売買契約時の手付金は戻ってくるのか？
融資の承認を得てから物件を取得するまでの重要なセレモニーである
売買契約。
何千万円、何億円という
おそらくは自分が住む家よりも高い取引なので
いろいろと不安な気持ちが押し寄せてくるのも
無理はありません。
物件探しは十分すぎるほどやってきて、
利回りも、返済比率も、キャッシュフローも
だいたい理解した上で
いよいよ物件が自分のものになる時。
それでもやっぱり
本当にいいのかなー
騙されたりしないかなー
など、今ひとつ不透明な気持ちになるものです。
物件についてはいくらでも見ることができますが、
売買契約書を目にするのは、
本当に物件を買う時の一回だけです。
しかも専門用語が多く、
不動産会社の営業マンを信用するしかない、
そんな気持ちで契約に望む人も
少なくないようです。
その時に、最も気がかりなのは、
「手付金」の扱いです。
売買契約では通常、
買主から「手付金」を売主側へ支払います。
手付金の額は、たいてい売買金額の１割。
もしくは１００万円、５００万円、１，０００万円と
キリの良い金額に設定されるケースが多いです。
この手付金の金額は
本来、買う意思を相手に伝える「買付証明書」
を出す時に記載しておきます。
手付金は売買契約を締結されたその日か、
翌日には振込手配します。
ここで注意点があります。
手付金は、
もしも買主の都合で売買が成立しなくなった時
売主に謝罪の意を込めて差し出す
逆に売主の都合で売買が成立しなかった時には
手付金の２倍の額を買主に支払う
という約束が取り交わされます。
それくらい覚悟を決めて締結するものですから
売買契約が結ばれたら、
まず破談になることは
ほとんどありません。
ただし売買契約は、
融資が確定する前にも締結することができます。
この時の注意点。
融資の承認を得る前に売買契約を結ぶ理由は、
「他の人に売らないでね」
という約束を、より強めるためです。
でも、万が一ローンが通らなかった時
手付金が戻ってこないのでは
これまた大きな痛手となります。
そうならないように、契約書の中に
「ローン特約条項」をつけて
万が一、融資が承認されずに物件が買えなくなった時
その契約を無効にすることができるようにしておきます。
その際、支払った手付金が
ちゃんと返ってくるように
期日と受け渡し手段をしっかりと明記しておくこと。
これだけはおさえておきましょう。
売買契約とは
不動産売買の約束事を縛る
超重要なセレモニーです。
複雑そうに思えても
いつ、何を、いくらで買うか
これを明確にすることが目的なので
そこのところをしっかりと把握しておけば
心配ありません。
そして手付金については
相手の思うままに任せず、
万が一契約が流れた時にどうなるか
これをしっかり確認しましょう。
契約は慎重に。しかし不必要に恐れず、
淡々と本筋を抑えていけば
何も問題ありません。
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不動産取得時、売買契約の際の注意事項とは？
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不動産取得時、売買契約の際の注意事項とは？
不動産投資での物件取得において、最も重要なことは
収益性・資産性の高い物件を見つけること
にありますが、
運良く物件が見つかった後のことを
イメージしておくことも大切です。
慣れないことだからといって
人任せにするのは危険です。
逆に、生まれて初めての高額の取引となる
場合が多いですから、
不安ばかりが募って
肝心な判断や適切なアクションがとれない
なんていうのはもったいないですね。
物件が見つかり、
融資の承認が下りたら
ここまでトントン拍子に来た場合でも
様々な難関を乗り越えてきた場合でも
等しく簡単なセレモニーが待っています。
その時のシナリオをベースに
注意事項をお伝えします。
売買契約
売主さんとの正式な契約です。
実際には売主さんと直接交わすのではなく、
仲介不動産会社の人とサイン・押印するケースがほとんどです。
これは、「宅地建物取引士」という資格を持った人が立ち会い
重要事項説明
というものを必ず受けなければならない
と法律で規定されています。
ですので、売買契約時には必ず
宅地建物取引士の資格証をテーブルの上の乗せ
一項目ずつしっかりと説明されることになります。
ここでは、物件の所在地を始め
売買時の条件を確認します。
中古物件の場合は老朽化における現状の問題点が
しっかりと記載されているはずですので
後から文句を言えないようになっています。
売買時の条件というのは
売買価格はもちろん、
引き渡し日
決済月の日割り家賃清算
管理費の清算
固定資産税の清算など
売主負担分と買主負担分が取り決められ
明記されています。
これをしっかりチェックしなければなりません。
不動産の売買契約というものは
ほとんどの人が初めてか
２、３回目のことでしょう。
いずれにしろ「慣れている」
なんてていう人はほとんどいません。
そういう時
「難しそうでよくわからない」
とネガティブなマインドを持ってしまうと
つい受け身になってしまい、
後で気づいて損することもあります。
「知らなかった」では済まされません。
決して肩肘張って、わかっていたフリをする必要もありません。
所詮は人がやることですから
特に重要なことは必ず理解できます。
だから、わからないことは臆さず
必ず質問してください。
そのために「宅地建物取引士」がいるのです。
わかないことは何でも質問できる
その権利と義務があると思って、どんどん質問しましょう。
売買契約時の注意事項は
わからないことは一つ残らず質問する
ということです。
どんなことでも
「専門的」なことがわからないなら
専門家に教えて貰えばよいのです。
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不動産投資家はコミュニティが大事な理由とは？
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新築木造アパートは良いの？悪いの？
先日私が出演したテレビ
『テリー伊藤のマル金ライダー８』で
最初に「新築木造アパート」を購入したのが
失敗のはじまり
というシナリオをお話しました。
http://marukinrider8.net/wp/archives/73
その影響なのか 何人かの方々から
「やっぱり新築アパートはやめた方がいいんですね」
というご意見をいただきました。
いやいや、結論はまだ早いです。
