不動産投資で最も重要な指標はキャッシュフロー
あなたの物件の年間キャッシュフローはいくらですか？
と尋ねると、はっきりと答えられない人が意外に多いことに驚きます。
購入時には、自分もしくは不動産仲介業者の方が算出する収支シミュレーションで、10年後・20年後の損益まで計算しているケースがあります。
しかし、実際に購入した年・次の年くらいの期間で、今自分がどのくらいのキャッシュフローを得ているのか、正確に把握している人は思いの外少ないようです。
「キャッシュフロー」とは、
家賃収入から経費等の支出を差し引いたもの
を言います。
経費には、概ね以下があります。
１−① 家賃管理・建物維持のための管理費（家賃収入×◯％）
１−② 入居者づけをするときの広告費・仲介手数料
１−③ 清掃費・エレベーター等の保守点検費など日常的な管理費
１−④ 退去した時のリフォーム費用や突発的な修繕費
１—⑤ 電気料金・水道料金・インターネット・ケーブルTVなど設備を維持するための費用
２．借り入れ金の返済
３．固定資産税・不動産取得税・税理士報酬などの税金がらみの費用
確定申告レベルでの「経費」を挙げれば、この他に文房具費、旅費交通費、飲食代などがありますが、私の場合、これらは純粋に「物件だけにかかる費用」ではなくかつ小額であることから、キャッシュフローの計算時には省きます。シンプルに把握できることも大切です。
上記の経費を、仮に家賃収入が年間1,000万円の物件で算出してみましょう。
１．管理費・・・200万円（家賃収入の20％）
２．返済額・・・500万円（同50％）
３．税金・・・ 60万円（同6％）
この経費を家賃収入から全て差し引くと、
☆手残り・・・240万円（同24％）
となりました。
この「手残り」が「キャッシュフロー」です。
えー、そんなに経費かかっていないはず！
と思った方は、ぜひご自身で確認してみてください。
このキャッシュフローに最も大きく影響するのが「返済額」です。
この返済額は、「ローン金利」と「返済年数」によって変わります。
つまり、金利が低いか、返済年数が長ければ「返済額」が減り、
ひいてはキャッシュフローが改善する、というカラクリです。
次に影響するのが「管理費」。
これも様々な工夫で節約することが考えられます。
「返済額」と「管理費」は、キャッシュフローを高めるために、常に意識しておかなければなならない経営改善の項目です。
そして物件を取得する時には
「利回り」だけでなく、この「キャッシュフロー」、
つまり返済額や管理費を合わせて確認しておかないと、
後で後悔することになるのです。
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サラリーマン思考は捨てろ！不動産投資で迷わない融資判断のコツ
いい物件が見つかったけれど、生まれて初めての高額な借金を背負うのは、どうしても踏ん切りがつかない。
そんな思いに悩まされることは誰にでもあることです。
ましてやあなたがサラリーマンだったなら、それこそ自分の家を買う時よりも高い物件の融資なのですから、
「もしも失敗したらどうしよう」
なんて恐怖感さえ覚えたとしても不思議ではありません。
しかし、そんな不安を乗り越えなければ、事業の世界で成功することはあり得ないのです。
サラリーマンがサラリーマン思考のままでいると、いつまでもサラリーマンの境遇から抜け出せないのです。
「そんなこと、わかってるよ！
でも・・・」
というあなたには、私の経験から富裕層の知人から学んだお金に対する考え方をお伝えします。
それは、
直面した金額の「０」を２つとって考えること
です。
１億円なら１００万円、１００万円なら１万円、
という風に。
そうすると、まぁいいか、と思えてきませんか？
例えば、
年間２００万円のキャッシュフローを得るために
家賃年収１,０００万円を生み出す物件を、１億円借りて買う。
これを「０」をふたつ取って考えると
年間２万円のキャッシュフローを得るために
家賃年収１０万円を生み出す物件を、１００万円借りて買う。
こんな感じですね。
１００万円くらいの借金でしたら、車を買う時だって普通にあり得ます。
でも、車はお金を生み出しませんが、収益不動産は毎年お金を生み出してくれるのですよ。
