不動産投資のデッドクロスとは？
不動産投資を進める上でのリスクとして
様々なものが挙げられています。
空室リスク
修繕リスク
金利上昇リスク
などなど。
その中で、知る人ぞ知る
よりシビアで、
確実に起こり得るリスク
それは
デッドクロスです。
デッドクロスとは
FXの用語で
これまで上がり続けていた価格が急に下落し始めるという
相場の転換点を示すポイントのことを言うのですが、
不動産投資の場合は少々違って
あまり耳慣れない言葉ですね。
どういうことかというと・・・
まず、不動産収入を得たときには税金を払わなければいけませんが、
売上に相当する家賃収入から
経費に相当するローン返済金利や建物の減価償却費を計上すると
見かけ上、ほとんど利益がなくなり
申告上の利益が少なくなって、節税も出来る
という仕組みがありますね。
ところが、
減価償却は何年かするとほぼ終わり、
金利分は年を追うごとに少なくなっていくため、
５年〜１０年のうちには
たくさんの利益が出るようになります。
しかし今度は、
経費に算入できない「返済の元金分」の額が増え、
当然ながら利益増に対して所得税を納めることになるので
帳簿上の利益よりも
実際の手残りの方が少なくなってしまいます。
例えば、家賃収入が1,000万円あったとしましょう。
このうち、返済額600万円（うち金利分500万円）
減価償却費 400万円
管理費 200万円
とすると、帳簿上は1,000万円—500万円-400万円—200万円＝マイナス100万円
となりますが、
実際のキャッシュフロー（手残り）は
1,000万円—600万円—200万円＝プラス200万円
ということになります。
帳簿上よりも実際の方が手残りが多いという状況です。
これが何年か経つと状況が一変します。
返済金額に占める金利分の割合も年数を追うごとに低くなるため、
返済額600万円に対して例えば金利分が100万円になると、
それしか計上できなくなります。
そして減価償却費が０円になる日が必ず来ます。
そうなると申告上は
1,000万円（収入）—100万円（金利）—200万円（管理費）＝700万円
となり、700万円の所得税率23%をかけると
161万円を納めることになります。
実際の手取り額は変わらず200万円なので
200万円から161万円（所得税）を引いた39万円が手残りとなり、
帳簿上の利益よりも実際の手残りの方が大幅に少なくなってしまいます。
そうして、黒字なのに税金を払えないことで倒産
ということもあり得ます。
これを不動産投資での「デッドクロス」と呼びます。
デッドクロスの対策は
自己資金を入れて負債額を減らす
所得税を支払える分の貯蓄をしておく
また新たな物件購入か設備を導入して減価償却を増やす
売却する
ということになり、いずれも苦渋の選択になります。
そうは言っても、あまり過剰に意識する必要はないと（私は）思っています。
考えられる対策に基づいて、
その時に応じて行動するのみです。
このリスクを過剰に意識するのなら、
不動産投資自体、
やらなない方が良いかもしれません。
投資に「絶対」はないので
ある程度のリスク対策が済んだら
あとは規模の拡大等に
チャレンジしていくものです。
私もこれから、日々情報を仕入れ
対策と準備を進めていきます。
デッドクロス
一度はその対策をイメージしてみてください。
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昨日のブログ
所有物件の経営改善には、まずプロパンガスを検討せよ！
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関連記事
不動産投資家は歳をとらないのか？
先月会社を退職してから
はや２週間以上が経ちますが
会社に行かなくて済む分
ヒマになったかというと
全くそんなことはありません。
３月末に決済した２つの物件や
その前に成約した太陽光リースの件で
管理会社との調整や
登記簿の整理、
法人関係の資料整備など
慌ただしい毎日を送っています。
さらに、３月はそういうわけで
非常に忙しい活動をしていたものですから
在職時代の送別会が
月をまたいで今
びっしりと計画されています。
今月だけで９件の送別会に加え
私ではなく定年退職された方の
送別会もあったりして
とにかく夜が忙しい。
しかし比較的、私を主役として
会を催していただいているので
料理が和食、特にお寿司を中心に
リクエストを出し、楽しい会食を
満喫しています。
ありがたいことです。
そんな中、この貴重な思い出を
写真に収めるわけですが、
出来上がったスナップ写真を見て
気づいたことがあります。
「今日はこういう人たちと食事をしたよ」
と家族にその写真を見せる時、
「えー、この人いくつ？」
とかなりの確率で尋ねられます。
趣旨からして、同期とか、
私に近い年齢の方々とご一緒しているわけですが
皆さんが私よりもかなり高齢に見えるようです。
５０歳の私は白髪もほとんどないし、
髪も多すぎて散髪の時には
必ずすいてもらうほどです。
でも横に写っている人たちは
頭髪のさびしさに加え
サラリーマンのスーツ姿も手伝って
どうしても老けた感じに見えるようです。
一方、投資家仲間との会食の写真では
私より年上であっても若々しく、
服装もおシャレで
私の方がいつも見劣りしてしまいます。
でも、一番大きな違いは服装ではなく、
表情にある
と私は思います。
サラリーマンの友人は
（と決めつけてはいけませんが）
みんな、どことなく疲れた表情がにじみ出ています。
投資家仲間は、もともと若い年齢の人も多いのですが
高齢であっても元気があり、
人生を謳歌している感じで
いつも笑顔で写真に写ります。
だからちょっとしたスナップ写真にも
エネルギーがみなぎっています。
これはもしかしたら偏ったものの見方かもしれませんが
飲みながら一日のストレスを発散しようという習慣か、
それとも
貴重な情報交換の場にしようとアグレッシブに参加しているのか
という目的意識にも違いがあるのでは
と思ったりします。
どちらにも、お酒の席にはそれなりの良さがありますし
優劣をつけることも無意味ではありますが
少なくとも不動産投資で生活している人々には
日頃の生活スタイルに余裕があります。
金銭的な余裕だけでなく
ストレスフリー
という余裕です。
加えて
好きなことを仕事にして生きていく
自分自身をブランド化していく
そんな状態が
若々しさを保つ秘訣だと思えるのです。
人に会うとき、写真を撮られるとき
「この人いくつ？」
ということが
良い意味で聞かれるように
毎日を楽しんでいこうと思います。
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昨日のブログ
不動産投資家としての新たな目標とは？
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不動産投資家としての新たな目標とは？
３月でサラリーマンを卒業し、
今は不動産賃貸業を中心に
この先どうやって過ごしていこうか
と考えているところです。
幸い、３月末に立て続けに物件を決済したので
今月はその後始末として
管理業務や追加設備ついて
しっかりと経営改善が図れるよう
多角的な観点から
情報を集めているところです。
それでもやはり、
フリーとなったこれからの過ごし方について
何か目標を設定したいと思い
この一年は
ANAのスーパーフライヤー
というカードの資格を取ることを
目指すことにしました。
スーパーフライヤーというのは
ANAのフライトの距離に比例して付与されるポイント
（プレミアムポイント）を
年間50,000マイル以上貯めた人に与えられる権利です。
空港のラウンジが使えたり
飛行機のチェックイン時に専用の窓口で手続きしたり
優先搭乗ができたりと
とても優雅な旅が約束される
セレブな権利です。
私はサラリーマン時代にたくさん出張をしたおかげで
JALの同様の権利「グローバルクラブ」のメンバーになっていますが
ANAでは何も持っていません。
フリーになって会社から離れても
自力でその権利を得ることを
自分の目標の一つに設定してみました。
このような意識は
自らを従来とは違った行動に駆り立ててくれます。
さっそく
５月にベトナム
６月にハワイ、フィリピン
８月にフロリダ
に行く計画を立てました。
今までの感覚だったら
お金もかかるし、どうしようかな
と迷うところ
50,000ポイント達成のため
躊躇なく決めることができています。
ポイントを貯めることがきっかけであっても