新築アパートがよくない理由は、
・利回りが低い（価格が高い）
・資産価値が低い（資産よりも負債の方がかなり大きい）
ということにあります。
逆に言えば
・土地と建物を格安で手に入れ、
・常に満室経営できる都心部にある
のであればOKです。
新築アパートは当分修繕費がかからないし
税金も安いという点では、魅力的です。
ところがもう一つ
新築アパート購入時に気をつけたいキーワードがあります。
それは「家賃保証（サブリース）」です。
サブリースとは、
管理会社がオーナーから全室を借り上げ、
自社で賃貸を運営する
という仕組み。
その物件に空室があっても
基本的にオーナーへは「満室分」の家賃が
入ってきます。
しかし実際の家賃の満額とは違います。
入居者が支払う家賃が５万円だとすると
オーナーにはその８０％〜９０％が入り、
その差額が管理会社の取り分です。
本来、空室になれば１円も家賃が入ってこなくなることや
改めて入居者が入った時には仲介手数料を支払わなければならないこと
を考えると
サブリースは安心、というセールストークがあります。
しかしよく考えて欲しいのは
それで「賃貸経営」と言えるのか
ということです。
経営改善施策で本当に満室経営ができるなら
サブリースは不要です。
「家賃保証３０年」という言葉にも要注意。
３０年間、家賃が一定であるはずがありません。
サブリースとは
家賃の「金額」を保証するものではないのです。
７万円前提でスタートしても
２年後は５万円になっているかもしれません。
つまり、収入はどんどん減っていく可能性があります。
一旦家賃を下げたら、たとえ満室であっても
収入は確実に減ります。
私自身の考えとして
サブリースは
賃貸経営とは言えません。
投資信託のようなものです。
預けた相手に経営が委ねられるだけでなく
収入は増えるどころか減る一方です。
というわけで
ことあるごとにお伝えしていますが、
新築アパートなら
・土地と建物が格安で手に入る
・自力で満室が維持できる
という物件を中心に探すこと。
そして何より
思い込みは禁物です。
その物件ごとに
メリット・デメリットをきちんと把握し
ご自身の目標に合わせて
自分で選択するしかありません。
その判断基準を持つことが大事です。
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昨日のブログ
不動産投資と熊本地震
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不動産投資と熊本地震
熊本の地震から早１ヶ月が過ぎました。
TVに映される映像では
４００年の歴史を持つ熊本城の
無残にも石垣が崩れた様子に
被害の大きさを再認識し、
今も避難生活をされている方々には
心からお見舞い申し上げます。
かくいう私も
２０１１年３月１１日の東日本大震災では
関東で最も被害の大きかったエリア
千葉県浦安市に住んでいて
液状化により家が８.３センチ傾きました。
そして水も電気もガスも使えず
まさしく「ライフライン」を絶たれた生活。
傾いた家にいるとバランス感覚が崩れ
気分が悪くなるため
家族４人、六畳一間のアパートで
2ヶ月半、避難生活を送りました。
その時、つくづくよかったと思うのは
地震保険に入っていたこと。
おかげで迷いなく
家の傾きを修繕することができました。
また、浦安エリアでは同じように
木造アパートが傾き、
大規模な修繕をしている様子を
目の当たりにしました。
アパートは戸建と違って
地中に埋められた柱から工事をするので
その費用も莫大なものになります。
その物件のオーナーがもしも
地震保険に入っていなかったら
と思うと、ぞっとします。
そういうわけで、
私は所有している全ての物件で
地震保険に加入しています。
〈地震保険の特徴〉
１．火災保険への加入が必須
地震保険は単独で加入することはできず、
必ず火災保険とセットになります。
２．保険金額は火災保険の半分
保険金額の上限は
火災保険の５０％まで。
例えば火災保険が１億円なら
地震保険は５,０００万円が最高金額になります。
３．保険金の支給は３つのパターンから
地震保険が支給されるには３パターンあり
一部損 １０％
半損 ５０％
全損 １００％
このいずれかが、保険会社が派遣する
鑑定士によって判定され、
支給額が決まります。
４．保険料は全国バラバラ。
地震保険は４７都道府県それぞれで
料率が異なります。
当然ながら、災害発生率の高いエリアでは
保険料も高くなる、ということです。
二つの地域を比べた場合、
火災保険の掛け金は同じでも
地震保険の掛け金は２倍以上になる、
ということもあります。
５．保険料率の見直し
これまでの歴史では、およそ２年に一度
保険料率が見直されています。
直近では平成２８年７月に改正が行われる
という話もあります。
地震保険は、一般的には割高な印象を持たれることも多く、
ほぼ掛け捨ての保険であるために
加入しない、というご意見を耳にしますが、
震災を肌で経験した私には考えれられません。
自宅だけでなく、
不動産経営に責任を持つためにも
地震保険は真剣に考えたい。
保険を使わないのが一番幸せなのですが
万が一、というより
リスク回避のためにも
必須の手段だと思っています。
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昨日のブログ
不動産投資でWin-Winを考える
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【速報！！全国どこでも不動産投資セミナーを企画中！】
セミナータイトル：
「自己資金ゼロで不動産投資を成功させる3つの方法とは？」（仮）
・東京神田駅 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
・大阪駅 7月 1日（金）18時45分～20時45分
・福岡天神駅 7月20日（水）18時45分～20時45分
金額 ：10,000円（税込）
詳細はこちら⇒ http://sakuragi-juku.com/seminar/
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不動産投資家として重要な仕事の進め方とは？
個人の不動産投資家は、守ってもらう会社がないこともあり、
自分で情報を発信したり受信したりする上で
相手に届いているかどうかも含め、
自分で責任を持たなければなりません。
いろいろと用事が重なり
電話をしている暇もない
