高級腕時計と不動産投資
不動産関係者の中には、高級な腕時計を持っている人がたくさんいます。
私はそういうものにあまり興味がありませんでしたが、
ちょっとしたきっかけで機械式時計の魅力にはまり
何百万円もする腕時計の価値について
いろんな本や雑誌を読み、お店の人や実際のオーナーに聞いて
学んでみました。
すると、「高級な腕時計を買う」という行動におけるコンセプトは
収益物件を購入するときとかなり似ているな、
と思ったので、シェアしてみたいと思います。
ここに紹介する内容は、
ある著名な時計評論家の言葉を引用していますが、
以下の文中で「腕時計」を「収益物件」に読み替えてみると
なかなか面白い共通点があることに気がつきます。
まず、
腕時計を買うときのコツとしては
身の丈に合ったものを選んではいけないそうです。
ちょっと無理して、いいものを買ったほうがいい。
手が出ないからといって安いものを買うと
すぐに飽きてしまうのです。
飽きるというのは
自分が成長したということでもあります。
せっかくなら、自分が成長してもなお
愛着の持てる腕時計を選ぶべき。
それから、自分の目で見て
「ときめいたかどうか」
も大事です。
機能や値段も重要だが
一番大事なのは直感。
かのゲーテも
「直感は誤らない、誤るのは判断の方である」
と言っています。
しかし、直感を補強するために
スペックで理論武装することは大切なこと。
「直感でいいと思った理由は、こういうスペックがあるから」
と自分の「好き」とは何か、を見つめてみるのも面白い。
特にときめく時計がないなら
信頼できる人が奨めてくれるというのも目安です。
周りに奨めてくれるような人がいない、
あるいはもっと広い視野で、
自分をよりよく見せてくれる時計を見つけたいという場合は
時計屋さんに聞くといいですね。
なるほど。
1. 自分は属性が低いから、自己資金がないから
といって、
購入物件の条件を小さく狭めてしまうのではなく
自分が欲しいものをしっかり見据えて選ぶことが大切。
2. 直感も重要で、それを裏付ける数字的根拠も
ある程度しっかりしておくべき。
3. 自信がない場合は、理解ある不動産会社に紹介してもらうことが近道。
という収益物件を選ぶ際の３ポイントが、
ぴったりはまります。
また、もっと広い観点として、
腕時計好きには、人生を楽しんでいる人が多いそうです。
スマホを見れば容易に時間がわかる現代において
機械式腕時計の魅力を享受できる人は、
それなりの価値を認め、
品質や技術のバックボーンとなるストーリーさえも
しっかり認識できる人です。
自分の人生に対して否定的だったり
自己評価が低かったりするのに
時計にはこだわっている、という人はいません。
逆に言うと、高級時計を身につける人は、
自己評価が高く
自分の人生を肯定できる人が多い
ということです。
ビジネスを成功させ、高級時計を身につけることで
人生がさらにステップアップする
一つのきっかけになるかもしれませんね。
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管理会社は何を考えているのか？
管理会社の方とゆっくりお話しをする機会というのは
あるようでなかなかないものです。
空室が出たり、
次の入居者がなかなか決まらなかったり、
やっと客付ができたり
突発的な修繕が必要だったり
と、様々なタイミングはあるものの
電話やメールで必要最小限の連絡をするだけに
とどまっています。
ところが今回は、所有物件（１棟マンション）の
管理を丸ごとお任せするという
双方にとって大変重要な局面だったので
ホテルのラウンジでしっかりと打ち合わせをし、
お互いの今後の展望について意見交換をしました。
私の主張はたった一つ、
「満室を維持するために、何でもします。」
とにかく「満室にこだわる」ことを
管理会社にも理解してもらいたい
という一心です。
そのために、
必要な設備
必要な修繕
必要な広告費
そのほか、管理会社のセールスさんがやりやすいように
資金を投じていきます。
ですので、一旦退去が出たら、
再び入居者を獲得するための提案を
管理会社として積極的に行って欲しい
と伝えました。
面談相手の管理会社・店長は、
「そう言っていただけると助かります」と返し
他のオーナーさんはなかなか管理会社の立場や気持ちを理解してくれない人もいることを
ボヤいていました。
まず、私の物件がある下町エリアのオーナーさんは
昔ながらの「地主系」の方が多く、
賃貸経営上の収支にこだわりがないため
少しくらい空室があっても気にしないそうです。
そして、修繕もできるだけしない
現況で良いという人だけ入居させる
