自宅を共担に取られると融資は難しくなる？
今日は私に７億円融資をしてくれている地銀を訪ね、支店長とお話しました。
最近、私の不動産取得活動において、私の自宅がこの銀行の「共担」に入っているため、他の金融機関からはことごとく新規融資を断られるので、しびれをきらせて直訴に行ったのです。
●「共担」とは
共同担保の略。共同担保とは、文字通り共同で担保を預かることです。
例えば私の自宅はすでにメガバンクで融資を受けている分、そのメガバンクが第一抵当権を持っていますが、次に収益不動産の融資をした地銀が、第二抵当権としてそのメガバンクと「共同」で担保を保全することを、「共担」といいます。
担保というのは、本来、融資したお金を返せなくなった場合、代わりに取り上げるものなので、万が一、私がローンを返せなくなったとき、物件（今回の場合は自宅）を差し押さえる権利のことです。
しかし既にメガバンクがその権利を持っており、担保の余力はないため、今更地銀が第二抵当権をつけても自宅を取り上げることは事実上できません。
ではなぜ地銀が第二抵当権でも自宅を担保に取ったのか、というと、信用保全のためだそうです。債務不履行時の担保としてではなく、「自宅を差し出してでもその地銀に自分を委ねる」という姿勢が信用力をプラスに働かせるということです。
当時（収益物件を購入したとき）は「共担」が条件だったので、了承するしかなかったのですが、それが今になって、他の金融機関へ新たに融資を申し込んでも、その「共担」が足かせになって、ことごとく断られてしまうのです。
そこで、支店長とはかなり懇意にさせていただいている“よしみ”で、この窮状を伝えようと、銀行を訪ねたというわけです。ついでに新たに利回り１０％の未公開物件情報を入手したので、追加融資をお願いしてみました。
●追加融資は歓迎
すると支店長は、物件の評価さえ高ければ、まだ私に追加融資をしたいという姿勢でした。そして前向きに私が持ち込んだ物件を検証していただいた結果、今回は築２５年の鉄骨造で、残存耐用年数が９年しか無く、私の希望する融資期間２０年はとても実現できない、と残念ながら断られてしまいました。
しかしありがたいことに、「うちの銀行では無理だから」と、その場で日頃から懇意にしている別の銀行の支店長に電話をされ、代わりに融資をしてもらえないか頼んでくれたのです。
ところがそれでもやはり「残存耐用年数」と「エリア」がネックになり、そちらもNGでした。
●原因は「共担」ではない
そこで支店長曰く「あちらの銀行も共担が原因ではないと言っています。ウチの銀行でも、他に共担が入っているからといって融資しないなんてことはあり得ません。融資がNGなのは共担のせいではないんですよ。例えば自己資金が足りないとか、物件評価が届かないとか、他に理由がある筈です。」と逆に私の訴えを否定するコメントをいただいてしまいました。
実際には、これまで他の金融期間の融資審査では「共担」が原因と言われていたのですが、「支店長の視点」も確かに見過ごせないものがあります。銀行はそれぞれに考え方がありますので、一つの理由でダメだと言われても、また他の金融機関を探せばOKになることがあるかもしれません。
とにかく一度ダメだと言われたからと言って、思い込みで諦めてはいけません。
私ぐらいに高額な融資を積み上げて来ると、そういうスキマをついて、どこか融資をしてくれる先を何度でも探し続けるしかないのです。
淡々と、まだまだ物件探しの旅は続きます。
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銀行から不動産の融資を受ける時に聞かれる３つの質問
初めて銀行から融資を受ける時、どんなことを聞かれるのかとドキドキするかもしれません。
私はひとつの地銀から総額７億円の融資を受けていますが、これまで銀行とのコミュニケーションを通じて、我々に対するスタンスと、融資審査の時によく聞かれたことについてお伝えします。
●地銀の融資方針（想定と実感）
地銀は、管轄エリア内の物件にしか融資を行いません。
私は率直に「なぜですか？」と聞いたことがありますが、
「何かあった時に見に行けるからです」
という答えが帰ってきました。
物件評価をする際にも、単に数値でいくら、というだけでなく、
かつて私が前のめりになって検討していた物件に対し、
「あのエリアはもう何十年も前に開発が終わり、過疎化が始まっているから
賃貸需要は減っていく一方ですよ」