海外旅行は新しい刺激を与えてくれることは
間違いないので
きっと自分にとって
プラスの成果が得られることになるでしょう。
先日、さっそく航空券の手配の仕方について
学びがありました。
８月のフロリダは
マリオット・バケーションクラブの
タイムシェア（２年に１回、無料で７泊できる権利）
を使って行くので
ホテルはダイレクトに予約できます。
あとは航空券を手配するだけなのですが、
ANAのインターネット国際航空券予約サイトで見ると
東京⇄オーランド往復で
家族４人で８９万円と出ました。
普段からこの手配方法に慣れていないことと
金額がかなり大きいのでミスが許されないと思い
念のため、ANAのツアーデスクに電話で問い合わせてみました。
すると、親切なお姉さんが対応してくれて
インターネット予約で「往復」と設定するのではなく
「片道」「複数都市」を選択して
一番安いルートを予約することができます、とのこと。
要するに、広いアメリカでの国内線乗り継ぎは
都市によって大幅に値段が変わるのです。
結局、ワシントンDC経由ではなく
シカゴ経由にしたことによって
８９万円のチケットが７４万円になりました。
たった１本の電話問い合わせが
実に１５万円の価値を生み出したのです。
知らないのと知っているのとでは大違い
ということを学びました。
そしてこの
「１回目の結果に疑問を持ち
念のため他の方法を調べてみる」
という考え方は
すべてのビジネスに当てはまることだと思います。
目の前の提示された結果を盲信することなく
調べ直す手間、検証する労力を惜しまず
常に問題意識を持って取り組むこと
これは不動産賃貸業でも
経営改善のために必須のマインドです。
この点を再認識できただけでも
今年のANAスーパーフライヤー取得を
目標設定したことの副次的効果といえます。
新たな行動が、新たな学びを得るきっかけになります。
４月、年度はじめにあたり
それぞれの目標を
自らに課すことが大切です。
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昨日のブログ
Air bnb に関心のある方は必見！のニュースです。
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真面目な不動産投資初心者がはまる落とし穴とは？
サラリーマンを退職してから、
自然とコンサルティングをする機会が増えています。
特にこちらから何もアプローチをしていないのに
私の著書「自己資金０円からはじめる不動産投資」
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
をお読みいただいたことをきっかけに
私に相談したい
とオファーをくださるのです。
ありがたいことです。
何がありがたいかというと
みなさん初心者で、
不動産投資をやってみたいけれど
いろいろとリスクが気になってできない
自己資金が全くないので無理だと思っていた
自分とは別世界のことと思い込んでいた
という
まさにかつての私と同じ動機を持っている
そんな人との出会いに
感謝しているからです。
本のおかげで
私が自分のマインドやノウハウを伝えたい
と思っている方々との出会いが
とても多くなりました。
ところで、そんな初心者の方々から聞く
陥りがちな悩みについても
浮き彫りになってきました。
それは「情報の洪水」です。
これから不動産投資をはじめてみよう
と思うだけでも、
かなりチャレンジングな発想です。
しかもサラリーマンで
仕事も忙しいのに
ここからさらに収入を増やしていこう
という「野望」をお持ちなのですから、
とりあえずやる気マンマンで
私のところに来られます。
「不動産投資初心者に共通の特徴」
しかしながら
そういう状態だからこそ
いろいろなことを調べ
さまざまなことを吸収されます。
行動が早い
という点では素晴らしいのですが、
その反面
あれもこれも手を出してしまい
結局何がやりたいのか
わからなくなるケースが
多いのです。
素直さゆえ
セミナーで聞いてきたこと
本で感銘を受けた内容など
みんな実行しようとしてしまいます。
セミナーで講演する人も
本を執筆する人も
それなりに実績を出しているのですから
かなり説得力がありますよね。
その人の言う通りに実行すれば
ほぼ同じような結果が得られる可能性も高いはずです。
「不動産投資初心者が陥りがちな罠」
しかしながら
そういう人が複数いて
そのどれもやってみようと思うと
どれも中途半端になってしまうのです。
ひとつだけでも相当大変なのに
２つも３つも
これからやろうとしたって
体が持ちません。
かくいう私も
アフィリエイトやFXや転売など
いろんなことを試してみました。
どの道も信頼できる人に教わって
正しいやり方を学んだつもりです。
しかし、あとは「実行」する時間と
体力が必要です。
どれも全て成功させることは
かなりスーパーマンの域になります。
凡人である限り
どれかひとつを徹底的に成し遂げることさえ
かなり覚悟のいることです。
「不動産投資初心者がやるべきこと」
ですので、
今の仕事ともう一つ
何かで成果を得たいなら
あれもこれも手を出さずに
とりあえず結果を出すまでは
ひとつに絞ることをお勧めします。
それが不動産投資であるならば
私は心から歓迎します。
それでもやはり
「新築木造が注目されている」
「今はAirbnbが儲かる」
「これからは海外不動産だ」
などなど、あらゆる分野で結果を出している人がいるため、
その成功体験に揺さぶられる人がたくさんいるのです。
不動産投資の基礎をしっかり学び
「なぜ自分にとって不動産投資が必要なのか」
「いつまでにどんな成果を求めているのか」
この課題としっかり向き合って
答えを出しておくことが
もっとも重要な
「やるべきこと」
なのです。
この話は何度も何度も繰り返し伝えていますが
どうしてもある程度の抽象論を抜け出せないので
頭でわかった気持ちになってしまうのかもしれません。
そういう人のために
今日も私は、不動産投資の真髄を伝え続けます。
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昨日のブログ
不動産投資をしながら法人で車を買うメリットとは？
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不動産投資で消費税還付ができる自動販売機作戦とは？
昨日のブログで、
収益不動産における自動販売機設置のメリットについて
解説しましたが、
さっそく読者の方から質問が届きました。
「いつも勉強させて頂いております。
但し、今回のブログにある
“自動販売機が消費税還付のために”
という意味がよくわかりません。」
との内容です。
ご質問ありがとうございます。
確かに唐突でした。
なぜ、自販機が消費税還付に役立つのか
カンタンに解説させていただきます。
まず、「消費税還付」というのは
物件購入に、建物に対して支払った消費税を
合法的に還付してもらうことを言います。
次に、消費税が還付される仕組みについて
一つの例を挙げて解説します。
新設法人が消費税課税事業者選択届を出して
「わたしは消費税課税事業者です」
と宣言すると、
売上で預かった消費税から
自社での仕入れ時に、既に支払済みの消費税を
差し引いた金額を
国に納めることになります。
具体的に言うと
課税売上が1,080円（税込）で
そのために仕入れた金額が 756円（税込）だった場合、
本来は80円の消費税を消費者から預かっているわけですが、
すでに56円の消費税を納めていることになるので
80円-56円＝24円
を納めることになります。
逆に、仕入れ金額が756円（税込）のところ
売上が432円（税込）しかなかった場合
32円—56円＝マイナス24円
ということで、消費税を納めすぎているため
24円が還付されることになります。
しかし、この場合
「課税売上」がなければ
そもそも「課税売上の消費税—仕入れ時に支払った消費税」
を計算することができません。
仕入れ、というのは
不動産賃貸業の場合、
「物件購入」に相当し、
建物の消費税をすでに支払っていることになりますね。
だから同時に「課税売上」を立てれば
預かった消費税—支払済みの消費税
がマイナスとなり、その分、
還付されることになるのです。
もう少し正確に言えば
支払った消費税のうち、還付されるのは
課税売上／課税売上＋非課税売上
で算出されます。要するに
総売上に占める課税売上の割合だけ
還付されることになります。