外国人とか、素性がよくわからない人は断る
など、いわゆる「殿様商売」的なオーナーが
多いのですね。
だから、せっかく入居検討者に案内しても
オーナーの一存でNGになることがあり、
そうなると、そこまでお膳立てしてきた
営業活動が無駄になるわけです。
それでも管理を引き受けている以上は、
満室にしたいと思うし、
来店顧客にも良い部屋を紹介したいのが
管理会社の心情。
最近は確かにインターネット情報を頼りに
部屋を決めるケースが増えていることはありますが、
やはり現場では、「セールスのひと押し」が
成約を左右していることは間違いありません。
そして、管理会社も「組織」ですから
仕事の進め方、顧客の対応など
社内外に順序とルールがあるわけです。
そういったことをオーナーはきちんと理解して
仕事をしやすいように配慮してあげることも大切です。
そうしたことから信頼関係も生まれてくるので
「オーナーの利益なんて、管理会社は意識しているはずがない」
などと勘ぐる前に、
まずはお互いの要望を理解し合うことから始めるといいですね。
管理会社に
「やらせる」ではなく
「やっていただく」
もしくは一緒に経営していくパートナーとして
目指すベクトルを擦り合わせていく。
これは意識だけの問題ではなく、
きちんと対面で意思疎通を図る
ということが大切だな、と
あらためて実感した次第です。
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不動産会社が気に入る投資家とは？
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不動産会社が気に入る投資家とは？
私は毎月、セミナーを主宰していますが、
参加者の皆さんにとって、時間的・金銭的な「投資」となる参加費用に対し、
少しでもプラスの「効果」を得ていただけるよう、日々思案しています。
最近は、多くの不動産会社のセールスさんをゲストに迎え、
打ち合わせ一切無しで、いきなりテーマを振って
本音を引き出す座談会をやっています。
ご参加いただく会社とは、
これまで私が取引させていただいた、
もしくは取引には至らなくても丁寧に物件を紹介してもらっていた
不動産会社の営業マン・社長さんです。
通常、個人の投資家に招かれる不動産会社は１社程度か、
出席したとしても前に出て話す機会はほとんどありません。
なぜなら、不動産会社同士は本来、競合だからです。
ビジネス的な観点でみると、
一般の参加者は不動産会社にとって顧客候補で、
個別にコンタクトをとって後々の物件紹介につなげるか、
またはセミナーの１コマ・数十分の枠の中で
自社の特徴をPRする、
というのが定石です。
私のセミナーでも、当初はそのように各回１社ずつ、
ちょっとしたお話をしていただいて、
他の会社さんは後ろで聞いているだけ、というスタイルでした。
ところが何回か開催しているうちに１社増え、２社増え、
いつの間にか不動産会社さん同士が仲良くなっていき、
お互いの情報交換の場としても活発な交流が図られるように
なってきました。
そういうことなら、というノリで、
いっそのこと皆さん前に出て話していただきましょう
と提案し、１時間枠をとって座談会を開くことにしました。
前回は、最近の融資事情から始まり、
スバリ「買ってはいけない物件とは？」、
というような、とても公にはできない「ここだけの話」を
良い意味で無責任に語っていただきました。
そして第2回目の座談会では
「不動産会社が気に入る投資家とは？」という質問を投げてみました。
すると、なんと参加された５名（５社）全員が口を揃えて
「目標がはっきりしている人」
「決断が早い人」
と答えてくれました。
これは私のセミナーでも常々プッシュしていることではありますが、
思いがけなく不動産会社の当事者の方々からも提唱され、
とてもインパクトがありました。
物件を紹介するにも、なぜ不動産投資をしているのか
がわからなければ案内する方も、この物件でいいのかどうか、戸惑うのです。
そして、稀に出てくる優良物件情報を入手した時
「あの人に紹介しよう」と
パッと顔が思い浮かぶのは、自己資金がある人でも年収が高い人でもなく、
「決断が早い人」
なのだそうです。
不動産会社も１件の物件を商品に仕上げ
売買契約から融資承認・決済まで、
かなりの大仕事になります。
その入り口となる物件紹介時には、
どうしても「本気で買う人」が優先されるのは当然ですね。
「不動産販売会社も、人ですから」
と、出席者の人がポロっと漏らした言葉が印象残ります。
いざという時にパッと思い浮かべてもらうため、
