけるお互いの意見を交わしつつ、
時々キラリと光る言葉が印象に残ることがあります。
今回の成功者の格言は
「お金というものは、使えば使うほど、増えていく。」
なるほどー。
使わずに溜め込むのではなく、有意義なことにはどんどん投資していく。
今日の贅沢な食事も、そう考えると立派な投資の一つです。
このように、社外の人とのつながりは、サラリーマンにこそ必要不可欠なもの。
常に新たな視点を磨き、新たな体験を重ねることで、
また視野が広がるのです。
不動産投資をすることのメリットはたくさんありますが、
単純にお金を増やす、可処分所得を増やすということだけに止まらず、
このように新たな人脈と、新たな発見の機会を持つことが
実はとても大きな利益だと思います。
こうしてまた私は極上のお店のレバートリーが増え、
他の人に紹介するチャンスがあれば、
それが私の価値として映るかもしれません。
どんなことであれ、お互いに価値を提供し合うことは
起業家としてとても重要な心がけです。
今日のお肉のように、熟成された上品な品質に触れる体験と、
有益な時間をもっと増やしていきたいと思います。
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不動産オーナーの「引き寄せの法則」がある？
昨日、入居者づけに難航している（と私は思っている）物件の
管理会社さんから
「本日、申込みが入りました」
とメール連絡がありました。
新年１月１日からの入居です。
私は現在、３種類のRCマンションを所有しており、それぞれに入居者づけの難しさが違っています。
＊入居者づけ…空室に案内して新たな成約を取ること。
管理会社さんに任せっきりでずっと満室の物件もあれば、
苦労して苦労して、
毎日気に病んで
それでも何の連絡もこない物件もあります。
今回の物件は、２９室中９室が空室の状態で購入し、３部屋埋まったのに、なぜか他の３部屋から退去があって、結局９室が空室のまま。
オーナーの私としても当然ながらこの物件には力を入れており、
・全室カラーモニター付きドアホン
・インターネット無料
・CATV無料
・追い炊き機能
を新たに設置し、マンションの看板も新しくして準備万端、整えています。
さらに、１室をモデルルームのように家具を入れて仕上げ、より生活のイメージを持てるようにしました。
管理会社さんのご協力で、ガスコンロとLED照明も無料プレゼントになっています。
そして、一旦は家賃の値上げを画策したものの、
11月に入ってありえないほど安い競合マンションが出てきてしまい、
パッタリと問い合わせがなくなったので
やむなく当初よりも1,000円下げて、今があります。
これまでのいきさつはこちらのブログで。
そうしてこの度、ようやく３週間ぶりに、申し込みの連絡があったわけですが、
正直言って、自分の中で葛藤があります。
「管理会社さん、ありがとう！」
「入居者さん、ありがとう！」
と感謝する一方で、
「まだ８室残っている」
「家賃を下げたんだから当然」
と、独りよがりの慢心が見え隠れしてしまいます。
実は先日、「引き寄せの法則」という本を読みました。
まだ内容を完全に消化・実践できていないのですが、
夢や目標を達成させるためには、
常にポジティブな気持ちを持続させ、
今の自分の状態・環境に心から感謝することが大切
と書いてありました。
この「心から感謝する」
というのがポイントです。
そうすればやがて自分の望む未来が手に入る
しかし、私はまだまだ小さい人間ですから、
ちょっと油断すると、不平・不満の気持ちを抱いてしまいます。
でも、そういう気持ちではダメなのです。
まだあと８室残っているとはいえ、
やるべきことはすべてやったと思っているので、
あとは信じて待つしかないのです。
もちろん、何か対応すべきことがあれば
アンテナを張って考え続けます。
まずは現場で結果を出してくれた
管理会社のセールスさんに心から感謝します。
これが、今の私にできる最善です。
「申し込みをいただきました」のメールをもらってすぐ、
私はそのセールスさんに電話をかけました。
もちろんメールで返信しても良かったのですが、
気持ちをより正確に伝えるには、文章よりも電話の方が良いと思ったからです。
おかげで、お互いにまた少し親近感を感じることができました。
とにかく今日のすべての出来事を肯定的に受け止め、
一歩一歩、こうやって前に進めていきます。
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不動産投資家が守るべき「７つの約束」
昨日は、参議院議員で実業家でもある渡邉美樹さんの講演を聴いて、得た学びをシェアしました。
環境によって人は変わる
日本の教育に欠けているのは
夢と目標を持たせ
そこに向かって努力し、
それを叶えること
その瞬間にこそ幸せがある
だからこれからの日本には
自分をしっかり見つめ
夢と目標を持つための教育が
必要なのだ
ということでした。
渡邉美樹さんは、居酒屋の「和民」で有名なワタミ株式会社の創業者であり、都内にある学校法人・郁文館高等学校の理事長でもあります。
今回の講演会は、中学生と、その親に向けたお話でしたが、
渡邉氏はそこらへんの教育者とは異なり、
今は政治家でもありながら、
起業家・経営者としてもマインドが飛び抜けて秀逸であります。
ですので、こちらの方もつい
「学校の先生」ではなく
経営者・社長
としての見方をしてしまいます。
そうするとまた
ビジネスとして得られるものを貪欲に学ぼう
という気持ちが湧いてきます。
今回の講演の最後を締めくくった、
