不動産投資に必要な保険とは？
物件を取得する際、
つまり決済・引き渡しが行われる時までに
決めておいた方が良いことが２つあります。
１つは昨日お話しした司法書士。
もう一つは保険代理店です。
リスク回避手段の一つとして有効な
火災保険と地震保険。
火災保険には必ず加入しなければならないし、
必ずしも火災が起きなくても、
雨や風などの自然災害でも保険がおりるケースがあります。
不慮の事故で設備が破損してしまった場合も
補償してくれることがあります。
地震保険も、オーナーの責任とリスク回避の観点から
私は加入すべきだと思っています。
これらの保険には代理店を介して加入するわけですが
その物件を仲介した不動産会社や
融資を受ける銀行の関連会社も
保険会社の代理店として関与することが多々あります。
火災保険も地震保険も
実はこの「代理店」の力によって
ずいぶん効果が変わってしまいます。
例えば所有物件から水漏れが発生した時。
お役所仕事のような代理店では
「経年劣化ですね。保険は適用されません。」
と言って終わり。
ところが別の代理店では
「水漏れが発生した部分の写真を見せてください。
また、発生日の前に落雷や台風・地震がないか調べます！」
と言って、どうすれば保険が下りるのか、
を考えて行動してくれます。
このように、同じ保険会社に加入していても
代理店の求償能力によって
ずいぶん差が生じるのです。
私もかつて、築２６年の所有物件で
給水ポンプを交換しなければならない
という一大事に遭遇し、
一気に１４５万円かかりました。
これは通常の概念では「経年劣化」にあたり
保険は出ません。
ところが私がお願いしている代理店の
的確な対応によって
なんと、１７８万円が支給されました。
これはもう、感謝しかありません。
そして保険というものは
ものの見方、申請の仕方によって
だいぶ変わってしまうことがあるということを
思い知りました。
というわけで
保険の代理店を決めるときは
仲介販売会社や金融機関のいいなりになってはいけません。
求償能力をしっかりと確かめてください。
それには
「これまでにどんな求償対応をしてきたか」
を聞くしかありませんが、
こういう時にこそ
人脈
を使って良い代理店をたぐり寄せることも
不動産投資家の重要なスキルだったりします。
もしもすでに物件を所有されていて、
１０回求償して一度も保険が下りないというようなところは
はっきり言って替えた方がいいです。
いつもアンテナを張っておいて
いざというときに頼める代理店を
確保しておくことを忘れずに。
頼りになる保険会社を味方につけることは
物件運営を通じた経営改善につながる
重要な課題です。
ぜひとも購入前に、調査されることをお勧めします。
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昨日のブログ
物件取得までに決めるべきこととは？
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物件取得までに決めるべきこととは？
物件の売買契約が済んで、
無事に融資が通り、
決済・引き渡しをすると
そこで物件取得は完結します。
ですが、それまでにあなたに決定権があるものが
２つあります。
今日はその一つ、
司法書士について、お伝えします。
司法書士とは
物件の引き渡しをする際に
・所有権の移転
・抵当権の設定
・登記事項証明書の取得
の手続き・申請を、
所有者に代わってしてくれる人です。
それぞれには登録免許税や印紙税がかかり
その額は融資金額や売買価格によって決められています。
これはどの司法書士が行っても同じなのですが
その際の「報酬」というものが異なります。
つまり司法書士さんの手数料ですね。
この報酬は、司法書士さんが任意で決められます。
だいたい１０万円＋交通費
というのが一般的でしょうか。
しかし世の中にはたくさんの司法書士がいて
自由競争の中で仕事をしていますので
実は、値切ることもできる部分です。
ですので
仲介不動産会社と親しい人にお願いするもよし
知り合いの人に司法書士がいれば
自分で依頼することもできます。
何千万円、何億円というお金を動かす時に
たった数万円の価格差にこだわるかどうか
それは個人の考え方次第です。
しかし、コストダウンというのは
こういう細かいことの積み重ねです。
