収益不動産を買うときに気にする「利回り」って？
不動産を購入しようと物件を探す時、まず最初に見るのが「利回り」。
ではこの「利回り」とは何を示すものでしょうか。
もちろん、銀行にお金を預ける場合には、預けたお金につく利息のことを
「利回り」と言いますが、収益不動産の場合には少し違います。
とは言っても、お金を預けることに対するリターン、という意味では同じなのですが、
不動産の場合には全体収支を把握するのに深い意味を持ってくるので
ここでは出来る限り丁寧にお話しします。
不動産市場でいう「利回り」とは、
物件価格に対する家賃収入の割合です。
利回り＝家賃収入／物件価格
ですね。
例えば１億円の物件で、満室時の家賃収入が1,000万円の場合、
利回りは10％。
家賃収入が8,000万円の場合には8%、
となります。
当然、利回りは高ければ高い方が良いのですが、それはつまり
物件価格が安いか、家賃が高いか
のいずれかである必要があり、
最近の不動産市況の中では大体７〜８％が平均。
利回り９％を越えるものが出るとあっという間に売れてしまいます。
東京２３区内の物件は、４％とか高くてもせいぜい６％程度。
それでも銀行に預けるよりははるかに「高利回り」なので、
現金をたくさん持っている人は、不動産に投資した方が
効率が良いというわけです。
中国や台湾をはじめとする海外の富裕層も
日本の物件の方が利回りが高いという理由で、近頃は
都心の物件を中心に投資するケースが多くなっているそうです。
こうなってくると、ますます物件の値段が上がり（利回りは下がり）
融資を引いて物件を買おうとする普通のサラリーマン層には
厳しい状況になってきます。
しかし、だからと言って買えないわけではありません。
また、ある程度の利回りを期待して物件を購入しても、
不動産の利回りは「家賃収入」に左右されますので
空室になってしまえばその分、利回りは下がりますし、
家賃が安くなっても、当然ながら利回りは下がります。
逆に、部屋を魅力的にリフォームして価値を高め、
家賃を上げることができれば、
利回りは買った時よりも高くなります。
そういうことを認識しながら、市場を見て、土地を見て、競合を見て、
物件に向き合うことが大切です。
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不動産投資で成功する人はこんな人
「不動産に興味を持っているけれど、何から始めればよいのか
さっぱりわからない。誰かに教えてもらいたい」
という人は、かなり成功する可能性が高いです。
なぜなら、こういうことはうまくいっている人の話を聞いて、
その通りに実践すること
が、成功への一番の近道だからです。
「でも不動産って何だか難しそう」
「大きなお金がかかるから、今の私には無理」
「きっとリスクや落とし穴があるに違いない」
「ロバートキヨサキの”金持ち父さん貧乏父さん”を読んで
不動産に興味を持ったけど、何からはじめていいかわからない。」
こういう人がとっても多いのに驚きます。
でも、実際にやってみて、不動産ビジネスの仕組みを理解していくと
これほど効率の良い安全な投資は他にない、と誰もが気づくのです。
そんな不動産投資に出逢い、愚直に行動し続けて来たサラリーマンが
自己資金０円から始めて１年半で月収100万円を手に入れました。
おかげで給与収入は一銭も遣わずに、
娘を一年間の海外留学に行かせたり、
夏休みに家族4人をハワイ旅行へ連れて行けるようになりました。
そしてこれからも、更なる事業拡大と豊かな生活
＝サラリーマンリタイヤ
を目指しています。
これはつまり、あなたにもできる、非常に再現性の高い錬金術なのです。
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不動産投資をするなら知っておきたい物件の種類
「不動産投資に興味があるけれど、どんなものを買えばいいの？」
こんな声をよく耳にします。
一口に不動産といっても、それはそれは様々な形態の物件がありますから、どこから手をつけていいかわからないですよね。
ごもっともです。
一般的に、住宅をメインとする収益不動産の種類は4つに分類されます。
1. ワンルームマンション
2. 木造アパート
3. RCマンション
4. 一戸建て
