エレベーターで経費削減するには？
毎月１回、東京駅近郊で開催している
「不動産投資プラチナ講座」は
私の全精力を注いで行う
ホームでのプレゼンテーションです。
毎回、不動産オーナーのための
お役立ち情報を月代わりでお届けしています。
今回（5月）の特別講演テーマは
「エレベーターの基礎知識」と
「電気料金の削減ノウハウ」について。
これから購入しようとする物件や
自分が所有している物件に
エレベーターがある場合、
品質を確認するための方法や
その寿命、リニューアルの段取りまで
専門家の方にお話を伺いました。
エレベーターのメーカーで
代表的なところは日本で５社あり
三菱、日立、東芝、オーチス、フジテック。
これらの会社で国内シェアの９５％を
占めているそうです。
つまりメーカーにとっては競合が少なく、
参入障壁も高そうなことから
保守管理についても
各メーカーが主導権を握りがちです。
これは安全面や品質保証の面からも
致し方ないことかもしれませんが、
各メーカーは自社製のものしか
面倒を見てくれません。
だからA社製のエレベーターを持っている場合には
A社のメンテナンスサービスしか受けられないので
費用の相場を比べることなく
A社との保守契約を余儀なくされます。
・・・と、思い込んでしまいがちですが、
実は、日本には
保守管理を専門に行う「独立系」と呼ばれる
会社があります。
独立系の会社は
国内５大メーカーの全てに対応し、
メーカー系に比べて
対応が丁寧でコストも安いです。
このことを知っているだけでも
そこに経費削減のヒントがあります。
保守管理には大きく分けて２種類あり
フルメンテナンスといって、
主要部品の交換が含まれた契約と
POG（パーツ・オイル・グリス）といって
毎回部品を交換するたびに有料になる契約。
どちらも点検内容は同じですが、
個々に部品の交換対応をしていくPOGの方が
当面はコストが低く抑えられます。
また、点検の頻度としては
毎月の場合と
３ヶ月に一度の場合があり、
よほど深刻な品質懸念がない限り
３ヶ月に一度で十分かと思います。
エレベーターの法定耐用年数は１７年で、
平均耐用年数は２０年。
この年数を過ぎてくると
そろそろ大掛かりなリニューアルの
必要性が見え始めてきます。
ですので、築２０年以上の物件を
購入する際には、
エレベーターの保守・修繕費用が
その後どれくらいかかりそうか
ということを踏まえておくことも大切ですね。
もしかしたら売主への価格交渉のネタになるかもしれません。
次に、特にエレベーターのついている物件で
電気料金の削減効果が高いアイテムは
電子ブレーカーです。
これは、エレベーターのように短期的に
大量の電流が使われる場合でもデジタル制御し、
小さなアンペアの契約でも済むため
その分の料金を節約できるという仕組みです。
ただし物件によって削減効果が大きく異なるので
事前の現地調査とシミュレーションをしてから
導入を検討することが大事でう
このように、
知っているか知らないか、だけで
月に何千円、何万円という単位で
無駄にお金を失っていたり、
得をしたりするケースがたくさんあります。
というわけで
私たち不動産投資家は
物件を購入するとき
その売買価格のみならず、
エレベーター費用や
電気料金を削減する手段についても
十分な知識を持っておく必要がありますね。
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お金と時間と不動産投資
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原状回復の重荷とは？
入居者が退去してしまった後は
クリーニングと言って
部屋の汚れを取り、
次の入居者を迎え入れる準備をします。
しかし、単に掃除をすればキレイになる
というケースならまだラッキーで、
壁紙を張り替えたり
床のカーペットなどを敷き変えたり
設備を新しくしなければならない状況だと
時間もお金もかかってしまいます。
その費用は各部屋によって大きく異なりますが、
だいたい私が所有しているマンションだと
きちんと壁と床を仕上げる場合には
家賃４万円程度のワンルームで１０〜２０万円、
家賃１０万円程度の３DKで３０〜５０万円
くらいかかることがあります。
これは、それまで賃貸経営を経験したことがない人にとっては
計算外、思惑と違う
ということになりがちです。
しかし、賃貸である限り、必ず退去される日は
やってきます。
退去する人は、本来は借りる前と同じ状態にして
貸主に返すことが義務付けられています。
これを、元の姿に戻す、という意味で
「原状回復」と言います。
ですので、故意に壁や床、設備を破損させた時には
入居者が自分で修理費用を負担しなければなりません。
そのため借主は、
あらかじめ「敷金」を預けておくことが通例で、
退去する時に自分が破損させてしまった部分を補修する費用は
その敷金が充当されます。
敷金を預けていなければ、
もちろん退去時に実費で支払うことになります。
ただし、退去する部屋について
わざわざお金を使うのは納得いかない
という人が多いので
あらかじめ入居時に預かっておく
という制度が「敷金」なのですね。
ところが、敷金を充当できるのは
あくまでも入居者の責任において
破損させてしまった場合に限られ
長く住んだことによる経年劣化は
この範疇に入りません。
つまり、普通に住んでいるだけで
ただ汚れたりボロくなったり性能が衰えたもの
については
入居者負担の責任はない
ということになります。
長年入居すればするほど
室内が劣化するのは当然で、
現状回復にもコストがかかります。
ですがそれを長期入居者に負担してもらうことは
ますますできなくなるのです。
最近は消費者の権利を主張する風潮が強まっているので
原状回復費を入居者に拠出してもらうことは
かなり難しくなっています。
個別の破損・劣化に対して
明文化して条件づけをすることが
困難だからです。
神奈川県の国民生活センターでは
賃貸住宅の敷金や原状回復に関する
消費者からの相談件数が
１０年以上前から改善していない事実が
判明しました。
国民生活センターに寄せられる、
