投資家が不動産会社とコンタクトを取る際の心構え
不動産投資家にとって、情報がすべてを左右するといっても過言ではありません。
そして情報の質と量は、業界のプロである不動産会社の方といかに親しくなれるか、
いかに本気度を理解してもらえるか、にかかっています。
そのため私が日頃から気をつけていること
そして今日もなお実践していることをお伝えします。
まず、一介のサラリーマン投資家が不動産会社の方とつながりを持てるのは、
業界関係者の集まりに参加するか、サイトを検索してオファーするか
のどちらかになります。
そして出会いがあり、面談して、１〜２回は物件を紹介してもらえますが、
それでも今は、なかなか良い物件に当たらないか、
多少良い物件でも融資が通らないので、
物件購入につながりません。
はじめのうちは前向きに取り組んでもらっていても、
１〜２回うまくいかないと、不動産会社のセールスさんも気持ちが離れていきます。
これは人間ですから仕方のないこと。
そして営業マンとしても、他に購入見込みの高い人がいれば
そちらの方と組んだ方が効率よく結果につなげられるわけです。
やがて連絡が来なくなり、
待てど暮らせど情報がもらえない状況になります。
しかし、ここからが個人投資家の努力が始まるときなのです。
ポイント１．
「ご無沙汰しています。その後、物件の方はいかがでしょうか。」
とメールを送る。
ポイント２．
連絡が来なくなったことに対し、決して相手を責めない。
ポイント３．
もう見放されたのではないか、と被害妄想を持たない。
性格に依るところがあるかもしれませんが
連絡が来なくなった相手に対し、再びこちらから連絡を取るのは
ちょっと勇気が要るものです。
買えもしないくせに
融資も通らないくせに
と思われているかもしれない
と気にしてメールを出すことを躊躇する心境にも陥ることがあります。
しかし、それでも前に進むためには
「ご無沙汰メール」を出す以外に方法はありません。
ゼロから資産を築いていくには
それ相応の開き直りと弛まぬ努力が必要です。
思えば、不動産投資に限ったことではないですね。
人とつながることを恐れていては
新しい未来は拓けないのです。
そう自分に言い聞かせて、昨日、過去に連絡が来なくなった３社に
メールを出してみました。
するとそのうちの２社から
「お久しぶりですね。また良さそうな物件が出たら紹介しますね」
との返事をもらいました。
そんな時は間髪を入れず
メールや電話をして感謝の意を伝え、
またしばらく、コンタクトを再開していきます。
「臆さずに、人とつながる努力を惜しまない」
これが個人起業を志す者の鉄則なんだなぁ、
とつくづく感じます。
時間がない、どうせ無理、
と決めつけずに
淡々と
結果が出るまでコンタクトを続けましょう。
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不動産投資にも応用できる、セミナーで学んだ３つのこと
昨日は「超・実践集客セミナー」に参加してきました。
主催は、日本一のセミナーコンサルタントであり、セミナー講師育成数、セミナー集客人数日本一の小山竜央氏と、
チラシでの店舗集客、イベント集客日本一、大阪在住で「ビラ配り」の達人と言われている山田直美さん
のお二人でした。
不動産賃貸業の場合、路上でビラを配布して集客することはありませんが、
そういう直接的なノウハウよりも、実績を出された方のマインド・考え方を聞くことで、多くの学びを得ることができます。
今回も私なりに印象に残った３つの学びがありました。
まず、最初のご挨拶で話された言葉
「あたりまえ」の反対語は何ですか？
それは
「ありがとう」。
つまり
「有り難い」こと＝なかなか起こり得ないこと
そいうことに一つ一つ感謝の気持ちをあらわすことが
「ありがとう」
に込められています。
逆に、そういう気持ちを込めて
「ありがとう」という言葉を使いましょう。
ということです。
不動産投資では常に、人とのつながりが成否を左右しますので、
このように感謝の気持ちを持ち続けることが大切です。
何があっても「あたりまえ」ではなく、
「有り難い」ことなのだ、と意識し続けたいと思います。
次に、
「今日得たノウハウはその日のうちに実行する」
これは、私がまさに不動産投資でも実践していることです。
聴いてよかった、学びがあった
というだけでは一向に結果は出ません。
まずやってみる、
それからいろいろなことを覚えていくのです。
今回は、「ココなら.com」というサイトで、500円から集客を外注できる
という情報がありました。
このサイトは、プロもしくはプロに準じるレベルの人が、
「今は本業でやっていないけれど、個別に頼んでくれれば空いた時間に高品質の仕事をしますよ」という主旨の方が格安でさまざまな依頼を請け負ってくれるサイトです。
もちろん「集客」はそのほんの１カテゴリーで、
