不動産投資活動を振り返ると新しい発見がある。
もうすぐ私の本が出版されます。今はその準備の真っ只中で、この二日間は最終原稿の「ゲラ」を自宅でずっとチェックしていました。全２２６ページの原稿を２回に渡って注意深く読み直し、細かい言葉遣いや文脈の流れを確認して、赤ペンで修正を入れるという作業です。
読者の対象としているのは、これから不動産投資を始めたい、でもどうやって準備して良いかわからない、という方。私のように家庭をもつサラリーマンで、家族の幸せのためにもっと時間と家計にゆとりを持たせたいと願う方々です。
日頃サラリーマンをしていると、どうしても仕事関係中心の人脈・話題が多く、そこから一歩広い社会を見て、自分の考えと責任で事業を起こしたい、という発想は「憧れ」の域を出ません。
なんとなく不動産投資に興味はあるけれど、ノウハウも自己資金もなく、「難しそう」「どうせ自分なんて無理」と思うのが普通です。先日の起業家が集まるパーティーでも、私が不動産投資で実績を出していることに対し、「うらやましい」といった表現から関わっていただいて、「実はとても興味があるんですが、どうしていいかわからないんです」と率直な思いを寄せてくれる人が多いです。
そんな方々は、実はたくさんいるんだな、と感じます。でも知り合いや近親者がやっているのを見ない限り、あまり実感を持てる種類のものでもないのかもしれません。
そういった方々に、不動産投資は誰でも始められ、しっかりと基礎を押さえればかなりの確率で成功できますよ、ということを、できる限りやさしい言葉を使って解説し、不動産投資へのハードルを下げることを目標に、本を書きました。
その目的を念頭に、自分が書いた原稿を読み直すと、この数年間、実にいろいろな失敗や挫折を繰り返しながら、今日の実績を手にしていることをつくづく思い知らされます。ほぼ毎日不動産投資のことを考え、実行し続けることで、ようやく実を結んだ形になっています。
決して始めからうまくいったわけではなく、わからないこと、思うようにいかないことの連続だったけれど、諦めない気持ちが次の解決策へとつながりました。
そしてそれを本という形で世の中に出し、共感や可能性を感じた人がもっと効率良く不動産の世界で成果を挙げられ、仲間を増やしていければいいな、と自然に思うようになりました。
きっと誰の本を読んでも同じようなことを書いてあるのでしょうけれど、いろんな人の言葉・表現に触れることで、より理解も深まってくると思います。
もう一つ、本の内容を確認しながら痛感したのは、この業界も、市況の変化がものすごく早いということです。
私が３棟の物件すべてに適用した消費税還付のスキームを、できるだけわかりやすく伝えようと、昨年秋から文章を熟考し、顧問税理士に内容を確認して仕上げました。ところが年が明けて最終確認をしている今では、年末に税制改正が発表され、そのスキームがこの４月から適用できなくなってしまいました。そうなると、私が記載した消費税還付の内容は単なる過去の参考事例にすぎないため、今回の本からは削除せざるを得ない状況になってしまいました。
物件の利回りも、昨年と今年では大きく違ってきますので、探し方・考え方も柔軟に対応していかなければなりません。
つまるところ、不動産投資も他の事業と同じく、目標・目的設定が最初にありきで、あとは時代の流れと計画性を見極めながら、その時期・自分に合った最適な手法を見出していくことが基本です。
本の出版によってこれまでの自分を振り返るきっかけがあると、はじめた当時の自分の目標・目的が今もなお変わらず、想いだけは強く持ち続けていたことを再確認できます。そして人に伝えようとすることで、より正確に事実を把握し、未来につなげるにはどうすればよいか、を真剣に考える自分がいます。
人に伝えようとすることが最高の学びになる
という言葉を改めてかみしめ、この機会を与えてくれた多くの関係者に感謝しながら、校了を終えた原稿を出版社に返送しました。
あとは２月の発売を待つばかりです。
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昨日のブログ
不動産投資家としての自分の使命とは？
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不動産投資家としての自分の使命とは？
会社に所属していると、どうしても職場の関係者を中心に人脈が構築されてしまいます。