最もインパクトの強い教えは
渡邉氏が理事長を務める私立高校・中学校で提唱されている
「７つの約束」です。
「主人公として大いなる人生を、本校生の誇りを忘れず
夢と希望を持ち 力強く歩き続けなさい」
というメッセージの後に、その校訓として
「７つの約束」があります。
- 笑顔で元気よく挨拶せよ
- 約束を守れ 嘘をつくな
- すべてに感謝せよ
- 自らの夢のために 限界を超えた努力を継続せよ
- 損得ではなく 善悪で判断せよ
- 他人の喜び悲しみを共有せよ
- 正しいと信じ決めたことは 諦めず最後までやり遂げよ
以上７つ。
ここに信頼と自信と努力
そしてすべてを通じて持ち続けるべき感謝の気持ち
これはまさに、経営者としてのマインドそのものですね。
不動産投資でも
仲介不動産会社
管理会社
金融機関
投資家仲間
いろいろな局面で、様々な人と出会います。
その際に心がけたいことが
この教えには詰まっています。
また、なかなか見つからない希少物件にたどり着くためにも
あきらめずへこたれず、努力を継続することが必要です。
そして、いつでも仲間と情報を共有し合い
相手を応援し続けることで
いつかは巡り巡って自分の身に幸福が訪れる
そう信じています。
渡邉氏は、この校訓を中学生・高校生のうちに叩き込み、
２５歳で人生の主人公として輝いている人材を育てる
とおっしゃっています。
ご本人も初めて起業した時は２４歳だったとか。
今さら若さを羨ましがっても仕方ないので
私は私で、今できることを考え、最善を尽くすのみです。
やはり成功者のポリシー「成功法則」とは
どの人にも共通するものだと
つくづく実感しました。
そして、渡邉氏が最後に
「この約束は、私でも完璧にできないのです。
常に自分に言い聞かせ
精進することが大切です」
と締めくくられたことが
さらに深い学びとなりました。
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不動産投資家にも共通する「環境と教育」
今日、参議院議員で実業家でもある渡邉美樹さんの講演を拝聴する機会がありました。
渡邉美樹さんは、居酒屋の「和民」で有名なワタミ株式会社の創業者であり、都内にある学校法人・郁文館高等学校の理事長でもあります。
今日はその郁文館の説明会で、教育理念をお話しされていました。
郁文館は別名「夢学園」とも呼ばれ、学校のあちこちに「夢」の文字が飾られ、
夢を持つこと、夢を叶えるために努力すること
の大切さを教える旨をモットーとしています。
渡邉氏はこれまで２０年以上の企業経営を通じて、毎年５，０００人の新卒者と面談をしてきました。その中でずっと聞き続けている共通の質問があるそうです。
・今、あなたはワクワクしていますか？
・好きなことを仕事にしようとしていますか？
この質問に「Yes」と答える新卒者は、
たった３％しかいないそうです。
逆に
これまで一番ワクワクした時期はいつか、と尋ねると
大学に入学した時
という答えが一番多いそうです。
大学入学時にはワクワクし、
大学卒業時にはそれを失っている
ということです。
その原因は、高校までの学校教育が「大学入学をゴールにしている」からだ、
と渡邉氏は力説します。
厚生労働省からの報告では、
２０代の正社員の
３割が
「はたらきたくない」
と答え、
７割が
「お金のために働いている」
と回答しています。
「仕事が生きがいである」
と答えたのはわずか１３％だそうです。
財団法人日本青年研究所の調べでは
世界の高校生に共通した質問
「あなたは将来、偉くなりたいですか」
との問いに Yes と答えたのは
中国 ８９％
アメリカ ７５％
韓国 ７２％
日本 ４６％
でした。
日本にはそれだけハングリー精神が足りない、と受け止められています。
それどころか、日本の高校生から聴く実際の意見として
「他人に迷惑をかけなければ何をしても良いのではないか」
という偏重があり
欲がない
関心がない
愛がない
というのが今の若者の特徴だそうです。
これまでの学校教育が、そうした若者を育てた、ということでしょうか。
約４０年前にアメリカで行われた高校生の分析結果が紹介されました。
ある進学校のクラス編成において
例年、成績の良い方から順にA,B,C・・・と組を作っていくにあたり、
なぜかその年だけは順番を間違えて、一番成績の悪い方がAクラスになり、
一番成績の良い方が最下位のクラスになってしまったそうです。
ところがその後、それぞれの組になった生徒の成績に大きな特徴が見られました。
間違えて上のクラスになった人は成績が上がり
間違えて下のクラスになった人は成績が下がる
つまり
最初は勉強できなくても、最上位クラスになるとグングン伸び、
最初は勉強ができても、最下位クラスになるとやる気を失う
という結果です。
環境が、これだけ本人のやる気を左右する、という分析です。
このように、学校教育＝環境が、人のモチベーションに大きく作用し、
夢や目標を認識し続けられるかどうかで
その人の未来が変わってきます。
この話を聴いて、学生だけでなくサラリーマンにも同じことが言えるのでは、と感じました。
希望に燃えて会社に入り、いつしか夢や目標を失い、
なんとか定年まで勤められればいいや、と思うようになる人が多いのではないか
と感じます。
それも日本の会社が、そのような風土になっているからだと思います。
そんな中で、新たに夢や目標を持ち、
不動産投資を活かして人生を変えていきたい、
と、私と関わる人には感じてもらいたいし、
これからもそういう人々を応援していきます。