１億円が１００万円に見えてくると、投資判断はずっとラクになります。
思えば富裕層の方々は、いつも大きなビジネスをしていて何千万円・何億円というお金を動かしているので、自然にこういった考え方ができるのかもしれません。
「今１,０００円を投資したら１万円になるよ」
と言われたら、きっと多くの人が「衝動買い」するのではないでしょうか。
しかし、同じように１０倍になるにしても、
「１００万円を投資したら１,０００万円になるよ」
と言われたら、だいぶ多くの人が躊躇すると思います。
それは日頃の生活レベルで身近に感じられる金額の範疇でお金を捉えているからです。
１０００万円を得る為に１００万円を借りてでも用意する
のが事業家のマインドです。
１００万円が１万円に見えてくると、投資判断はずっとラクになります。
“０”を二つとって考える
ことが、不動産投資の借金に対する不安を払拭する一つのコツですね。
しかし絶対注意していただきたいのは、だからといってお金を軽んじて次々と投資につぎ込んでしまうようなことは避けなければなりません。
あくまでも確実性の高い物件を買うときの
「背中を押す一声」
とお考えいただればと思います。
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不動産で大失敗をする確率
不動産投資を始めるには、何千万、何億という、
今までに見たことも考えたこともない金額の融資
つまり借金をするケースが多いので、
「もしも失敗したらどうしよう」
「そんな大金、絶対に返せないと思う」
と思って尻込みするか、
自分とは別の次元の話だと思っている方が
たくさんいるようです。
でも、そういうことを考える時、
私がメインバンクにしている銀行の支店長から聞いた言葉が
とても印象に残っています。
不動産業は、他の事業者にお金を貸すよりよっぽど安全なんです。
例えば飲食店なんか、当たり外れがわからないでしょ。
うまくいかなかったらご本人も気の毒だけど、
銀行としてもお金を返してもらえなくなるのが一番困る。
飲食店の場合、創業時に店舗を借りたり、機材を準備したりして
少なくても１千万円から数千万円単位でのお金がかかります。
そして万が一、経営不振に陥ったら、
手残りがゼロになることもあり得ます。
最悪のケースでは、銀行が貸したお金を回収するために、
お店の設備や在庫品を売り払うことがありますが、
それでも全額は、まず回収できない。
その点、不動産賃貸業は、
①経営者の手腕に委ねられる部分が少ない
（誰がやっても大きな差が出ない）
②土地と建物を担保にしているので、
いざという時に、貸したお金を回収できなくなる心配がない。
という理由で、他の事業よりも
「回収できなくなる確率」が非常に低い
のです。
とおっしゃっていました。
「回収できなくなる確率」のことを銀行では
「貸し倒れ率」と呼ぶそうですが、
一般事業の貸し倒れ率が２％くらいあるのに対し、
不動産事業の貸し倒れ率は、０.２%程度だそうです。
不動産融資に積極的な銀行でこの割合ですから、
普通の銀行ではもっと少ないことは間違いありません。
つまり、それだけ
「借りたお金を返せなくなる確率」が低い
ということですね。
そういうことをわかってくれている金融機関からは
比較的融資をしてもらいやすくなります。
確かに私も、不動産賃貸業を始めて５年以上になり、
多くの同志を知っていますし、
業界内のアンテナも張っていますが、
「やらなきゃよかった」
「失敗してどうにもならない」
という話は、噂すら入ってきません。
全ての金融機関がそう考えてくれるとやりやすいのですが、
実際は、よくわかっているところと、
そうでないところがあります。
考え方の違いです。
でも銀行の方針は数ヶ月や半年、一年でよく変わりますし、
支店や担当者によっても
随分違うことがあります。
ですので、
自分の目的・事情に合った金融機関、
理解してくれる担当者に出逢うこと
も、不動産事業にとっては大切な要素になります。
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知らないと落とし穴にはまる。収益物件の「利回り」の罠
収益不動産を選ぶ時、広告に表示されているのは