それはそれで良い面もあるのですが、不動産投資やさまざまなネットビジネス、セミナー活動をしている私には、職場とは全く違う環境で仕事をし、一般の会社員とは異なる生き方を選んだ人から刺激を受けることがとても多いです。
昨日は転売で成功し、指導者のステイタスを築いた方とお話ししました。
転売については私もまだ勉強中なので、大いなる実績を残し続けている人に
素朴な疑問を投げかけてみました。
「すでに十分な実績を挙げているのに、自分のノウハウを提供するためにわざわざ労力をかけるのはなぜですか？」
その方はシンプルに答えます。
「それが自分の使命だからです。」
私「使命といっても、誰かから命じられたわけではないですよね。
その使命感が湧き上がる理由はなんでしょうか？」
講師「この世界で自分だけ成功しても、何も面白いことはないのです。
だから自分と同じことができる仲間を増やし、共に人生を楽しみたいのです。」
なるほどー。
インターネットの世界では、年収何億とか、月収何百万円とか
いかにも簡単に稼げるような謳い文句をよく目にしますが、
実はその「簡単さ」を手にするまでには
相当の努力が必要です。
現在成功している人々は、
確かに今は簡単にできることでも
そのレベルに至るまでには
歯を食いしばって乗り越えてきたことが必ずあります。
そこを応援して、新たに自分の仲間を増やそうという思想は
どうやら多くの個人企業家に共通のマインドのようです。
苦労されてきた起業家ほど、
「お金を稼ぐ」という行為の次に、
または併行して
「仲間を増やす」という考えを持つ人が非常に多いと感じます。
そして今日は、
ビジネス界のベストセラーでもある
スティーブン・R・コヴィー博士の
「７つの習慣」
を実践するファシリテーター養成講座の
キックオフ会に参加しました。
そこにも多くの「起業家」「代表取締役」という肩書きを持った人々が
３０名以上参加され、
ご自身の目標についての自己紹介で
「一人で悩む人を救いたい」
「社会に貢献したい」
「人々の役に立ちたい」
と熱く語る人々が次々に登場しました。
職場環境から一歩外に出ると、
実に多くの「社会人」がいることに気づかされ、
自然に視野が広がっていきます。
このように高い志を持った人々と出会うことで
改めて自分の目標を確認します。
〜不動産投資を通じて
家族を守りたいと願うお父さんを応援する〜
手段は何であれ、
まだ知らない人に、自分の知見を伝え
世の中に貢献する
それは個人起業家の成長を支える
一つの重要なマインドなのです。
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昨日のブログ
管理会社との協力で、またまた満室に成功！
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管理会社との協力で、またまた満室に成功！
昨日に引き続き、良い知らせが飛び込んできました。
昨年の１１月２３日、満室になった直後にまた他の部屋が空いてしまった物件があります。
その時のブログ↓はこちら。
またまた空室が出てしまいました
ファミリータイプだったので、ワンルームよりも現状回復費が高く
入居する方も時間をかけて慎重に選ぶため、
そうそうすぐには埋まらないと思っていました。
でも、１２月１９日に退去があり、
１月９日にリフォーム完了
そのリフォームを待たずに
申し込みが入ったのです。
その物件は駅から徒歩２０分と、
それほど競争力があるわけではなく、
一昨年は７ヶ月も空室が続いたので
客付けに相当苦労しました。
家賃も10,000円下げていました。
でも今の時期は賃貸需要のトップシーズンでもあることから
思い切って募集家賃を5,000円上げてチャレンジしたい
と管理会社さんに相談し、値上げの家賃設定で募集をかけました。
そうして、１１月に引き続き、
今回もあまり期間を置かずに再び入居者が決まったのは
他ならぬ私と管理会社のチームワーク、
正しくは営業さんの意識のおかげです。
しかし、ここで一つ問題が発生。
オーナーは管理会社さんが新しい入居契約を取った際、
「広告費」と言われる「仲介手数料」をお支払いします。
それが普段は
「家賃の１ヶ月分相当」
のところ、
前回の空室を埋めてもらう時に
特別に
「２ヶ月分」
支払うことにして、
その分、セールスさんの優先順位を上げてもらうようにして
結果的にうまくいきました。
しかしながら、今回は繁忙期ですので
通常通り１ヶ月分で・・・
と思ったのですが、
管理会社さんの方では
前回と同じく
２ヶ月分もらえるもの
と思い込み、その条件で進めていました。
１ヶ月分の家賃は111,000円ですので、