消費者からの相談内容のうち
賃貸住宅に関する内容は
全体の第５位となっており
根強い問題であること示しています。
相談内容の多くは
「高額な原状回復費用を請求された」
ということですが、
入居者も業界の人でない限り、
その費用が妥当かどうか
正確に理解することは難しいはずです。
それでも、はじめてのオーナーが驚くように
退去する人にとっては死活問題になりかねません。
これを少しでも防ぐには
・契約書にはできるだけ曖昧な表現を残さない
・敷金ではなく、最初から「クリーニング費用」として
ある程度の金額を記載しておく
という策が有効です。
それから、退去時に立ち会って
部屋をチェックする管理会社さんの、
借主に交渉する力量も大きく影響するので
信頼できるパートナー選びも重要です。
敷金と原状回復の問題は、
賃貸経営上のキャッシュフローを左右する
避けては通れない課題なので
常に意識して
改善し続けることが大切ですね。
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電話勧誘と不動産投資
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電話勧誘と不動産投資
「所得税・住民税などの節税ができる
お得な財テク情報があるですが、
興味ありますか？」
「老後の年金対策として
サラリーマンの方に最適なお話を
ご案内しています。」
みたいな切り出しで、
突然電話がかかってくることがあります。
特にサラリーマンの頃には
就業時間にも関わらず
容赦なく社用電話にもかかってきて
「今、お時間よろしいですか」
とも言われず、どんどん話を進められていく
ケースがありました。
これは「電話勧誘販売」という商法の一つで
電話できっかけをつかみ、
パンフレットを送付したり
どこかで待ち合わせて面談し、
やがて商品を販売（契約）していきます。
電話勧誘販売の顧客ターゲットは
主婦とサラリーマンがほとんどです。
販売される商品は
資格などの講座や教材など
いろんなものがありますが、
私によくかかってきたのは
「ワンルームマンション投資」
の話です。
電話で勧誘される
新築や中古のワンルームマンションに関する営業トークは
だいたいパターンが決まっています。
その年か翌年くらいまでは
不動産取得税と減価償却費を
確定申告時に経費計上することによって
サラリーマンの給与所得からマイナス、
つまり「所得を低く見せる」ことができます。
その分、給与から源泉徴収されていた所得税が還付され、
次の年の住民税も少なくなる、という仕組みです。
これはたしかにその通りなのですが、
所得税が節税できるのは最初の１—２年のみ。
３〜４年後にはしっかりと家賃収入があり、
経費もそれほど計上できなくなるので
逆に給与に不動産収入が加算され、
追加で所得税を納めなければならなくなります。
さらにオーバーローンやフルローンなど
たくさんのお金を借りて購入した場合には
家賃のほとんどを返済と管理費に充てます。
こうなると、本当は月々いくらかのプラスお小遣いを
もらえると思っていても、
やがてくる入居者の退去があると
家賃収入はゼロになり、
そこから新しい入居者を獲得するまでに
リフォーム費用や広告費・仲介手数料など
多くの費用が発生していきます。
そして、その間のローン返済は
自分の貯金から支払うことになります。
まあそれでも
ワンルームマンションは
満室を維持できて、かつ、
ローン返済が苦にならないレベルなら
現金を銀行に預けるよりは
ちょっとだけ多くのリターンを期待できるかもしれない
という種類の投資案件です。
ただ、全くやりたくない、
もしくはあまり知識がないので
電話のきっかけで不動産を購入するなんていうのはイヤ
という方は、最初からきっぱりと断ることをお勧めします。
「気が弱くてなかなか断れない」
という方には、
覚えてもらいたいキーワードがあります。
特定取引商法の第16条
電話勧誘販売をするときは、
その勧誘に先立って
その相手方に対し
・事業者の氏名
・何を販売しようとしているのか
・契約のための電話であること
を明らかにしなければなりません。
また、特定取引商法 第17条 では
一度断られた相手に対し、
再び勧誘をしてはいけない
という法律になっています。
ですので、本気で断りたい場合には
相手の氏名を聞いてメモをしておく
はっきりと断る
これだけやっておけば大丈夫です。
悪質な場合は
「国民生活センターへ通報します」
という手段もあります。
電話勧誘は違法ではないけれど
そのやり方によっては
特定取引商法に抵触する
ということを
覚えておいて損はありません。
知識だけでも持っておけば
いきなりかかってきた電話の相手に対し
冷静に対処できるかもしれませんね。
要するに、
自分の意思を明確にしておく
ということが大切です。
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女性の起業と不動産投資
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本の読み方と不動産投資
まとまった休みがあると
このチャンスに本を読もう
と思う人は多いはず。
そして、不動産投資を始めたばかりの人は
自分でむやみに行動を起こす前に
まず知識を吸収することが大切です。
そのために本を１０冊程度は読み
セミナーにも５回くらいは
出席した方が良いです。
では、不動産投資のような
知識を得るためのビジネス書を
読むときのコツについてお伝えします。
１. 本の選び方
直感や好みで構いません。
知り合いに勧められたり
なんとなく気になる著者がいたら
それをパッと手に入れてみます。
どんな本が良いのかなんて
読んでみなければわかりません。
興味を持ったり
何かの縁がきっかけで
まずは手に入れてみることです。
１冊1500円程度の本を購入することに
躊躇するようでは、
この先の大きな投資はできない
というぐらいの感覚を持ちましょう。
２．本の読み方
ここで心がけたいのは
ビジネス書というものは小説などの文学作品と違い