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私はなぜ不動産投資をするのか
私は日頃サラリーマンをしていますが、いわゆる「メーカー」に勤務し、商品を企画したり、海外に向けて売れる仕組みを作ったりしています。技術屋ではないので直接開発したり設計したりすることはありませんが、自社の商品の魅力を伝え、販売をサポートする営業活動に従事しています。
しかし、ときどき「これでいいのだろうか」と自分の中で葛藤を覚えることがあります。
会社のモノづくりの考え方・売り方について疑問を感じるからです。
企業というものは、当然ながら利益を追求しなければなりません。
だからこそ商品を生み出すとき
いつまでにいくらの売上を達成するか、の目標を決め、
競合商品を分析し、ターゲットユーザーを定め
相手に勝てるスペック、ユーザーが求めるであろう機能を搭載し、
コスト目標＝利益目標を定めて
製造・販売を行っていきます。
社内にいるとこれがとても正しい秩序に思え、疑う余地さえないのですが、一歩外に出て考えると、実はとても違和感を覚えます。
そんな時、ビジネスの本質を捉えた動画に出逢いました。
「サイモン・シネックのゴールデンサークル理論」
動画はこちら。
これはとても有名なTEDのプレゼンテーション動画ですが、
人は「何を」ではなく、「なぜ」に動かされるのだ
ということをとてもわかりやすく解説しています。
スペックや機能が他社より勝っているからといって、
それで「欲しい」と思うユーザーはほとんどいません。
「なぜ」その会社がそのビジネスをしているのか
「なぜ」世の中に必要だと思っているのか
それを伝えることが原点になります。
その観点で、「私はなぜ不動産投資をするのか」と考えると
月収何十万円、何百万円欲しいから
不労所得を得て、自由な時間を過ごしたいから
と言っていては誰にも、何も伝わらないのだな、と思います。
父親として、子供の夢を叶える
家族と幸せな時間を過ごす
そして私と同じ想いを抱く同世代のサラリーマン諸氏に
私の経験とノウハウを伝えて、ともに充実した人生を送りたい
これが心からの願いです。
そのために不動産投資があり
一人でも多くの人と出会う必要があるのです。
物事が思うように進まない時、壁にあたる時、
私はいつも、この原点に立ち返ります。
そしてこの動画を何度も何度も見返して
目標を持つことの意味
伝えることの大切さ
を再認識します。
不動産投資も人と人とのつながりが最重要なので、
一人でも多くの方に自分を理解してもらい、
自分も相手を理解できるようになりたいと思います。
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暗号通貨「ビットコイン」って何？
今日は一風変わったセミナーに参加してきました。チャールズ・ホスキンソンという、天才数学者で暗号通貨の第一人者が来日し、全国縦断セミナーの、初日の回でした。
不動産投資と直接関係はないかもしれないけれど、幅広くビジネス情報にアンテナを張っていると、新しいものや話題になっていることへの理解を深める機会に恵まれます。
「暗号通貨」とか「仮想通貨」って、まず怪しげなネーミングですよね。
純粋に日本で生まれ育った私には、「暗号」と聞いただけで、スパイというか、闇のにおいを感じてしまいます。
しかし、そんなことは全くの偏見で、そういう考え方に固執しているとビジネスチャンスを逃してしまうことを痛感しました。
日本では通貨としての「円」しか認められていないのでピンと来ませんが、暗号通貨はすでに世界中で1,200種類以上が流通し、特に欧米では個人間取引の中で「便利なもの」として認識されています。
暗号通貨の元祖である「ビットコイン」は２００９年に誕生し、今では当時の数万倍の価値になりました。
例えばヨーロッパでは、国外へお金を送るのに結構な日数と手数料がかかるところ、ビットコインでその代用をすると、24時間送金でき、手数料もほとんどかかりません。アメリカでは国内送金でも３〜５日かかり、手数料も2〜3,000円かかるので、ビットコインを利用した方がメリットが大きいわけです。
暗号通貨はインターネットを介する資金で、いわゆる電子マネーのようなもの。
例えばショピングモールには大抵ゲームセンターがありますよね。
そこで得たコインは、普通ならお金の価値はありませんが、それをそのショッピングモール内に限って、お金と同じように使えるようにしたもの、という感覚です。
電気量販店のポイントやTSUTAYAのTカードなども、限定されたお店の中で実際のお金と同じように使える点では似ています。
ゲームセンターのコインと違う点は、全体の発行量が限定されていて、闇雲に増えない、というところです。これによって、コインを欲しい人が増えれば、限られた数量を取り合うことになるため価値が上がります。１００円で１０枚買えたものが、１２０円になったりするのです。
そこに売買が生まれ、為替のような市場が育っていきます。
但し、中にはやはりネーミングのイメージ通り、ブラックな暗号通貨もあるようですので、注意が必要です。
世界の仮想通貨の時価をリストアップしている以下のサイトで、２０位以内にランクされているものは、市場規模・信頼性の点で、まず大丈夫とのことでした。
http://coinmarketcap.com/
暗号通貨を不動産投資に使える日が来るかどうかわかりませんが、少なくとも海外不動産に関わる際には、覚えておいた方がよいアイテムだと思います。
めまぐるしく変わる世の中ですから、常に上流の情報をキャッチしておきたいものです。