日頃から
「明確な目標設定」と
「即断即決の姿勢」
が大切です。
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2016年の不動産投資マーケットを振り返る
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2016年の不動産投資マーケットを振り返る
2016年12月12日号の全国賃貸住宅新聞に、
ここ数年の不動産投資マーケットを振り返った状況解説がありましたので
わかりやすくシェアします。
2013年〜2014年にかけて
不動産価格相場の上昇によって
「高く売れるなら売りたい」
と動き出す投資家が増加し、
市場には多くの物件が放出されました。
太陽光設備などの一括償却が可能な
「グリーン投資減税」の活用で
売却益を大幅に圧縮できる手法がそれに拍車をかけました。
反対に買主は、
相続税改正、金融緩和による低金利を利用し
都心部のタワーマンションや見栄えの良い築浅１棟レジデンスを購入する
「相続税対策」の地主層が占めました。
メガバンクは主にこの地主層への融資を行なっており、
今もその融資スタンスを変えていません。
それ以外の投資家は、キャッシュフローが目的であり、
利回りが低下したことから様子見が続き、
融資についてもこの層への審査の柔軟性や大きな恩恵は
ありませんでした。
しかし、2015年後半ごろから、一部の金融機関は
地主層ではなく、一般の投資家向けに
多様な条件で融資する方向にシフトしました。
築40年の一棟マンションに30年返済の融資がつくなど
築古物件への融資が拡大しています。
さらに、築浅の木造アパートに35年の長期返済という
フルローンが実行される例が増加しました。
2015年までは、「次の買い時を待つ」という考えから
取得を控える投資家も少なくありませんでしたが、
2016年は金融緩和に加え、
しばらく価格は下がりそうもない
といった市場の読みから
「売って買う」つまり「買い換え」が増加。
その結果、取引が大きく活発化しました。
2016年にはさらにサラリーマン投資家が増加。
融資条件の緩和によって取得意欲が高まったためです。
さまざまなセミナーが開催されていることも
個人投資家の増加を促進しています。
現在売り出されている物件の質はさまざまで、
多くの不動産業者が投資物件売買に参入しているだけに
高値づかみをして失敗する可能性もあります。
しかし、豊富な物件が流通していることから
買主には多くの選択肢があります。
来年もじっくりと吟味して検討するには
面白いマーケットになると思います。
・・・ということですが、随分とサラッと書かれているわりに
実は重要なポイントがありました。
それは
-
サラリーマン投資家が増加していること
-
物件は相変わらず高いけれど、融資条件（特に期間）が柔軟になってきたこと
-
多くの不動産業者が市場参入している
ということです。
これだけの条件が揃うと、
物件を買える＝儲かる
という妄想だけで購入判断をしてしまう投資家と、それを促す業者が
必ず現れます。
そういうマズイ買い方をしないように、
これからも一層、正しい知識を身につけ
良い人脈を築く努力を怠らず、
現実的な判断基準を持ち続けることが重要です。
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危ない不動産投資
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危ない不動産投資
サラリーマンなら誰でも気軽に不動産投資ができることにつけこんで
将来のことを考えずに物件を売り込む販売会社、
そしてろくに知識も得ず、言われたままに購入して痛い目をみる
投資家が増えています。
先日の賃貸経営新聞にも、痛々しい記事が載っていました。
ケース１：
「きっかけは電話営業が多い。
不動産会社が税理士を同伴して訪問することで
安心させるやり口もある」
これはワンルームマンションの販売方法で、
仕事中に突然電話がかかってきて、
とにかく会いましょう、というアプローチ。
そして、今なら特別に値段が下がっているとか
マイナス金利で融資がつく絶好のチャンスとか
所得税が還付されるからサラリーマンにこそ最適
などと言って、そのマンションの立地がいかに素晴らしいかを
ものすごくお金をかけたパンフレットを使って説明するのです。
ケース２：
「一棟ものの物件を購入し、半年先に貯金が底をつくなど
深刻な相談が多い。
サラリーマンが、２億〜３億円ほどの地方の物件を購入し、
オーバローンやフルローンを組み