司法書士のレベル
というものにほとんど差はありません。
（ないはずです）
つまり仕事の質に差はない、ということです。
あとは少しでも安く仕上げることで
現金が残せるのです。
あるいは最悪のケースでは
こちらが相場を知らないことをいいことに
高額な報酬をふっかけてくる
ということも、無いとは限りません。
ですので、もしもあなたに知見がなかったとしても
司法書士の報酬額の妥当性について
一度は仲介会社に確認することをお勧めします。
たった一度、声をかけるだけで
何万円も変わってくる
ということの大切さを
まず知っておいて欲しいのです。
あ、しかしこれは
決して「値切りなさい」
と言っているのではありません。
こういうものだから、
相見積もりを取って
検討する余地がある
ということです。
売買契約以降、決済・引き渡しまでの間、
ほとんどが「待ち」の状態が続きますが、
そういう中でも自分に決定権がある
数少ない項目を見逃さず、
しっかりと当日を迎えてもらいたい
そんな気持ちを込めています。
もしもお知り合いに司法書士の方がいらっしゃるなら
その方に聞いてみたり、
信頼できる人からご紹介いただくのでも構いません。
知らないまま
言われるまま
という受け身の進め方を
今のうちに是正する習慣をつけておいた方が
良いのです。
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物件が手に入るまでの段取りとは？
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物件が手に入るまでの段取りとは？
物件を取得する際に重要な契約は
１．売買契約
２．金銭消費貸借契約
です。
この２つを無事に終えると
次はいよいよ
3. 決済、引き渡し
となります。
この順番を丁寧に解説している理由は
「決済・引き渡し」を終えて初めて
収益物件が手に入るからです。
逆に言うと
これが済むまで油断できません。
売買契約をしても
融資が通らなかったり
売主の気が変わって破談になることもあります。
私の苦い経験では
一年間に３回も
直前に白紙に戻ったことがありました。
こういう時は本当に落胆します。
誰を責めても仕方のないことなので
「何がいけなかったのだろう」
を振り返ることもあります。
でも、特に進め方が悪かったわけではなく、
ほとんどが「運」みたいなものが原因です。
支店長までは融資確定だったのに、
ちょっと前から融資の基準が変更になり、本部審査で却下。
または、
売主がたまたま他の売主を見つけてきて、
何千万円も高い値段で売られてしまった。
など。
こういう時はただただ諦めて、
その物件はきっと、私にとって
買わないほうが良かったんだ、と
気持ちを切り替えていくしかないのです。
しかし、そんな不安や不運に苛まれるのも、
決済・引き渡しを終えればもう大丈夫。
決済日には
金融機関から「金銭消費貸借契約に基づく」融資金額が入金されます。
これを「融資実行」と言います。
その次の瞬間に
売主さんに残代金が送金されます。
これを司法書士さんが確認すると
その足で不動産登記に行ってくれます。
この時、もちろん司法書士にも
不動産登記費用・抵当権設定費用が
振り込まれます。
実際に登記が完了するのは
申請後１〜２週間後ですが、
これは問題ありません。
登記申請を提出した日が
事実上の引き渡し日となります。
この、最後のセレモニー
「決済・引き渡し」は
たいてい金融機関の応接室などを借りて行います。
きちんとお金が振り込まれたことを
通帳記入しながら確認するからです。
しかしここには必ずしもオーナー当人が
現場に居合わせなくても構いません。
事前に記入・捺印した振込用紙を準備しておけば
信頼できる不動産会社のセールスさんが
全て段取り良くやってくれます。
ですので、必ず休みを取って出席しなければいけないのは
本人のサイン・押印が必要な「売買契約」と「金消契約」。
もちろん決済の時に
本人がいる方が理想的ですが
マストではありません。
売買契約から決済・引き渡しまで
２週間くらい間が開くことが一般的ですが、
いざというときには
２、３日で、もしくは１日で全てをやってしまう場合もあります。
特に急いでいる時には
重要な確認事項を見落とすリスクが高まりますので
一層の注意が必要です。
