カーディーラーと不動産投資
私の愛車、オデッセイを売ってくれたディーラーのセールスさんと
食事をする機会がありました。
彼と私はとても相性が良いようで、
初めて会ったのはほんの半年くらい前ですが、
ずいぶん昔からの友人だったような気分で、
何でも話し合える仲になりました。
それはつまり、
彼のコミュニケーション能力によるところが大きいのだと思われます。
ディーラーに入社当初からおよそ２０年弱、
整備士として働いてきたものの、
卓越したコミュニケーション力により
営業に配置転換されたそうです。
そしてまだたった２年程度の営業キャリアですが
すでに営業所のトップセールスマンの座についています。
技術を習得している営業マンは強い。
根っからの事務屋だった私には、とても羨ましいです。
今ではバリバリの営業マンとして活躍する彼に
人とのコミュニケーションで最も重要なことは何か
尋ねてみました。
「雑談ですね。」
迷わず彼は答えました。
製品知識でもなく
営業トークでもなく
実は商売に関係ない話が最も重要。
その人の趣味だったり、家族構成だったり
休日の過ごし方だったり。
そんな他愛もない話から、
気づくとそのお客様にぴったりの車を
提案しているそうです。
また、営業の仕事の真骨頂は、
「商品を絞り込んであげること」
と彼は語ります。
いろんな選択肢がありますよ、
というのは却って顧客を迷わせるだけ。
話を聞いて、その人の情報を集め
絶対にこれしかない、
と絞り込んだ車種を勧めます。
そういえば私も
家族が最も楽しく乗れる車
できるだけ広いスペースでくつろげること
という条件を提示した時
「桜木さんにはオデッセイしか考えられない」
「他のどんな車も、競合にさえなりません」
と言われ、「たしかにその通り」と惚れ込んで
オデッセイの最高級グレードを購入したのでした。
車の知識を持たない私のような者が、満足のいく車を買えた時
それはもうずっと、セールスさんのおかげ
と思うようになりますね。
このように感謝する顧客を、
政治家や芸能人に至るまで
たくさん抱えている彼を、私は尊敬します。
ところが、そんな彼も、
私の不動産投資活動と現在の状況について聞くと
「羨ましいです。自分には到底できない」
と言い切ります。
なぜできないと思うのか、と聞くと
「すごいリスクがあるのではないか、と思います」
と答えます。
そこで私はすかさず
「あなたが車の購入について、お客様の疑問や不安を全て解決できるように、
私も不動産投資について、あらゆる懸念を払拭できますよ」
と説明し、実際に質問を聞いて、全て答えてあげると
彼もかなり納得した様子です。
でも、車にしても不動産にしても、最後は
「買う人の判断に委ねます」
と、ここで二人の意見が一致しました。
どんなに多くの知識を得ても
リスク回避のノウハウを学んでも
最後に決めるのは自分
なのです。
その決断を、
自信を持ってできるようにするための原点が
多くの人とのコミュニケーションにあります。
そういった点では、
何気ない雑談も
侮れない情報源となるのかもしれませんね。
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不動産投資セミナーを１０倍生かす方法とは？
最近はセミナーで登壇させていただく機会が増えました。
今回もある不動産販売会社さんからお声掛けをいただき、
大阪に続いて東京・六本木でもセミナーでお話する機会がありました。
参加者は３２名。
セミナー開始前に、会場内にびっしりと並べられた
椅子に座っている皆さんの後ろに立ち
そこから伝わってくる気迫を感じ取ります。
私の講演から、少しでも何か役に立つことを
聞き出そうとしているのでしょうから
私にとっても真剣勝負です。
サラリーマンの方々が、
せっかくの休日を潰してセミナーに来る。
これは参加費の有料無料に関わらず、
明らかに時間の投資をしていることになります。
ですので、私自身も
「今日ここに来てよかった」
と思ってもらえるように
最善を尽くします。
私もかつて、サラリーマンだった約半年前まで、
休みのたびに、片っ端からセミナーに参加し、
投資の塾にも所属し、
通勤電車の中で不動産投資の本を読み漁り、
夜遅く帰っても自宅でポータルサイトにアクセスして
物件検索をしたり、
不動産会社とメールでコンタクトしたりと
金銭的にも時間的にも
多くを費やしました。
その甲斐あって、今の状況を築いているわけですが、
ここに到達するまでには
思うようにいかないことばかりでした。
物件はないし、
融資は通らないし、
仮に融資が通っても
売主の気が変わって他の人に売られたり
と、「どうして自分ばかりがこんな目に合うんだろう」
と思う毎日でした。
でも、ただひたすらに、諦めずに
愚直に基本的なことをやり続けた結果、
１００回に１回くらいの割合で
うまく融資が通り、物件が買えて
安定したキャッシュフローを得られるようになりました。
うまくいったのは、５年間でほんの数回です。
毎日やり続けても、うまくいくのはたったの数回。
でもそのたった数回で、人生が変わりました。
そんな私の経験と考え方を伝えたくて
今日も演壇に立っています。
いつも「私ばかりがなぜこんな目に」と思っていましたが、
こうしてみると、皆さん同じような思いを抱いているのです。
一人だけで学んだり、探したり、アプローチしているばかりだと
本当に虚しくなり、
いっそのことやめてしまった方がどんなにラクか