ですので、課税売上を立てるために
自動販売機を設置する
というのが有効な手段なのです。
これを「自販機作戦」と呼ぶ人もいます。
おかわりいただけましたか？
ところが、ここまでは良かったのですが、
大変残念なことに
２０１６年４月１日から
税制改正が行われ、
このやり方が通じなくなってしまいました。
なぜなら４月１日以降は
一旦は消費税が還付されても
それから２年経ったとき
もう一度「課税売上／課税売上＋非課税売上」を
通年で計算しなおす考え方
が導入されたため
たとえ自販機売上が年間10万円あっても
非課税売上である家賃収入は100万円以上あることがほとんどなので
１０万円／１０万円＋１００万円
＝９％
となり、９％分しか還付されないことが再通達されます。
こうなると、残りの９１％近くの消費税をもう一度
納め直さなければなりません。
これではせっかく還付されても、意味ありませんね。
これを回避するには
自販機などではない方法で
非課税売上を大きく上回る「課税売上」が必要になります。
しかも２年を通じて。
こうなると、もはや現実的ではありません。
ですので、消費税還付に有効な方法として
自販機が活用されていたのは
２０１６年３月３１日までとなります。
もはや今となっては余計な解説だったかもしれませんが、
「昔、自販機が消費税還付に活用されたことがある」
という話を聞いたとき
予備知識として
このことを言っているんだな
と、理解していただければ幸いです。
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昨日のブログ
不動産オーナーなら自動販売機を検討すべし！
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不動産オーナーなら自動販売機を検討すべし！
自分の所有する物件にある程度のスペースがあり
それでいて自販機を設置していない
というのは
ちょっともったいない話です。
私は３棟の物件すべてに自販機を設置しており、
合計で年間２５万円の売り上げがあります。
自販機を稼働させる電気代を差し引くと
大して魅力的な手残りにはなりませんが、
物件を購入した当初
消費税還付のために必要なものとして
採算度外視で設置したものです。
しかし、３つも自販機を持っていると
業者さんとも親しくなることができ
いろんな情報が入ってきます。
自販機１台で住宅ローンを返済したり
毎月の利益が１０万円以上
という場所もけっこうあるそうです。
自販機を設置するには
まずネットで検索し、
業者にアプローチします。
連絡先がわかっているところには
ダイレクトに問い合わせることも可能です。
実はその方が、業者さんがサイトに
紹介料を払わなくて済むので
喜ばれたりしますが、
その代わりまとめて複数社にアプローチ
することはできなくなりますね。
どちらでもやりやすい方で良いと思います。
物件の住所を伝えてオファーを出した後、
各業者さんから連絡がきて
物件の場所・環境によって
設置可否の審査になります。
自販機業者も最近は厳しくて
あまり売り上げを見込めない場所には
そもそも設置してもらえません。
大通りに面していない
競合他社の自販機が多い
などは
先方から断られる場合もあります。
だからと言って、
勝手に諦めて
アプローチしないのはもったいないです。
自己判断は禁物です。
自販機業者さんとしても
自販機自体の設置（５〜６万円）に加え、
在庫の入れ替えやゴミの整理など
コストがかかる部分がありますので
それらの経費を回収できる見込みでないと
置いてはもらえないのです。
それでも、もしも設置が可能になれば
それだけ売り上げ見込みがある
ということですから
設置しない手はないのです。
通常は設置も管理も費用はかからず
わずかな電気代のみです。
また別の観点で
自販機は夜、防犯代わりもなります。
２４時間電気・照明がついているので
それだけで心づよい、という入居者さんの声を
実際に聞きました。
客付け時のアピールポイントにも使ってもらっています。
それから、かなり副次的なメリットではありますが
毎月の販売リストを見ると
どんな飲み物が売れ筋なのか
リアルに把握することもできます。
なお、最近の電力自由化の流れを受けて
アサヒ飲料とワタミのグループ会社が
４月１日から自動販売機のパッケージサービスを開始。
自販機を設置すると
電気料金の割引が受けられます。
自販機業界は明らかに飽和状態ですから
電力会社と協働して少しでも販売ルートを広げよう
という動きです。
不動産オーナーとしても
売れるか売れないか
調べてみる価値はあります。
もしも設置OKとなったら
利益がマイナスになることはまずないでしょう。
たとえ数千円、数万円でも
空室時の家賃遺失の足しになりますし
共用部の電気代にも充当できます。
これも大事な経営改善の一つです。
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不動産投資で気になる人気ランキングと家賃
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不動産投資家の悩み 民泊はどうなる？
2016年4月4日付の全国賃貸住宅新聞が届きましたが、
相変わらず「民泊」の文字が紙面をにぎわせています。
「民泊」に関する当紙面の記事はざっと見ただけで５つ。
これだけでもメディアの関心が強いことが伺われます。
そしてやはり、話題の民泊ですから
期待されることも、懸念されることも
双方の観点から情報掲載されている点が
興味深いです。
一つずつ紹介します。
特区民泊普及期待できず
「４月１日から、大阪府は条例を施行し民泊を解禁。
東京都大田区に次いで全国２例目となるが、
実態にそぐわない内容に疑問の声は多い。
外国人旅行者の増加に伴う宿泊施設不足の解消に、
どれだけの効果があるかは
今のところ未知数だ」
→この要旨は、宿泊数に関する規定が問題で、
条例では「６泊７日以上の宿泊」と定められていますが、
同じ場所に６日以上滞在する旅行者が
果たしてどれだけいるのか、ということ。
旅行者の多くは、
それぞれの地で料理や文化などを堪能するために、
行き先ごとに宿泊施設を確保すると考えられ、
現状の業者データも「２、３泊がほとんど」だそうです。
１月に解禁した大田区では
これまでに認可を受けた物件は
わずか７件。
条例の規定が厳しすぎるあまり
以前から民泊として運用されている物件の
ほとんどが今も無認可のままの状態。
特区内とはいえ
合法的に民泊物件を普及させるには
条例の緩和が不可欠、
ということです。
急成長市場 “民泊“のゆくえ
「ホームシェアの旅行スタイルは
欧米ではすでに一般化している。
単に安いから
という理由からではなく、
過剰なホテルサービスを不要とし
インターネットさえ繋がっていれば
民泊でローカルな暮らしを体験した方が
満足度が高い、という考え。
また、経営不振に陥った地方旅館が
Airbnbを集客チャネルとして取り入れることで、
夏場の稼働率が90%を超えるような
人気旅館になったという事例もあり。
（恐るべし、Airbnb 人気）
ホームシェアはグローバルな旅行トレンドであり、
観光産業を促進するなら
規制緩和は避けて通れないはず」
→この記事からも滲み出ているのは
今は「民泊」規制について
これからの物件運営にどれだけ影響を与えるか
が焦点になっているようです。
民泊の成否は私も興味深いところ。
ただし、一番先に目をつけた人が
先行者利益を得る、という段階は
すでに終わっているようです。
これからはいろいろと地ならしをされ、
専門の管理業者も出てきて
より安全に運営できる反面
利益的なメリットは減っていきます。
それが市場の原則。
投資家たる者は、
どこで自分が参入するか、
今、市場はどんな段階にあるのか
この先どうなっていくか
この流れを掴み、
自己責任で判断することが重要です。
やるなら徹底した専門家になる
やらないなら中途半端なことはしない
これからの民泊参入は
このくらいの覚悟が必要だと
私は思います。
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２０１６年の太陽光買取価格発表！
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２０１６年の太陽光買取価格発表！
経済産業省は３月１８日、再生可能エネルギーの
平成２８年度買取価格を発表しました。
再生可能エネルギーとは