ビジネスサポート全般、似顔絵、デザイン、キャッチコピー代行、Webマーケティングなど、さまざまな分野のスペシャリストが出店していますので、まだご存知ない方には一見の価値があると思います。
サイトはこちら。
coconala.com
さっそく私は、自分が発信するコンテンツをもっと広げていくための依頼をしてみました。
他にも多くのサポートをお願いできるチャンスがありそうです。
最後に、「今さら」のことではありますが、イギリスで「奇跡の歌声」と言われた歌手・スーザンボイルの、無名時代のオーディション風景。
日本では年齢や肩書きで人を見定めてしまうことが多いけれど、海外では実力を発揮できるチャンスさえあれば、
「たった1日で人生が変わる」、
ということを実証するもの。
だから皆さんも、最初から「あれはダメ、どうせダメ」と決めつけずに、自分にも他人にも、可能性を信じてチャレンジし続けることが大切、と教えてくれるものでした。
ビデオ映像はこちら。
一度は観たことはあるのですが、そういう気持ちを込めて改めて観ると、
受け止めるものが違ってきますね。
会場では参加者の何名か、そして講師の山田先生までもが
感極まって涙がこみ上げてきました。
このように、外に出てセミナーに出たり、人と会ったりすると、必ず「学び」があります。
何より、そういう心構えで行動する、ことが肝心ですね。
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空室を埋めるのに苦労しています
先日、都内に所有している物件が、１ヶ月で再び満室になったお話をしました。
それも決して「満足」というわけではなく、
市場状況を反映して泣く泣く家賃を５，０００円下げさせられるという苦渋の選択をした結果です。
私はまた別の物件を、茨城県つくば市に所有しています。
これは今年の春に購入したものですが、今時の相場の中、利回りがなんと11.2％という希少物件でした。
利回りが高い理由は、２９室中９室が空室だったからです。
それでも、前オーナーが全く経営努力をしなかったから、とのことで、
茨城県内で最も人気の高いつくば市にあるため、ちゃんとやれば必ず満室になる、
と想定しての購入でした。
９室分については、原状回復のリフォームと家賃保証６ヶ月分を売主負担でつけてくれたので、特に大きなリスクと思わず、リフォームが完成する８月末を迎えました。
９月２０日にその時の様子をブログにアップしました。
そして１０月から万全の体制で募集を始めたのですが、
最初の２週間を過ぎたあたりから、管理会社さんからの連絡がパタッと無くなりました。
こちらから電話をしても、
「問い合わせがめっきり減って、内見（購入検討者を現地へ案内すること）もほとんどない」
というのです。
家賃設定は、いろいろな設備をつけたこともあり、バリューアップのつもりで
従来の６.０万円から６.５万円にアップしました。
家賃相場としては６.０〜６.５万円なので、無理のない家賃設定です。
それでも反応が悪いなー、と思っていたら、
本日、やっと１件成約しそう、との電話がありました。
でもやっぱり「あと５,０００円下げていただけませんか？」の依頼です。
5.８万円の部屋と比較しているお客様で、
私の物件が６．５万円→６．０万円にしてくれればこちらに決めます、
ということです。
これはもう、即決でOKするしかありません。
何せ、９室空いていますからねー
すると、まだ話は続きます。
「最近、どうも問い合わせがパッタリ無くなったと思って、調べたんですが・・・」
１０月中旬から、６.０万円の部屋が、いきなり１万円引きの５.０万円で
キャンペーンを打っている物件がある
というのです。
私の物件とほぼ同じ条件（駅からの距離、間取り、広さ、設備）で、
それでもウチの方を５，０００円高い家賃で決められるようにチャレンジしていたところ、
ライバルはなんと、１０，０００円下げてきました。。。。
これで、そのライバル物件は１４室中８室が、２週間で埋まり、
今もなお問い合わせが相次いでいるそうです。
「なんでそんなことをするんだろう」
と思わず憤慨してしまいそうですが、
まー、オーナーにもいろいろな事情がありますよね。
とにかく何とか早く手を打たないと、全部そちらに持っていかれ、
私の物件は一向に決まらず、
今度は年度末まで待たなければなりません。
そこで管理会社さんと協議した結果、
「６万円未満」のネット検索に引っかかるように
家賃を５９，０００円に下げ、
さらに管理会社さんの方で
２口ガスコンロとLED照明
を負担してくれることになりました。
家賃を下げた分は、共益費（５，０００円）と駐車場代（５，０００円）を
アップして補う、という策もあるのですが、やはり
「合計負担額が７万円を切るのと切らないのとでは、お手頃感にだいぶ差が出ます」
とセールスさんに言われてしまいました。
