マイナンバー制度で１棟１法人の時代は終わる？
本日は、ある不動産関係の税務事務所が主催するセミナーに出席してきました。
そのセミナーでは、先日私が講演したときの参加者ともバッタリ出会い、
「この業界は狭いなぁ」
と感じながらも、その参加者さんに講演の感想をお尋ねしながら、
今感じている問題点についても、生の声をヒアリングすることができました。
するとその参加者さんは、
今は個人で物件を５棟所有しているけれど、そのうちに法人を設立して節税をしていきたいと思っているそうで、そのタイミングと手法について考えている、とのことでした。
なるほど。不動産事業では、物件数が多くなり、収益が増えてくると、
あっという間に利益が大きくなってきますので、
次は減価償却や経費計上を計画的に考え、節税していくことが
重要な課題になってきます。
サラリーマン投資家の場合、まずは個人で物件を買い進める方が多いですし、
私もその一人でしたが、規模の拡大を視野に入れているのなら、
できるだけ早めに法人で買い進めた方が良いのです。
それは、もともと個人の定収入があるのに、
不動産事業によって多額の収入を上積みしていくと
所得税がかなり高額になってしまうからです。
それを法人の収入にすることによって、
所得の分散を図り、税率を低くして節税する、
という手法ですね。
私も現在まで、物件を購入する度に法人を設立し、
消費税還付を受けながら所得の分散を図っているところです。
ところが今日の税務セミナーでは、
この「１棟１法人」
の進め方に警告が発せられました。
その理由は、マイナンバー制度の導入です。
マイナンバー制度で法人番号により管理されるようになると、
代表社員や従業員の給与が瞬時に把握でき、
別々の法人からもらう給与収入が
ひとまとめにして把握されるからです。
つまり、「所得の分散」ができなくなります。
したがって、本日学んだことは、
「複数持っている法人は、できるだけ早く１社にまとめ、
社会保険や年金などの加入・損金計上も１本化した方良い
ということでした。
まぁ、それが実態に合った本来のやり方ですし、
そうすることによって早期に優良な決算書をつくり、
健全経営をアピールして次の融資に備えるべきなのです。
１棟１法人の時代は終わりを告げそうです。
本気で事業拡大を目指すなら、
やはりできるだけ多くの利益を上げ、
きちんと税金を払い、
銀行の印象もよくしておく、
ということがますます大事になってきますね。
理屈は理解しましたが、
だからといって明日から突然
何かをアクションしなければならない
ということもありません。
利益・経費の関係をきちんと見直し、
クリアな会社経営となるよう
これからしばらくは情報を集め
多くの専門家に意見を聞きながら
自分なりの最適な解
を見つけていこうと思います。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
民泊事業が盛り上がっています
最近、賃貸住宅の空室を短期間で貸し出す「民泊」の事業が、日を追うごとに盛り上がっていると感じます。私の不動産投資家仲間でも興味を持つ人が多く、よく話題にのぼります。
そして、先日届いた「週刊全国賃貸住宅新聞」には、
「アパマンショップホールディングスが民泊ビジネスに参入」
という記事が一面に載っていました。
時期は、東京都大田区が来年１月を目処に準備をすすめている「民泊解禁」の規制緩和に合わせ、アパマンショップ・グループの管理会社がサブリースしている物件を順次、民泊可能物件として運用していくそうです。
「サブリース」というのは、物件のオーナーから１棟分をまとめて借り上げ、その管理会社の責任で賃貸を行うものです。オーナーにとっては部屋が埋まっていても空いていても一定の家賃が入るので、定額収入があって安心ですが、当然のことながら管理料が上乗せされるため、純粋に満室で賃貸するよりは収入が少なくなります。
したがってサブリースは比較的「満室にすることが不安な地域に物件を所有するオーナー」もしくは「賃貸経営自体が面倒な資産家オーナー」が利用するシステムです。
アパマンショップでは、来年１月の本格スタートに備え、登録・予約サイト「アパマン・ビーアンドビー」を立ち上げるそうです。
そして民泊の主なターゲットは外国人になるため、英語や韓国語、中国語の３ヶ国語に対応予定です。
立地条件の良い物件を民泊として貸し出せば、外国人旅行客だけでなく、国内出張で使うビジネスパーソンの需要も見込めます。
しかしこれまでのブログでもお伝えしたように、民泊にはリスクも伴います。
・普通の賃貸物件と違って、家具（少なくともベッド）を設置しておかなければならない。
・部屋の使用に関する注意書きを、日本語だけでなく英語・中国語などでも準備する。
・鍵の受け渡しをする仕組みをつくる。
・周辺住民に配慮したセキュリティ。
・そもそも需要があるエリア（駅近など）でないと、利用されること自体が少ない。
いわゆる「ミニホテル」なわけですね。
もともと立地の便に優れている物件であれば、「月々何万円」という賃貸よりも、
短期に分割して「１泊で数千円」とした方が、トータル的に得られる収入は大きくなるでしょう。
しかし、その成功事例を見て自分の物件を「民泊」化するのは、なかなか冒険的ではあります。たくさん物件を持っていて、新しい貸し方にチャレンジしたい、という方は何の問題もありませんが、空室が不安だから民泊でそれを補う、という考え方ではうまくいかないと思います。
保守的かもしれませんが、賃貸オーナーは、まず空室を埋め、満室経営を実現することを基本に努力していくべきだと思っています。
本音を言えば、「民泊」ができるほど優良・魅力的な物件を所有したいですね。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
「ペット可」の賃貸物件に関する今後の展望
賃貸アパート・マンションでは、大体ペットを飼うことが禁止されています。
中には「ペットを飼ってもいいですよ」という物件があり、それを特徴として募集時に
「ペット可」
と表示されています。
ペットを飼っている入居者さんは、この「ペット可」と記載がある物件を頼りに
部屋を探すわけです。
では、犬と猫ではどちらを飼っている人が多いのでしょうか。
ペットフード協会が2014年10月に行った平成26年度の
「全国犬・猫飼育実態調査」では、
およそ5495万世帯中
犬：1,034万6,000頭 世帯比率15％
猫：995万9,000頭 世帯比率10％
で、数字上は犬の頭数の方が多いのですが、
2011年以降、
犬は約15％減少、猫は3.6％増加しており、
将来的には猫の飼育数が犬を上回ると予想されています。
私は今、あいにく犬も猫も飼っていませんが、
ペットを飼育することによる効用は人の内面に影響しているようです。
犬や猫を飼っている人のアンケートでは
「生活に潤いや安らぎを実感できるようになった」
が半数以上を占め、
高齢者は「寂しがることが少なくなった」
夫婦は「夫婦の会話が多くなった」
と答えています。
少子高齢化により、人間の家族だけでなく、ペットも家族の一員として必要性を増している今、
賃貸物件を「ペット可」にすることで、需要を獲得できる可能性が高まると思います。
家主にとって興味深いアンケート（ベットフード協会）では、
「将来的に猫を飼いたいと思っている人が、飼えない理由」として
１位：集合住宅に住んでいて禁止されているから (27.7%)
２位：十分に世話ができないから（9.8%）
３位：別れがつらいから（9.5%）
４位：お金がかかるから（7.2%）
となっており、圧倒的に集合住宅が原因。
さらに年代別にみると、
20代では40.6％が「賃貸アパート・マンションに住んでいるから」
と答えています。
「犬を飼えない理由」も猫と同じく集合住宅原因が１位ですが、
こちらは22.2%。
犬よりも猫の方が厳しく制限されていることが浮き彫りになっています。
家主にとっては、「猫はしつけができない」「爪を研いで壁や床を傷つける」「尿の臭いがきつい」などの印象が強いようですが、猫の習性を知れば問題も少なくなるそうです。
として、猫にストレスを感じさせないようにすることが重要です。
逆に、猫を飼いたい人の需要を掘り起こすため、部屋の中に「キャットウォーク」という、上から下を見下ろせるスペースをつくっているオーナーもいます。
少子高齢化・猫ブームなど、世の中の動きと入居者のニーズを敏感に察知して、賃貸のスタイルを柔軟に変えていくことも考えたいですね。