太陽光
風力
地熱
水力
バイオマス
があり、
＊バイオマスとは、いろいろな種類があり、木質資源、下水汚泥、家畜糞尿、食物残渣等の動植物から生まれた再生可能な有機性資源のことを言います。
その中でも今回、買取価格の変更があったのは
「太陽光」のみ。
買取価格は1kWあたり
２４円！！
安い！！
ちなみにこの制度がスタートした２０１２年からみてみると
２０１２年（平成２４年） ４０円
２０１３年（平成２５年） ３６円
２０１４年（平成２６年） ３２円
２０１５年（平成２７年） ２７円
とどんどん下がっていき、
今年の２０１６年（平成２８年）は
とうとう２４円になってしまいました。
いずれも２０年の期間固定ですので、
申請が受理された年の金額が
２０年間ずっと続くことになります。
太陽光の利回りとは？
太陽光設備はかつて
一年分の売電収入を導入費用（設備代等）で割ると、
１０〜１２％の利回りとなり
経年とともに若干の出力が落ちるものの
激しいパワー下落は到底考えられず
「空室のない賃貸物件」として
魅力的な案件でした。
しかしそれは、
２０１４年の３２円時代
までです。
いくら太陽光パネルの設備代のコストダウンが進み
安く設置できるようになったとしても、
売電価格が２４円になってしまっては
魅力ある利回りは期待できず、
十分なキャッシュフローは見込めません。
こんな風になってしまったのは
かつてのお得な４０円時代に
たくさんの資産家がこぞって太陽光を導入したため
もはや受け入れる側の器（キャパシティ）
が一杯になってしまったこと
そして電力自由化によって
買い取った電力を安く供給しなければ
ならなくなったからです。
一部では、新しく電力の売買に参入した会社が、
これまでの買取価格に１円を上乗せして
買取る動きもあり、
ますます競争が激化しています。
電力会社さんも大変です。
こういう動きをみて
各金融機関は
太陽光への融資から一気に手を引いています。
太陽光と時代の流れ
これまでの動きを「世の中の流れ」として整理すると、
再生資源エネルギーが注目を浴び
「これからは太陽光だ」となり
国が助成金を出して設備導入を促した
その恩恵を受け、太陽光設備が乱立し
電力会社が受け容れられないほどの
量とスピードで増え続けた
やがて「余り」の兆しが見え
さらに電力自由化
こうなってくると
もはや買取はほとんど必要ないかもしれないけれど
急に止めるわけにもいかず
できるだけ安い金額で買取るようになる。
ここまででおよそ５年
というわけです。
太陽光投資の醍醐味
最初の恩恵を受けるには
太陽光っていうものがあるらしい
どうなるか保証はないけど
多分利益が上がる
というレベルから投資判断を行い
チャレンジングに投資してきた人々が
大きな利益を得るのです。
みんなが始めて
安全を確かめながら
ようやく追随するようでは
もはやほとんど利益がなくなりますね。
太陽光に
投資判断の重要性と
即、行動することの
大切さを学びました。
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太陽光設備にはどれだけの管理費がかかるのか？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
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不動産投資で人格を鍛えるには？
この春は、大学に進学した娘に引き続き、
息子も高校の入学式でした。
その高校は
１年生の終わりから1年間、
海外留学がプログラムされています。
留学を通じて英語力を磨くだけでなく
一人で外国で暮らし、
自分の意思を伝えることで
コミュニケーション力と人格
を鍛えることがモットーになっています。
常に生徒が主役になるという
その高校の入学式は
今までに見たことのない内容と演出でした。
まず、新入生の登場はセンターステージの
ど真ん中から、桜吹雪が舞い散る中を
ファッションショーのモデルのように
歩いてきます。
担任が一人一人の名前を読み上げ、
続々と新入生500余名が登場。
それから、司会は当然のように在校生が
ニュースキャスターかと思うほど
流暢なMCの掛け合いで盛り上げます。
そして生徒会長による学校紹介は
各クラブのプロモーションビデオとリンクし、
クラブ代表の生徒たちが校歌を歌う間、
７年連続全国大会に出場している
書道部のエースが
「今年の１文字」をライブで
畳２畳ほどの大きさの紙に書き上げます。
ちなみに、今年の学校の１文字は
「禮」（れい）
でした。
感動するほど上手な腕前で、
ステージの上に吊るされた
コンサート会場レベルの大型スクリーンが
さらにその迫力を引き出します。
国歌「君が代」の斉唱は
ピアノ伴奏による独唱。
もちろん、ピアノも歌も在校生によるものです。
その後３名の新入生代表が
「夢宣言」と題して
自分の「なりたい姿」と
これからの１年間の目標を熱く語りました。
最後に応援団とチアリーダーによる
伝統のエール。
まるで一つのTV番組を観ているようでした。
そのプログラムの中で
とても秀逸な理事長挨拶がありました。
「この学校は、自分で生きて力を養うところです。
そのため、校則や授業のルール、求める成果も
とても厳しいものです。
それを実践するには
やると決めたことは
その理屈がわかろうがわかるまいが
１００時間やること」
がポイントだそうです。
これだけやれば、
理屈を考える前に体が動き、
その後で意義も理解できるようになるからです。
不動産投資もまったく同じ。
収支シミュレーションを１００件以上
やってきて
ようやく物件のデータを見ただけで
自分に合っているかどうか、
ある程度 判断できるようになってきます。
最初は「難しいな」「退屈だな」
と思っても
習慣化すると良いです。
習慣が変われば人格が変わり
人格が変われば人生が変わる
と言われ
習慣 → 人格 → 人生
という風に変えていくと良い、
と理事長さんもおっしゃっていました。
この理事長の理想・方針は、
各教師にも充分浸透しており
それが生徒の自主性を引き出しているように
見えたので
この高校は
なかなか本質をついた
よい学校だな、と思いました。
逆に言えば
人生を変えるには
人格を変え
人格を変えるには
習慣を変えること
なのです。
今日も繰り返し学んでいきます。
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昨日のブログ
不動産投資とガーナチョコレート
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関連記事
不動産投資とガーナチョコレート
今春、娘が大学に入学しました。
妻と二人で入学式に出かけたのですが、
会場に入れる親は１名のみで
私は別室からスクリーンに映し出されている中継を
眺めることになりました。
学校の教育方針は
「他者のために、他者とともに生きる」。
カトリック系の大学で
私は深く理解している者ではありませんが、
理事長がわかりやすく具体例を挙げて
説明してくださいました。
本校の生徒が、学生時代、初めてガーナ共和国に行きました。
ガーナといえばチョコレート。
その男子学生は
ガーナの人はみんなチョコレートを食べているもの
と思いきや
実際、現地でのチョコは非常に高価で、
食事一回分に相当する価格なのだそうです。
そのため、チョコレートを作っているガーナの
ほとんどの人は
製品になったチョコを食べたことがありません。
そのことに驚いた彼は、
現地で「チョコレートを作るワークショップ」を企画し
約100名の子供たちが参加して
初めてチョコを食べる体験をしました。
その時の子供たちの表情が
とても輝いていて、印象的だったそうです。
さらにその学生は日本へ帰国した後
今度は国内で
「本当のガーナチョコレートを作るプロジェクト」
を立ち上げ、
全国各地で５０回以上開催。
同時にガーナの文化や伝統的な食事を紹介する
プログラムを確立しました。
さらに次のステップでは、
カカオの収穫から製造まで
すべて made in Ghana のチョコレートを
東京・大阪の百貨店で販売。
６００個を完売し、
売上はガーナの子供たちの教育費として
寄付されたそうです。
その学生は在学中に
他者とともに夢を築いていくこと
他者のために何ができるのか
人類が抱えている課題は何か
自分には何ができるのか
ということを常に考えて
行動した
とのことです。
恐るべし。最近の大学生。
年齢や経験に関係なく