もちろんこれだけではなく、もっと複雑な分類もあり、実際には奥が深いのですが、もしもあなたがこれから不動産投資を考えてみよう、という段階でしたら、はじめにこの４つの形態を頭に入れておくと、物件を見極める際に役立つと思います。
そして、不動産投資で最も重要なことは、どのようなタイミングでどのくらいの収益を得て、資産を構築していきたいか、というプランを立てることです。単なる妄想でも希望でも構わないので、とにかく目標が大切。
ただやみくもに「お金を儲けたいから」「副収入を得たいから」
「不労所得が欲しいから」というような動機で始められるなら、
判断を誤ることになりますので、はっきり言ってお奨めしません。
まずは自分がどうなりたいのか、
ということをイメージしておきましょう。
それではざっくりと、４つの物件種類別に、事業性にフォーカスしたそれぞれの特徴をお話しします。
1. ワンルームマンション 1,000万円〜3,000万円
家賃：5万円〜8万円／月 管理費・修繕積立金はオーナー負担
退去時には収入がゼロになることを覚悟しておく
できるだけ融資を使わないで買う
東京23区内に絞る。複数所有すればリスク分散できる
2. 木造アパート 2,000万円〜9,000万円
新築：自己資金ゼロでも全額を融資で賄うことが可能
修繕費・維持費が少ないので管理運営は容易
返済が終わるまで目立った利益は得られ難い
老後の年金を補完したり、生命保険代わりになる
中古：利回りが高い（＝物件価格が安い）ため投資効率が良い。
しかし購入後に自分で価値を高める工夫が必要。
融資は厳しいため、ある程度の自己資金が必要。
物件ごとのメリット・デメリットを把握できるベテラン向き
3. RCマンション 7,000万円〜5億円
個人投資家が購入できるのはほぼ中古物件のみ。
それでも高い資産価値が持続でき、収益不動産の代表格。
融資の金額も物件と属性により様々。
業界で最も物件数が多く、頻繁に売買が行われる。
RCを制する者は不動産投資を制す。
4. 一戸建て 数百万円〜数千万円
物件の絶対数が少ない。
そもそも収益不動産として建てられていないことが多いため
地形・立地・利便性など、自分で分析する力が求められる。
一度入居者が入ると、家族世帯はなかなか引っ越さないので
かなり安定した収益が見込める。
競売物件も多く、ウェットな取引を好む投資家向き。
いかがでしたか。
この解説だけでは、どれを買うべきか決めかねますよね。
でも、この４つの分類と特徴を頭に入れながら、物件情報に触れる
だけでも、未知の分野に対する一つのハードルを下げることに
つながると思います。
関連記事
資産を最速で増やすならRCの中古マンション一棟ものが一番
不動産投資を学び、本格的に買い進めて行こうと思う方には、ズバリRCマンションの１棟買いがおすすめです。
RCとは
Reinforced-Concrete（補強されたコンクリート）
の頭文字を取ったものですが、つまり一般的な「マンション」のことです。
不動産業界では構造材によって物件の種類を分けるようになっており、細かくはこの他「鉄骨造（S造）」「SRC造」などがあるのですが、最も多く市場に存在しているのがRC造です。
不動産投資を学び、潤沢にキャッシュフローを増やしていきたいと考えるようになると、ほとんどの方がこのRCマンションに行き着きます。
その理由は
1. 法定耐用年数が４７年と長い。
他の構造物と比較して最も長い。つまり頑丈という意味。
「法定耐用年数」とは、法律で定められた、
その建物が持ちこたえられる期間のこと。
2. 銀行がお金を貸してくれる期間が長い。
法定耐用年数が長いことにより、返済期間も長く設定できます。そうなると、月々の返済額を
低く抑えられるのです。
3. 頑丈である分、防音性も高く、入居者から人気が高い。
物件の価値が下がり難く、銀行評価（＝融資可能額）も高い。
4. 空室リスクを分散できる
部屋数が多いため、いくつか空室になっても全体の収入に与える影響を抑えられます。
部屋数が少ないと、１部屋空いただけで胃が痛くなります。。。
5. 次の物件を買う時に有利
資産価値が高いので、次の融資を受ける時に「所有資産」として有利になるケースが多いです。
といったところです。
ですので、私は現在、最初に購入した木造２棟を売却し、RCだけを3棟所有しています。木造を売却した後も、キャッシュフローはほとんど変わりません。それだけ木造は利益構築に貢献していなかった、ということですね。短期的に見れば。