「本当かよ」と本音を言いたくもなりますが、
私が借りるわけではないですし、地域のことは地元の人が一番よくわかっています。
ここはもう、管理会社を信じるしかないのです。
そうして私は、またしても家賃を下げて募集せざるを得ない状況に追い込まれました。
でも、自分で集客して客付けできるわけではない以上、
ここでプライドや理屈を振りかざしても仕方ないのです。
やるべきことは、年内に満室にすること。
これをもう一度管理会社と目標共有し、
また明日から頑張ってもらうしかないのです。
また動きがあったら報告します。
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先月の空室が１ヶ月で埋まりました。これで再び満室！
先月、私の所有しているファミリータイプのマンションの１室に空きが出て、すぐに管理会社を訪問して次の施策を講じてきた、というお話をしました。
前回のブログはこちら。
⚫️ 当初の対策
そこで最初に決めたことは、
広告費（AD）、つまり管理会社に支払う御礼を
通常は１ヶ月のところ、
年内に決めてくれれば２ヶ月分に増やします。
ということでした。
その提案と合わせて私はすぐに管理会社を訪問し、
「さらに即断即決が必要なら、いつでも私に電話してご相談ください」
と各セールスさんに直接お伝えてしてきました。
その結果、セールスさんは数ある物件の中でも印象が強まり、モチベーションも上がり、
明らかに私の物件を優先的に勧めてくれそうな手応えを感じました。
具体的には
・物件に募集看板を設置。
・インターネット集客用に写真を撮影。
・さらに動画も撮影してアップロード。
といったことを、すべて管理会社の負担で自主的にやってくれました。
⚫️ 現場からの連絡に柔軟に対応
そして昨日、セールスさんから電話をもらいました。
「今、目の前でお客様が申込書に記入しようとしているところなんですけど・・・」
と前振りの後、
「もともと家賃１０万円の予算を考えていたところ、１１万５千円の（私の）マンションが気に入ってくれています。無理は承知であと５千円、家賃値引きに応じていただけないでしょうか。これで背中を押したいんですが。」
うーん、迷いました。
家賃を下げるのは、オーナーとしてはどうしても避けたいところ。
でもここが思案のしどころです。
この商談を逃して、またセールスさんに一から内見案内をしてもらえるかどうか。
今回の物件は特に際立つ特徴がなく、駅から徒歩１７分。同エリア内で競合ひしめくファミリータイプということもあり、物件の魅力だけでどこまで勝負できるか。
この物件は、一昨年、７ヶ月間も空室が埋まらず大きな損失を被った経緯がありました。
思案の末、私は以下の提案をセールスさんに回答しました。
「家賃５０００円を下げた方がいいか、
それともフリーレントを１ヶ月分つけた方がいいか、
入居者さんに選んでもらってください」
フリーレントとは、家賃無料期間のことです。
１ヶ月無料ということは、１１万６千円の家賃値引と同じことで、
５千円の月額に換算すると、２２.1ヶ月分に相当します。
このクロージングをセールスさんに委ねた結果、
１ヶ月のフリーレントではなく、
やはり５千円の家賃引き下げで決着しました。
⚫️ 私が決断した根拠
考え方によっては、２２.１ヶ月以上住むつもりがあるから、家賃値下げの方がお得だと思って選ばれたのかもしれません。そうなると、できるだけ長く住んでもらった方が良いですし、ご夫婦二人なので、そのうちに家族が増えて車を買い、駐車場も借りてくれるかもしれません。
結果的に家賃を５千円下げることになりましたが、このように前向きに捉えることできます。
おかげでセールスさんは無事成約でき、私は「話のわかるオーナー」として好印象を持ってもらえたと思います。こういうことが「次に空室が出た時」にきっと効いてくると思います。
⚫️ ただ妥協するだけじゃない
そして最後に細かい調整をしました。１１.６万円の家賃は、実際には
正規家賃１０６，０００円
共益費 ９，０００円
から成っていました。
このうち、５，０００円割引は「共益費」の方に充当してもらいました。
家賃本体は変えないことで、表面上の家賃相場は下がらないし、次にまた募集をかける時にも「家賃を割引した」事実が薄まるように工夫したのです。
いろいろな小細工が必要でしたが、私としては管理会社さんとタッグを組んで決めた案件で、
将来につながるものとして満足しています。
このあたりの経営判断が正しかったと思えるように、今後も精進します。
ファミリータイプは特にしっかりと原状回復＆リフォームし、
万全の体制で客付けできるようにすることが重要です。
今回は前の人が退去してからちょうど１ヶ月後の成約でした。
いずれにしろ今日はとりあえず、再び満室達成。ホッとしました。