「必要な情報を得る」ことが目的だということです。
熟読したり、一字一句を理解しながら
読み進めようとがんばらない方が良いです。
日頃読書の習慣がない人に限って
せっかく読むのだからきちんと理解しよう
と気合いを入れてしまい、
わからないことでつまずいて
結局途中で挫折してしまいがちです。
具体的な手法としては次の通り。
・目次を読む
ここで大体どんなことが書いているのかイメージしておきます。
私自身、執筆経験がありますが、
本文を書く前に
目次で構成を決めますから、
極論すると、目次＝言いたいことのまとめ
なのです。
次に、一生懸命読もうとせずに
いわゆる「ナナメ読み」をします。
その中で、印象に残ったところ
もしくは意味不明だけど気になるところ
に付箋をつけておきます。
くれぐれも、順番にきちんと理解していこうとか
全部読むことに固執しないことがポイント。
実用書の読書では「本を読むこと」が目的ではなく
「情報を得る」ことが目的だということを
強く意識しましょう。
そして、たとえ大事なところを飛ばしてしまったとしても
それが本当に重要なことであるならば
１０冊も読んでいるうちに
別の表現や言い回しで必ず同じことが
解説されています。
飛ばしてしまったのは、
自分に合わない、わかりにくい説明だったからで
それは著者の責任なのです。
本当に自分に合わないと思ったら
読むのをやめることも一つの手ですね。
情報を得ることが目的の読書においては
たった１冊の本で完全にマスターしよう
なんて考えること自体がナンセンスなのです。
そうして印象に残った「付箋の部分」だけを
もう一度読み返します。
内容を理解したら付箋をはすず。
（折り曲げても良いでしょう）
そして最後に
読んだ内容を誰かに話してみる。
もしくは話している自分をイメージします。
こうすることで、アプトプットまで完了し
その本の役割はほぼ終了。
不動産投資に関していえば
基本的な知識の部分はシンプルなものだし
表現は違えどみんな同じような内容に
なっているのです。
あとは１０冊も読破すれば
そのうちに自分に合った表現が見つかり
すっと頭に入ってくるものです。
逆に気をつけなければならないことは
それ以上は本を読み過ぎないことです。
ある程度の知識を得たら
あとは実践・行動するしかありません。
あまりにも多くの知識を詰め込みすぎると
リスクやデメリットばかりが気になってしまい
永遠に不動産投資に踏み込めなくなります。
実用書の役割は、
行動するための踏み台となることです。
さっさと１０冊読破して
次の段階に移りましょう。
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100円ショップと不動産投資
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ビットコインと不動産投資
今週の全国賃貸住宅新聞に
ビットコインが不動産事業に与える影響について
ほんの少しだけ記載がありました。
この機会に、そもそも「ビットコイン」とは何か？
という点について
これ以上ないくらい
簡単に解説したいと思います。
もしかしたら
「自分には関係ない」
「なんだか難しそう」
と感じている方もいらっしゃると思いますが、
「知っていると知らないのとでは大違い」
という法則（？）に従って、
とりあえずどういうものか
ぐらいは知っておいた方が良いと思います。
ビットコインとは、
ズバリ、お金の代わりになるものです。
そんなものあるの？ 怪しい〜！
と思う人に限って、
マイレージを貯めたり
量販店のポイント還元を利用したり
TSUTAYAのポイントを貯めたり
しています。
マイルやポイントだって、
現金ではないけれど
お金と同じように使えますよね。
その概念は
まさにビットコインと同じです。
一種の電子マネー。
限定されたルールの下で、
お金と同じように扱えるので
「仮想」通貨、と呼ばれています。
その前に、「ビットコイン」とは
正確には数ある仮想通貨のうちの
一つのブランド（銘柄）名です。
実際には、
世界に1,200種類以上の銘柄があります。
こちらのサイトで確認できますが、
http://coinmarketcap.com/
やはり「ビットコイン(Bitcoin)」が
ダントツで市場シェアNo.1
だということがわかります。
だからいつの間にか
「ビットコイン」が
仮想通貨の一般名称として
用いられるようになりました。
この仮想通貨を利用するには
ウェブ上のビットコイン取引所に
口座を開設して購入します。
そしてスマホに「ウォレット」と呼ばれる
アプリをダウンロードすることで
「ビットコイン利用OK」というお店で
簡単に決済できるようにもなります。
ただし取引所では、その時の取引価格が
株やFXと同じように
世の中の情勢によって変動するため
その為替差益を狙って
投資家が売買を繰り返しています。
ですので最初に思い浮かぶメリットは
「買った時よりも価値が上がればトクをする」
ということです。
早いうちに買っておけば
やがて値上がりする可能性があります。
その代わり、もちろん値下がりリスクもあるので
注意して扱う必要があります。
次に、一番大きなメリットとされているのが
海外送金の手数料が
圧倒的に安いことです。
現在、日本から海外へ送金するには
たとえ数万円であっても
手数料が5,000円〜8,000円かかります。
さらに外国の中央銀行を経由すると
着金するまで何日もかかったりします。
これをビットコインで送金すると
なんと10円以下で送れてしまい、
インターネットを介しているため、
あっという間に着金されます。
こうなると
海外不動産投資に関わっている人には
見逃せないアイテムになるかもしれません。
また、国内の不動産賃貸業でも、
初期費用や家賃支払いなどの決済を
ビットコインで行えるようにすることが
客付を有利にするための
差別化につながる可能性がささやかれています。
日本のビットコイン市場は
2016年上半期には4,300億円でしたが
下半期では1兆6,500億円に増え
2017年には8兆2,600億円になると
予測されています。
この4月には改正賃金決済法が施行され
