Air bnb 世界の人気ランキングで大阪がダントツ１位！
旅行客と空き部屋のマッチングサイト、つまり海外からの個別宿泊予約システムを運営するアメリカ・カリフォルニアのAir bnb（エアービアンビー）は１月８日、
「２０１６年に訪れるべき１６の地域」
を発表しました。（2016.1.11付 全国賃貸住宅新聞より）
ランキングは、２０１５年に同サイトを利用した約４,０００万人の旅行パターンを分析。
前年から増加した宿泊者数を「成長率」で表し、順位付けしたもの。
そこで世界１位になったのが、
大阪市中央区。
その成長率たるや、
なんと７,０００％だそうです。
２位がタイのバンコク・バンランプーで、
１,２３０％ですから
２位と大きく差をつけての堂々トップですね。
３位はマレーシア・クララルンプール
４位はフランス・ボルドー
５位 ギリシャ・アテネ
というように、世界の超有名人気地域でさえ
足元にも及びません。
大阪府は４月から一部地域を除いて民泊を解禁することになっています。
そこへきてこのレポートの結果を受け
今後ますます外国人の旅行客から注目が集まるのでしょうね。
ブームというのは恐ろしいですから、一時的に宿泊施設が逼迫すること間違い無し。
空前の「民泊」チャンスと言っていいでしょう。
民泊だけでなく、これで大阪の街はインバウンド需要でまた大きく盛り上がることでしょう。
しかしながら、
オーナーとして民泊事業を始めるには
それなりの覚悟が必要です。
部屋の設備や管理を宿泊者向けに充実させなければならないし、
外国人向けの案内も準備しなければなりません。
文化の異なる外国人が夜中に騒いだりして近隣住民とトラブルになるなど、
これまでも運営面で様々なトラブルがありました。
そもそも「民泊」という
自分が所有する部屋に旅行者を泊めるというスタイルが
「旅館業法」に定められておらず、違法かどうかの解釈も
グレーなまま議論が行われてきました。
しかしここへ来て年々増加する外国人旅行客の受け入れ先を
確保しなければならないニーズが増え、
まさに猫の手ならぬ人の家も借りたいほどになり、
行政が独自に「民泊」を規定し、正式な商売として認める動きになっています。
そしてこの民泊需要の動きを受けて、
新築アパートの開発・販売で目覚ましい勢いで業績を伸ばしてきた
シノケングループが
今度は「民泊対応型マンション」を売り出すそうです。
そのための開発用地を確保し、
各行政区における条例制定に伴って、
民泊として活用・運用していくそうです。
さすがシノケンさん。
民泊対応型ということは、間取りや使い勝手だけでなく、もちろんグループ会社での管理も行っていこうということなのでしょうね。
賃貸のスタイルがどんどん変わって来ています。
民泊は、やれば必ず儲かる、というものではありません。
やるならとことんやる
やらないなら別の道を探す
いずれにしろ徹底的にプロフェッショナルとして
事業に取り組むことが大切です。
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昨日のブログ
サラリーマンと個人起業家は、どっちが孤独なのか？
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関連記事
不動産投資家としての自分の使命とは？
会社に所属していると、どうしても職場の関係者を中心に人脈が構築されてしまいます。
それはそれで良い面もあるのですが、不動産投資やさまざまなネットビジネス、セミナー活動をしている私には、職場とは全く違う環境で仕事をし、一般の会社員とは異なる生き方を選んだ人から刺激を受けることがとても多いです。
昨日は転売で成功し、指導者のステイタスを築いた方とお話ししました。
転売については私もまだ勉強中なので、大いなる実績を残し続けている人に
素朴な疑問を投げかけてみました。
「すでに十分な実績を挙げているのに、自分のノウハウを提供するためにわざわざ労力をかけるのはなぜですか？」
その方はシンプルに答えます。
「それが自分の使命だからです。」
私「使命といっても、誰かから命じられたわけではないですよね。
その使命感が湧き上がる理由はなんでしょうか？」
講師「この世界で自分だけ成功しても、何も面白いことはないのです。
だから自分と同じことができる仲間を増やし、共に人生を楽しみたいのです。」
なるほどー。
インターネットの世界では、年収何億とか、月収何百万円とか
いかにも簡単に稼げるような謳い文句をよく目にしますが、
実はその「簡単さ」を手にするまでには
相当の努力が必要です。
現在成功している人々は、
確かに今は簡単にできることでも
そのレベルに至るまでには
歯を食いしばって乗り越えてきたことが必ずあります。
そこを応援して、新たに自分の仲間を増やそうという思想は
どうやら多くの個人企業家に共通のマインドのようです。
苦労されてきた起業家ほど、
「お金を稼ぐ」という行為の次に、
または併行して
「仲間を増やす」という考えを持つ人が非常に多いと感じます。
そして今日は、
ビジネス界のベストセラーでもある
スティーブン・R・コヴィー博士の
「７つの習慣」
を実践するファシリテーター養成講座の
キックオフ会に参加しました。
そこにも多くの「起業家」「代表取締役」という肩書きを持った人々が
３０名以上参加され、
ご自身の目標についての自己紹介で
「一人で悩む人を救いたい」
「社会に貢献したい」
「人々の役に立ちたい」
と熱く語る人々が次々に登場しました。
職場環境から一歩外に出ると、
実に多くの「社会人」がいることに気づかされ、
自然に視野が広がっていきます。
このように高い志を持った人々と出会うことで
改めて自分の目標を確認します。
〜不動産投資を通じて
家族を守りたいと願うお父さんを応援する〜
手段は何であれ、
まだ知らない人に、自分の知見を伝え
世の中に貢献する
それは個人起業家の成長を支える
一つの重要なマインドなのです。
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昨日のブログ
管理会社との協力で、またまた満室に成功！
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関連記事
年のはじめは不動産投資家にとって復活のチャンス！
世の中は昨日・今日から仕事始めのところが多いと思います。
サラリーマン投資家はまた忙しい日々が始まり、
本業をこなしながら物件探しや所有物件の賃貸経営を行っていきます。
そんな中、この一年、購入したい物件・購入できる物件が
すっかりなくなったと
感じている方も多いのではないでしょうか。
かくいう私もその一人です。
これまで幾度となく物件を探し、仲介会社にアプローチして
金融機関に融資を申し込んでも
なかなか思う通りに成約にこぎつけることができませんでした。
そうなってくると、これまでガッチリ連絡していた不動産会社さんも
そういう投資家への仲介がなかなか難しいと感じ
現金をたくさん持っている人や
融資を受けやすい人の方へ
優先的に物件を紹介することも十分あり得ます。
その方が営業効率が良いからですね。
でもそれで諦めるわけにはいきません。
そういう時、この年始挨拶のタイミングをうまく使うと
コンタクトを復活する良いきっかけになります。
これまでお付き合いのあった仲介業者さんで
しばらく連絡が途絶えている人にこそ
新年の挨拶メールを送るのです。
〈例文〉
あけましておめでとうございます。
しばらくご無沙汰しておりますが、その後いかがお過ごしでしょうか。
私の方は相変わらず物件を探しておりますが、
昨今の市況を反映してか、なかなか条件に合った物件が見つかりません。
しかし、ここで諦めるわけにはいかないので
今年から希望条件を変えてみることにしました。
これまでは