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不動産投資家にオススメの、上質なレストランを探す方法
昨日は父親の命日で、８３歳になる母親と墓参りの後でランチをしてきました。
父は私が７歳の時に出張先で突然、心筋梗塞で亡くなりました。
以来４２年間、母は私を含む子供３人を、女手ひとつで育ててきました。
だから私は自分の妻と子供たちだけでなく、母親にも孝行したいと思っています。
そうはいっても別居している母親とは連絡が途切れがちになるし、私も会社勤めで忙しい毎日を過ごしていると、ついつい母親のことは後回しになってしまいます。
金銭的にも、家族の面倒が精一杯で、正直言って母親のことまで気が回らないことが多いです。
でも、私が不動産投資を続ける目標を「家族の幸せを守る」としている限り、母親のことをないがしろにするわけにはいきません。
そこで私は、「月に一度、時間を作って母親とランチを共にする」
という課題を立てました。
８月から実行し、今月で４回目。
毎回、母はとても喜んでくれます。
それは、息子と二人で食事ができる、という満足感が根底にあると思いますが、
やはりそれをスムーズに感じさせてくれるお店の雰囲気と、料理の味も重要です。
私は仕事でも会食する機会がほとんどなく、たまに同僚と職場の最寄駅で酒を飲むくらいの付き合いしかないので、良いお店を知りません。
「毎月母に喜んでもらうお店を探すのは結構骨が折れる」
と思っていました。
しかし、そんなニーズにとってもマッチしたサイトを見つけました。
一休.com
アフィリエイトではないのでサイトは載せません（笑）
「一休.com」で検索すれば、誰でも簡単にたどり着けます。
このサイトは、全国の上質な雰囲気と味を兼ね備えた店を厳選（？）し、サイトから直接予約が取れる仕組みになっています。
もちろん母親に限らず、奥様でも恋人でも、重要顧客でも喜ばれること間違いなし、です。
私はこれまで４回を母親と、５回を妻と、２回友人と利用するために使いましたが、これまでハズレと思ったことは一度もありません。毎回新しい店を開拓していますが、どれも大満足です。
値段もランチで2,000円くらいから、ディナーは3,000くらいからで、大幅な割引キャンペーンを頻繁にやっているため、お得感も満点。メルマガ登録しておくと毎日のようにメールが届きます。
これまでの利用体験では、どのお店の人も感じがよく、何より料理が美味しい。
昨日は銀座のKAMONKA 點（TEN）という中華料理店に行きましたが、
・フカヒレスープ
・小籠包
・北京ダック
・ジャンボ餃子
・麻婆豆腐
など、どれも本格的な品目を少量ずつ、上品に味わうことができました。
このように品があって美味しいレストランをレパートリーに持っておくと、
不動産投資家や業関係者との会合の際にも必ず役に立ちます。
良いお店を知っている、ということは、その人のブランド価値を高めます。
プライベートで親孝行をしながら、ビジネスにも役立つ情報を実験・体感できると一石二鳥ですね。
一休.com
まだご存知ない方は是非一度、利用されることをオススメします。
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不動産投資をやりながら妻を味方にする方法
昨日は、不動産投資家が集まる塾で、ゲスト講師として講演をさせていただきました。
タイトルは、
「桜木大洋の ちょっと イイ話」。
これからシリーズ化して、受講生さんの役に立ちそうなお話を、
少しずつお届けしていこうと思っています。
昨日の第一話は
「妻に反対されない不動産投資の進め方」
以前にも同じようなタイトルでブログに投稿しましたが、今回はより具体的に、妻を味方につけるノウハウについてご紹介しました。
１．まずは目標・目的を明確にすること
毎回のように言ってしまいますが、目標・目的を明確にすることで、周囲からの納得感が得られます。
これがフワッとしていると、
「何を甘いこと考えているの」
「だまされているんだじゃないの」
となり、高額の融資を借りることに猛反対されかねません。
私の知り合いにも、契約の土壇場で連帯保証人になることを奥様に断られた方がいます。
普通の感覚では、何千万円・何億円の借金をしようという時、不安になって当然ですよね。
ましてやサラリーマン家庭でしたら、事業規模の融資は受けたことがないでしょうから尚更です。
ちなみに私の場合、不動産投資の目標は
「家族の夢を叶えること」
「家族とともに過ごす時間を増やすこと」であります。
そのため、この数年で娘をアメリカへ留学させたり、家族でハワイ旅行に行ったり、多くの夢を叶えて来ました。
その度に
「不動産投資のおかげだね」
と家族みんなに言っています。
それをみんなが理解しているから、私の活動はいつも家族に応援されているのです。
２．妻と月に一度、贅沢なランチに行く