ビットコイン事業者の登録制や利用者保護
などが盛り込まれたことで
今後ますます急速に市場が広がることは
間違いないでしょう。
というわけで、
必ずしも不動産投資家でなくても
マイルやポイントのように
ビットコインが身近になる日は
そう遠くないかもしれません。
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自分の価値と不動産投資
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公示地価って何ですか？
２０１７年（平成２９年）の公示地価が発表されました。
公示地価とは
国土交通省が全国に定めた地点（標準地といいます）を対象に、
毎年1月1日時点の価格を公示するもので、
平成２８年には25,270地点が対象となっています。
この地点も毎年見直されています。
「公示地価」は標準地を１㎡あたりの価格で表し、
それは特別な事情がない場合の
適正な取引価格（と見込まれる価格）です。
実は土地の価格は、「一物四価」と言われ
公示価格の他にもあと３つの基準価格があります。
せっかくの機会なので解説します。
「実勢価格」
実際の不動産取引で、買い手と売り手の需要が
釣り合う価格のこと。
いわば不動産の「時価」で、最近の取引事例を
参考にします。
取引事例がない場合は近隣地域の取引を参考にする
ことが多いです。
「相続税評価額」
国税庁が、相続税・贈与税の課税のため、
毎年１月１日を基準にして７月に公表します。
公示価格の概ね８割の評価と言われています。
「固定資産税評価額」
各市町村（２３区は東京都）が、固定資産税等の課税のため、
３年毎の基準年度の前年１月１日を基準にして
３月〜４月に公表するもの。
公示価格の概ね７割の評価と言われています。
つまり、自分の所有している土地の公示価格が上昇すると、
価値が高まって嬉しい
と思える反面、
固定資産税額も上がってしまいます。
相続税評価額と固定資産税評価額は
不動産投資でよく耳にする「路線価」としても知られ
金融機関が融資金額を決める際の積算ベースになるのは
相続税路線価を指すことが多いです。
いずれにしろ、こうしてみると、
「公示価格」は他の価格の指標となるべきもので
非常に重要であることがわかります。
公示価格はその名の通り、一般に公表されている地価なので
個人・法人問わず、誰でも利用できます。
不動産売買が行われる際、
取引価格の参考にされることはもちろん、
建物・土地の割合を算出するために
活用することもあります。
その公示価格ですが、
平成２９年度は、全国平均で２年連続の上昇となりました。
三大都市圏でも、横ばいか、ほぼ前年並みの小幅な上昇を示しています。
首都圏の不動産価格の高騰
金融機関の積極的な不動産融資姿勢
相続税増税による富裕層の地方投資など
不動産投資における好材料が
軒並み土地の価格を維持・上昇させたようです。
ということは、
まだしばらく物件価格は下がらない可能性が
高そうですね。
公示価格で一喜一憂する必要はありませんし、
価格も乱高下しているわけではないので
売買にも直接の影響は及ぼさないと思われます。
しかし
常に土地価格の情報にはアンテナを立てておくことは大切です。
せめて一年に一度は、
自分の所有している土地の価値を算出し
資産価値の確認に役立てると良いですね。
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オーナーが管理会社に委託する業務とは？
ほとんどのサラリーマン大家さんは
物件の管理を外注しています。
では、どんな業務を委託しているのか
整理して解説致します。
これは、物件を購入する際に時々見かける
「PM費用」
「BM費用」
という言葉とも関連するので
この機会に基礎知識として抑えておいてください。
１. PM（プロパティ・マネジメント）
直訳すると「財産管理」。
毎月の家賃の入金管理・督促・回収業務、
オーナーへの送金
入出金明細や契約書の作成
退去立会い・リフォーム対応
クレーム対応全般
などです。
大昔は大家さんが入居者の部屋を回って
一軒一軒、家賃を回収しに回っていたのですが
今はそこまでする人はほとんどいません。
管理会社に家賃の３〜５％の手数料を支払い、
回収から督促・送金まで全てやってくれるのですから
かなりコストパフォーマンスとしては
良い方なのではないかと思います。
さらに最近は、家賃の保証会社を入れるケースも
増えてきていますので
仮に滞納があっても
最低３ヶ月は保証会社が保証してくれます。
そこから先も、督促を含め
管理会社と保証会社がやってくれますので
精神的にはかなりラクになります。
２． BM（ビル・メンテナンス）
こちらは「建物管理」です。
主な項目としては
・清掃
・物件巡回
・法定点検
・メンテナンス
・機械整備
この「建物管理費」はなかなかの曲者で、
きちんと内容を確認しないと
管理会社の思うツボになり、
比較的高い金額で契約していることが無きにしもあらず。
物件を所有しているうちに
経費を削減したいと思うなら
まずはチェックしておいた方が良いものです。
「建物管理」は、管理会社が全て自前で
対応できる、ということはあまりなく、
大抵はそれぞれの業者に発注しています。
例えば清掃。
これはシルバー人材センターに依頼すれば
直接取引するだけでコストがグッと抑えられます。
法定点検も、消化器の設置状況や有効期限を
目視で確認するだけだったりすることもあるので
毎月ではなく半年に一回とか、１年に１回にするとか
管理会社によく内容を精査してもらい、
必要最低限の作業をするようにすれば、
それでまたコストダウンが可能です。
BMは、私の場合、
家賃収入のおよそ５％くらいを目安にしていますが
エレベーターの有無
セキュリティシステムの有無
によっても変わってきますし、
RCよりも鉄骨造、
鉄骨造よりも木造
の方が安く済みます。
この他、電気料金も、電球をLEDに取り替えたり
電子ブレーカーを設置することによって
イニシャルコストは上がるけれども
数年の視点で見れば節約になることがあります。