もしくは電話で片付ける方が早い
そんな判断をする時がありますが、
どちらの場合であっても注意すべきことがあります。
時間を優先するなら電話
内容を担保する時にはメール
この両方を、必ず「両方とも」実施することです。
電話をした時には後からメールを送信し、
メールを送信した時には時間がある時に電話する
特にメールを出した時は
自分では伝えたいことを完璧に書いたつもりでも
相手は休みかもしれないし、
たくさんのメールに埋もれているかもしれません。
また、メールの場合は「文字化け」と言って
ertgyfkoadgf%!rfghjk$3””/.;p8978tdfvsgbft・・・
みたいな内容で相手に届いていることもあります。
この対策として、自分の別のアドレスをbcc:
に入れて送っておくことも役に立ちます。
電話を受ける時は、
複雑な内容や数字、日程や時間のことを
勘違いすることも往々にしてあるので
必ずメールかLINEで確認しておきます。
相手とのアポイントの時はこれがかなり役に立ちますし、
自分への備忘録として、だけでなく
先方からも「わざわざのご確認ありがとうございます」
と、自分のことを重要視してくれているんだという印象を与え、
信頼感もアップします。
メールやLINEを送るメリットは
「時間を選ばない」
「正確に伝えられる」
「後日になっても確認できる」
ということ。
電話をするメリットは
「１対１でリアルタイムに話せる」
「感情が伝わる」
「本題以外の話にも触れられる」
ということが挙げられます。
不動産事業の場合、
特に客付けをする時の
賃料・共益費・駐車場代、
敷金・礼金、仲介手数料など
金額交渉が入ったりするので
正確な数値を共有しておかないと、
後々トラブルになりかねません。
「このくらい、覚えられるだろう」
「書きとめるまでもまでもない」
「読んでいるはず」
こういう思い込みは
文明の利器に自分を委ねた
リスクの高い発想です。
あくまでも相手のことを思い
（実は自分のためでもありますが）
メールやLINEで文字に残すこと
文章だけでなく、時には電話をして
直接のコミュニケーションをとること
こういった地道な作業の繰り返しが
積み重なって相手との関係を強くしてくれます。
思えば個人企業家に限らず
仕事をしていく上では
どんな会社に所属していようと
基本中の基本でした。
慣れてきた時こそ
馴れ合いにならないよう
しっかりと目的・効果を意識しておきたいものです。
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昨日のブログ
TV番組の放映日が決まりました！
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不動産投資でみる鉄骨造の耐用年数は？
不動産投資で収益物件を見極めるとき、
最初に構造が何か、ということをチェックします。
一番手堅い「RC」（鉄筋コンクリート）、
もしくは新築か築古かで
運用方法が変わってくる「木造」、
そしてその中間的な存在が「鉄骨造」です。
税務署が決めた、減価償却の目安となる
「法定耐用年数」で見ると
RCは４７年、木造は２２年。
では、鉄骨造は何年か、
正確に把握している人は意外に少ないようです。
“鉄骨造の種類とは”
実は、鉄骨造には大きく２つのタイプがあり
重量鉄骨造と軽量鉄骨造です。
何が違うのか、というと
鉄骨の厚み、です。
重量鉄骨造は、鉄骨の厚みが6mm以上
軽量鉄骨造は、鉄骨の厚みが6mm未満
となっています。
（この境が６mmではなく４mmという説もあります）
建物の芯となる鉄骨部分が厚いと
それだけ遮音性も高まるし
頑丈で、耐久性も高い。
したがって法定耐用年数は
重量鉄骨造 ３４年
軽量鉄骨造 ２７年
となっています。
”「鉄骨造」という表記に隠されているもの”
不動産業界の慣習として、
重量鉄骨は「鉄骨造」と表記し
軽量鉄骨造は「軽量鉄骨」と表記されることが一般的です。
軽量鉄骨で３階建てというのはかなり厳しいので
３階建て以上ならまず重量鉄骨でしょう。
２階建ての場合は
軽量鉄骨造である可能性が高いので
たとえ「鉄骨造」と記載されていても
念のため確認してみることをお勧めします。
”軽量鉄骨造のメリット・デメリット”
軽量鉄骨造は
法定耐用年数が短いというデメリットはありますが、
その分、税金が安い
新築の際には材料費が安い
というメリットもあります。
また、中古で購入する場合には
築古の木造と同じく
建物の価値がほとんど残っていない
というケースもあり、
法定耐用年数オーバー物件の特例とされる
短期間（４年程度）の減価償却を目的に
所有することも可能です。
”軽量鉄骨造の減価償却期間”
最後にもっと細かい情報として
もう一つの「減価償却期間」の目安をうたう説として
骨格材の肉厚が4mmを超えるもの・・・３４年
骨格材の肉厚が4mm以下のもの・・・２７年
骨格材の肉厚が3mm以下のもの・・・１９年
というのがあります。
一般的にハウスメーカーや主だった軽量鉄骨の物件は
骨格材に肉厚2.3mmの鉄骨材を使用することがほとんどだそうですので
この場合には軽量鉄骨造としての減価償却年数は１９年と
さらに短くなります。
具体的には顧問税理士さんか、税務署に相談されると良いですね。
いずれにしろ鉄骨造と表記される物件を購入される場合には
きちんと設計資料で正確に把握しておくことが大切です。
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昨日のブログ
GW中に不動産投資の本を読んだ感想は？
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収益不動産の数値判定はどうやるか？ その２
前回は収益不動産を数値で判断するための
重要な２つの指標のうちのひとつ
「返済比率」について
これ以上ないくらい丁寧に丁寧に
解説してみました。
それではもう一つの重要な指標
「キャッフロー比率」
についてお話しします。
キャッシュフローとは
いわゆる
すべての経費を引いた後
手元に残る現金
を意味します。
これは一度の単純な計算では表せないところが
落とし穴でもあります。
まず、すべての経費とは以下のことを言います。
・管理費
管理会社に支払う管理料のほか
仲介手数料
リフォームや修繕にかかる費用
水道光熱費など
その物件を維持していく上で必要な経費
・返済金
物件融資の返済額。
金利分と元金分の合計
・税金
固定資産税、都市計画税
これは前年の実績を当てはめるか、