「表面利回り」といって、
物件価格に対し、満室の時の家賃収入がいくらになるか、
という価値の目安にされています。
つまり、1億円の物件に対し、
満室時の家賃収入が年間１千万円のとき、
表面利回り10％
と表記されます。
満室時の年間収入が800万円のときは
表面利回り8％
という風にですね。
ではなぜ「表面」という文字がつくのか。
それは文字通り、とても表面的なものだからです。
ベースとなるのは「満室」時。
でも一年中、一度も退去がない物件って、
結講珍しいのです。
例えば１棟のマンションに10部屋あるとして、
それがすべてワンルームの単身世帯だった場合、
入居者が大学を卒業したり、会社員で単身赴任が解かれたりする人は
普通にいますから、そうするとやがて退去の時期が来ます。
業界の契約期間は通常二年間なので、
一年を通じていずれかの部屋が契約満了を迎える可能性は
十分あり得るわけです。
その時に契約を更新する人もいるし、
転居を考える人もいます。
そして、一旦退去があったら、
その部屋をきれいにクリーニングし、
必要に応じてリフォームしたりして、
新しい入居者の募集に備えます。
そこには当然、費用がかかります。
そしてオーナーは、
新しい入居者を募集する際には「広告費」を、
入居が決まった時には「仲介手数料」を
不動産業者に支払います。
これが大体家賃の２〜３ヶ月分になります。
ですので、
一旦退去者が出ると、
その月の家賃がもらえなくなるだけでなく、
あっという間に数ヶ月分のお金がとんでいく、と
覚えておくと良いでしょう。
ですので、「表面利回り」とはあくまでも表面であって、
かなりあり得ない「一年中満室だった場合」と想定されて
いることを認識しておいてください。
優良な物件運営の場合、私の経営実績の実感も含めて
表面利回りのおよそ95％程度だと、ラッキーな方です。
建物が古くなれば家賃下落もありますので、
最悪時を想定して表面利回りの80％とか、
年々２％ずつ減らしていく、
といったシビアな見方をする投資家もいます。
いずれにしろ物件を取得したら、
表面利回り通りの収入が入る、などと安心・油断してはいけません。
できるだけ100％に近づけるよう、
自らの弛まぬ経営努力が必要になるのです。
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不動産事業を「投資」と呼びたくない理由
自分のお金を何かに預けて、それを殖やしてもっと大きなお金を
手に入れることを「投資」といいますが、その投資対象が
土地やマンションなどの不動産である場合、それを
「不動産投資」
と呼びます。
何とまあ回りくどい言い方をしてみましたが、
不動産投資は他の投資とは大きな違いがありますので
あえてこういう表現から始めます。
例えば自分のお金が100万円あって、
それで株や債権を買うと、
その時の価値は100万円ですよね。
でも、不動産の場合、100万円持っている人が
現金で100万円の物件を購入することはほとんどありません。
100万円持っていても、1,000万円の物件を
買えたり、もっと高額な物件を購入することができます。
極論すると、１円も持っていなくても、何千万もの物件を
購入できるケースもたくさんあります。
それはなぜか。
そう、銀行（正しくは金融機関）がお金を貸してくれるからです。
なぜ、銀行は不動産を買う人にお金を貸してくれるのでしょうか。
それは、物件自体が「担保」になるからです。
つまり、もしもその人がお金を返せなくなった場合、
担保になっている土地と建物を取り上げて売却すれば、
大体貸した分の金額くらいは回収できるから、
と踏んでいるからです。
そしてもう一つ、不動産投資で特徴的なことは、
所有している間、空室が出ないように工夫したり、
建物をキレイに保って物件の価値が下がらないように
する努力が必要になります。
つまり、
不動産投資は「投資」というより「事業」なのです。
銀行も、投資をする人になどお金を貸してくれる筈もなく、
不動産経営をする人に、
事業資金
としてお金を貸してくれるのです。
銀行の目線からは、普通にお店を出して商売する人にお金を貸す場合、
万が一その事業が失敗したら資金がゼロになって返してもらえなくなる