相手のことを思いやり
現状を変えたいと願う強い心が
世の中を動かすのです。
不動産投資でも
現状の課題を見極めること
人が喜ぶことを考えること
これが結果的に
成功への近道になります。
つい自分の利益だけを追い求めがちですが
販売会社の視点
管理会社の望み
銀行の目線
そして何より
入居者のニーズ
を考えられなければ
不動産投資の成功はなかなかつかめません。
私の娘がこの教えをモットーにする
大学に通うことができて
親としてはまず安心です。
そしていつか
私が娘から学ぶ日も
そう遠くないかもしれません。
そんなことを考えながら
大型スクリーンの会場をあとにしました。
一見、不動産投資とはなんの関係もない
大学の入学式であっても
受け止める側の心構えによって
いろんなことが
ヒントになりますね。
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昨日のブログ
家族に応援される不動産投資
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これからの不動産投資は判断基準が変わる？
不動産投資で大事な指標とは、
「返済比率」と「キャッシュフロー比率」
でありますが
最近は物件価格が高騰し
利回りが低くなり
なかなかこの２つの指標を満足させてくれる物件に
出会えなくなっています。
では、今は不動産購入を見送るときなのでしょうか。
私はそうは思いません。
まず、なぜ物件価格が高騰するのかを考えてみましょう。
物件価格が上がるカラクリ
私が肌で感じている限りでお伝えします。
まず、２０１４〜２０１５年にかけて
アジア（中国・台湾）の投資家が
日本の不動産に目をつけました。
現地の物件に投資するよりも、
日本の収益物件に投資する方が
利回りが高いからです。
そして２０１６年１月
「マイナス金利政策」が発表されました。
これで各金融機関は
日本銀行に自分たちの資金を預けるより
今まで以上に企業や事業に融資することで
「利ざや」を稼がなくてはならなくなりました。
そのため、多くの金融機関がこぞって
融資を獲得しようと動きます。
企業にとっては発展のチャンスです。
それがそもそも経済を活性化しようという
日銀の狙いでした。
しかしながら、どの銀行も
リスクの高い事業や企業への融資は控えたい
というのが当然の考えです。
となると、堅実なのは
不動産事業。
安定した収益が予測でき、
万が一返済不能になった時のために
きちんとした「担保」をつけられるからです。
そうして銀行が収益不動産に対して
積極的に融資をするようになると
物件を買える人が増えてきます。
物件を買える人が増えると
売主さんは気持ちが大きくなり
「もっと高く売れるかも」
と思うようになります。
需要（＝欲しい人）が増えれば価格は上がる
当然の原理ですね。
こうして物件価格が上がり
今もなおその勢いは止まりません。
一方で、金利はどんどん下がり、
某地銀では0.8％なんていう、
メガバンクレベル
もしくは住宅ローンくらい
低い金利で融資し始めています。
金利が下がるのは嬉しいことですが、
それだけ金融機関が積極的であり
そうなると物件を買いたい人が増え
物件価格も上がる
こういった不動産市場の特徴を頭に入れ
競争力を磨いていかなければなりません。
物件選びの新しい基準
こんな市況の中、
これまでの返済比率やキャッシュフロー比率と
同等の成果を得られる物件は
皆無と言えます。
そこで私は
「比率」ではなく
「実額」
を重視するようにしています。
とにかくある程度のキャッシュフローが出るならば、
そして売買価格＝融資額と比較して
遜色ない評価額であれば
迷わず買いに行きます。
実はこの、「銀行評価額」が
これからはますます重要になってきます。
銀行評価が高い物件を買えば
１．資産と負債のバランスがプラスになりやすい
２．いざ売却する時にも価値が下がりにくい
という２つのメリットがあるからです。
物件価格が高い＝利回りが低い
という現況の中、
これからは
キャッシュフロー実額がいくらか。
資産価値はどのくらいあるか。
という視点で判断することも
必要になってきます。
いずれにしろ、物件を取得しなければ
不動産投資は始まりません。
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昨日のブログ
収益不動産の数値判定はどうやるか？ その２
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不動産は法人で買うべきか、個人で買うべきか？
最近、本を出版して以来、コンサルを依頼される機会が増えました。
私の本の読者はすでに１、２棟の物件や区分所有をいくつか買われ、
その先 行き詰まっている方や、
もちろんまだ物件を所有したことのない
不動産投資初心者の方が多いわけですが、
かなりの確率で
「個人で買うより、法人で買い進めた方が良いのでしょうか。」
「法人はどのタイミングで作れば良いのでしょうか。」
という質問が多く寄せられます。
物件を所有するために新規法人を設立する
というのは、
これから圧倒的に資産を増やしていこうと計画している人にとっては
利益を分散して節税する
もしくは
負債を分散させて与信を軽く見せる
という観点で
有効な施策です。
ですので、まずは１棟、という前に
短期間で何億もの融資を引いて
数多くの物件を買っていこうとするには
最初から「１棟１法人」で次々に増やしていくと良い
という考え方も間違いではありません。
しかし、最近の不動産市場においては
いきなり法人で買おうとすると
ブレーキがかかるケースがありますので
お伝えしておきます。
今、物件価格が高騰しており、
利回りの低い物件が出回っています。
利回りが低いということは
収益性が厳しい
ということであり、
そういう物件には金融機関もなかなか融資をしてくれません。
フルローンやオーバーローンはまず無理で、
どうしても自己資金を１割〜２割程度、要求されます。
そんな中、２つのS銀行は、
まだまだオーバーローンや
残存耐用年数を越える期間の融資を
OKしてくれるケースがあります。
ただしその場合、個人で買うことが大前提です。
おそらく、団体信用生命保険を担保するからだと思います。
一方、地銀や信金、メガバンクを使って
法人融資を受けようとすると
どうしても審査に１ヶ月くらいの時間を要します。
この「時間」が命運を分けます。
少しでも良い物件は多くの人が狙っていますから
買付を入れて融資審査を待っている間に
個人融資で最速スピードを誇る両S銀行の関係者に
物件を押さえられてしまうケースが出てきます。
仲介不動産会社としても、お客様から
「法人で買いたい」と言われて
時間をかけて審査をした挙句
自己資金が足りなくて結局融資が下りない
というところまで１ヶ月もかけるより
個人でフットワークの軽い人に
S銀行でスピード審査を受けてくれる人の方が
仮にNGであっても次の人でリカバリーできる
時間的なゆとりもあり
成約に結び付ける可能性が高くなるのです。
このような状況の中、
確かに最初から法人を立てて買うことが理想
とはいえ
いつまでも物件を買えないままでは
一向に不動産投資が始まらない
というのも事実です。
このように
法人で買うことが
そもそも物件が買えない
という大きなリスクになってきているようです。
まずは十分な自己資金を貯めて
最初から法人で買うことを貫くか
それとも自己資金０円のオーバーローンで
まずは個人で１棟所有するか
当事者にしか決められない
厳しい選択が迫られています。
個人でも法人でも
それぞれにリスクはあります。
そこをしっかりと理解して
将来の計画と自己責任に基づいた
賢明な判断がますます重要です。
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昨日のブログ
ライオンキングと不動産投資
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不動産投資で成功するためのレスポンスとは？
サラリーマン不動産投資家にとって
効率的に物件を探し
融資を獲得するには
信頼できる不動産販売会社の営業マン
の協力が不可欠です。
言い方を変えれば
不動産会社の営業マンに
いかに信頼され
協力的に動いてもらえるか
ということが成否のカギを握ります。
収益物件は
定期的に市場に出るものではありません。
無いときはずーっと無いし、
これならいいかな
とか迷っているうちに