わからなければ家賃収入の5％くらいを
入れておけばOKです。
税金については
物件から得られる利益に対してかけられる
所得税d
これはその額によって税率が異なりますし、
他に収入がある場合はそれも合算したり
法人か個人によっても大きく異なります。
そもそも、物件取得後、数年は
減価償却費等で税務上の利益を減らし
もしくはその後も節税対策を講じることにより
所得税を支払わないケースがほとんどですので、
このシミュレーションでは
所得税は「０」でみます。
その代わり、
税理士さんに決算報告や確定申告を依頼している場合は
その税理士費用も入れておきます。
こうして
家賃収入から
管理費
返済金
税金・税理士費用
をすべて差し引いた「手残り」が
キャッシュフロー（CF）
といい
CFの家賃収入に占める割合のことを
キャッシュフロー比率
と言います。
当然ながら、このCF比率が
高ければ高いほど
現金がたくさん入ってくる
ことを意味します。
現在、すでに物件をお持ちの方は
このCF比率を
実績ベースで把握されること
をお勧めします。
私がこれまで出会った投資家の多くは
このCF比率をざっくりとしか
把握されていないことに驚きます。
人はとかく自分に都合の良い解釈をしてしまいがちなので
「このくらいのCF比率かな」
と思っても、おそらくそれよりずっと低いと
思った方が良いです。
私の場合、
オーバーローンで物件を取得しているので
３棟合計でCF比率３０％です。
しかしこれは
100%満室時を想定して算出していますので
実際には
空室で家賃収入が減ったり
仲介手数料や修繕費がかかるため
じわじわと下がっていきます。
２０１６年は３ヶ月が経過し
その時点でのCF比率は２８％。
これを今後もできるだけ維持するため
経費節減や空室対策を講じていくわけです。
そして、次に物件を購入する時には
この『CF比率』と
前回説明した『返済比率』
を頭に入れて
それぞれを向上させる物件を
選ぶことが大切です。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
収益不動産の数値判定はどうやるか？ その１
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関連記事
収益不動産の数値判定はどうやるか？ その１
昨日のブログに、「物件の探し方」について書きました。
では、ある程度良さそうな物件を見つけたあと、
それが本当に自分にとって適切な物件なのか
買うべき物件なのか
どうやって見極めれば良いのでしょうか。
私が対談した不動産会社の社長さんが提唱する
不動産投資で成功する秘訣は
・素直に人の話を聞くこと
・行動すること
そして
・「数値で把握すること」
を大原則としています。
確かに、数値といっても
利回りや借り入れ金利
くらいしか
重視していない人が
あまりにも多いことに驚かされます。
不動産の収益性は、
利回りだけでも
金利だけでも
年数だけでも
決まりません。
この３つがきちんと把握され、
初めてわかるのもの。
それは
返済比率
キャッシュフロー比率
です。
返済比率とは？
家賃収入に占める返済額の割合。
これが５０％を下回っているとかなり安全。
６５％を上回ってくると、
約２０％の空室が出たときに持ち出し
（家賃収入では返済がまかなえないこと）
になるケースが多いです。
なぜならば、物件の運営経費は
ローン返済金のほか、
管理費
修繕費
点検費
仲介手数料
税金
保険料
などなど
さまざまなものがあるからです。
返済比率６５％ということは
残りの３５％でこれらの経費を負担しなければならない
ということです。
管理費と税金を合わせて２０％だとしても、
あと１５％しか残っていないことになります。
つまり、もしも家賃収入が１５％減れば、
そのまま赤字転落ですね。
もう一度 具体的に金額の例でお話しすると
満室時、100万円の家賃収入
返済金は65万円
→残り35万円
管理費と税金で20万円
→残り15万円
これで、もしも満室時100万円のうち
15%空室＝85万円しか収入がなかったとしたら・・・
上記の15万円は０
ということになりますね。
実際、満室率100％とは
一年間、一度も退去も入居もなく満室のまま
という状態のこですので
実際の賃貸ではかなり稀なケースです。
一年を通して、必ず一つや二つは退去・入居があるものです。
おわかりでしょうか？
ですので、返済率６５％というのは
相当高いんだ
ということを肝に命じておきましょう。
もしも自己資金を入れれば、借り入れ金の元金が減るので
この「返済比率」を下げることができますが、
オーバーローンを基本とする場合
どうしても返済比率が高くなるのは
やむを得ません。
でもだからといって、
ダメなわけじゃないんですよ。
常に満室を維持する努力
100％に限りなく近づける努力をすれば良いのです。
そういうリスクを踏まえながら
投資の判断をすることが大切です。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
良い物件の探し方とは？
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不動産投資でいわれるレバレッジって何ですか？
不動産投資の本やセミナーの会話の中で、時々専門用語が使われています。それを見聞きして、なんとなくわかったような気がするけれど、実は「ちゃんと理解できていない」、「しっくりきていない」ということもあると思います。
このブログでは、そんな不動産投資初心者の方々に、これ以上ないくらいわかりやすい言葉を使って、不動産投資に必要な基礎知識を解説しています。
時には私の経験を赤裸々に、リアルタイムでお届けしますので、ご自身の仮想体験としてお役立ていただければ幸いです。
さて今日は「レバレッジ」について。
「不動産投資ではレバレッジを効かせられるから・・・」
なんて言葉を聞くけど、では実際のところ、「レバレッジを効かせる」って、どんな技？
という点について解説します。
そもそも「レバレッジ」の語源は「てこの原理」から来ています。
てこ？ 理科で習ったやつ？ 昔の人が荷物を動かす時の棒？
という人もご心配なく。
「てこ」は、「レバー」のことです。
レバー（Lever）を動かすという意味のレバレッジ（Leverage）。
本来は「少ない力で重いものを動かす」意味で使われるのが「てこの原理」です。
これを不動産投資に当てはめると、
少ない資金で大きな投資ができる
ということに尽きます。
例えば５００万円を持っていて買い物をするとき、
