テリーさんと不動産投資
昨日、東京MXというTV局の
「テリー伊藤のマル金ライダー８」
という番組にゲストとして呼ばれて
３０分用の収録をしてきました。
まともにテレビ出演するのは今回が初めてでしたが
場所がTV局のスタジオではなく、
品川区の青物横丁というところにある
おしゃれなカフェを借りてのロケだったので
特に異質な空間を感じることなく
フランクな気持ちで臨むことができました。
それでもやはりプロの現場。
２０名くらいのスタッフが段取り良く
カメラのチェックや照明の調整
出演者との打ち合わせなど
分刻みでテキパキと仕事していました。
私もかつて
舞台に立っていた経験があるので
こういう雰囲気は比較的好きな方です。
しかしTVロケの場合、舞台と違って
狭いスペースにぎゅっと機材が立ち並び
コードを踏んだりカメラの前を横切らないようにと
それなりに配慮と緊張感を保ち続けるようにしました。
そこへテリー伊藤さんが颯爽と現れ
スタッフの皆さんが一層ピリッとした感じになります。
MCの杉原杏璃さんと、
スポンサーでもあるコメンテイターの峯島忠昭さんが
揃って椅子に座り、テリーさんを囲んで雑談を始めました。
これでいよいよ始まるなー
という雰囲気になって、あっという間に本番スタート。
ほとんどはテリーさんの質問に私が答えるというシナリオだけで
３０分のストーリーになります。
テーマは「５０歳でサラリーマンを辞め
副業の不動産ビジネスで成功をつかむ」
ということなのですが、
冒頭の紹介を
「おじさんシンデレラ・桜木大洋さんです！」
とか呼ばれて
すっかり緊張が解けました。
テリーさんからも
「本当におじさんだねー」
とか言われて
素人の私は返す言葉もなく、
ひたすら笑うしかありませんでした。
トークの方は、
私が所有物件の話をすると
「それ、利回りは何％？」とか
「で、銀行からの借り入れ金利は何％？」など
利回りと金利の関係がしっかり頭に入っているようで
不動産ビジネスの基本と取り組み方について
かなり鋭い質問を受けてしまいました。
コメンテイターが
有名な不動産会社の「水戸大家さん」の峯島社長ですし
MCの杉原さんも株式投資でかなりの利益を出している
強者揃いでしたから、
テリーさんの質問と反応をベースに
かなり盛り上がりました。
この番組は、
日本経済が回復基調にありながらも
依然として不安定な状況で
会社の倒産やリストラなど、いつ誰が憂き目にあっても
おかしくない時代に
最先端の副業情報を紹介して
将来の展望と生きる活力を提供する
という思想に基づいて創られているようです。
番組は３０分ですが、収録は約１時間。
その中で、番組の趣旨に沿った編集が行われ
晴れて放映となります。
放映日は決まり次第、またお伝えしていきます。
不動産投資をやっていたおかげで
貴重な出会いと経験をすることができました。
私の想いがどこまで伝わるかわかりませんが
自分へのチャレンジと
新たな世界を垣間見たので
その姿が客観的にどう映るのか
今から楽しみです。
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昨日のブログ
不動産投資家が気にすべき客付けのポイントは？
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所有物件の経営改善には、まずプロパンガスを検討せよ！
今日はプロパンガス会社の方と打ち合わせをしました。
取得した物件について
そのプロパンガス会社さんに切り替えることによって
多くのメリットがあるからです。
プロパンガスについては
過去にもブログで言及しましたが、
不動産オーナーになったら
一度は検討してみる価値のある
経営改善のネタの一つです。
都市ガスとの差は？
一般的に、入居者の目線では
プロパンよりも都市ガスの方が安い
と思われいてることがあり、
入居の段階で「都市ガス指定」
とする場合も確かにあります。
しかし、当然ながら私の物件では
都市ガスと値段を合わせ
入居者のデメリットにならないよう
配慮するとこから始め、
客付けの管理会社にも
よく理解してもらって話を進めます。
プロパンガスの会社は全国に２万社ある
と言われ、熾烈な競争が繰り広げられている中、
電気・ガスの自由化も進行中ですので
いつまでも昔の印象のまま
プロパンガスが負けているはずがありません。
プロパンガスのメリットとは？
都市ガスから切り替える場合はもちろん、
同じプロパンを扱っている別の会社から
切り替える時にも
オーナーにメリットがたくさんあります。
まず、ガスには給湯器がつきものですが、
これは１０年から１５年で寿命が来て
交換するのに１０万円〜２０万円もします。
プロパンガスに切り替えれば、
その交換費用がずっと無料になります。
また、ガス会社によってもサービスが異なりますが、
カラーモニター付きドアホンや
追い炊き機能をつけてくれたりします。
ガス給湯器がメンテナンスフリーになるだけでも
かなりのメリットになりますし、
災害時にも都市ガスと違って独立したタンクから
ガスを送られるため、供給を確保できます。
というわけで、今回私は、
新規に取得した２棟とも
もともと別のプロパンガスだったものを
新たに契約しました。
プロパンガス切替で気をつけることとは？
競争が激しいために各社のサービス合戦が始まり
中にはエアコンも無料で取り付けてくれたり
インセンティブとしてお金をもらえるところもあるのですが
あまり多くのサービスを要求すると、
結果的にガス料金に反映させるしかなく
それは入居者にデメリットを強いることになり
お勧めしません。
また、給湯器無料交換にしても、
ガス会社がそれなりの投資をしているわけですから
回収するまでの期間、十数年間は契約を解除できなくなります。
つまり、短期で他のガス会社に切り替えたり、
売却時に未償却資産として残っている場合には
その分の費用をオーナーが負担しなければならなくなります。
したがって、私のように、一旦所有したらずっと持ち続ける
という方針のオーナーにはメリットだらけですが、
売却する可能性のある方は、熟慮が必要です。
プロパンガス会社は非常にたくさんあるので
自分のことをよく理解してくれて
一緒に経営改善を進めてくれるような
優秀な営業マンのいる会社を選ばないといけません。
そのためにも
日頃から情報収集と人脈づくりに向けた
弛まぬ努力が必要ですね。
そして、先入観や固定概念にとらわれず
何でも一度は調べてみる
という姿勢も大事です。
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昨日のブログ
不動産投資を数値で把握するとは？
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不動産投資を数値で把握するとは？
不動産投資を成功に導くための秘訣は
素直であること
すぐに行動すること
最後まで諦めないこと
の３つがメインではありますが、
これらの抽象的ともいえる「心がけ」「マインド」のほかに
より現実的な
成功の秘訣があります。
それは、「数値で把握すること」
ですね。
賃貸経営の数値把握とは？
では、数値で把握するとはどういうことでしょうか。
利回りや金利、返済比率など
購入時に物件の収益性を見極めるデータがありますが、
今回は、物件取得後の数値把握について
お伝えします。
コンサルティングをしたり、同じ投資家仲間の方と話すときに
ふと気になるのですが
自分の所有物件について
今、どのくらいのキャッシュフローなのか
どこに経費がかかっているのか
ということを
正しく把握されている方が
非常に少ないからです。
私は毎年、その一年の計画として
家賃収入
管理費
返済額
税金
キャッシュフロー
を、仮に「満室率100％」として
「最高の状態」で維持し続けた場合
実数としてどうなるか
一覧表にしています。
そしてその横の欄に
毎月毎月、実際の収入額
管理費
返済額（これは変わりません）
税金（これも変わりません）
キャッシュフロー
を入力していきます。
そしてキャッシュフローが
満室率100％の時から
どれだけ減っているかを
「計画達成率」として
自分の通知表にしています。
２０１６年は
３棟の所有物件でスタートし
満室時の家賃収入6,600万円
キャッシュフロー2,000万円
というのが「計画」です。
それからもう４ヶ月が過ぎ
現時点では
家賃年収6,600万円はほぼ維持し
キャッシュフローは1,850万円ですので
計画達成率 92.2%