この差は結構大きいです。
私は 「前回 だけ 特別」
管理会社は 「前回 から 変更」
お互いの認識ちがいです。
こういったコミュニケーションのすれ違いは
管理会社さんとの間で時々起こりがちです。
そういう時の対処方法として大切なのは
決して怒ったり怒鳴ったりしないことです。
こちらの事情
・１ヶ月分の仲介手数料が高額なこと
・続けざまに退去があり、収支に大きなインパクトがあること
・前回は当方で１ヶ月分多く負担したことも収益上はマイナス
管理会社の事情
・入居者には（管理会社負担で）家賃を１ヶ月無料にする、と話してしまった
・この特典をやめると、契約を撤回されてしまうかもしれない。
このようにお互いの事情を丁寧に説明し
理解し合うことに務めました。
管理会社はビジネスパートナーですから
どちらかがお客さんではないし、
共に歩み寄りながら前に進めていくことも必要です。
この点も含めながら何度か電話のやりとりをした結果、
先方から
・仲介手数料を２ヶ月分ではなく、１．５ヶ月分に。
そうすれば
・入居者さんへの特典（家賃１ヶ月無料）はそのままで、
・管理会社の仲介手数料を０.5ヶ月分に減らす
との提案をいただきました。
こうなると
オーナーの私も同じく
プラス0.5ヶ月分の負担で済みます。
この提案で、了承しました。
もしかしたらこちらの要望だけを強く申し入れて
押し通すこともできたかもしれませんが、
伝わらなかったのはお互いの責任であり、
これからも長い付き合いになるので、決して得策ではありません。
このように、マイナス分を折半できたことで
痛み分け
となりました。
そしてこれからは
募集条件をきちんと文字に残しておくことが大事
とお互いに認識し、
次に備えていけると思います。
良い関係で成約を維持できて、ホッとしました。
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昨日のブログ
管理会社との関係が実を結ぶ不動産投資
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管理会社との関係が実を結ぶ不動産投資
管理会社さんから１月分の家賃明細書が送られてくる時期になりました。
自分の所有物件のうちの一つ、空室に頭を悩ませているマンションの
１月分明細がメールで届き、それを開くと
９室あった空室が６室に。
つまり、この年末年始の間に
３室が成約されていました。
普段は入居申し込みが決まった時点で
すぐに連絡がくるのですが、
この時期は年末ギリギリで、
管理会社さんの方も忙しかったのと
こちらに気を遣っての「ノー連絡」。
それでも家賃設定や広告費が変わるわけでもなく、
身元もしっかりしている入居者さんばかりなので
実際には連絡不要でした。
そして、年末の最終日まで頑張ってくださり、
契約にこぎつけて新年を迎えた。
そんな部屋が
３室もありました。
これまでは１ヶ月に１部屋決まればいい方だったのに
さすが繁忙期の始まりを感じさせてくれますね。
そして、それよりも何よりも
これまでなかなか入居が決まらない中
モデルルーム調に家具を入れたり、
追い炊き機能やカラーモニター付きドアホン、
インターネット無料契約やCATVなど
管理会社さんから「必要だ」と言われたものは全て揃え、
管理会社さん自らも
ガスコンロやLED照明を契約特典に付けてくれて
まさに二人三脚で物件の価値を高めて来ました。
この時期の様子は↓こちらのブログで
空室を埋めるのに苦労しています
それでもなかなか決まらないので
こちらとしても「これ以上やりようがない」
と考えあぐねていたところ、
その管理会社の社長さんは
「２月までに満室にならなかったら
ウチが家賃を入れます」
とまで言ってくれました。
この社長の本気ぶりが、
年末に立て続けに３部屋を決めてくれたのだと思います。
あとは満室になる日を待つのみ。
きっと近いうちに実現してくれると思います。
今回、何も連絡がなくて３室の成約を知ったとき
「不労所得」という言葉が頭をよぎりました。
自分はこの期間、何もしていないのに いきなり
３部屋分＝２１万円の月収が増えてしまったのです。
世の中の不動産賃貸業は、この瞬間をさして
「不労所得」と表現されるのかな
と思いました。
でも冷静に考えて、今日のこの日を獲得するために
これまでどれほど努力を積み重ねてきたことか
何度、管理会社さんと打ち合わせして、一緒に準備して
頭を悩ませ続けてきたか
それを思うと、
十分に労働した成果なんじゃないかな
なんて思ったりもします。