これには、とても便利なサイトがあるのでご紹介します。
一休.com
全国のレストランの中から、厳選された雰囲気と料理のお店が登録され、
ここの会員になると毎日のように紹介メールが送られて来ます。
ランチでだいたい3,000円前後、
ディナーでも5,000円前後で
かなりお得なメニューがあります。
私もこれまで何度も利用していますが、今のところハズレなし。
どの店に行っても毎回本当に美味しくて、雰囲気もよく、心を豊かにしてくれます。
こういう時間を月に一度でもつくり、妻と過ごすこともいいですよ。
予約もして、招待してあげると、とてもスマートにエスコートできます。
日頃の家事からちょっと手を離れて、ゆったりとした時間を過ごすしている妻の
満足そうな表情を見ながら
「不動産投資のおかげだね」
とつぶやくのです。
実際、不動産投資を始めたおかげで、このような時間を過ごすことができています。
目的を一つ一つ実現している感じですね。
今日のセミナーでは、プレゼンテーションのPPTに幸せそうな家族の画像をたくさん映したので、何だか自分の家族自慢のようで気が引けましたが、出席者の方々は思いの外、共感していただけたようでした。
実施後のアンケートに寄せられた感想を読んでも、とりあえず私の主旨は伝わったようなのでホッとしました。
やはり、家族とともに歩む不動産投資
これが私のスタイルです。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
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不動産投資仲間と会食することの意義
昨日は、不動産投資の塾で知り合った諸先輩方と会食をしました。
全部で８人でしたが、そのうち５人はサラリーマンリタイヤし、不動産を中心としてビジネスで独立されています。そして全員が私よりも多くの不動産を所有し、余裕のキャッシュフローを得ている方々ばかりです。
食事をしたお店は、東京都文京区根津にある、串揚げ料理の店「はん亭」。
串揚げ はん亭 のホームページはこちら。
●お店の価値を知る
その店はまるで江戸時代にタイムスリップしたような佇まいで、由緒ある下町の老舗らしさと威厳を感じさせてくれました。
明治時代に建てられた総けやき造り木造三階建ての日本家屋はとても珍しく、今ではなかなか見ることができません。
価値ある建築物として、文化庁が指定する登録有形文化財にも指定されているそうです。
肝心の料理ですが、これがすべて揚げたてということに加え、素材一つ一つに丁寧な料理人の細工が感じられ、どれも今までに感じたことのない味でした。口に入れた瞬間に「美味しい！」の言葉が自然と出てきます。
地元の名産品に「谷中生姜」がありますが、この揚げ物が絶品。生姜本来のピリ辛風味が揚げの衣に柔らかく包まれてマイルドに。
ハスの肉詰めや茄子の肉詰め、舞茸など、私は特に野菜系の揚げ物に奥の深さを感じました。
私たちが今回利用したのは一階奥の蔵にある個室でしたが、二階・三階にはお座敷があり、窓からは屋根瓦の波がとても心地よく見えて、下町風情を感じさせてくれるそうです。
次回はぜひ上の階で食事してみたいと思います。
●美味しさの共有から豊かな会話が弾む
料理の美味しさもさることながら、出された料理の説明を聞きながら、みんなで一串ずつをつまみ合い、口に入れた瞬間に驚きと喜びの声が上がります。
そこからまた楽しい会話が始まり、場が盛り上がっていくのですね。
そんな贅沢な時間を共有しながら、最近取り組んでいるお互いのビジネスについて情報交換をしていきます。
●会食は人脈づくりと情報交換の場に最適
参考までに、料金は
最初の6串に生野菜スティックと箸休めの小料理がついて2,600円、
追加の6串で＋1,400円
合わせて4,000円
ビールや日本酒など飲み物を含めて、合計で一人6,000円でした。
とてもコストパフォーマンスに優れたお店です。
そもそも今回のお店は、今日のメンバーの一人が推薦し、予約してくれたものです。
今回の会食がなければ、私には思いつきもしませんし、この貴重な体験をすることも無かったでしょう。
このように、上質の情報を持っている人々とのつながりは、金銭の損得では測れない、かけがいのないものだとつくづく感じます。
単に仕事の話をするわけではなく、上司のグチを言うわけもなく、居心地の良い時間を楽しみたいという目的のもとに、みんなで和気あいあいと語り合っています。
こういう人達の輪にどれだけ入っていけるか、というのも人間の幅を広げる基盤になっていくんだな、と感じた次第です。
いつか私も、紹介して喜ばれる”真の名店”を見つけたいと思います。
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沖縄版Air bnb 無料モニターに応募してみました。