この段取りをよく頭に入れて
スケジューリングすることが大切ですね。
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不動産取得でお金を借りる時のチェックポイントは？
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不動産取得でお金を借りる時のチェックポイントは？
物件取得に関する手続きで、
通常の段取りとしては
売買契約を締結した後
金融機関の融資承認が下りたら、次は
【金銭消費貸借契約】
のステージになります。
これは「金消」（きんしょう）
と呼ばれているもので
金融機関とあなたが
融資について結ぶ契約です。
不動産会社さんとの会話の中で
「きんしょう」という言葉を発すると
お、初めてじゃないな、
という印象を持たれます。
仮に向こうから言われた場合でも
金消＝金銭消費貸借契約
のことだと心得てください。
ここで大事なこと
確認すべき項目をいくつか挙げて
解説していきます。
１）融資金額
売買金額に対し、どれだけ融資してくれるのか
この金額を確認する際には
仲介手数料や印紙代、
そして金融機関側の取り分として
「ローン手数料」
さらには
数ヶ月後に税務署から請求される
「不動産取得税」
などを全て含めた「諸経費」を含め
不足がないかどうか
事前に「精算書」を確認しておかなければなりません。
２）金利
まずは何％の金利でスタートするか
変動金利か固定金利か
変動金利の場合、
優遇期間はいつまでか
優遇期間が終了した後の金利はどうなるか
固定金利の場合
固定期間は何年で
固定期間終了後はどんな選択肢があるのか
（再び固定or 変動を選択できるのか）
について確認し、
金利の「％」数値は自分で書かされるケースも多いです。
３）違約金もしくは繰上げ返済手数料
「５年以内に全額返済した場合、
違約金として残債の２％を申し受ける」
えー？ 返済するのに違約金がかかるの？
と思う人がいるかもしれませんが
これは金融機関サイドとして
他の銀行に借り換えられる時のリスクヘッジ
という意味合いもあるのです。
金融機関はお金を貸すのが商売ですから
いっぺんに返されるのは
ちっとも嬉しくありません。
一度金消契約を結んだら
決められたスケジュール通りに返して欲しいのです。
この「違約金」は
例えば１億円の残債があると、
×２％＝２００万円ですから
決して侮れません。
もしも低金利の銀行に借り換えるなら
残債だけでなく、更にこの２００万円を
プラスして支払わなければならない
ということを覚えておきましょう。
そして、ちょっとうっかりしがちなことですが
売買契約と、この金銭消費貸借契約は
基本的に「本人」が直接サインするものです。
特に金消契約はお金を貸してくれる「金融機関」
と締結するため
どうしても金融機関の営業日、
つまり平日になります。
サラリーマンの方は
このために休暇を取る必要がある
ということも覚悟しておいてください。
計画性をもったスケジューリングも大事です。
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売買契約時の手付金は戻ってくるのか？
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売買契約時の手付金は戻ってくるのか？
融資の承認を得てから物件を取得するまでの重要なセレモニーである
売買契約。
何千万円、何億円という
おそらくは自分が住む家よりも高い取引なので
いろいろと不安な気持ちが押し寄せてくるのも
無理はありません。
物件探しは十分すぎるほどやってきて、
利回りも、返済比率も、キャッシュフローも
だいたい理解した上で
いよいよ物件が自分のものになる時。
それでもやっぱり
本当にいいのかなー
騙されたりしないかなー
など、今ひとつ不透明な気持ちになるものです。
物件についてはいくらでも見ることができますが、
売買契約書を目にするのは、
本当に物件を買う時の一回だけです。
しかも専門用語が多く、
不動産会社の営業マンを信用するしかない、
そんな気持ちで契約に望む人も
少なくないようです。
その時に、最も気がかりなのは、
「手付金」の扱いです。
売買契約では通常、
買主から「手付金」を売主側へ支払います。