それでも、いずれにしろ
管理会社さんの頑張りのおかげで
年始の第一報をとてもHappyな気持ちで受け取ることができました。
今年はきっと良いことがたくさんありそうな
予感がしています。
大切なビジネスパートナーに対し
今年も「感謝」で始まります。
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昨日のブログ
賃貸業界商戦期にオーナーはどう動くか？
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賃貸業界商戦期にオーナーはどう動くか？
不動産賃貸業界の商戦期は１月〜３月。
学生や社会人ともに、入学や転勤の時期を迎え、新しい住まい探しが活発に行われる時期です。
賃貸不動産会社にとって、この時期は年間売り上げの半分を占めると言われています。
それだけセールスさんも忙しくなるため、個別の案件に細かく関わる時間も少なくなるかもしれません。
では、その商戦期の対策として、オーナーは何をすれば良いのか、考えてみました。
まず、昨今の部屋探しで大きな変化が見られるのは、
スマートフォンの急激な浸透です。
２０１１年の部屋さがしに使われた機器（複数回答）は
８８.１％ がパソコン
１２.７％ がスマホ
０.５％がタブレットでした。
そして２０１５年では
４８.９％ がパソコン
８４.６％ がスマホ
１０.３％ がタブレット
になっています。
約８５％がスマホを使って
なんらかの部屋探しをしているということは、
もうほぼ全員がスマホを使っているような感覚です。
ユーザーがこれだけスマホを利用している中
自分の物件情報はスマホに対応しているか。
これをチェックすることが大切です。
物件情報は大抵パソコンで作成されるので
スマホ対応で見やすい画面設計になっているか
効果的な写真がうまく表示されるか
を見て、もしもスペックの一覧表などが
スマホユーザーにとって見難い仕様だと
どんなに中身がよくてもユーザーにスクロールされて
流れてしまうか、別のサイトに行かれる可能性が高くなります。
次に、最近のマーケット環境で大きな変化が見られるのは、
インターネット無料物件の急増です。
例えば東京都中央区では
２０１５年１２月９日の全国賃貸住宅新聞の調べによると
SUUMOに掲載された物件の７.６％がインターネット無料。
新築に限っていえば２０.２％にのぼります。
生活に欠かすことのできないインターネットが無料
ということは、
家賃が６，０００円くらい安いのと同じ価値があります。
この状況は東京に限りません。
札幌市中央区では
掲載物件の８.３％がネット無料であり
新築では２９.１％。
長野県諏訪市では
掲載物件の４．５％がネット無料で
新築ではなんと、１００％。
中古物件のオーナーは、競合が新築物件では
それだけで不利になるにも関わらず、
さらにネット無料にされると
ますます家賃を下げるしか、対応策がなくなってしまうかもしれません。
この動きをどう読むか。
データはあくまでもデータですが、
世の中の流れを理解した上で
実際に所有物件の周りで何が起きているのか、を
きちんと把握することが大切です。
管理会社にも確認した上で、物件の現状を把握し、
設備投資を考えるよい機会になると思います。
（2016.1.4付 全国賃貸住宅新聞より一部抜粋）
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昨日のブログ
不動産投資は他人のせいにしてはいけない
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不動産投資は他人のせいにしてはいけない
慣れないながらも不動産投資を始めている方は、
いろんな人に話を聞いたり、自分で本などを読んで勉強されている方も多いと思います。
そうして素直に行動して、
ようやく物件を買えた
でも実際に運営してみると
空室が出たり
修繕費がかかったりして
期待したより手残りが少ない
もしくは
もっと次々に物件を買いたかったのに
思ったより融資が通らない
良い物件が見つからない
そんな時、
やっぱりあの人の言うことを聞かなければよかった
なんて感じることはありますか？
でもそれは大きな間違いです。
不動産投資はあくまでも自己責任。
情報をもらったり
アドバイスを受けたりすることは
大いに必要ですが
最終的には自分の責任で判断し、行動しなければならないのです。
先日、私が対談した成功者の方の話によると
ビジネスで成功を収めるために大切な心がけは