最近、不動産業界で注目を浴びているAir bnbですが、これは何かのシステムや商品の名称ではなく、旅行者と大家を結びつける「短期賃貸」を斡旋するサイトの名前です。
Air bnbに関する基礎知識はこちら。
この仕組みの一般名称の一つに、
バケーションレンタルサービス
というのがあります。
業界大手の大京穴吹不動産が、今年の３月に沖縄で開始したバケーションレンタル事業の名称を「旅家」に決定し、予約専門サイトを開設したそうです。
この名称は、
「旅先に、まるで自分の住まいのような、くつろぎの空間を」
をコンセプトに考案されました。
部屋には家具・家電、アメニティなどが備え付けられ、長期滞在に対応した設備が完備されています。
現在、
ライオンズ宜野湾マリンシティ
ライオンズマンション新城
ライオンズヴィアーレ真志喜
など７物件が稼働しています。
そしてこの新名称「旅家」の決定とサイト開設を記念し、
一般人を対象とした沖縄長期滞在（12月5日〜20日の間で6泊7日の連泊）の
無料体験モニターを募集中！
飛行機代や現地でのレンタカー代金なども同社が負担するそうです。
モニター期間中もしくは期間終了後に取材、インタビューに協力し、滞在期間中に撮影した写真、動画等20枚程度を（当人の人物画像10枚含む）を提供することが条件です。
私はこれでも写真が得意な方なので（このブログの巻頭写真は全て自分で撮影しています）、まさにもってこいの企画です。
個人的には、いつか沖縄に収益不動産を持ちたいなー、なんて淡い夢を持っていましたが、きっと家賃も相当安いでしょうから利回りも期待できませんし、やはりこういう観光地には、賃貸よりも短期の「バケーションレンタルサービス」の方が需要があるのかもしれませんね。
不動産オーナーとしては、話題のシステムをぜひこの機会に体験しなければ、と思い、さっそく応募してみました。
http://www.daikyo-anabuki.co.jp/TABI-IE/campaign/
応募締切：10月31日まで
当選発表：11月6日
でも、当選者はたった１組（最大4名まで）なんですね。
私の当選確率が下がるので、みなさんは応募しないでください。笑
でも、こういう企画はきっとこれからもどんどん出てくるでしょうし、私たち不動産オーナーも、時代の流れに乗って、いろいろな新サービスや情報を敏感に察知していくことが求められます。
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賃貸仲介会社の営業マンをその気にさせる施策とは？
2015/10/05
リアルな活動報告, 最新情報
空室を埋めるために最も重要なカギを握るのが、賃貸仲介会社の営業マンです。
そして私の物件のうちの１つ、ファミリータイプ15室のうちの１室が
もうすぐ退去を迎えるので、速攻で満室にするためには
どうすればよいかを考えています。
一般的に、客付けをしやすくするための施策として
1．家賃を下げる
2．フリーレント（家賃無料の期間）をつける
3．初期費用（保証料、火災保険料、鍵交換費用など）をオーナー負担とする
というのが管理会社から提案されます。
この中で一番わかりやすい施策が「家賃を下げる」ことで、
セールスが最もトークに使いやすい手段です。
しかし、値下げということは、その近隣の家賃相場までも下げてしまうし、
部屋の価値そのものを下げることになります。
従って入居者にとってその部屋に対する思い入れも少なく、
気分が変わった時に容易に退去する可能性も高くなります。
何より、例えば家賃を5,000円下げるということは、
一年間で６万円、二年間で12万円の収入源となり、
ファミリータイプの場合は長期入居のケースが多いので、
年々６万円ずつ収入が減っていく計算になります。
また、管理会社にとっても、管理料は家賃収入の何％という計算になるので
分母となる家賃収入はできるだけ下げない方が、
長い目で見てよい筈なのです。
ですので、どういう施策を打つべきか、管理会社とよく話し合わなければなりません。
競合物件や時期により、とるべき施策は変わってきます。
今回私は、その管理会社を訪問した際、率直に
「どうすれば営業マンの方々が私の物件を積極的に勧めてくれるようになりますか？」
と聞いてみました。
すると、とても言い難そうな雰囲気ではありましたが、こちらが
「何でも言って欲しい」と迫ると、
「一番効くのは、成約報酬を上げていただくことです」
と話してくれました。
「成約報酬」とは、業界ではいわゆる広告費もしくはADと呼ばれているものです。
通常、そのエリアの広告費（AD）は家賃の１ヶ月分が相場で、既に私の物件は1.5ヶ月分を約束していました。それでも、今回はできるだけ短い期間で成約してもらいたいという私の強い思いもあり、思い切って”2ヶ月分”とすることにしました。
