不動産投資の基準は一つだけじゃない？
2016/03/07 リアルな活動報告
本日、およそ一年ぶりに収益物件の売買契約を結びました。
ずっとずっとずっと
物件を探し続けてシミュレーションを繰り返し
この一年は特に 物件価格が高騰して
なかなか期待通りの収支バランスが見込めず
泣く泣く見送ることや
自己資金を拠出しない方針のために
あと一歩で融資額が伸びずに諦めたり
やっと融資が通っても売主さんの気が変わって
売り止めになったり
まあ、散々な目に遭いながらの一年でしたが
ようやく今日、なんとか売買契約まで
こぎつけました。
どんな物件かといいますと
千葉県と埼玉県の県境にある
築２４年の鉄骨造。
２階建ての３棟１２室
ファミリータイプです。
価格は1億400万円で、利回り9.1%。
この情報だけでは、
そこそこの物件、もしくは
イマイチな感じ
がするかもしれません。
しかし、私が
購入に踏み切った根拠
は以下の通りです。
１．融資期間が30年と長く、金利3.3%で
キャッシュフローが年間200万円以上になる。
２．TASMAP（タスマップ）という、金融機関が使っている評価基準で
この物件の価値が土地値だけで1億1,290万円と
売買価格を上回っている。
３. ３月に会社を辞めるので、
なんとかして３月中に物件を取得したかった。
これまでの私の投資方針では
RC造・返済比率５０％以下・CF比率３０％以上
という条件で
ずっと探し続けて来ましたが
この一年、そんな条件に合うお宝物件は
ただの一件も見つけることができませんでした。
時限的な制約もあり、この条件を突き詰めることから考え方を変えて
視点を
「キャッシュフロー実額」と
「資産価値」
にシフトしてみました。
利回りが厳しい現在では、
キャッシュフローは「返済期間」に大きく委ねられます。
鉄骨造の法廷耐用年数は３４年で、
本来は３４−２４（築年数）＝１０年
が融資期間の限度であるところ
３０年の融資をしてくれる金融機関がありました。
金利は3.3％だけど、３０年はインパクトが大きい。
そのおかげで、返済比率は多少高めですが、
返済額・管理費・固定資産税を差し引いても
年間２００万円強のキャッシュが残る見込み。
さらには今回
土地評価額が
売買価格を超えていることがポイントです。
土地は建物と違って、
時間とともに価値が下がるわけではないし、
この先、上がることもあり得ます。
資産として十分な価値を持っていると
負債とのバランスを見る上でも有利だし
売却を考えるときも強みになります。
このように柔軟に考えを変えることによって
ようやく１件、契約することができました。
あとは決済まで無事に進行することを祈ります。
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昨日のブログ
不動産投資家はエリートか？
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