となっています。
ちなみにこの数値は、
４月まではリアルな実績、
５月以降は引き続き満室率100％
だった場合の仮定なので
この先同じように減っていくことが予想されます。
４月の時点で
収入額が「満室率100％時」と
変わらないということは
ほぼ満室で経営できている
ということを意味します。
それでもキャッシュフローが減っている原因は
管理費に含まれる修繕費が２％
実額で約150万円
余計にかかったからです。
これは
２カ所の物件から長期入居者の退去があったり
経年劣化でタイルがはがれ落ちたりして
リフォームにかなりの費用をかけざるを得なかったからです。
想定の範囲内です。
これが例えば
収入金額が落ちているなら満室にする努力を
管理費がかさんでいるなら管理会社へのアプローチを
それぞれ強化して
できるだけ年度始めに立てた計画に対して
１００％に近づけられるように
日々意識して取り組むのです。
また、現在の返済比率・CF比率を把握することで
次の物件を取得する際の参考にもなります。
そして私は先月
３棟１２室、１棟４６室、野立て太陽光発電設備 ２区画を
決済していますので、
まもなく全ての所有物件を合計した
収支計画を確定します。
これはある意味、ちょっとだけ面倒なことかもしれませんが
サラリーマン時代の仕事に比べれば
極めて簡単な作業です。
そしてこういう実績把握が
賃貸経営において、そして今後の物件取得において
非常に重要なデータベースになるのです。
今年の計画の総まとめは、
現在、管理会社との最終調整を行っていますので、
また追ってお伝えしていきます。
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昨日のブログ
物件取得時は管理会社を決める最善のタイミング
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物件取得時は管理会社を決める最善のタイミング
先月成約した物件について
今、管理会社との打ち合わせを重ねています。
これはズルズルと長引かせているのではなく
１件の物件について
３社から話を聞きながら見積もりをとっているので
少々時間がかかるのはやむを得ません。
本当は、以前の所有者さんと取引していたところを
そのまま引き継げばラクなのですが、
現在空室があったり
管理費が高かったりするのであれば
管理会社を変更する絶好のチャンスだからです。
このタイミングで「ラク」な行動を選んではいけません。
自分が納得するまで
ちゃんと数値で把握して
主旨を伝えることが重要です。
今回候補に挙がっている３社は
それぞれに特徴があります。
１．ずっと以前から管理をしているところ
２．全国的に組織化されている大きいところ
３. 管理の歴史は浅いけれどやる気マンマンのところ
あなたならどこに決めますか？
というより、これだけの情報で決めてはいけません。
管理会社選びのチェックポイント
まず、管理費は家賃収入の何％か。
実際のベースでは
５％〜４％とさまざまでしたが、
結果的には３％の再提示をしてくれたところがあります。
次に、管理の内容は
日常清掃、定期清掃、消防点検など
大抵の場合、外注して別の費用がかかる部分について
どこまでリーズナブルに請け負ってくれるのか
直接説明を聞いて確認する必要があります。
そして一番重要なのが「客付け力」です。
これは、空室になったとき
どうやって満室に持っていくのか
仲介手数料、広告費は家賃の何ヶ月分で、
告知・募集はどうやっていくのか
それぞれの考え方をよく聞いて
よく把握しておかなければなりません。
経営改善を行うのはオーナーとして当然の責任
実は、ここまでしっかりやっている大家さんは
意外にも少ない、というのが残念です。
物件を買えたら安心してしまい
あとは何とかなるさ
と思って経営改善の努力をしない
こんなオーナーが多いのです。
不動産投資の真髄は、
所有後の経営力にある
と言っても過言ではありません。
思ったよりも管理費がかかる
空室がなかなか埋まらない
そんな不満や不安を抱えているならば、
まず、所有物件の現状をキャッシュフローベースで
正しく把握し、
どこが問題なのか
きちんと理解しておくことが必要です。
このように、
これからしばらく私は
物件取得よりも
所有後の経営改善について
フォーカスしていこうと思っています。
物件を取得した時の方が
「何億円」「利回り何％」「借り入れ金利何％」
といって
話題として派手だし
結果を見せることで迫力もあると思います。
しかし、それはあくまでも入口に過ぎません。
不動産投資で重要なのは、日々の家賃から生み出される
「インカムゲイン」なのです。
実はこういった地道な検証・交渉が
不動産賃貸を「事業」として取り組んでいる私の
行動指針でもあります。
これまでのブログでも
管理会社さんが重要なパートナーであるということを
再三お伝えしていますが、
そういう意味では
物件を取得するとき以上に
今が大切な局面だと言えるのです。
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昨日のブログ
不動産投資家は歳をとらないのか？
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不動産投資をしながら法人で車を買うメリットとは？
この度、２７年会社員を勤めた自分へのご褒美と退職の記念に
思いきって新しい車を買いました。
HONDA ODYSSEY HYBRID ABSOLUTE EX 。
７人乗りのミニバンです。
今まで乗り続けていたのも
日産のリバティという
７人乗りのミニバンでした。
これまでずっと
リバティを超える仕様の車が無かったので
買い換える必要性を感じず
もうかれこれ１３年
乗り続けていて
特に不満も無かったのですが
さすがに古くなってくると
突然エンジンがかからなくなったり
燃費がものすごく悪くなってきたので
思い切って買い換えたわけです。
この春新発売のオデッセイ・ハイブリッドは
他のミニバンに比べて
圧倒的に室内が広い。
特に２列目シートが素晴らしく
まるで飛行機のビジネスクラスのような
シートアレンジが気に入りました。
３列目シートを収納すると
２列目がぐっと後ろに下がり
ゆったりとしたスペースに
ひざ下を乗せるオットマンを使って
とってもくつろげるのです。
そして今回、ハイブリッドタイプの車に
初めて乗りましたが
24km/ℓの低燃費に加え
とっても静かな走り出しに
毎回、感心します。
１３年ぶりの新車だと
今更ですが、
ドアに手をかけるだけで
ロックが解除になったり
キーを差し込まなくても
ボタン一つでエンジンがかかったり
暗くなるだけで自動的にヘッドランプが
点灯することに
いちいち
「おーっっ！」と言って
新鮮な驚きを感じます。
この車を
収益不動産を所有する法人の名義で
購入しました。
今までの車は個人所有だったので
ガソリン代や修理代・車検代は
その１０％を法人使用分として
計上してきました。
しかし、今回から車自体を
法人所有にしたので
車の購入費用はもちろん、
ガソリン代・保険料など
すべてが会社の経費として計上できます。
新車の耐用年数は６年なので
今後６年間、一定の割合で
本体価格を減価償却していきます。
つまり、節税ができるわけです。
そのため、ちょっと気持ちが大きくなり、
せっかくだから、と
最高グレードの仕様にしてみました。
足下にはブルーLEDの室内照明を
オプションでつけたので
夜になると、より高級感を演出してくれます。
法人設立のメリットは
こういうところにもありますね。
１点だけ違和感があったのは
個人の自動車保険が流用できないため、
今までは年間保険料が
年間14,000円くらいだったのに
今度から新規加入になるため
一気に10万円になりました。
それでもとにかくランクアップした車に乗り
我が家にしては十分に高級感が漂う
上品な室内は
ちょっと近所を走るだけでも
家族の満足度を高めてくれます。
こういうことも
不動産投資をしているメリットを
家族みんなで享受していることになるのです。
私はこの車を運転しながら
後ろのシートに座って嬉しそうにしている
子供たちの顔を
ミラー越しに見ることが
何よりの幸せと感じます。
そして娘の名言。
「この車のシート、ウチにある全ての椅子の中で
一番高級だよね。」
と言って、10分も走ると
すやすやと眠ってしまいました。
うーん、なるほど。
確かにこんなにリクライニングして