ちなみに私の所有する賃貸マンションは「ペット可」です。
早く満室になることを願っています。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
マンションもネットで直販できちゃうの？
不動産は通常、売るときも買うときも仲介不動産会社に行って案内してもらいますが、これからはインターネットを介して直接売り買いできるようになってしまうようです。
ヤフーとソニー不動産は１１月５日、マンションの所有者が直接、物件の売り出しを行える不動産売買サイト「おうちダイレクト」を開設しました。
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/promotion
このサイトは、「Yahoo!不動産」内に設けられた新しいコンテンツで、不動産仲介会社を介さないことで、情報の透明化を図るのが狙い。
キャッチコピーとしては
「自分のマンションを、
自分で決めた価格で売り出すことができる
まったく新しい不動産売買プラットホーム」
だそうです。
利用方法は簡単。
- Yahoo！IDを使ってオーナー登録をする。
- 売りたい物件の情報を入力する。
- 購入希望者からの質問があれば、回答する。
- 内見〜見学依頼が届く。
→この後はプロの不動産会社にバトンタッチ。
といった感じです。
物件の掲載は無料でできて、所有者は簡単な物件情報の登録と所有者確認を行うだけ。シンプルに希望価格を提示して購入希望者を募集することができます。
販売価格については、同サイトに搭載された１都３県（神奈川・埼玉・千葉）約５万棟のマンション情報を活用した「価格推定エンジン」なるものを利用して算出することもできます。
これまでの不動産仲介業者の中では、売主からも買主からも仲介手数料を得ようと、売価を勝手に調整したり都合の良い情報だけを流したりする仲介不動産屋がいたようで、そんな悪質な行為を防いで健全な不動産取引を実現しようという考えが根本にあるようです。
つまり仲介不動産屋が要らなくなる、ということ？
さすがにそれはあり得ませんね。
契約業務・売買代金の決済など、一連の不動産取引の実務というものは必須で、そのためには建築や売買のための専門知識が必要です。これをたとえオーナーといえど、たった一人で責任は負うことはできません。それこそ何かあったら深刻なトラブルになります。
そのために「宅地建物取引士」という資格があるのですから。
この辺の業務は、ソニー不動産がサポートするようです。
それでも「売り出しの作業を所有者が行うことで不動産仲介の作業が大幅に軽減される」ということで、売主が負担する仲介手数料は「無料」になります。本来ならば仲介手数料は
物件価格の３％＋６万円ですから、これが無料になるのはかなりインパクト大きいです。
これはもしかして、物件を売りたいと思っている方にはかなりお得ですね。
買う側にとっては、自由に物件を探して、売りに出ていないものでも「買いたい」リクエストを出せるので、いち早くお気に入りの物件にたどり着くかもしれません。
不動産をヤフオク感覚で売り買いするというのは、アメリカなどでは普通にやっているようですが、日本はまだまだ珍しいケースです。
特にデメリットはなさそうですので、一度見てみるのもいいかもしれませんね。
私はまだまだ物件を売る気にはならないのですが、ワンルームマンションを売りたいと思っている方には、とりあえず一見の価値があると思います。
おうちダイレクト
一回は見てみると良いです。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
民泊ビジネスに捜査のメス？
今、不動産投資家の間で注目を集めている「民泊」。いわゆる空き部屋を旅行者などに短期間貸し出すシステムのことですが、この度、京都の警察から「旅行業法違反」の疑いで捜査のメスが入りました。
１１月５日、京都市内の５階建て賃貸マンションを無許可で、宿泊所として中国人観光客らに貸し出した旅行代理店関係者２名が、京都府警生活経済課と右京署から事情聴取されました。
この「無許可」というのが今の「民泊」のグレーな部分で、多くのオーナーさん達が背負わなければならないリスクです。
なぜなら、本来、一般顧客を宿泊させるには、旅行業法に則って許可を取って置かなければならないからです。変な人が勝手に宿泊所を経営してトラブルにならないようにするためですね。
しかし通常行われる「不動産賃貸業」にはそういった許可が必要ありません。そして賃貸業には特に期間が決められているわけでもありません。商習慣としては２年契約が多いようですが、別に一年でも、１ヶ月でも、貸主と借主が合意すれば問題ないのです。
そこに目を付けたオーナーさんが、１週間でも２、３日でも、空室にしておくよりはマシ、さらに短期貸しで回数を増やせば月々の家賃よりも収益が増える場合もある、ということで、旅行者を受け入れるようになりました。
利用する旅行者にとっても、ホテルの予約がなかなか取れない、予算が合わないなどの事情があると、普段は賃貸マンションとして貸し出されている部屋を格安で借りられるなら魅力、ということになり、需要と供給がマッチするのです。
そういった賃貸オーナーと旅行者を結びつけるサイトの一つがAir bnb（エアー・ビー・アンド・ビー）です。
今回捜査が入った物件は、今年７月から１０月にかけて、旅行代理店が窓口となり、１泊６,５００円から８,０００円でツアー客などに貸し出していたようです。
他の入居者から「外国人観光客が騒がしい」と度々苦情が寄せられたことから捜査が行われ、大規模に営業が行われていることが発覚しました。
こうなってくると、確かに民泊ビジネスの悪いところだけが目立ち、一般住民に迷惑をかけるもの、となってしまいます。本来は新しい「部屋貸し」のスタイルとして需要と供給を結びつけ、経済活動を活発にする素晴らしいビジネスモデルになるはずなのに、やはり「良いことばかりではない」、ということです。
そして「民泊」は、空き部屋があれば誰でもできる、というわけではありません。
それなりに観光地へのアクセスが良かったり、ホテルと似たような設備（ベッドやセキュリティー関連など）を取り揃えて置かなければなりません。それでも実際に利益を挙げている人がいるので、オーナーとしてはその動向を見守っておくことも大切です。
民泊についてはこれまでのブログでもお伝えしましたが、１０月末には全国で初めて、大阪府の議会で条例案が可決されました。これからは、きちんと行政が条件を整備して、これまでの旅館・ホテルだけでなく、賃貸マンションでも宿泊営業を認めようという動きになってきています。
そんな中で、勝手に運営すると迷惑がかかる場合もあるんだよ、ということを例として示したのが今回の京都の一件なのでしょう。
賃貸業界の新しい動きとして注目を集めている「民泊」と「Air bnb」。
これからの賃貸経営にとってプラスなるかどうか、これからも動向を見つめていきたいと思います。
民泊とAir bnbに関するこれまでのバックナンバーはこちら。
＊全国賃貸住宅新聞（No.1200）より、記事の一部抜粋
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
部屋探しの時に「必要」と考える設備ランキング！
先日、「入居者に人気の設備ランキング２０１５」をご紹介し、管理会社の方が客付けをする時に
「あった方が家賃が高くても決めやすい」リスト
について解説しました。 記事はこちら。
今回は実際に入居者が部屋探しの時に「必要」と考える設備
について、お話しします。
【単身者向け物件】（ ）内は前回順位
１位 独立洗面台（↑２位）
２位 TVモニター付きインターホン（↓１位）
３位 洗浄機能付き便座（→３位）
４位 エントランスのオートロック（→４位）
５位 インターネット無料（→５位）
６位 ２口ガスコンロ（↑８位）
７位 備え付け照明（↓６位）
８位 エレベーター（↑９位）
９位 宅配BOX（↑ランク外）
10位 BS・CSアンテナ（↓７位）
【ファミリー向け物件】
１位 追い焚き機能（→１位）
２位 独立洗面台（↑３位）
３位 TVモニター付きインターホン（↓２位）
４位 洗浄機能付き便座（→４位）
５位 システムキッチン（↑６位）
６位 エントランスのオートロック（↓５位）
７位 ２口ガスコンロ（↑９位）
８位 エレベーター（→８位）
９位 BS・CSアンテナ（↓７位）