とのアドバイスをもらい、購入自体を取りやめたこともあります。
地銀とは、それだけ物件やその場所にこだわりを持ち、収益性と将来性をしっかり見極めて融資を行うところなのです。
その地銀が、融資をする相手に質問する意図は次の通りだと思います。
（実体験より）
2．良く聞かれること
（１）なぜ、その場所に買うのですか？
・自宅もしくは勤務先が近いというケースは問題なく、銀行と同じように「何かあったらすぐ見に行ける」という理由が安心感を与えます。
・ところが、縁もゆかりもない土地に物件を買おうとするならば、それなりに理由を求められることが多いです。
・本質的には、何か事故があってオーナーが現場に駆けつけても何もできないのですが、あくまでも「心構え」が肝心なのです。車で何分、電車で何分、という風に、現地までの所用時間を把握しておくことをお勧めします。
（２）自己資金はどれくらいですか？
・今、銀行にとっては現金を持っている人が一番強いそうです。１億円相当の土地を持っている資産家よりも、5,000万円の現金を持っている人の方が融資をしやすいのだそうです。
・もしも他の銀行に現金があるのなら、預け替えをすれば喜ばれます。そこまで持ち合わせがない場合、その収益不動産で得られる利益を定期預金にする、という提案でも歓迎されます。こういうことを銀行の方から条件提示されることもありますが、自分から積極的に伝える方がずっと効果があります。
・また、自己資金があるのにオーバーローンやフルローンなど、かなりのウェイトで融資を依頼している場合には、現金を手元に残して修繕費やバリューアップのための資金確保に備えたい、などの理由が必要になってきます。
・物件の収支が銀行の求める基準に達しない場合には、この部分の重要度が非常に高まります。
（３）なぜその物件を買うのですか？
・スバリ「利回りが良いから」などと答えてはいけません。事実はそうであっても、ただ「儲かるから」といういかにも投資を連想させるような言動は慎むべきです。銀行は投資のためにお金を貸すのではなく、事業に融資をするのです。
・理想的なのは、「地域に貢献したいから」。私は先の震災で大きな被害を受けた地元・浦安を、その復興に合わせて快適な住居を提供できるような事業を展開したい、と言い続けています。
・そこまで優等生ではなくても、「その物件で不動産賃貸業をやりたい理由」について、少しでも自分の想いを持っておいた方が良いです。
・そしてくれぐれも、「◯年所有したら売却するつもり」、などということは絶対にタブーです。銀行は、長期間お金を貸し続けることで利益を得ます。融資を始めて数年で繰上返済されるようならば、始めから貸さない、というスタンスになります。
●数値では表現できない部分をアピール
いずれにしろ、銀行はお金を貸すことが本業ですから、「貸したくない」とは思わないものです。
銀行員にとっては融資額＝売上実績なのです。顧客を掴んだあとは、どうすれば融資部の承認を得られるか、という観点で質問します。その立場を理解され、数値では表現できないことを補足し、うまく稟議書が書けるように配慮して進めることがポイントです。
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不動産投資で借金返済ができなくなる不安
まだ不動産投資の経験がない人、でもこれからできるならやってみたい、という人から、
「不動産投資をしたいけど、巨額の借金をするのがすごく不安」
という声を聞くことがあります。
たしかに不動産は人生で最も大きな買い物と言っても過言ではないでしょう。
融資額も何千万円、年億円もの金額になるのですから、
「万が一のことがあったらどうしよう」
「失敗は絶対に許されない」
と思うのも無理ありません。
不動産投資は「投資」であり「事業」ですから、
絶対に、100%安全保証、ということはありません。
「借金が返せなくなったら自己破産するのかな」
なんて、融資を受けようとする人なら、必ず一度はよぎる不安ですね。
しかし、不動産事業の場合、
銀行の目線においても、実際の事業運営においても
借金が返せなくて破産する
というリスクは極めて低いのです。
なぜなら、銀行は物件を担保に「不動産事業」に対して融資をするので、
万が一返済が滞るような場合には、その物件を取り上げればよい
という前提です。
そういう意味では
「飲食業など他の事業に融資するよりもはるかに安全」
と、ある銀行の支店長は言っています。
飲食業で、毎月安定的な売上を得るのは大変なことですし