返済比率５０％以下・キャッシュフロー比率３０％以上
になることを目安に選定しておりましたが、
これだと利回り９％以上、金利１％台で返済期間２５年以上
が必要になってきます。
ここにこだわっていると、
この先もずっと厳しくなる一方だと感じています。
そこで、返済比率やキャッシュフロー比率ではなく、
・銀行評価の比較的高いもので、満額融資ができそうなもの。
・築年数、構造、場所は問わず。
・価格は１億円程度
といった物件がありましたら、ぜひご紹介いただければと存じます。
不動産投資家にとって、とにかく物件を買わないことには
始まりませんので、多少のリスクはあっても
まずは入手して経営改善に着手したい
そんな気持ちで新年を迎えました。
今後とも引き続きよろしくお願い申し上げます。
————————————————
と、こんな感じですね。
あくまでも一つの「例」ですが、ポイントは
・これまでと比べて希望条件を緩和した
・買う気マンマン
・具体的な条件を提示する
の３つがポイントです。
不動産会社さんの立場を考えてみて
紹介しやすい人
にならないといけません。
こうして新年の挨拶メールを
これまで連絡したことのある全ての不動産会社さんへ送るのです。
ご無沙汰していた関係を復活するチャンス。
この機会を活かさない手はありません。
そうしてどれか一つでも、新しい進展があれば
きっとまた良い年になりますよ。
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不動産投資をする目標は何ですか？
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不動産投資をする目標は何ですか？
今日は私の出版の特典動画を撮るために、同じ不動産投資家仲間にインタビューをしました。
その投資家さんは、３年で１０棟の物件を所有・運営され、すでにサラリーマンをリタイヤされている
筋金入りの大家さんです。
その覚悟には、思わず感動さえ覚えました。
彼が不動産投資を始めたきっかけは、
２０１１年の東日本大震災で自宅が被災し、１階部分が全壊して大規模な修繕をしたこと。
その際にかかった莫大な修繕費を、どうすれば回収できるか、と考えて
不動産投資に行き着いたそうです。
それから不動産に関することを１から勉強し、あっという間に物件を買い進め、
そのほとんどが利回り２０％超え。
中には利回り３０％の物件もあるそうです。
３年経った現在ではゆうに5,000万円を超える家賃収入を得ています。
なぜそんなに利回りが高いのかというと
築古の木造を全空室（全室が空き部屋という意味）の状態で購入するので
非常に安く買えるからです。
築古の木造は、金融機関がなかなか融資をしてくれません。
建物の残存価値が低いため、
担保として評価してもらえないからです。
その上、空室が多ければなおさら
収益物件として認められません。
ところが、
彼の一番スゴイところは
諦めずに銀行を探したところです。
断られても断られても
銀行にアプローチし続けて３年、
そしてようやく、不動産融資に難色を示していた銀行を口説き落とし、
融資を引き出しました。
彼の場合、１０社訪問して１社がモノになるかどうか、
という確率だそうです。
銀行開拓は不動産投資活動の中で
もっともハードルが高い部類の課題です。
「取り合ってくれなかったらどうしよう」
「バカにされたらどうしよう」
そんな不安が頭によぎりながら
それらをすべて振り払って
銀行の門を叩かなければなりません。
ではなぜ、彼は、
断られても断られても
諦めずに銀行に通い続けられたのでしょうか。
その答えは、
不動産投資で成功しなければならない理由、
つまり「目標」があったらから。
彼には、
被災して途方にくれた人々や土地を、
もう一度自分の手で蘇らせたい
という本気の夢があります。
具体的には
廃れた土地を再び農業用地として再生し、
そこに雇用を生み出し
生産・供給・需要のサイクルを
確立しようとしています。
自分のためではなく、社会のため。
しかしそのきっかけは、
他ならぬ自分自身の苦しい被災体験にあり。
被災後は体を壊し、
働いても働いても明日の見えない人生に
震える日々があったそうです。
そんな実話を目の当たりにし、
その人の覚悟が大きな説得力を持って
伝わってきました。
不動産投資で成功している人の多くは
このように
揺るぎない目標
根拠のある目標
に支えられています。
「目標・目的がもっとも重要」
というのは
本やセミナーだけの話ではなく、
成功者の体験談からも
実証されているのです。
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2016年 日本一の管理会社はどこだ？
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2016年 日本一の管理会社はどこだ？
1月4日付の全国賃貸住宅新聞に
「2016賃貸仲介件数ランキング254社」が掲載されました。
2016といっても、実際は昨年（2015年）中の実績を比較しているものです。
賃貸仲介件数、というのは
いわゆる「入居者の契約をした＝空室を埋めた」件数
ということになります。
不動産オーナーにとってはもっとも期待値の高い業務で
実績が高い、というのは
それだけでちょっとした参考になります。
１位：大東建託（15万6,151件）
２位：エイブル（15万2,978件）
３位：ミニミニ（14万8,986件）
４位：ハウスコム（6万7,369件）
５位：東建コーポレーション（6万5,959件）
６位：ハウスメイドパートナーズ（6万4,885件）
７位：タイセイ・ハウジー（5万1,532件）
８位：大和リビング（4万5,719件）
９位：常口アトム（4万2,850件）
10位：アパマンショップリーシング（4万420件）
私が都内で管理を委託しているミニミニさんは３位でした。
今回２位のエイブルは、仲介件数前年比で8,461件も増加し、１位の大東建託との差・9,230件を一気に3,173件にまで縮めました。
このかげには「社長交代が現場の意識改善につながった」とのことで、今年はこの勢いで首位奪還を目指しているそうです。来店成約比率は53％に達し、非常に勢いがありますね。
ただし、こういう順位はどうしても「成約件数」の絶対値で比較されるため、当然ながら店舗数が多い方が有利です。全体の順位が高い＝規模が大きいことが、逆に会社組織として取引条件は公平性を保つ必要があり、個別の細かい要望には応えにくいという難点もあり得ます。
私たちオーナーは、管理会社の規模が大きいことよりも、どちらかというと成約件数比率の方が重要で、たとえ１店舗であっても、問い合わせから成約までの確率が高い方が、頼もしい管理会社に見えますね。でも残念ながらそういう数値を公表して比較するデータはありません。
でも、こういった管理会社の市況、各会社の目標を知っておくことで、コミュニケーションの一つの材料になることは間違いありません。
もしも取引の管理会社がトップ10に入っているなら、それを直接訪問した時に話題にすれば、管理会社さんにとっても嬉しいでしょうし、「情報のアンテナの高いオーナー」として印象づけられるかもしれません。
また、実際にこの話題をベースに、その管理会社の取引件数や、仲介成約率を聞くと、全国トップ10と比較してどのくらいの実力なのかを推し量ることもでき、相手を理解するための一助になります。そうすることによって、自分の所有物件の空室を埋める期待値も自然に理解できるのではないでしょうか。
とにかく空室を埋めてくれ、の１点張りではなく、
こうして相手の理解を深め、
相互に納得のいく結果を出すべく
協力していけるといいですね。