物件を複数所有している人は、
それぞれの物件ごとの管理費の違いを
きちんと把握することで
経費の改善に役立ちます。
１棟のみを所有している方、もしくは
これから物件を所有しようとする方は、
PM、BMはそれぞれどのような内容で
どこの会社が請け負っているのか
しっかりとリスト化して
把握しておくことが大切です。
オーナーたるもの、
常に経営改善を目指しましょう。
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不動産売買における「買い付け」の効力は？
収益不動産を買いたい人が、
めぼしい物件を見つけて
「これを買いたいです」
という時、
買い付けを出す
という行為をします。
買い付けを出す、とは
もっと正確にいうと
「買い付け証明書を売主に提出する」
ということです。
私はこの物件を買いますよ、
という意思表示になります。
特に定められたフォーマットはなく、
ネットで探せばそれなりの用紙が出てきますが、
内容的には
物件の所在地
物件名
金額
自分の氏名・住所・押印
があれば、問題ありません。
買いたい人は、
売主にこの「買い付けを出す」ことによって
他の人に売られないように
予約をするのです。
たいていの場合、
買主が直接、売主に買い付けを出すケースは少なく、
主に仲介販売会社を経由して提出しています。
売買の仲介業者は、
自分の顧客から買い付けを預かり
売主に提出することで、
他の仲介会社の顧客に
その物件を売られないように
キープしておいてもらうのです。
ですので、買いたいと思う物件を見つけた時は
投資家自身もスピーディーに判断し、
買い付けを提出することが重要です。
業界のルールとしては、
物件の購入希望者が複数いた時に
買い付けを出した順番で優先権があり、
さらにその後、融資が承認された順で
契約に進めます。
しかし、ここで注意しなければならないのは
買い付け証明書はあくまでも商習慣の一つであり、
法的拘束力がない
ということです。
自分が一番先に買い付けを入れて、
スムーズに融資が承認されても、
売主の気が変わって
他の人に売られても
残念ながら文句は言えません。
そういう場合はだいたい、
もっと高く買ってくれる人を
見つけたケースが多いです。
せめてもの対策として
売主から「売り渡し証明書」をもらうよう
要求することもできますが、
これも同じく法的拘束力がありません。
つまるところ
不動産投資業界は、物件を持っている側が強いのです。
そういう意味では、
物件を買う前から
いろんなリスクを想定して
やっぱり買わない方が良いかも
と言っていつまでも物件オーナーになれない人よりも
ある程度のリスクを覚悟で
物件を取得・所有している人の方が
この業界では成功する確率が高いです。
不動産投資を「投資」として捉えるなら、
資産を持っていること自体で
その先の運用についての選択権があるからです。
それから
買い付け証明書の扱い方は
仲介不動産会社によっても異なります。
先日の私のセミナーでも、
７社のゲストスピーカーの中で
買い付けを重要視する会社と
全く必要としない会社で
半々に分かれました。
売主との関係・仲介の形態によっても
効力が変わってくるようです。
というわけで、
めぼしい物件が見つかった時は、
いつ、買い付けを出すべきか、
もしくは必要ないのか、
仲介業者にきちんと確認する習慣をつけておくといいですね。
何をするにも、明確な意思表示が大切です。
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賃貸業界の景気はどうなの？
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不動産投資での目標設定のポイントとは？
年のはじめには、目標設定をする人が多いですね。
この一年にかける思いとともに
達成したい目標を明確にすることは
とても大切です。
目標は具体的であればある程よく
期限をつけることも重要です。
これから物件を取得しようと思っている人は、
いつまでに、いくらのキャッシュを得たいのか
また、そのキャッシュの額が必要な理由は何か
これをしっかりと認識してください。
さらに、現状を変えたい人は、
今感じている不満点を文字にしておくことも大事です。
なんとなく今の生活を改善したい
なんとなく今の環境から抜け出したい
そんな程度では、
毎日の忙しさにかまけて
結局は何もできずに終わっていくのです。
また、すでに収益物件を持っていて
これからもっと買い進めたいという人には
「現状と目標を数値で把握する」
ということが非常に重要になってきます。
不動産投資で成功するには
素直であること
すぐに行動すること
諦めないこと
という心構えに加え
数値で把握すること
がとても大切なのです。
私は現在、７棟１４２室の収益不動産と
２ヶ所の太陽光発電設備を所有していますが、
これらをベースにした目標設定の方法をご紹介します。
まず、エクセルシートを準備し、各物件ごとに
月度ごとの
・家賃収入
・管理費
・ローン返済額
・税金
を入力します。
１月から１２月まで、毎月１列ずつ
全室満室の前提で、
入退去や突然の修繕費などが何も起きなかった想定で
最高に理想の条件で記入しておきます。
次に、各物件の年度での合計値を
１枚目のシートに反映させて、
所有物件の収支合計がわかるようにしておきます。
そのまとめ表には
家賃収入をベースに
・管理費比率
・返済比率
・税金比率
・キャッシュフロー比率
が算出されるようにしておきます。
これで年間の予算表が完成されました。
あとは、１月、２月、３月と、
毎月管理会社から送られてくる家賃明細を見ながら
実際の運営実績を数値で書き写していきます。
最初に作った予算表は
満室率100%で、何もトラブルのない理想の状態ですから
実際に時が経ち、リアルな実績が出た時に
その数値を把握することによって
そこからどれだけ減っていくのか、
月ごとに見ていくのです。
ちなみに、２０１６年の私の達成率は
満室率100％で何もトラブルのない理想的な目標に対して
キャッシュフローの達成率は７８.８％の実績でした。