ちなみに、個人投資家が扱えるRCはほとんどの場合、中古です。もちろん新築の方が良いに決まっていますが、金額が億単位で跳ね上がりますので、新築のRCになるともっと大規模な投資案件として、複数の人からお金を集めて運用するケースになり、いわゆる株と同じ扱いになっていきます。
先祖代々から土地を受け継ぐ地主さんであれば、建物分だけ融資を受ければよいので、新築も可能ですが。
では、短期間で資産を増やしたいのなら、最初から中古RCマンションを買えばいいじゃないか、と思われた方、その通りです。
RC１棟ものは、数年で資産を構築できる最適な不動産なのです。しかし、不動産投資になじみの無いサラリーマン初心者の方は、残念ながら、なかなかRC物件の販売情報を手にすることがありません。
サラリーマンが「お客様」としてターゲットになるのは、主に新築マンション、新築木造アパート だからです。
それはつまり、不動産会社が企画して販売するものは「新製品」に限るからですね。
中古の情報を得るには、どんな商品でも同じですが、自ら行動し、探していかないと見つかりません。
しかしそれは、大して難しいことではなく、ネットで検索したり、不動産会社の方とコンタクトを取ればよいのです。
知っているか知らないか、で大きな差がつく問題です。
そういうわけでRCマンションは、投資家の可能性を広げてくれる、定番かつ奥の深い分野なのです。
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中古木造アパートに投資する場合の３つのポイント
先日は新築木造アパートの話をしましたが、
「新築なんて無理。
私はお金が無いから
頑張っても中古が精一杯。」
と思っているあなた。。。
大きな勘違いです。
これは一般の人が自宅を購入する時も
同じことが言えますが、
所持金が少ない場合、
新築よりも中古、
と考えるのは危険です。
なぜなら、木造アパートに関しては、
中古物件は新築よりも
融資を受け難いからです。
〈ポイント１〉中古木造アパートには銀行がお金を貸したがらない。
銀行さんの立場になってみれば
すぐにわかると思いますが、
もしもローンが返せなくなった場合、
新築に近い物件を売るのと、
ボロい中古物件を売るのと、
どちらがお金を回収できるでしょうか。
言うまでもなく、
新しい方が資産価値が高いのです。
中古物件は担保価値が低い、
とも言えます。
従って、融資してもらえる金額は少なくなる、
その分、自己資金が必要になるのです。
ですので一般的には、
自己資金が無くて物件を買いたい場合には、
中古よりも新築の方が融資が出やすい、
と覚えておきましょう。
〈ポイント２〉中古木造アパートは価格が安い。
しかし、
中古には中古の魅力があります。
それは、新築よりも安い、
ということです。
買いたいアパートの規模が６室で、
それぞれに家賃収入想定を見てみると、
新築の場合：
家賃 ６万円×６室＝３６万円×１２ヶ月
＝４３２万円
中古の場合：
家賃 ５万円×６室＝３０万円×１２ヶ月
＝３６０万円
とします。
不動産事業は「投資」ですから、
いくら投資して
いくらリターンがあるのか、
という基準で査定します。
これを「利回り」と言います。
新築の場合：
４３２万円／６,０００万円
＝７.２％
中古の場合：
３６０万円／４,０００万円
＝９.０％
この、７.２％とか９.０%の数値のことを
「利回り」と言い、
中古の方が利回りが高い
＝投資効果が大きいことがわかります。
安くてボロく、
空室の多い物件ほど
価格は安くなります。
つまり、
空室を埋めて家賃が入れば、
利回りはずっと高くなるのです。
また、
建物価格が安くなって、
ほとんど土地だけの価格になれば、
銀行の担保評価においても
土地分の価値は新築も中古も一緒ですから、
充分に融資を受けることができます。
〈ポイント３〉中古木造アパートはハイリスク・ハイリターン。
ですので不動産投資のベテランは、
あえて木造の中古物件を狙い、
安く買い叩いてから、
自分のセンスで部屋をリフォームし、
外観をキレイにして、
ターゲットに合わせた魅力的な物件に
生まれ変わらせるように努めます。
これができれば、
利回り１５％とか２０％以上
にもなり得ます。
利回り２０％ということは、
単純計算では５年で元が取れる、
という意味です。
さらに、