その部屋の家賃は106,000円なので、成約すると212,000円を管理会社に支払わなければならないのですが、空室が2ヶ月、3ヶ月と続けば同じことですので、一日も早く埋めてもらうよう、今回は管理会社の要望に沿った形で施策を決めました。
これがこの後どうなるか、どんな効果があったのか、それとも無かったのか、
また報告したいと思います。
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一日も早く空室を埋めるための対策とは？
自己資金ゼロから総資産7億円を築いたサラリーマン大家
桜木大洋です。
今日は私の物件のうちの１つ、ファミリータイプ15室のうち
もうすぐ退去を迎える部屋が１部屋あるので、
空室を埋める対策を打合せするため、仲介業を兼ねているその物件の管理会社を訪問しました。
●過去の苦い経験
その物件は、約２年前にも１部屋空いたことがありましたが、
その時は7ヶ月間も空室が続き、年間約80万円の家賃収入を失いました。
地域的にも家賃的にも決して見劣りする物件ではないのに、
どうしてこんなに空室が空いてしまったのか、
と原因を探っても、
もはやその管理会社の営業マンの優先順位が低かったから
と思わざるを得ません。
今回は同じ失敗をしないように、
まだ退去する前に、客付け会社の担当者を対策を協議することにしました。
●打合せのポイント
空室後の動きとしては、退去後、すぐにリフォームして現状回復しなければなりません。
現状回復するまでの段取りとしては、次のようになります。
①退去日に、入居者立会いのもと、
現状回復の箇所と入居者負担分を決めます。
②その後で内装業者に見積を依頼し、
修繕箇所の提案があります。
③そうしてオーナーである私が
その修繕箇所と見積金額が妥当であると判断し、
発注をかけます。
④リフォーム業者が工事のスケジュールと
材料（壁紙など）手配をします。
⑤実際のリフォームに取りかかります。
しかし、ここまでの段取りを普通に進行させていたのでは、
すぐに数週間が経ってしまうし、今月は３連休もあるので、
平日発注しかできない業者がほとんどですから、
タイミングがずれるとまたそこから３日分、
進行が遅くなる恐れがあります。
ですので私は、
担当の方が立ち会ってもらうなら、
その方の判断に全て任せるので
その場で全て発注してください。
と依頼しました。
後で私に判断されても、素人の私が判断するには
複数の業者の見積を比較し、それぞれの内容を確認していかなければなりません。
それで多少のコストは抑えられるかもしれませんが、
圧倒的に時間のロスになります。
それよりも
「客付けに最低限必要なレベルをプロの目で判断してください」
と判断基準を明確に伝え、その担当者に一任しました。
これは管理会社の方を信用していないとできませんが、
逆に「そこまで任せてもらえるなら」、
とモチベーション高く取り組んでもらうことを
期待してのアクションです。
●内見がすべてのカギを握る
部屋を埋めるには、とにかく内見（入居検討者を部屋に案内すること）を一日も早く実現するしかありません。修繕前の部屋を見せることもできますが、前の住人が住んでボロボロになった部屋を見せても、あまり魅力的には映らないのが普通です。
その状態で成約に漕ぎ着けるには、よほど上手なセールストークが必要になりますが、今回のケースではそれも期待できません。
ですので、まずは退去日の前に、退去後の現状回復のスケジュールをしっかりと打合せし、できる限り早くキレイな部屋にして内見者を案内できる状態にすることが、最善の策なのです。
このようにしても、
実際に現場で修繕箇所を確認してからでないと、
見積→発注→工事完了のスケジュールは明確にできません。
これからしばらくの間、気を抜かずに進捗状況を確認していかなければ、
と思っています。
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不動産投資は何歳までできますか？
最近は若い人でもどんどん不動産投資をされている方が増えて、
「そんな若いうちから良い処に目をつけているなー」と感心します。
20代でも不動産投資ができているのは、はっきり言って羨ましいです。
しかし年齢が若いと、所有資産や勤務先の勤続年数などの面で、社会的信用が熟しておらず、金融機関から希望通りの融資を受けられないことが普通にあります。それでも立派に不動産事業を営んでいるのは、よほど自己資金を貯めたか資産を持っている、ということになりますね。20代から先見の明があって素晴らしいです。
では、年齢が高い方は、何歳まで融資が受けられるのでしょうか。
厳密には、年齢制限はない、と思うのですが、
本日私は、ある物件を下見に行ったときに危機感を覚えました。
その物件は、築２４年の鉄骨造でありながらある銀行の評価が高く、
３３年〜３５年の融資が引ける可能性がある、