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いまさら太陽光？ なんて言わないで
一昨日、太陽光設備の導入について、融資ではなく「リース」という形で保有し、収入を得ることができる、ということをお伝えしました。今日はその可否検討について、途中経過報告です
前回のブログはこちら↓
太陽光を活用するもう一つの手段とは？
要約すると、一般的な太陽光設備の場合、
融資を受けて購入し
売電収入を得る
という形になりますが、
もはや太陽光は売電価格が下がり、フルローン（全額融資）をしてくれる銀行も皆無になりました。
そこで「もう太陽光は無理だな」と諦めかけていたところへ、
リースとして太陽光設備を借り受ける形であれば、所有しているのとほぼ同じメリットを享受できる、という情報をキャッチしたのです。
この場合、月々の「リース料」が、融資でいう「返済額」に相当するため、こういうやり方でも投資ビジネスが成立する可能性が浮上し、私は積極的に「その案件」の取得に取り組みました。
そして先日、リース会社から肝心の「リース料」の提案があり、
7,400万円の物件対し、リース期間１５年で月々の支払い額は
６５万円
とのこと。
同額の融資を受けて返済するとしたら、金利6.6%に相当します。
これでは、シミュレーションの売電価格を数万円上回るだけなので、保険や管理を加算すると収支がマイナスになってしまいます。
これでは全く意味がないので、「やっぱり無理だな」、と思ってその場で断念せざるを得ませんでした。
ところが その後、リース会社から再度連絡があり、
・いくらなら導入できますか？
・弊社の上長と面談してもらえませんか？
と逆提案があったのです。
一度断ったのに・・・
と思ったのですが、もしかするとリース会社にとって7,400万円というのはなかなか大きな案件で、よほどのリスクがなければ、成約した方がメリット大、ということなのでしょうか。
というわけで、本日さっそく、「弊社の上司」という方と面談してきました。
上司の方は、さすが営業部長、という感じで、流暢な語り口調プラス「笑顔」。
こういうの、嫌いじゃありません。
そして、リース会社として今回の太陽光設備に対する考え方として
・太陽光の耐用年数は１７年であることに対し、
リース期間は１５年が限界で、残り２年は償却の猶予期間であること
・リース期間終了後、残存簿価で買い取る場合の値段の決め方
・税金について
などなど、融資とはまた違った、独特の考え方とその根拠を説明いただき、
とても興味深い学びになりました。
そして私の方からは、
・賃貸業に対する自分の考えと現在所有物件の経営状況
・太陽光設備を導入することによるメリット
・月々に支払うことができる金額の限界
について、事前に準備したシミュレーション表を使って、
これまた流暢に説明しました。
お互いにストレートな意見をぶつけ合い、とても充実した議論を楽しめたと思います。頭をフル回転させて集中し、心地よい緊張感でした。
さて、あとは先方がどう出るか。
リース金額の最終回答は来週早々だそうで。
私にとって初めての経験ですが、この議論の結末を楽しみに待つことにします。
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不動産投資家に必要な心構えとは？
私は現在、３棟のマンションを所有し、それぞれ別々の管理会社に客付け・賃貸管理・建物管理をお願いしています。
最近は運の悪いことに、ファミリー部屋の退去者が出たり、なかなか次の入居者が決まらなかったりと、正直言ってやり場のないストレスを感じつつあります。
こんな時、たまたま先月決まった部屋の契約書が、管理会社のご担当者さんから送られてきました。ところがその封書には、「返信用封筒」が入っていませんでした。
「いつもは返送先の住所が印刷された返送用の封筒がちゃんと入っているのに。」
こう思うと、日頃から募っていたストレスが爆発し、思わず態度を硬直させてしまいがちです。
「自分で送り先を書いて、切手を貼って投函しろ、ということ？」
と、ちょっと面倒な気分になります。
ところがそんなことで文句を言っても、我々オーナーにとって良いことなど一つもありません。
こんな時、とってはいけない態度とは？
→ すぐに管理会社の担当者へ電話かメールをして、
「返信用封筒をください」と要求する。
では、望ましい態度とは？
→ 自分で封筒を購入し、郵便局へ行って書留郵便で送る。
そして封筒の中には
「契約書ありがとうございました。
確認・押印しましたので同封します。
今後ともよろしくお願い致します。」
と自筆のメモを添えて入れる。
はっきり言って、封書を送ることなど、実は大した労力ではありませんし、こちらは契約をとってもらった立場なのですから、当然といえば当然です。
しかし、一つ一つの行為である
・サイズに合う封筒を準備する
・メッセージを書く
・宛名、差出人名を書く
・郵便局へ行く
ということは、それなりに時間を取られてしまいます。
管理会社の方だったら、印刷された封筒を１枚入れてくれれば済む話なのに、と考えることもできます。
しかし、とにかく私たちオーナーは、管理会社の方に気持ち良く仕事をしてもらわなければなりません。お互いに人のやることですから、うっかり忘れることもあります。
相手のことを想い、過度な期待をしない。
それどころか、
「管理会社の担当者へ感謝の意を伝え、また自分の物件のことを思い出してもらうチャンスを得られた」
とポジティブに捉える方が、同じ行為をする上でもよほど建設的で楽しくなります。
