コインランドリー投資が活況 !?
かつては土地活用の手段の一つだった
コインランドリーが
新たな投資先として注目されています。
不動産価格が高騰し、高い利回りが見込めなくなっているという
状況も影響しているのでしょう。
厚生労働省の調べでは、
２０１３年における全国のコインランドリー数は
１万６,６９３店で、
２００３年の１万２,７２６店から
約４,０００店も増加しています。
直営店とFCを含め全国で２９８店舗のコインランドリーを
展開しているマンチャオが主催するセミナーでは、
これまでの参加者は中小企業の経営者がほとんどでしたが、
最近では家主が約半数を占めているそうです。
また、コインランドリーに設置する業務用洗濯機の販売会社によると
発注が急増し、生産が追いつかない製品もあり、
昨年夏以降、発注から納品まで半年以上かかる機種もあるとのこと。
家庭の洗濯機保有率が９割を越えているにも関わらず
コインランドリーの需要が増えている理由の一つとして
女性の社会進出で家事負担を軽減したいというニーズの増加が
後押ししてしているようです。
また、外国人の旅行や短期・長期滞在が増加しており、
民泊と合わせて気軽に利用できる施設として
便利に使われていることもあるかもしれません。
あるオーナーは、所有する賃貸物件に住む入居者の声として
「コインランドリーが近くにないか」
という一言に潜在ニーズを予感し、
コインランドリー事業を始めたそうです。
常に事業拡大を考える起業家は、
日頃からアンテナが高いですね。
コインランドリー事業を始める家主は
所有する収益不動産の空きスペースを活用するのではなく、
集客が見込める立地の物件を借りて
出店するケースが多いです。
二年前からこの事業を始め、九州に６店舗を経営するオーナーは
利回りが最も高い店舗で２５％を維持しています。
アパート・マンションと並行して
不動産絡みで注目された投資案件としては
・太陽光発電
・コインパーキング
・トランクルーム
などがありますが、
しっかりと需要さえつかめれば
コインランドリーもまだまだ収益を上げられる可能性があります。
初期投資額の目安としては
店舗面積が３０㎡で
１０台の洗濯・乾燥機を設置した場合、
およそ１,５００万円〜２,０００万円くらいです。
同じ規模のワンルームマンションを購入するよりは
はるかに効率の良い投資になりますね。
現時点では、コインランドリー事業に対して
融資がどのくらいつくのかわかりませんが、
金融機関とのパイプがあり、
しっかりと採算性を説明できる人は
今ならまだ、チャレンジする価値があるかもしれません。
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息子の留学と不動産投資
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息子の留学と不動産投資
高校１年生の息子が、学校のカリキュラムで
１年間のニュージーランド留学へと旅立ちました。
この学校は１年生の１月から２年生の１２月まで
カナダかニュージーランドでの留学が義務付けられています。
赤点を取って留年しない限り、全員が留学できるわけですが、
息子は直前で、少々の失敗をしてしまいました。
２学期末試験の際、苦手な世界史の点を少しでもアップさせようと、
小さく書いた暗記メモを制服の内胸ポケットに入れて
通学の電車の中で復習していました。
ところが、うっかりそのことを忘れて試験本番となり
あろうことか試験の真っ最中にそのメモが運悪くポケットからこぼれ、
「しまった！」と思って慌てて手で隠したのですが、
その時にちょうど先生に見つかってしまいました。
そしてその日の午後、先生が私たち両親を呼び出し、
「わざとでないことはわかっているけれど」と言いつつ、
下された息子の処遇は
・無期停学、原則留年
・２学期末試験は全科目０点とする
・学年順位は最下位
ということでした。
カンニングと疑われるようなことをしてしまった息子は
注意を受けてしかるべきだけれど
故意でもなく、もちろんカンニングをしたわけでもないのに、
実際にやったことと同じ
とされるのは、
あたかも冤罪を罰する裁判所にいるような気分で
納得いきません。
そう反論すると、私の前に並んだ３人の教師たちは口を揃えて
「この学校１２７年の歴史の中で、このルールを曲げたことは一度もない」
「受け入れられないなら退学してもらうしかないですね」
と、半ば脅しのような言い方をされました。
ああ、こうやって、生徒にも言うことを聞かせているんだな、
これがこの学校の教育方針なんだな、
と、私は一瞬、背筋が凍る思いで
その場を引き下がりました。
そして帰宅し、家族で話し合い、
こんな学校は辞めた方がマシだ
と言う考えが大勢を占めましたが、
何より息子が
「ここまで頑張ってきたし、夢だったから、
どうしても海外留学を果たしたい」
と言うので、その意思を尊重し、
ここしばらくは学校の指示を甘んじて受け、
それを家庭でもサポートすることに決めました。