すぐに他の人に買われてしまいます。
ですので、なるべく情報の上流で
売主さんが
「売ろうかどうしようか」
とか迷っているうちに
販売会社の方で物件を押さえ
銀行の評価も並行して進めている
そんな物件が理想です。
しかし、「そんな物件」は
販売会社の方で
お客（投資家）を選んでいきます。
最高の物件かどうかなんて、
一生、誰にもわかりませんし、
それを決めるのは投資家自身です。
ですので販売会社としては
「この人に良さそうだけどどうかな」
くらいの見込みで、
前向きになってくれそうな人を
イメージします。
そういうわけで
声がかかったときに
少し考えたり悩んだりするのであれば
やめておいた方が良いです。
販売会社の方でも
案内する人はいくらでもいて
さっさと決断できる人を探しています。
「良さそうな」物件の案内が届いたら
即、「購入します」と返事した方が良いです。
言葉だけでなく、その後で
融資に必要な資料を求められるので
それもすぐに届けられるようにしておきます。
今日、久しぶりに物件を紹介してくれたセールスさんから
「もう一度、個人属性の資料を一式いただけますか」
とメールで求められました。
個人属性の資料とは
・資産概要書
・略歴書
・確定申告書 ３年分
・源泉徴収票 ３年分
・住宅ローンの返済予定表
・所有物件のローン返済予定表
・自宅の固定資産税評価額明細
・法人の全部事項証明書
・通帳の写し
などなど、私の場合、全部で３５ファイルあります。
これらの資料はもう半年以上前に渡したままで、
しかも今日は日曜日なので
セールスさんが会社のパソコンで確認できないそうです。
そこで私は
Gigaファイル便にまとめてアップロードし、
先方へ送信しました。
セールスさんから依頼メールをもらってから、
私が資料をアップロードしたサイト
を案内するメールを
送信するまで
所要時間は１２分。
尋ねている方の立場としては
一度もらっている資料をもう一度くれ
というのは気がひけるものです。
そんなことは意に介さず、
求められたら即、返信すると
相手にも驚きと感謝を与えられます。
相手に信頼されるためには
相手が望むことを
素早くやってあげること
が重要です。
でも今回は結局
私自身のためにやっていることなのですが。。。。
いずれにしろこのように
求められたらすぐに提出・送信できるよう
資料はすべてPDFに取り
パソコンに保存しておくことをお勧めします。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
海外不動産投資でセブ島に物件を買うメリットとは？
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不動産投資で成功するために、してはいけないこととは？
本を出版すると、いろいろな方からお声がかかるようになって、
なかなか充実した日々を過ごさせていただいております。
中でも楽しいのは、不動産投資を目指す方々との直接コンサルティングをしている時です。
私もかつてはサラリーマンで同じような立場だったので
みなさんの気持ちがよくわかるからです。
今はインターネットで検索すれば
誰でも物件情報を簡単に入手することができます。
問題は、その物件を正しく判断できるか
金融機関に適切なアプローチをして融資を獲得できるか
がシンプルかつ重大な課題となっています。
不動産投資に関する基礎知識は
とてもカンタンなものですから、
少し勉強すればすぐにマスターできます。
問題はその後で、
きちんと自分の目標を設定し、
計画を立てられるかどうかが
不動産投資を意義あるものにしていくのです。
極論すれば
ワンルームマンションの一部屋を所有するとか
手頃なアパート、マンションを１棟入手するなどということは
比較的カンタンに、
それこそ誰にでもできることです。
それでローンが完済されるまで持ち続けて、
最後に資産として手元に残すことだって
立派な「不動産投資」です。
しかし、年収いくらとか、会社をリタイヤしたいとか
さらに大きな目標をお持ちの場合には
最初の１棟目を含めて
きちんと計画的に取得していくことが肝要です。
その際、一番してはいけないことは
「あの人がーーと言ったから、たぶん無理」
「一度会った銀行の人にーーと言われたから、この辺が限界」
「私はーーだから、きっとーーだと思う」
このようなことを考えるのはもちろん
口にするのもダメです。
数年前、「銀行は年収の２０倍までしか融資しない」
という話がまことしやかに流布されましたが、
私はすでに年収の５０倍を超える金額を
たった一つの銀行から融資してもらっています。
決して最初から上限を決められていたわけでもなく
言えばすぐに貸してくれたわけでもありません。
もうこれが最後ですよ、
と何度言われたことか。
それでも諦めずに物件資料を持ち込み
経営方針や利益計画を説明して
なぜこの物件を買う必要があるのかをプレゼンし続け
たとえ融資承認されても
売主の都合で流れたり
ということを何度も何度も繰り返して
やっと手に入れているのです。
私の周りの投資家仲間で
成功している人たちは
みんなこのくらいやっています。
どんなに断られても
無理だよと言われても
自分だけは例外となるべく
諦めずに銀行訪問と物件探しを繰り返すのです。
それをやらなければならない理由さえ
はっきりしていれば
あとは根気の問題ですね。
私のもとへコンサルティングを受けに来られる方には
ぜひこの辺をしっかりと理解していただきたいと思っています。
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昨日のブログ
不動産投資では管理会社が成否のカギを握る理由とは？
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関連記事
７つの習慣と不動産投資
今日は「７つの習慣」という本の
読書会に参加してきました。
「７つの習慣」とは、
アメリカのコヴィー博士によって書かれた世界的名書で、
１９９６年に出版されて以来、
４０以上の言語に訳され、
世界で3,000万部以上、
日本でも200万部以上
販売されているビジネス書です。
「習慣」によって人格が形成され、
その効果として人生を劇的に変えることができる
ということが、一貫して書かれています。
自分が変わることで
対人関係も良好になるという学びもあります。
そんな深い深いお話の中で、
とてもわかりやすいシンプルな例として
イソップ童話に出てくる
「ガチョウと黄金の卵」
が引用されていました。
ある貧しい農夫が、
自分の飼っていたガチョウが
純金の卵を生むようになると
突然大金持ちになりました。
そして毎日ひとつずつ
黄金の卵を手に入れるうちに
欲が出て、
腹の中の卵を全部一気に欲しくなり
ついにガチョウを殺してしまいました。
しかしお腹の中は空っぽで
農夫は卵を手に入れる手段さえも
失ってしまったのでした。
と、これは不動産投資にも当てはまりそうです。
金の卵を生むガチョウは
物件そのもの。
そこから安定的に収益を生み出すわけですが、
欲を出してもっともっと
一気に増やすことばかりを考えていると
やがて本質を見失い
大切なことを忘れがちです。
不動産投資は「物件を買ってから」が勝負で
丁寧に経営改善を図りながら
物件を安定的に収益が上がるよう
努力し続けなければなりません。
しかし急に月収を増やそうと
収益性の悪い物件を慌てて購入したり
一気に利益を確定するために
安易に売却したりすると
そこから先は
一切の収益を得られなくなってしまいます。
私が考える不動産投資の本質は
いかにして安定的・継続的に
収益を確保できる仕組みを構築できるか
にかかっており、
さらには管理会社や仲介不動産業者、
金融機関と良好な人間関係を構築しながら
チームワークを発揮することが求められます。
時には長い時間を必要とする場合もあるのです。
まさに不動産投資にも
“７つの習慣”のコンセプトがあてはまります。
私がかつて所属していた不動産投資塾でも
この本を推奨していました。
うまくいかない時に
他人のせいにするのではなく、
その原因が自分の中にあると捉え
意識の改善を試みながら
人格形成を図るのです。
そうすることで
物事が望んだ方向に進み
良い成果を得られるようになります。
７つの習慣は
あまりにも奥が深く
読むたびに新しい発見がある本です。
不動産投資で成功したい人は
ノウハウ本を読み漁る前に
ぜひこの一冊に目を通してみることを
お勧めします。