同じ行動をするなら、人を責めることよりも、見方を変えて感謝することに労力を使う方が良いのです。
必ずしも管理会社とのやりとりに限らず、一事が万事、このように捉えることを心がけたいですね。
決して相手を責めず、
いつも感謝の気持ちを持ち続けること
それがやがて、巡り巡って良い結果を引き寄せてくれるといいと思います。
小さな手間をいとわずに、大きな成果を待ち続けます。
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太陽光設備を活用するもう一つの手段とは？
最近は収益不動産の価格が高騰し、私のようなオーバーローンを狙っている者にとっては、ますます厳しい市場環境になってきています。そんな折、情報をキャッチするアンテナと、とにかくやってみる、という行動マインドだけは維持しております。
そこで最近は、広大な土地に太陽光発電設備を導入する案件について、もう一度考えてみました。
「今さら太陽光なんて、売電価格が下がっているから無理無理。」
と決めつけることこそが、チャンスを見逃す原因になりかねないからです。
太陽光設備の収支状況については、以前のブログでとってもシンプルに解説しました。
結論だけ言うと、売電価格が３２円／kWhだった２０１４年までが、ギリギリ利益が取れる限界だったということです。
２０１５年は２９円になってしまい、もはやマンション経営などでものすごく利益を出している人が、設備投資による「減価償却費」を計上して節税するためだけのもの、と見られています。
ところが先日、２０１４年のうちに申請が行われ、２０１５年１２月から接続開始するという、案件に出会いました。
7,400万円で、利回り10.6％。
こうなってくると、検討の余地あり、です。
なぜなら、太陽光設備は「空室のない賃貸物件」と言われ、
アパートよりも安定した収入が得られるケースが多いからです。
利回り10.6%なら、なんとかイケるかもしれない。
あとは7,400万円の融資をしてもらえるか、ということになりますが、
太陽光でフルローンなんて、まず不可能ですね。
もちろん銀行にも相談しましたが、やはりダメでした。
しかし、もう一つ別の手段として、この太陽光設備を活用する方法があります。
それは、リースです。
リースというのは、車と同じく、リース会社が買い上げて、それを契約者に貸与する、という形です。つまり「フルローン」にイメージが近い。
この場合、所有権がリース会社にあるため、償却資産税も維持費もリース会社が負担します。
その代わり、リース料がいくらか、ということが問題です。
融資の金利にあてはめると、３％〜４％、もしくはそれ以上になると言われています。
さらに太陽光の場合、期間は１５年が限度。
これだと、返済比率に換算して８０％を超え、キャシュフロー比率は１５％近辺になります。
売電収入のシミュレーションを厳し目に計算している分、「これ以上収入が減ることはない」と想定すれば、なんとか持ちこたえられるのですが、
さすがに収入のうち８割を返済に回すのはいただけません。
そこで私は、リース会社に交渉し、２％程度で決着してくれないか、
と申し入れている最中であります。
二つ返事で断られるかと思ったら、
「検討します」との回答でした。
リース会社もビジネスですから、月々の支払い額を下げることによるリスクを算出中なのだと思います。
いずれにしろ、最初からダメだと決めつけずに、ほんの少しでも可能性があるならば、徹底的にチャレンジする、これが私のスタイルです。
結果が出たら、またこのブログで報告します。
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これからの物件バリューは、ドアとポストのキーがカギ？
昨日参加した「浦安大家塾」では、玄関ドアの鍵メーカー、株式会社シャーロックさんのタイアップがあり、最新のドアキー現物を見せていただきながら、最近の賃貸部件動向についてお話を伺いしました。
ドアのカギといえば、入居者が変わるごとに交換しなければいけないし、その「カギ交換費用」を入居者に負担してもらう原則が、いつまで守られるかわかりません。
今回の提案は、カギのシリンダー部を毎回交換することなく、
カギを無効化・更新できるシステムでした。
入居者用のカギは、なんとプラスチックのカードキーで、
これを差し込むだけで簡単に施錠・解錠できるものです。
プラスチック〜？ と聞いて、耐久性やセキュリティ性能が大いに心配されましたが、そんな疑問や懸念には当然のように十分な対策されており、メーカーの方が得意げに解説を加えました。細かい説明は割愛しますが、かなり使い勝手に優れた最新機器であることに間違いありません。
もしも興味がある方はこちらをご覧ください。
https://www.sherlock.co.jp/product/
導入費用もそんなに高いものではないので、自分の所有物件に検討してみようかな、と思いましたが、残念ながらドアノブが「ハンドルタイプ」でないと交換できないそうです。
私の物件は築年数が経っているので、全て「握り玉タイプ」でした。
もう一つの小話としては、郵便ポストのダイヤル錠にまつわる話です。
ちょっと気の利いた物件だと、ポストにダイヤル錠がついていますが、この利用率をご存知ですか？ 物件によっても異なるでしょうが、今回の事例では３０世帯中２７室はノーロックで使っているとのことでした。ほとんど使われていないようです。
自分の個人情報が満載の郵便物は、本来カギをかけて守った方が良いのですが、毎回毎回ダイヤルを回してカギをかけたり開けたりするのが面倒なのですかね。