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不動産投資に必要な２つの柱とは？
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不動産投資で成功する条件とは？
業界で成功している人はたくさんいますが、その中でも私が初心者時代から教えを受け、最も影響された恩師の言葉をご紹介しましょう。
これまでたくさんの不動産投資家を指導されてきて、
「この世界で成功する条件」として共通のことはありますか？
こんな質問に、その恩師は明確に答えてくれました。
１．素直であること
基礎知識から物件の探し方
不動産会社との関わり方
金融機関との接し方など、
さまざまなノウハウを求められるけれど、
それをそのまま実行できる人はほとんどいないそうです。
本当に大丈夫なのか
本やインターネットには違うことが書いてあった
その方法は自分には向いていない
など、社会的地位が高い方や日頃の自分に自信を持っている人に限って
師匠や先輩の言うことを素直に聞けずに
どこか自己流がまざり、
中途半端に行動して
結局うまくいかないことが多いそうです。
２．スピード感がある
不動産投資は即時の判断力が求められることは間違いありません。
良さそうな物件を見つけた時
「どうしようかな」
と迷っていたらまず手に入りません。
すぐに購入意思を表明し、現場へ見に行って
いろいろな確認事項を抑えて前に進めなければなりません。
提出を求められた資料はその日のうちに準備し、
言われたことはすぐに実行する心構えが必要です。
そしていよいよ融資契約にこぎつけても、
高額の融資を目の前にして
リスクばかり気にしていたら
これまで協力してくれた関係者を裏切ることになります。
情報が早く、ライバルがたくさんいる不動産業界では
特に素早い行動と判断が求められます。
３．決して諦めない
思うようにいかない時こそ、
物件を探し続けたり
不動産会社にアプローチしたり
金融機関を開拓したり
いろいろとやることが山積します。
そしてうまくいかないときに限って
やるべきことがどんどんふくらんでいきます。
そんなときにはつい心が折れそうになって
「やっぱり無理かな」
と思うことが度々あります。
でも
「諦めることが一番カンタン」
なのです。
諦めたらもう
面倒な作業や精神的な不安からも解放されます。
しかし、
諦めたらそこで終わりです。
成功するための一番の秘訣は
成功するまでやり続けること
うまくいかないことが１００回続いても、
たった１回成功すれば
それまでの「うまくいかないこと」はすべて
「成功までのシナリオ」に変わるのです。
諦めない人だけが
成功できるのですね。
素直さ
スピード感
そして
諦めないこと
この３本の柱を
来年もずっと持ち続けていきます。
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昨日のブログ
成功する人の時間の過ごし方とは？
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成功する人の時間の過ごし方とは？
こんにちは。
桜木大洋です。
来年、不動産の本を出版させていただく絡みで、業界の著名人に動画インタビューを収録しています。この数日は、その中でも印象的なトピックをご紹介していきます。
今日の学びは、インターネットビジネス業界の異端児と言われ、幅広い分野で数々の大成功を収め続けているビジネスパーソンの言葉です。
その方に、「あまりにもご活躍の分野が広いのですが、お忙しい毎日の中で、どうやって時間を作り出しているのですか」と聞きました。
すると開口一番、
「時間を作り出すことは誰にもできません」
と答えられました。
一日２４時間
一年３６５日
この時間は誰にも増やすことができないのです。
だからこそ、時間を有効に使うには
「どれだけ無駄な時間をなくしていくか」
にかかっている、ということになります。
例えば、
落ち込んでいる時間
後悔している時間
こういう時間は「無駄」にしかならないのです。
悩みながらお酒を飲むことで、何か取り戻せるものがあるならば
いくらでも飲んで悩めばよいのですが
そんな時間を過ごすくらいだったら
すぐに次のことを考えるべき、という発想です。
たしかにごもっとも、なのですが、
そこには
「時間の価値」
「今やらなければならないこと」
に対する意識がはっきりしていないと
人は弱い生き物なので
どうしてもネガティブな方へ流れてしまいがちですね。
「悩んでいる暇なんてない」
「グチなんか言っている暇なんてない」
と心から思えるには
明日のために今、やるべきことが他にあるから
という想いをきちんと持っておく必要があります。
そしてもう一つ、時間の有効な使い方として、
「移動の際は、満員電車よりもタクシーを使う」
という例。
目的地に行く時、電車に乗れば、
その時の交通費としては安く済むけれど、
「移動」すること以外には何もできません。
多少金額は高くてもタクシーに乗れば
その間にパソコンで仕事をしたり
情報を収集したり
電話でコミュニケーションを取るなど
生産性の高い行動ができる
という理屈ですね。
これもたしかにその通り。
目先の節約を重要視するか、
集中して仕事をして、
価値を生み出す時間を過ごすか
本人の気持ちと行動次第となります。
成功者のポリシーは
時間はつくれないけれど お金はつくりだすことができる。
作り出したお金で、作り出せない時間を買っていく。
まさに、起業家マインドそのもの。
ビジネスを成功に導くためには
「時間の過ごし方」
「時間の扱い方」
が重要なカギを握りますね。
来年はもっと、時間の価値を大事に考え、行動していきます。
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不動産管理会社の本音とは？
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不動産管理会社の本音とは？
これまでの地道な努力が報われて、来年早々に初心者向けの不動産投資本を出版させていただくことになりました。
この年末にかけては、その本の先行予約キャンペーンで進呈する特典として
不動産業界の著名人の方々のインビュー動画を収録しています。
インタビューは１対１ということもあり、
普段のセミナーやブログなどでは聞けない生々しいトークもあり
自分自身にも新しい気づきがあったりして、
とても楽しく有意義な時間を過ごさせていただいています。
これからしばらくは
そのインタビューを通じて印象に残ったことをお伝えしてみたいと思います。
今日のテーマは「不動産管理会社の本音」について。
私たち不動産投資家は、所有物件の管理を外注することがほとんどで
家賃を回収したり
空き部屋に入居者を案内して契約したり、
物件をきれいに掃除したり
突発的なトラブルに対処したり
という面倒な仕事は
全て管理会社に任せるケースがほとんどです。
ですので当然ながら、
管理会社さんとのコミュニケーションが非常に重要で、
これがうまくできないと
賃貸経営が危ぶまれます。
今回、インタビューした方は、
空室コンサルタントとして有名な方で、
北海道から沖縄までのべ5,000室以上の空室を埋め
並行して管理会社も経営し
札幌から熊本まで全国2,500室の物件を管理されている
スゴ腕の社長さんです。
その社長さんに、
とても興味深い「管理会社の気持ち」を暴露していただきました。
世の中の不動産投資家は
いわゆる高学歴で上場企業に勤務し、
高年収を得ている人が多い
一方で、管理会社の社員の多くは
そこそこの大学か専門学校止まりの学歴で
中には都会でうまくいかなくて故郷に帰って
地元の管理会社に就職している人が多い
その違いにリテラシーの差が生まれる
とその方はおっしゃるのです。