これが賃貸経営の実態です。
購入時の利回りや想定キャッシュフローだけを覚えていても
実際の手残りは思いのほか少ないもの。
それでも、この数値を毎月把握し続けることによって
満室化へのこだわりを強めたり
経費削減などの経営改善に向けた意識が
働いてくるのです。
私の場合、昨年から今年にかけて
２つの物件に電子ブレーカーを設置し
１つの物件の管理会社を変更したことで
合計907,202円の収益改善が見込まれます。
これは、5,000万円程度の１棟物件を購入することと
ほぼ同程度のキャッシュフローを得ることになります。
また、所有物件の返済比率・キャッシュフロー比率を
正確に把握しておくと
次に買うべき物件の条件も
自然と見えてきます。
このように
次のステップを考えている場合には
まず今の所有物件の状況を
数値で把握すること
が極めて重要です。
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前号のブログ
年賀状と不動産投資
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物件購入時に忘れがちな税金とは？
物件を購入してからおよそ半年くらい経つと、
不動産取得税の納付書が送付されてきます。
不動産取得税の決定は、
各都道府県の県税事務所が
その物件（土地・建物）の
課税標準額に基づいて算出されます。
課税標準額×３％。
この「課税標準額」というのは
ちょっと複雑な決まりをもとに計算されます。
どうしてもその根拠が知りたい方は
詳しく書かれてているサイトを見つけましたので
こちらをご覧ください。
https://souzokuzei-pro.com/columns/46/
まあ、私のようにあまり税金や数字が得意でない方は、
素直に計算書・通知書が送られてくるのを待てば良いのですが、
参考までに、今回私に課せられた不動産取得税を
例に挙げます。
購入価格 1億400万円 築24年の鉄骨造
不動産取得税 1,503,200円
購入価格 3億1,000万円 築24年のRC造
不動産取得税 2,874,500円
この他にも、現在所有している物件については次の通り。
購入価格 1億8,500万円 築25年のRC造
不動産取得税 1,738,700円
購入価格 2億9,000万円 築18年のRC造
不動産取得税 3,669,800円
購入価格 2億1,000万円 築30年のRC造
不動産取得税 3,810,800円
こうしてみると
購入価格や築年数、構造体によって
税金の額は変わってきますし、
何よりその土地によっても
大きく価値が変わることは
いうまでもありません。
とにかく、物件を購入する際に
不動産会社に聞いて
きちんと把握しておくことが大切です。
ここで一番お伝えしたいことは
不動産取得税は忘れた頃にやってくる
そして大抵の場合、
かなり高額である
ということです。
このことを忘れて
物件が取得できた時につい嬉しくなり、
毎月のキャッシュフローを使ってしまったりすると
後でとんでもないことになります。
年４回に分納できる固定資産税とは異なり
不動産取得税の分納は原則できません。
ケースによっては、また交渉の仕方によっては
なぜ一括で支払えないのか事情を納得したもらった上で
６ヶ月くらいは分割が認められることもあるようです。
但しその際には当然ながら「延滞税」も加算されます。
この不動産取得税について
きちんと事前に説明してくれる販売会社から
物件を購入すべきですね。
購入予算としては、
仲介手数料や登記費用の他に
この不動産取得税を含めて
物件価格の７％〜８％を見ておくと良いです。
そこで実際にはすぐに支払わない
不動産取得税のことを忘れずに
原資を確保しておかなければなりません。
固定資産税と不動産取得税は
どうやっても節約できない税金です。
決して軽んじることなく
しっかりと予算化することが重要です。
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空室を埋めるためにどこまで条件をのむべきか？
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不動産融資における意外な注意点とは？
収益物件を購入する際、
金融機関から「個人」で融資を受ける時、
見落としがちな重要ポイントがありますので、お伝えします。
それは、健康診断です。
融資を受けるのになぜ健康診断が必要か
というと
個人融資には、「団体信用生命保険」が条件になる場合が
ほとんどだからです。
団体信用生命保険とは
債務者が命を落とした時に
残債が免除される保険のことです。
事故はもちろん、病気の場合でも
亡くなってしまえば
保険が下りるのです。
つまり、生命保険の保険金が
ローン残債、ということになります。
だから極論すれば
生命保険代わりに物件を購入することだって
十分あり得るのです。
自分の住宅を買うときにも
大抵はこの保険に加入します。
かくいう私も普通の生命保険には加入していません。
初めて物件を購入するのに
多額の借金を背負うのは怖い
と思うことがあるかもしれませんが、
「生命保険代わり」と思えば
少しは気がラクになります。
ところで、団体信用生命保険はあくまでも「生命保険」ですので
加入時には当然、健康であることが必要です。
だから、融資を申し込む際には
迅速に健康診断を受けなければなりません。
団体信用生命保険では
総借入額が２億円までに対し、血圧・尿検査を実施してもらいます。
これをクリアするため
検査日まで一週間くらいは、暴飲暴食・甘いものを控えます。
血圧が高い方は、血液サラサラ系のサプリなどを摂取することがオススメ。
また、検査前に息を切らさないよう、時間に余裕を持っていくことが大切です。
総借入額が２億円以上になってくると、上記に加えて血液検査を要します。
これをクリアするため
検査前１０日くらいはお酒を控えたり、
内臓脂肪過多、脂肪肝にならないよう、日頃からダイエットをしておきましょう。
実際、私の知り合いにも、血液検査で引っかかり