10位 ウォークインクローゼット（↑ランク外）
・システムキッチンに注目
システムキッチンは管理会社アンケートでもランク外から２位、入居者アンケートでもファミリーに人気があります。
これは、最近若者を中心にホームパーティーや家飲みなどの交流形態がブームになっていることに起因しているようです。
雑誌やTVなどのメディアでホームパーティの特集が組まれることも珍しくなくなりましたが、そういう流行が、部屋選びにも影響してくるということですね。
・宅配BOXは定番化
また、単身者向け物件では「宅配BOX」がランク外から９位に入りました。ネット通販がかなり普及し、日中に荷物を受け取れない単身者にとっては、宅配BOXの便利さを求める理由もよくわかります。
宅配ロッカーがある、ということは、セキュリティーがしっかりしていて部屋の玄関まで宅配業者が入って来られないということですから、より安心が増し、利便性も高まるのですね。
宅配ロッカーは常設になりつつある、とのコメントもありました。もはやこれがあるからといって家賃の値上げは難しいそうです。とはいっても築何十年という物件に、いきなり宅配ロッカーをつけるわけにもいかず、こういったトレンドはオーナーとしてちょっと頭の痛いところでもあります。
・独立洗面台が欲しいという本音
「独立洗面台」というのは、管理会社アンケートではランクインしていませんでした。
それでも入居者アンケートでは、単身者・ファミリーともに１位・２位となっています。
これもわざわざつけることはハードルが高いものですが、競合物件にこういうのがあると苦戦するということを気に留めておいた方が良いかもしれません。
・やっぱりTVモニター付きインターホン
TVモニター付きインターホン、洗浄機能付き便座も上位にいますが、これは比較的導入が容易な設備です。１室の家賃や部屋の数にもよりますが、とりあえず退去があった部屋をリフォームする時に設置検討されると、１つずつ導入することができ、コストも抑えられます。
私はプロパンガスを契約した時に全室無料でカラーモニター付きインターホンを設置してもらいました。洗浄機能付き便座は、入居者が決めてくれればサービスで設置するというキャンペーンを打ちましたが、３年前であまりまだ定番化していなかったようで、もう一つのサービス候補だった「室内物干し」の方が人気がありました。
すぐに個別で設置できるもの・大掛かりなものと様々ですが、次から次へと新しくすることは経費の面から難しいと思います。
埼玉県のあるオーナーは、設備を充実させ続けて１４年間、新築時の家賃を下げずに入居率９７％を維持しているというコメントもありました。これは理想的な姿で、それでキャッシュフローまで確保できているのだとしたら、まさに優れた経営手腕ということになります。
物件の価値と高い入居率を維持するため、こういったアンケート結果を参考に、管理会社の人とよくコミュニケーションをとって、効果的な設備を導入したいですね。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
入居者に人気の設備ランキング２０１５ 「家賃が高くても決まりやすい設備とは？」
管理会社へのアンケート調査に基づき、入居者ニーズを分析する人気企画「入居者の人気の設備ランキング」が発表されました（全国賃貸住宅新聞 ２０１５年１０月２６日号）。
今年も全国の有力管理会社２５１社からの回答をもとに、最新ランキングが作成され、前回ランキング外の設備がトップ１０入りするなど、トレンドに変化が見受けられます。
「この設備があれば、家賃が高くても入居者が決まる」ランキング
【単身者向け物件】（ ）内は前回順位
１位 インターネット無料（２位）
２位 エントランスのオートロック（１位）
３位 浴室換気乾燥機（４位）
４位 ウォークインクローゼット（５位）
５位 ホームセキュリテイ（３位）
６位 追い焚き機能（10位）
７位 TVモニター付きインターホン（６位）
８位 防犯カメラ（８位）
９位 システムキッチン（ランク外）
10位 宅配BOX（７位）
【ファミリー向け物件】
１位 追い焚き機能（１位）
２位 システムキッチン（５位）
３位 エントランスのオートロック（２位）
４位 インターネット無料（３位）
５位 ウォークインクローゼット（７位）
６位 浴室換気乾燥機（６位）
７位 ホームセキュリティ（４位）
８位 床暖房（ランク外）
９位 太陽光パネル（入居者個別売電）（８位）
10位 24時間利用可能ゴミ置場（９位）
⚫️ インターネット無料には賛否両論
単身者向け物件では、家賃アップが可能な設備として根強い人気を誇る「インターネット無料」が、昨年の２位から１位に返り咲きました。
ファミリー物件ではインターネット無料が昨年３位から４位にダウンしています。
インターネットの効果については様々な意見があります。
当初は、「入居者が個別に通信会社と契約してインターネットを使用する場合、毎月５,０００円前後の利用料がかかるけど、無料で使い放題となると、２,０００円前後の家賃アップをしても十分にお得感を出せる」といってインターネット会社が積極的に宣伝していました。
しかし今となっては、
「必要な入居者はみんなモバイルWiFiやスマホを持っているから魅力を感じない」
との意見もあります。特に家賃が４万円以下の低賃料を好む入居者は、少しでも安い家賃が第一優先なので、その通りかもしれません。私の所有する１Kのマンション（４０室）では、家賃平均３．８万円ですが、ネット無料はつけていませんし、要望があったこともありません。
しかし最近ではまた新たな声が出始め、
「モバイル系のWiFiは一ヶ月のダウンロードデータ量に制限があるので、ゲームや動画をストレスなく利用するには据え置き型が必要」
など、ネットを毎日使いたい層にとっては重要な要素なのでしょう。
これは直接内見を案内している管理会社に聞かないと、物件ごとにターゲットが異なるのでなんとも言えませんね。
⚫ 追い焚き機能はファミリーに必須
追い焚き機能は大変重要な要素だと、私の取引している管理会社の方も言っていました。
特にファミリー物件では、これがないとたとえ家賃が安くても選ばれない恐れがあるとのことでした。
私はこの４月、つくば市に２９室のファミリー物件を購入しましたが、追い焚き機能がついていなかったので、引き渡しと同時にプロパンガス会社を切り替え、そのインセンティブとして全室追い焚き機能を無料で設置してもらいました。
それで空室は家賃を５,０００円アップして新規募集、現入居者には２,０００円の家賃アップを条件に、希望制で追い焚き機能を追加していきました。こういうやり方もありますので、プロパンガスを切り替える時を一つのチャンスにして経営改善できますね。
いずれにしろ何でもかんでも取り付ければ良いというのではなく、経費対効果を十分に考えなければなりません。設置業者の勧めやアンケートデータを盲信せず、その物件の管理会社の話をよく聞いて、ターゲットにあった設備を効果的に導入することがポイントですね。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
部屋探しをする人の目から見た不動産会社のポイントとは？
今週の全国賃貸住宅新聞に、興味深い調査結果が載っていました。
アットホームやリクルート住まいカンパニー、ネクスト等が加盟する不動産情報サイト事業者連絡協議会の調べで、「不動産情報サイト利用者意識アンケート」が実施されたようです。
調査期間は3月19日〜5月17日の６０日間。同協議会及び会員企業サイトでオープン型調査として行い、有効回答者数は１３２３名でした。
それによると、「問い合わせ・訪問時に不動産会社を選ぶポイント」は、前年調査と比べて大きな変化がありました。
前回ランク外だった「物件の写真の見栄えがよい」が４位に入り、物件情報における写真の重要性が著しく高まっていることが伺える結果になりました。
写真はSNS等のおかげでどんな年代の人にとっても大変身近になり、写真を見る目も次第に慣れて来ているのかもしれません。
最近は写真の他、動画も非常に訴求効果が高いそうです。かつて私の物件では、女性セールスのガイドつきで、まさに内見と同じく、部屋の中を案内している様子を収録して流してくれたことがあります。
また、男女により不動産会社選びのポイントが異なり、
男性で８位にランクインした「全国展開している会社である」は
女性ではランク外、
逆に女性で７位の「会社案内が詳しく紹介され、安心感が持てる」は