学校側も、私立ということもあり、
既に留学費用を含めて先払いしていて
手続きも進んでいるので
一度は厳しい結論を出しつつ、
じわじわと挽回策を提示してきました。
その内容は
・再試験で基準を満たすこと
・原稿用紙100枚の反省文
・朝と昼の教室＆トイレ掃除２週間
でした。
原稿用紙100枚というのは
このブログが大体平均1,200文字程度ですから
ほぼ30日分です。
そこで年末年始を潰し、毎日朝から晩まで机に向かい、
挙句の果てには「内容が薄い」「字が汚い」と言われ
書い直しまで命じられながら、
結局175枚（このブログ換算では約２ヶ月分のボリューム）を
20日間で書き上げました。
朝昼のトイレ掃除は
毎日7:15に学校へ行き、
昼はお弁当も食べずにやり遂げました。
そしてすべての課題をこなし、
担任・副教頭・校長と順番に
本人との個別面談が行われたところで
ようやくこれまでの厳罰が解除され
出発当日の４日前になって初めて
留学に行って良いということになりました。
なんでこんなことさせられなきゃいけないんだろう
と思いましたが、
とにかくこの経験で息子が得たこともあるだろうから
親としては心の中で学校に牙を剥きながら
おとなしくしていることにしました。
あとは現地で、息子が大きく成長してくることを
信じて願うばかりです。
何があっても、それを前向きに捉えて取り組むこと。
夢を叶えるために、今何をすべきか、を考えること。
これが私の不動産投資活動のポリシーなので
私の背中から息子へも
伝わっていることを期待します。
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断食道場と不動産投資
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断食道場と不動産投資
不動産投資家の友人に誘われて
４泊５日の断食道場に参加してきました。
断食、というとかなりストイックな修行を思い浮かべてしまいがちですが、
実際に参加してみると、全くイメージが異なります。
伊豆高原の山の上にある宿泊施設で行われている
そのプログラムの目的は、体内を浄化する「デトックス」。
決して悲壮感漂うものではありません。
毎朝３杯ずつ飲むニンジンとリンゴをすりおろしたジュースは
クセがなくてとても美味しいし、
空腹で辛いこともありません。
毎日好きな時に睡眠をとり、
好きなだけ施設内の温泉に入ることができます。
これまでは日頃の喧騒や仕事の忙しさから逃れるために
月に一度の割合で海外一人旅に出掛けていましたが、
この断食道場に参加する方が
よほどゆったりとした時間の中でリラックスできるし、
健康にも良いということがわかりました。
特に大きな衝撃を受けたのは、
この施設「ヒポクラティック・サナトリウム」を運営されている
医学博士でもある院長の石原結實先生との出会いです。
石原先生は、かつて「おもいっきりテレビ」に１０年も出演され
著書はなんと３１０冊を出版。
医学会のみならず、政財界においても
大変信頼されている、神様のような方。
現在は６９歳だそうですが、ウエイトリフティングで鍛えたその体は
胸の上に乗せた聴診器を、筋肉の反動で跳ね上がらせるほどの若さです。
誰に対しても気さくな石原先生は、
初対面の私にも、目線を下げて親切に接してくださり、
最後は肩を組んで一緒に写真を撮っていただきました。
「一流の仕事をする者は人間も一流」
ということを改めて実感しました。
そんな石原先生のセミナー講演で、
最も印象に残った言葉は
「空腹力」。
ヒトの白血球にある「NK（ナチュラル・キラー）細胞」
によってできる免疫力は
空腹の状態にこそ活発に働くそうです。
満腹になると、
体が安心してしまい、免疫力も低下するらしいですね。
だから石原先生は、毎朝の食事を抜いて生ジュースを飲むことを
勧めていらっしゃいます。
「万病一源、血の汚れから」と言われ、
いろいろなものを食べ過ぎることで血液に余分なものが入り、
それをきれいにするために
出血や血栓ができるのだそうです。
つまり、がんや心筋梗塞など様々な病気の原因となります。
この「空腹力」という言葉が本質を捉えているな、と思えるのは、
足りない、と思えるからこそ必死で考え、努力しようとする、
不動産投資を成功させる上でとても重要なマインドと
共通点があるからです。
そして確かに、断食道場を無事にやり遂げると、
ある程度の達成感がありますし、
お腹がスッキリした感覚で
少し身軽になりました。
これこそが心身ともにデトックスできた
という感覚ですね。
これからも定期的にこの断食の期間を設け、
日頃から「空腹力」を養えるように
心がけていきます。
ヒポクラティック・サナトリウムのHPはこちら。
http://www.h-sanatorium.com/
石原結實先生の著書「空腹力」の情報はこちら。
https://www.php.co.jp/books/detail.php?isbn=978-4-569-69626-3