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昨日のブログ
海外不動産投資の魅力 〜テキサス〜
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海外不動産投資の魅力 〜テキサス〜
物件サイトのHome’sさん主催の「海外不動産投資セミナー」に参加し、
さまざまな国の不動産投資市場の情報を吸収しています。
不動産投資の目的はいろいろあって、必ずしも
誰にでも「このスタイルが最適」
というものはありません。
目的と考え方次第で受け止め方も変わるのです。
テキサスの不動産投資に関しても、
投資家目線でみたメリットについて
一つの情報として
簡単にお伝えしたいと思います。
なぜテキサスが不動産投資として魅力があるのか。
それは、
「圧倒的に節税できる」からです。
節税に強い理由とは？
１．建物比率が高い
テキサス地域の不動産は、固定資産税評価額で
土地：建物＝２：８
くらいが普通で、中には土地比率が５％
というのもあるそうです。
建物部分は減価償却していきますので
この比率が高いということは
減価償却によって見かけの利益を減らし
節税に有効、ということになります。
２．４年で償却できる
古くても価値が下がらないのがアメリカ不動産の特徴。
その分、比較的安心して古いものを買えます。
そして築２２年を超える木造建物を取得すると、
日本居住者、日本法人の場合は国内同様
４年で建物分の減価償却がとれますので
その分、短期で節税メリットを受けられる
ということになります。
その他、テキサスが可能性を秘めている理由とは？
１．不動産価格がまだまだ安い
サンフランシスコや全米平均に比べ、
過去１５年間で価格の上下動が極めて小さいのがテキサスです。
そして２０１０年から２０１５年以降にむけて
徐々に価格が上がりつつある、という堅調な市場です。
２．人口が激増すると予測され、賃貸不安が低い。
２００７年から２０３０年に向けた人口増加の予測が
なんと54.2%というデータがあり、
今後圧倒的に人口が増えていくと言われています。
３．アメリカでも実はメジャーな地域
日本人には馴染みがなくても
テキサス州は人口でも、州内総生産でも
カリフォルニア州に次ぐ全米第２位。
カウボーイが馬に乗ってロデオ大会を
開いているのはほんの一部で、
実はとんでもなく発展し続ける都会、ということですね。
以上、断片的にテキサス不動産の魅力を列記しました。
いずれにしろテキサスの物件は
東南アジアのマレーシアやフィリピンと違い
リゾートで自分が住んでもいいかな
といったメリットは期待しない方が良いです。
５００万円くらいから買える中古の木造区分や戸建があり、
これを節税という目的で５年くらい所有し、
その後、やや高値で売却してキャピタルゲインを得る
といった堅実な投資活動を行うなら
やってみるのもいいかもしれませんね。
但し、現地には日本の常識では到底たちうちできない
業者がたくさんあるようですので
素人が簡単に手を出すのもリスクが大きいと感じます。
テキサスで投資するならば
信頼できる日本の仲介業者を入れて
しっかりと確認しながら進めることが大事ですね。
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昨日のブログ
海外不動産投資の魅力 〜セブ島〜
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海外不動産投資の魅力 〜セブ島〜
物件検索サイトのHome’sさんが主催する
「海外不動産投資セミナー」に参加し、
さまざまな国の不動産投資市場の情報を学んでいます。
今日はフィリピンのセブ島
についてシェアします。
実は私も、２０１４年の６月にマニラを訪れ
グローバルシティという都市計画最先端の街の
１ベッドルームをプレビルド契約しています。
「プレビルド」というのは
完成前に所有権を予約できるシステムで、
例えば私の物件の場合、２０１８年８月までの４年間、
29,000ペソ(約７万円)を毎月積み立てるようにして支払い
最後に残金を一括払いするか、ローンを組むか
売却するか
を選べるシステムになっています。
今回のセミナーはマニラではなく「セブ」の方。
そしてリゾート地として人気の高いマクタン島。
案内があったのは
美しいビーチに面したリゾートホテルタイプで
34㎡で 約1,100万円。
表面利回りは７〜８％
セブで有名なホテルグループが同施設を管理
という、日本の新築ワンルームマンションと比較すれば
そこそこの内容です。
ただし、やはりこちらも２０１８年に完成予定の
プレビルド（完成前販売）。
完成までは毎月工事の進捗状況が
写真で送付されてくるそうです。
さらにオーナー特典として
年間14〜30日の無料宿泊
もあり、セブが大好きな人にとっては
なかなか良い特典なのかもしれないと思いました。
でも気をつけておきたいのは購入時・売却時の費用ですね。
買うときには
・登記料 物件価格の0.25%
・移転税 物件価格の0.75%
・印紙税 物件価格の1.5%
・弁護士費用 物件価格の３〜５%
売るときには
・キャピタルゲイン税 ６％
（注：売却時の利益ではなく、売却した金額全体がベースになる）
・仲介手数料 ５％
がかかり、かつ物件を所有している間には
・固定資産税
・管理組合費
・賃貸管理費
・所得税
などなど、多くの諸経費がかかっていくことを
お忘れなく。
それでもフィリピンの場合には
１．プレビルド（プリセーリング）つまり
完成前に積み立て方式で支払うことができ
買いやすいシステムがあること
２．コンドミニアムなら外国人でも所有が可能
３．一括現金で支払うとさらに値引き
などの特徴があります。
また、国の経済成長率も依然として高く
不動産売買の価格も年々上がっています。
その上がり幅はマニラよりもセブの方が顕著で
完成後に物件価格が高騰してくれれば
売却益（キャピタルゲイン）も充分に狙えます。
ただし、前述の「諸費用」が
物件価格の大体１０％相当分ありますので
少なくとも売価が２０％以上アップしていないと
売却した後に残すものがほとんど無くなってしまいます。
海外に不動産を所有すると
現地に視察に行ったり、
外貨での資産運用を真剣に考えたり
同じようなことをやっている人の人脈が広がる
など、結構有益なことが見られます。
ですので、必ずしも利益を拡大するためだけに
海外不動産に投資するのではなく、
見識を広げるという意味で
１室くらい持っていても良いかもしれませんね。
長い目で、広い視野を持って取り組むことが大切ですね。
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昨日のブログ
海外不動産投資の魅力 〜マレーシア〜
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海外不動産投資の魅力 〜マレーシア〜
物件サイトのHome’sさんが主催する「海外不動産投資セミナー」に
参加してきました。
土曜日の13時〜17時というとても参加しやすい時間帯にも関わらず
200名は悠に入れるスペースなのに、出席者が30名程度しかみられず
とてももったいないなーという印象を持ちました。
その状況にも関わらず、登壇された方々からは大変興味深いお話を
いただいたので、ここでシェアしておきます。
テーマは国・エリア別になっており、
・マレーシア（ジョホールバル）
・フィリピン（セブ）
・アメリカ（テキサス州ヒューストン）
これが今、不動産投資で注目されている海外３都市だそうで、
もちろんその物件の販売が目的ではあるものの
純粋に興味深いお話もありました。
今回はその中のひとつ、
マレーシア・ジョホールバルについてお伝えします。
スバリ、「イスカンダル計画」とは何ぞや？
イスカンダル計画とは、2006年〜2025年にわたり
マレーシアの第二都市「ジョホール州」で行われている都市開発計画のことです。
「イスカンダル」は過去のマレーシア国王の名前に因んでおり
宇宙戦艦ヤマトとは特に関係がないようです。
詳しくはこちら。
http://bit.ly/24WIBKa
２０１６年の現在では、
開発期間のちょうど半分きたところで、
計画通りに進んでいることや
想定以上に海外からの資金も流入していることから
これからも着実な伸張・発展が期待されています。
対象となっている地域（ジョホール地区）の面積は2,217㎡で
これはシンガポールの約３倍、香港の２倍の広さになります。