男性ではランク外になりました。
男女それぞれで信頼感を寄せるポイントが違うのですね。
そして、過去４年の調査でもっとも大きく変わったのは、
「検索に利用したデバイス」で、
スマートフォン利用者が１２.７％→８４.６％！
特に２０代以下では９４.３％も！
今や不動産会社のホームページもスマホでの検索を意識したものにする必要がありそうです。
こういったことを踏まえ、私は所有物件に空室が出ると、まず客付けの管理会社を訪ね、セールスさん一人一人に物件の名前と概要を説明しながら挨拶に回ります。やはり電話やメールで「よろしくお願いします」と伝えるより、直接顔を見てお願いする方がずっとインパクトが強いですね。
すると、セールスさんの方でも意識を高めてくれて、
「退去後のクリーニングが終わったらすぐに写真と動画を撮りますよ」と自らおっしゃってくれました。
最後はやはりセールスさんからの「押しの一言」が重要なので、できるだけ自分の物件を印象づけておく必要があります。
しかしそこに到達する前に、ネット上で物件を見つけてもらうためにはやはり写真が大事。そして検索の仕方もスマホ対応に合わせてホームページデザインにしていただかないと、他の会社に移られてしまうということですね。
そういう意識を持って、もう一度自分の物件を、スマホで検索してみることも大切です。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
ふるさと納税は不動産投資家にこそオススメ！
不動産投資家に限らず、一定の所得を得ている人は税金を納めています。
そして特に不動産事業では、物件を所有して数年経つと収益がどんどん増えていくので、そこからは節税との戦いになります。
だからこそ税金関係のテーマに敏感な人も多いのではないでしょうか。
不動産事業を営む上での節税と言えば、減価償却費、修繕費、設備費用などの他、保険、交通費、交際費などさまざまな項目を抜かり無くチェックされていることと思います。
しかしながら、誰でも簡単にできる節税の手段として、今わたしは「ふるさと納税」に注目しています。
既に仲間内からは
「今更何言っているの？まだやっていないの？」
と白い目で見られることもあり、それだけ世の中に普及しているのかな、と思いますが、
まだ経験されていない方にはぜひおすすめの企画です。
節税、というとちょっと違うかもしれませんね。
「ふるさと納税」は、地方自治体に寄付をすることによって、その分の所得税・住民税が控除される仕組みです。
そしてただ寄付するだけでなく、寄付した自治体から「お礼の品」が送られてきます。
つまり、どうせ納税するならば、オマケをもらえる方がお得じゃん。
というイメージです。
オマケ＝お礼の品
この「お礼の品」が素晴らしいのです。
ざっと例を挙げるだけでも大変な品揃えです。
・お米、お肉、海産物
・野菜、果物、スイーツ
・酒、ビール、焼酎
・イベントチケット
・電化製品
・化粧品
などなど。
お礼の品の一覧はこちら。
こちらをご覧いただくと、そこはもうカタログショッピングの世界です。
金額は2,000円〜1,000,000円まであり、寄付金に応じたお礼の品がもらえます。
例えば１万円を寄付すると、10kgのお米がもらえたりします。
３万円寄付すると３0kg
10万円で100kgです。
寄付金が税金から控除される上限は住民税の２割まで、となっていますので、
50万円以上の住民税を納めている人は、大体10万円のふるさと納税ができます。（正確にはケースによって異なります。後述）
そして上記の例をそのまま当てはめると、
同じ10万円を納めるのに、その支払い先を地方自治体に振り向ければ、
100kgのお米がもらえることになります。
もちろんお米だけでなく、お肉でも野菜でも、お酒でもスイーツでも選び放題です。
これって、生活がかなり楽になりませんか？
「楽」＝ラクちん＋たのしい 両方の意味です。
知っている人だけが得をする、の典型だと思います。
ふるさと納税の解説はこちらにあります。
この解説内容で難しいと感じてしまうのは、
寄付金の上限額を計算する部分です。
なぜかと言うと、給与所得額や家族構成によって、その額が変わってくるからです。
でも、よくわからない場合でも、とにかく１万円は寄付することにして、
まずは体験してみてください。
１回やれば、大体わかってきますし、あとはきっと病みつきになります。
尚、サラリーマンの場合には本人に代わって会社が税務申告をしていますので、
ご自身の課税所得額（年収ではありません）がいくらで、
税率がいくらなのか、源泉徴収票をみて
しっかりと把握されている人が意外に少ないようです。
まず、１万円のふるさと納税を体験したら、
あとは自分の上限金額はいくらくらいなのか、
をこちらで確認し、
上限金額まで一気に購入、じゃなかった納税されることをお勧めします。
やって損はない「ふるさと納税」。
知っている人・行動する人だけがメリットを受け取れます。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
TPPが不動産賃貸業に与える影響は？
今、新聞やTVのニュースを賑わしている「TPP」。
TPPとはTrans-Pacific Partnershipの略で、環太平洋連携協定のこと。
「環太平洋」というのは、太平洋の周りの国々をさし、今回の協定の場合、
シンガポール、ニュージーランド、ブルネイ、チリの４ヶ国からはじまり、
その後、アメリカやオーストラリア、ペルー、ベトナムなどが参加、日本は２０１３年に加わりました。
この協定の主旨は、参加国間の関税撤廃と経済ルールの統一にありますが、
輸入関税がなくなったからといって、不動産業界には関係ないだろうと思っていたところ、
今週の全国賃貸住宅新聞に、興味深い記事が載っていました。
それは、協定の「投資」の章に設けられたISDS条項というものです。
外国人の投資家が、日本独自のルールに改善を求めることができるようになるかもしれないそうです。
その日本独自の商慣習の一つに、不動産仲介における「両手仲介」があります。
●両手仲介とは
一般的に、不動産売買が行われた場合、
買主は売買価格の３％＋６万円を
売主も売買価格の３％＋６万円を
それぞれの仲介会社に支払うことになっています。
ところが、もしも１社だけで買主も売主も見つけて来た場合には、その会社が両方の仲介手数料をもらえることになります。これを「両手仲介」と呼びます。
例えば１億円の物件を売買するケースでは、３０６万円×２＝６１２万円が一気に入ってくることになりますね。
これがアメリカでは禁止されていることを、私は初めて知りました。
なぜなら、両方から仲介手数料を得る為に、仲介会社が意図的に情報操作をしてしまうケースがあるからだそうです。
●両手仲介のデメリット
本来、少しでも高い価格での売却を望む売主と、安く買いたいと思う買主の希望は相反するもので、１社での単独仲介では双方の利益の最大化が実現できません。
そういうことだったのか、と気づき、確かに昨年、私が木造アパートを売却した際、依頼した仲介会社が自社の顧客にその物件を斡旋、つまり「両手仲介」だったことを思い出しました。
その時、「この値段では売れない」と言われて価格を下げさせられたのですが、私は直接買主と交渉していないので、本当に売れないかどうかはわかりません。その会社が私の物件を売ることに集中してくれるなら、できるだけ多くの仲介業者を通して買主を見つけ、競合させながら希望売価で販売することもできたのかもしれません。
買主も自分の顧客だから、売りやすい価格にして商談をまとめようとする気持ちが働くのも理解できてしまいます。
その仲介会社が悪意を持ってそうしようとしていたとは思いません。
自社の顧客同士で売買をした方がスピーディーに話が進むということもあるでしょう。
しかし不動産投資家としては、そういう相手の思惑を理解しながらビジネスを行う必要があります。まだまだ勉強が足りませんでした。
その記事には、
「TPPで「両手仲介」そのものを禁止してしまえば、悪質な行為を防ぐことができ、不動産市場全体が健全化されることになる」
と、書いてありました。
もしもそういうことになった時、このように背景をきちんと理解した上で、ビジネスパートナーである仲介会社と、正々堂々と関わっていきたいと思います。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産事業の経営改善に「電子ブレーカー」は有効か？