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不動産売買における「買い付け」の効力は？
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不動産売買における「買い付け」の効力は？
収益不動産を買いたい人が、
めぼしい物件を見つけて
「これを買いたいです」
という時、
買い付けを出す
という行為をします。
買い付けを出す、とは
もっと正確にいうと
「買い付け証明書を売主に提出する」
ということです。
私はこの物件を買いますよ、
という意思表示になります。
特に定められたフォーマットはなく、
ネットで探せばそれなりの用紙が出てきますが、
内容的には
物件の所在地
物件名
金額
自分の氏名・住所・押印
があれば、問題ありません。
買いたい人は、
売主にこの「買い付けを出す」ことによって
他の人に売られないように
予約をするのです。
たいていの場合、
買主が直接、売主に買い付けを出すケースは少なく、
主に仲介販売会社を経由して提出しています。
売買の仲介業者は、
自分の顧客から買い付けを預かり
売主に提出することで、
他の仲介会社の顧客に
その物件を売られないように
キープしておいてもらうのです。
ですので、買いたいと思う物件を見つけた時は
投資家自身もスピーディーに判断し、
買い付けを提出することが重要です。
業界のルールとしては、
物件の購入希望者が複数いた時に
買い付けを出した順番で優先権があり、
さらにその後、融資が承認された順で
契約に進めます。
しかし、ここで注意しなければならないのは
買い付け証明書はあくまでも商習慣の一つであり、
法的拘束力がない
ということです。
自分が一番先に買い付けを入れて、
スムーズに融資が承認されても、
売主の気が変わって
他の人に売られても
残念ながら文句は言えません。
そういう場合はだいたい、
もっと高く買ってくれる人を
見つけたケースが多いです。
せめてもの対策として
売主から「売り渡し証明書」をもらうよう
要求することもできますが、
これも同じく法的拘束力がありません。
つまるところ
不動産投資業界は、物件を持っている側が強いのです。
そういう意味では、
物件を買う前から
いろんなリスクを想定して
やっぱり買わない方が良いかも
と言っていつまでも物件オーナーになれない人よりも
ある程度のリスクを覚悟で
物件を取得・所有している人の方が
この業界では成功する確率が高いです。
不動産投資を「投資」として捉えるなら、
資産を持っていること自体で
その先の運用についての選択権があるからです。
それから
買い付け証明書の扱い方は
仲介不動産会社によっても異なります。
先日の私のセミナーでも、
７社のゲストスピーカーの中で
買い付けを重要視する会社と
全く必要としない会社で
半々に分かれました。
売主との関係・仲介の形態によっても
効力が変わってくるようです。
というわけで、
めぼしい物件が見つかった時は、
いつ、買い付けを出すべきか、
もしくは必要ないのか、
仲介業者にきちんと確認する習慣をつけておくといいですね。
何をするにも、明確な意思表示が大切です。
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賃貸業界の景気はどうなの？
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賃貸業界の景気はどうなの？
２０１７年１月６日、
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の総合研究所が
「第１６回 賃貸住宅市場景況感調査 日管協短観」
（２０１６年４月〜９月）
を発表しました。
いわゆる管理会社の業務実績から
賃貸市場の景気が上向きなのか下向きなのか
はたまた横ばいか、
項目別にみるとどんなところに変化が見られるのか
といったことなのですが、
「短観」と言われると
日銀短観（全国企業短期経済観測調査）
のように、企業の業績から景気を読み解く感じで
ピリッとしますね。
しかし今から昨年の春から夏にかけて（上期）の状況調査報告とは
いささかタイミングが遅いような気がしますが、
それでも面白そうな内容だったので、
シェアしたいと思います。
２０１６年度上期の入居条件（交渉ベース）
これは、入居者が部屋を決めるとき、
オーナーに迫る「プラスアルファ」の条件のことですね。
これを管理会社にヒアリングしたところ
一番多いと答えられたのは
「賃料」。
次が「礼金・敷金という初期費用」
そして「設備の設置」。
やはりそうでしょうね。
私たちオーナーは、できるだけ家賃を下げずに
何か設備を設置した方が、
後々のバリューアップにも繋がるし
一挙両得、などと都合の良いことも
考えてしまいますが、
入居者はそれよりも金額に直結するサービスを
望む方が、まだまだ多い、
ということを示しているようです。
続いて
２０１６年度上期の入居条件（実態ベース）
これは、実際に成約した時の