本革質感の新素材を採用している椅子は
ウチにはありません。
私がこの車を選んだ一番の理由が
この２列目のプレミアムシートなのですが、
ふと気づくと
新しい車に不慣れな妻が
なかなか運転を代わってくれないので
私自身がこの気持ち良いシートに
座れる確率は
もはや、かなり低くなっているようです。
これもちょっとした誤算でした。
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昨日のブログ
不動産投資で消費税還付ができる自動販売機作戦とは？
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太陽光設備にはどれだけの管理費がかかるのか？
昨日のブログでは、1.5億円の太陽光設備のリース契約にあたり、
太陽光も不動産と同じく、
管理費を節約してキャッシュフローを高めることが重要
とお伝えしました。
今回は、私が直面している太陽光の管理契約内容について
自らの復習も含めてお話しします。
太陽光設備には、高圧と低圧がある
まず、太陽光発電は
５０kW未満の「低圧連系」と
５０kWを超える「高圧連系」
に分類されます。
高圧連系というのは
太陽光パネル（モジュール）が日差しを受けて
パワーコンディショナーで電気を吸い上げ
それを高圧電流に変える装置
「キュービクル」
で集めて各電力会社へ供給する
という仕組みになります。
50kW未満の「低圧連系」だと
集めた電気をそのまま電力会社へ送るため
キュービクルが不要です。
キュービクルというのは
装置自体に100kWあたり100万円〜150万円の設置費用がかかり、
さらに高圧電流を扱う危険な装置のため、
電気主任技術者という職人さんに
年２回の定期点検が義務付けられます。
素人が安易に触ると命に関わるほど
危ないものだそうです。
この費用はおよそ年間売電総額の２％〜５％といわれ、
私の物件の場合、年間1,600万円も売電されるため
324,000円／年
かかることがわかっています。
いやー、「高圧連系」というのは
お金がかかります。
このため、100kW近いのものだと
50kW未満を２つ
という風に分割して設置することも
節約の手段になります。
今回の物件は、２２０kWと８０kWの２区画で、
すでに３年経過している中古ですので
今更ジタバタすることはできません。
太陽光設備の通常管理業務とは？
さらに通常の管理として
これは「野立て」なら低圧も高圧も同じですが
それぞれの装置が健全な状態で置かれているか
いたずらや盗難がないか
鳥のフンなどがついていないか
（これ、結構あるそうです）
草が生えてきたら除草も必要
などなど
自分で管理することもできるけれど
私の家からはかなり遠い場所にあるので
管理会社に頼まざるを得ません。
この費用に大体３０万円〜４０万円かかります。
そして万が一、
落雷などで装置が故障したりする場合に備え、
保険にも加入しますから
プラス３５万円。
大規模な太陽光設備というのは
維持費も大規模ですね。
太陽光から得られる利益の考え方
この規模だともはや
「発電所」という名前になります。
きっと社会に貢献しているのだな
と思い、収益だけでない部分で
無理やり納得する気持ちになりました。
それでも今回の物件は
利回り10.8%
買取価格４０円（税別）
借入金利3.24％（融資として換算した場合）
借入期間15年
残存売電確約期間 17年
ということで
年間キャッシュフロー ２３０万円
完済後の１６年目・１７年目はそれぞれ
１,５００万円の売電額から管理費と保険を引いた
１,３５０万円がそのまま手残り
という計画になります。
もちろん、自己資金０円です。
これが将来、吉と出るか凶と出るか
意見が分かれるところと思いますが
とりあえず私の結論は「GO」でしたので
良い結果になるよう
努力あるのみです。
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昨日のブログ
太陽光設備と不動産賃貸業
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太陽光設備と不動産賃貸業
２０１６年３月に太陽光設備のリース契約をしました。
場所は茨城県です。
土地の広さは２区画合計で、4,235㎡
そこに２２０kW と８０kWの発電設備があります。
ソーラーパネルの枚数は、全部で1,056枚。
私は現在の所有物件２棟の屋上に、
それぞれ太陽光パネルを設置しており、
参考までに
昨年一年間の実績をカンタンにご紹介します。
＊買取単価は１kWhあたり３７円（税別）です。
屋上に設置する太陽光発電設備の収益
A棟は 年間売電額 ５８万円
ローン返済額 ３９万円
電気料金 １万円
キャッシュフロー １８万円
B棟は 年間売電額 ５２万円
ローン返済額 ３９万円
電気料金 １万円
キャッシュフロー １２万円
となっています。
収益物件と同じように
この太陽光設備を
返済比率・キャッシュフロー（CF）比率
でみてみると
A棟は 返済比率：６７％
CF比率：３１％
B棟は 返済比率：７５％
CF比率：２３％
合計で 返済比率：７１％
CF比率：２７％
になります。
返済比率：７１％というのは、
もしも収益不動産だったら
かなり厳しい状況です。
ちょっと空室になると、
たちまち「手出し」が必要になってきます。
しかし太陽光の場合、「空室」になるリスクがなく、
徐々に発電効率が落ちていく程度ですから
収入が予想以上に少なくなる
ということが考えにくいのです。
また、他の経費（管理費など）は
パワーコンディショナーを動かす電気代
程度しかないので、
CF比率は２７％で、
今の不動産市況を考えると
まあまあ良い方
と言えるのではないでしょうか。
何より２棟合わせて年間で３０万円の
キャッシュが安定的に得られるのは
嬉しいことです。
でもまあ、所詮は建物の屋上につける程度のものですから
そこから大きな収益を期待することは難しいですね。
地面に設置する大型の太陽光発電設備の収益
今回私が契約した設備は
それに比べてかなり大きな規模で、
「野立て」といって
地面に直接パネルを設置するものです。
２０１３年に連系済みの中古なので、
買取価格は４０円（税別）。
昨年の実績では
年間１，６２３万円の買取でした。
さすがにケタが違いますね。
これは融資ではなく、リースなので、
年間で１，２６４万円のリース料がかかります。
１億５千万円の土地付き設備を
１５年間リースで借り上げます。
いわゆる「返済額」に相当するものです。
返済比率は７８％。
高い！
そして今回の設備は５０kW以上なので
「高圧連系」といって
専門の電気主任技術者に管理してもらわなければなりません。
ほかに保険や土地の固定資産税もかかり
結局のところ
CF比率は１４％。
たったそれだけ？
そう、これだけです。
前述の「物件の屋上に設置する」タイプでは
CF比率２７％でしたので
これと比較すると
かなりがっかりしますね。
でも金額にすると２３０万円。
月２０万円弱です。
収益物件に当てはめると
１億円あたり２００万円のCF
が目安なので、
まあまあなんじゃないかな、
と思っています。
ローンではない分、負債もなく
リース料は全額、経費になります。
この、年間２３０万円以上を確保するために
管理内容を精査し、少しでも利益率を高めていくことが
これからの課題です。
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不動産投資は物件を取得した後が重要
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不動産投資は物件を取得した後が重要
３月末に２つの物件をスピード決済したため、
月が明けた今から、管理会社の選定を行っています。
今日も３社の管理会社さんと打ち合わせを行い、
それぞれの管理業務内容と費用の説明を受けました。
管理会社を選ぶ最大のポイントとは？
管理会社を選ぶにあたり、
基本的に引渡し前から管理しているところを
そのまま引き継ぐ
というのがよくあるパターンです。
管理会社の最優先事項は
「客付け力が強い」ことです。
従って、
従来の管理会社が満室を維持しているようであれば
そのまま引き継いでもほぼ問題ないと思われます。
しかし、
空室が何部屋もあったり、
現状なぜ空室なのか
明確な理由を説明できないような管理会社は
このタイミングをきっかけに
変える検討をした方がベターです。
通常の賃貸管理契約では、