きれいに修繕して満室にしておけば、
売却時にも
１千万や２千万はすぐに高く売れるようになります。
ですので、
木造アパートを買う場合には、
空室が多く、ボロい物件でも、
満室にする自信がある方は中古物件を、
初心者で、
リフォームなどどうすれば良いかわからない方は
新築物件を
購入されるのがおススメです。
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新築木造アパートを買う時に気をつけたい落とし穴
以前のブログ
「新築木造アパートはサラリーマンに最適？」
でもお伝えした通り、
新築木造アパートは、
ワンルームマンションの次に取り組みやすい形態です。
価格が５千万円〜８千万円で、住宅ローンと比較してもそれほど大差なく、
更に収益物件ですから返済は家賃で賄える、という感覚も理解しやすいのではないでしょうか。
「一棟アパートのオーナー」
という呼ばれ方は心地良いし、
土地を持つことで、長い目で見た時に資産価値が安定している、というもの魅力的な要素といえます。
ですが、その先に
物件をもっと買い進め、
キャッシュフロー（手残り）を
増やしていきたい
という場合には、
覚悟しておかなければならないこと
がありますので、その点をお話ししましょう。
１棟のアパートは、
大体平均して６室〜１０室程度の部屋数をもつ規模が多いです。
かつて私も木造アパートを２棟所有し、それぞれ６室と８室でした。
そして部屋の間取りは大体「１K」で家賃は４万円から６万円、単身世帯が中心となります。
単身世帯は主に学生や単身赴任者が多く、居住年数が２年から４年です。
これはつまり、入退去の機会が増えるため、どうしても空室になる期間が出てしまいます。
不動産経営というのは、家賃収入から
①管理会社に支払う管理費（約１０％）
②ローン返済（約５５％）
③固定資産税（約５％）
を差し引いた分がキャッシュフロー（手残り）
となりますが、
上記の木造アパートの場合、
月々の家賃収入がおよそ３０万円（＠５万円×６室）として、
キャッシュフローは３０％＝９万円です。
ここで、
もしも６室中の１部屋が空くとー５万円、
更に次の入居者が決まった時に
仲介手数料１ヶ月分＝５万円
を不動産屋さんに支払うため
合計１０万円
が飛んでいくことになります。
もちろんこの分は自腹で負担しなければなりません。
礼金１ヶ月分が入居者からもらえればよいのですが、単身世帯は競合が多いので、最近は「敷金礼金０円」で募集することが多くなっています。
私の経験上、こういうことは普通に起きます。
その際、管理会社の方が頑張ってくれて、すぐに次の入居者を決めてくれればよいのですが、近隣に同じようなアパートがある場合、わずかな家賃の安さや、新築に近い物件から埋まっていくことが多いのです。
せっかく新築の木造アパートを持っても、
一旦退去されてしまえば、すぐに競合との差別化に神経を払わなければならなくなります。
そして時期を逃すと平気で半年以上空室のままとなり、その時は５万円×６ヶ月＝３０万円を失い、
年間を通じてもほとんど手残りがなくなります。
こうなると、
次の物件を買う時に、
また頭金がないので融資がますます厳しくなり、
いつになったらもう一棟買えるのかなぁ、
という状況になります。
ですがワンルームマンションと違う点は、
余程のことが無い限り、全空室（＝家賃収入ゼロ）にはならず、
収支トントンで維持
できる場合が多いです。
新築アパートはデベロッパーが事前に調査し、需要の多い場所に建てられているからです。
キャッシュフローは大して残らないけれど、
返済が終わった時には
土地と建物が自分の手元に残り、
売却もしやすいのが、
新築１棟アパートの特徴ですね。
新築を購入すれば、返済が終わるまで（約２０年〜３０年）あまり修繕費もかからないので地道に維持していくことができます。
家賃収入を将来の年金の足しにしたい、
もしくは
いざという時の生命保険代わりに、
というのなら、
新築木造アパートが最もリスクの少ない物件ですね。
関連記事
不動産投資はいくらから始めればいいの？
先日、私のブログを読んでいただている方から
お申し出をいただき、
個別にSkypeコンサルをすることになりました。
私がこれまで行ってきた不動産投資の経歴と、
そこから学んだ物件選びのポイントなどを、
カンタンにご紹介したわけでしたが、
思いのほか喜んでいただき、