「オーナーがのんだ条件」
と言ってもいいでしょう。
最も多いのが「フリーレント」。
次に「礼金なし」、
３位が「敷金なし」。
賃料を下げたという回答は７.８％程度でした。
オーナー目線では
賃料を下げてしまうと、それから何年住む変わらないけれど
住まわれた年月の賃料分が失われていきます。
さらに、いざ物件を売却する時
家賃収入が少ないと、それだけ収益性の低い物件として
売買価格を安く設定せざるを得なくなってしまいます。
ですので、できるだけ賃料は下げずに、
一過性である礼金を諦めたり
預かる形で受け取る敷金を、はじめから受け取らない
ということを選択します。
しかし、敷金・礼金ゼロというのは
もはや珍しくなくなっていますので、
次に効果性の高いサービスとして
フリーレント（期間限定の無料貸与）
があり、今はこちらの方が主流になっていますね。
フリーレントとは、１ヶ月分や２ヶ月分の賃料をタダにすることです。
もちろん入居者にとってもメリットがありますが、
オーナーにとっては、その期間、決まらずにいるリスクを取るよりも
入居を前提に成約してしまった方が安全と考えられます。
学生さんをターゲットにした場合など
１月下旬から２月にかけて進学先が決定するため
４月からの入居のために、
２月・３月はフリーレント
という条件を出す物件も
エリアによっては少なくありません。
最後に、管理会社の売り上げ推移としては
賃貸仲介料、管理手数料、リフォーム関連、売買手数料、建築売り上げ、保険などの全項目において、前年同期比を下回ったそうです。
なかなか厳しい賃貸業界。
これまでとは違った、新しい発想での取り組みが
ますます求められます。
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不動産投資で良い物件情報を得るには？
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不動産投資で良い物件情報を得るには？
収益性の高い物件の情報というのは
誰でも喉から手が出るほど欲しいものですが、
宅建の資格を持っているわけでもない
普通のサラリーマンレベルの人が
そういった情報を入手するには
信頼できる不動産会社にお任せすることが
一番の早道です。
現在、物件を探すために有力な情報ソースは
「楽待」「健美家」などのポータルサイトだったり、
不動産会社のHPに登録してみることだったりしますが、
そのように公開された情報の中には
あまり良いものは期待できません。
今はまだ売買価格が高めに推移していることもあり、
なかなか理想的な利回りのものに出会えることが少なく、
見つけたとしてもものすごい倍率で争奪戦になるはずです。
ですので、たとえインターネット上で
良い条件の物件が掲載されたとしても、
既に売れてしまっている可能性が非常に高いのです。
また、良い物件情報を掴んだ不動産会社さんは
わざわざネットに掲載するまでもなく、
日頃から懇意にしている投資家に案内した方が
成約スピードも早いのです。
こう考えると、物件情報を掲載する不動産会社に立場になって
ネットに掲載する物件は
・既に売れてしまった優良物件か
・あまり人気のないそこそこの物件
ということになりますね。
また、「そこそこの物件」は担保価値も低く
満額の融資が通りにくい場合が多いので
ますますネット掲載物件は購入が難しいということになります。
それでも、不動産会社とのパイプが少ない投資家は、
なんとかして少しでも多くの会社と人脈を作らなければなりません。
そのためにポータルサイトを活用し、
興味深い物件について問い合わせを送ることをきっかけに
アプローチをします。
そしてアポを取り、訪問して、人間関係を構築しながら
やがてその不動産会社が「未公開」のオイシイ物件情報を掴んだとき
優先的に案内してもらうようにするのです。
私はこうして５０社以上の販売会社と常にコンタクトを取り、
ようやく数社から物件を購入させていただくことができました。
当時からお付き合いのある不動産会社さんは
ありがたいことに、今でも私のセミナーに参加され、
ゲストスピーカーとして講演のお手伝いをしてくださる方が
たくさんいます。
ではなぜ、こういう関係が築けたのか、というと
・とにかく多くの不動産会社とコンタクトをしたこと
・自分の目的、条件をきちんと伝えていたこと
・物件紹介を受けた時には、必ず24時間以内に返信したこと
でした。
明確な意思・迅速な回答は
信頼関係を築く上で必要不可欠なアクションです。
特別なスキルや心遣いは不要です。
逆に、きわめて地道な活動になりますが、
１社ずつ、きちんと訪問し、話を聞いて、
ご自身に合った不動産会社を見つけることが、
成功へのカギを握ります。
この業界はかなりアナログ的な「人と人との結び付き」が
情報をコントロールしている世界ですので、
ゼロからスタートする人にとっては
良い物件を得るための人脈づくりが
最初の課題になりますね。