リスクがあるけれど、
不動産賃貸業の場合は、まず倒産することはないし、
いざという時には担保があるからよほど安全だ、
という考え方を持った銀行員も存在します。
（私を担当してくれている地銀の支店長の言葉です）
ですので、不動産で「月収」を得ようとする人は、
単に銀行からお金を貸してもらえば自動的に増えていく
などという「投資の概念」は捨て、
基本的に「賃貸業を営む」という
覚悟を持って臨むことをお奨めします。
「安く買って高く売る」という投資スタイルをお望みの方は、
本当の「投資家」となるべく
たくさんの資金を用意された方が良いと思いますし、
その場合には「月収」という考えは
当てはまりません。
不動産経営とは、入居者というお客さんがいて、
仲介業者、管理会社、設備業者、保険会社など、
たくさんのビジネスパートナーとともに運営する
れっきとした事業なのです。
だから私は、自分の活動を「不動産投資」ではなく、
「不動産賃貸業」もしくは「不動産経営」と呼ぶようにしています。
（タイトルは「不動産投資」の方がキャッチーなので、時々使っています）
銀行からお金を借りて事業を営む。
まずはそのマインドセットから始めましょう。
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不動産投資で成功する人はこんな人
「不動産に興味を持っているけれど、何から始めればよいのか
さっぱりわからない。誰かに教えてもらいたい」
という人は、かなり成功する可能性が高いです。
なぜなら、こういうことはうまくいっている人の話を聞いて、
その通りに実践すること
が、成功への一番の近道だからです。
「でも不動産って何だか難しそう」
「大きなお金がかかるから、今の私には無理」
「きっとリスクや落とし穴があるに違いない」
「ロバートキヨサキの”金持ち父さん貧乏父さん”を読んで
不動産に興味を持ったけど、何からはじめていいかわからない。」
こういう人がとっても多いのに驚きます。
でも、実際にやってみて、不動産ビジネスの仕組みを理解していくと
これほど効率の良い安全な投資は他にない、と誰もが気づくのです。
そんな不動産投資に出逢い、愚直に行動し続けて来たサラリーマンが
自己資金０円から始めて１年半で月収100万円を手に入れました。
おかげで給与収入は一銭も遣わずに、
娘を一年間の海外留学に行かせたり、
夏休みに家族4人をハワイ旅行へ連れて行けるようになりました。
そしてこれからも、更なる事業拡大と豊かな生活
＝サラリーマンリタイヤ
を目指しています。
これはつまり、あなたにもできる、非常に再現性の高い錬金術なのです。
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資産を最速で増やすならRCの中古マンション一棟ものが一番
不動産投資を学び、本格的に買い進めて行こうと思う方には、ズバリRCマンションの１棟買いがおすすめです。
RCとは
Reinforced-Concrete（補強されたコンクリート）
の頭文字を取ったものですが、つまり一般的な「マンション」のことです。
不動産業界では構造材によって物件の種類を分けるようになっており、細かくはこの他「鉄骨造（S造）」「SRC造」などがあるのですが、最も多く市場に存在しているのがRC造です。
不動産投資を学び、潤沢にキャッシュフローを増やしていきたいと考えるようになると、ほとんどの方がこのRCマンションに行き着きます。
その理由は
1. 法定耐用年数が４７年と長い。
他の構造物と比較して最も長い。つまり頑丈という意味。
「法定耐用年数」とは、法律で定められた、
その建物が持ちこたえられる期間のこと。
2. 銀行がお金を貸してくれる期間が長い。
法定耐用年数が長いことにより、返済期間も長く設定できます。そうなると、月々の返済額を
低く抑えられるのです。
3. 頑丈である分、防音性も高く、入居者から人気が高い。
物件の価値が下がり難く、銀行評価（＝融資可能額）も高い。
4. 空室リスクを分散できる
部屋数が多いため、いくつか空室になっても全体の収入に与える影響を抑えられます。
部屋数が少ないと、１部屋空いただけで胃が痛くなります。。。