一旦契約したら、次に解約するときは
３ヶ月以上前に
申し出なければならないケースが多く
対応が悪くてもすぐに切り替えることができなくなるので
要注意です。
私の場合、オーナーチェンジのタイミングなので
次の管理会社を探す時間がないという理由で、
特別に、１ヶ月だけ前回所有者の契約を継続する
ということを認めてもらっています。
この間に、
仲介販売会社さんや自分のツテを使って、
できる限り客付け力の強そうな管理会社を探します。
客付け力に問題がなければ
あとは管理費と管理内容をチェックします。
見落としがちな管理内容とは？
今日、連続で３つの会社と打ち合わせをした結果、
ある気づきがありました。
それは、「消防点検」です。
この消防点検という項目に
管理会社では月額２，０００円〜７，０００程度の
見積もりを提示してきました。
しかし私が
少しでもコストダウンしたい
ということを強く要望すると
どの管理会社もこの消防点検を
経費カットの第1番目に挙げてきました。
「消防点検」とは、３年に一度、消防署へ報告が義務付けれらているものですが、
別の言い方をすれば、毎年やる必要はないのです。
何を「点検」するのか、というと
消防設備、つまり「消化器」の有無と
その有効期限を点検するだけです。
本当にそれだけ？
と聞きなおしましたが、
とりあえず主だったことは
それだけだそうです。
ですので、オーナーさんの中には
自分でやる方もたくさんいらっしゃるそうです。
消化器の数にもよりますが、
私は３年に一度、必要なときに
１回だけお金をかけてどこかに頼めばいい
と思いました。
管理契約はコストダウンに直結する
これから管理契約を結ぶタイミングは
賃貸経営のコストを削減する
絶好のチャンスです。
このときこそ
管理内容を精査し、
わからないことは何でも聞いて
確認・納得して進めることが大切です。
複数の管理会社の提案を受けることで
同じ項目にかける費用の相場もわかってきます。
今回は「消防点検」を例にお伝えしましたが、
この他にも物件によって、
さまざまな経費がかかっており、
その一つ一つをきちんと理解し
少しでも安く、高品質な管理を選択することで
有効なコストダウンにつながるのです。
そして大事なことは
信頼のおける会社を選ぶこと
そのためにも
オーナーとして誠実なコミュニケーションをとることに尽きます。
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不動産投資で人格を鍛えるには？
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家族に応援される不動産投資
昨日は私の、２７年にわたる会社員生活最後の日でした。
これまで約２ヶ月間は、
溜まりに溜まっていた有給休暇を使い
その間にできる限りの不動産投資活動に集中して
３月１５日に1億5千万円の太陽光発電設備をリース契約
３月２５日に1億400万円の鉄骨造３棟１２室を取得
３月３１日に3億1千万円のRC１棟46室を取得
結果的に最後の16日間で
5億6,400万円の資産を手に入れて
サラリーマンとしてのフィニッシュを迎えることができました。
会社員としての最後の１日は
寂しい気持ちになるかと思いきや
何も思い残すことのない
晴れ晴れとした気持ちで迎えることができました。
午後一番で職場の皆さんが集まってくれて
会社からの感謝状授与
満開の桜の下で記念撮影と
まるで映画のワンシーンのような
あたたかいもてなしと見送りを受けました。
こんな風に「主役」になるのは
初めての体験でしたが
なかなか嬉しい気持ちで
皆さんに感謝でいっぱいです。
言葉にすると簡単になってしまうけれど
言い表せないほどありがたい気持ち
というものも初めて思い知りました。
そして自分の私物を１箱のダンボールに詰め
自宅へ配送する手配をして
会社から貸与されたパソコンや
携帯電話を返却し、
いよいよ「会社」と決別。
もはや誰も自分を守ってくれない
「ただの人」になったのです。
サラリーマン生活では
当然ながら辛いことも苦しいこともあり
充実感や達成感、そして大きな誇りを
得ることもありました。
そういったことをすべて含めて
幸せな２７年間だったと心から思います。
こんな思いにしてくれたのは
間違いなく職場の仲間や
仕事関係で出会った方々のおかげです。
自分にはもうこれ以上
この会社に貢献することはできないと悟り
潔く身を引きましたが
今この瞬間に
なんの後悔も未練もないというのは
自分なりに「やるべきことをやりきった」
と思えるからです。
サラリーマンリタイヤを
誰にでも勧められるかというと
決してそんなことはありません。
会社員には会社員の良さがあるし
それを存分に納得した上で
定年まで勤めることも
一つの生き方だと思います。
自分の足で歩き続けるには
それなりの覚悟が必要だし
それまでにやっておかなければならないこともあるのです。
でも、結局は一度きりの人生ですから
自分の気持ちに正直に
生きたいように生きるのが
幸せな人生ですね。
そんなことを考えながら
慣れ親しんだ職場をあとにしました。
そして最も私を驚かせたのは
深夜０：３０を過ぎて帰宅したとき
私を出迎えてくれた家族でした。
ドアを開けるとクラッカーが鳴り、
妻と２人の子供が
大きな花束とチョコレートケーキを準備して
待っていてくれました。
そして３人からの
「パパへ」
と書かれたねぎらいの手紙を読んだ時には
もう涙をこらえることができませんでした。
今日最もドラマチックに私の人生を演出してくれたのは
私の家族だったのです。
「この家族のために私はがんばっている」
その生き方に間違いはなかったと
心震えるひとときでした。
そしてまた
明日からもずっと
前を向いて生きていきます。
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昨日のブログ
不動産投資は最後まで諦めないこと！
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不動産投資は最後まで諦めないこと！
３月３１日、ついに３億１千万円のRC物件の決済・引渡しを完了しました。
融資は３億２千万円の、これまたオーバーローン。
１円の手出しもなく、
年間家賃収入２，４００万円
キャッシュフロー４００万円
をゲットしました。
とはいってもこれは「満室時」の試算ですので、
これからできる限り満室を維持し、
管理費や修繕費の節減など
絶え間ないコストダウンへの努力が必要です。
なぜ私はこの物件を購入したのか
今回の物件は正直言って
利回りが7.8％で
以前の私なら見向きもしないものでした。
貸し出し金利は1.5%の23年。
これで計算すると、
返済比率が６６％
キャッシュフロー比率は１７％となり
たった１５％の空室が一年間続くと
収益はほぼ０になる
ということがわかっています。
この物件単体なら
かなり勇気のいる買い物です。
それでも私が購入を決めた理由があります。
1) ３月で会社を辞めるため、今後は銀行の融資が厳しくなる。
サラリーマンとして在籍しているうちに
買える限りの物件を探し続けた結果です。
すでに多額の負債があるため、これ以上
買い進めるためには一筋なわではいかない
たくさんのエピソードがありました。
2) 年間のキャッシュフロー（手残り）が最大400万円
「１億円あたり200万円」が目安ですので、
本来は600万円以上欲しいところです。
しかし、さまざまな事情の中、もはやこれ以上の物件を
待つことができないこともあり、妥協しました。
それでも、１円の手出しもなく
最大で毎月30万円以上、年間で400万円の年収が増えるのですから
まぁ悪くないでしょう。
3) 間取り＆部屋数が1K×46室、駅から徒歩４分という好立地。
部屋数にボリュームがあると、空室時のインパクトが抑えられます。
2〜3室 空いても収入に与える影響が少ないという意味です。
場所は埼玉県で、東武東上線の人気駅からとても近く、
立地としては申し分ない環境です。
4) 物件評価額が7億円と、まぁまぁ高い。
オーバーローンができた、ということは、
銀行の評価が高いということです。
できれば売価を上回る評価のものが欲しかったのですが
ぜいたくは言っていられません。
売価3.1億円に対して評価額2.7億円ですから
これで融資額3.2億円、金利1.5%、23年（残存耐用年数に相当）
というのはラッキーな方です。
昨今の融資活発化の恩恵と、
何より「期末効果」なのかもしれません。