さらにかみ砕いて言うと、
不動産投資家は管理会社のことを見下している
ということです。
「あれはどうなっているんだ」
「やっておけといったじゃないか」
「約束が違う」
など、
いわゆる「上から目線」で
管理会社の社員さんに接するケースが散見されるそうです。
管理会社にとっては
学歴のことはさておき、
オーナーを「お客様扱い」して下さることがほとんどなので
不動産オーナーはますます勘違いして
高圧的な態度に出る可能性が高まります。
こうなっては管理会社としても
そのオーナーに苦手意識を抱くようになり、
本音の部分での相談や、現場で事情を正確に伝えようという
気持ちが遠のいてしまいます。
また、管理会社の扱う物件のほとんどは
地主さんが相続税対策のためにアパートを建てている
ことが多く、
「良い人がいたら入居させたい」
という程度の思いであり、
「何が何でも満室にしなければ」
というガツガツした要望は非常に少ないそうです。
ですので不動産投資家の管理会社に対する要望は
相手にとって予想以上にハードルの高いもの
と認識する必要がありますね。
自分の周りを見渡して、
たとえイメージが違うとしても
実はこういう現実もあり得ます。
不動産オーナーと管理会社さんの隔たりは、
こちらの思わぬ背景・事情によって
生まれてくることもあるのです。
そういうことを理解して、
相手の立場・気持ちをよく考え
上手なコミュニケーションを心がけたいですね。
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今年最後の不動産投資活動
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2015年 賃貸業界10大ニュース！
全国賃貸住宅新聞2015.12.21付に掲載の
〜本紙が選ぶ！！賃貸業界10大ニュース〜
にフォーカスしてみます。
１位：大阪府・東京都大田区で民泊条例可決
→これはもう話題中の話題ですね。新しいビジネスチャンス到来かも。
２位：鉄道各社が賃貸事業を強化
→ジェイアール東日本都市開発、小田急電鉄、近鉄不動産などが本格参入。社員寮などをリノベーション活用し、地域に解放したコミュニティスペースや貸農園など新しい試みも注目を集めています。
３位：ITによる重要事項説明の社会実験スタート
→不動産売買では、契約書や重要事項の読み合わせを、宅地建物取引士が対面で行わなければならないとされていますが、それをIT化してオンラインでやってしまおう、という実験。
246社が参加して問題点や使い勝手などを検証しています。これが本格化すれば賃貸仲介ビジネスのあり方にも大きな影響を及ぼすでしょう。
４位：7万5,000戸の管理会社誕生
→4月1日に「東急住宅リース」が誕生し、東急不動産３社の管理物件を集約したことで業界13位の管理戸数に躍進。今後は富裕層を中心に顧客開拓を進めていくそうです。小規模賃貸オーナーには無縁かな？
５位：生活保護の住宅扶助基準見直し
→7月1日から生活保護受給者の金額見直しが行われ、「床面積」の要素が加えられました。増減額は地域によって異なり、例えば東京都内の一部地域の単身世帯では、53,700円→45,000円に。
家主は生活補助支給額に合わせて家賃を引き下げるしかないそうです。
６位：火災保険料は全国平均で2〜4％値上げ
→10月1日から火災保険料の値上げが行われ、最長36年の長期契約が10年限度になりました。これで長期の割安感が減少。地震保険も段階的な値上げが予定され、全国平均で19％、地震の多い地域では50％の値上げも。現在加入の保険内容・期間は必ずチェックしておきましょう。
７位：賃貸管理の専門資格３団体で国家資格化へ
→平成29年度に賃貸管理の専門資格「賃貸不動産経営管理士」の国家資格化に向けた動きが本格化。業界取引の健全化とさらなる発展を目指す。
８位：賃貸住宅に転用した社宅再生事例が続々
→企業が保有する社宅を賃貸住宅に転用するケースが増加。稼働率の低い社宅は資産価値評価が低く、売却するケースも散見。個人投資家には規模が大きいかもしれないが、情報の網を張っていればおこぼれにあずかれるかも。
９位：海外拠点開設でインバウンド取り込み
→大手企業のエイブル、ハウスメイトパートナーズ、レオパレス２１、スターツグループなどが海外進出。日系企業に勤める転勤者や留学生などのサポートを行いつつ、訪日外国人の部屋探しなども斡旋。
10位：高齢者受け入れの仕組み作り進む
→平成27年9月時点の65歳以上の高齢者人口は約3,400万人。実に国民の4人に1人は高齢者。入居者死亡時の家賃損失や原状回復費の補償など、保険商品が続々。日常の見守りシステムなども導入が進む。
ということで、長くなってしまいましたが、メディアの視点からみた業界のトピックでした。こういうことを少しでも頭に入れておくと、自分の賃貸管理の参考になるだけでなく、業界関係者との話題づくりにも有効ですね。
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不動産投資では、物件探しの苦悩が続く
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不動産で消費税還付が受けられなくなります
私がお世話になっている会計事務所さんから、残念なお知らせが届きました。
12月16日に「平成２８年度税制改正大綱」が公表され、
平成２８年４月１日以降は、
不動産購入の際に消費税還付を受けていたスキーム
が使えなくなる、とのことです。
これまで不動産を購入する際
・課税事業者選択届出書を提出して２年以上経過した法人で不動産を購入
・設置した自販機から課税売上を上げる
・不動産契約当月の家賃清算は放棄する
など
さまざまな条件をクリアすれば、購入時に支払った建物分の消費税が還付される
というやり方がありました。
これは確実に合法的なやり方であり、堂々と還付を受けられる素晴らしい方法でした。
私の消費税還付履歴についてはこちら。
不動産投資で消費税還付を受ける方法
しかし、この度の税制改正によって、その方法が使えなくなるらしいのです。
正しくは、
一旦は消費税が還付されるけれど、
それから３年後、また改めてほぼ同額の消費税を納めなければならなくなる
ということです。
消費税の還付を受けられる条件の一つとして、
課税売上／総売上（課税売上＋非課税売上）
の割合が100％に近い必要があります。
例えば、ある法人の事業が
物品販売などの課税売上と
家賃収入などの非課税売上
の２種類で構成されるとします。
その時、例えば
課税売上 50万円に対し
非課税売上（家賃収入など）が200万円の場合には
50万円／50万円＋200万円
＝0.2
なので20％だけ還付される、となります。
家賃収入がゼロの場合には、
課税売上／（課税売上＋非課税売上）が
50万円／（50万円＋０円）
＝100％
となるので、納めた消費税額のほぼ全額が返ってきます。
ところが今回からは
たとえ一旦は消費税が還付されても、
それから３年後（正確には不動産購入した期を含めて３期後）に、
もう一度
課税売上／（課税売上＋非課税売上）
を各期（年度）ごとに算出し、
その比率に応じて消費税を納税しなければなりません。
つまり、
課税売上／（課税売上／非課税売上）
の割合を高くするためには
３年間（３期間）を通じて
家賃収入の２倍程度の「課税売上」が必要になります。
これでは、不動産賃貸業だけ
もしくは自販機を設置する程度では到底実現できません。
（詳しくはご担当の顧問税理士にお尋ねください）
というわけで、残された日数で消費税還付を受けるには
平成２８年３月３１日までの物件引渡し
もしくは新築物件の場合、
平成２７年１２月３１日までに工事請負契約の締結
をやってのける必要があります。