・時間を無駄にしないこと
・他人のせいにしないこと
の２つだそうです。
時間を無駄にしないこと
については、その時のブログに書きました。
こちら。↓
成功する人の時間の過ごし方とは？
もう一つの
「うまくいかなくても他人のせいにしない」
ということについては、
人はつい、思い通りにいかない時に
自分以外のことに原因を探し出すものだけれど
それではいつまでも成長しないし、
根本原因がみつからないまま
ずっと変わらない自分と向き合っていく
ということです。
理想の物件が見つからないのは
不動産市況のせいじゃないし
良い物件に巡り会えないのは
仲介会社の営業マンのせいじゃなく
融資が降りないのは
銀行マンのせいでもなく
空室が出たり修繕費がかかるのは
入居者や管理会社のせいではありません。
すべて自分に原因があるのです。
そして、
もしも物件が買えて、しかも満室になった時には
仲介会社の営業マンと管理会社のスタッフのおかげです。
そう
「うまくいなかい時には自分に原因があり」
「うまくいった時は人のおかげ」
こう思うことが大切ですね。
これは単に心がけ、気持ちの持ちよう
というだけでなく、
そうすることによって
うまくいかない時は必死で対策を考え
うまくいった時には感謝の意を伝える
という具体的な行動に結びつくのです。
それを積み重ねることによって
経験やノウハウが蓄積され
やがて大きな結果へとつながります。
最初からすべてがうまくいき、
一度もつまづくことなく財を成す人なんて
ほぼ皆無です。
恐らく「成功者」と言われる人のほとんどは
この道を歩んできているのでしょう。
うまくいかない時こそ
信じること
行動し続けることが大切。
常にこんな前向きな気持ちで
歯を食いしばっていきたいと思います。
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昨日のブログ
年のはじめは不動産投資家にとって復活のチャンス！
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年のはじめは不動産投資家にとって復活のチャンス！
世の中は昨日・今日から仕事始めのところが多いと思います。
サラリーマン投資家はまた忙しい日々が始まり、
本業をこなしながら物件探しや所有物件の賃貸経営を行っていきます。
そんな中、この一年、購入したい物件・購入できる物件が
すっかりなくなったと
感じている方も多いのではないでしょうか。
かくいう私もその一人です。
これまで幾度となく物件を探し、仲介会社にアプローチして
金融機関に融資を申し込んでも
なかなか思う通りに成約にこぎつけることができませんでした。
そうなってくると、これまでガッチリ連絡していた不動産会社さんも
そういう投資家への仲介がなかなか難しいと感じ
現金をたくさん持っている人や
融資を受けやすい人の方へ
優先的に物件を紹介することも十分あり得ます。
その方が営業効率が良いからですね。
でもそれで諦めるわけにはいきません。
そういう時、この年始挨拶のタイミングをうまく使うと
コンタクトを復活する良いきっかけになります。
これまでお付き合いのあった仲介業者さんで
しばらく連絡が途絶えている人にこそ
新年の挨拶メールを送るのです。
〈例文〉
あけましておめでとうございます。
しばらくご無沙汰しておりますが、その後いかがお過ごしでしょうか。
私の方は相変わらず物件を探しておりますが、
昨今の市況を反映してか、なかなか条件に合った物件が見つかりません。
しかし、ここで諦めるわけにはいかないので
今年から希望条件を変えてみることにしました。
これまでは
返済比率５０％以下・キャッシュフロー比率３０％以上
になることを目安に選定しておりましたが、
これだと利回り９％以上、金利１％台で返済期間２５年以上
が必要になってきます。
ここにこだわっていると、
この先もずっと厳しくなる一方だと感じています。
そこで、返済比率やキャッシュフロー比率ではなく、
・銀行評価の比較的高いもので、満額融資ができそうなもの。
・築年数、構造、場所は問わず。
・価格は１億円程度
といった物件がありましたら、ぜひご紹介いただければと存じます。
不動産投資家にとって、とにかく物件を買わないことには
始まりませんので、多少のリスクはあっても
まずは入手して経営改善に着手したい
そんな気持ちで新年を迎えました。
今後とも引き続きよろしくお願い申し上げます。
————————————————
と、こんな感じですね。