5) 他の所有物件と合わせて、総合的に基盤を築く
私はこれまでに３棟のRC物件を所有しており、
２週間前には1.5億円相当の太陽光設備
１週間前には３棟一括で１億円強の鉄骨造
を決済しました。
この半月で、合計約６億円の物件を決済したことになるわけです。
細かい予算計画はこれからきちんとまとめますが、
多くの物件を所有すること自体が
リスク回避につながります。
というわけで、今日に至るまで、
いろいろな事情・背景がありますが
最後まであきらめない
ギリギリの
本当にギリギリの努力が
何とか実を結びました。
不動産会社のセールスさんをはじめ、
多くの関係各位に心から感謝します。
明日からはまた
それぞれの物件の
経営改善に向けて
一つ一つ丁寧に取り組んでいきます。
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昨日のブログ
これからの不動産投資は判断基準が変わる？
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良い物件の探し方とは？
今日は不動産投資塾で２ヶ月に１度のセミナー講演をさせていただきました。
テーマは不動産投資の基本ステップのうち、
一番初めに来る課題
「物件の探し方」
について。
これは私の著書で詳しく書いていることですが、
たとえ同じことの繰り返しでも
聞く人・読む人の状況によって
インプットされるイメージ
理解力
が変わります。
ですので、同じ話でも
何度でも伝えることが大切なのです。
収益不動産の探し方は２つ！
１．ポータルサイトで検索する。
２．不動産業者さんに紹介してもらう
これは、不動産投資をされる方なら
マスト項目
と言っていいと思います。
そして、特に不動産業者さんとパイプを持たない人にとっては
サイトでのつながりが必須の課題となります。
不動産投資関係の代表的なポータルサイトは以下の３つ。
「楽待」
http://www.rakumachi.jp/
「健美家」
https://www.kenbiya.com/
「不動産投資⭐連合体」
http://www.rals.co.jp/invest/
この３つは、
ご自身のパソコンの「お気に入り」
に登録し
いつでも呼び出せるようにしておくべきです。
中でも、もっともユーザーが多く、
使い勝手の良いサイトは
「楽待」ですね。
登録すれば、業界情報がほぼ毎日届くので
常にアンテナを張る意味でも役立ちます。
そこで一つ注意点があります。
「楽待」など、インターネットサイトで公開されている物件は
必ずしも収益性の高い物件ばかりではなく、
ほとんどが
（オーバーローンで買うには）
難しい物件です。
それでも、少しでも気になる物件があったら、
それを販売している業者さんとコンタクトを取ります。
（各サイトに問い合わフォームがついているので簡単）
不動産業者さんに注目してもらうポイント
その際、
『自分はすぐにでも買いたい！』
という強い意思表示（アピール）
をすることが重要です。
そして販売業者さんに
「この人は買う気があるな」
と思ってもらい
面談へと結びつけるのです。
そうしてきちんとしたコミュニケーションができてから
ようやく
未公開物件などを
紹介してくれるようになります。
真打は「未公開物件」
ここからが勝負。
その未公開物件を
自分に合ったものか瞬時に判断し、
購入すべき物件と思ったら
全力でアプローチするのです。
ここでもスピードが重要で
多くの人が同じことを考えているので
少しでも早く購入意思を示して
具体的な融資獲得へと
話を進めなければなりません。
これが不動産投資家の現場です。
では、どうすれば「瞬時に判断」できるのか、
次回のブログでお伝えします。
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昨日のブログ
銀行マンに直接聞いた！不動産融資の裏側とは？
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銀行マンに直接聞いた！不動産融資の裏側とは？
最近、銀行の営業マンとお話しする機会が増えて
いろいろと聞き出したいなー、とさまざまな角度から質問を投げ
「本来はお話しできないことですよー」
という内容まで聞いたことがありますので
お伝えします。
ちなみに今回インタビューしたのは
とある「S」銀行さんの営業マンです。
会社のイメージカラーは「エンジ」。
業界では「エンジ色のS銀行さん」
と呼ばれることもあるとか。
その銀行マンさんに投げかけた質問と答えは次の通り。
ワイドローンとプロパーローンはどう違うの？
「ワイドローンは個人向けがメインで
保証会社が審査するものです。」
「プロパーローンは法人向けで、
担保評価が厳しくなります。」
「TAS-MAPというソフトで評価を出しており
その評価額の８割が融資条件になります。」
→なるほどー。
だから法人は融資審査が難しく、
スピード重視の業界では個人を優先にしたがるのですね。
「融資上限」というものはあるのですか？
「個人では５億円が上限となっています。」
「住居物件専用の融資商品なので
物件に店舗（テナント）がある場合、
その分の融資はできません。」
「テナント部分は自己資金が必要になります。」
「３月と９月は決算でもあるので
保証会社の審査も比較的緩くなります。」
→そっかー。
必ずしもオーバーローンができるとは
限らないんですね。
テナント部分には融資してくれないとは
知りませんでした。
そして、やはり決算時期は審査が通りやすい
という話は本当にあるようですねー。
今回、私が1.15億のオーバーローンが通ったのも
もしかして期末だからなのかもしれません。
全部事項証明書でよく見る「根抵当」とは何ですか？
「その物件を担保に、利息を含めた融資上限のことです。」
「例えば１億円の融資の場合、抵当１億円ではなく、
利息を含めて１億５千万円を根抵当に設定します。」
「その後、返済が進んで残債が少なくなれば、
また余裕ができた範囲内で別の融資が可能になります。」
→根抵当って、そういう意味だったんですね。
でも返済後に融資が可能なのは
同じ保証会社が認めた場合に限るそうです。
物件の担保価値と個人属性による返済力はどうやって評価するのですか？
「まず、融資の返済額は実行値がどうあれ“４％”で計算します。」
「区分所有の場合は管理費も返済額に合算します。」
「そして、家賃収入の60％と給与年収の40%が
返済額を上回っていればOKです。」
→そうだったのか。
他の銀行でもっと低金利で借りていても、
こちらの銀行ではリスク含めて”４％”で計算されるのですね。
家賃年収の60%は、物件の利回りが高ければなんとかなりそうですが、
給与年収の40%というのは、後から増やすことができないので
厳しい条件ですね。
最後に、金利を下げてもらうにはどうすればいいのですか？
「当行の場合、金利は全て一定で、
誰一人として金利の引き下げには一切応じておりません。」
→ひぇ〜。本当でしょうか？
こちらの銀行で融資を受けたら、
もはや金利を下げられる可能生はゼロ、
ということです。
まぁ、そもそも法定耐用年数を
大幅にオーバーした期間
（たとえば鉄骨造や木造で３０年など）
融資を延ばしてくれることもあり、
他の銀行に借り換えるのも
かなり難しいでしょう。
そうなってくるとますます
完済まで今のままでお世話になるか、
物件を売却するしか
逃れる手はないのですね。
フットワークが軽く、
比較的融通の利く銀行ですが
やはりこういったポリシーが明確にあるものですね。
それぞれの金融期間の特徴・考え方をよく察知し、
自分に合った金融機関を見つけることが肝要ですね。
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不動産投資は鉄骨造でもOKと考える２つの理由とは？
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不動産投資は鉄骨造でもOKと考える２つの理由とは？
不動産投資で最も人気が高いのは、言うまでもなく
RC造です。
RCとは、Reinforced-Concrete（補強されたコンクリート）
の略で、鉄筋コンクリートでできた建物のことです。
RCは頑丈なので、法律で定められた耐用年数も４７年と長く、
そのため金融機関から長期間の融資をしてもらいやすいのです。
そういうわけで、収益不動産を探すなら
まずRC