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不動産投資で資産を増やすには何が必要か
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不動産投資で資産を増やすには何が必要か
とりあえず不動産投資を始めてみたけれど
思うように利益が上がらず、
本当にこれで良いんだろうか
と思い悩んでいる人をよく見かけます。
私のセミナーでは、
本来は「初心者のための不動産投資」と題して
これから不動産投資を始めてみたい
と思っている人を対象に
不動産投資の基礎知識と
物件の探し方
不動産会社との関わり方
金融機関の選び方
などなどを
とても平易な言葉と
パワーポイントを使って
わかりやすく解説しているわけですが、
既に１、２棟の物件を持っている投資家さん
が多数来場されます。
大概の基礎知識は本を読めばすぐに理解できるし、
一度でも物件を買われていれば
物件選びから融資承認までの流れも
ご自身で体験されているはずなのですが、
「初心から学び直そう」
という真摯な心がけの人が多いのか、
半数くらいは既に物件を所有されている方がお見えになります。
そこで私はいつも
「ノウハウは、本を読めばわかります。」
「一つのノウハウが他で通用することはほとんどありません。」
「だからノウハウよりも、マインドの方が大切なのです」
と申し上げているのですが、
やはり情報を得る側・学びたい側の立場になると、
何度も繰り返し聞くような抽象的な「心がけ」論ではなく、
具体的な行動シナリオの方を
求める向きが多いようです。
そこで私は
（誰が何と言おうとマインドが最重要であることは間違いなのですが）
少し自分の体験談から、今までにお話していなかったことも
言及しようと思います。
不動産投資で成功するには
・素直に聞くこと
・すぐに行動すること
・諦めないこと
が基本ポイントでありますが、
そこにもう一つ
・数値で把握すること
を強調することにします。
物件購入前に数値でシミュレーションしても
今ひとつ良いかどうかわからない
という場合もあります。
そんな時、自分の所有している物件のデータを
正確に把握することで、
明確な基準が決まります。
また、賃貸経営において、
数値で管理しない「どんぶり勘定」を続けていると
よほど属性が高い人か
既に十分な資産を構築できている人をのぞいて
次の物件の購入はずっと遠のいたままです。
２棟目・３棟目が買えないままになるのです。
それなのに
１棟買って安心してしまい、
もしくは疲れてしまい、
買い増すことができなくなっている投資家が
あまりにもたくさんいるのです。
その課題に悩んでいるにも関わらず、
今、自分の物件からどれだけのキャッシュフローが
上がっているのか、正確にはわからない
という人が多いです。
そこから抜け出すためには
是非とも 自分の物件の月間収支・年間収支を
きちんと把握することをお勧めします。
不動産投資は事業なのですから、
きちんと経営方針を立てて
予算を管理し、実績をチェックする。
こういった基本を、きちんと押さえるべきです。
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時間管理と不動産投資
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時間管理と不動産投資
先日、京都で開催されたビジネスセミナーに参加し、
250名以上もの起業家の方々と交流の機会を持ちましたが、
中でも不動産投資をされている人がとても多かったようです。
他にもインターネットビジネスで
いわゆる転売（Amazonなどのサイトを利用して、商品を安く仕入れて高く売るビジネスモデル）や
アフィリエイト（商材を自分のブログなどで紹介することによって報酬を得る仕組み）など
様々な分野で月収１００万円以上の実績を上げている人がゴロゴロいたのですが、
そういった方々からも、
「不動産投資をやりたい」という声をたくさん聞きました。
その理由は、不動産投資で成功すると時間が自由になる
と思われているからです。
当日のセミナーでも、
「時間管理」について、かなりの時間を割いて説明がありました。
一般的にイメージされている「時間管理」とは
「時間効率を上げる」ということに集約されてしまうことがありますが
これだと、何かを工夫しても
従来の何十パーセント程度しか効率が上がりません。
もっと抜本的に、時間に対する概念から変えていかなければならない
と学びました。
自由な時間を得るための時間管理とは、
1. 最低限必要な行動
2. 夢を叶えるための行動
3. 思い出に残る行動
の３つに絞ることです。
「最低限必要な行動」とは、
寝るとか食べるとかトイレに行くとか
それをしないと生きていけない行動のこと。
「夢を叶えるための行動」とは
いつかこうなりたい、という姿を思い描き、それを実現するために
多少は歯を食いしばってでもやるべきこと。
「思い出に残る行動」とは
心から楽しいと感じることができること、