あくまでも一つの「例」ですが、ポイントは
・これまでと比べて希望条件を緩和した
・買う気マンマン
・具体的な条件を提示する
の３つがポイントです。
不動産会社さんの立場を考えてみて
紹介しやすい人
にならないといけません。
こうして新年の挨拶メールを
これまで連絡したことのある全ての不動産会社さんへ送るのです。
ご無沙汰していた関係を復活するチャンス。
この機会を活かさない手はありません。
そうしてどれか一つでも、新しい進展があれば
きっとまた良い年になりますよ。
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昨日のブログ
不動産投資をする目標は何ですか？
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不動産投資をする目標は何ですか？
今日は私の出版の特典動画を撮るために、同じ不動産投資家仲間にインタビューをしました。
その投資家さんは、３年で１０棟の物件を所有・運営され、すでにサラリーマンをリタイヤされている
筋金入りの大家さんです。
その覚悟には、思わず感動さえ覚えました。
彼が不動産投資を始めたきっかけは、
２０１１年の東日本大震災で自宅が被災し、１階部分が全壊して大規模な修繕をしたこと。
その際にかかった莫大な修繕費を、どうすれば回収できるか、と考えて
不動産投資に行き着いたそうです。
それから不動産に関することを１から勉強し、あっという間に物件を買い進め、
そのほとんどが利回り２０％超え。
中には利回り３０％の物件もあるそうです。
３年経った現在ではゆうに5,000万円を超える家賃収入を得ています。
なぜそんなに利回りが高いのかというと
築古の木造を全空室（全室が空き部屋という意味）の状態で購入するので
非常に安く買えるからです。
築古の木造は、金融機関がなかなか融資をしてくれません。
建物の残存価値が低いため、
担保として評価してもらえないからです。
その上、空室が多ければなおさら
収益物件として認められません。
ところが、
彼の一番スゴイところは
諦めずに銀行を探したところです。
断られても断られても
銀行にアプローチし続けて３年、
そしてようやく、不動産融資に難色を示していた銀行を口説き落とし、
融資を引き出しました。
彼の場合、１０社訪問して１社がモノになるかどうか、
という確率だそうです。
銀行開拓は不動産投資活動の中で
もっともハードルが高い部類の課題です。
「取り合ってくれなかったらどうしよう」
「バカにされたらどうしよう」
そんな不安が頭によぎりながら
それらをすべて振り払って
銀行の門を叩かなければなりません。
ではなぜ、彼は、
断られても断られても
諦めずに銀行に通い続けられたのでしょうか。
その答えは、
不動産投資で成功しなければならない理由、
つまり「目標」があったらから。
彼には、
被災して途方にくれた人々や土地を、
もう一度自分の手で蘇らせたい
という本気の夢があります。
具体的には
廃れた土地を再び農業用地として再生し、
そこに雇用を生み出し
生産・供給・需要のサイクルを
確立しようとしています。
自分のためではなく、社会のため。
しかしそのきっかけは、
他ならぬ自分自身の苦しい被災体験にあり。
被災後は体を壊し、
働いても働いても明日の見えない人生に
震える日々があったそうです。
そんな実話を目の当たりにし、
その人の覚悟が大きな説得力を持って
伝わってきました。
不動産投資で成功している人の多くは
このように
揺るぎない目標
根拠のある目標
に支えられています。
「目標・目的がもっとも重要」
というのは
本やセミナーだけの話ではなく、
成功者の体験談からも
実証されているのです。
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2016年 日本一の管理会社はどこだ？
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2016年 日本一の管理会社はどこだ？
1月4日付の全国賃貸住宅新聞に
「2016賃貸仲介件数ランキング254社」が掲載されました。
2016といっても、実際は昨年（2015年）中の実績を比較しているものです。
賃貸仲介件数、というのは
いわゆる「入居者の契約をした＝空室を埋めた」件数
ということになります。
不動産オーナーにとってはもっとも期待値の高い業務で
実績が高い、というのは
それだけでちょっとした参考になります。
１位：大東建託（15万6,151件）