シャーロック社のメールボックスは、そのカギも、家のカギと併用できるカードキーを使用するもので、これもまた説得力のある説明でした。
現物をみると、確かに「かっこいいなー」と思える装置で、入居者さんにも安心感を与えるセキュリティ性をアピールできると感じました。
しかしながら、郵便ポストのカギの利用率が少ない中で、実際にどれだけの効果があるのだろう。
そんな思いを抱きながら、こんな時は「設置の時期」を考えるといいと思いました。
物件の利益が出て、減価償却も落ち着いてきたら、このようなバリューアップをすることでまた経費を有効に活用していく、というのも大切な考え方です。
そういう時の準備として、常に新しい情報を取り入れ続ける心がけが重要なのです。
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不動産で起業するなら、まず地元に目を向けるべし！
今日は地元の不動産投資家が集まるコミュニティ「浦安大家塾」に初めて参加しました。
サラリーマンの不動産投資家は、うかつに誰かに相談することもできないし、日頃の悩みを聞いてもらうことすらできません。だからこそ、インターネットで検索し、大家のコミュニティーやビジネスマインドを高めるセミナーに参加したりします。
今日の大家塾は、主宰者が自主的に不動産オーナーを集めて開催され、特に会員制でもなく、月に一回程度の情報交換会に自由参加できる、というちょっと変わった趣向でした。
たいていの不動産塾は、先生と呼ばれる主宰者が会費を取ってコミュニティ化し、不動産事業に関するレクチャーや情報提供が行われるものがほどんどですが、今回の浦安大家塾は、会員制度や月会費はなく、毎回のセミナーで参加費を支払うだけでした。
それだけに内容も硬派で、利益優先の運営思想は全く感じられず、純粋に不動産経営に関する情報と、スピーカーの体験に基づいた実践報告がなされるのみでした。
具体的には
金融機関の開拓方法に始まり、返済の仕組みや銀行の融資判断基準、信用保証協会の活用方法、宅建免許の威力、そして最近ホットな話題のAir bnbまで、とても濃密な２時間でした。
こういう生きた情報がまた自分にとっても加速度的に学びを得ることができ、直接会って話を聞くことが何よりも大事だということをつくづく感じます。
そして、一番効果があるのが「懇親会」。今日はセミナーに２１名、そのうち懇親会には１２名の方が参加されました。懇親会はときに、セミナーよりも重要なことがあります。
どちらかというと私は、パーティーなど人がたくさん集まる場では、自分から話を切り出したり声をかけることが苦手な方なのですが、地元の人が多いと知っているので、
「どちらにお住まいですか？」
という声かけが、いつもより自然にできることに気づきました。
そこで返ってくる返事が、当然ながら聞き覚えのあるローカルな地名が多かったりするので、日頃の社交辞令的なやりとりよりも一層親近感が湧きますね。
勤務先では一生出会いないような人々と、今日もたくさんの出会いがありました。
サラリーマンであるからこそ、外の世界との関わりを積極的に持つことが大切です。
何冊の本を読むよりも、何ページのインターネット情報を調べるよりも、豊富な経験を背負った生身の人間と触れ合うことほど効果的・刺激的なことはありません。
電車に乗り、地図で場所を調べながら、時間を調整してセミナーや懇親会に行くことはそれなりに労力もお金もかかることなのですが、それこそが自己投資であり、大きなリターンを期待できるものなのだと感じます。
そして、地元でそれができるのは、また一種独特の利点があるな、と実感しました。
帰り道も一緒になるし、その後のプライベート飲み会にも誘ってもらえるチャンスが増えます。
まさに人脈を広げる絶好の機会です。
一生懸命に個人起業を頑張る人で、まだ地元のコミュニティーにアクセスしていないのなら、まず地元の同業者に声をかけてみると、思わぬ収穫があるかもしれません。
こういう視点でも活動の場を広げていきたいと思います。
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不動産オーナーはガス料金の値上げにも敏感？
昨日のニュースでは、都市ガス４社が１１月２６日に発表した来年１月のガス料金は、液化天然ガス（LNG）の価格調整を受け、燃料費調整制度に従って値上げすると報じました。
あまりにも多くのニュースソースで報じられているので、いったいどうなっちゃったんだろう、と思いましたが、実際の値上げ額では標準家庭の月額料金で８円〜１８円だそうです。
しかし、金額の大小ではなく、不動産事業を営んでいることで、こういうニュースにも耳を傾け、関心を持つようになっている自分に「びっくりぽん」、です。（NHK朝の連ドラ・朝がきた より）
収益不動産では、都市ガスの物件をプロパンガスに切り替えることで、オーナーにとっては経費節減につながることがあります。
プロパンガスの会社は、全国で２万社もあると言われていて、つまり競合が多い業種です。その上、都市ガスからのシェア奪取を図ろうと狙っている会社さんが多数ありますので、プロパンガス会社に切り替えるとたくさんのサービスをしてくれるわけです。
例えば１台１０万円くらいかかってしまう給湯器の交換が無料になる
というのが標準的なサービスです。
その他、カラーモニター付ドアホンを設置してくれたり、
お風呂の追い焚き機能追加、
それにエアコンの無償交換
にも対応してくれるところがあります。
しかし、あまりたくさんの特典をつけると、その分が入居者のガス料金に反映され、お客様の不満へとつながり、やがて退去される原因にもなりかねないので要注意です。