というのが一般的なのですが、
最近はぐっと物件価格が上がり
収益性の良い（＝利回りが高い）物件が
なかなか出てきません。
利回り９％さえ稀なケースで、
10％台なんて、もはや皆無ですね。
利回りだけでなく、融資機関も重要なのですが、
これがまた、なかなか厳しくて
２５年以上融資してくれるケース、
つまり築年数が２２年以内の物件も
極めて少なくなってきています。
現在の私の所有物件は全てRCで
利回りも融資期間も、そして借り入れ金利も
そこそこ良いものですので
３棟合計でキャッシュフロー比率が
約30％程度になっています。
その延長でRC物件をずーーーっと探し続けてきましたが、
さすがに見つからない。。。
そこで私は
「考え方を変える」
ことにしました。
今の時期はまず
キャッシュ（年間利益）を確保すること
に重点を置きます。
つまりキャッシュフロー比率ではなく、「実額」を重視します。
RCにこだわらず、
融資期間を長くとれる
資産価値が高い
これらの条件をベースに探し続けたところ
ようやく本日、
築２４年の鉄骨造、１棟（４室）×３
＝３棟一括（計１２室）のファミリータイプ
土地面積 787㎡で
１億400万円
の物件を
無事に決済・引渡し
となりました。
この物件の購入を決めた理由は２つあります。
１.融資期間が30年と、残存耐用年数を大幅に越えた融資
金利は3.3％と3.9％の２本立て。
かなり高い金利ですが、融資期間が長いので
月々の支払額は抑えられます。
＊さらに個人融資なので団体生命保険に加入し、
万が一死亡した場合は融資残額分が保障されます。
2. 金融機関の物件評価額が、売買価格よりも高い
今回の評価額は1億1,290万円。
物件の評価は、一般的な積算をはじめ、
金融機関によって様々です。
今回はTAS-MAPという評価ソフトでこの金額。
評価額が高いということは
資産vs負債のバランスがプラスになり
「資産の方が多い状態」
ということです。
それで、１億400万円の物件を、１億1,500万円の融資を得て
またもやオーバーローンでゲットしました。
家賃収入から返済金を含むすべての経費
を差し引いた手残りでみる
「キャッシュフロー比率」は
24％と低いのですが、
キャッシュフロー「実額」としては
年間約230万円。
オーバーローンなので１円の手出しもなく
年間230万円のキャッシュが手に入るのですから
まぁまぁ良い方だ
と考えます。
物件取得後は、またいろいろと課題が出てくると思いますが
まずは今日のところは
無事に物件が取得できて
やれやれ、と一安心なのです。
これで私の総資産は名実ともに８億円となり
家賃年収が7,500万円になりました。
ご尽力いただいた関係者に心より感謝です。
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昨日のブログ
不動産は法人で買うべきか、個人で買うべきか？
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ライオンキングと不動産投資
今日は家族４人で劇団四季のミュージカル
「ライオンキング」を
観に行きました。
これまで劇団四季は
マンマミーア
ウィキッド
リトルマーメイト
アラジン
を観ていて、
今回が５作品目です。
しかし他の作品と違って今回は
動物たちの動きや舞台装置の仕掛けが
細かい部分まで驚くほど工夫されていて
それを観るだけでも圧巻でした。
特にメインとなる動物のキャラクターたちは
アニメーションの世界から
そのまま飛び出してきたような錯覚さえ覚えるほど
見事な声と動きで
約３時間の上演時間が
あっという間に感じられました。
さらには子役から大人まで
すべての役者が
圧倒的に歌唱力が高いことに
出演者の層の厚さを感じ
人って、こんな風に歌うことができるんだ
と素朴に感心してしまいます。
演技と歌と
両方を堪能できる
とてもレベルの高いミュージカルでした。
ライオンキングのストーリーはあまりにも有名ですが
王位継承者として生まれた子ライオンのシンバが
叔父の謀略によって殺された父・ムファサの死を
自分のせいだと思い込み
自らの使命を放棄して王国から逃げ出したところ
様々な人（動物）の手助けによって
過去を振り切り
勇気を出して自分の守るべき立場に
返り咲いていく
という物語です。
ミュージカルは一つの作品ですから
そこには必ず作者や演者の
伝えたいこと
があります。
その受け止め方は
人によってそれぞれですが、
私の解釈では
思い込みで萎縮してはいけない
大切なことは前を向いて生きること
仲間を想う気持ちが人生を好転させる
ということだと感じました。
王である父ライオンの言葉
「登れない山はない」
というメッセージが
繰り返し語られているのは
「常に諦めずに夢に立ち向かいなさい」
ということなのだと思います。
そんな人生はまさに
不動産投資に共通するものがあります。
「登れない山はない」
とは
満室にならない物件はない
越えられない融資の壁はない
といった具合でしょうか。
多少こじ付けの部分があるかもしれませんが、
受け止め方は自由ですから。
そして別の観点で、
何より一番の価値は
家族みんなでミュージカルを観て
毎回その後のディナーを楽しみながら
それぞれの感想を語り合う
そんな贅沢な時間を過ごすことができるのも
不動産投資によってゆとりある時間とお金を
作り出したからです。
こういった価値を意識しながら
日々生活することで
また明日から頑張ろうという
モチベーションにつながります。
ライオンキングからのメッセージ
そして
家族と過ごす有意義な時間に
今日も感謝と幸福を感じます。
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昨日のブログ
不動産投資の初心者って何が不安なの？
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不動産投資の初心者って何が不安なの？
今日は私の本を出版していただいた会社の社長さんと編集長さんに
打ち合わせを兼ねた会食に招かれました。
それだけでも大変光栄なことなのですが、
なんとその社長さんが私の本を読まれて強烈に興味を覚え
出版社を営むかたわら
事業基盤を確立する一つの要因として
不動産事業に取り組もうと思っている、というお話を聞いて
ますます嬉しくなりました。
その社長さんは、すでに私の本に従って
収益不動産のポータルサイト「楽待」に登録し、
本の内容に従って物件検索、
そしてこの週末には不動産会社のセールスさんと
面談されるところまで
こぎつけているそうです。
さすがの行動力です。
社長さん曰く、これまでたくさんの不動産投資本を読んできたが
どこか自分とは違う領域を感じていた。
でも桜木さんの本を読んで
自分でもできそうな気がしてきた
というより
不動産投資をやらない手はないんじゃないか
とさえ思えてきた
とおっしゃるのです。
私の本を出版していただいた会社の社長さんとはいえ
ここまで著者のポリシー通りに行動されるとは
感謝の域を超えて
心から応援したくなります。
しかもさすがは経営者という視点で
ご自身がファミリータイプの物件を入手したら
1Fをテナント（店舗）にして
学童保育の施設を入れようと思う
そうすれば空室対策としても有効なのでは
なんていう事業展開の案も聞かされ
関心するばかりです。
しかし、そんな社長さんでさえ
不動産会社との面談には
「きっと素人と思われてバカにされるのでは」
という心配があるそうです。
でもそれは
まったく無駄な心配なのです。
不動産会社の方は
購入者が素人かどうかなんて
関係ありません。
これから１棟目を買おうとしている人の方が
融資が通りやすいこともあり
大歓迎なのです。
逆に、いろいろな知識を得て頭でっかちになり
理屈で話を進められる人の方が
扱いにくくて苦手なくらいです。
大事なのは
自分がどうなりたいか
なぜその物件を買う必要があるのか
その根拠を
できるだけ数値をベースに語れることが
何より求められます。
それさえしっかりしていれば
不動産会社も金融機関も
一人の不動産投資家として認めてくれて
惜しみない協力をしてくれるのです。
経験や専門知識はまったく関係ありません。
だからこそ
目標・目的が一番大事
と、いつもお伝えしています。
私の本を読み込んで
かなりマスターされている社長さんは
もはや何の心配もありません。
本の付録にある
収支シミュレーションソフト
「見極めくん」
を使えば
