銀行マンに直接聞いた！不動産融資の裏側とは？
2016/03/26 リアルな活動報告
最近、銀行の営業マンとお話しする機会が増えて
いろいろと聞き出したいなー、とさまざまな角度から質問を投げ
「本来はお話しできないことですよー」
という内容まで聞いたことがありますので
お伝えします。
ちなみに今回インタビューしたのは
とある「S」銀行さんの営業マンです。
会社のイメージカラーは「エンジ」。
業界では「エンジ色のS銀行さん」
と呼ばれることもあるとか。
その銀行マンさんに投げかけた質問と答えは次の通り。
ワイドローンとプロパーローンはどう違うの？
「ワイドローンは個人向けがメインで
保証会社が審査するものです。」
「プロパーローンは法人向けで、
担保評価が厳しくなります。」
「TAS-MAPというソフトで評価を出しており
その評価額の８割が融資条件になります。」
→なるほどー。
だから法人は融資審査が難しく、
スピード重視の業界では個人を優先にしたがるのですね。
「融資上限」というものはあるのですか？
「個人では５億円が上限となっています。」
「住居物件専用の融資商品なので
物件に店舗（テナント）がある場合、
その分の融資はできません。」
「テナント部分は自己資金が必要になります。」
「３月と９月は決算でもあるので
保証会社の審査も比較的緩くなります。」
→そっかー。
必ずしもオーバーローンができるとは
限らないんですね。
テナント部分には融資してくれないとは
知りませんでした。
そして、やはり決算時期は審査が通りやすい
という話は本当にあるようですねー。
今回、私が1.15億のオーバーローンが通ったのも
もしかして期末だからなのかもしれません。
全部事項証明書でよく見る「根抵当」とは何ですか？
「その物件を担保に、利息を含めた融資上限のことです。」
「例えば１億円の融資の場合、抵当１億円ではなく、
利息を含めて１億５千万円を根抵当に設定します。」
「その後、返済が進んで残債が少なくなれば、
また余裕ができた範囲内で別の融資が可能になります。」
→根抵当って、そういう意味だったんですね。
でも返済後に融資が可能なのは
同じ保証会社が認めた場合に限るそうです。
物件の担保価値と個人属性による返済力はどうやって評価するのですか？
「まず、融資の返済額は実行値がどうあれ“４％”で計算します。」
「区分所有の場合は管理費も返済額に合算します。」
「そして、家賃収入の60％と給与年収の40%が
返済額を上回っていればOKです。」
→そうだったのか。
他の銀行でもっと低金利で借りていても、
こちらの銀行ではリスク含めて”４％”で計算されるのですね。
家賃年収の60%は、物件の利回りが高ければなんとかなりそうですが、
給与年収の40%というのは、後から増やすことができないので
厳しい条件ですね。
最後に、金利を下げてもらうにはどうすればいいのですか？
「当行の場合、金利は全て一定で、
誰一人として金利の引き下げには一切応じておりません。」
→ひぇ〜。本当でしょうか？
こちらの銀行で融資を受けたら、
もはや金利を下げられる可能生はゼロ、
ということです。
まぁ、そもそも法定耐用年数を
大幅にオーバーした期間
（たとえば鉄骨造や木造で３０年など）
融資を延ばしてくれることもあり、
他の銀行に借り換えるのも
かなり難しいでしょう。
そうなってくるとますます
完済まで今のままでお世話になるか、
物件を売却するしか
逃れる手はないのですね。
フットワークが軽く、
比較的融通の利く銀行ですが
やはりこういったポリシーが明確にあるものですね。
それぞれの金融期間の特徴・考え方をよく察知し、
自分に合った金融機関を見つけることが肝要ですね。
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昨日のブログ
不動産投資は鉄骨造でもOKと考える２つの理由とは？
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