とのことでした。
金利は3.5％でしたが、期間がそれだけ長く取れるのであれば月々の返済額も抑えられ、キャッシュフローにも余裕が出て来ます。
もちろん私は前向きに購入する方向で不動産会社の人と話しました。
しかし、その営業マンの方が、私の年齢に気づき、首をかしげたのです。
「この銀行は、融資年齢限度が７９歳なんです」
ということは、私の場合、あと３０年しか融資期間が取れないことになります。
これは厳しい。
金利3.5％で借りる場合
３５年が３３年に減ると、返済比率は２％上がり、
３３年が３０年に減ると、更に３％上がります。
金額で見ると、
３５年→３０年になる場合、返済額が
年間１７０万円も増えてしまいます。
法人であれば年齢など関係ないのですが、個人で借りる場合には、
その金融機関によって制限があるようです。
こういう場合、もちろん他の金融機関を当たれば良いのですが、審査スピードの点でなかなか他では太刀打ちできない強みを持っている銀行だと、他を当っているうちに決済されてしまう可能性が高いです。
また、築２４年の鉄骨造で、オーバーローン３０年以上の融資を引ける金融機関もそうそう見つかりません。
冷静に考えると金融機関の年齢制限がある７９歳〜８０歳から逆算して、
３５年ローンを得るには４４歳〜４５歳まで
ということになりますね。住宅ローンにも同様だと思います。
だからといって、これが不動産投資ができる限界とは言いたくありませんし、
私は既にその年齢を越えています。
若い人は若い人なりのハンディキャップがあり、
中高年は中高年なりの弱みがある
ということですね。
いずれにしろだからとって不動産投資を諦めるのではなく、
弱点を克服するマインドと行動力が大切ですね。
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空室を埋めるための手段をいくつか試しています
今日は4月末に決済したつくば市の物件と、それを管理しくれている管理会社さんを訪問してきました。
4月の時点では２９室中９室が空室、という状態で引渡を受け、これまでに１室の入居と２室の退去があり、現時点では10室が空室となっています。
引き渡し後から内装リフォームやらインターネット、ケーブルTV配線やら、お風呂の追い炊き機能などを追加し、ようやく9月から本格的に募集スタートができるようになりました。
そして今日、管理会社の社長さんと
「絶対に年内中に満室にする」
という約束で、以下の施策の承諾をしました。
間取りは全て3LDKです。
9室中の１室をモデルルームにする。
空室のうちの１室、一番人気のなさそうな１階出入り口正面の部屋をモデルルーム調に仕上げました。
ダイニングテーブル、チェア４脚、ソファ、テーブル、1枚じゅうたん、ガスコンロを設置し、窓の大きい２部屋にはレースのカーテン。そして全室に照明をつけ、更にオマケとしてエスプレッソコーヒーメーカー（赤）もテーブルの上に乗せています。
これで内見の方に生活スタイルをイメージしてもらい、あとは使い勝手と価値の高い他の部屋の成約を進めます。そして最後にこのモデルルームが残った時、家具ごとプレゼントして成約につながる、という仕組みです。
設置する家具の選定は、管理会社で担当してくれている女性にお任せしました。まさにこの物件のターゲットに合致する方だったので、家具やコンロを全て女性目線で選んでいただき、約２０万円かけて仕上げてもらっています。今日はその内容を現場で確認しましたが、私が選んだのでは到底できないセンスの良さで、バッチリだと思いました。
他の部屋もガスコンロだけは設置する。
これは管理会社の社長さんからのご提案でしたが、ファミリータイプの場合、システムキッチンの物件が多い中、せめてコンロだけでもあらかじめ設置されていると、納得されやすいそうです。まずは管理会社負担にて、キャンペーンとして先着３組に「ガスコンロプレゼント」をしていただき、好評で成約が進むのであればオーナー負担で全室にガスコンロをプレゼントします。
フリーレント１ヶ月
フリーレントとは、家賃の無料期間のことです。
家賃を下げるより、とりあえず１ヶ月分をゼロにする方が、将来にわたって長く住んでもらった時、オーナーとして収入が減らずに済みます。「今、契約してくれれば家賃１ヶ月分無料ですよ」というセールストークは営業の方にとっても背中を押しやすいネタのようです。
この３つの施策をつかって、果たして年末までに全室埋めることができるかどうか。
これが
事業経営・経営改善の真骨頂
です。
あとは管理会社に任せっきりではなく、応募状況や実際の内見の様子をこまめにヒアリングしながら、一緒に戦略・戦術を練っていかなければなりません。
さあ、これからが腕の見せ所です。
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