例えば旅行や、大切な人と一緒に過ごしたり、
本当に自分がやりたいことに身を置くこと
です。
たしかに私は今、不動産賃貸業を専業にしているため、
空室や修繕などの突発的な案件がない限り、
時間に縛られることはほとんどありません。
業界関係の人と友好関係を築いたり
セミナーやコンサルティングのための準備をすることは
どちらかというと「夢を叶えるための準備」なのかもしれませんが、
自分でも好きなことなので、あまり苦になることもありません。
つまり、毎日好きなことをして生きています。
しかしながら、いきなりこういう状態になったのかというと
決してそんなことはありません。
サラリーマン時代は、不動産に関する知識を得たり
欲しい物件を探して融資を引くために
それこそ睡眠時間を削って
妥協のない努力をしてきました。
どんな職業でも、望む結果を得ている人は
誰も見ていないところで
きっと同じように努力されているのだと思います。
自由な時間を手に入れたい人には、
「何をするか」よりも
「どう生きるか」が重要です。
目的のない仕事
目的のない勉強
は今すぐやめて、
時間がないから・・・ができない
仕事が忙しいから・・・ができない
と言い訳せずに、
ひたすら「自分が今、やるべきこと」をやればいいのです。
そして、望む結果が得られたら、
次の段階は、「思い出に残る」時間を
たっぷり過ごしたいですね。
自由になる時間を得ても、
さらにもっと忙しくなるとキリがありません。
私自身もつい、いろいろなことが気になって
ヒマな時間を埋め尽くそうとしてしまいがちですが、
３つの行動は、常にバランスが大事です。
私の場合、今回の旅のように、
ゆったり、ゆっくり、のんびり
できる時間を
もっともっと
増やしていこうと思います。
1. 最低限必要な行動
2. 夢を叶えるための行動
3. 思い出に残る行動
この３つの行動で、限られた時間を埋め尽くせば、
充実した人生になるわけですね。
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不動産投資で成功するマインドとは？
この度 京都で開催された、
ビジネスで数々の成功を収めている人たちが集まるセミナー
に参加して来ました。
ビジネスの成功が参加条件ではないけれど、
そのコミュニティに参加している人のほとんどは
１年か２年で圧倒的な結果を出しています。
その理由は、どうやら
徹底したマインドセットにあるようです。
どんなビジネスにも基本はあるし、
ある程度の知識やノウハウを習得しなければなりません。
でも、同じことに取り組んでいても
望む結果を得られる人と得られない人の違いは
たいていの場合
強いマインドが備わっているかどうか
にかかっています。
セミナーでも、やはり一番大事なのは
マインドセット
という話がありました。
では、目標を達成するためのマインドセットとは
どんなものでしょうか。
まずはじめに
「価値観を変えなければ、結果は変わらない」
ということを心底 理解することから始まります。
人は、過去の経験を自分の現実だと思い、
もっとも確立されたものとして盲信し、
「自分はこういう人間なんだ」と思い込むことが多いです。
しかし、過去の経験だけをベースに
自分の枠を作り上げてしまうと
そこから大きく変えていくことができなくなります。
価値観というものは、時には変化してしかるべき。
自分の姿を決めつけてはいけないのです。
全ての人生には選択があり、
誰と会うか、どんな服を着て行くか
どの学校に行くか
どんな会社に勤めるか
いつもいつも、最後は自分の意思で決めているはずです。
そこには、必ず自分の価値観が基準になっていました。
だから、これからの道を選択する時
今までと同じ価値観からは
同じものしか選択できないということです。
これから自分を変えようと思う時には
これまで感じていたお金の価値
これまで感じていた仕事の価値
これまで感じていた時間の価値
を、全て逆転させるくらいの勢いが必要になります。
節約しなきゃ、１円でも得をしなきゃ、
という発想から
できるだけ豊かな心になれるように大きな消費をする
とか
仕事が一番。仕事をしていないと生きる資格すらない
という概念から
仕事はしなてもいいならしない方が良い
ずっと南の島で気持ちよく暮らす方が幸せだ
とか
忙しくてとにかく時間がない
という思いから
この５分・１０分に全てのやりたいことを集中させる。
などです。
読むだけ・聞くだけではピンとこないかもしれませんが、
これはどうやら多くの成功者が実践していることであり
私も実感しているので
その通りだと思います。
しかし人は、ついついこれまでの価値観に縛られてしまうこともよくありがちなので、
時にはセミナーを受けたり、すでに成功している人に直接話を聞いて、自分のマインドを鍛え続けることが大切ですね。
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２０１７年の不動産投資市場動向は？
お正月も過ぎ、朝夕はスーツ姿で年始の挨拶まわりをする