5. 次の物件を買う時に有利
資産価値が高いので、次の融資を受ける時に「所有資産」として有利になるケースが多いです。
といったところです。
ですので、私は現在、最初に購入した木造２棟を売却し、RCだけを3棟所有しています。木造を売却した後も、キャッシュフローはほとんど変わりません。それだけ木造は利益構築に貢献していなかった、ということですね。短期的に見れば。
ちなみに、個人投資家が扱えるRCはほとんどの場合、中古です。もちろん新築の方が良いに決まっていますが、金額が億単位で跳ね上がりますので、新築のRCになるともっと大規模な投資案件として、複数の人からお金を集めて運用するケースになり、いわゆる株と同じ扱いになっていきます。
先祖代々から土地を受け継ぐ地主さんであれば、建物分だけ融資を受ければよいので、新築も可能ですが。
では、短期間で資産を増やしたいのなら、最初から中古RCマンションを買えばいいじゃないか、と思われた方、その通りです。
RC１棟ものは、数年で資産を構築できる最適な不動産なのです。しかし、不動産投資になじみの無いサラリーマン初心者の方は、残念ながら、なかなかRC物件の販売情報を手にすることがありません。
サラリーマンが「お客様」としてターゲットになるのは、主に新築マンション、新築木造アパート だからです。
それはつまり、不動産会社が企画して販売するものは「新製品」に限るからですね。
中古の情報を得るには、どんな商品でも同じですが、自ら行動し、探していかないと見つかりません。
しかしそれは、大して難しいことではなく、ネットで検索したり、不動産会社の方とコンタクトを取ればよいのです。
知っているか知らないか、で大きな差がつく問題です。
そういうわけでRCマンションは、投資家の可能性を広げてくれる、定番かつ奥の深い分野なのです。
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中古木造アパートに投資する場合の３つのポイント
先日は新築木造アパートの話をしましたが、
「新築なんて無理。
私はお金が無いから
頑張っても中古が精一杯。」
と思っているあなた。。。
大きな勘違いです。
これは一般の人が自宅を購入する時も
同じことが言えますが、
所持金が少ない場合、
新築よりも中古、
と考えるのは危険です。
なぜなら、木造アパートに関しては、
中古物件は新築よりも
融資を受け難いからです。
〈ポイント１〉中古木造アパートには銀行がお金を貸したがらない。
銀行さんの立場になってみれば
すぐにわかると思いますが、
もしもローンが返せなくなった場合、
新築に近い物件を売るのと、
ボロい中古物件を売るのと、
どちらがお金を回収できるでしょうか。
言うまでもなく、
新しい方が資産価値が高いのです。
中古物件は担保価値が低い、
とも言えます。
従って、融資してもらえる金額は少なくなる、
その分、自己資金が必要になるのです。
ですので一般的には、
自己資金が無くて物件を買いたい場合には、
中古よりも新築の方が融資が出やすい、
と覚えておきましょう。
〈ポイント２〉中古木造アパートは価格が安い。
しかし、
中古には中古の魅力があります。
それは、新築よりも安い、
ということです。
買いたいアパートの規模が６室で、
それぞれに家賃収入想定を見てみると、
新築の場合：
家賃 ６万円×６室＝３６万円×１２ヶ月
＝４３２万円
中古の場合：
家賃 ５万円×６室＝３０万円×１２ヶ月
＝３６０万円
とします。
不動産事業は「投資」ですから、
いくら投資して
いくらリターンがあるのか、
という基準で査定します。
これを「利回り」と言います。
新築の場合：
４３２万円／６,０００万円
＝７.２％
中古の場合：
３６０万円／４,０００万円
＝９.０％
この、７.２％とか９.０%の数値のことを
「利回り」と言い、
中古の方が利回りが高い
＝投資効果が大きいことがわかります。
安くてボロく、
空室の多い物件ほど
価格は安くなります。
つまり、
空室を埋めて家賃が入れば、
利回りはずっと高くなるのです。
また、
建物価格が安くなって、
ほとんど土地だけの価格になれば、
銀行の担保評価においても
土地分の価値は新築も中古も一緒ですから、
充分に融資を受けることができます。