手付金の額は、たいてい売買金額の１割。
もしくは１００万円、５００万円、１，０００万円と
キリの良い金額に設定されるケースが多いです。
この手付金の金額は
本来、買う意思を相手に伝える「買付証明書」
を出す時に記載しておきます。
手付金は売買契約を締結されたその日か、
翌日には振込手配します。
ここで注意点があります。
手付金は、
もしも買主の都合で売買が成立しなくなった時
売主に謝罪の意を込めて差し出す
逆に売主の都合で売買が成立しなかった時には
手付金の２倍の額を買主に支払う
という約束が取り交わされます。
それくらい覚悟を決めて締結するものですから
売買契約が結ばれたら、
まず破談になることは
ほとんどありません。
ただし売買契約は、
融資が確定する前にも締結することができます。
この時の注意点。
融資の承認を得る前に売買契約を結ぶ理由は、
「他の人に売らないでね」
という約束を、より強めるためです。
でも、万が一ローンが通らなかった時
手付金が戻ってこないのでは
これまた大きな痛手となります。
そうならないように、契約書の中に
「ローン特約条項」をつけて
万が一、融資が承認されずに物件が買えなくなった時
その契約を無効にすることができるようにしておきます。
その際、支払った手付金が
ちゃんと返ってくるように
期日と受け渡し手段をしっかりと明記しておくこと。
これだけはおさえておきましょう。
売買契約とは
不動産売買の約束事を縛る
超重要なセレモニーです。
複雑そうに思えても
いつ、何を、いくらで買うか
これを明確にすることが目的なので
そこのところをしっかりと把握しておけば
心配ありません。
そして手付金については
相手の思うままに任せず、
万が一契約が流れた時にどうなるか
これをしっかり確認しましょう。
契約は慎重に。しかし不必要に恐れず、
淡々と本筋を抑えていけば
何も問題ありません。
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不動産取得時、売買契約の際の注意事項とは？
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不動産取得時、売買契約の際の注意事項とは？
不動産投資での物件取得において、最も重要なことは
収益性・資産性の高い物件を見つけること
にありますが、
運良く物件が見つかった後のことを
イメージしておくことも大切です。
慣れないことだからといって
人任せにするのは危険です。
逆に、生まれて初めての高額の取引となる
場合が多いですから、
不安ばかりが募って
肝心な判断や適切なアクションがとれない
なんていうのはもったいないですね。
物件が見つかり、
融資の承認が下りたら
ここまでトントン拍子に来た場合でも
様々な難関を乗り越えてきた場合でも
等しく簡単なセレモニーが待っています。
その時のシナリオをベースに
注意事項をお伝えします。
売買契約
売主さんとの正式な契約です。
実際には売主さんと直接交わすのではなく、
仲介不動産会社の人とサイン・押印するケースがほとんどです。
これは、「宅地建物取引士」という資格を持った人が立ち会い
重要事項説明
というものを必ず受けなければならない
と法律で規定されています。
ですので、売買契約時には必ず
宅地建物取引士の資格証をテーブルの上の乗せ
一項目ずつしっかりと説明されることになります。
ここでは、物件の所在地を始め
売買時の条件を確認します。
中古物件の場合は老朽化における現状の問題点が
しっかりと記載されているはずですので
後から文句を言えないようになっています。
売買時の条件というのは
売買価格はもちろん、
引き渡し日
決済月の日割り家賃清算
管理費の清算
固定資産税の清算など
売主負担分と買主負担分が取り決められ
明記されています。
これをしっかりチェックしなければなりません。
不動産の売買契約というものは
ほとんどの人が初めてか
２、３回目のことでしょう。
いずれにしろ「慣れている」
なんてていう人はほとんどいません。
そういう時
「難しそうでよくわからない」
とネガティブなマインドを持ってしまうと
つい受け身になってしまい、
後で気づいて損することもあります。
「知らなかった」では済まされません。
決して肩肘張って、わかっていたフリをする必要もありません。