という思いに駆られます。
そういう時にこそ
セミナーが役立ちます。
頑張っているのは自分だけじゃない
うまくいかないのも自分だけじゃない
そして時々、自分よりもうまくいっている人に会い
その人も実は、自分と大して違いがないことを知る
そんな刺激を受けることが
多くの知識を得ることよりも
はるかに有益なことがあります。
だからセミナーに参加される方は、
講師の話をただ聞いてメモを取るだけでなく、
近くに座った人と話をしたり、
主催者に挨拶をしたり
講師とマンツーマンで話す機会を作ってみたり
と、普段ではできないことにチャレンジすることを
お勧めします。
私もかつて、そういう出会いをきっかけに
多くの突破口を開いてきました。
だから、私はしっかりと自分の伝えたいことを
お話しするのと同じくらい
参加者には積極的にその場に関わってもらいたい
と願っているのです。
セミナーに出席する時はぜひ
「参加する」という意識をもっともっと高めて
自分から行動するマインドを
持ち合わせておくといいですね。
自ら話しかけ、自ら聞き出す。
そうすることで
どんなセミナーでも
きっと何倍もの学びが得られます。
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ネットワークビジネスと不動産投資
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ネットワークビジネスと不動産投資
知り合いの紹介で、あるネットワークビジネスの説明会に参加してきました。
ネットワークビジネスとは
企業が広告を使わずに宣伝・告知・販売するマーケティング手法で
アメリカではとても有効な販売施策として浸透しています。
簡単に言えば、
商品を使った人が、友人などの知り合いに
「これいいですよ」と口コミで紹介。
紹介された人がその商品を買うと
紹介した人に幾らかのマージンが入る仕組み。
さらにまだ続くのは、
その紹介された人がまた別の人を紹介すると、
もともと最初に紹介した人にもマージンが入ります。
ですので、
紹介する人は、その人がまた別の人を紹介してもらえるように促していくと、
自分では何もしなくても、ずっとお金が入ってくるようになります。
もっと具体的に言うと、
例えば気に入った美容室があり、
その美容室をお友達に紹介すると、
お友達が1,000円割引になり、
自分にもお礼として1,000円割引券をもらえたりしますね。
その割引券が、このビジネスの場合は現金でもらえます。
そして口コミで広がれば広がるほど、紹介した人に
割引券（ではなく現金）が継続的に入ってくるのです。
この仕組みはMLM（マルチレベルマーケティング）と呼ばれています。
TVや新聞・雑誌で広告をうつよりも
口コミで広げてもらう方がはるかに説得力があり、
ターゲットも絞り込まれ、購入確率も高い
ということで、
企業側にとってもうまくいけば
大金を投じて広告宣伝するよりも効率が良く、
ユーザーにとっても広告宣伝費がわりのマージンを直接もらえるので
みんながハッピーになります。
ところが、
日本ではかなり評判が悪いです。
商品販売を伴わない、単なる会員を集めるだけの
「ねずみ講」と同じだと誤解され、
法律に触れているのでは、とさえ思う人もいます。
しかし、ネットワークビジネスは、れっきとした販売手法であり、
法律違反でもなく、成功すればかなりの利益を得られます。
一番気をつけたいのは、
「あっという間にお金持ちになる」か
と言えば、なかなかそんなにうまくいくことは少ない
ということを理解すべきなのです。
紹介者に商品を買って欲しくて
強引に勧誘したり、
違う用事で呼び出して結局は商品を売りつけるようなことをすると
大事な友人を失うことにもなりかねません。
基本は、自分で「良いものだ」と感じた商品を
「欲しい人に教えてあげる」
そして結果的に自分もトクをする
ということです。
この範疇から逸脱して、
あたかも自分がその商品のセールスマンになったような気分で
積極的に売り込むようなことをすると
道を誤ったり、友人を失う可能性がありますね。
不動産投資で安定した収入を得て、
なおかつ２棟目・３棟目がなかなか進まなかったりすると
安易に別の方法を見つけ、そちらに走ってしまいがちです。
しかし、どんなに商品が良くても
収入を確保し続けることは容易じゃありません。
どんな道でも、極めるには相応の覚悟と努力が必要なのです。
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バリ島の友人と不動産投資
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バリ島の友人と不動産投資
インドネシアのバリ島に来ています。
かつてサラリーマン時代にたくさんの友人ができたので
退職後も「ひとり旅」と言いながら
実は現地の友人を訪ね歩くようにしているのです。
これまでにベトナムのホーチミン、
フィリピンのマニラ、セブ
韓国のソウルへ行きましたが、
どこでも親切な友人が出迎えてくれて
ローカルならではのいろいろなところを案内してくれました。
今回のバリ島では、
日本人駐在員の友人と会食したり
２０年ぶりのゴルフをしたりすることで
あまり多くのスケジュールを入れるつもりはありませんでした。
ところが現地のインドネシア人の方々が
この時に合わせてわざわざジャカルタから飛行機で来てくれたりと