「素晴らしい情報をありがとうございます」
「自分の夢がまた一歩近づいたように思えました」
と言ってもらえて、
私の方がずいぶんと嬉しくなりました。
「人に価値を提供するって、
こういうことかもしれない」
と、自分にとっても
大きな気づきを得ることができて、
感謝です。
さて、そんな中、
今日とても印象に残ったことがあります。
不動産投資の基本はわかったけれど、
金額が大きすぎてピンと来ない
とおっしゃるのです。
確かに不動産投資の場合、
これまでの人生で経験したことの無い
金額の融資を受けることがほとんどです。
具体的には、１億とか２億。
もしくはそれ以上、ですね。
私たち不動産投資家は、
銀行から10億円の融資を受けることを
一つの目標としている人が
数多くいます。
この規模に達した方は
「メガ大家さん」
と呼ばれ、
不動産の収益だけで
人生を充分に楽しめるだけの
生活レベルになるため、
成功者のカテゴリーに入れられます。
しかし多くの人は、
この金額を聞いただけで、
現実離れしてしまう
というか、
違う世界のことのように
感じるかもしれません。
ですが不動産投資の場合、
物件を担保に融資を受ける
のですから
負債＝資産
ともいえますし、
その負債は自分で働いて返すのではなく、
入居者の家賃で返済する
のです。
何を心配する必要があるのでしょうか。
また、100万円くらいを借りる時は
「返せなくなったらどうしよう」と
考えるのもわかりますが、
5,000万円とか1億円を越える
お金を借りる時は
どうせ自分の力では返せない
のですから、
いくらであっても大差ないと思うのです。
不動産の場合、
返せないなら売却してしまえば、
ほぼ同額もしくは
購入した時よりも高く売れて、
利益が入ってくることも充分あり得ます。
ですので、
収益不動産を買う時は、
できるだけ大きい金額の融資
を受けて買う方が、
リターンも大きくなって良いのです。
投資の世界ではこれを
「レバレッジを効かせる」
と言い、
理想的な投資手法として
紹介されています。
それでも借金が怖いという方は、
不動産投資はしない方が良いと思います。
本質が理解できてくると、
少しでも大きな金額を借りた方が
有利だということがわかってきます。
ですが、
やはり大金を借りるには
ある程度の覚悟も必要ですね。
だからこそ、
なぜ不動産投資をするのか、
いつまでに、いくらくらい稼ごうと思っているのか
稼いだお金でどんなことをしたいのか
という目標が
必要不可欠なんですね。
『収入は、その人の覚悟に比例する』
インターネットビジネスでも不動産事業でも
共通のマインドだと思います。
関連記事
新築アパートはサラリーマンに最適？
「給与収入だけでは生活が苦しくなってきた。
このままでは将来が不安だ。」
そんな悩みを抱えるサラリーマンの方に、
新築木造アパートが最適、
という考え方をご紹介しましょう。
初心者が投資しやすい木造アパートというのは、
１棟で６室〜８室の
単身世帯（１Kもしくはワンルーム）の建物です。
最近は「デザイナーズアパート」といって、
ロフトやメゾネットタイプの
おしゃれな間取りが増えていますので、
パッと見もかっこよくて
入居者に選ばれやすいように
工夫されているケースが多いです。
そういう新築木造アパートは、
大体５千万円〜８千万円程度で売られ、
知識や経験がなくても、
そして
自己資金が少ない方でも（０円でも）
比較的買いやすい物件といえます。
その理由は、
1. 銀行がお金を貸してくれやすい。
頭金が無くても、
源泉徴収票を見せるだけで
銀行がお金を貸してくれます。
定職に就いているということは、
それだけで銀行目線から
非常に信用力があるのです。
2. 家賃収入だけでローンの返済ができる。
ローンは背負うけれど、
ほとんどの場合、
家賃収入で全額を賄うことができ、
うまくいけば
毎月３万円〜５万円の
手残りがある。
3. 返済後は土地と建物が自分のものに。
25年〜30年の返済が終われば、
土地と建物が自分のものになります。
その時点で売却すれば、数千万円の大金が入るし
少なくとも土地の価値はそうそう下がりませんので
株のように０円になってしまうことなど
まずあり得ません。
または売却せずに持ち続けても
返済がない分、収入が飛躍的に増えます。
大体30万円／月程度の収入になります。
4. 生命保険代わりに最適。