逆ザヤ（家賃収入より返済額の方が多い状態）になっている。
これは事前に返済比率をきちんと計算しないことで起こる
誤った買い方です。
ケース３：
「空室が増えてきて売却を打診するが
物件の価格が下がりすぎて処分しきれない」
そもそも満室を一生維持できるわけないのに
空室ができても何も努力しないからこうなるし、
所有不動産をいつまで運用するかを
全く視野に入れていないから慌てるのです。
この３つのケースに共通していることは
何もしないでも家賃収入で安定した暮らしができる
お小遣いが増える
２０年後は年金にプラス収入が入ってきて安泰
のような「錯覚」をして購入を決めたことが原因です。
不動産投資では、きちんとした知識を学んで、普通に計算して取り組めば、
他の事業よりもはるかにリスクが少ないものであるにも関わらず、
安易にラクな道を選んで、人任せにしていることが
もっともリスクが高い、ということに気づかないのです。
何も努力をせずに「安定」「安泰」なんていうことは
ほとんどあり得ません。
だからこそ、物件を買うときには
きちんと収益性を確認し、
想定できるリスクに備えて
どういうことをすれば回避できるのか
を十分理解した上で
投資に踏み込むのが正しい姿勢です。
不動産投資は、ギャンブルではありません。
不労所得を得られるものでもありません。
しかし、仕組みは極めてシンプルで
誰にでもチャンスがあります。
不動産投資がブームになって
多くの人が始めるようになると
その分、安易に取り組む人が増え、
痛い目に逢うケースも発生するものです。
情報の氾濫から起こる勘違いを脱却し、
正しい方向で努力すれば
必要以上に恐れることもないのです。
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やっと満室になったマンション
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やっと満室になったマンション
私の所有しているマンションの一つに、
東京都江戸川区葛西のファミリータイプ
があります。
以前のブログでもお話ししましたが、
このマンションの１５室中１部屋が
４月末に退去され、ずっと埋まらずに苦労していました。
それがこの度、やっと成約できました〜。
ファミリー需要の多いエリアにあるその物件は
２ＬＤＫ、６６㎡で、家賃１１万円＋共益費９,０００円
立体駐車場１９,０００円で
ほぼ相場通りの賃料設定です。
しかも大きな公園の目の前で、ロケーションもバッチリなのですが、
唯一のネックは、駅から徒歩２０分であることです。
しかしその辺りには多くのマンションがあり、
バスもじゃんじゃん出ているので、
それほどダメな条件とは思えません。
実際、私のマンションでも他の１４戸は
ずっと入居者がいるわけですから、
あとはもう、客付会社の腕によるわけです。
ところが、従来から任せている管理会社では
３ヶ月経っても４ヶ月経っても
一向に動いてくれません。
私の物件に対する優先順位が低いのか、
満室化へのこだわりがそれほど見られない会社なのです。
業を煮やした私は、
楽待のサイトで新しい管理会社を見積もることにトライし
その中で最も積極的な会社と取引することにしました。
それでも、決まらない時は決まらない。
新しい客付会社と相談して実施したことは
AD、つまり成約してもらった時の
「謝礼・手数料のアップ」と、
駐車場を同時契約する場合には、
「１９,０００円を１２,０００円」にする
の２点のみです。
そのうちに、１件決まりそうな話がありましたが、
すでに設置されているエアコンに加え
もう１室、エアコン（８.５万円相当）を設置してほしい
という要望が追加されました。
それで渋々対応したのですが、
結局それも直前になって他の物件に流れてしまいました。
管理会社さんが責任を感じ、結局そのエアコン代は
負担してくれることになりましたが、
そこからまた空室のまま１ヶ月が過ぎました。
これまで、保証料を負担させられそうになったり、
フリーレント（家賃無料期間）を求められたりと
散々要求が出ては決まらない
という状況が続きましたが、
今回ようやく、晴れて駐車場とセットでご契約となりました。
この一部屋を客付けしてもらったことで、今後は一棟丸ごと
その管理会社に管理をお願いすることになります。
たまたまその会社も新規管理戸数を増やしたいとのことで
管理費が家賃収入×１％のキャンペーンをやっていました。
これまでの管理費が３％だったので、
２％も削減することで、年間５０万円のキャッシュフロー改善になります。
このように数値で改善ポイントを把握していると