私もかつて、所有するマンションを都市ガスからプロパンガスへ切り替えようとした時、管理会社の方から猛反対にあいました。これからの入居者さんが物件を選ぶ時、
「プロパンガス」というだけで敬遠されるから、という理由です。
それだけ「プロパンは値段が高い」、「都市ガスは安い」というイメージがあるとのこと。
恥ずかしながらそれまで、私はそのようなことを全く関知していませんでした。
自宅は都市ガスですが、プロパンガスのボンベを置く場所がないし、交換のためにわざわざ業者を呼ぶのが面倒だから、くらいに思っていました。
でも実際には、私はプロパンガス会社の方に都市ガスと同条件で価格体系にしてもらいましたし、都市ガスだって値上げすることがあるのです。
さらに集合住宅の場合には、特にスペースの問題がなければ、災害時にも強いプロパンの方が入居者の安全確保のためにはよろしいんじゃないか、とさえ思っています。
いずれにしろ、人は新聞やテレビで報道されると、イメージだけで印象づいてしまうので、本質を見失わないように気をつけるべきだと痛感しました。
不動産投資をしていることで、いろいろな人脈が広がるだけでなく、世の中の地味なニュースにも耳を傾けるようになって、見識も広まります。
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「老後は１億円必要」という常識？に不動産投資で備える！
今日の日経新聞電子版に、
「老後に１億円必要」は本当か
という記事が掲載されていました。
書かれたのは経済コラムニストの大江英樹さんという方ですが、
結論を言えば、「それは人の考え方によって違う」という、至極ごもっともな本質を、とてもわかりやすく解説されていました。
まず、雑誌などではよく「老後は１億円必要」という特集が組まれるそうです。
このこと自体、私には初耳だったのですが、特集を組んで世間を煽る裏には、金融機関や保険会社の商魂が思い切り見え隠れしているとのこと。
なるほど。ビジネスの広告手法の一つかもしれません。
「老後に１億円かかる」という計算の根拠は、６５歳から９０歳までの間に、月３５万円で２５年間生活する、という試算が前提になっているようです。月５０万円ぐらいでリッチな生活をしたいのであれば、１億５,０００万円かかります。
そこで、サラリーマンの公的年金で、夫婦二人の場合では月の平均的な受給額は約２２万円、２５年で６,６００万円になりますので、プラスαを考えて大体１億円ということだそうです。
仮に１億円としても、７〜８割は公的年金・退職金・企業年金でまかなわれ、あと数千万円を増やす努力をするか、もしくは生活を切り詰めていけば大丈夫。そういう心構えで、あまりメディアの情報に踊らされないよう、自分の頭で考え、自分で判断するように、とのメッセージでした。
確かにその通りですね。何十年も先のことなんて、お金の価値が変わるだろうし、年金制度も不安定、そして自分の健康についてもどうなるかわかるはずがないのですから、人から聞いた話で不安になってばかりいるのは、無駄な時間を過ごすことになります。
そんなことに同感しながら、不動産投資は数十年にわたって安定した収入をもたらす仕組みですから、今のうちに持っておくことが本当に重要なんだなぁ、とつくづく思います。不動産という「資産」を持っていれば、年金への不安や、利殖話にやたらと飛びつく必要もなく、自分の生活をしっかり見つめていくことができると思います。
それでもやはり、不動産投資だって、自分がどうなりたいか、をはっきりさせておかないと、物件選びの際に間違えたり、購入するタイミングを逸したりすることにつながります。
不動産投資家にとっての「老後」があるとしたら、毎月の収入や支出がいくらか、を心配するよりも、得たお金と時間で人生をどう生きるか、を真剣に実践することがより大切だと思うのです。
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不動産投資でいう「利回り」って、いったい何なの？
私は専門用語や業界用語が大キライなのですが、この度、本を出版することになり、できるだけ用語を使わず、トコトンわかりやすく解説し、初めての方でも安心して読みやすい内容にしよう、とコンセプトを決めました。
そして昨日、出版社の方と打ち合わせをした際、編集者さんから
「不動産の利回りって、どのように理解しておけばよいですか」
と念押し確認が入りました。
なるほど。利回りといえば、投資に対するリターンのことですが、
不動産投資でいう「リターン」とはどの部分なのか、
ということがあいまいになることが多いようです。
では、不動産業界で言う「利回り」の意味を３つ、超カンタンに解説します。
１．表面利回り
「グロス利回り」とも言われ、単純に満室時の家賃収入を物件価格で割ったもの。
家賃収入が1,000万円で物件価格が１億円だったら、利回り１０％。家賃収入が800万円だったら利回り８％。
つまり、利回りが高いほど、物件価格の割に家賃収入が多い、ということ。逆にいうと、利回りが高い物件は、得られる収益に対して購入価格が安い、となります。
実際には賃貸経営するのに管理費やら税金やらいろいろな経費がかかるので、
家賃収入が1,000万円あったとしても、経費はそこから２０％くらい持っていかれます。
表面利回りの通りの収入は、まずあり得ません。
あ、でもこれ、「偽り」とか「騙す」という意図はないのです。あくまでも同じ基準でシンプルに物件を比較するための指標と認識してください。