昨日のブログでは電子ブレーカーの基礎知識について解説しました。
でも、ちょっと言葉が難しすぎたので、もう一度まとめてみます。
電気の契約には「従量電灯B」と「低圧電力」の２種類があり、電子ブレーカーの導入によって「低圧電力」契約の基本料金を安くする効果があります。
「低圧電力契約」には２種類の決め方があり、普通は「負荷設備契約」の設定になっていることがほとんどです。これをもう一つの「主開閉器契約」に変更することにより、基本料金が削減できる、というノウハウです。
◆負荷設備契約
使用する電気機器の総容量に一定の係数をかけて料金を算定するやり方。実際の消
費電力量に関わらず、設置されている機器の容量の合計で計算されるため、契約電力は
MAX値。ここに無駄な契約をしている可能性あり。
◆主開閉器契約
「主開閉器」というのはいわゆるブレーカーのこと。この場合のブレーカーとは、
それぞれの機器が充分に能力を発揮できる容量を切り替えるもの。
従って、賃貸マンションでは多数の電気機器があっても、全ての機器を同時に使用し
ないことがほとんどなので、契約電力を下げられる場合が多い。
具体的にはエレベーターや機械式立体駐車場のあるマンションでは、それらが一日中
フル稼働し続けるなどということはあり得ないので、これまでの電力量MAXの「負荷設
備契約」を「主開閉器契約」に変更し、デジタル感知の電子ブレーカーを採用すること
で、電気料金の削減ができるということになります。
私も所有物件のうち、エレベーターのある２棟をこの電子ブレーカーに切り替えました。効果を実感できるのはまだ先になりますが、導入時のシミュレーションとしては次の通りとなり、従来から基本料金が約４割ほど経費削減になる見込みです。
A棟 24kw → 16kw 年間料金 30.1万円→20.1万円 削減額10.0万円
B棟 21kw → 12kw 年間料金 26.3万円→15.1万円 削減額11.2万円
これに伴う機器の設備費用を考えると、約３〜４年で回収できる計算になります。
電子ブレーカーの寿命は10年だそうですので、5年目以降は2棟合わせて毎年20万円以上の節約がダイレクトに効いてきます。
私はできるだけ長く物件を所有するつもりですので、この計算で構わないのですが、すぐに売却を考える方は、投資と回収の期間を検討して判断されるといいですね。
更に私の考え方では、今年、電子ブレーカー設備を導入して経費に折り込み、来年以降は電気料金を節減した分のキャッシュフロー（現金）を得る方が、次の事業展開に向けて意味のあることだと判断しています。
何よりも信頼のおける会社に依頼することです。インターネットで検索すれば、どの会社が良いか、大体わかるようになっていますので、まずはご自身で調べていただき、アプローチしてみることをお勧めします。
電子ブレーカーを設置しても効果が少ない場合もありますので、親身になって、丁寧に対応してくれる業者さんを選ぶことが大切です。ろくに現場調査もせずに選定容量を誤ると、いざという時に電子ブレーカーがトリップ（遮断）され、停電状態になり、かえって混乱を招きます。ですので、いたずらに経費削減効果をアピールしたり、やみくもに設置を促す業者には要注意です。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
電気料金を節約する「電子ブレーカー」とは？
経営改善に向けた重要な施策として、水道光熱費、中でも電気料金の削減があります。電気代は主に共用スペースの使用量にかかってくるので、どうやって節約するのかわからないというのが普通の感覚だと思います。しかし、最近のテクノロジーの進化でとても便利なシステムが開発されています。
電子ブレーカーの商品自体は１０年以上前からあったようですが、賃貸マンションに導入されるようになったのは４〜５年ほど前だそうです。しかし、現在でもこの機器に詳しい不動産会社は少ないようですし、必ず電気代の削減につながるわけではなく、物件によって効果の有無がありますので、不動産投資家の間でもまだまだ普及し難い点があるのだと思います。
難しい話は苦手なので、私の把握している範囲で平易な言葉を使って説明させていただくと、ブレーカーというのは、複数の機器で使われる電流の量を感知する装置であり、そもそも過電流による出火を防ぐ役割のものです。電子ブレーカーはその電流をCPUというコンピューターのデジタル制御によってより安全に、過電流を抑える機能を備えています。
そして、電子ブレーカーを導入して電気料金の削減をはかる、ということは、いわゆる携帯電話の料金プラン見直しのようなものだと思います。最初はよくわからなくてとりあえず高いプランに入ったけど、実際に使っている量に応じて最適なプランに加入し直す、というイメージです。
一般家庭で支払う電気料金は、契約種別を「従量電灯B」と言い、照明や家庭用電気機器の使用にかかる料金体系から成っています。契約の単位は「A（アンペア）」で表され、10Aから60Aまで7段階の基本料金と、使用量に応じた電力量料金の合計を支払います。そしてこれは、収益物件でも同じものを契約します。
そしてもう一つ、業務用の電力契約として、工場や商店、マンション等でモーターなどの強力な電動機を使う需要に対応したものがあり、「低圧電力」という契約種別になります。契約の単位はkW(キロワット)で表され、１kWあたりの単価計算による基本料金と、使用量に応じた電力量料金の合計が課されます。なぜ「低圧」というのかというと、これは契約電力が50kw未満の施設用で、さらに大きなものには「高圧」「特別高圧」のカテゴリーがあり、ビル・百貨店・スーパー用です。ここでの説明は、多くのマンションに適用される「低圧電力」契約に限定して話を進めます。
さて、電気の契約に「従量電灯B」と「低圧電力」の２種類があるところまではご理解いただいたと思いますが、電子ブレーカーの導入によって効果が表れるのは、主に「低圧電力」契約の部分です。
「低圧電力契約」には２種類の決め方があり、普通は「負荷設備契約」の設定になっていることがほとんどです。これをもう一つの「主開閉器契約」に変更することにより、基本料金が削減できる、というノウハウです。
それでは、どのくらい削減効果があるのか、私の実体験を踏まえて明日、解説します。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
横浜銀行と東日本銀行が統合すると、融資枠はどうなる？
2016年4月を目指して、横浜銀行と東日本銀行が経営統合するそうです。楽待に会員登録している人には、本日「不動産投資新聞」のメールが届いたと思います。そのタイトルが『横浜銀行と東日本銀行の統合は不動産投資市場にどんな影響がある？』というものだったので、興味深く読みました。
リンクはこちら。
●記事の概要
横浜銀行は、横浜市を中心に国内204店舗を持つ大手地方銀行で、不動産の融資に積極的な金融機関としても有名です。一方、東日本銀行は東京を中心に80店舗を構えており、これまで横浜銀行ではカバーしきれていないエリアを管轄しています。
そう考えると、今まで横浜銀行で融資を受けたかったのに、エリアではじかれていた分、今後融資を受けられる可能性があるのでは、と都合良く考えてしまいます。
ところが、その記事の中に書いてある内容では、現役の東日本銀行の行員と元メガバンクの融資課長が声を揃えて「先のことはわからない」とした上で「融資枠」について言及されていました。
「たとえばA銀行、B銀行に融資枠が１億円ずつあったとして、二つの銀行が合併しても、融資枠は２行分（２億円）にはならない。しかし今回は経営統合なので、持ち株会社の傘下に２つの銀行が入ることになるため、融資枠はそれぞれに設定されるだろう。」
●気になるところ
このコメントを読んだ時、私の関心事は「融資枠」というキーワードです。
融資枠とは、何なのでしょう。その人に決められた融資上限の限界のように読み取れます。
よく不動産投資家の間でも、◯◯銀行の融資枠は年収の２０倍まで、とかいう言葉を耳にしますが、実際にその人に融資できる金額の上限というものがあったとは、少々驚きです。
私がこれまでお付き合いさせていただいている銀行からは、融資枠よりも物件の評価次第と言われていますし、どんなに低い金額であっても自己資金を入れなければ承認されないケースがたくさんありました。