客付のためにかける費用がどのくらいまで出せるのかが
判断できるようになります。
満室を維持することはなかなか骨のいることなのですが、
管理会社さんとのチームワークを活かして結果を出すと
この上ない達成感を感じることもできますね。
これが私の賃貸経営です。
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マンション賃料が上昇傾向？
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マンション賃料が上昇傾向？
先日届いた全国賃貸住宅新聞（2016年12月5日号）に
「ファミリータイプ賃料
全国平均 ９年ぶり上昇」
との見出しを見つけました。
「賃料下落が底をついた。」
と言うセリフで始まるその記事は、
一般社団法人不動産研究所が発表した
２０１６年９月の全国賃料統計をベースに
書かれていました。
平均賃料指数、というものがあるようで
不動産鑑定士などの専門家が
全国主要都市の共同住宅158棟の
新規賃料を査定して算出しているようです。
たった１５８棟で？
どうやって選んでいるの？
なんていう野暮な疑問は残りますが、
とにかく１９９６年から毎年９月末時点を対象に、
そういう調査が行われているそうです。
もう２０年続いている、ということですね。
その平均賃料指数が、
これまでは下がる一方だったのですが、
この９月に、なんと実に９年ぶりに
上昇に転換したそうです。
平均賃料が上がる、というのは、
相場が高くなるわけで、
オーナーにとっては自分の所有物件も
次の更新時には少し値上げできるかな、
と期待を持たせてくれます。
地方別では、
関東・北陸地方が上昇傾向を維持したほか、
中国地方が前年比0.1％マイナスから0.9％のプラスに転換。
政令指定都市ではプラス0.3％
六大都市ではプラス0.2％
となっています。
上昇率はわずかなものかもしれませんし、
実際にはマイナスになっているエリアもあるので
手放しでは喜べませんが、
共同住宅の賃料は2007年に上昇に転じて以降、
微減と横ばいを続けてきた中
ここにきて微増に転じた、ということに意味があります。
東京２３区の新築マンションの賃料は
２０１４年から年率0.4％の上昇を続けていますが、
２０１６年にはさらに上がって0.6％に。
そして２０２５年までは上昇傾向を維持すると見られています。
これは売買価格でも同じ傾向で、
新築マンションの価格は前年に対して8.9％上昇。
これも２０２０年ごろまでは上昇するようです。
売買価格は金融機関の融資状況が大きく影響するけれど
賃料については、入居者の需要動向、つまり消費者側の感覚がダイレクトに効いてきますね。そこがまた難しい。
だから、データや分析をたくさん準備しても、
なかなかその通りにならないことも多いです。
まぁ、いずれにしろ、こういうのは「トレンド」ですね。
市場が上昇傾向だからといって、
すぐに自分の物件の賃料が上げられるわけではない
ということは百も承知。
だけど、最近の傾向をつかんでおくということは
管理会社と客付施策の打ち合わせをする上では
少なからず役立ちます。
人に言われて気づくより、
自分からアンテナを張っておく方が
交渉ごとは有利に進められるものですね。
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不動産投資で自己破産するのはなぜか？
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不動産投資で自己破産するのはなぜか？
2016年12月5日号の全国賃貸住宅新聞の１面トップに
見過ごせない見出しが載っていました。
「自己破産する家主が増加
業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン」
内容を読んでいくと、
金融緩和で融資条件が緩くなり、
新たに不動産投資を始めたサラリーマンが
条件の悪い物件を購入し
破産する問題が浮上しているそうです。
共通するのは、医者や外資系企業勤務者などの高額所得者。
その裏で、金融機関と不動産会社の癒着や
悪質なコンサルティング会社も暗躍している。
とも記述がありました。
かくいう私も、
不動産投資コンサルタントを名乗り、
自己資金０円から収益物件を買い進め、
書籍を出版したりセミナー講演なども行なっている身なので
一層気を引き締めてこの記事に目を通しました。
個人家主が増加していることを示すデータとして
日銀の金融緩和政策が引き金を引いていることは間違いなく、