２．実質利回り
「ネット利回り」とも言われます。
前述の年間家賃収入—20％くらいの経費（管理費や固定資産税など）を計算し
物件を買うときにも登録免許税などの諸経費を上乗せされます。
そういった実質的な投資額と、得られる収入を計算したのが「実質利回り」。
当然ながら、表面利回りよりも厳しい値になります。
管理費や税金は、物件によって大きく変動しますから、いざ買おう、と思った際に、慎重に検討するべきものです。
ところでこの「グロス利回り」とか「ネット利回り」とか、時々本に書いてあったりするので記載してみましたが、はっきり言って覚える必要ありません。
カタカナを使えばいいってもんじゃない。
表面利回り・実質利回り で十分意味が通じます。わざわざわかり難くすることもないのです。
「本質はココ！」
表面利回りの高い物件を見て飛びついても、
それはほとんどが空室だったり、
老朽化していて修繕費がかかったり、
エレベーターや立体式駐車場があって電気代などの経費
が大きくかかってしまうような物件であることが多いのです。
表面利回りが高いものは高いなりの理由がある、ということです。
それでも、基準はみな「表面利回り」で表示されています。
表面利回りの高さだけに魅力を感じていると火傷するので、
まず「表面利回り」を基準にして物件をふるいにかけ、
気になる物件を見つけたら個別に「実質利回り」を確認する、
という順序でアプローチするのです。
３．NOI利回り
あともう一つ、業界ではNOIといって、経済評論家が好きそうな利回りがあります。
これは Net Operating Income の略で、
覚えておくと
へぇー、よく知っているねー。と言われることがあります。
でもそれだけです。
会社の経営状況をどこかで発表するときには、このNOI、つまり
営業純利益とは、
満室賃料前提のオメデタイ数字は使いません。
収入には実際に空室だった期間の家賃をカウントせず、
運営にかかるさまざまな経費を全部差し引いたものを「営業純利益」と呼び、
不動産価格で割ったものを「NOI利回り」といいます。
NOIは実際に経営して初めて論じられるものですので
買う前に出ているものがあるとしたら、それはあくまでも予測、ということで
気にしなくて良いと思います。
とにかく一般的に不動産投資でいう「利回り」とは
「表面利回り」のことで、
物件を比較するときにはある程度参考になるけれど、
購入するときには、
借り入れ金利や管理費・経費を同時に考えて
いくらくらいお金が手元に残るのか
ということを意識しておくことの方が
よほど重要なのです。
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不動産投資家が心得る、お金のつかい方とは？
不動産投資をしていると、ビジネスで成功して裕福な状態を築いた人と知り合いになる機会が多く、お金の価値観もなんだか私の感覚とは一桁違うような感じで戸惑うことがあります。
そんな成功者の方々とご一緒しているうちに「３通りのお金のつかい方」について学びましたのでご紹介します。
お金の遣い方は、消費・浪費・投資の３つに分けられます。
１．消費
生活に必要なことにお金を使うこと。ないと生活できないものを買う。生きていくために必要な出費。
２．浪費
無くても困らないもの、何も生み出さないものを買うこと。いわゆる無駄遣い。
３．投資
やがて利益をもたらすものにお金を遣うこと。不動産を買うことはもちろん「投資」の一つ。
ここで着目したいのは、「投資」とは、必ずしも直接お金を出すことだけを指すのではない、ということです。
その一つは「時間への投資」。
例えば雨の中駅まで歩き、電車をいくつも乗り換えて移動するのではなく、タクシーに乗ることがあります。
こうすることで、車の中で電話をしたり、メールをチェックするなど、時間を有効に使えます。その行為によってお金を生み出すことができるなら、それはれっきとした投資です。
２つ目は「自分への投資」。
これは既に自己投資と言われ確立されていますが、セミナーを受けたり、教材を購入したりすることもその一つ。
そしてさらに、ファッションに気を使ったり、品質の高いものを身に付けることによって自分のブランドを向上させることだって、十分「投資」と言えるのです。
自分の外観・身の回りの品位を高めることによって、同類の人々と会話するチャンスも生まれます。
３つ目は「空間への投資」。
例えば美味しい料理を、上質な雰囲気のお店で味わうこと。こうすることによって、お店の人のプロフェッショナルなおもてなしに触れ、会話や仕草の中に学びを得ます。
新幹線のグリーン車や飛行機のビジネスクラスの利用も同様に、約束されたゆとりの空間を過ごすことで、リラックスして睡眠をとったり、仕事に集中したりと、次にお金を生み出すための準備を整えることができます。
他にも様々な投資のスタイルがありますが、要は考え方・活かし方ひとつで変わってくるのです。
一見、無駄遣いに思えても、自分がしっかりと未来に活かすことができることを「投資」と呼び、逆に勉強したり研究に時間を費やすことがあったとしても、何も生み出すことがなければ「浪費」となってしまうのです。
不動産投資は「投資」と名付けられていますが、だからこそ、必ず利益を生み出さなければならないし、そういう考えをしっかり持って取り組むことが大切です。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
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