所詮は人がやることですから
特に重要なことは必ず理解できます。
だから、わからないことは臆さず
必ず質問してください。
そのために「宅地建物取引士」がいるのです。
わかないことは何でも質問できる
その権利と義務があると思って、どんどん質問しましょう。
売買契約時の注意事項は
わからないことは一つ残らず質問する
ということです。
どんなことでも
「専門的」なことがわからないなら
専門家に教えて貰えばよいのです。
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不動産投資家はコミュニティが大事な理由とは？
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不動産投資家はコミュニティが大事な理由とは？
今日は地元の不動産投資家が集まるセミナー＆懇親会に参加してきました。
私はもうサラリーマンをリタイヤし、
これからしばらくは
新しく物件を取得するつもりもないので
特にあくせくと情報を集める必要もなく
所有物件が満室を維持できるように配慮していれば
これといって人の集まるところに
顔を出して忙しく動き回る必要はありません。
それでもやはり、
いや、だからこそ逆に
家にこもるようなことをしていると
社会から置いていかれることもあり得ます。
正直言って初対面の人に会うのは
エネルギーを使うし、
どちらかというと気力・体力を消耗するものですが、
外に出て、人に会うということは
確実に自分の視野を広げてくれるのです。
今回も、精力的に懇親会まで出席したおかげで
地元の大家さん
弁護士さん
業界誌の編集長さん
に出会うことができました。
地元の大家さんからは
最近のAir bnbの運営状況を聞きました。
近頃は競合が増えて、
家賃（宿泊料）が下がり
当初の目論見通りに利益が上がらなくなったこと、
自主管理しているとトラブルにも直面し、
宿泊客が故意に部屋を壊していった分の
損害賠償を請求して
なんとか実費分だけは取り戻せたこと
など、生々しい話を聞くことができました。
弁護士さんは
もともとその日のセミナーで
遺産相続のための遺言の書き方を
レクチャーしに来られました。
そして懇親会では隣に座り、
サラリーマンが副業で不動産投資をするにあたり
法人を設立する上での就業規約にある
「副業禁止規定」に関する条文の受け止め方を
具体的にお尋ねしました。
そして業界誌の編集長とは
私がTVに出演させていただいたことや
本を執筆したことを話題にし、
不動産投資に対する考え方やエピソードを簡単に伝えると
「面白いですねー！」
と言われて
近いうちに正式に取材を、
とオファーされました。
たった数時間の間で、
なんと内容の濃い出会いがあったことでしょう。
世の中の情報は今、
インターネットを検索すれば
ほとんどようが足りるし、
本を読めば専門的なことを
いくらでも学ぶことができます。
それでも、直接人に会って会話をすることほど
インパクトのある情報交換はないですね。
ちょっとくらい疲れていても
翌日の用事が気になって忙しい時も
頑張ってコミュニティに参加すると
必ず得るものが多いです。
ですので、私はこれからも
いろいろなセミナーに出席し、
投資家・起業家が集まるコミュニティに
参加していこうと思います。
その出会いを生かすも殺すも本人次第。
せっかく人と話すチャンスがあるのに
講義を聴くだけ、メモを取るだけ、酒を飲むだけ
なんてもったいない。
ちょっとの勇気と行動力で
目の前に可能性がパッと拓けることもあります。
妙な損得勘定や下心は全く不要。
ただ単に、出会いと会話を楽しむ気持ちで
これからも多くの人と関わっていきたいと思います。
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最近の民泊動向は？
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最近の民泊動向は？
最近は「民泊」という言葉がかなり浸透してきて
不動産賃貸業に関わりのない人であっても
一度は聞いたことがある言葉、
というほど市民権を持ってきました。
そしてこの度、
民泊関連の法整備をめぐる閣議決定において
「民泊上限日数180日」となり
民泊として宿泊用施設に使用できるのは年間１８０日まで