数値の根拠も簡単に判断し、説明することができるでしょう。
もはや時間の問題で
数ヶ月したら立派な不動産事業者に
なられていることと思います。
こうして私の本との出会いにより
人生を変えるきっかけとなることが
著者としての本望です。
本の力とは本当にすごいものだと
ますます実感する一日でした。
私の本の情報はこちら
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
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不動産購入時、融資審査に必要な書類とは？
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不動産購入時、融資審査に必要な書類とは？
銀行から融資を受けて収益不動産を購入するとき、
必要な書類があります。
昨日は、こちら側がいつもスタンバイして
提出するための資料についてお話ししましたが、
今日は
銀行が融資に前向きになったとき、
その後の手続きをスムーズに進めるために
必須の書類
についてお伝えします。
１．融資申し込み書
これは、融資の審査を依頼するための書類で、
本来は一番最初に提出すべきものです。
しかし、不動産会社も金融機関も
ある程度 融資の可能性を見極めてから
こうした書類を作成し、本部審査に入るのが普通です。
やみくもに申請しても
時間の無駄になることもあるので
今回は大丈夫そうだ
と思われる場合に
「書類を書いて申請してください」
となるのです。
２. 個人情報の取り扱いに関する同意書
これは、銀行がその人の負債状況を信用会社に
確認するための同意確認書です。
信用会社とは大きく３つあって
・一般社団法人 全国銀行協会
（全国銀行個人信用情報センター）
・株式会社 日本信用情報機構（JICC）
・株式会社 シー・アイ・シー
これらの信用情報機関に
既存の負債の記録が載っていると
それがわかってしまうわけです。
ローンカードなどをつくって
１円も借りていなくても
「カードをつくっている」
という情報が載ってしまいます。
だからどうなの？
という点については
その銀行のみぞ知るところです。
銀行によって基準は異なりますし、
物件の評価も銀行によって違います。
だからビクビクしても仕方ないので
どうぞ調べてください
という感じで
同意確認書に
署名・押印するしかないのです。
さらに必要な書類は
・所得証明 ← 所得税・市県民税をきちんと納付している、という証明書
・納税証明書（その１、その２、その３の２）
＊その１とかって？ と思っても大丈夫。
税務署に行って申請書類に丸をつけるだけなのですぐわかります。
・印鑑証明
・住民票
これらはそれぞれ、市役所や税務署、法人の場合は法務局に行って
取得して来なければなりません。
基本的に発行日から３ヶ月以内
というケースが多いため、
事前に取得しても
期限が切れていることがあります。
ですので
どうしても融資の可能性が高くなってからでないと
取りに行き難いのです。
会社にお勤めのサラリーマンの方は
通常、平日に休みを取らないと
役所関係には行けないですね。
こういうことを考慮に入れ
くれぐれも求められた資料を
先延ばしにしないよう、
配慮が必要です。
買い付けを入れた後は
融資が承認された順で
購入者が決まりますので、
審査が遅れることは致命的です。
個人で融資を受ける際には
同時に団体信用生命保険への加入を義務付けられるので
健康診断も
素早く受診しなければなりません。
物件を購入するまでには
さまざまな関門があります。
その関門を、一度も滞ることなく
くぐりぬけなければならないのです。
なぜ今、この話をするのかというと
この年度末の物件取得に向けて
まさに私がその渦中にいるからです。
結果はまた、後日お伝えします。
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不動産投資で成功するためのレスポンスとは？
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海外不動産投資でセブ島に物件を買うメリットとは？
先日、Home’sの海外不動産投資セミナーに参加したとき
セブ島の物件紹介がありました。
その時のブログはこちら。
海外不動産投資の魅力 〜セブ島〜
当日、私は少し興味があったので、
販売会社のブースに名刺を置いて
「現地を視察するツアーがあるなら参加してみたい」
と伝えておきました。
すると案の定、翌日にその会社から
熱いオファーがあって、
ぜひ一度、直接お話をしましょう
と言って来たのです。
何をするにも私は
大勢の前で提供された情報だけをもとに
重要な判断をすることはしません。
直接１対１でじっくりと話を聞いてからでないと
個別の疑問も解消しないし、
メリット・デメリットを正しく把握できないからです。
さらに、不動産投資の場合、
人のつながりがとても重要なファクターになるので
このように個別に話を聞く機会を設けてもらうだけで
相手の印象も深まるし、
そこに付随する周辺の未公開情報なども
効率よくキャッチできる可能性があります。
何より自分自身の理解力を高めることができます。
そうして今日は
そのセブ島の物件を販売する会社を訪ね
１時間ばかり面談してきました。
今回のセブ島の物件は、
セブのマクタン島にある
ビーチ沿いに建設される
「コンドテル」
という形態の物件でした。
コンドテルとは
コンドミニアム（キッチンなどがついた自活できる部屋）に
ホテルの管理がドッキングしたものです。
海外といえば通常、コンドミニアムが主流ですが、
これは国内のワンルームマンションと同じで
管理会社を介して入退去や家賃収入の面倒をみてもらうことになります。
コンドテルの場合、建物の形態が「ホテル」なので
管理全体をそのホテルが行い、
宿泊客から得られる利益を
部屋の所有者全体で分配する
という方式になります。
簡単に言えば、ホテルの一室を所有する
といった感じですね。
で、肝心の利回りは、というと
諸費用込みで1,200万円で部屋を購入し、
70％の入居率だった場合、
管理費用を引いた年間収入は
約60万円程度。
実質利回り５〜６％
といったところです。
さらに厳しいことには、
その会社はローンの積極的な斡旋をしていないので、
頭金200万円＋引渡時に残金1,000万円
頭金600万円＋引渡時に残金600万円
もしくは
一括先払いなら12％割引で1,080万円
という支払い方法からの選択となります。
（わかりやすさ優先のため、あえて円表示）
完成予定は２０１８年。
これはもう、「投資」と言えるかどうか微妙です。
既に購入している人の目的を聞いたところ
・お金が余っているので節税対策として
・将来セブ島に移住することを考えている
という方々がメインだそうです。
このオーナーの特典として、
年間１４泊はそのホテルに無料宿泊できることになっています。
うーん。さすが、国内とは全然違いますね。
でも私はフィリピンのマニラにあるグローバルシティという街に
既にプレビルドの物件を所有していることもあり、
ついでにセブ島にも観に行って来ようかな、
と、別の楽しみを描いているところです。
旅行を兼ねた物件視察ですね。
このように海外不動産投資は
国内とは違ったメリットを求めていかないと、
期待外れにこともあり得ます。
要するに目的が大事、ということです。
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不動産投資では管理会社が成否のカギを握る理由とは？
2016/03/17
リアルな活動報告, 最新情報
今、３月末に決済予定の物件に対し、
最終的な大詰めを迎えています。
売買契約も済ませ、融資承認も下り、
金銭消費貸借契約も終わっているので
あとは決済・引渡しをするだけとなりました。
では、この物件の不動産投資は完了でしょうか。
とーんでもない！！！
不動産投資は「買って終わり」ではなく、
逆にそこからが始まり
と言っても過言ではありません。
買って終わりじゃない理由としては
そこから「経営改善」をずっと
続けていくことが必要だからです。
では「経営改善」とは何か？
それは
・空室があるなら満室にすること
・家賃をきちんと回収すること
・物件をキレイに保つこと
・何かトラブルがあればすぐに対応すること
などです。
これをオーナーが一人で全てやれれば良いのですが
サラリーマンの副業でやっている人には
時間的にも、実務的にも
