悪い物件を購入してしまうリスクの回避方法は？
2016/07/21 投資の考え方
不動産の世界では、俗に「千三つ」という言葉があります。
「せんみつ」と読み、
良い物件とめぐりあい、かつ良い条件で話がまとまるケースは
１０００件のうち３件しかないという意味です。
国語辞典で調べてみると、この他の用法として
食品業界で、１０００品目発売しても当たるのは３品目くらい
という、新商品開発の難しさをいう言葉でもあるそうです。
別の意味で、千のうち本当のことを三つしか言わない嘘つき
のことも表すそうですが、これはちょっと違いますね。
いずれにしろ、良い物件、つまり
高い収益性が見込まれ、売却時にも価値が下がらない物件は
確率として０．３％くらい
ということになります。
良い物件か悪い物件か、どちらでもないそこそこの物件か、
を見極めるのは、不動産投資を始めたばかりの人にとっては
特に難しさを感じると思います。
例えば、物件を探している時
普通に求められる好条件として
・高利回り
・築浅
・RC造
が挙げられます。
この条件をポータルサイト「楽待」で検索してみると
金利：１０％以上
築年数：２０年以内
で、該当物件は１５件。
今日の掲載物件総数は68,238件と出ていましたので、
千三つ（０．３％）どころではなく、
実に０．０２％の比率です。
しかもその１５件のほとんどは、
政令指定都市ではなく、
無名のエリアで賃貸需要が想像つかない、
または
駅から長い時間バスで行くほど遠かったり、
土地がとても狭く、物件評価が低いことが
想定されるものばかりです。
今の時期、利回りは７〜８％台、
よくても９％台が稀にある程度ですから、
１０％を超えているとなると
それなりの理由があることに敏感になった方が良いです。
一番難しいのは「融資が通らないこと」で、
高利回りの理由として多い
容積率オーバーや
再建築不可
など、
物件自体の価値を大きく下げる「足かせ」が隠されていることもあります。
こうなるとオーバーローンはもちろん、フルローンも通らないので
自己資金を相当多く入れないと買えません。
今、自分が購入できる収益物件の規模はどのくらいの価格で
年間のキャッシュフローはいくら望めるのか、
その後の拡大戦略もイメージして、
できるだけ理想に近い条件のものを
探し続けることが王道です。
逆に「すべての条件を満たす最高の物件」
というのは
千三つどころか１件もありませんので、
どこかに妥協点を見出し、
購入後の自助努力でカバーできるポイントを
きちんと自覚しておく必要があります。
その覚悟に至るには、
やはり何十件、何百件と物件を探し
現場を見たり
不動産会社のセールスさんや金融機関と会って
自分で相場感覚を養っていくのが一番です。
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