不動産管理会社社長の鋭い目線とは？
昨日に引き続き、管理会社さんとの付き合い方についてお伝えします。
まず、非常に基本的なことですが、
管理料というのは大抵
家賃収入の５％前後です。
金額にして月に数万円。
もちろん物件の規模によりますが、
だいたい何万円か、
月の家賃収入が２０万円に満たない場合は、
千円単位の金額です。
そんな低価格で
何名・何十名といる菅理会社のスタッフに
働いてもらえるわけですから、
オーナーにとっては非常にコストパフォーマンスの高い
業務委託契約なのです。
私たちオーナーが自ら管理する人を見つけてきて
雇うならば、その何倍もの経費がかかります。
逆の目線から、菅理会社側の観点で見れば
多くの管理戸数を持たないと
その人員を支えるだけの費用を捻出できない
ということになりますね。
つまり管理会社としては
できるだけ多くの物件を管理することが
本体を支える生命線とも言えましょう。
多くの物件を管理する、ということは
多くのオーナーと契約しているということであり
決して自分だけを見て仕事をしているわけではない
ということを改めて認識しておくべきです。
その上で、コミュニケーションがいかに大事か
をしっかりと自覚しておかなければなりません。
これを組織に置き換えると
不動産オーナーは「経営」を考え
管理会社は「運営」を考える
そういう役割分担になります。
経営者は物件が順調に維持できるための
「状態」に気を配り、
モチベーションに配慮し、
ちょっと先を見て「判断」をします。
運営者は、同じく物件を順調に維持していくための
ユーザー対応と報告をします。
そして私がセミナーを受けた管理会社の敏腕社長は
それだけではダメだ
と熱く語り、
これからの管理会社は
オーナーに対してもっと「提案」ができるようにならないと
とおっしゃっています。
オーナーへの提案とは
満室にするための魅力的なリフォーム
満室にするための広告
最も効果的な家賃設定
にあたります。
特にリフォームのための工事費は
現状を維持するための見積もりを取れても
現状を打破する、もしくは向上させるための
「部屋づくり」提案から
アグレッシブにやっていかなければならないそうです。
そこには一見、多額の経費をかけるようなことがあったとしても
あくまでも「満室維持」という双方の目的を達成するための
「覚悟」
が求められます。
提案を受ける側も
同じだけの「覚悟」（＝出費・投資）が必要です。
しかし正直言って、管理会社はオーナーの負担を減らそう
なんていう意識は非常に低いそうです。
それでもこの管理会社の社長は
社員にその提案マインドを植え付け続け、
たった５年でとても大きな会社に成長させました。
もちろんまだまだこれから、とも言っていますが
こういう考え方を持ってくれる管理会社が
一つでも増えることを期待します。
そして私たちオーナーも
経営者として
運営側に任せるべきものは何か
をよく考えて
しっかりとコミュニケーションをとること
が大事ですね。
コミュニケーションの基本は
相手を理解することから始まります。
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昨日のブログ
不動産管理会社営業マンとの正しい付き合い方とは？
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