担保を取れる不動産事業に貸付金が流れています。
日本銀行の発表によると、
2016年7〜9月期の新規貸付案件数は
54万1,280件で、総額69兆6,698億円。
前年同期と比較すると、
件数では2万5,646件増加
総額では4兆6,937円増加
となっています。
個人による貸家業への貸付においては
1年で1万6,000件以上
額では1兆円近く増加しているそうです。
それだけサラリーマン投資家が
急激に増えていることを裏付けていますね。
記事に書かれていた自己破産の例としては、
50代勤務医の方が
5棟で合計8億5,000万円の賃貸住宅を購入し、
空室が増えて家賃収入が大幅に減少。
返済のために毎月100万円以上を持ち出し。
保有資産を全て売却しても手元には２億円の借金が残ることがわかり、
自己破産せざるを得ない状況になったとのことです。
なぜこんな風に追い込まれてしまったのか。
それは、不動産会社から紹介された金融機関が
独自の審査に基づき担保価値を高く設定し、
高金利で長期間にわたる安易な融資をしたため、
となっていました。
これはまさに、
不動産投資のリスクが丸ごと悪い方向に
行ってしまった極端な例です。
安易に貸し付けを行う金融機関
売りっぱなしの不動産業者
素人の勉強不足につけこむコンサルタント
そして
ろくに計算もせず融資に飛びつく投資家
全てが不幸な結果をもたらします。
これを回避するには
投資家自身が
しっかりと物件を見極め、
購入後には経営改善努力を怠らないことが鉄則です。
一方で、このように不幸な結果を招く案件が目立ち始めているため、
来年には金融機関の不動産事業に対する行き過ぎた融資が
金融庁の指導対象になるとみる関係者もいるようです。
こうなってくると、いよいよ金融機関がお金を貸してくれなくなり
自己資金のないサラリーマン投資家には
ますます狭き門となるでしょう。
考え方によっては、
収益物件での投資を狙う個人が淘汰され、ライバルが減る
融資がつき難くなることによって物件価格が下がる
という状況が生まれるため、歓迎する人もいるでしょう。
要は、捉え方次第です。
世の中の流れ、関係する人々の思惑、そして市場の動向を
どう受け止めるか、
で自分の人生が変わってきます。
正解を導き出すのは自分自身。
今回の厳しい記事を前に、改めて襟を正します。
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イノベーションと不動産投資
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イノベーションと不動産投資
私の自宅には、今でも退職した会社から
「社内報」が送られてきます。
退職後も会社から何かしらの情報が届くのは
プッツリと縁が切れたわけでもない感じで
なかなか良い気分です。
久しぶりに見た社内報には
会社の中で活躍するメンバーの
熱い想いが特集されていました。
今、会社の経営陣が提唱するスローガンは
「イノベーション」。
イノベーション（innovation）とは
従来にはなかった新規の手法や考え方のこと。
これまでうまくいっていたことも含めて
既存のモデルや概念を破り
新しい発想で新しいことに取り組むべし
という方針のことで、
多くの企業が取り入れているようですね。
ちなみに似た発音の言葉で、不動産業界では
「リノベーション」（renovation）
があります。
こちらも直訳は「革新」で
イノベーションと近い意味なのですが、
特に不動産業界では
既存の建物に大幅な改修工事を行い、
間取りや設備を変更して
付加価値を高めることをリノベーション
略して「リノベ」と言います。
さて、話が逸れましたが、
「イノベーション」は
特に経営的観点で意識すべきもの
と言われています。
なぜなら、人は従来通りのやり方から
脱却しようとは、なかなか考えないからです。
普通は、これまでやってきたこと
見てきたことの中から、
できるだけ上を目指そうとするものです。
だからこそ、先を見るべき経営陣は
これまで当たり前とされてきた物事を
別の観点から捉えて改革していかないと
やがて行き詰まるという危機感を持って
仕事に取り組むことが必要なのです。
その社内報で取り上げられていた
経営陣のディスカッションのトピックは
次の通り。
社外に出て
思い込みの「枠」を取り払う
初期の失敗を恐れず
「決める勇気」を持つ
How探しではなく
まず「真の課題」と向き合う
変化は「多様性」
があってこそ生まれる
「ゲームチェンジ」の
意識を常に持つ
目線を高く持ち
「思い切って行動」する
なるほど。
どの言葉にも
