不動産投資で消費税還付ができる自動販売機作戦とは？
2016/04/11 投資の考え方
昨日のブログで、
収益不動産における自動販売機設置のメリットについて
解説しましたが、
さっそく読者の方から質問が届きました。
「いつも勉強させて頂いております。
但し、今回のブログにある
“自動販売機が消費税還付のために”
という意味がよくわかりません。」
との内容です。
ご質問ありがとうございます。
確かに唐突でした。
なぜ、自販機が消費税還付に役立つのか
カンタンに解説させていただきます。
まず、「消費税還付」というのは
物件購入に、建物に対して支払った消費税を
合法的に還付してもらうことを言います。
次に、消費税が還付される仕組みについて
一つの例を挙げて解説します。
新設法人が消費税課税事業者選択届を出して
「わたしは消費税課税事業者です」
と宣言すると、
売上で預かった消費税から
自社での仕入れ時に、既に支払済みの消費税を
差し引いた金額を
国に納めることになります。
具体的に言うと
課税売上が1,080円（税込）で
そのために仕入れた金額が 756円（税込）だった場合、
本来は80円の消費税を消費者から預かっているわけですが、
すでに56円の消費税を納めていることになるので
80円-56円＝24円
を納めることになります。
逆に、仕入れ金額が756円（税込）のところ
売上が432円（税込）しかなかった場合
32円—56円＝マイナス24円
ということで、消費税を納めすぎているため
24円が還付されることになります。
しかし、この場合
「課税売上」がなければ
そもそも「課税売上の消費税—仕入れ時に支払った消費税」
を計算することができません。
仕入れ、というのは
不動産賃貸業の場合、
「物件購入」に相当し、
建物の消費税をすでに支払っていることになりますね。
だから同時に「課税売上」を立てれば
預かった消費税—支払済みの消費税
がマイナスとなり、その分、
還付されることになるのです。
もう少し正確に言えば
支払った消費税のうち、還付されるのは
課税売上／課税売上＋非課税売上
で算出されます。要するに
総売上に占める課税売上の割合だけ
還付されることになります。
ですので、課税売上を立てるために
自動販売機を設置する
というのが有効な手段なのです。
これを「自販機作戦」と呼ぶ人もいます。
おかわりいただけましたか？
ところが、ここまでは良かったのですが、
大変残念なことに
２０１６年４月１日から
税制改正が行われ、
このやり方が通じなくなってしまいました。
なぜなら４月１日以降は
一旦は消費税が還付されても
それから２年経ったとき
もう一度「課税売上／課税売上＋非課税売上」を
通年で計算しなおす考え方
が導入されたため
たとえ自販機売上が年間10万円あっても
非課税売上である家賃収入は100万円以上あることがほとんどなので
１０万円／１０万円＋１００万円
＝９％
となり、９％分しか還付されないことが再通達されます。
こうなると、残りの９１％近くの消費税をもう一度
納め直さなければなりません。
これではせっかく還付されても、意味ありませんね。
これを回避するには
自販機などではない方法で
非課税売上を大きく上回る「課税売上」が必要になります。
しかも２年を通じて。
こうなると、もはや現実的ではありません。
ですので、消費税還付に有効な方法として
自販機が活用されていたのは
２０１６年３月３１日までとなります。
もはや今となっては余計な解説だったかもしれませんが、
「昔、自販機が消費税還付に活用されたことがある」
という話を聞いたとき
予備知識として
このことを言っているんだな
と、理解していただければ幸いです。
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昨日のブログ
不動産オーナーなら自動販売機を検討すべし！
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