まさに「サプライズ」な歓待ぶり。
友人の多くはプロフェッショナルフォトグラファーなので
比較的時間の融通が効くのかもしれません。
それでも私のために時間を作って
一緒に時間を過ごそうとしてくれることには
心から感謝の気持ちで胸が熱くなります。
中でも一人の写真家・クリストファーが
バリで「は太陽が綺麗に見えるから、
いつもみんなが行きそうな夕日でなく
朝陽を一緒に撮りに行こう
と誘ってくれました。
この時期、バリの日の出は5時50分くらいなので
撮影するには5時30分にはホテルの部屋を出なければなりません。
でも、私も写真は大好きだし、
インドネシアでも有名な一流プロ写真家と
一緒に風景写真を撮れる機会なんて
そうそうないものですから
頑張って早起きして出かけたわけです。
そうして日の出を待っていると
みるみるうちにブルーから紫色のグラデーションで
空がいっぱいになり、
海から光が差してきて
確かに夕日とは違う
これから明るくなっていく壮大な自然のドラマに
思わず鳥肌が立ちました。
そして夢中でシャッターを押していると
クリストファーが後ろから私に囁きます。
Build your feeling.（気持ちを込めるんだ）
ピントや明るさ、構図の調整に気をとられ
典型的な風景写真を完成させようとしていた私に
ハッと気づかせてくれたアドバイス。
単に綺麗に撮ろうとするだけではなく、
そこに自分がいたことを表現する、
例えばジョギングする人や波を走るボートが
構図に入ってくるまで待ったり、
ビーチを掃除するスタッフとほうきをシルエットで
手前に配置したりなど、
今しか取れない瞬間を探して
そこにシャッターを押す気持ちを重ねていくのです。
ここに自分がいたことを記憶に残したい
そんな思いが、写真表現の一つとして形になった時
なんとも言えない感動と嬉しさがこみ上げてきます。
Build your feeling.
何かをつくる時、そこに気持ちを込める
これは、写真に限らず全てのプロフェッショナルワークに
共通することじゃないかな、と感じました。
不動産投資もビジネスですから
気持ちを込めて行うことで、
印象的に伝わり
人の心を動かすことがあるかもしれません。
そうしてプロとしての仕事を
磨き上げていきたいものです。
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入居者がこだわる必須の設備設備とは？
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入居者がこだわる必須の設備設備とは？
昨日のブログでは
「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」
というランキングをお伝えしました。
出典は2016年 全国賃貸住宅新聞 第1245号
全国の管理・仲介会社238社のアンケート回答結果に基づいています。
今日は、
「この設備がなければ入居者が決まらない」
必須の設備ランキングについて考察します。
（ ）内は前回順位
単身向け
１位：TVモニター付きインターホン（２位）
２位：独立洗面台（１位）
３位：洗浄機能付き便座（３位）
４位：インターネット無料（５位）
５位：備え付け照明（７位）
６位：エントランスのオートロック（４位）
７位：ガスコンロ（６位）
８位：ごみボックス（ランク外）
９位：システムキッチン（ランク外）
10位：BS・CSアンテナ（１０位）
ファミリー向け
１位：独立洗面台（２位）
２位：追い炊き機能（１位）
３位：TVモニター付きインターホン（３位）
４位：洗浄機能付き便座（４位）
５位：システムキッチン（５位）
６位：エントランスのオートロック（６位）
７位：ガスコンロ（７位）
８位：備え付け照明（ランク外）
９位：インターネット無料（ランク外）
10位：ごみボックス（ランク外）
昨日の「家賃を上げられる設備」ランキングでは
単身・ファミリー共に
インターネット無料が１位でしたが、
「必須なのか」というと
単身では４位、ファミリーでは９位になっています。
今回の特徴としては
両世帯とも「ごみボックス」が
初めてランクインしています。
これはつまり
ごみ置き場に対して入居者のニーズが高まっていることを示しています。
便利さだけでなく、衛生面や見栄えにも影響してきます。
内見時に、共有部にごみが散乱しているような物件は、
部屋を見るまでもなく敬遠されますね。
かくいう私も、
たまたまファミリータイプの所有物件に入居されている方から
ごみボックスを設置してほしいという要望をいただいたので
即対応することにしています。
ごみ置き場はある程度のスペースが必要ですが
物件の顔とも言えるエントランス付近の印象をガラリと変えるアイテムで
安価な商品も増え、費用負担が少なく導入できる設備の一つ。
今はおかげさまで満室ですが、
長期入居を促進する効果もありそうですね。
というわけで
もしも空室が埋まらなくて苦しい時など、
まずは設備の見直しをして
最低限のものは取り揃えておいた方が良いです。
そのエリア、ターゲットに対し
どんな設備が必須なのか
管理会社さんとよく相談して
効率よくバリューアップを図りたいですね。
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入居者に人気の設備ランキング 2016年版
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関連記事