否定しようのない含蓄があり、
いかにもイノベーションの
目的に沿った言葉です。
もともとこの会社に所属していた私には
一つ一つ、心当たりと納得感があり、
人事部の研修のような感覚で
懐かしささえ覚えました。
何年も前からこの「イノベーション」に挑戦し続け
その答えを常に導き出そうという努力が
毎年毎年、求められてきました。
たしかに大きな会社ほど
イノベーションが重要である
と本当に思います。
しかし、なんとも皮肉なことに
その会社を去ることこそが、
人生のイノベーションであることを
私は身をもって体験してしまいました。
もはや会社から完全に離れてしまった立場で
お世話になった職場のことをとやかく言う資格はありません。
しかし、勇気を持って一歩外に出てみると
実に大きな可能性と広い視野が広がっていることを
つくづく実感します。
そして、私よりはるかに優秀な経営陣の方々が
何となくもがいているように見えることが
つい気の毒に思えてしまい、
自分の選択は間違っていなかった
と、穏やかに確信しています。
そして、数年後にも同じ気持ちでまた
社内報を見られるよう
これからも精進していきます。
今日もまた、いい刺激をもらいました。
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前号のブログ
不動産会社と向き合うためには？
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関連記事
不動産会社と向き合うためには？
前号の「不動産投資家のタブーとは？」
で、即断即決の大切さをお伝えしたところ
意外にもいくつかのご意見やご質問をいただきました。
ここで私の書籍や、いつもセミナーでお話ししている
物件取得のプロセスについて
改めて解説することにします。
物件を取得するまでには
主に次の５ステップが基本となります。
1.物件を探す
原則、ポータルサイトで検索し、
不動産会社とコンタクトをとって
さらに未公開物件などの収益性の高いものを紹介してもらえるように
関係づくりをしていきます。
2.数値で判定する
物件概要書に売買価格と月間収支が載っているので、
それをベースに
返済比率・キャッシュフロー比率・キャッシュフロー実額
を割り出し、自分の条件に当てはまったら購入意思を決めます。
3.現場を見に行く
ここは結構重要で、
建物の立地、道幅、商業施設などの周辺環境を
現場でチェックします。
さらに、近隣の管理会社を訪ね、
お目当ての物件の募集条件、客付のしやすさ等につき
直接ヒアリングすることが望ましいです。
できれば３社くらい訪問して情報の精度を高めることもポイント。
4. 買い付けを入れる
購入意思を書面で表します。
契約書とは違い、法的拘束力はないのですが、
売主との交渉権を確保し、他の人に売られないようにするためにも
買い付けを出すことは大切。
さらに売主から売渡証明書をもらっておくことをお勧めします。
5. 融資を引く
最後にして最大の関門。
いくら買い付けを入れても融資が通らないことには
永遠に物件は買えません。
そして、自己資金が潤沢にあり、高額年収でもない限り
十分な金額の融資はなかなか通らないのです。
以上が基本のステップで、どの物件を買うにしても
ほぼ全て、この段取りを踏まえます。
ところが、このステップを進めて行く上で
かなり強力なサポートをしてくれるのが
不動産会社です。
特に最後の難関である「融資づけ」の部分で、
最大かつ強力な援助をしてくれる会社があります。
私の経験では、
非力な不動産投資家は
物件情報と融資付をセットで斡旋してくれる
有力な不動産会社を見つけることが
成功への一番の近道です。
その不動産会社をその気にさせ
協力的に動いてもらうためにも
購入意思をいち早く示すことが重要なのです。
購入意思を示しながら、並行して
資産価値や周辺環境、賃貸需要について
確認していきます。
そういったことが不明確であるならば、
それを確認する条件つきで意思を示し、
２〜３日のうちに決定できるといいですね。
良い物件情報を得ている不動産会社は
少しでも早く融資を確定させ
無事に売買を終えたいのです。
そうしないと、他の人に買われてしまう、
他の不動産会社に仲介を持って行かれてしまうからです。
ただでさえ融資を通すことが難しくなっている今、
その審査までもたどり着かない人を
いつまでも待っているわけにはいきません。
不動産会社の強力なサポートを勝ち取るためにも
即断即決が重要です。
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