そこから経費や従業員の給料を引いてローン返済に充てるのも
ひと苦労です。
ところが不動産事業の場合、
毎月の家賃が入ってくるのですから
急激に売上が下がることもありません。
ある程度安定した収入の中で、ある程度安定した経費を支払い、
毎月そのうちの何％かにあたるローンを返済していけば良いのです。
従って、不動産オーナーは、
空室などで家賃収入が予想を大幅に下回った場合には
手残りの現金は少なくなりますが、ローンが返済できなくなる程にまで
収入が減る、ということはまずありません。
また、そうならない物件を選んで買う必要があります。
そして、万が一家賃ではローン返済が賄えない場合には、
自分の持ち金から返済に当てなければならなりませんが、
いよいよお金が返せず、どうにもならなくなった時には
「物件を売却する」ことになるのです。
事実上は「銀行に取り上げられる」、ということですね。
物件を売れば融資額が全て返済できるか
という確証はありませんが、少なくとも銀行サイドでは
そういう見方をして融資額を決めます。
ですので、
担保価値が高い物件には多くの融資がつき、
担保価値が低い物件には始めから自己資金をいくら入れる、
という条件でお金を貸してくれます。
その結果、例えば１億円の借金が返せないから
全て自分で働いて１億円を稼がなければならない
という状況にはまずならないのです。
基本的に、ほぼ満室で経営していれば
ローン返済して充分にゆとりを持てる物件を買えばよいのですし、
所有してからも満室経営ができるように務めればよいのです。
そんなに難しいことではありませんので
どうかご心配なく。
銀行が充分に融資してくれる物件を掴むことができればこっちの勝ちです。
それができる物件を探す方がよほど大変だ、というのが私の実感です。
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銀行の支店長に聞く！『なぜ自宅を共同担保にとるのか』
今日、私お世話になっている地銀の支店長さんを久しぶりに訪ねました。
もう合計７億円も借りているので、銀行側として会う理由がないかな、とは思いましたが、所有法人が決算を迎えるため、期末の残高証明書を窓口で受け取るついでに、アポを取って面談してもらったのです。
支店長は相変わらずバリバリ仕事をされている印象で、不動産事業にも前向きに支援する姿勢を感じさせながらの雑談が始まりました。
私は
今持っている物件が順調に経営できていること
や、
来年度の収支予定などを簡単にまとめた資料
を見せて、
真面目に賃貸経営に取り組んでいる印象
を持ってもらうように務めました。
そして、半年前に２億円を融資してもらったときから気になることがあったので、この貴重な機会に聞いてみようと思い、勇気を持ってズバリ、お尋ねしてみたのです。
質問１．前回の融資の時、自宅を共同担保に差し出すことが条件だったが、この真意は何ですか。
自宅は他のメガバンクで住宅ローンを借りています。当然既にそのローンの担保になっているため、この地銀にとっては担保価値が無いはず。それなのになぜ共担に入れることが融資の条件だったのか、聞きたかったのです。
支店長の答え
「銀行とあなたとの信頼関係を確認することが本旨です。金額の価値はほとんど関係ありません。自宅を担保に差し出してまで今回の不動産賃貸業を確立させたい、という覚悟の証明みたいなものですね。」
なるほどそういうことですか。それなら第二抵当権でも問題ないのですね。でもそうしたら別の不安が涌いてきます。
質問２．自宅が共担に入れられていると、次に他の銀行から借りにくくなってしまうのでは？
これは多くの投資家仲間から指摘されたことでもあります。何だか人質を取られているようで、他に融資をしてもらえなくする「嫌がらせ」のようなもの、と言う方もいらっしゃいました。
支店長の答え
「自宅を共担に入れているから融資をしない、と考える銀行はほとんどないでしょう。それよりも今度買おうとする物件の価値の方がよほど融資額に影響します。
自宅が共担に入っていること自体より、銀行間での金額のバランスの方を気にするそうです。他行よりも高額の融資をしようとするならば、自宅の担保が気になり始めるのだそうです。
ということで、自宅を共担に取られたらもう他の銀行で融資をしてもらえないのかと思っていましたが、そんな心配は要らないようでした。支店長のお話は、「逆にこちらが他行で自宅を共担に入れた人から融資を依頼された場合」という観点でいただいたので、わりとフェアなご意見なのでは、と思った次第です。