なかなか厳しい状況ではありますが、
消費税還付ができないからといって
本来の不動産投資を揺るがすものではありません。
あくまでも参考情報として、
淡々と受け止めていきましょう。
知らないよりは知っておいた方が良いと思うのです。
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まだ間に合う！不動産投資家も「ふるさと納税」を楽しもう
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まだ間に合う！不動産投資家も「ふるさと納税」を楽しもう
昨日、不動産投資家が集まるセミナーで講演しましたが、
年の瀬ということもあり、年内にできることの一つとして
ふるさと納税の紹介をしました。
すでにやっている人にとっては
「何を今さら・・・」
となるのですが、
まだ一度もやったことがない
名前だけは聞いたことがあるけれど、難しそうで実践していない
という方がいたら、
かなりもったいない話です。
当日のセミナーの参加者挙手アンケートによると
ふるさと納税を実際に体験している人は
なんと全体のたった１割！
不動産投資家といえば税金対策に敏感であるはずなのに
この少なさはオドロキです。
ふるさと納税は
・インターネット通販のように簡単
・住民税の代わりに納め、さらにお礼の品（特産品など）がもらえる。
ということで、
「やらない理由がみつからない」くらい、今どきお得な制度です。
例えば年間所得額が500万円の方の場合、
大体その１割にあたる50万円程度が住民税として納められています。
その住民税額の約20％＝10万円から、2,000円を引いた金額
つまり98,000円が
控除される「上限」となります。
（実際には扶養家族などによって変わってきます）
ちなみに、ふるさと納税サイト「さとふる」による
10,000円の寄附（ふるさと納税）でもらえる「お礼の品」の人気ランキング（12/21時点）をお伝えします。
１位：【厳選三特品(特特特)】北海道近海産毛ガニ 500g前後×2杯
（北海度八雲町）
２位：【4月発送】佐賀牛 切り落とし1Kg
（佐賀県嬉野市）
３位：若狭米こしひかり15kg(毎週水曜日発送・数量限定)
(福井県小浜市）
この季節になってカニの人気が急上昇していますね！
そして「考え方」ですが、
この「お礼の品」は、寄附した10,000円で買ったことになると思ったら間違い。
その10,000円は、本来「住民税」を支払うために使うはずだったものを
「寄付」という形にしたので、その分「住民税」から差し引かれます。
正確には2,000円だけ残して、8,000円分の住民税が軽減されます。
つまり、
500g×２杯のカニ
1kgの佐賀牛
15kgのコシヒカリ
のいずれかが、2,000円で買えた
というのと同じことです。
しかも、１度2,000円がカウントされたら、
それ以降
年内は何度「寄付」しても
もう2,000円はかかりません。
上限金額いっぱいまで「寄付」すれば良いのです。
上記の例だと、上限が100,000円の方の場合、
10,000円×10回は寄付できるので
500g×20杯のカニ
1０kgの佐賀牛
15０kgのコシヒカリ
のいずれかが、たったの2,000円で買えたことになります。
寄附は何ヶ所でも、何度でもできます。
もう利用しない手はないですよね？
12月31日まで受け付けていますので、
まだやっていない方は、ぜひ一度、お試しになることをお勧めします。
一度やってみると意外に簡単で、やみつきになります。
ふるさと納税サイトはこちら。
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今、不動産投資では、どんな物件を買うべきか？
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民泊が認定され、賃貸業に新しい風が吹き込んでいます
すっかり話題を集めるようになった「民泊」。自治体の法整備も着々と準備が進んでいます。
既報の通り、東京都大田区で、来年１月から国内で初めて民泊条例が施行されることが決まりました。
１２月１４日付の全国賃貸住宅新聞に掲載された内容をベースにお伝えします。
民泊とは、マンションや住宅の空き部屋を数日間、主に旅行客などに貸し出す業態のことです。
現時点での利用者は外国人旅行客が多く、アメリカのAir bnbという専門サイトでカンタンに予約できます。
普通のホテルではコストもかかる上、年々外国人の流入が増えている反面、受け入れるホテル・宿泊所の数が圧倒的に不足しており、ただ泊まるだけの拠点を求める観光客には、民家の一部屋や賃貸マンション・アパートでも十分用を足せます。
ここに目をつけた不動産賃貸業界の面々が、所有物件の空室を短期的に旅行者へ貸し出せば、１回（一日）の契約は低料金であっても回転率が高く、場合によっては１ヶ月の家賃よりも収入が増える、ということで積極的、もしくは試験的に実施しているケースが目立ってきました。
つまり、借りる方も貸す方も、双方にメリットがある新しい賃貸の姿なのです。
ところが、これまで旅館業法で規定されていなかったために、さまざまなトラブルが起きても取り締まることがなかなか難しいと言われてきました。
今回、大田区議会で可決された条例案の主なポイントは以下の通りです。
１．周辺住民に対して事前の周知を行うこと
２．緊急時に外国語で情報を提供できること
３．必要に応じて区が立ち入り調査できること
４．滞在期間は７日以上とする など
これら一定の条件を満たすことで、民泊事業を認める、ということです。
今回、特に「民泊」を実施する物件の、近隣住民への配慮が多く盛り込まれており
実例として外国人の出入りによって住民が不安を抱き、クレームに発展するトラブルが相次いでいることを受けているようです。
また、水回りの事故や鍵のトラブルなどが発生した場合に、外国語で速やかに対応できる窓口の設置を義務付けています。
もちろん日本人の利用も全く問題ありません。
貸す側の留意点は、単純な賃貸と違って宿泊施設になるため、ベッドの設置やタオルなどのアメニティをある程度は揃えておく必要があります。
そして、利用者のことを考えると、観光地の近くや駅からのアクセスなど、立地が重要な要素になってくると思われます。
そして、このように正式に「民泊」の業態が認定されれば、当然ながら管理会社をはじめとするプロフェッショナルな業種の方々が、専門的にこれを請け負うようになってくることが想定されます。
よい立地に物件を持っている方は、月々の家賃よりも収入が増える可能性があるこの「民泊」を導入されるのも、新しい賃貸の収益形態として意義のあることだと思います。
かくいう私は、のどかな街に購入したファミリー物件の空室を、一日も早く満室にできるよう、関係者と連絡をとりつつ、もうしばらくがんばります。
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シニア夫婦の「ハッピー別居」が流行っている？
不動産賃貸業において、老夫婦をターゲットユーザーにする物件は多数存在します。
その場合、段差がないバリアフリーなどの安全面はもちろん、
間取りもご夫婦での生活空間をイメージして企画され、特徴出しをします。
ご夫婦が入居してくれれば、単身世帯と違って退去の機会も少なくなるだろうから
安定した家賃収入が入ってくる可能性が高まる、と言われています。
ところが、2015年12月7日付の全国賃貸住宅新聞に掲載されたリクルートSUUMOによるマーケットレポートに、大変興味深い記事が掲載されていました。
新しいスタイル「ハッピー別居」
夫婦がそれぞれ好きなコミュニティに属し、常時同じ住まいに暮らさなくてもいいという考え方を「ハッピー別居」といいます。この考えに賛成しますか？