入居者に人気の設備ランキング 2016年版
入居者ニーズを分析する人気企画として
部屋を決める時にポイントとなる設備のアンケート結果が、
全国賃貸住宅新聞 第1245号に掲載されました。
2016年は全国の管理・仲介会社238社のアンケート回答を
基にランキングが作成されていました。
「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」
今年は単身・ファミリータイプの両方で
インターネット無料
がトップになりました。
入居者自身でネット回線を引いた場合の費用と、
家賃を比較できる点が
ほかの設備とは異なるため、
仲介スタッフが入居希望者に勧めやすい
というメリットがあるようです。
アンケートでは1,000円から3,0000円程度まで
家賃を上げることが可能だとする回答が寄せられました。
入居者目線では回線工事などの初期費用や
5,000円程度かかる月々のインターネット代を
支払わずに済むため
3,000円くらい家賃が高くても入居を決める傾向に
あるようです。
特に学生をターゲットにした物件での導入が有効で、
新入生対象の家賃５万円程度の物件が決まりやすいとのこと。
５万円は都市部でバス・トイレ別など、
必要最低限の設備がすべて揃っている
１Kのラインなので、
そこからの差別化に有効ですね。
２位以下については次の通り。
単身向け
２位：エントランスのオートロック
３位：浴室換気乾燥機
４位：ウォークインクローゼット
５位：ホームセキュリティ
６位：独立洗面台
７位：追い炊き機能
８位：宅配ボックス
９位：防犯カメラ
10位：２４時間利用可能ごみ置き場
ファミリー向け
２位：追い炊き機能
３位：エントランスのオートロック
４位：ホームセキュリティ
５位：システムキッチン
６位：浴室換気乾燥機
７位：ウォークインクローゼット
８位：太陽光パネル（入居者個別売電）
９位：床暖房
10位：防犯カメラ
中古物件の場合、取得後は家賃が年々下がっていく
リスクは否めません。
しかしたとえ何十年という古い建物であっても
設備を新しくすることで
また家賃を上げられるチャンスがあることを
常に意識しておきたいものです。
人気の設備の中には高額なものもあり、
導入することで収益が悪化してしまうこともあります。
私の感覚では、導入することによって家賃を上げた分
２年程度で回収できることを目安にしています。
例えば10万円の設備でも
家賃を5,000円上げられれば２年以内に回収できますね。
このようにして経営改善を図り
家賃収入を上げる努力を続けていけば
物件の収益性自体も維持向上できるのです。
明日は「入居者必須の設備ランキング」について
お伝えします。
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不動産投資の「不安」と「疑問」
不動産投資を始めようとすると
いろいろなことが不安に思えてくる
と言う人がいます。
たしかに、
空室が増えたらどうしよう
事故が起きたらどうしよう
修繕費がかかったらどうしよう
借金が返せなくなたらどうしよう
などと不安を挙げたらキリがありません。
そもそも不動産投資は「事業」ですから
リスク全くないなんていうことは
あり得ないのです。
もう少し「事業」にこだわる言い方をすれば
マンションの１部屋を買う（区分所有）にしても
木造アパートを１棟買うにしても
自宅を購入することとはわけが違うのです。
賃料に相当する（売上）があり
募集をしたり入居を斡旋する（広告費）があり
物件を維持管理する（経費）があり
ローンや税金を支払った後の手残り、
もしくは売却した際の（利益）があるのです。
そしてその（利益）を追求するために
私たちは「賃貸業」を営んでいます。
ですから、利益を生み出すための事業活動に対して
「不安」に思い、何も行動しないのは
事業を運営するとは言えません。
では、すでに不動産賃貸業をスタートしている人は
どう考えているのか、どう考えるべきなのか
についてお伝えします。
それは、ほんの少しだけ見方を変えれば良いだけです。
「空室が増えたらどうしよう」ではなく
「空室を埋めるにはどうすれば良いか」
「事故が起きたらどうしよう」ではなく
「事故が起きた時に最小限の出費に抑えるにはどうすべきか」
「修繕費がかかったらどうしよう」ではなく
「修繕費を計画的に使うにはどう準備すべきか」
「借金が返せなくなったらどうしよう」ではなく
「収入ー返済をマイナスにしないためには何をすべきか」
という風に考えるだけです。
つまり、「不安」ではなく「疑問」ですね。
不動産を「投資」ではなく「事業」と正しく捉えるとき
お金を借りて、商売を営んで、利益を生み出す
のですから、
そこに立ちはだかる壁は「心配事」から「課題」に変わります。
心配事を課題として捉えられるならば
思い浮かぶ様々な「わからないこと」は
「不安」ではなく「疑問・問いかけ」になります。
疑問に思い、問いかけを続ければ、
必ずそこには答えがあり
備えることができます。
ですので、初心者であっても、不慣れであっても
不安に思う必要はなく
どんどん「疑問」に思うことで、
その都度調べ、対策を理解していけば
実はそれが、結果としてリスクヘッジにつながるのです。
疑問を恐れず、課題を明確にすることで
不動産事業はうまく乗り切ることができます。
他のビジネスでも、