自宅が共担に入っているとか、総融資額の合計がいくらとか、そんなことよりもはるかに
これから購入する物件の価値
が重要だそうです。
そして今、
銀行にとって一番歓迎されるのは
現金を持っていること
だそうです。
１億円の土地を持っている人より、８千万円の現金を持っている人
の方が有利なのだそうです。
銀行の考え方・方針は時々変わる、と言われていますが、少なくとも今（２０１５年９月）の時点では、こちらの地銀ではそのような考え方であることを確認できました。
これからは
物件単体での担保価値と収益性
を、更に厳しく見ていく必要がありそうです。
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不動産事業に融資する金融機関のスタンスを知ろう
日本テレビのドラマ「花咲舞が黙ってない」を観ていると、融資にまつわる銀行内部の不祥事をテーマに、女優の杏が扮する銀行員・花咲舞が悪者を次々と反省させるという痛快なシナリオにスカッとします。
その時、融資を願い出る中小企業の経営者の大半は
「5,000万円融資してくれないと倒産してしまう」
「あと3,000万円、何とか都合つけてくれないか」
と融資担当者に言い寄っています。
また、NHK朝の連続テレビ小説「まれ」では、パティシエを目指す主人公が自分の店を出すために農協へ企画書を提出し、350万円の融資承認を得たものの、申し込み用紙に判を押す段階で、その金額の大きさにためらうシーンが印象的でした。
一方、不動産投資の融資額は１億・２億もザラにあり、350万円ではワンルームマンションさえ買うことができません。それだけ一般企業に比べて融資の額が大きい、ということですね。
金融機関は、事業を営む会社に対しては、数百万円・数千万円の融資のために、徹底的に事業計画を追求・調査し、厳しい稟議書を通して承認していきます。
不動産事業であっても稟議書は必要ですし、事業の安定性を見極められることは同様です。
しかし、
一般企業に対して行う融資と、不動産事業に対して行う融資には、大きな違いがあります。
それは 不動産賃貸業の場合、
万が一その事業が失敗しても、
融資回収がゼロになってしまうことが極めて少ない
ということです。
なぜなら、他の事業と違って不動産事業の融資には
土地と建物が担保に入っているからです。
金額の大小ではなく、担保価値に大きく依存されると言っても過言ではありません。
逆に
担保さえしっかりしていれば、何億円もの融資も充分可能です。
それだけ不動産賃貸業は安定的な事業であると認識されているのです。
銀行目線から観れば、もしもお金を貸したオーナーがうまく経営できずに空室が増え、収入が減っても、借金が返せないならばその物件を取り上げることができるので、貸し倒れになる確率がとても少ないと言えましょう。
もちろん金融機関はその物件を売却して現金を回収するわけです。
逆に、だからこそ物件の担保価値が重視され、
その金融機関ならではの評価基準・評価方法をもって物件を審査します。
金融機関によって融資をしやすい物件とそうでない物件がある
のはこのためです。
同じ金融機関でも、時期・支店の考え方によっても異なってくるのです。
したがって、
１つの銀行に融資を断られたからといって諦めず、
いろいろな金融機関に問い合わせてみることが大切ですね。
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諦めないで！収益不動産を買う時に必要なお金と融資の関係
投資物件を選ぶ時、売買価格だけを見てしまいがちですが、
残念ながら購入時には売買価格だけではなく、
もう少しプラスのお金が必要になります。
それは
「諸経費」
といって、大きく分けて次の５つが挙げられます。
《諸経費の内訳》
①仲介手数料（不動産業者に支払う謝礼）
（物件価格の3%+6万円）
②登記費用（所有権移転、抵当権設定）
（司法書士さんに支払う費用です）
③固定資産税の精算金
（固定資産税は引渡しの日からその年の12月31日までの分を日割りで清算）
④管理費の精算金
（引渡しの日の月末までの分を日割りで清算）
⑤不動産取得税
（購入してから２〜３ヶ月後に税務署から請求が来ます）
これに売主側からは
家賃の残り（引渡し日から月末までの分）と
預かり敷金（退去時には入居者に返還するもの）を受け取るので、
上記の支払い分と相殺します。