事実、私は一つの銀行から７億円の融資を受けていますが、既に年収の５０倍以上になっています。そして今後も良い物件があったら持ち込んで欲しいと言われていますが、その銀行ではいったい私の融資枠はいくらなんだろうと思ってしまいます。
しかし、現役の行員と元融資課長さんがおっしゃるのですから、「融資枠」があるというのは。その銀行においては確かなことなのでしょう。今まで全く意識したことはありませんでしたが、今後融資枠のある銀行とご縁があった時には、ぜひその「枠の基準」について聞いてみたいと思います。
●これからに向けて
私の経験では、自分の枠を過剰に意識することは、自ら可能性を狭めてしまうことになるため、あまり気にすることはないと思っています。一番重要なのは物件の担保価値と収益性であり、これは融資枠があったとしても変わりないと思います。そして、それを評価する銀行の考え方も時期によって変わるものと認識して、前向きに活動される方が良いのです。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
今、収益不動産の価格相場はどのくらい？
この１〜２年、物件価格が高騰し、利回りが低い物件ばかりで、なかなか購入に踏みきれない方もいらっしゃると思います。
この度、２０１５年9月に不動産ポータルサイトの健美家に新規登録された区分マンション、一棟アパート、一棟マンションについて、それぞれの物件数、物件価格、表面利回りの集計が公表されました。
リンクはこちら。
概要は以下の通りです。
■区分マンションの平均価格
前月比+3.6％(+50万円)の1,440万円
（前年同月比では+23.6％(+275万円)の上昇）。
表面利回りは8.14％（前月比+0.04ポイント）と僅かに低下し、前年同月比では-1.04ポイント下落。
登録件数は6,740件で減少傾向。
■一棟アパートの平均価格
前月比+0.9％(+51万円)の5,617万円
（前年同月比では+12.4％(+623万円)の上昇）。
表面利回りは前月比-0.05ポイントの9.42％で、僅かな低下に留まっている（前年同月比では-0.67ポイントの下落） 。
登録件数は3,756件で増加傾向。
■一棟マンションの平均価格
前月比-2.8％（-421万円）の1億4,569万円。
前年同月比では+0.7％（+107万円）と微増したものの、2015年の推移からは、2月をピークに「上げ止まり」の様相も感じられる。
表面利回りは前月比-0.04ポイントの 8.52％。前年同月比では-0.3ポイント。依然として低下基調にあるものの、低下幅は縮小する傾向が見られる。
登録件数は2,503件で増加傾向。
ということで、区分マンションも１棟アパートも価格が上昇しています。１棟マンションは、前月比2.8％下がっているとはいえ、利回りはほぼ横ばいか、僅かながら下がっています。
こういうデータはあくまでも平均値であり、必ず全ての物件が同じ傾向にあるわけではないのですが、市場の動きとしては参考になります。
さらに同サイトに後日発表された別の分析結果も見てみます。
●一棟マンション価格は2015年初より645万円下落も利回りはダウン
『2014年4月～6月期から急上昇を続けてきた一棟マンション価格だが、2015年1月～3月期の1億5,458万円を最後にやや下落傾向が見られる。とはいえ、2012年1月～3月期の1億3,130万円に比べると、今期は1億4,813万円と、1.12倍以上。
当然、登録物件投資利回りも2012年10月～12月期の10.20%を最後に10%を割り込み、さらに2014年4月～6月期の9.10%を最後に9%を割り込んでいる状態。現在は8.57%となっており、全国の区分マンションの8.21%よりも高いものの、一棟アパートより低い状態になっている。
ここ1年間の急上昇は特異だったように思われるが、かつて2008年から2009年にかけて1億6,000万円台を超す時期があったことを考えると油断は禁物だ。』
なるほどー。３ヶ月（四半期）ごとにみると、平均価格は1億4,813万円で、
2015年の始めからは徐々に価格が下がっている傾向
と見て取れますが、
3年前から比べると１２％も価格が上がっている、
というわけですね。
また、利回りだけにフォーカスすると、
２０１２年 １０％台
２０１４年 ９％台
２０１５年 ８％台
と、じわじわと、しかし確実に下がってきています。
売却価格が上がり、利回りが下がっている、ということは、
家賃相場はそのまま横ばいの状況、ということを意味しています。
更に健美家の分析では、かつて１億6,000万円台を越していたこともあったので、
このまま家賃相場が上がらず、仮にまた物件価格が高騰するような場合には、
まだまだ利回りが下がり続ける可能性もある、
ということですね。
利回りが上がらないならば、私たち投資家は借り入れ金利の低い金融機関を選ぶか、自己資金を増やして返済額を減らすという、厳しいビジネスモデルを選択しなければならなくなります。利回り８％台でオーバーローンを引くなら、金利は１％台が欲しいところです。
そして購入した後も、金利下げやコスト削減などの経営改善に取り組み続けることが一層重要な課題になっていきます。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
「不動産投資」という言葉だけで、だまされるかもしれないと思っている人が意外に多い
不動産投資に興味を持ち、書籍を読んだりセミナーに参加して、ずっと真面目に勉強してきて、ついにお宝物件を目の前にした時、例えば友人や家族に相談すると
「だまされているんじゃないの？」
と言われた
という話を耳にすることがあります。
その気持ちは少しわかります。
不動産業者っていう言葉だけで怪しさを覚える人も世の中にはいるんだなぁ、と思います。
不動産業というのは、比較的参入障壁が低い、つまり特別な権利や設備がないとできないわけではない業種です。
もちろん簡単ではありませんし、資格や認可、資金も必要です。
その資格は「宅地建物取引士」といいますが、実は不動産業に従事する人全員が持っているわけではなく、各事務所に宅建取引士が１人いれば、あと４人までは資格がなくても良いのです。
そして不動産仲介業は、何億円もの物件を仲介した時に、あっという間に数百万円単位で紹介料が入るので、１回の成約が取れれば非常に効率の良い営業活動になります。売れれば大もうけ。でも売れなければゼロ。そして本人のやる気・やり方次第で成果が大きく左右されます。
ですので、どんな人でも比較的容易に始められ、収入も大きいとなると、危ない筋の人達が関わってく可能性もあるし、頑張ったけど倒産してしまう会社もあります。
というわけで、不動産会社の人が絶対に信頼できるのかと言われれば、保証はできません。しかしTVドラマとは異なり、実際にそういうケースはとても稀なのではないか、と思うのが実感です。
私には多くの不動産投資家仲間がいますが、悪い噂はすぐに流れるか、仲間内でシェアされるかと思いきや、これまで一度も「騙された」という情報は聞いたことがありません。
「だます」というのは、例えばこの物件を売る、と言って
実は売らないか、
もしくはその物件が実在しなかった、
ということですよね。冷静に考えると、これはかなりあり得ないと思います。
売買契約書を交わす時には通常、実際の物件を現場で確認し、金融機関の評価も得て、登記簿謄本を照合して押印するのですから、契約書と現物がマッチしないという可能性はかなり低くなります。
あとは、騙されたわけではないけれど
よく説明を聞いていなくて話が違った、
ということは時々あります。こういう場合は聞く側にも責任があることがほとんどです。
思いのほか修繕費がかかったり、
現場を観に行ったら環境が良くなかったり、
予定していた収益が得られないことは
普通に起こり得ます。
それは騙されたというのとは違い、自身の調査不足・認識不足が原因です。
そういうことが起こらないように、念のため、契約書の内容を確認する必要はあります。
ではどうやって、誰に確認すればいいの？
という状況の方もいらっしゃるでしょう。
そんな時には、まず
自分の言葉で疑問を書き出して、
それが契約書にどういう表現で記載されているか
を目視できるようにしましょう。
「もしもローンが通らなかったら契約解除できるのか」
「一度支払った手付金は戻ってくるのか」
「引渡し後、万が一建物の不具合（瑕疵といいます）が起きたとき、誰が修繕費を負担するのか」
を、仲介不動産業者の人に確認するしかありません。
もしくは顧問税理士がいる場合には
