空室を埋めるのに苦労しています
2015/11/15 リアルな活動報告
先日、都内に所有している物件が、１ヶ月で再び満室になったお話をしました。
それも決して「満足」というわけではなく、
市場状況を反映して泣く泣く家賃を５，０００円下げさせられるという苦渋の選択をした結果です。
私はまた別の物件を、茨城県つくば市に所有しています。
これは今年の春に購入したものですが、今時の相場の中、利回りがなんと11.2％という希少物件でした。
利回りが高い理由は、２９室中９室が空室だったからです。
それでも、前オーナーが全く経営努力をしなかったから、とのことで、
茨城県内で最も人気の高いつくば市にあるため、ちゃんとやれば必ず満室になる、
と想定しての購入でした。
９室分については、原状回復のリフォームと家賃保証６ヶ月分を売主負担でつけてくれたので、特に大きなリスクと思わず、リフォームが完成する８月末を迎えました。
９月２０日にその時の様子をブログにアップしました。
そして１０月から万全の体制で募集を始めたのですが、
最初の２週間を過ぎたあたりから、管理会社さんからの連絡がパタッと無くなりました。
こちらから電話をしても、
「問い合わせがめっきり減って、内見（購入検討者を現地へ案内すること）もほとんどない」
というのです。
家賃設定は、いろいろな設備をつけたこともあり、バリューアップのつもりで
従来の６.０万円から６.５万円にアップしました。
家賃相場としては６.０〜６.５万円なので、無理のない家賃設定です。
それでも反応が悪いなー、と思っていたら、
本日、やっと１件成約しそう、との電話がありました。
でもやっぱり「あと５,０００円下げていただけませんか？」の依頼です。
5.８万円の部屋と比較しているお客様で、
私の物件が６．５万円→６．０万円にしてくれればこちらに決めます、
ということです。
これはもう、即決でOKするしかありません。
何せ、９室空いていますからねー
すると、まだ話は続きます。
「最近、どうも問い合わせがパッタリ無くなったと思って、調べたんですが・・・」
１０月中旬から、６.０万円の部屋が、いきなり１万円引きの５.０万円で
キャンペーンを打っている物件がある
というのです。
私の物件とほぼ同じ条件（駅からの距離、間取り、広さ、設備）で、
それでもウチの方を５，０００円高い家賃で決められるようにチャレンジしていたところ、
ライバルはなんと、１０，０００円下げてきました。。。。
これで、そのライバル物件は１４室中８室が、２週間で埋まり、
今もなお問い合わせが相次いでいるそうです。
「なんでそんなことをするんだろう」
と思わず憤慨してしまいそうですが、
まー、オーナーにもいろいろな事情がありますよね。
とにかく何とか早く手を打たないと、全部そちらに持っていかれ、
私の物件は一向に決まらず、
今度は年度末まで待たなければなりません。
そこで管理会社さんと協議した結果、
「６万円未満」のネット検索に引っかかるように
家賃を５９，０００円に下げ、
さらに管理会社さんの方で
２口ガスコンロとLED照明
を負担してくれることになりました。
家賃を下げた分は、共益費（５，０００円）と駐車場代（５，０００円）を
アップして補う、という策もあるのですが、やはり
「合計負担額が７万円を切るのと切らないのとでは、お手頃感にだいぶ差が出ます」
とセールスさんに言われてしまいました。
「本当かよ」と本音を言いたくもなりますが、
私が借りるわけではないですし、地域のことは地元の人が一番よくわかっています。
ここはもう、管理会社を信じるしかないのです。
そうして私は、またしても家賃を下げて募集せざるを得ない状況に追い込まれました。
でも、自分で集客して客付けできるわけではない以上、
ここでプライドや理屈を振りかざしても仕方ないのです。
やるべきことは、年内に満室にすること。
これをもう一度管理会社と目標共有し、
また明日から頑張ってもらうしかないのです。
また動きがあったら報告します。
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