事業を営むことにおいてはほぼ同様のマインドが当てはまりますが、
不動産賃貸業は、他事業に比べたらかなり疑問の数が少ないな、
と私は実感しています。
疑問がなくなったら、次は問題意識を持つこと。
そうなってくると、
もはや「不安」の入り込む余地さえなくなってきて
事業が楽しくなりますよ。
至極あたりまえのことなのです。
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信頼できる不動産会社を見きわめる３つのポイント
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関連記事
信頼できる不動産会社を見きわめる３つのポイント
サラリーマンの不動産投資家にとって、
信頼できる不動産会社と出会うことが
投資活動の成否を左右すると言っても過言ではありません。
物件を買えていない人のほとんどは
良い不動産販売会社に出会えていない
ことが原因だったりします。
では、信頼できる不動産会社を見極めるために
どんな点に着目すべきか、お伝えします。
-
融資に強いパイプを持っている会社
どんなに物件が魅力的に見えても、融資が通らなければ買うことができません。
そして銀行融資は、タイミングや話の持って行き方で、随分と状況が変わります。
複数の金融機関とコンタクトがあり、
銀行の担当セールスとタッグを組んで融資に取り組めるところが強いです。
特に２棟目・３棟目にチャレンジする場合
既存の物件を銀行にどう申告するか、
これから買おうとする物件の融資に何が求められるか
を把握しておくことが非常に重要になります。
ですので、自ら飛び込みで銀行を訪問・開拓するよりも
はるかに効率が良いのです。
-
修繕費を把握できる会社
中古物件を購入する場合、ありがちなのが
買ってすぐに高額な修繕費がかかってしまうことです。
ボロボロの物件に限って利回りも高くなるため
魅力的に映るかもしれません。
しかし、
購入した後で修繕費に何百万円もの費用をかけなければならなくなると
せっかく物件価格が安くても、意味がありません。
新築でない限り、いつ頃、どのくらいの修繕が必要なのか
費用はどのくらいかかるのか、
きちんと査定できる業者を選ぶべきです。
-
賃貸管理に詳しい会社
収支をシミュレーションする際、
そのエリアの「適正家賃」を把握していなければなりません。
空室を埋めるためにどうすればよいか
という課題についてもきちんとした施策を持っているところが望ましいです。
物件を売ったらそれでおしまい、というところだと
今流行りの「満室保証」を一年分つけて終わり、
ということになりかねません。
家賃保証に安心せず、しっかり管理会社と向き合っているところがいいですね。
最近は自社で販売した物件を自社で管理するケースが増えているので
そういうところは最後まで責任を持って関わってくれるため
その点では安心です。
一般的に言われる「良い不動産会社」とは、
「物件情報をたくさん持っているところ」の方が
買う側の立場としては選択肢が増え、
心強い気がします。
でも結局は、情報だけたくさんあっても
魅力のない物件ばかりでは意味がないし、
たとえ数少なくても質の良い物件を紹介してくれるのであれば
良い結果に繋がりやすいのです。
このような優良な不動産会社と出会うためには
地道にポータルサイトの資料請求をすることにより
きっかけを掴むか、
もしくはいろいろなセミナーに出席して
面談・コンタクトをしていくことが早道です。
このように、物件を探すことと並行して
信頼できる販売会社と知り合えるよう
意識を高く持って取り組むことが大切ですね。
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不動産投資セミナーに参加するメリットは？
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不動産投資セミナーに参加するメリットは？
私は月に1回、主宰セミナーで講演しています。
その他にも知人の投資塾に呼ばれてお話ししたり、
不動産会社さんに招かれての講演や、時にはイベントでもプレゼンをします。
そんな中、いろいろな参加者さんとお会いできることが
私にとってこの上ない喜び・楽しみなのですが、
毎回、参加された方ができるだけ満足していただけるように
常に創意工夫を重ねています。
しかし、参加者の満足というものは
参加者ご自身の目的によるところが大きいです。
話をする側としては、参加の目的を事前に知ることができない場合、
話を進めながら、反応を見て、臨機応援に話を変えたり、
時間調整を行なっていくことになります。
では、参加の目的を考える前に、
不動産投資セミナーには大きく分けて二つの種類があることを
お伝えしておきます。
一つは、不動産販売会社が主催するもの。
これは参加費が無料か、かなり安い金額である場合が多いです。
なぜなら、主催者の目的が「物件を販売すること」
にあるからです。
でもこれは決して悪いことではありませんので、
誤解されないように。
不動産投資家の狙いは「物件いを買うこと」にあるわけですから、
販売会社に物件を紹介してもらったり、人脈を築く際には
セミナーはとても効率の高い機会です。
しかし一つだけ注意をしなければならないのは
主催する販売会社の得意分野について
メリットを強く押し出してくることです。
例えばワンルームマンションとか、新築木造１棟など