その程度のことは無料でやってくれる可能性があります。
それでも不安な場合には、お金を払って弁護士に聞くしかないと思います。
私は仲介不動産業者の方に確認してクリアしました。
でも、その場合には
「大丈夫ですよ」
という回答ではなく
どこのどういう文言でそれが書かれているのか
というレベルで納得するまで聞きます。
相手の手を煩わせることに気兼ねしている場合ではありません。
仲介手数料もその中に含まれていると思うのです。
知らないことがあっても臆せず、
「知る権利」を持っているのですから、
わかるまで聞くことに迷ってはいけません。
そうしたことの積み重ねの中で、
きちんとした基礎知識を備えていくと、
結果的には上質な人脈が構築されていくことになるのです。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
桜木不動産投資塾
のホームページはこちら
関連記事
不動産の融資で「借換」を狙うなら、やる気を見せない方がいい
金融機関から高い金利で融資を引いて物件を購入し、後から金利の低い他の金融機関に借換える、というスキームを目指す不動産投資家がたくさんいます。
金利を下げてもらえれば、月々の返済額が少なくなるため、それだけキャッシュフロー（利益）が増えるからです。低金利での融資は、いわば全ての不動産投資家が求めることになります。
私はかつて、
金利4.5％で借りていた３億円近くの融資を、
地銀で1.2％に借換えました。
しかし、これを実現するまでには相当の紆余曲折、悩み、落ち込みを経験しました。
はじめに訪問した銀行は、紹介してくれた不動産会社さんから「お墨付き」のところで、まず先方も喜んで借換えてくれるでしょう、というくらいの明るい見立てでした。
そこで私は、その銀行に気に行ってもらうため、猛烈なアピールをしたのです。
熱い言葉その1
「こらからもどんどん買い進めて事業を大きくしていきます！」
熱い言葉その2
「不動産投資に人生を掛けています！」
熱い言葉その3
「借換えてくれたら貴行をメインバンクにします！」
これで気持ちが充分伝わったと、やりきった気持ちで返事を待つこと、２ヶ月。
結果は予想に反して全く逆の答えが返ってきました。
回答その１
「現在の所有物件はリスクが大き過ぎます」
回答その２
「サラリーマンなのに融資額が大き過ぎます」
回答その３
「せめてあと５千万円くらい返済が終わってから来て下さい」
そもそも2ヶ月も返事を待たせる、という時点で、銀行が後ろ向きであることがわかります。
（当時は気づきませんでしたが）
そして、これらの回答から想定できる
銀行の立場で物事を考えてみると、
専門家でもない人が、そんなに多くの不動産を買って大丈夫なのだろうか
本業が疎かになってしまうのではないだろうか
ちゃんと返済できるのだろうか
つまり「リスク」についてどれだけクリアできるのか、というの視点で見ます。
ですので、
一生懸命やっている
とか
規模を拡大したい
などということには全く興味がないのです。
そのことに気づくまで、あと何行かで失敗を繰り返しました。
そしてようやく戦法を変える必要があることがわかり、最後にトライした地銀では、差全く逆の姿勢を見せることにしました。
姿勢その１
「私は空いた時間で不動産事業を営んでいます」
姿勢その２
「所有物件はほぼ満室稼働で、安定した利益を生み出しています」
姿勢その３
「借換は、返済力を高めるために必要なことです」
この最後の
返済力を高める
ということが、銀行が最も安心・納得するアピールポイントでした。
そして借換が成功し、結果的に年間265万円ものキャッシュフローが改善しました。
これは１億円くらいの物件を新規に購入したのと同じくらいの効果です。
銀行によって考え方・求められる姿勢は異なってくると思いますが、
基本は相手の視点で
「自分に何を求めているのか」
をよく考え、
出来る限り数字を使ってロジカルに伝えることが肝心なのです。
関連記事
不動産業界の厳しい採用事情
９月２１日付けの賃貸住宅新聞に、不動産会社の新卒採用に関するニュースが載っていました。
今年から採用規定が変わり、従来は4月1日から各企業が採用活動を始められていたところ、それでは学生の本業に支障をきたすとのことで、8月1日からにしなさい、となったそうです。
これによって一番被害を被るのが中小企業で、今まではまず大企業が内定を終えてから、それにこぼれた学生を抱え込んで面接し、採用につなげられていたところ、今年は８月から一斉に就職活動を始めるため、大企業と競合しながら採用活動をしなければならなくなるのです。
一方、世の中の「内定式」は、昔から大体10月１日で、春からの入社受け入れ準備のために、これをあまり遅らせることはできないでしょう。つまり、8月1日から9月３０日までの2ヶ月間で、熾烈な人材獲得競争が行われるわけです。
そのため、中小企業では、一旦内定を出しても、後から大企業の内定をもらってキャンセルが相次いでいるそうです。中には２１人に内定を出したところが、8月に入って８人が辞退したところもあり、こうなると何人が採用できるのか、ますますわからなくなってしまいます。
その影響がかなり大きいのが
不動産管理会社
です。
住宅そのものはとても身近なため、学生にとって、
「受けてみようかな」
という入口の敷居はそれほど高くないのですが、
逆に他の会社と併願されることも多いようです。
そして興味深いことに、不動産管理会社の内定辞退をした学生の入社先を聞いたところ、
「地元の金融機関」
という答えが多かったとのこと。
地銀は親にとって最も安心できる就職先なんだとか。地銀も採用人数を増やしていることから、親の強い勧めもあって、内定が出ればそちらに流れていくようです。
また、一口に不動産業といっても、
ディベロッパー系やオーナー業、
建物を維持する管理受託や、
賃料の管理をするプロパティマネジメント、
そして仲介業などいろいろな種類があり、
学生にとっては
その違いや特性を理解するのは難しいそうです。
私がお願いしている客付け会社の営業マンは若い方が多いのですが、考えてみると土日はまず休みが取れないだろうし、週休二日制というのも、必ず守られているのかどうかわかりません。我々の気づかないところで過酷な労働をしていることもあるのかもしれませんね。
そう考えると、「他に行くところが無かったから」というような理由で働いている人がいたら、あまり生産性の高い仕事はできないんだろうな、と思ったりします。せめてもう少し、賃貸仲介業のステイタスが向上すればいいのに。
トレンディドラマの主人公の仕事にでもなって、カッコいい営業マンとか、憧れ的職業のイメージになれば、もっと活性化されるかもしれません。
いずれにしろ賃貸仲介業は、人の幸せに貢献するとてもやり甲斐のある仕事であり、
不動産オーナーは、人に快適な住まいを提供する社会的使命を背負っている、と私は自負しています。
ですので、オーナーにとって最も大切なパートナーである賃貸仲介業の営業マンには、ぜひともモチベーション高く、誇りを持って働いてもらいたいものですね。
関連記事
不動産投資で消費税還付を受ける方法
消費税還付に関しては、はじめから諦めている人、着々と還付を受けている人、そもそもこの制度自体を知らない人、とさまざまです。
「昔はできたけど、もう今は無理なんじゃない？」
という声も聞きますが、
私は2012年・2013年・2015年と、
毎回 消費税還付を受けて来ました。
よく調べていけば、まだまだ消費税還付の方法はいろいろあるようです。
ここでは法人で物件を取得した際に、消費税が還付される一つの例をご紹介しましょう。
まず、還付を受ける資格がある法人は、いくつかのパターンがありますが、
私のケースについて、お話します。
①その法人は、税務署に
「課税事業者選択届書」を提出してから
２年（２期）以上が経過していることが前提でした。
②次に、その法人が物件を取得した月の末日が、
３期目の末日である必要があります。
物件取得を機に、決算月を再設定できますので、そのようにします。
③そしてその期末最終月（＝不動産を購入した月）に、
同時に自販機などからの「課税売上」があることが必須です。
上記の条件を全て満たした時、
課税売上 ／（課税売上＋非課税売上）
の割合に応じて、
その月に支払った消費税額が還付されることになっています。
例えば 課税売上が1,000円で、非課税売上が０円なら、100％、
課税売上が1,000円で、非課税売上が1,000円なら、
1,000／1000＋1,000＝50％ が還付されます。