２位：エイブル（15万2,978件）
３位：ミニミニ（14万8,986件）
４位：ハウスコム（6万7,369件）
５位：東建コーポレーション（6万5,959件）
６位：ハウスメイドパートナーズ（6万4,885件）
７位：タイセイ・ハウジー（5万1,532件）
８位：大和リビング（4万5,719件）
９位：常口アトム（4万2,850件）
10位：アパマンショップリーシング（4万420件）
私が都内で管理を委託しているミニミニさんは３位でした。
今回２位のエイブルは、仲介件数前年比で8,461件も増加し、１位の大東建託との差・9,230件を一気に3,173件にまで縮めました。
このかげには「社長交代が現場の意識改善につながった」とのことで、今年はこの勢いで首位奪還を目指しているそうです。来店成約比率は53％に達し、非常に勢いがありますね。
ただし、こういう順位はどうしても「成約件数」の絶対値で比較されるため、当然ながら店舗数が多い方が有利です。全体の順位が高い＝規模が大きいことが、逆に会社組織として取引条件は公平性を保つ必要があり、個別の細かい要望には応えにくいという難点もあり得ます。
私たちオーナーは、管理会社の規模が大きいことよりも、どちらかというと成約件数比率の方が重要で、たとえ１店舗であっても、問い合わせから成約までの確率が高い方が、頼もしい管理会社に見えますね。でも残念ながらそういう数値を公表して比較するデータはありません。
でも、こういった管理会社の市況、各会社の目標を知っておくことで、コミュニケーションの一つの材料になることは間違いありません。
もしも取引の管理会社がトップ10に入っているなら、それを直接訪問した時に話題にすれば、管理会社さんにとっても嬉しいでしょうし、「情報のアンテナの高いオーナー」として印象づけられるかもしれません。
また、実際にこの話題をベースに、その管理会社の取引件数や、仲介成約率を聞くと、全国トップ10と比較してどのくらいの実力なのかを推し量ることもでき、相手を理解するための一助になります。そうすることによって、自分の所有物件の空室を埋める期待値も自然に理解できるのではないでしょうか。
とにかく空室を埋めてくれ、の１点張りではなく、
こうして相手の理解を深め、
相互に納得のいく結果を出すべく
協力していけるといいですね。
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不動産投資に必要な２つの柱とは？
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不動産投資に必要な２つの柱とは？
これから不動産投資をはじめようという方、もしくは今もやっているけれど、なかなか思うように成果が出ないという方は、ぜひ次の２つのチェックをされてみることをお勧めします。
- 数字を使うこと
- コミュニケーション能力を上げること
このうち、「コミュニケーション能力をあげよう」
というのは、ほとんどすべての先生・先輩方が異口同音にして唱えることですね。
コミュニケーション力を高めるために
電話やメールをしたり
直接会って話したり
そしてそういう時には常に
相手の立場に立って
相手の気持ちを考えて
行動しましょう
なーんていう言葉をたくさん聞いてきましたね。
これはもう必要最低限のルールと言っても過言ではないでしょう。
すでにできている人もたくさんいるでしょうし、
完璧にできているということもなかなかないので
こういう言葉を聞くとまたインスパイアされて（＝刺激を与えられて）
よーし、がんばるぞ、という気持ちになると思います。
しかしながら、今回特に力を入れてお伝えしたいことは
「コミュニケーション力」に比べて
やや忘れられてしまいがちな
「数字で把握する」
の方です。
ご自身の物件を、どれだけ数値で把握されているでしょうか。
昨年のキャッシュフロー目標はいくらで
着地はいくらだったか
を即答できる方がどれくらいいるでしょうか。
「数値で把握する」ということの意味は
利回りや
融資期間・金利
のことではありません。
それは購入時に参考程度で見るものです。
一番大事なのは
例えば一年間で把握する際、
・その年中に想定できる最大利益額はいくらなのか
を具体的に算出しておくこと。
・毎月、実際の家賃収入や必要経費をきちんと把握し、
予算との差分を理解しておくこと。
この２つが非常に重要です。
期待できる予算に届かない
という場合には
・空室が出て、なかなか埋まらない。
・思ったより修繕費がかかった。