細かいことは割愛して、
およそ物件価格の７％くらい
は諸経費がかかると思っておくと良いでしょう。
例えば
5,000万円の物件なら350万円、
7,000万円なら490万円、
１億円なら700万円、
ですね。
ですので、物件を担保に融資をお願いする時は、
「せめて諸経費の分は自分で出してくださいね」
と言われるのが普通です。
また、もしも担保価値が物件価格に見合わないとき、
つまり売買価格は１億円なのに、
金融機関から見たその物件の評価は8,000万円分しかないよ、
と言われた場合には、
8,000万円しか融資してもらえないので、
残りの2,000万円と諸経費700万円は
自己資金で賄うことになります。
なんだ、やっぱり自己資金がなきゃダメじゃん、と思った方、
諦めるのが早過ぎます。
この考えを逆手に取れば、
売買価格が１億円で、
金融機関の評価が1億1,000万円の物件であれば、
1億1,000万円を融資してもらって
諸経費700万円を支払っても
まだおつりがきますね。
これを業界用語で「オーバーローン」と言います。
ちなみに物件価格と同等の金額を借りるのは「フルローン」。
初心者の投資家で自己資金のない人でも、
オーバーローンを狙っていけば、手持ちが全くなくても
物件が買えるのです。
でも、売買価格を越える評価をしてくれるような物件って
本当にあるの？
と思うでしょうが、もちろんあります！！
それを探すのが、「自己資金ゼロ」から始める不動産投資の
醍醐味なのです。
当然ながら、そういう物件は誰もが探し求めているため、
非常に、非常に競争率が高いです。
市場に出ると、数時間、数分で売れてしまうこともザラにあります。
だからこそ、
・いつでも「買おう」というマインド
・「絶対に見つける」という強い意志
・不動産業者を中心とした広い人脈
が必要なのです。
でもそれらを持ち続ければ、必ず、想いは叶います。
諦めない限り、道は拓けます。
そう、少なくとも私が実証済みです。
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不動産投資のための金融機関選び
何千万円、何億円という金額で不動産投資をするには、
ほとんどの方が金融機関から融資を受けます。
つまり、不動産事業と融資は切っても切れない関係にあります。
では、自分に融資してくれる銀行なんてあるのだろうか。
と考えた時、大抵の人は「あるわけない」と思い、
やる前から諦めている、というケースが多いようです。
金融機関にはいくつかの特徴がありますので、
参考までにご紹介します。
1.メガバンク
いわゆる全国に支店のある有名な銀行。
三井住友、みずほ、三菱東京UFJなどです。
場所がどこの物件であっても融資の対象になります。
借入金利がとても低い（１％〜１％未満）。
ここで融資してもらう
ことができれば不動産事業としてはかなり安泰。
でもそれなりの信用力が必要で、過去の実績（年収や事業成績）、
十分な自己資金（物件価格の２〜３割程度）が求められます。
2. 地方銀行
横浜銀行、千葉銀行など、県や市の名前を冠した金融機関。
地元に密着した金融機関で、
物件の場所が銀行の管轄エリア内にあることが原則。
金利も比較的安い（１〜２％台）。
借換を積極的に受けてくれるところもあり。
不動産に積極的な銀行も多いので、メガバンクに比べて
それほどハードルが高くない。
3. 信用金庫
個人事業主や零細・中小企業の味方。地域を限定されることは
致し方ないが、地方銀行よりもさらに融資が下りやすい傾向。
金利は（２〜３％）のところが多いが交渉次第。
特に１億円以下程度の小規模物件では可能性大。
4. 日本政策金融公庫（国金）
事業を営む者を前向きに救済していく、というありがたい方針の、
国が運営する金融機関。
民間の金融機関では融資が難しい、と言われる人（会社）
に対しても積極的に貸し付けを考えてくれます。
金利は２％台で、不動産事業には7,000万円程度まで
貸してくれます。
創業支援や女性経営者、30歳未満や60歳以上など、さまざまな
特典制度も用意されています。
5. 不動産融資を積極的に行っているやや特徴的な銀行
スルガ銀行、オリックス銀行、静岡銀行など。
金利は３％台〜４％台と高め
ですが、物件の価値を先に評価して
さあ借りる人は手を挙げて、といった感じのスタイル。
不動産会社と密接に結びつき、
紹介後、決済までのスピードが早い。