開発地区は５つに分けられており
中でも行政区となっているA,B地区が注目されています。
A地区は「ジョホールバルシティーセンター」と呼ばれ
金融サービス、貿易など各種ビジネスの中心街です。
橋でつながっているシンガポールとの玄関口でもあり、
人口増加も著しい地区です。
B地区は「イスカンダル・プデリ」といい、A地区のやや西側。
ジョホール州の新行政区であり、
コンドミニアムやリゾートホテルが集うウォーターフロント。
教育機関が集中するEDUCITYがあり、
シンガポールとつなぐ高速鉄道（いわゆる新幹線）の駅もできる予定で
東南アジア最大級の不動産開発地域となっています。
そのB地区の中で経済特区になっている「メディニ地区」では
- １０年間 法人税が免除される
- 働く知識労働者の所得税減免
など、様々な税制優遇があり、これから人が増えていくことがあります。
また、マレーシアでは３０００万円未満の物件は
外国人は購入することができないことになっていますが、
イスカンダル地区は例外で、下限の制限がありません。
また、そもそもマレーシアは
東南アジアで唯一、
外国人でも「土地」の所有権が認めれている国なのです。
本日紹介されたのは
その「メディニ地区」のオフィス用物件で
７２㎡で2,020万円台〜
９１㎡で2,940万円台〜
といったところでした。
これが数年でどのくらい価値が上がるか
もしくは純粋に自分が住んでも構わないというほど好き
など、購入を検討するわけです。
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昨日のブログ
不動産投資物件を買うときに苦労すること
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不動産投資家はサラリーマンを辞めるべきか？
サラリーマンをしながら不動産投資をする理「会社を辞めたいから」
ということがあると思います。
会社を辞めるために不動産投資をするのか
不動産投資で成果が出たから会社にいる必要がなくなった
から辞めるのか
人それぞれ事情はあると思います。
少なくとも私の場合、
副収入を得るために不動産投資をはじめ
紆余曲折あってなんとかある程度の実績を出すことができ
もはや会社を辞めても家族を路頭に迷わせる心配もないだろう
という状況を築き上げました。
いずれにしろ、心の奥底には
サラリーマンの生活から抜け出したい
という願いがあり
サラリーマン生活を続けることの
罪悪感
がはびこっていました。
ところが先日、私の職場の先輩が、
送別会と称してプライベートな会食の機会を設けてくださり
そこで意外な着眼点に気づいたのです。
私がサラリーマンを辞めたあとは
不動産事業を基盤にして
その経験や知識・スキルを多くの人にシェアし
サラリーマンという窮地から脱する仲間を増やしたい
との考えを述べました。
するとその先輩は私の考えを全面的に肯定した上で
ご自身の生き方について私との相違点を教えてくれました。
「自分らしく生きる
という点では大いに共感できる。
しかし自分が今、サラリーマンとして
会社の要職に就き
組織を動かし、事業を立ち上げる
ということを繰り返しやらせてもらっている。
この職務は確かに苦しいし辛いし
誰もわかってくれない寂しさも感じられるけれど
そこを突破して結果を出した時の達成感は
個人の規模では味わえないほど大きく重いものがある。
これを自ら手放すなど到底考えられないので
俺は定年まで会社に居座り続け、
社業を向上させるために何かを変える必要があれば
そこに全力を傾けたい」
とおっしゃるのです。
この言葉に、私は素直に感動しました。
サラリーマンなんて、所詮は安定した給料のために
我慢してやっている人がほとんどだと思っていました。
でもこうして私の目の前に
純粋な気持ちでその職務に責任と誇りを持っている人を見ると
それはそれで敬意を表するに値する生き方なんだなぁと
学びを得た次第です。
たしかに会社で事業を動かすときは
個人の場合とは比較ならない規模になる
ことも往々にしてあり得ます。
それがサラリーマンとしての醍醐味とも言えるのです。
べつにお金持ちになることだけが
人の幸せの終着点でもないし、
目指すべき姿でもないですね。
そう考えると
不動産投資で財を成したからといって
必ずしも会社を辞めることもないですね。
要は本人がどうなりたいか
が重要です。
自分がこの世に生を受け
使命は何なのか
これを自らに問いかけ、答えをだすことが
潔い生き方なのだと思います。
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不動産投資のことを相談してはいけない人とは？
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不動産投資のことを相談してはいけない人とは？
これから不動産投資をはじめようという
サラリーマンの方に忠告です。
新しい事業を始める時、そこに関わる人はもちろん
客観的な意見も必要なことがあり、
幅広く相談することが望まれます。
もしくは自分のことを親身になって
考えてくれる人。
こういう人にも
アドバイスをもらうべきことがあります。
不動産投資の場合、知っているか知らないかで
価値観が大きく逆転するだけでなく
体験しているかいないかでも
かなり話が振れますので
注意してください。
私が考える、
不動産投資のことを相談してはいけない人は次の通りです。
１. 家族（配偶者ふくむ）、友人。
現状の日本社会では
投資活動についてあまり良いイメージがないこともあり
不動産投資などというと
「だまされるんじゃないか」
「大きなリスクが潜んでいるんじゃないか」
などと、不安を煽る人が多いです。
確かに不動産投資は「投資」ですから
１００％確実なものではありません。
しかしそこに
思いつくまま不安を掻き立てても
あまり意味はありません。
大事なのは
正しい知識でリスクの中身をきちんと把握し、
それに備えること。
ビジネスの基本ですね。
でも家族や友人は、
大抵「新しいことにチャレンジするのは無謀」
という発想になりがちですので
「やめておいた方がいいよ」
と言うのがせめてもの思いやり
となってしまいます。
２．職場の同僚
サラリーマンの職場では、何より
「安定した給料」
「明確な業務目標」
がモチベーションを維持しており
会社以外のことに目を向けて
しかもお金を儲けよう
なんていう考えには
とても賛同してもらえない
と思われます。
さらに始末が悪いのは
どこかで聞いてきた話を
さも自分の話のように
わかりきった様子で話をしてしまうことです。
やるべきか、やらないべきか
を、ご家族や職場の方に相談しても
その方に不動産投資の知識と経験がないならば
全く無駄と考えた方が良いでしょう。
逆に
ある程度 実績を積み上げて
その利益・効果を証明できるような段階になったら
うまく説明することによって
今度は尊敬されたりする可能性は十分あります。
３. 自分と同じ属性でない不動産投資家
不動産投資家で人にアドバイスができる人は
ほとんどの場合、ご自身の経験に基づいていますので
自分の属性をターゲットとして、話を進めます。
もちろんそうでないケースも想定できますが、
あくまでも想定の範囲であり
必ずしもすべての人に当てはまるわけではないという
留意点があります。
もしもご自身の属性
つまり、年収・勤務先・自己資金が
その方と大きく乖離しているならば
同じやり方での投資は
かなり難しいと言わざるを得ません。
ですので
そのことを踏まえて相談するか
ご自身と同じような属性の方で
成功された方の事例を学ぶのが
よろしいかと思います。
ただし、共通して言えることは
どんな人であっても
そのままのやり方が
自分に当てはまるとは限らない
ということです。
不動産投資には
時期的要因（不動産市場）
月度的な事情（銀行の融資への考え方）
金利の問題
などが大きく影響します。
その中で、どういう買い方が
もっとも自分に適しているか
という“眼”を養うことが重要です。
そのためには
たくさんの本を読んだり
多くの成功者の事例を
とにかく
「なぜ結果を出せたのか」
という部分を中心に
ヒアリングするのが
最適だと思います。
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不動産投資はギリギリまで諦めてはいけない理由とは？
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