普通なら５００万円の価値のものしか買えませんよね。
でも、不動産投資なら、５００万円の自己資金で
１億円の物件を買うことができます。
それは、銀行がその不動産を担保にお金を貸してくれるからですね。
５００万円の自己資金で、９５００万円の融資を受け、
１億円の物件を購入する。
これを「レバレッジを効かせる」といいます。
ほとんどの不動産投資家はこの方法で物件を買い進めています。
実は、こんな言葉を覚えなくても心配ありません。
ほとんどのケースが必然的に
レバレッジを効かせないことには前に進みませんので、
知らなくても誰でもやっているのが現実です。
ただ、株式投資やFXなど、他の投資スタイルでは
このレバレッジを効かせることがほとんどできないか、
できても３倍〜２５倍くらいです。
なぜなら、担保がないものには銀行が融資をしてくれないから。
当然といえば当然です。
一方、不動産投資にその上限はありません。
物件の価値次第で大きな金額を融資してくれます。
そう考えると、不動産投資とは、「担保価値のある投資案件」と
捉えることができ、他の投資に比べて安定性・安全性が高いことの裏付けになっています。
どんどんレバレッジを効かせて、資産を増やしていきたいものですね。
他にも何かわからない用語などがありましたら、
ぜひ桜木大洋までお知らせくださいね。
sakuragitaiyo@gmail.com
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20代からの不動産投資は成功するか
最近は私の出入りしている不動産投資塾にも20代の方が増えてきました。
そんなに若いうちから始めたら、
きっと30代後半までには完全に時間的・経済的自由を手に入れて、
悠々自適の生活ができてしまうのでは、なんて羨ましく思ったりします。
ただ、私の周りにいる、不動産投資で輝かしい成果を収めている方々は、
もはやお金のために働くのではなく、
自分の使命としての仕事
を見つけている人がほとんどです。
だから会社に所属して雇われの身となって
がむしゃらに働くのではなく、
自分がやりたいことを
自己責任の上で全うしています。
時間的・経済的自由というものは
自分がやりたいこと
が先にあって
その上で自由を使いこなさないと
ただ無気力に、もしくはいたずらに
時間とお金を浪費するばかりになります。
20代のうちにそういった自分の目標が定まるのかどうか。
若いうちは不動産投資などしなくても、
もっと他にやるべきことがあるのではないか、
と思うのがオジさんの本音です。
自分が20代の時には考えもしなかった発想をする
若者へのヒガﾐなのミかもしれません。
そんな若いうちから、自分の目標と信念を
確立しているのだとしたら、それは本当に素晴らしいことです。
でも少しシビアなことを言うと、
資産家の御曹司でもない限り、
ごく一般的な20代では、
社会的信用が低いケースが多いです。
それはつまり、金融機関から何千万円、何億円というお金を貸してもらうことが難しい、
ということを意味します。
だからといって全く可能性が無い訳ではなく、
日本政策金融公庫という国がバックアップする金融機関では、
２７歳以下を対象としたプランもあるくらいですから、
諦める前にいろいろ調べてみることです。
実は、
不動産事業を始めるのに理想的な年齢とは、
特にありません。
年齢ではなく、
勤務先、勤続年数、年収、自己資金の方がよほど、
金融機関からは重要視されます。
その点では、勤続１５年以上の３０代〜４０代の方が融資を受けやすいことになりますね。
年齢が若く、勤続年数が短いのなら、
年収や自己資金でカパーすれば良いのです。
株やインターネットビジネス等で成功してまとまったお金を得て、
その資金を不動産投資に回す若い方もいらっしゃいます。
要するに、
全てが揃っていなければ始められないなどと決めつけず、
何かが足りなければ、他で補うようにすればいいのです。
但し気をつけていただきたいのは、
不動産事業は購入して終わりではなく、
その先の賃貸経営において絶え間ない努力
が必要になってきますので、
生半可な気持ちで始めると火傷をするかもしれない、
ということです。
夢と目標を明確に定めてから
スタートすることを、
どの年齢の方にもお勧めします。
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不動産投資で借金返済ができなくなる不安
まだ不動産投資の経験がない人、でもこれからできるならやってみたい、という人から、
「不動産投資をしたいけど、巨額の借金をするのがすごく不安」
という声を聞くことがあります。
たしかに不動産は人生で最も大きな買い物と言っても過言ではないでしょう。
融資額も何千万円、年億円もの金額になるのですから、
「万が一のことがあったらどうしよう」
「失敗は絶対に許されない」
と思うのも無理ありません。
不動産投資は「投資」であり「事業」ですから、
絶対に、100%安全保証、ということはありません。
「借金が返せなくなったら自己破産するのかな」
なんて、融資を受けようとする人なら、必ず一度はよぎる不安ですね。
しかし、不動産事業の場合、
銀行の目線においても、実際の事業運営においても
借金が返せなくて破産する
というリスクは極めて低いのです。
なぜなら、銀行は物件を担保に「不動産事業」に対して融資をするので、
万が一返済が滞るような場合には、その物件を取り上げればよい
という前提です。
そういう意味では
「飲食業など他の事業に融資するよりもはるかに安全」
と、ある銀行の支店長は言っています。
飲食業で、毎月安定的な売上を得るのは大変なことですし
そこから経費や従業員の給料を引いてローン返済に充てるのも
ひと苦労です。
ところが不動産事業の場合、
毎月の家賃が入ってくるのですから
急激に売上が下がることもありません。
ある程度安定した収入の中で、ある程度安定した経費を支払い、
毎月そのうちの何％かにあたるローンを返済していけば良いのです。
従って、不動産オーナーは、
空室などで家賃収入が予想を大幅に下回った場合には
手残りの現金は少なくなりますが、ローンが返済できなくなる程にまで
収入が減る、ということはまずありません。
また、そうならない物件を選んで買う必要があります。
そして、万が一家賃ではローン返済が賄えない場合には、
自分の持ち金から返済に当てなければならなりませんが、
いよいよお金が返せず、どうにもならなくなった時には
「物件を売却する」ことになるのです。
事実上は「銀行に取り上げられる」、ということですね。