サラリーマンの姿が目につくようになりました。
今年の不動産投資市場はどうなっていくのか
ということにそろそろ思いをめぐらせていると
全国賃貸住宅新聞の新年号（2017.1.２付）に
「収益不動産の価格動向を読む」
という記事が掲載されていました。
寄稿者は不動産ポータルサイト「楽待」を運営する
（株）ファーストロジックのマーケティング部長。
全文は長いので、ここにざっくりと抜粋したものを掲載します。
「物件価格は下落トレンドへ」
ここ数年の不動産投資市場を総括すると、
物件価格が右肩上がりを続ける「プチバブル」の状態でした。
しかし、国策である金融緩和と、
地銀やノンバンクを中心とした
各金融機関の積極的な融資姿勢が後押しとなり、
過熱感のある空前の不動産ブームが形成されました。
物件価格の上昇は東京オリンピックの前後まで
と見る向きもありましたが、
ここにきて「上昇は既にピークを過ぎた」
という見方も有力化してきています。
2016年の8月と10月に全ての物件種別
（木造とか鉄骨造RC、ワンルームや１棟ものなど）
で利回りが上昇し、
続く11月には全ての物件種別で
価格が下落しました。
具体的には、全国、札幌、神奈川、名古屋、福岡で
それぞれ８〜10月に利回りが底を打ち、
上昇傾向に転じています。
千葉と大阪はそれよりも早い4〜6月に、
埼玉は少し遅れて11月に同じ動きが見られました。
このように、データ推移を見る限りでは
物件価格はピークを過ぎて下落トレンドに入っているといえます。
仮に物件価格がこのまま下落すれば、
収入となる家賃が下がらない限り、
結果的に利回りは上昇します。
利回りが高い物件が出回れば
それだけ投資家の競争は激化するでしょう。
しかしここで注意しなければならないのは
利回りが高い物件＝利益が出る
ということではない、ということです。
これまでも購入を急いで高値づかみをしたり、
高金利の融資を受けて購入し、
空室対策を怠ったために
結果として自己破産まで追い込まれている大家さんも
増えてきました。
また、金融庁や日銀もアパートローンの急増に着目しており、
昨年12月頃から融資が渋くなり始めているという声も聞こえてきます。
成功している人の共通点として
不動産投資について正しい知識を身につけ
価格や利回りの妥当性を検討し、
購入から売却までの収支を精緻にシミュレーションしてから購入するなど、
計画的に「賃貸経営」していることが挙げられます。
市況の移り変わりに関わらず、
いついかなるときも
「勧められたから買う」のではなく
「自分自身が納得して不動産に投資をする」
ことが重要です。
・・・・まさにその通り！
どんな時でも、物件との出会いと融資動向が
購入の可否を決めると言っても過言ではありません。
短絡的にモノの値段で購入を決めるのではなく、
タイミングと金利、そして所有後の賃貸経営に向けた覚悟。
これで総合的に判断できるのは、
購入者自身以外の誰でもないのです。
その的確な判断ができるようになるためには
日頃から訓練が必要ですね。
とにかく今年も、行動力と人脈を広げることが大切です。
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不動産投資での目標設定のポイントとは？
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不動産投資での目標設定のポイントとは？
年のはじめには、目標設定をする人が多いですね。
この一年にかける思いとともに
達成したい目標を明確にすることは
とても大切です。
目標は具体的であればある程よく
期限をつけることも重要です。
これから物件を取得しようと思っている人は、
いつまでに、いくらのキャッシュを得たいのか
また、そのキャッシュの額が必要な理由は何か
これをしっかりと認識してください。
さらに、現状を変えたい人は、
今感じている不満点を文字にしておくことも大事です。
なんとなく今の生活を改善したい
なんとなく今の環境から抜け出したい
そんな程度では、
毎日の忙しさにかまけて
結局は何もできずに終わっていくのです。
また、すでに収益物件を持っていて
これからもっと買い進めたいという人には
「現状と目標を数値で把握する」
ということが非常に重要になってきます。
不動産投資で成功するには
素直であること
すぐに行動すること
諦めないこと
という心構えに加え
数値で把握すること
がとても大切なのです。
私は現在、７棟１４２室の収益不動産と
２ヶ所の太陽光発電設備を所有していますが、
これらをベースにした目標設定の方法をご紹介します。
まず、エクセルシートを準備し、各物件ごとに
月度ごとの
・家賃収入
・管理費
・ローン返済額
・税金
を入力します。
１月から１２月まで、毎月１列ずつ
全室満室の前提で、
入退去や突然の修繕費などが何も起きなかった想定で
最高に理想の条件で記入しておきます。
次に、各物件の年度での合計値を
１枚目のシートに反映させて、
所有物件の収支合計がわかるようにしておきます。