この質問に、36％がYESと答えていることがわかりました。
性別では女性の賛成が38％と高く、世代では60代が42％と半数にも届く勢いです。
シニア女性が高い理由は
「この年になってまで夫の世話はしたくない」
がトップ。
別の設問で、欲しい共用施設を聞くと
レストラン
がベスト３に入っていますが、これは夫に対する「食事の支度」へのアンチテーゼと言えるかもしれません。
奥様方はずっと我慢してきたのかなー
と考えてしまいます。
一方、男性陣で賛成する理由は、
「妻の小言を聞くより好きな仲間たちと過ごした方が楽」
という気持ちがあるようです。
まぁ、お互いに言い分はあるようですが、とても興味深いポイントは
決して離婚して別居しようというほどではなく、
夫婦関係は維持したまま、別々に暮らしたい
と思っていることですね。
別居から、何かが起こる？
そこに単身世帯のニーズが掘り起こされ、新たなライフスタイルが生まれてきます。
事実、大規模なアクティブシニアマンションではカップルが誕生しているようで、米国のシニアレジデンスでは開設以来、数年で３〜４組の結婚式が行われたそうです。
うーん、侮れないぞ、人生の先輩たち。
シニア世代の「恋愛意向」についても調査結果があり、
賛成の男性は58％、女性は約33％と
男性の積極さが色濃く出ましたが、女性も決して少なくない比率です。
そしてこれは、50代と70代でも同様でした。
夫婦で意見が食い違うポイント
この別居希望にはもうひとつの背景があり、それはシニア期における男女での移住先の意識差です。
男性は田舎暮らしを好み、女性は都会暮らしを求める傾向があります。
必ずしもパートナーの意向に合わせるのではなく、お互いを尊重して普段は別々に過ごし、月に１〜２回程度会うという暮らしが、今後のシニア層に広がっていくのかもしれません。
新たなライフスタイルが生まれる
今の自分では全く想像もつかない夫婦像ですが、こういう傾向がある、ということは、賃貸業を営む立場として知っておくべき時代の流れですね。
シニア層が元気になり、自己実現のステージをさらに模索しながら自分の人生を楽しむ。
それはある意味、オーナーの社会貢献にもつながります。
そんな新しい価値感を受け入れつつ、新しいターゲットニーズに備えることも大切です。
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「民泊」を管理会社はどのように捉えているか？
賃貸業界でも大きな注目を集めている、マンションや戸建て住宅の空き部屋を旅行客に貸し出す「民泊」。アメリカのサイトAir bnb（エアー・ビー・アンド・ビー）が脚光浴びているので、一度は耳にしたことがある人も多いと思います。
来年１月には東京都大田区で、全国で初めて民泊が解禁されると言われていますが、管理会社はどのように考えているのでしょうか。全国賃貸住宅新聞が行った緊急アンケートで現場の状況がまとめられました。
管理会社への質問：
「今後、民泊をやりたいですか？」
これに対しての回答は以下の通りです。
・やらない 72％（285社）
・検討する 22％（87社）
・やりたい 6％（22社）
民泊は短期間の賃貸とほぼ同じなので、月貸しの家賃よりも小刻みに宿泊料が徴収できるため、
高い収益性や効果的な空室対策として、賃貸物件のオーナーから大きな注目を集めています。
しかしその反面、今回のアンケートでは７割以上の管理会社が参入に消極的なようです。
その理由は
- 既存入居者からクレームを受ける。
- 法律が未整備
- 地域的に需要が見込めない
の３つ。
中でも最も懸念されているのが、クレーム問題。
例えば防犯上で、一時的な利用に過ぎない宿泊者がオートロックの解除番号を知ることになるのが不安だという指摘があります。
また、騒音でトラブルになるケースも多く、外国人旅行者などは生活習慣の違いから夜遅くまで騒ぐ人がいたり、夜中にスーツケースを引く音がうるさいなど、近隣住民との間で問題になるそうです。
また、かなり極端な事例だとは思いますが、
ある入居者があまりの騒音で寝つけず、精神不安で会社を欠勤するようになった
など、現場では予想を超えた事態になっているようです。
一方、民泊ビジネスに積極的な管理会社は、その点をきちんと押さえて新事業の展開に備えます。
・何かあればすぐに対応できるよう、24時間の管理体制
・トラブル対策として、入居の際に物件の特殊性（ホテルではないこと）を説明する。
・民泊用のフロアを別にする。
など、法整備が進み、適切な運営方法が確立されれば、改めて民泊ビジネスに取り組もうとする管理会社が増える可能性が十分あります。
すでにサブリースの運用方法の一つとして、賃貸と民泊を並行募集することを具体的に予定している管理会社もあるようです。
民泊も賃貸と同じように、入居後の管理が非常に重要だということですね。
このように、オーナー単独でチャレンジするよりは、幅広い情報と対策手段を持った管理会社に相談することも重要だと思います。
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不動産投資家は肉食か？
今日は不動産投資家仲間との不定期の集まりがあり、東京都文京区茗荷谷にある、肉の専門店で会食をしました。
そこは、店頭のショーケースで普通に肉を売り、そのバックヤードで本格的なステーキを振るまうという、いかにも専門店らしい、こだわりのお店です。
参考までに、お店のホームページはこちら。
バックヤードにあるレストランに入ると、まずは店頭で、自分で好きなお肉を選び、焼き方を指定してもらいます。
そして一時間くらいかけてプロの料理人が焼き上げ、美味しい焼き加減の頃合いを見て、ベストなタイミングで最上級のステーキが運ばれてきます。
すでに食べやすい大きさにカットされているので、
あとはさっと口の中に入れるだけ。
あー、美味しいーーーー！！
もう余計な言葉はいりません。
８人で行ったので、いろんな肉を少しずつシェアしたのですが、適度に熟成した肉はどれも味わい深く、一つ一つを噛み締めながらじっくりと堪能することができました。
お値段もなかなかのものでしたが、こういったこだわりのお店は、
まず自分で探すことは難しいです。
メンバーの誰かが偶然知っていて、それをシェアしながら新しいお店を開拓していくことが、この会のルールとして、いつの間にか定着しました。
そこでまた新たな体験を共有できることが、このコミュニティの醍醐味ですね。
特にサラリーマンの私には、毎回新鮮な気づきがあります。
参加者の半数は、すでにセミリタイヤを実現した成功者たち。
そういう先輩方と一緒の時間を過ごすだけで、良い刺激とパワーをいただきます。
当然ながら最近の不動産市況におけるお互いの意見を交わしつつ、
時々キラリと光る言葉が印象に残ることがあります。
今回の成功者の格言は
「お金というものは、使えば使うほど、増えていく。」
なるほどー。
使わずに溜め込むのではなく、有意義なことにはどんどん投資していく。
今日の贅沢な食事も、そう考えると立派な投資の一つです。
このように、社外の人とのつながりは、サラリーマンにこそ必要不可欠なもの。
常に新たな視点を磨き、新たな体験を重ねることで、
また視野が広がるのです。
不動産投資をすることのメリットはたくさんありますが、
単純にお金を増やす、可処分所得を増やすということだけに止まらず、
このように新たな人脈と、新たな発見の機会を持つことが
実はとても大きな利益だと思います。
こうしてまた私は極上のお店のレバートリーが増え、
他の人に紹介するチャンスがあれば、
それが私の価値として映るかもしれません。
どんなことであれ、お互いに価値を提供し合うことは
起業家としてとても重要な心がけです。
今日のお肉のように、熟成された上品な品質に触れる体験と、