物件を売れば融資額が全て返済できるか
という確証はありませんが、少なくとも銀行サイドでは
そういう見方をして融資額を決めます。
ですので、
担保価値が高い物件には多くの融資がつき、
担保価値が低い物件には始めから自己資金をいくら入れる、
という条件でお金を貸してくれます。
その結果、例えば１億円の借金が返せないから
全て自分で働いて１億円を稼がなければならない
という状況にはまずならないのです。
基本的に、ほぼ満室で経営していれば
ローン返済して充分にゆとりを持てる物件を買えばよいのですし、
所有してからも満室経営ができるように務めればよいのです。
そんなに難しいことではありませんので
どうかご心配なく。
銀行が充分に融資してくれる物件を掴むことができればこっちの勝ちです。
それができる物件を探す方がよほど大変だ、というのが私の実感です。
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不動産投資の観点で「良い物件」の条件とは？
近頃、不動産情報サイトに掲載されている物件や、不動産仲介業者さんから送られて来る物件情報を見ても、本当に良い物件が少なくなりました。
「良い物件」というのは
利回り９％以上
築20年以内のRC
現況で満室に近い
が条件の目安として挙げられます。
「利回り９％以上」は、返済金利が２％台でようやく収益が取れる、というギリギリのラインです。返済金利が４.５％なら利回り11％は欲しいですし、返済金利が１％台ならば、利回り８％でも望みがあるかもしれません。もちろん融資年数にもよって多少の幅はあります。
本来の利回りは10％以上が望ましいのですが、さすがによほどの事情がない限り、最近ではほとんどお目にかかることはなくなりました。９％程度でも「よし」としないと、もはや物件を取得することができなくなります。
「築20年以内のRC」は、融資年数が長く取れます。RCは法定耐用年数が４７年ですから、例えば築20年ならば47−20＝27年の返済期間となり、これくらい長く設定できれば、月々の返済比率がぐっと抑えられます。返済金額が低く抑えられるということは、それだけ手残り現金に余裕ができる、ということになります。
「現況で満室に近い」物件は、取得してすぐに大きな空室対策をしなくて済みます。空室対策にはいろいろありますが、部屋のリフォーム、設備のグレードアップ、賃料に関わるサービスなど、多くの経費がかかってしまいます。
逆に、空室が多い物件はその分、売りに出される価格が安い＝利回りが高いケースがありますので、「高利回り」だと思って飛びつくと、実は空室が多くて余計な経費がかかることがよくあるので要注意です。
利回り９％以上・築20年以内のRC・現況で満室に近い
は最近の物件探しにおける基本の３条件と言えるでしょう。
更に欲を言えば
立地が良い
土地が広い
ファミリー物件
となればとても魅力的です。
「立地が良い」というのは、資産価値が高いため、売却するときも高値で売れる可能性があるし、客付けにも有利で、空室に悩まされる心配が少なくなります。
「土地が広い」というのは、経年に比例して値下がりすることのない土地の部分が多いため、建物の老朽化に関わらず、金融機関の融資額を決める評価が比較的高目になることが多いです。
更に建物が３階建て未満でエレベーターが無ければ、高額のメンテナンス費用が抑えられ、修繕のトラブルなど急な出費が抑えられることになります。
「ファミリー物件」が良い、というのは、あくまでも「現況が満室に近い」という前提ですが、つまりファミリーに人気が高いのであれば、退去の確率がより低く、安定した収益が長い期間にわたって見込めるからです。単身世帯向けであっても、立地が良ければ特に心配ないので一概には言えませんが、私の経験からはファミリー物件の方が比較的安定しているようです。
立地が良い・土地が広い・ファミリー物件
これが
利回り９％以上・築20年以内のRC・現況で満室に近い
と合致すれば、もう無敵ですね。
経営が安定するだけでなく、
金融機関もかなり前向きな融資を出してくれるでしょう。
ところがそのような物件は、みんなが欲しいと思うので、あっという間に売れてしまいますし、現金を多く持っている人の方へ優先的に流れていってしまいます。
この条件を柔軟に捉え、目の前の物件は
どれが弱点で、どうカバーしていけそうか、
ということを考えることが投資家の力量だと思います。
そういう客観的な判断指標を持っていれば、
感情に流されることなく、
数値に踊らされることなく、
正しい決断と行動ができるのです。
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管理会社は賃貸経営の重要なパートナー
不動産賃貸業を営む上で、
物件を購入する際に最も重要なパートナーは
「不動産仲介業者」ですが、
物件を購入した後に重要なパートナーとなるのは
「管理会社」
です。
いかに優秀な管理会社と組むか、が賃貸経営の命運を分ける
と言っても過言ではありません。
管理会社というのは主に２つの役割があり、
1. 賃貸料、更新料など、お金の入出金の管理
2. 清掃、メンテナンス等、建物を維持するという意味での管理
です。この文字を追っただけでも、大家業を営むのに相当重要な
役割を果たしていることがおわかりになると思います。
むかしむかしの大家さんなら、こういう管理は全て自分でやっていて、
「大家と店子」の関係があったかもしれませんが、
今の時代には専門の会社が何千とありますし、
ノウハウ化、システム化されていますので
いわゆるプロフェッショナルな仕事が確立しています。
もちろんオーナー自ら建物を管理することは
所有者として素晴らしいことだと思いますが、
まず素人がいろいろやってみても手間がかかるだけだし、
忙しいサラリーマン大家の場合には尚更です。
例えば家賃滞納があったり、廊下の電気が切れた、水が出ない、
隣の人がうるさい、などなど、あらゆるトラブルに全て自分で
対応しなければならないのです。
更に部屋が空いた時、自分で次の入居者を見つけてくることも
至難の業ですね。
ですから大抵のオーナーは、物件の客付け（＝入居者を入れること）、
家賃管理、建物管理を、専門の管理会社に任せています。
「管理費」としてかかる費用は、
・入居者の募集〜賃貸料管理・・・家賃総額の３％〜５％
・建物のメンテナンス対応・・・家賃総額の５％程度もしくは定額
というのが相場です。
つまり、経営者としては、家賃収入全てが自由に使えるわけではなく、