そのまとめ表には
家賃収入をベースに
・管理費比率
・返済比率
・税金比率
・キャッシュフロー比率
が算出されるようにしておきます。
これで年間の予算表が完成されました。
あとは、１月、２月、３月と、
毎月管理会社から送られてくる家賃明細を見ながら
実際の運営実績を数値で書き写していきます。
最初に作った予算表は
満室率100%で、何もトラブルのない理想の状態ですから
実際に時が経ち、リアルな実績が出た時に
その数値を把握することによって
そこからどれだけ減っていくのか、
月ごとに見ていくのです。
ちなみに、２０１６年の私の達成率は
満室率100％で何もトラブルのない理想的な目標に対して
キャッシュフローの達成率は７８.８％の実績でした。
これが賃貸経営の実態です。
購入時の利回りや想定キャッシュフローだけを覚えていても
実際の手残りは思いのほか少ないもの。
それでも、この数値を毎月把握し続けることによって
満室化へのこだわりを強めたり
経費削減などの経営改善に向けた意識が
働いてくるのです。
私の場合、昨年から今年にかけて
２つの物件に電子ブレーカーを設置し
１つの物件の管理会社を変更したことで
合計907,202円の収益改善が見込まれます。
これは、5,000万円程度の１棟物件を購入することと
ほぼ同程度のキャッシュフローを得ることになります。
また、所有物件の返済比率・キャッシュフロー比率を
正確に把握しておくと
次に買うべき物件の条件も
自然と見えてきます。
このように
次のステップを考えている場合には
まず今の所有物件の状況を
数値で把握すること
が極めて重要です。
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年賀状と不動産投資
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年賀状と不動産投資
新年あけましておめでとうございます。
２７年間勤めた会社を退職して
はじめてのお正月を迎えました。
私は写真関係の会社に勤めていたこともあり
毎年の年賀状は写真付きのポスタカードにして
できるだけたくさんの人に送り届けることに
一つのこだわりを持っていました。
昨年いただいた方はもちろん
この一年にお世話になった方へ
老若男女問わず
一人一人の顔を思い浮かべながら
丁寧にハガキを出しました。
私の、年賀状へのこだわりの一つは
必ず自筆で一言コメントを書くこと。
写真付きのポストカードで
宛名ソフトを使って仕上げると
それなりに美しく仕上がります。
写真も比較的見栄えが良く
家族もみんな笑顔で写っており
何人かの方々からは
「素敵な写真をいつも楽しみにしています」
なんて言っていただくことがあります。
それはそれで嬉しいことではありますが、
そのハガキに手書きの文字が一切ないと
なんとなく気持ちが伝わらないんじゃないか
そんな気がしてなりません。
逆に、素晴らしい写真やデザインと
毛筆仕様の美しい宛名で印刷された年賀状を
たくさん受け取りますが、
それは果たして自分に向けて書かれたものなのか
ピンと来ないことを実感するからです。
「今年もよろしく」でも
「またお会いしたいです」でも構わないので
何か一言、手書きの文字を添えられると
不思議と「自分へのメッセージ」として
相手の顔が自然と浮かんできます。
こんな風に感じるのは自分だけなのでしょうか。
でも、自分が感じることは相手も同じように感じる可能性が高い
と思い、自分の年賀状も
できるだけ相手の顔を思い浮かべながら
全てのハガキに一言メッセージを加えるようにしてきました。
とても些細なことですが、
「自分の思いを相手に伝える」
ことが大切で、
どうすれば伝わるか
ということを
いつも考えていたいと思います。
ビジネスシーンでは
相手が望むことは何か
という観点で物事を考えますが、
年賀状については
こちらの気持ちが伝わるように書く
という意識の方が重要になります。
別に手書きの一文を加えることが
相手にとって喜ばしいのか望んでいるのか
把握するすべもありませんが、
「私はあなたのことを考えていますよ」
ということが少しでも伝われば嬉しいと思っています。
何でも便利にできるようになり
全てが印刷されたハガキは
もはや形骸化しているようさえ感じます。
いっそのこと、同じように便利なアイテムとして
インターネットを使った配信・交信の方が、
最近では動画さえも加えることができ、
非常にクオリティも高いことは
いうまでもありません。
しかし、年賀状に限っては、
ハガキから伝わる温かみのようなものもあって
何より「自分のために」送られているという
満足感があります。
不動産投資はもちろん、様々なビジネスシーンにおいても
自分の気持ちをより素直に伝えるには
「見かけ上の美しさ」よりも
手触り感のあるメッセージを添えられるよう
「ひと手間かける」
これを心がけていきたいです。
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