不動産投資は物件を取得した後が重要
2016/04/04 リアルな活動報告
３月末に２つの物件をスピード決済したため、
月が明けた今から、管理会社の選定を行っています。
今日も３社の管理会社さんと打ち合わせを行い、
それぞれの管理業務内容と費用の説明を受けました。
管理会社を選ぶ最大のポイントとは？
管理会社を選ぶにあたり、
基本的に引渡し前から管理しているところを
そのまま引き継ぐ
というのがよくあるパターンです。
管理会社の最優先事項は
「客付け力が強い」ことです。
従って、
従来の管理会社が満室を維持しているようであれば
そのまま引き継いでもほぼ問題ないと思われます。
しかし、
空室が何部屋もあったり、
現状なぜ空室なのか
明確な理由を説明できないような管理会社は
このタイミングをきっかけに
変える検討をした方がベターです。
通常の賃貸管理契約では、
一旦契約したら、次に解約するときは
３ヶ月以上前に
申し出なければならないケースが多く
対応が悪くてもすぐに切り替えることができなくなるので
要注意です。
私の場合、オーナーチェンジのタイミングなので
次の管理会社を探す時間がないという理由で、
特別に、１ヶ月だけ前回所有者の契約を継続する
ということを認めてもらっています。
この間に、
仲介販売会社さんや自分のツテを使って、
できる限り客付け力の強そうな管理会社を探します。
客付け力に問題がなければ
あとは管理費と管理内容をチェックします。
見落としがちな管理内容とは？
今日、連続で３つの会社と打ち合わせをした結果、
ある気づきがありました。
それは、「消防点検」です。
この消防点検という項目に
管理会社では月額２，０００円〜７，０００程度の
見積もりを提示してきました。
しかし私が
少しでもコストダウンしたい
ということを強く要望すると
どの管理会社もこの消防点検を
経費カットの第1番目に挙げてきました。
「消防点検」とは、３年に一度、消防署へ報告が義務付けれらているものですが、
別の言い方をすれば、毎年やる必要はないのです。
何を「点検」するのか、というと
消防設備、つまり「消化器」の有無と
その有効期限を点検するだけです。
本当にそれだけ？
と聞きなおしましたが、
とりあえず主だったことは
それだけだそうです。
ですので、オーナーさんの中には
自分でやる方もたくさんいらっしゃるそうです。
消化器の数にもよりますが、
私は３年に一度、必要なときに
１回だけお金をかけてどこかに頼めばいい
と思いました。
管理契約はコストダウンに直結する
これから管理契約を結ぶタイミングは
賃貸経営のコストを削減する
絶好のチャンスです。
このときこそ
管理内容を精査し、
わからないことは何でも聞いて
確認・納得して進めることが大切です。
複数の管理会社の提案を受けることで
同じ項目にかける費用の相場もわかってきます。
今回は「消防点検」を例にお伝えしましたが、
この他にも物件によって、
さまざまな経費がかかっており、
その一つ一つをきちんと理解し
少しでも安く、高品質な管理を選択することで
有効なコストダウンにつながるのです。
そして大事なことは
信頼のおける会社を選ぶこと
そのためにも
オーナーとして誠実なコミュニケーションをとることに尽きます。
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昨日のブログ
不動産投資で人格を鍛えるには？
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