例えば1,000万円の収入があるならその５％＋５％＝100万円くらいは
建物を安定して維持・管理するために必要な経費なんだ、
ということを覚えておく必要があります。
そして、管理会社にもさまざまなところがあり、
なかなか入居者を募集してくれなかったり、入居者のクレームが
あっても対応が杜撰だったりするところもたくさんあります。
ですので、
いかに優秀な管理会社と組むか
が不動産経営のカギを握る、と言っても過言ではないのです。
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不動産仲介業者はなぜ儲かるのか？
不動産売買では、物件を売る人がいて、その物件を買う人がいて
成立しますが、ではなぜ、その間に入る仲介業者が利益を得られる
のでしょうか。
それは、仲介手数料というものがあるからです。
売買価格の３％＋６万円
が、法律で守られている上限としての基準です。
例えば１億円の物件を売買する場合、一般的には
売主は仲介業者に１億円×３％＋６万円＝３０６万円
買主は仲介業者に１億円×３％＋６万円＝３０６万円
を仲介手数料として支払うことになります。
もしも一つの不動産会社が売主と買主を引き合わせた場合には
両方を合わせた６１２万円
を得ることができます。
（業界用語でこれを「両手」と言います）
すごいですね〜。
売主から頼まれて、買主を見つけて
契約書を作って、金融機関との段取りをつけて
６１２万円！
仲介業というものは随分と割の良い仕事に見えますね。
では、売主が仲介業者を頼まず、
直接、買主を見つけて売買すれば、お互いの手数料を
節約できると思うかもしませんが、それは極めて危険です。
仲介業者は、ただ物件を紹介するだけでなく、売買に伴う
あらゆる仕事を請け負ってくれるのです。
- 売買契約書の作成と締結
- 金融機関への融資申込代行
- 引渡時の税金・管理費・家賃の清算
- 所有権移転登記・抵当権設定登記の手配
- その他全ての雑務
このため、不動産仲介業者は必ず「宅地建物取引士」（宅建）
という資格を持った人を最低１名、社に所属させなければなりません。
逆の言い方をすれば、宅建を持った人が一人いれば、比較的容易に
不動産仲介業を始めることができます。
それだけ参入障壁が低いとも言えます。
したがって、仲介不動産会社には様々な社風と
いろいろな人種の方々がいます。
六本木や表参道の一等地に豪華なオフィスを構える会社や
薄暗いマンションの１室を借りている会社、
軍隊のように統制の取れた会社、
たった一人で運営している会社などなど。
大きければ安心という訳でもないし、一人でやっているから信用できない
というものでもありません。
不動産の売買は、家が代々の資産家でもない限り、
ほとんどの人が初めて、もしくは不慣れな経験になります。
だからこそ、
自分のことを親身になって考え、
仲介をしてくれる業者さんとの出逢いがとても重要になります。
そういう不動産会社と付き合えるようになるには、
日頃から、
自分の目標や投資方針を明確にしておくこと
即行動・即判断できること
そして
常に感謝の気持ちを持って接すること
が大切です。
自分の準備ができたら、あとは手当り次第に
行動してみることから、投資家への道が始まります。
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不動産を買う時は築年数に着目すべし
収益不動産を選ぶ際、「利回り」「場所」についで着目されるのが
「築年数」
です。
平成７年築、とか、昭和６２年築とか、収益不動産の案内書には必ず
明記されています。
もちろん新しければ新しいほど良いのですが、その分、価格も高くなります。
価格が高くなる、ということは「利回り」が低くなる
ということですね。
利回りのことがまだよくわからない方はこちら
新しくて、高くて、利回りの低い、もの を探すか、
古くて、安くて、利回りの高い、もの を探すか、
となると、通常はやはり、後者のケースが多いです。
では、どの程度古いものを選べばよいのか、の参考にするため
「法定耐用年数」
を覚えておきましょう。
各建物には、法律で定められた「耐用年数」というものがあります。
それぞれ建物の構造躯体によって変わってきます。
・木造 ２２年
・鉄骨造 ３４年
・RC造 ４７年
もちろん、実際の耐用年数＝建物がどれだけもつか
とはかけ離れていますが、銀行などの融資機関は、
この法定耐用年数をベースに、ローンの返済期間を算出します。
この法定耐用年数ー実際の築年数
のことを「残存年数」といって、
法定上の残りの耐用年数として定義されています。
例えば、築１０年の木造アパートの場合、
残存耐用年数は２２年ー１０年＝１２年、
築２５年のRCマンションの場合、
残存耐用年数は４７年ー２５年＝２２年 となり、
この引き算された数値が、ローン返済期間の目安
になります。
ですので、
築１０年の木造アパートより、築２５年のRCマンションの方が、
銀行から長い期間、融資を引き出せる、
ということになります。
融資期間はできるだけ長い方が、月々の返済額が安くなって
経営がラクになります。
また、売却する際にも、法定耐用年数が残っている方が、
買う人にとって融資を受けやすい＝売りやすい
という考え方もあす。
このように
「築年数」は融資期間に関係する重要な指標
ですので
物件をご覧になる際は必ずチェックされることをお奨めします。
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収益不動産を買うなら、どんな場所を選ぶべきか？
「不動産を買うなら、自宅から２時間以内で観に行ける処に買いたい」
という人がいるようですが、思わず
「なぜ？」と
聞いてみたくなります。
自分が買った物件を、ときどきは見に行ってみたい
何かあった時にも現場に駆けつけられるようにしたい
と思うのかもしれませんが、時々見に行ったって、
何もすることないですよ。笑
外観だけなら一度見て写真を撮っておけば充分だし。
万が一、物件に何かが起きた場合には、
オーナーごときが現場にいても何もできません。
（あなたが業界の人で、知識とノウハウをお持ちなら話は別ですが）
素人のオーナーは、管理会社さんが対応してくれているところを、
ただ指を食わえて見ているだけになると思われます。
そんなことより大事なのは、
どこにいても管理会社の方ときちんと連絡が取れるように
しておくことです。
そして素早い判断をすること。
つまり、物件を買う場所は、全国どこでも大差ないんだ、
ということを覚えておきましょう。