到底無理なお話になってきます。
そのために
「管理会社」が重要なのです。
管理会社は、
入居者募集・家賃回収・建物の清掃など
物件を魅力的に保つためのいろいろなことを
やってくれます。
その「管理費」は大抵、
家賃総額（月額）の３％〜５％です。
たった３％〜５％程度で
賃貸経営の重要な部分を担ってくれるのですから
ありがたいことです。
逆に、その重要な管理会社を間違えると
賃貸経営に大きなダメージを与えてしまいます。
管理会社選びのポイントは
「客付け力があること」
まずはコレに尽きます。
空室を放っておくのではなく、次々に施策を提案してくれて
貪欲に部屋を埋めてくれるところが一番です。
物件の近所にある管理会社の方が
フットワークが軽い
つまり、何かあったときにすぐに対応してくれるから良い
という話も聞きますが、
今は２４時間体制でケアしてくれる専門会社と
提携している管理会社もあり、
地の利はそれほど関係なくなってきました。
それから、３％〜５％の管理費の中に
どのような業務内容が含まれているのかを
正しくチェックしておきましょう。
清掃や建物メンテナンスは別途料金が発生する
というケースもありますので
しっかりとキャッシュフローを把握するためにも
管理にかかる費用は全ておさえておくこと
これは
購入時に必須のことです。
管理費を把握して、コストダウンを心がける
これが経営改善の基本です。
ではどうやって管理会社を探すのか。。。
それは、その物件を仲介してくれた不動産会社さん
に紹介してもらうか
物件のそばにある管理会社を片っ端からあたるか、
ネットで検索するか
のいずれかになるでしょう。
今回私は、仲介不動産会社のセールスさんが
とても信頼できるので
複数の管理会社をピックアップしてもらい
現在見積もりを依頼しているところです。
最後に決めるのは自己責任ですが、
管理会社を変えるのは
物件購入時が絶好のチャンスですので
はっきりとその意思表示をして
きちんと取引されることをお勧めします。
物件が手に入るとき
油断せず、先を見据えた準備・手配が肝要です。
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こどもの受験と不動産投資
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こどもの受験と不動産投資
私が不動産投資を頑張っている理由は
家族の夢を叶えるためです。
このように公言していますので
私の家族ももちろん
そのことを十分に理解していますし、
子供たちも
私のサポートに応えようと
一生懸命努力しているようです。
現在、高校３年生の娘は
不動産投資の収益のおかげで
高２から一年間
アメリカ留学に行くことができました。
帰国後はさらにその経験を生かして猛勉強し、
この春は１００％英語で授業が行われる
超難関大学に合格を果たしました。
中学３年生の息子は、
なかなか成績が伸びず、
進学できる高校があるのかどうかさえ
心配になるほどでした。
年の瀬も押し詰まったころにようやく志望校が定まり
それなりに頑張って
２月に受験したのですが
現実は厳しいもので
志望校には「不合格」
となってしまいました。
親として私は
どんなスタンスを取ったらよいのか
正直悩みました。
「勉強しなさい」「努力しなさい」と
きつく言っても
実際にはその「内容」が大事なので、
表面的に押さえつけても意味がありません。
またある時は一緒に徹夜で机に向かい
勉強したこともありましたが
目に見える効果を実感することはありませんでした。
それでも
「どうしても目指す高校に行きたい」
と言う彼に
私ができることは何か。
それは、私の経験と努力の本質を
私なりの言葉で
伝え続けるしかないと思ったのです。
１．同じ意識・同じ行動からは、同じ結果しか生まれない
２．誰も見ていない時にこそ真の実力が養われる
３．壁は一気に越えず、一つ一つ登っていけばいい
４．今、勉強以外の行為は全くの無駄と心得よ
５．今日一日、やるべきことをやりきっているか
この５つの言葉を
自分の不動産投資活動を振りかえって
心の内から絞り出し、
短冊に書き留めて
彼に渡しておきました。
息子には
この言葉を起きた時、寝る時に
声に出して読むように
伝えました。
すると彼は
最後の１ヶ月間で次第に意識が変わり
遅まきながらの猛ダッシュをかけ
もう一度同じ学校の後期選抜試験に挑戦し、
つい先日、卒業式の前日に
合格通知をもらいました。
さすがにこの出来事は
私の胸にも熱く突き刺さりました。
わたしが普段から
不動産投資活動に取り組んでいる
背中を見て
娘も息子も
自ら高い目標を設定し、
ギリギリまで諦めずに努力してきました。
わたしは、自分が納得のいく努力をしていれば
結果など重要ではなく
何があっても必ず良い方向に
導くことができると信じています。
でも、今回は
素直にこの結果に喜びます。
「最後まで諦めないこと」
子供たちの努力と、それぞれが得た最高の結果に
私の方がまた学ばされました。
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７つの習慣と不動産投資
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不動産投資はギリギリまで諦めてはいけない理由とは？
つい先日、私の「出版記念セミナー」後の懇親会で
運命的な出来事
がありました。
セミナーに参加され、その場でコンサルティングを申し込まれたAさんが
懇親会では私の前の席に座られました。
「今日のセミナー、どうでしたか？」
などと感想をお尋ねすると
「セミナーも本も、大変わかりやすかったです。
でも運の悪いことに、私が今回、
新築ワンルームマンション
を契約した直後に
桜木さんの本に出会いました。
これはもう
“マイナスからのスタート”
だと理解しましたので
覚悟して
これから挽回できるようにがんばります。」
と・・・。（汗）
契約した直後に私の本を読んで
新築ワンルームマンションは与信を毀損してしまうから
フルローンで購入するのはリスクが高い
（結果的に資産を増やすスピードがスローダウンする）
ということに気づいたのでした。
なんと皮肉なことでしょう。
しかもAさんは、その売買契約書を持ち歩いていて
私に見せてくれました。
不動産の売買契約書は、厚手の黒外装で、何ページにもわたり
その内容と等しくずっしりと重みがあります。
「そっか・・・契約しちゃいましたか・・・」
と残念な思いを抱きながら契約書をめくっていると
「ん？？？」
と目に入ったのは
決済・引き渡しの日付。
これが、まだあと３週間も先
の話なのです。
「Aさん。もしかして、まだ引き渡しされていないの？」
「はい、ローン特約条項付きの契約で、現在金融機関で審査中です」
という状況を確認しました。
「これ、もしかしてキャンセルできるんじゃない？」
というと、周りに居合わせたメンバーも賛同され、
どうすれば断れるか、
万が一のとき、司法書士や弁護士などの手配はどうすれば良いか
等々の意見が飛び交いました。
はたまた
かつてワンルームマンションの販売に携わっていた
元セールスさんも居て
「絶対キャンセルできます」
という説得力のあるお話もあり、散々盛り上がりました。
そして翌日、
Aさんは私たちのアドバイスに従って
即行動を起こし、
金融機関と販売会社に電話を入れ、
何度かやり取りした結果、
見事にキャンセルを成立させました！
手付金の10万円は失いましたが、
そのマンションは2,500万円で、
キャッシュフローが月7,000円。
もしもこれを入手してしまっていたら、
それこそ資産価値の低い負債を30年縛りで背負うことになり、
今後の投資活動の足かせになることは明らかでした。
（注：あくまでもAさんが望む投資シナリオの場合です）
いやー、こういう実話を目の当たりにして
私も心から嬉しくなりましたし、
最後まで諦めずに行動する
ことの価値を、改めて学ばせていただきました。
セミナーに出席したこと
懇親会に参加したこと
素直に即行動したこと
これがAさんの運命を変えました。
素晴らしい成功事例です。
そして私は
Aさんの未来をこれからも応援していきます。
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不動産投資の基準は一つだけじゃない？
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