融資が下りなかった人を何人も知っています。
また、自分の前にローンを申し込まれた方が
属性は申し分ないのに
最後の健康診断でNG判定となり
２番手・３番手にチャンスが回ってくる
なんていうこともザラにあります。
ですので、健康診断を侮ってはいけません。
高額な融資を受け、人生を変えるためには
まさに体づくりから
怠ってはいけないのです。
かつて、私を担当してくれた不動産販売会社の担当セールスさんは、
迅速に融資を通すため、
私の自宅の近くの病院に片っ端から電話し、
土曜日でも診療してくれて
すぐに結果をくれるところを探し出してきてくれました。
そこまでするのか、と思ったこともありますが、
このくらいのスピード感で行動しないと、
チャンスを逃すことがあるので要注意です。
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不動産オーナーの思わぬ出費とは？
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賃貸物件で入居者が死亡したら？
賃貸業界において、入居者の自殺をめぐる損害賠償請求が
問題になっているそうです。
部屋の原状回復はもちろん、
場合によってはバスタブを交換する費用、
それに
事故物件として次の入居者が決まり難いことによる
空室期間の家賃保証など、
合わせて数千万円を請求されることがあるとのこと。
今までは自分の所有物件で
入居者に死なれるのは
純粋に気の毒なこと
くらいにしか感じていませんでしたが、
こういう記事を読んだりすると、
本当に他人事ではないと感じます。
内閣府の「平成２７年版自殺対策白書」によれば
日本は世界で見てもロシアに次いで２番目
に自殺者が多いそうです。
警視庁によれば、
２０１５年の自殺者数は、２万４０２５人。
ピークだった２００３年の３万４４２７人と比べると減少していますが、
いまだに高い水準であることには変わりありません。
この他、世相を反映して高齢者の孤独死も増えると予想されています。
死亡原因のトップは健康問題で、生活保護受給者も多いそうです。
死亡されてからしばらく経つと
消臭や清掃に手間がかかり、
原状回復費用に数百万円を要する場合もあるそうです。
その上、そういった部屋には
次の入居者を入れる時に
事実を告知しなければならないので
ますます空室が埋まらない可能性があります。
その分、家賃を低く設定するケースが多く、
何も気にしない人にとってはお得なのですが、
もちろん少数派ですので
苦労する可能性は高いです。
まだ私には経験がありませんが、
物件を多く持てば持つほど
このリスクは高まるでしょうし、
家賃が安く、高齢者や生活困窮者を対象にした
物件であればあるほど
発生率が高まります。
唯一所有の一棟物件でこのような事故が起きれば
それはもう死活問題です。
だからこそ、当事者の親族や保証人に
損害賠償請求を行う管理会社やオーナーは必死になります。
しかし、これもまた法律で完全に規定されていない部分が多く、
過去の判例を基準に個々のケースを処理していかざるを得ない状況です。
現時点で認められている賠償は、物理的な設備の交換費用と
３年分の家賃補償ぐらいだそうです。
オーナーとしての対策は
せめて保険に入っておくくらいでしょうか。
ある保険会社では、
１戸あたり３００円の保険料で
原状回復費 最大１００万円
家賃補償分 最大２００万円
が支給されます。
ただし、実際に保険金を支払ったケースは
累計で５、６件に止まっているそうです。
さらには、一人暮らしの老人に
家賃滞納や電気の停止などに応じて
存在を確認してくれる
「見守りサービス」というのもあります。
いずれしろ収益物件のリスクは
挙げればキリがないし、
思い悩んでいても何の解決にもつながりませんので、
考えられる回避策を考え、情報を仕入れながら
行動していくしかないのです。
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関連記事
賃貸募集における契約形態とは？
賃貸の不動産会社が入居者を募集するための契約方法には
主に「一般媒介」と「専任媒介」という
二つの方法があります。
一般媒介とは、
オーナーが複数の不動産業者に仲介を依頼できる契約
専任媒介とは、
特定の不動産業者１社のみに仲介を依頼する契約です。
専任媒介契約の場合、
主にその物件を維持管理している管理会社がセットで行う場合が多く、
自社が管理している物件を自社の営業力で客付けしていくものです。
専任媒介の業者が自力で客付けすれば
貸主・借主双方から仲介手数料をもらえるので
かなり頑張ってくれるのです。
当然ながら満室にするための責任感や意識も高いはずですが、
もしもその会社が現実的な面で営業力に乏しい場合には、
窓口が狭く、来客も少ないため、
なかなか満室にはなりません。
そして、専任媒介の不動産業者は、依頼主に対して
二週間に１回以上の頻度で活動の状況を報告する義務があり
依頼物件をレインズ（国が指定する流通機構）に登録する必要があります。
他の業者はこのレインズを見て、自分のルートで客付けをした場合、
借主側から仲介手数料をもらうことになります。
でもそれでは片方からしか利益が生まれないので、
あまり一生懸命に入居者を探してはくれないのです。
一方、一般媒介契約の場合
貸主が複数の不動産仲介業者に重複して依頼出来る契約です。
依頼を受けた仲介業者にとっては独占的に仲介取引を行うことができない上に、
他社が客付けを行った場合には
貸主側の仲介手数料も入ってこないので
宣伝告知・募集活動には積極的になり難いです。
物件自体がとても魅力的で、
間取りの情報だけですぐに決まるようなものであれば
一般媒介でも問題ないでしょう。
専任媒介・一般媒介、双方にメリット・デメリットがあります。
私の場合、現在所有している一つの物件では
最初は専任媒介でスタートし、
３ヶ月経っても入居者が決まらない場合、
一般媒介に切り替えていく、
という方法を取っています。
また、別の所有物件では、
形式的には専任媒介であっても、
１つの管理会社から複数の客付け会社に情報を流してもらい、