また、駅から歩いて行ける距離でなければ、
というのも条件にする人がいますが、
実はこれも実際には全く問題ありません。
駅からバスで何十分もかかる距離であっても、
きちんと満室になっている部屋はいくらでもあります。
収益不動産とは、自分が住みたい部屋を買うのではなく、
その地域の需要の多いターゲットをにらんで買うこと
がベストです。
そんな正確なマーケティングはできていないんだ、という方は
まずは、
「物件はどこに買ってもいいんだ」
ということを
肝に銘じておくことをお奨めします。
これはかなりフワッとした内容ですが、
前にお話しした「利回り」の他に、物件の基準となりがちなのが
「場所」だと思っている方は、
その考えはすぐに改めた方が良いです。
どこにいても、どこに買っても、管理していけるのが
収益不動産の素晴らしいところです。
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収益不動産を買うときに気にする「利回り」って？
不動産を購入しようと物件を探す時、まず最初に見るのが「利回り」。
ではこの「利回り」とは何を示すものでしょうか。
もちろん、銀行にお金を預ける場合には、預けたお金につく利息のことを
「利回り」と言いますが、収益不動産の場合には少し違います。
とは言っても、お金を預けることに対するリターン、という意味では同じなのですが、
不動産の場合には全体収支を把握するのに深い意味を持ってくるので
ここでは出来る限り丁寧にお話しします。
不動産市場でいう「利回り」とは、
物件価格に対する家賃収入の割合です。
利回り＝家賃収入／物件価格
ですね。
例えば１億円の物件で、満室時の家賃収入が1,000万円の場合、
利回りは10％。
家賃収入が8,000万円の場合には8%、
となります。
当然、利回りは高ければ高い方が良いのですが、それはつまり
物件価格が安いか、家賃が高いか
のいずれかである必要があり、
最近の不動産市況の中では大体７〜８％が平均。
利回り９％を越えるものが出るとあっという間に売れてしまいます。
東京２３区内の物件は、４％とか高くてもせいぜい６％程度。
それでも銀行に預けるよりははるかに「高利回り」なので、
現金をたくさん持っている人は、不動産に投資した方が
効率が良いというわけです。
中国や台湾をはじめとする海外の富裕層も
日本の物件の方が利回りが高いという理由で、近頃は
都心の物件を中心に投資するケースが多くなっているそうです。
こうなってくると、ますます物件の値段が上がり（利回りは下がり）
融資を引いて物件を買おうとする普通のサラリーマン層には
厳しい状況になってきます。
しかし、だからと言って買えないわけではありません。
また、ある程度の利回りを期待して物件を購入しても、
不動産の利回りは「家賃収入」に左右されますので
空室になってしまえばその分、利回りは下がりますし、
家賃が安くなっても、当然ながら利回りは下がります。
逆に、部屋を魅力的にリフォームして価値を高め、
家賃を上げることができれば、
利回りは買った時よりも高くなります。
そういうことを認識しながら、市場を見て、土地を見て、競合を見て、
物件に向き合うことが大切です。
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不動産投資をするなら知っておきたい物件の種類
「不動産投資に興味があるけれど、どんなものを買えばいいの？」
こんな声をよく耳にします。
一口に不動産といっても、それはそれは様々な形態の物件がありますから、どこから手をつけていいかわからないですよね。
ごもっともです。
一般的に、住宅をメインとする収益不動産の種類は4つに分類されます。
1. ワンルームマンション
2. 木造アパート
3. RCマンション
4. 一戸建て
もちろんこれだけではなく、もっと複雑な分類もあり、実際には奥が深いのですが、もしもあなたがこれから不動産投資を考えてみよう、という段階でしたら、はじめにこの４つの形態を頭に入れておくと、物件を見極める際に役立つと思います。
そして、不動産投資で最も重要なことは、どのようなタイミングでどのくらいの収益を得て、資産を構築していきたいか、というプランを立てることです。単なる妄想でも希望でも構わないので、とにかく目標が大切。
ただやみくもに「お金を儲けたいから」「副収入を得たいから」
「不労所得が欲しいから」というような動機で始められるなら、
判断を誤ることになりますので、はっきり言ってお奨めしません。
まずは自分がどうなりたいのか、
ということをイメージしておきましょう。
それではざっくりと、４つの物件種類別に、事業性にフォーカスしたそれぞれの特徴をお話しします。
1. ワンルームマンション 1,000万円〜3,000万円
家賃：5万円〜8万円／月 管理費・修繕積立金はオーナー負担
退去時には収入がゼロになることを覚悟しておく
できるだけ融資を使わないで買う
東京23区内に絞る。複数所有すればリスク分散できる
2. 木造アパート 2,000万円〜9,000万円
新築：自己資金ゼロでも全額を融資で賄うことが可能
修繕費・維持費が少ないので管理運営は容易
返済が終わるまで目立った利益は得られ難い
老後の年金を補完したり、生命保険代わりになる
中古：利回りが高い（＝物件価格が安い）ため投資効率が良い。
しかし購入後に自分で価値を高める工夫が必要。
融資は厳しいため、ある程度の自己資金が必要。
物件ごとのメリット・デメリットを把握できるベテラン向き
3. RCマンション 7,000万円〜5億円
個人投資家が購入できるのはほぼ中古物件のみ。
それでも高い資産価値が持続でき、収益不動産の代表格。
融資の金額も物件と属性により様々。
業界で最も物件数が多く、頻繁に売買が行われる。
RCを制する者は不動産投資を制す。
4. 一戸建て 数百万円〜数千万円
物件の絶対数が少ない。
そもそも収益不動産として建てられていないことが多いため
地形・立地・利便性など、自分で分析する力が求められる。
一度入居者が入ると、家族世帯はなかなか引っ越さないので
かなり安定した収益が見込める。
競売物件も多く、ウェットな取引を好む投資家向き。
いかがでしたか。
この解説だけでは、どれを買うべきか決めかねますよね。
でも、この４つの分類と特徴を頭に入れながら、物件情報に触れる
だけでも、未知の分野に対する一つのハードルを下げることに
つながると思います。
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