〈ポイント３〉中古木造アパートはハイリスク・ハイリターン。
ですので不動産投資のベテランは、
あえて木造の中古物件を狙い、
安く買い叩いてから、
自分のセンスで部屋をリフォームし、
外観をキレイにして、
ターゲットに合わせた魅力的な物件に
生まれ変わらせるように努めます。
これができれば、
利回り１５％とか２０％以上
にもなり得ます。
利回り２０％ということは、
単純計算では５年で元が取れる、
という意味です。
さらに、
きれいに修繕して満室にしておけば、
売却時にも
１千万や２千万はすぐに高く売れるようになります。
ですので、
木造アパートを買う場合には、
空室が多く、ボロい物件でも、
満室にする自信がある方は中古物件を、
初心者で、
リフォームなどどうすれば良いかわからない方は
新築物件を
購入されるのがおススメです。
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新築木造アパートを買う時に気をつけたい落とし穴
以前のブログ
「新築木造アパートはサラリーマンに最適？」
でもお伝えした通り、
新築木造アパートは、
ワンルームマンションの次に取り組みやすい形態です。
価格が５千万円〜８千万円で、住宅ローンと比較してもそれほど大差なく、
更に収益物件ですから返済は家賃で賄える、という感覚も理解しやすいのではないでしょうか。
「一棟アパートのオーナー」
という呼ばれ方は心地良いし、
土地を持つことで、長い目で見た時に資産価値が安定している、というもの魅力的な要素といえます。
ですが、その先に
物件をもっと買い進め、
キャッシュフロー（手残り）を
増やしていきたい
という場合には、
覚悟しておかなければならないこと
がありますので、その点をお話ししましょう。
１棟のアパートは、
大体平均して６室〜１０室程度の部屋数をもつ規模が多いです。
かつて私も木造アパートを２棟所有し、それぞれ６室と８室でした。
そして部屋の間取りは大体「１K」で家賃は４万円から６万円、単身世帯が中心となります。
単身世帯は主に学生や単身赴任者が多く、居住年数が２年から４年です。
これはつまり、入退去の機会が増えるため、どうしても空室になる期間が出てしまいます。
不動産経営というのは、家賃収入から
①管理会社に支払う管理費（約１０％）
②ローン返済（約５５％）
③固定資産税（約５％）
を差し引いた分がキャッシュフロー（手残り）
となりますが、
上記の木造アパートの場合、
月々の家賃収入がおよそ３０万円（＠５万円×６室）として、
キャッシュフローは３０％＝９万円です。
ここで、
もしも６室中の１部屋が空くとー５万円、
更に次の入居者が決まった時に
仲介手数料１ヶ月分＝５万円
を不動産屋さんに支払うため
合計１０万円
が飛んでいくことになります。
もちろんこの分は自腹で負担しなければなりません。
礼金１ヶ月分が入居者からもらえればよいのですが、単身世帯は競合が多いので、最近は「敷金礼金０円」で募集することが多くなっています。
私の経験上、こういうことは普通に起きます。
その際、管理会社の方が頑張ってくれて、すぐに次の入居者を決めてくれればよいのですが、近隣に同じようなアパートがある場合、わずかな家賃の安さや、新築に近い物件から埋まっていくことが多いのです。
せっかく新築の木造アパートを持っても、
一旦退去されてしまえば、すぐに競合との差別化に神経を払わなければならなくなります。
そして時期を逃すと平気で半年以上空室のままとなり、その時は５万円×６ヶ月＝３０万円を失い、
年間を通じてもほとんど手残りがなくなります。
こうなると、
次の物件を買う時に、
また頭金がないので融資がますます厳しくなり、
いつになったらもう一棟買えるのかなぁ、
という状況になります。
ですがワンルームマンションと違う点は、
余程のことが無い限り、全空室（＝家賃収入ゼロ）にはならず、
収支トントンで維持
できる場合が多いです。
新築アパートはデベロッパーが事前に調査し、需要の多い場所に建てられているからです。
キャッシュフローは大して残らないけれど、
返済が終わった時には
土地と建物が自分の手元に残り、
売却もしやすいのが、
新築１棟アパートの特徴ですね。