有益な時間をもっと増やしていきたいと思います。
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不動産投資家が守るべき「７つの約束」
昨日は、参議院議員で実業家でもある渡邉美樹さんの講演を聴いて、得た学びをシェアしました。
環境によって人は変わる
日本の教育に欠けているのは
夢と目標を持たせ
そこに向かって努力し、
それを叶えること
その瞬間にこそ幸せがある
だからこれからの日本には
自分をしっかり見つめ
夢と目標を持つための教育が
必要なのだ
ということでした。
渡邉美樹さんは、居酒屋の「和民」で有名なワタミ株式会社の創業者であり、都内にある学校法人・郁文館高等学校の理事長でもあります。
今回の講演会は、中学生と、その親に向けたお話でしたが、
渡邉氏はそこらへんの教育者とは異なり、
今は政治家でもありながら、
起業家・経営者としてもマインドが飛び抜けて秀逸であります。
ですので、こちらの方もつい
「学校の先生」ではなく
経営者・社長
としての見方をしてしまいます。
そうするとまた
ビジネスとして得られるものを貪欲に学ぼう
という気持ちが湧いてきます。
今回の講演の最後を締めくくった、
最もインパクトの強い教えは
渡邉氏が理事長を務める私立高校・中学校で提唱されている
「７つの約束」です。
「主人公として大いなる人生を、本校生の誇りを忘れず
夢と希望を持ち 力強く歩き続けなさい」
というメッセージの後に、その校訓として
「７つの約束」があります。
- 笑顔で元気よく挨拶せよ
- 約束を守れ 嘘をつくな
- すべてに感謝せよ
- 自らの夢のために 限界を超えた努力を継続せよ
- 損得ではなく 善悪で判断せよ
- 他人の喜び悲しみを共有せよ
- 正しいと信じ決めたことは 諦めず最後までやり遂げよ
以上７つ。
ここに信頼と自信と努力
そしてすべてを通じて持ち続けるべき感謝の気持ち
これはまさに、経営者としてのマインドそのものですね。
不動産投資でも
仲介不動産会社
管理会社
金融機関
投資家仲間
いろいろな局面で、様々な人と出会います。
その際に心がけたいことが
この教えには詰まっています。
また、なかなか見つからない希少物件にたどり着くためにも
あきらめずへこたれず、努力を継続することが必要です。
そして、いつでも仲間と情報を共有し合い
相手を応援し続けることで
いつかは巡り巡って自分の身に幸福が訪れる
そう信じています。
渡邉氏は、この校訓を中学生・高校生のうちに叩き込み、
２５歳で人生の主人公として輝いている人材を育てる
とおっしゃっています。
ご本人も初めて起業した時は２４歳だったとか。
今さら若さを羨ましがっても仕方ないので
私は私で、今できることを考え、最善を尽くすのみです。
やはり成功者のポリシー「成功法則」とは
どの人にも共通するものだと
つくづく実感しました。
そして、渡邉氏が最後に
「この約束は、私でも完璧にできないのです。
常に自分に言い聞かせ
精進することが大切です」
と締めくくられたことが
さらに深い学びとなりました。
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不動産投資家にも共通する「環境と教育」
今日、参議院議員で実業家でもある渡邉美樹さんの講演を拝聴する機会がありました。
渡邉美樹さんは、居酒屋の「和民」で有名なワタミ株式会社の創業者であり、都内にある学校法人・郁文館高等学校の理事長でもあります。
今日はその郁文館の説明会で、教育理念をお話しされていました。
郁文館は別名「夢学園」とも呼ばれ、学校のあちこちに「夢」の文字が飾られ、
夢を持つこと、夢を叶えるために努力すること
の大切さを教える旨をモットーとしています。
渡邉氏はこれまで２０年以上の企業経営を通じて、毎年５，０００人の新卒者と面談をしてきました。その中でずっと聞き続けている共通の質問があるそうです。
・今、あなたはワクワクしていますか？
・好きなことを仕事にしようとしていますか？
この質問に「Yes」と答える新卒者は、
たった３％しかいないそうです。
逆に
これまで一番ワクワクした時期はいつか、と尋ねると
大学に入学した時
という答えが一番多いそうです。
大学入学時にはワクワクし、
大学卒業時にはそれを失っている
ということです。
その原因は、高校までの学校教育が「大学入学をゴールにしている」からだ、
と渡邉氏は力説します。
厚生労働省からの報告では、
２０代の正社員の
３割が
「はたらきたくない」
と答え、
７割が
「お金のために働いている」
と回答しています。
「仕事が生きがいである」
と答えたのはわずか１３％だそうです。
財団法人日本青年研究所の調べでは
世界の高校生に共通した質問
「あなたは将来、偉くなりたいですか」
との問いに Yes と答えたのは
中国 ８９％
アメリカ ７５％
韓国 ７２％
日本 ４６％
でした。
日本にはそれだけハングリー精神が足りない、と受け止められています。
それどころか、日本の高校生から聴く実際の意見として
「他人に迷惑をかけなければ何をしても良いのではないか」
という偏重があり
欲がない
関心がない
愛がない
というのが今の若者の特徴だそうです。
これまでの学校教育が、そうした若者を育てた、ということでしょうか。
約４０年前にアメリカで行われた高校生の分析結果が紹介されました。
ある進学校のクラス編成において
例年、成績の良い方から順にA,B,C・・・と組を作っていくにあたり、
なぜかその年だけは順番を間違えて、一番成績の悪い方がAクラスになり、
一番成績の良い方が最下位のクラスになってしまったそうです。
ところがその後、それぞれの組になった生徒の成績に大きな特徴が見られました。
間違えて上のクラスになった人は成績が上がり
間違えて下のクラスになった人は成績が下がる
つまり
最初は勉強できなくても、最上位クラスになるとグングン伸び、
最初は勉強ができても、最下位クラスになるとやる気を失う
という結果です。
環境が、これだけ本人のやる気を左右する、という分析です。
このように、学校教育＝環境が、人のモチベーションに大きく作用し、
夢や目標を認識し続けられるかどうかで
その人の未来が変わってきます。
この話を聴いて、学生だけでなくサラリーマンにも同じことが言えるのでは、と感じました。
希望に燃えて会社に入り、いつしか夢や目標を失い、
なんとか定年まで勤められればいいや、と思うようになる人が多いのではないか
と感じます。
それも日本の会社が、そのような風土になっているからだと思います。
そんな中で、新たに夢や目標を持ち、
不動産投資を活かして人生を変えていきたい、
と、私と関わる人には感じてもらいたいし、
これからもそういう人々を応援していきます。
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暗号通貨「ビットコイン」って何？
今日は一風変わったセミナーに参加してきました。チャールズ・ホスキンソンという、天才数学者で暗号通貨の第一人者が来日し、全国縦断セミナーの、初日の回でした。
不動産投資と直接関係はないかもしれないけれど、幅広くビジネス情報にアンテナを張っていると、新しいものや話題になっていることへの理解を深める機会に恵まれます。
「暗号通貨」とか「仮想通貨」って、まず怪しげなネーミングですよね。
純粋に日本で生まれ育った私には、「暗号」と聞いただけで、スパイというか、闇のにおいを感じてしまいます。
しかし、そんなことは全くの偏見で、そういう考え方に固執しているとビジネスチャンスを逃してしまうことを痛感しました。
日本では通貨としての「円」しか認められていないのでピンと来ませんが、暗号通貨はすでに世界中で1,200種類以上が流通し、特に欧米では個人間取引の中で「便利なもの」として認識されています。