借入時に
「団体信用生命保険」に加入することになり、
自分の身に何かあった場合には、
ローン返済が全額免除になる。
つまり、
いきなり上記3.の状態になります。
これはメリット大。
といったことが挙げられます。
例えばあなたが今、40歳なら、
アパートローンの返済が終わる
65歳頃には
毎月30万円程度の収入
が確保される、というわけですね。
これで一般的な年金対策は充分でしょう。
かくいう私も
初めての１棟目は
新築木造アパート（６室）でした。
多額（5,300万円）の負債も、
万が一の時の生命保険代わりとして、
普通に掛け金を払い続けるよりも、
不動産物件として持っていた方が
残された家族にも
安定収入を残してあげられる、
と考えたからです。
ですので、
今は大きな収入は要らないけれど
定年後の生活資金に備えたい
という方に、
新築アパートはお奨めの物件
ということが言えます。
ところが、もっと物件を増やしたい、
すぐに大きな不動産収入を得たい、
という方針の方にとっては、
実は大きな落とし穴
がありますので、
それはまた別途、お話しします。
関連記事
ワンルームマンション投資のメリットは？
前回はワンルームマンション投資のリスク
についてお話ししました。
しかし、不動産投資に「こうすべき」という正解はなく、その人の状況・考え方によっては
プラスに受け止めることもできます。
一方向からの情報を妄信することなく、複合的に判断していくのが投資の鉄則ですね。
その観点で、あえて
「ワンルームに投資する際の前向きな考え方」
というテーマでお話しします。
新築ワンルームマンションの場合、転売して差益を得ることよりも、小規模投資で時間をかけながら、着実に収益を上げることが大切です。
一気に大きなお金を得るのではなく、給与収入を得るように地道に資産を増やしていきたい、という人に向いています。
では、
新築マンション投資のメリットを３点、挙げておきましょう。
1. 駅近・東京２３区内の立地なら、
空室リスクが極めて少ない。
不動産事業の大敵は空室。
しかし最も安全にそのリスクを回避できるのは
「立地」です。
１棟もの物件は
よほどの資金が無い限り
なかなか都心には買えません。
２３区内なら家賃が下がる心配も少ないし、
新築マンションは比較的
設備も充実しているので、
競合物件との差別化にも有利です。
2. １部屋×複数の場所に持てば、
リスクを分散できる。
万が一そのエリアに不足の事態
（工場・大学などの有力施設の撤退や震災など）がおきても、
そのダメージを軽減できます。
まとまって１０部屋持つよりも安全ですね。
3. 突発的な修繕の心配が少ない。
毎月の修繕積立金を支払う代わりに、
管理会社がしっかりしていれば、
細かい修繕や公共スペースの補修などは
請け負ってくれます。
新築であれば当分の間、
高品質の部屋が維持できます。
というわけで、
もしも新築ワンルームで投資を進める場合には、
「都心の駅近」
「できるだけ負債を負わない」
という条件で
５部屋くらい
所有することができれば、
次のステップにもかなり有力な資本になります。
例えば、
あなたがインターネットビジネスなどで
数百万円単位のまとまったお金を
稼げるのだとしたら、
その度に
１部屋ずつマンションを購入することが
できますね。
そうすることができるなら、
株など他の投資案件よりも
はるかに安定した収入を
確保することができる
ようになります。
ポイントは、
「融資に頼らないこと」
ですね。
関連記事
気軽にワンルームマンション投資を始めてしまう前に
2015/08/14
よくある質問, 投資の考え方
「ワンルームマンションってどうですか？」
と聞かれることがあります。
実際には、その人の資金背景や投資方針によって異なるため一概には言えないのですが、一般的にワンルームマンション購入（「区分所有」といいます）は、
「気軽に始められますよ」
という調子の良いセールストークが作りやすく、手持ち資金が少ない初心者の方が手を出してしまいがちな
危険がいっぱいの案件です。
その理由を少なくとも３つ、挙げておきます。
1. 新築マンションの価値は、買った途端に下がる。
新築マンションの売買価格には、販売時の莫大な広告宣伝費が上乗せされているため、人が住んでしまった瞬間に、物件本来の価値は、あなたが購入した価格よりも大幅に下がります。