それなりに魅力がわかることは良いのですが、
中古マンション１棟買いとの比較はなかなかできません。
ですので、参加する前に、主催の会社がどんな物件を取り扱っているのか
調べておくと、目当てが外れることが少なくなります。
強いて言えば「知識を得る」ための機会です。
もう一つは、不動産投資家が主催するセミナー。
こちらは、販売が目的ではないので、
セミナー自体にかかる経費を回収する
ということ、そして、
冷やかしではなく、真剣味の高い人々に集まってもらいたい
という事情がある場合が多く、
参加費は比較的高額になります。
その代わり、その投資家の考え方・物件の買い進め方が明確にわかりますので
話に説得力があります。
強いて言えば「自己マインドを高める」ということが
参加時に得られるもの、ということになります。
かくいう私のセミナーでは、
やはり私の体験談が人気を博すのですが、
その中でも実施後のアンケートでは、
「家族で旅行したり、一緒に過ごしている」
という様子を写真で伝えるパートが、
結果を見る限り、最近好評です。
それはなぜかというと、
「家族とともに過ごす時間を作ること」が
私が不動産投資を始めたきっかけであり、
それを確かに実践している姿を目の当たりにするから
なのかもしれません。
不動産投資で重要なことは「目標を明確にすること」
と言うのは簡単ですが、
常日頃からなかなか具体的に意識できない人が多いようです。
目標がないと、うまくいかない時にモチベーションが続かず、
諦めてしまいがちなのです。
セミナーに参加される際には
ぜひ目標・目的を明確にしておくことが望ましいですね。
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不動産投資ができないサラリーマンとは？
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不動産投資ができないサラリーマンとは？
私の周りには、若くして独立起業し、
不動産投資や他のビジネスで成功し、
好きなことをやって自由に生きている人が
何人もいらっしゃいます。
でもよくよく聞いてみると、
そういう人に限って
学歴が乏しくて悔しい思いをしていたり
早いうちから会社で痛い目に遭ったりと
辛い経験をお持ちの方が多いです。
大きな成功を手に入れるには
うまくいかない時にも諦めずに続けることが必要ですが
そういう時のモチベーションは
「絶対に今の状況を抜け出してやる」
というような強い気持ちから湧き出てくるのかもしれません。
サラリーマンの多くは、
現状に不満があったり
何かに我慢して毎日を過ごす人が多いのですが、
そこから抜け出そうと考える人は少ないです。
特に、実家が自営業でもなく
親が資産家や起業家でないと
自分の力で事業を営む
という現実に触れることがあまりないため、
会社の枠を出て、一歩踏み出すことを
真剣に考えられないし、
そんな気持ちの余裕も時間もない人がほとんどです。
会社の中で自分の周りを見渡しても
職場には同じ境遇・同じ考えの人しかいないので、
独立起業なんて、
よほど恵まれた環境にいないと
できるわけがない
と思いがちです。
さらに悪いことには
成功している人に対して
批評・批判を浴びせたり、陰口を言ったりするケースもあります。
でも今の時代、
ネットを通じて
ありとあらゆる情報交換が可能なので
サラリーマンの副業なんて、
ホントに、誰でも、いつでもできるものです。
課題は、どの規模でやるか、ですね。
片手間にやって、月に数千円、数万円程度
であれば、リスクもないし
得られるものも、変えられる状況も
小さいものにとどまります。
その道で、
小遣い程度ではなく、年収にインパクトを与えるほどの
結果を出そうと思ったら、
それなりの覚悟と努力が必要になります。
そして、それを維持するためのマインド
つまり「現状を変えたい」
という強い意志が最も重要なのです。
サラリーマンの多くは変化を嫌い、
新しいことを面倒くさがり、
忙しさを理由に、自己改革を避けていきます。
そして不動産投資については
「なんだか危ない話」
ぐらいのイメージを持って
積極的に関わろう、学ぼうとする人は
かなり稀です。
ちょっと勉強すれば
不動産投資の知識なんて
すぐに吸収できるし
リスクもしっかり把握して
そのほとんどが事前に回避できることが
わかります。
サラリーマンの複雑な業務に比べれば
不動産投資のスキームなんて、はるかにシンプルです。
若くして成功している人がたくさんいることからも
今のビジネスの成功は
経験に基づくものではなく
迅速な判断と行動によって成し遂げられる
ということが証明されています。
知っているのと知らないのとでは大違い。
気づいて、学んで、行動に移せる人だけが
成功をつかめます。
あとは、「成功するまでやり続ける」ためのモチベーションを
どう維持していくかだけです。
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エリートほど不動産投資ができない理由とは？
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エリートほど不動産投資ができない理由とは？
不動産投資活動の中で最も重要はタスクは
「融資を引く」ことです。
十分な融資を受けることができれば
誰でも簡単に安定収入を得られるようになります。