暗号通貨の元祖である「ビットコイン」は２００９年に誕生し、今では当時の数万倍の価値になりました。
例えばヨーロッパでは、国外へお金を送るのに結構な日数と手数料がかかるところ、ビットコインでその代用をすると、24時間送金でき、手数料もほとんどかかりません。アメリカでは国内送金でも３〜５日かかり、手数料も2〜3,000円かかるので、ビットコインを利用した方がメリットが大きいわけです。
暗号通貨はインターネットを介する資金で、いわゆる電子マネーのようなもの。
例えばショピングモールには大抵ゲームセンターがありますよね。
そこで得たコインは、普通ならお金の価値はありませんが、それをそのショッピングモール内に限って、お金と同じように使えるようにしたもの、という感覚です。
電気量販店のポイントやTSUTAYAのTカードなども、限定されたお店の中で実際のお金と同じように使える点では似ています。
ゲームセンターのコインと違う点は、全体の発行量が限定されていて、闇雲に増えない、というところです。これによって、コインを欲しい人が増えれば、限られた数量を取り合うことになるため価値が上がります。１００円で１０枚買えたものが、１２０円になったりするのです。
そこに売買が生まれ、為替のような市場が育っていきます。
但し、中にはやはりネーミングのイメージ通り、ブラックな暗号通貨もあるようですので、注意が必要です。
世界の仮想通貨の時価をリストアップしている以下のサイトで、２０位以内にランクされているものは、市場規模・信頼性の点で、まず大丈夫とのことでした。
http://coinmarketcap.com/
暗号通貨を不動産投資に使える日が来るかどうかわかりませんが、少なくとも海外不動産に関わる際には、覚えておいた方がよいアイテムだと思います。
めまぐるしく変わる世の中ですから、常に上流の情報をキャッチしておきたいものです。
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不動産オーナーはガス料金の値上げにも敏感？
昨日のニュースでは、都市ガス４社が１１月２６日に発表した来年１月のガス料金は、液化天然ガス（LNG）の価格調整を受け、燃料費調整制度に従って値上げすると報じました。
あまりにも多くのニュースソースで報じられているので、いったいどうなっちゃったんだろう、と思いましたが、実際の値上げ額では標準家庭の月額料金で８円〜１８円だそうです。
しかし、金額の大小ではなく、不動産事業を営んでいることで、こういうニュースにも耳を傾け、関心を持つようになっている自分に「びっくりぽん」、です。（NHK朝の連ドラ・朝がきた より）
収益不動産では、都市ガスの物件をプロパンガスに切り替えることで、オーナーにとっては経費節減につながることがあります。
プロパンガスの会社は、全国で２万社もあると言われていて、つまり競合が多い業種です。その上、都市ガスからのシェア奪取を図ろうと狙っている会社さんが多数ありますので、プロパンガス会社に切り替えるとたくさんのサービスをしてくれるわけです。
例えば１台１０万円くらいかかってしまう給湯器の交換が無料になる
というのが標準的なサービスです。
その他、カラーモニター付ドアホンを設置してくれたり、
お風呂の追い焚き機能追加、
それにエアコンの無償交換
にも対応してくれるところがあります。
しかし、あまりたくさんの特典をつけると、その分が入居者のガス料金に反映され、お客様の不満へとつながり、やがて退去される原因にもなりかねないので要注意です。
私もかつて、所有するマンションを都市ガスからプロパンガスへ切り替えようとした時、管理会社の方から猛反対にあいました。これからの入居者さんが物件を選ぶ時、
「プロパンガス」というだけで敬遠されるから、という理由です。
それだけ「プロパンは値段が高い」、「都市ガスは安い」というイメージがあるとのこと。
恥ずかしながらそれまで、私はそのようなことを全く関知していませんでした。
自宅は都市ガスですが、プロパンガスのボンベを置く場所がないし、交換のためにわざわざ業者を呼ぶのが面倒だから、くらいに思っていました。
でも実際には、私はプロパンガス会社の方に都市ガスと同条件で価格体系にしてもらいましたし、都市ガスだって値上げすることがあるのです。
さらに集合住宅の場合には、特にスペースの問題がなければ、災害時にも強いプロパンの方が入居者の安全確保のためにはよろしいんじゃないか、とさえ思っています。
いずれにしろ、人は新聞やテレビで報道されると、イメージだけで印象づいてしまうので、本質を見失わないように気をつけるべきだと痛感しました。
不動産投資をしていることで、いろいろな人脈が広がるだけでなく、世の中の地味なニュースにも耳を傾けるようになって、見識も広まります。
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民泊、許可制で全国解禁
本日（11月22日）付の日経新聞の１面トップに、ついに民泊の記事が出ました。
〈以下抜粋〉
厚生労働省と国土交通省は、個人が所有するマンションや戸建住宅の空き部屋に旅行者を有料で泊める「民泊」を来年４月にも全国で解禁する方針だ。
現在は旅館業法などで原則禁止しているが、無許可の営業が広がり、トラブルも相次いでいる。訪日客の急増で宿泊施設の不足が深刻になり、早急に明確な基準をつくり、安心して使える民泊を普及させたい考えだ。
いやー、とってもわかりやすい記事ですね。さすが日経。
さらに記事の内容をまとめると
１．民泊とは
マンションや戸建住宅などを、外国からの旅行者を中心に貸し出すもの。
主に Air bnb（エアー・ビーアンドビー）などのネット仲介による。
２．問題点
貸し手が繰り返し料金を受け取る場合は旅館業法の営業許可が必要。
ところが規制が実態に合わず、貸し手の多くが無許可で営業
利用者側では、見知らぬ人物の出入りによる近隣から苦情が噴出。
つまり文化の違いを持った旅行客が、一般の住まいをホテルのように使い
ドンチャン騒ぎをして近所に迷惑をかけるなど。
ルールが正しく決められていないからこのようなトラブルが起きる。
３．解決策
旅館業法を改定し、新しい業態としての「民泊」に営業許可を出す
営業許可はこれまで、「ホテル」「旅館」「簡易宿所」「下宿」の４形態であったが、新たに
「民泊」を加える案が有力。
４．規制緩和の内容
客室数を制限しない（１室でも可）
客室の延べ床面積が合計33㎡以上でなくてもよい
宿泊名簿の管理や入浴設備などの詳細な規則も緩和
など、民泊の実情に合わせて新基準を検討
５．全国解禁の時期
２０１６年中。
すでに来年１月には、羽田空港をもつ東京都大田区が、自治体として民泊を認める動きあり。
厚労省と国交省は違法営業の取り締まりなどトラブル防止策や適切な課税方法を
今年度内にまとめる
ということですね。
このように国が乗り出してくると、ますます「民泊」が注目され
そこにビジネスチャンスを見出すオーナーと、
仲介業で商圏を広げようとする業者が
国内にもたくさん出てくるのでしょうね。
業界が活性化するのは良いことです。
交通の便が良い区分所有のマンションなどは、
きっと旅行者にも人気があるでしょうから
毎月の家賃制で、時々空室が出て悩むよりは、
「民泊」で短期間の宿泊料を何度も重ねていく方が
収入は増えるかもしれませんね。
それにしても「民泊」って、いかにも古〜い日本語っぽくで、
あまりセンスを感じられない名前ですね。
制度だけでなく、名称も見直した方が良いと思いました。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
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