つまり、その物件を持ち続ける間、買った時以上の価値になる可能性が極めて低い、と言えます。
2. 空室になった時の収入はゼロではなく「マイナス」。
１室しか持っていないマンションが空いてしまうと、次に新しい入居者が入るまで、当然ながら収入はゼロになります。更に物件購入のためにローンを借りていたりすると、その支払いは全額自己負担になります。（毎月◯万円？おお、怖い）
加えて管理費や維持費は入居者の有無に関わらずオーナーが負担しなければなりません。
3．節税対策になるのは最初の１年か２年のみ。
「給与収入から支払った所得税が還付されますよ」という甘いセールストークをよく聞きますが、マンション１室の収入から必要経費としてマイナス扱いになるのは、不動産取得税と減価償却費のインパクトが大きい最初の１、２年だけ。
３年目以降は恐らく収入が増える分、きっちり税金を支払うことになるでしょう。
上記３点の結果として、買う時にはセールスマンの奨めに乗って契約したものの、思うように収益が上がらないということでマイナス収支のまま売却せざるを得なくなる、
というケースが最も多いのが
ワンルームマンションです。
従ってワンルームマンション投資は、
銀行からの融資を受けずに現金で買える人
に向いています。
関連記事
投資戦略を考えていますか？
不動産投資を始めようと思ったら
最初に決めておかなければならないこと。
それは、
「あなたは、何の為に不動産投資をしたいのか？」
ということです。
不動産投資で得たお金で何をしたいのか？
いつまでにいくらの収入を得たいのか？
なぜ、その金額が必要なのか？
不動産投資の場合、
銀行の審査で断られることがよくあります。
そんな時でも、
「絶対に諦めない！」
そんなモチベーションの維持が大事です。
また「物件を買い進めていく順番」
がとても重要です。
つまり、投資戦略ですね。
不動産投資の方法に正解はない、と言われます。
それは、その人がどういう順番でお金を増やしていきたいか？
それによって、物件の選び方・買い方が変わってくるからです。
「多ければ多いほどいい、とりあえず儲かればいい 」
という考え方だと、
かなりの確率で失敗します。
最初が肝心です。
いつまでに、いくらくらいの収入を得たいのか？
私は、キャッシュフロー2,000万円突破
が目標でした。
そうすれば現在の勤務先をリタイヤし、
所有物件のうち１つが、万が一潰れたとしても
４人家族が生活レベルを変えずに
不安無く生活できると把握しているからです。
このブログでお届けするノウハウは、
安全・確実な投資スタイルで 、
博打的な度胸がいらない、
とても保守的なやり方です。
サラリーマンに合ったやり方で
あなたの資産を増やしませんか？
関連記事
不動産投資の世界へようこそ
「不動産って、興味あるけどお金がない」
「どんな物件を買えばいいのかわからない」
「本当に儲かるの？」
「リスクも大きいのでは？」
「不労所得って本当？」
このような疑問を抱いている方も多いでしょう。
そんな悩みを解消して、一歩踏み出すお手伝いをしていきますね。
夢の不労所得生活へ
私はサラリーマンをしながら、
２００９年から不動産事業の世界に飛び込み、
資産7億円、家賃収入を年間で6,600万円を
手に入れられるようになりました。
頭金は1円も入れていません。
つまり、すべてローンで、
手元に残るお金は2,000万円です。
おかげで、知らない人がいない有名企業に勤めていますが、
いつ退職しても、まったく困らない状態ができました。
自己資金”ゼロ”で不動産投資を始めて、
合計7億円の資産を築きました。
キャッシュ・フローが2,000万円超えたら、
サラリーマンをリタイアしたいと思い続けてきて、
この春にその金額を達成しました。
でも、私が特別なわけではなく、
ある程度の年収があり、
会社の信用があれば、
誰でにもできることです。
不動産投資は、
誰にでもできて、
安定した収入を得られます。
このブログでは、
私の実体験に基づいた、
不動産投資の基礎知識を
お届けしたいと思います。
そして、いつの日か、
いや近いうちに、
あなたも不動産投資にチャレンジされて、
ご自身の夢を叶えていただければ嬉しいです。
ではこれから、じっくりとお付き合いください。
どうぞお楽しみに。
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