もちろん良い物件を探し当てることも重要ですが、
いくら物件が素晴らしくても
希望の融資が通らなければ購入することができないし
多少物件に問題があっても
条件に見合う価格で購入できれば
その後の経営改善で大きな価値を付加し、
優良物件に生まれ変わらせることも
不可能ではありません。
そこで、融資を引くときに一番問題になるのが
融資を受ける人の「属性」です。
属性とは、
年収
勤務先
自己資金
の３つ。
このうち、特に年収と勤務先はかなり
融資審査に影響します。
年収も高く、上場企業に勤務している人は
比較的融資が通りやすいです。
しかしながら、給与所得者の中で
年収１千万円を超える人口の割合は
わずか４.1％。
事実、不動産投資にチャレンジしている人の多くは
年収が少ない中でもなんとか頑張っています。
こうしてみると
数少ない高属性の人が融資を受ければ
いとも簡単に物件が買えてしまうことを
常々実感していますが、
逆に、年収の高い人＝エリートは
あまり不動産投資に興味を示さない人が多いと感じます。
なぜなら
高属性の人には、勉強好きでプライドの高い人が多く、
普段の生活にもそれなりに満足しているようなので
現状を変えたい、という気持ちになり難いのです。
「不動産投資」と聞いただけで
危ない、リスクが大きい、高額の借金を背負うのは嫌だ
となります。
中には興味を持って、ちょっとやってみようかな
と思って勉強を始めても、
結果を出すためには地道な努力だったり、
謙虚に気遣いをしながら、
愚直に単調な作業を繰り返すことになるので、
一度や二度うまくいかないと
すぐに諦めてしまいます。
始末の悪いケースでは
自分がうまくいかないことを他人や環境のせいにし、
成功している人に対して
批評・批判をするだけになります。
現状を変えることに対して後ろ向きだからですね。
これは本当にもったいないことですが、
皮肉なことに、
だからこそ属性の低い人にもチャンスが巡ってきます。
金融機関はお金を貸すことが仕事ですから、
属性の高い人が
物件を買いたい、融資を受けたい
と思わないのなら
たとえ年収が低くても、勤務先が小さな会社であっても
対象物件の資産価値や収益性などを担保にし
別の項目の審査ウェイトを高めて
融資を充てようとしてきます。
本当は、融資にとって属性は非常に重要な要素なのですが
それに気づいていない人が多い今、
属性が高くない人にも十分な可能性があるということです。
そう考えると
融資を引くには何が足りないか
を常に考え、
金融機関によって異なる条件を
絶え間なく探し続けることがポイントになります。
不動産投資の魅力・威力を理解できている人は
その時点で既に
６０歳で定年を迎えるだけの
エリートよりも一歩進んでいると言えます。
あとは行動するだけ。
自分の環境や境遇に不満を募らせて諦める前に
これ以上やりようがない
と思えるほど、物件を探し、融資を申し込んでみた方が
人生を好転させることに近づくのです。
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不動産投資家の悩みとは？
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不動産投資家の悩みとは？
私にとって不動産投資セミナーは、
多くの出会いと気づきを与えてくれる貴重な機会です。
私の数々の経験をベースに、
後に続く人たちへ、少しでも参考になる情報を提供できるように
毎回工夫を凝らしています。
しかし、実は参加者の方々以上に、私にとってのメリットがあります。
それは
ガンバっている多くの不動産投資家の方々に出会い、
悩みや課題をダイレクトに聞くことができることなのです。
なぜなら、その悩みや問題点をベースに
次のセミナーを開催するときの参考にしたり、
コンサルティングや質疑応答の際に
相手を理解する上でとても役立つからです。
今回は、知り合いの不動産投資家さんが主宰するセミナーに
ゲスト講師として呼ばれました。
人のセミナーで講演するという機会はなかなかありませんので
不安な気持ちもありましたが、
参加された方に少しでも満足していただきたいと思い、
内容やトークを吟味して吟味して、本番に臨みました。
参加者は総勢３０余名。皆さんすでに塾生として
基礎知識は十分にある方がほとんどでした。
ですので、不動産投資の基本的な段取りのところは割愛し、
「数値判定をするときの基準」
にフォーカスしてレクチャーし、
あとは
「物件写真の撮り方」
「太陽光をリース契約した実例」
についてお話ししました。
実施後のアンケートを読むと
多くの方に共通する悩みとして
「すでに１棟を持っているけれど、
その次、２棟目・３棟目に買い進めることができない」
と悩まれており、
課題は
・銀行融資を引く方法
・条件に合う物件の探し方
・法人設立の戦略
が代表的な３本柱でした。
やはり私が経験したことと全く同じであることに
驚きとともに安心感も覚えました。
そして
一番印象に残ったことは？ という問いには
「太陽光をリース契約するスキーム」
と答えられた方が大半でした。
これはこれで、
なかなか前例のない話でしょうから
インパクトを与えられて嬉しい限りですが、
もっとも嬉しい感想は
「家族のために不動産投資をやっていることに共感しました」
というコメントでした。
不動産投資で結果を出すには、
諦めないことが最重要なのですが、
その「諦めない」ためには
