不動産投資は最後まで諦めないこと！
2016/03/31 リアルな活動報告
３月３１日、ついに３億１千万円のRC物件の決済・引渡しを完了しました。
融資は３億２千万円の、これまたオーバーローン。
１円の手出しもなく、
年間家賃収入２，４００万円
キャッシュフロー４００万円
をゲットしました。
とはいってもこれは「満室時」の試算ですので、
これからできる限り満室を維持し、
管理費や修繕費の節減など
絶え間ないコストダウンへの努力が必要です。
なぜ私はこの物件を購入したのか
今回の物件は正直言って
利回りが7.8％で
以前の私なら見向きもしないものでした。
貸し出し金利は1.5%の23年。
これで計算すると、
返済比率が６６％
キャッシュフロー比率は１７％となり
たった１５％の空室が一年間続くと
収益はほぼ０になる
ということがわかっています。
この物件単体なら
かなり勇気のいる買い物です。
それでも私が購入を決めた理由があります。
1) ３月で会社を辞めるため、今後は銀行の融資が厳しくなる。
サラリーマンとして在籍しているうちに
買える限りの物件を探し続けた結果です。
すでに多額の負債があるため、これ以上
買い進めるためには一筋なわではいかない
たくさんのエピソードがありました。
2) 年間のキャッシュフロー（手残り）が最大400万円
「１億円あたり200万円」が目安ですので、
本来は600万円以上欲しいところです。
しかし、さまざまな事情の中、もはやこれ以上の物件を
待つことができないこともあり、妥協しました。
それでも、１円の手出しもなく
最大で毎月30万円以上、年間で400万円の年収が増えるのですから
まぁ悪くないでしょう。
3) 間取り＆部屋数が1K×46室、駅から徒歩４分という好立地。
部屋数にボリュームがあると、空室時のインパクトが抑えられます。
2〜3室 空いても収入に与える影響が少ないという意味です。
場所は埼玉県で、東武東上線の人気駅からとても近く、
立地としては申し分ない環境です。
4) 物件評価額が7億円と、まぁまぁ高い。
オーバーローンができた、ということは、
銀行の評価が高いということです。
できれば売価を上回る評価のものが欲しかったのですが
ぜいたくは言っていられません。
売価3.1億円に対して評価額2.7億円ですから
これで融資額3.2億円、金利1.5%、23年（残存耐用年数に相当）
というのはラッキーな方です。
昨今の融資活発化の恩恵と、
何より「期末効果」なのかもしれません。
5) 他の所有物件と合わせて、総合的に基盤を築く
私はこれまでに３棟のRC物件を所有しており、
２週間前には1.5億円相当の太陽光設備
１週間前には３棟一括で１億円強の鉄骨造
を決済しました。
この半月で、合計約６億円の物件を決済したことになるわけです。
細かい予算計画はこれからきちんとまとめますが、
多くの物件を所有すること自体が
リスク回避につながります。
というわけで、今日に至るまで、
いろいろな事情・背景がありますが
最後まであきらめない
ギリギリの
本当にギリギリの努力が
何とか実を結びました。
不動産会社のセールスさんをはじめ、
多くの関係各位に心から感謝します。
明日からはまた
それぞれの物件の
経営改善に向けて
一つ一つ丁寧に取り組んでいきます。
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