・太陽光や電子ブレーカー、LEDなどの設備投資をした。
のいずれかが原因であることがほとんどのはず。
これらをきちんと把握していることで、
目標を立てて数ヶ月後に、
どんな対策をどれくらいの費用をかけて実行できるのか
が正確に判断できるようになります。
そして、翌年に向けた対策のために
しっかりとした根拠を持って費用負担（＝投資）することが
できるようになります。
数値で把握してこその賃貸経営。
これくらいのこともやらずに
「購入した時は年間⚪️⚪️万円のキャッシュフローだったと思う」
「今年は若干の手残りがあったとは思うけど、厳しかったかもしれない」
「たぶん月何万円くらいのキャッシュフローだったと思う」
など、
「〜と思う」とか「〜かもしれない」なんて
曖昧なことしか把握できないのであれば
はっきり言ってこの先の発展は難しいです。
不動産賃貸業は、ほとんどの場合、
マイナスになることは稀なので
生活を脅かされるような心配はない反面、
もっと伸ばそう
と思った時にも感覚が鈍くなる人が多いです。
数値で本質を把握する
これが肝心なのです。
２０１６年のはじめに
所有物件の想定利益を把握するために
・家賃収入
・返済金額
・必要経費
・税金
のすべてを一覧表にまとめておくことをお勧めします。
私はすでに完了しました。
あとは予算達成に向けて、行動あるのみ。
一緒にがんばりましょう。
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不動産投資家へのメッセージ 「成功」の反対は？
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不動産投資家へのメッセージ 「成功」の反対は？
新年あけましておめでとうございます。
家族のために戦う不動産投資コンサルタント・桜木大洋です。
今年も引き続き、不動産投資で人生を変えたい、家族の幸せを守りたい
そんなお父さんを応援します。
そして今年はいよいよ本を出版することになったので、
購入予約特典として、業界の著名人にインタビューした動画コンテンツをお届けしようと
昨年末はギリギリまで精力的に取材をしました。
その中で、一番印象に残ったことは
どの方からもメッセージは同じ。
不動産投資で成功するには行動あるのみ！
ということです。
これは自分でも実感することですが、
逆にこのように言いたくなる理由は、
「行動しない人が多すぎる」
からです。
不動産投資を志す人は、
比較的 有名な大学を出て
大きな会社に入り
平均以上の給料をもらっている
そんな人が多いです。
また具体的な学歴や職歴が関係なくても
頭の良い人
要領の良い人
真面目な人
勤勉な人
が興味を持って
この世界に入ってくるケースが多いのです。
そして、そういった優秀な方々は
ものすごい勢いで知識を得て
情報を吸収していくのですが、
実際に物件購入の局面になってくると
できない理由を並べてみたり
肝心なときに躊躇したりする人が
非常にたくさんいらっしゃいます。
不動産投資は
実際に物件を入手して運営したり
融資を受けてみなければ
理想的な結果が得られるかどうかは
わからないのです。
また、その年その年で所有物件にトラブルが起きたり
不動産市況全体が変わりますので
必然的に
得られる結果も変わってくるものです。
知識ばかりに詳しくなって、
不動産投資のリスクやデメリットを
必要以上に意識し、
一歩を踏み出せない人がどれだけいることか。
その現状を多くの先輩たちが嘆き、
「とにかく行動しないと何も始まらない」
というメッセージを声高に叫ぶのです。
成功の反対は、何だと思いますか？
とインタビューで逆に問われ、
私は正直言って戸惑いました。
「成功の反対は「失敗」と答える人が多いと思いますが、
失敗しているのは、前進しているのと同じこと。
成功するまでやり続ければ良いだけです。」
とその方は答えられ
「成功の反対は、行動しないことです。」
ときっぱり。
たしかにたしかに。
どんなに成功のスキルと知識を持っていても
物件を購入しなければビジネスは始まりません。
これまでの私も、うまくいかない毎日がずーっと続き、
それでも諦めずに行動し続けているので
なんとか順調な結果が得られています。
どこまでやれば終わり、
ということもなく、
自分の目標を達成するまで、
行動し続けることが
成功の秘訣ですね。
今年も前を向いて行動し続ける一年を。
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