となってしまいました。
民泊はもともと
主に外国人旅行客を対象に
個人の住宅をホームステイのように貸し出すタイプと
賃貸住宅をホテルのように貸し出すタイプがあります。
このうち、不動産投資業界で最も話題になっているのが後者です。
月貸しで賃料を得るよりも、短期間の旅行者から頻繁に宿泊料を
集める方が、圧倒的に利回りが高くなるからです。
しかしそれも、年間の利用日上限が１８０日と決められてしまっては
なかなか月額賃料以上の収入を得ることはかなり困難です。
これから専門家の方々はどのようにこの課題をクリアされるのでしょうか。
他にも民泊は
・外国人がゴミの出し方や夜間のマナーなどを守らずに近隣住民への迷惑になったり
・部屋の中をあまりにも散らかされ、
トラブルが起きたという例を時々見かけます。
また、私たち賃貸物件オーナーにとっては、そもそも
・入居者への鍵の受け渡し
・ベッドなどの設備導入
・入退去後の備品（タオル、歯ブラシ、石鹸、シャンプー等）の入れ替え、シーツ交換など
なかなか手間がかかるものです。
ですので、これから民泊事業に参入してみようという
一般の不動産オーナーは
例えば専門の管理会社に丸投げするなど
アウトソーシングを考える方が賢明です。
民泊需要は各メディアで取り沙汰され、
いかにも盛り上がっているように見えますが
すでに飽和したエリアもあるそうです。
旅行客需要の多い地域（新宿・渋谷・銀座）の近くであれば
これからも需要が見込めるでしょうし
米国のマッチングサイト・Air bnbでは
「2016年に訪れるべき16の地域」のうち
大阪が世界Nol.1になりました。
これらのエリアでは、今後の客付けもかなり安泰そうです。
そして、いつまで続くのかという点に関しては
この先の動向はかなり不透明なのでわかりません。
そういったことを踏まえ、
民泊を、やるなら徹底的にやる
やらないなら専門の管理会社に任せる
というのがお勧めになってきました。
本来は不動産投資と同じように、
いつまでに、いくらくらいの利益になるか
ということを計算した上で取り組むべきなのですが、
今回の民泊のように発展途上にあるビジネスの場合には
余力の範囲で、あまり融資に頼らない事業展開をすべきだと思います。
高利回りに目がくらんで、
とらぬ狸の皮算用
にならないよう、注意と覚悟が必要です。
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昨日のブログ
不動産投資は副業なのか？
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不動産投資は副業なのか？
私はサラリーマン時代、副業として不動産投資をしていました。
毎年２月には確定申告を行い、
物件を取得した年は「不動産取得税」を支払うため
家賃収入から経費を引くと大幅なマイナスとなります。
これを給与ベースの課税所得と合算すると
所得額が何百万円も減額されます。
これによって、源泉徴収されていた給与所得分の所得税が
８０万円程度、還付されました。
３年連続で１棟ずつ購入したので
毎年３月に還付金が振り込まれ、ちょっとした
二次ボーナスのような感じで嬉しいものでした。
そうなると、その年の住民税も
課税所得が基準となるため
しばらくして「住民税額変更通知」が届き、
給与から毎月引き落とされる分が
少なくなります。
一方、会社が副業を禁止しているから
バレないようにしたい
という人の話をよく聞きます。
私が勤務していた会社の服務規定によると
「会社の許可を受けないで、会社の職務に支障のある会社以外の業務または公務に関係してはならない」
とありました。
都合よく解釈すると、
支障をきたさなければ他に仕事をしてもいいのね
となります。
そして、課税所得額も住民税額も変更されるため
会社のしかるべき部署では
給与所得以外に何かやっている
ということも容易にわかってしまいます。
でも、結果的に何も言われませんでした。
私は会社に対して特に申告もしませんでしたし、
聞かれたとしても
不動産賃貸業をやっています、
と平然と答えるつもりでした。
そもそも不動産なんて
親族から遺産として相続することだって
十分あり得るわけだし
自分の資産を維持管理して収入を得たって
何を咎められる必要があるのでしょうか。