不動産を購入した事業年度に
課税される自販機の売上があり、
非課税の家賃収入が全く無ければ
物件購入時にあなたが支払った建物分の消費税の100％
が還付される権利を有することになるのです。
逆に言うと、たとえ自販機の売上があっても、
引き渡し時の家賃を日割清算等で受け取ると、
上記の計算式の分母となる
「課税売上＋非課税売上」
の値が大きくなり、
ほとんど消費税は還付されないということになります。
ちなみに私の場合、この方法で３棟とも消費税還付を受け
1棟目 7,456,107円
2棟目 8,672,597円
3棟目 8,856,527円
が還付されました。
【補足】
①の、課税事業者選択届出書を提出してから
なぜ２年が経過していなければいけないのかというと、
２年以内に不動産を購入し、消費税還付を受けた人は、
「本則課税」という課税方式が１年延長され、
合計の３年間を通算した中での
課税売上／（課税売上＋非課税売上）
を再計算し、消費税を再調整しなければなりません。
そうすると結局、還付を受けた消費税とほぼ同額を
後から納めることになるのです。
ですので、
２年を経過してから不動産を購入した方がよい、
ということになります。
つまり、
先に法人を作って２年寝かせておくか、
2年間休眠状態だった会社を誰から譲渡してもらえば良いですね。
いずれにしろ消費税還付の可否については
その時の事情が複雑に絡み合いますので、
詳しい税理士さんによく相談されることをお勧めします。
何でも諦めずに、誰かが言っているからもうダメなんだ
と思い込まずに、とにかく聞いてみる、調べてみることが大事なのです。
関連記事
賃貸営業のエキスパートが明かす、最近の入居者傾向
先日、不動産賃貸の専門サイト“SUUMO”を運営する㈱リクルートのマネージャーさんにお話を伺うことができました。
部屋を借りようとする人が、どんな風に物件を探し、何を使って情報を得て、どんな訴求を見て興味を示しているのか、最近の傾向をレビューします。
１店舗目の不動産屋で物件を決める人が多い。
部屋を借りたいと思う人は、まずネットで物件を調べ、興味を持った部屋を確認する目的で仲介業者の店舗を訪ねます。
一人あたりの来店数は、３年前に2.6店舗だったものが、昨年は1.7店舗に減少。
「１店舗だけで決める」と答えた人は50％で、実際に部屋を決めた人に後から聞いたアンケートでは、実に59.4％の人が、１店舗しか行っていないそうです。
あっちもこっちも見比べるのではなく、まずネット情報から候補を絞り、実際に店舗を訪ねた時は現場確認をする程度で、決めるまでの時間が短くなっている傾向があります。
それだけ店舗でのコミュニケーション力が大事、ということですね。
スマホへのシフト
ネットで調べるとき、パソコンが当り前だった時代は終わり、スマートフォンを使っている人が31％で、前年の２倍になっています。
SUUMOに限っていえば、7割以上がスマホを使用しているそうです。
現在、日本のスマホ普及率は36％で、10代・20代ではPCユーザーよりもスマホ利用者の方が多いそうです。これからは40代・50代がスマホのメーカーにとっての切替ターゲットとなることが容易に予想され、そういった年齢層にも使いやすい機器が出てくることでしょう。
今でも既に地図アプリ連動機能が普及しており、仲介業者が案内しなくてもユーザーが直接自分で観に行かれるケースも増えています。
動画の活用
物件の外観・内装を把握するためには写真がつきものですが、今では「内覧動画」が当り前になりつつあります。ドアを開けて、自分が部屋に入って歩く感覚で、間取りや設備を理解することができます。説明員の声が入っている動画もあり、まるで本当に内見をしているかのような臨場感です。
広告を作る側も、凝った写真を載せるより、普段通りの感覚で動画を撮った方が、より自然で説得力があり、簡単なのかもしれません。ネットを見て問い合わせに来たお客様から「イメージが写真と違う」とクレームを受けることが多いらしく、動画であればそんな反応もぐっと少なくなると思われます。
かつて私も木造アパートを所有している頃、仲介業者の方が好意で私の物件の内覧動画を撮ってアップしてくれましたが、とてもわかりやすくて感心しました。そしてもちろんその部屋は間もなく入居者が決まったのです。
今は動画広告市場が急拡大していますので、単なる録画ではなく、家賃や設備、環境などが字幕で現れたりする日もそう遠くないかもしれませんね。
以上をまとめると、最近のお客様は、
スマホで物件を探し、
動画で内容を理解し、
確認の意で訪れた１店舗目で
住む部屋を決める
という傾向にあるようです。
これからの不動産オーナーは、このような志向の内見者に対し、自分の物件をうまくPRするためにどんな手を打つべきか、仲介業者さんと一緒に対策を練ることが必要ですね。
関連記事
不動産オーナー必見！今こそ火災保険を見直すとき
火災保険は、物件取得後の経営改善をはかる上でとても重要な項目の一つです。
取得時には物件価格や利回り、収益のことばかりがどうしても気になり、保険は成り行きで入ってしまっている人が多いようです。
今日は私がとても信頼をおいている保険代理店の執行役員さんに、とても重要なお話を聞くことができました。
それは、
平成27年10月1日より
火災保険制度が大幅改正される
ということです。
保険業界史上始まって以来の激変だそうです。
どのように変わるのかというと、次の２点になります。
１．保険料率の引き上げ
従来の保険料率は全国一律で、RC造・鉄骨造・木造の３パターンのみでした。
それが、10月１日より全国47都道府県で別々の料率が設定され、それぞれ３種類の構造体によって分類されます。
つまり、47×3＝141通りの料率が設定されます。
では金額が高くなるのか、安くなるのか
について、簡単に解説します。
【RC造】
全ての都道府県で最低14.8％ から最大31.5％まで、料率が引き上げられます。
【鉄骨造】
地域によって、マイナス12.3％ から、最大22.9％引き上げ
【木造】
地域によって、マイナス20.7％から、最大29.5％引き上げ
※保険会社、補償内容により若干異なります。
引き下げられるエリアも一部ありますが、総じて引き上げられる地域の方が多いです。
最大３割も料率が引き上げられると、無視できない値上げになりますね。
２．加入できる保険期間の短縮
従来は最大36年まで一括で加入することができましたが、
10月１日より「10年」が限度になります。
今後も保険料率の見直しが行われる可能性があることを考えると、長期に物件を保有するならば、できるだけ長期間加入しておいた方が、更新時にまた料率が引き上げられる心配がなくなります。
例えばRCの場合、仮に36年の期間契約ができるケースであれば、
10年・10年・10年・6年と更新する方が約1.5倍も保険料が高くなるそうです。
では今、不動産オーナーは何をすればよいのか
ということですが、
今すぐ、現在加入している火災保険の内容・年数・保険金額を確認し、
長期保有を考えるなら、すぐに保険代理店に相談する
のが良いと思います。
RC造の物件であれば、次回の更新時に確実に保険料が値上げになります。
このリスクを最小限に留めるには、
9月30日までに
できるだけ長期の保険に加入するべきなのです。
鉄骨造や木造の物件で、
10月1日から料率が引き下げられる都道府県
に所有されている場合には、
10月１日以降、
できるだけ早く期間変更されることをお勧めします。
保険の切替は、取扱い代理店に伝えればすぐに対応してくれます。
別の見方をすれば、現在多くの代理店さんが、9月30日までに長期火災保険に加入してもらうよう、急いで動いているようです。なぜなら、10月1日以降は長期の火災保険が売れなくなるので、代理店にとっても収益が減ってしまい、場合によっては利益が約半分以下になるようです。
しかし、待っていても全員に推奨してくれるというわけにもいかないでしょう。
またこれを機に、保険会社・代理店を見直す、という機会にもなります。
私も本日、５年加入のものを融資期間いっぱいまで延長する手続きをしてもらいました。
一つだけお断りを入れておきますが、これはあくまでも「長期保有」を前提とするケースです。
短期に売却をお考えなら、今まとまった長期保険料を支払うのは手持ち資金を減らすことになるのでお勧めしません。
いずれにしろ、加入している保険の内容・期間は常に把握しておくことが大切ですね。
関連記事