目標・目的が絶対に必要なのです。
そのために、
今の自分の悩みや問題点を
きちんと認識することが大切です。
ですから、必ずしも「家族のため」である必要はありませんが
「現状を変えたいという強い意志」と
「なりたい姿」
をしっかり持ち続けていただきたい。
これこそが、
私が一番、皆さんにお伝えしたいことなのです。
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年金制度と不動産投資
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年金制度と不動産投資
現在、年金の受給開始年齢は６５歳で、
受給額の平均は夫婦で約２０万円です。
ところが、総務省統計局のデータによると、
６５歳以上になっても必要なお金は
月額239,485円となっており、
月々４万円の赤字となります。
この状況が６５歳以降、あと３０年続くと
22,161,600円が不足していることになり、
これにインフレを考慮すると、実際には
35,912,517円が
年金以外で必要なお金、ということです。
そして今日、TV朝日の報道ステーションを観ていたら
衆院予算委員会で、今国会で成立を目指している
年金制度改革法案について、話がありました。
それは「年金カット法案」とも呼ばれ、
賃金の減少に合わせて年金受給額も減らす
という趣旨のものです。
そもそも年金の受給額は、
物価や賃金の変動に応じて変わってきました。
そしてこれまでは
物価が上がり、賃金が下がった場合でも、
年金給付額は下げずに据え置く、
という方針でした。
しかし新法案では
物価が上がり、賃金が下がった場合、
賃金の下がり幅に合わせて年金給付額を下げよう
という提案がなされています。
さらに、物価と賃金が両方上がった時には
その上昇率の小さい方に合わせる
ということにもなっており、
上がったとしても少額。
つまりは今後、
物価も賃金も上がらない限りは
給付額の上昇はあり得ない、となります。
そして今の年金制度は、
２００４年の年金改革でできた制度「１００年安心プラン」
に基づいているはずなのですが、
１００年どころが、たった１０数年で行き詰まっているのです。
安倍総理大臣は
「必ず下がるわけじゃない
誤解する人がいるので国民の不安を煽るな！」
と強調し、
野党は相変わらずの「代案なし」でただひたすら懸念・反対を示すだけ
なので、この議論に期待は持てません。
この先どんどん高齢化が進み、
年金をもらいたい人ばかりが増えて
原資を負担してくれる若者層が減るのですから
受給額は当然減っていくでしょうし、
受給開始年齢も引き上げられることは
容易に想定できますね。
だからこそ、定年後の自分の生活は
自分で守らなければならないのです。
私はすでに、
予想される年金の何倍もの収入を
ずっと収益不動産から得る仕組みをつくっています。
国会で何が議論されようと
年金制度がどうなろうと
ビクともしない収益源を確保しています。
そしてこれは決して特殊なことではなく、
将来の危機を感じている人、私の周りにいる人たちは
誰もがやっていることです。
不動産投資は、現在の生活を豊かにするだけでなく
長期にわたって安定した収入を得られる、
年金対策の一つ
とも言えますね。
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速報！「博士の賃貸経営フェア」での講演が決まりました。
日 時：11月27日（日）10:45〜18:00
（講演は13:00〜13:40）
会 場：ベルサール新宿セントラルパーク
参加費：無料
申し込みはこちら。
http://www.chintaikeiei.com/fair2016/
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さらに！「東京・大阪でのコラボセミナー」でも登壇します！
10月16日（日）大阪セミナー
http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/15709#pagetop
10月30日（日）東京セミナー
http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/15702#pagetop
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＊とってもわかりやすい、と評判の著書：
「自己資金０円からはじめる不動産投資」
キャンペーン情報はこちら。
http://sakuragi-juku.com/shikin0/
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TOKYO MX 『テリー伊藤のマル金ライダー８』に出演！
動画はこちらから。
http://mixer-ex.com/Li91710/114041
9/25に総集編が放映されました。
7分37秒〜11分12秒まで桜木大洋が映っています。
http://qq4q.biz/yIFZ
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前号のブログ
太陽光発電の悲しい事故を体験しました
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