新築を購入すれば、返済が終わるまで（約２０年〜３０年）あまり修繕費もかからないので地道に維持していくことができます。
家賃収入を将来の年金の足しにしたい、
もしくは
いざという時の生命保険代わりに、
というのなら、
新築木造アパートが最もリスクの少ない物件ですね。
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気軽にワンルームマンション投資を始めてしまう前に
2015/08/14
よくある質問, 投資の考え方
「ワンルームマンションってどうですか？」
と聞かれることがあります。
実際には、その人の資金背景や投資方針によって異なるため一概には言えないのですが、一般的にワンルームマンション購入（「区分所有」といいます）は、
「気軽に始められますよ」
という調子の良いセールストークが作りやすく、手持ち資金が少ない初心者の方が手を出してしまいがちな
危険がいっぱいの案件です。
その理由を少なくとも３つ、挙げておきます。
1. 新築マンションの価値は、買った途端に下がる。
新築マンションの売買価格には、販売時の莫大な広告宣伝費が上乗せされているため、人が住んでしまった瞬間に、物件本来の価値は、あなたが購入した価格よりも大幅に下がります。
つまり、その物件を持ち続ける間、買った時以上の価値になる可能性が極めて低い、と言えます。
2. 空室になった時の収入はゼロではなく「マイナス」。
１室しか持っていないマンションが空いてしまうと、次に新しい入居者が入るまで、当然ながら収入はゼロになります。更に物件購入のためにローンを借りていたりすると、その支払いは全額自己負担になります。（毎月◯万円？おお、怖い）
加えて管理費や維持費は入居者の有無に関わらずオーナーが負担しなければなりません。
3．節税対策になるのは最初の１年か２年のみ。
「給与収入から支払った所得税が還付されますよ」という甘いセールストークをよく聞きますが、マンション１室の収入から必要経費としてマイナス扱いになるのは、不動産取得税と減価償却費のインパクトが大きい最初の１、２年だけ。
３年目以降は恐らく収入が増える分、きっちり税金を支払うことになるでしょう。
上記３点の結果として、買う時にはセールスマンの奨めに乗って契約したものの、思うように収益が上がらないということでマイナス収支のまま売却せざるを得なくなる、
というケースが最も多いのが
ワンルームマンションです。
従ってワンルームマンション投資は、
銀行からの融資を受けずに現金で買える人
に向いています。
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投資戦略を考えていますか？
不動産投資を始めようと思ったら
最初に決めておかなければならないこと。
それは、
「あなたは、何の為に不動産投資をしたいのか？」
ということです。
不動産投資で得たお金で何をしたいのか？
いつまでにいくらの収入を得たいのか？
なぜ、その金額が必要なのか？
不動産投資の場合、
銀行の審査で断られることがよくあります。
そんな時でも、
「絶対に諦めない！」
そんなモチベーションの維持が大事です。
また「物件を買い進めていく順番」
がとても重要です。
つまり、投資戦略ですね。
不動産投資の方法に正解はない、と言われます。
それは、その人がどういう順番でお金を増やしていきたいか？
それによって、物件の選び方・買い方が変わってくるからです。
「多ければ多いほどいい、とりあえず儲かればいい 」
という考え方だと、
かなりの確率で失敗します。
最初が肝心です。
いつまでに、いくらくらいの収入を得たいのか？
私は、キャッシュフロー2,000万円突破
が目標でした。
そうすれば現在の勤務先をリタイヤし、
所有物件のうち１つが、万が一潰れたとしても
４人家族が生活レベルを変えずに
不安無く生活できると把握しているからです。
このブログでお届けするノウハウは、
安全・確実な投資スタイルで 、
博打的な度胸がいらない、
とても保守的なやり方です。
サラリーマンに合ったやり方で
あなたの資産を増やしませんか？
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