以上はあくまでも参考知識として把握されることをお勧めします。
実際には個別事情により状況が大きく変わってきます。
大切なことは、はじめから決めつけない、思い込まないことです。
そのエリアの市況や時期、銀行の考え方もよく変わります。
そいうことを見極めながら、
とにかくコンタクトを取り続ける、
挑戦し続ける姿勢
が大切です。
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融資はコワイ！？不動産投資における金融機関との接し方
不動産投資、できるならやりたいけれど、
どうせ私はお金持っていないし、
貸してくれるところもありゃしない。
と思っている方、、、普通です！
それが普通の考えです。
でも、そもそも不動産を現金で買える人は
ほんの一握りですし、本当にそうであるならば、
ここ何年もの間、サラリーマン大家など
生まれてこなかった筈です。
不動産事業は、売る人・買う人・仲介する人・お金を貸す人
全ての人がHappyになるビジネスです。
全ての人が利益を得られる。
だからこそ、もっと自信を持って、
この不動産事業に目をつけた自分を
しっかりとアピールするべきです。
そういう人に、金融機関はお金を貸したがっています。
「私、初心者なので、よくわからないんですけどぉ・・
多分もうかると思うのでぇ、
よかったらお金貸してくれませんかぁ？」
という態度の人には、誰も貸してくれません。
まずは、自分が不動産投資のプロであること、
そうなりきって、金融機関と接することが良いと思います。
でも、なかなかできそうでできない。
噓もつけない。。。
と思っている方、、、まともです！
少なくとも悪い人じゃなさそうです！
金融機関は最後に「人」を見ますので、
誰かを騙そうとしたり、噓をつこうという人も
かなり融資から遠のきます。
たとえ豊富な不動産知識がなくても、
・物件がある場所
・物件の築年数
・物件の価格
・物件の大きさ
・物件の特徴
この５つを知っていれば、それだけで金融機関は話を聞いてくれます。
あとは
「なぜあなたがその物件を買いたいのか」
をきちんと話せれば大丈夫です。
淡々と、普通の感覚を持って接すれば、
金融機関は「お客様」を受け入れてくれるのです。
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不動産事業で金融機関から融資を受ける際の心構え
不動産事業を始めるとき（＝物件を購入する時）は
ほとんどの場合において、金融機関から融資を受けることになります。
特に自己資金が少ない、またはゼロである人にとっては
融資がなくては手も足も出ませんね。
別の言い方をすれば、融資さえ受けられれば
誰でもカンタンに始められるのが、不動産事業です。
しかし「融資を受ける」というのはカンタンにいかない
ケースが多いです。
では、金融機関（＝銀行）はどんな考え方で
不動産経営者を見ているのか
という点についてお話しします。
まず、（銀行は）お金を貸したい、と思っている。
そりゃ、そうです。銀行はお金を貸すのが仕事ですから
売上＝貸し付け額
なのです。
いつでも営業ノルマ（今月の貸し付け目標）がありますし、
お金を借りてくれる人は「お客様」ですので
「誰か借りてくれる人、いないかなー」と探しながら
日々を過ごしています（実話）。
次に（銀行は）お金を貸す人がきちんと返せるか、慎重に判断する。
これも当然です。お金を貸した後、返せるかどうかで
融資の額が決まります。
「貸したお金を返せるかどうか」を計る指標としては、
年収
勤務先
自己資金・資産（株など）
買おうとしている物件の価値
などがあります。
これらのどれも条件を満たしている人もいますが、
少なくとも２つ以上クリアできれば、
かなり融資を受けられる可能性が
出て来ます。
ですから、不動産事業を始めたい、と思う人は、
自分は「必ずお金を返せる人だ」
ということを
説明できる資料を準備する必要があります。
上記の指標を証明できる資料です。
その準備ができたら、
勇気を持って銀行へ行ってみることをお奨めします。
銀行は想像しているよりも冷たくないし、
融資を願い出る、という初めての経験をすることで、
いろいろな新しい発見もあります。
行動しなければ何も始まりません。
でも行動さえすれば必ず一歩前に進むことができるのです。
それが不動産事業の第一歩です。
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