但し、先日面談した地銀の課長さんからは
「当社は不動産取得のために融資を受けることが禁止なんですよ」
と言われました。
なるほど。
この銀行では遺産相続した不動産を管理する場合には
それを申告すれば収入があってもOK。
しかし投資のためにお金を借りるのはNG。
住宅ローンも自社から借りなければならない
という縛りがあるそうです。
「金貸し」という社業、
「投資」を禁じるという考え方においては
この規定はやむを得ないかもしれません。
気になるのは、何がいけないのか把握せずに
会社にバレない方法を模索する人が
多いことです。
不動産投資をする前に
「ウチは副業禁止だから・・・」とつぶやく人は
本当に禁止されているのか
不動産賃貸業が「副業」にあたるのか
バレたらどうなるのか
正確に確認した方が良いと思います。
私ならついでに
「なぜいけないのか」
も問い合わせたくなりますね。
いずれにしろ思い込みは損をするだけ。
具体的に何がいけないのか
きちんと確認してから
次のアクションを考えた方が
余計な気力・体力を使わなくて済みますね。
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新規法人で不動産投資を始める人に警告！
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新規法人で不動産投資を始める人に警告！
不動産投資は高額な融資を取り扱うため
個人で買い進めるには限界があります。
それを回避するため、
新規法人を設立し、
配偶者などを代表にして
自分は保証人になる
という方法です。
このスキームを使うと
新規に設立した法人で事業を営むことになるため
１棟購入するごとに法人設立していけば
理論上は上限なく収益物件を増やせることになります。
個人名での負債が増えません。
実は私もこの方法で
一つの銀行から７億円を借り、
複数の銀行と個人分を合わせて
１２億円の融資を引いています。
ところで、融資を受ける際に
金融機関がその人の信用を調査するため
３つの情報機関を使います。
・一般社団法人 全国銀行協会
（全国銀行個人信用情報センター）
・株式会社 日本信用情報機構（JICC）
・株式会社 シー・アイ・シー
これらの信用情報機関には
既存の負債についての記録が載っているわけですが
これまでは、保証人の履歴までは記録されない、と言われてきました。
新規法人の代表でもない人が、単に保証人になっただけでは、
これらの信用情報には掲載されなかったのです。
ところが先日、ある筋から情報が入りました。
新規法人で組んだ融資の「保証人」になった履歴が
それらの信用情報の一つに掲載されているそうです。
こうなると、それを見た金融機関が
「これは何の保証人ですか？」
と疑問に思い、聞いてきます。
突き詰めれば事実上、他に物件を所有していることが判ってしまいます。
これが判明すると、結局は個人で負債を受けているのと同じことですから
融資上限が個人同等となり、
高額の融資を受けられなくなる可能性が高まります。
法人で購入した分は、事業運営での信用を確保するために
地道に３年以上の黒字決算を迎えないと、
次の融資を受けられないとも言われています。
短期で物件を増やしていきたい人にとっては、厳しい条件です。
しかしながら、これはあくまでも一例であり
金融機関によって、考え方が異なります。
通常の融資実績でさえ、信用情報に載らないことがありますし、
実際、前述した私の融資履歴は、どの信用情報にも載っていません。
必ずしも全てのケースが当てはまるわけではないので
要はご自身で上記３つの信用情報機関から自分のデータを取得し
事実ベースで把握しておくことをお勧めします。
仮に、保証人情報が掲載されていたとしても
諦めるのは早すぎます。
金額によって、物件によって、その時の状況によって
融資方針は流動的だということを忘れないでください。
今日の情報は、知らないよりは知っておいた方が良いものですが
だからと言って不動産投資に限界を感じる必要はありません。
どうすれば目標を達成できるか
なぜその物件を選ぶのか、
そこにフォーカスして
揺るぎないマインドと積極的な行動力を維持してください。
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