私が支払う広告費を管理会社と実際の客付け会社で分配してもらう
という形をとっているケースもあります。
要するに賃貸募集のやり方はケースバイケースであることが多く、
いかに迅速に、小回りを効かせて動けるか、がカギとなります。
なかなか満室にならない物件をお持ちの場合には
客付け会社がどんな方法で入居者を募集しているのか
書面ではなく対面もしくは電話等で、
きちんと確認してみることをお勧めします。
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閑散期に空室を埋めるための施策とは？
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桜木不動産投資塾
関連記事
不動産業者の種類はどれだけあるの？
収益物件を手に入れ、円滑な賃貸経営を行うために、
最も重要なパートナーとなるのは、言うまでもなく
不動産業者です。
一口に不動産会社と言っても
それぞれの企業で特化した分野を持っています。
駅前の地元の賃貸物件を仲介することをメインにしているものは
地元密着型の昔ながらの老舗だったり、
大手チェーンの傘下に入り、フランチャイズで店舗展開しているものが
ありますね。
タワーマンションの販売を手がけている会社や
住宅専門の建売などは、主に「実需」と言って、
購入者が自分で住む家（部屋）を販売することに注力しています。
また、さらに広い視点では、
細かい土地を買い上げて事業用地として開発できるように
話をまとめる、いわゆる「地上げ」を専門とする業者や、
比較的大規模な土地を仕入れてマンションや住宅を建てることを
専門にしている「デベロッパー」と呼ばれる形態もあります。
そして私たち不動産投資家と最も関係が深いのが
収益不動産を専門に扱う会社です。
あえて回りくどい説明になりましたが、
不動産投資を始める際の基礎知識として
業界全体を俯瞰し、
自分に適した会社と効率よく出会うための
予備知識として覚えておくと良いと思います。
さて、収益不動産を専門に扱う業者は
仲介物件をどのように探してくるのかというと
主には「レインズ」と呼ばれる
不動産業者向けの物件情報システムが使われています。
レインズは
Real Estate Information Network System＝REINS
と言って、宅地建物取引業法に基づき、
国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である
全国で４つの公益社団法人や公益財団法人によって運営されています。
ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。
つまり、我々のような個人の不動産投資家では見ることができない、
商品で言うところの「卸売市場」のような流通ソースになります。
この卸売市場に常にアクセスし、全国から情報を集めて
私たちエンドユーザーに紹介・斡旋して
その仲介手数料を得る、というスキームが
この業態のビジネスモデルです。
ですので、一般の不動産ポータルサイトに載っている物件や
チラシ広告等で見かけるものは
ほとんどが「レインズ」から引っ張ってきた物件
ということになります。
全国の不動産会社に公知されているため
それだけ早く見つけて、早く購入交渉をしないと
魅力的なものほど あっという間に売れてしまうのですね。
ところが例外として、売主から直接 売却を依頼され、
しかも短期で成約させたい事情があったり、
不動産会社自ら物件を買い付け、
修繕したり満室にした上で、
幾らかの利益を乗せてすぐに売却するケースもあります。
そういう物件は「未公開」とされ
取り扱う業者は専任で販売までを行うことが多いです。
短期売買が最優先となるので、当然ながら利回りなどの条件が
抜群に良いものがあります。
このような未公開物件を仕入れられる力を持った業者と
いかに多くのコンタクトを取れるかが
収益不動産を手堅く購入するためのポイントなのです。
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不動産投資家は失業保険をもらえるのか？
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関連記事
一括借り上げ契約の落とし穴とは？
最近は利回りが低い物件ばかりが目に付くようになりましたが、
一方で
「一括借り上げ契約」
という
いかにもオーナーのリスクを軽減するような
印象を与えてしまう言葉を
耳にする機会が増えましたので、
少し疑い深い感覚で、
お話ししたいと思います。
「一括借り上げ」とは別名「サブリース」のことで、
管理会社が丸ごと物件を借り上げてしまい、
オーナーには毎月決まった家賃を入れる仕組みです。
空室が出ても気にすることなく、
オーナーはただ銀行に振り込まれる家賃をチェックするだけ。
何もやることがない、素晴らしい仕組みに思えます。
ところが、この「決まった家賃」というのが落とし穴。
管理会社としては、当然、空室がすぐに埋まるような家賃で入居者を募り、
そのうち何％かのマージンを抜いて、オーナーに支払います。
時々退去があるでしょうから、その際のマイナス分や
仲介手数料・広告費を見越しての手数料を引かれていると
思った方がいいです。
つまり、普通に貸すときよりも収入は少なくなります。
「３０年間の家賃保証」という広告文を目にすることもありますが、
これもまた曲者です。
３０年も家賃が一定のはずがありません。
古くなったり、市場動向によっては、
２年ごとに家賃の見直しをさせられて
「この金額じゃないと埋まらない」
などと言われるようになります。
家賃の「金額」を保証するのではなく、
「満室」を保証するだけですので
一旦退去された後は、
必ず入居者がつく、安い家賃設定を勧められるわけです。
そして、
どんどん収入が少なくなります。
さらに大抵の場合、物件の価値を維持する、という名目で
定期メンテナンスを義務付けられることがあります。
自分で状態を確認することもなく
業者も選べず、
管理会社の言われるがままに
修繕をさせられる、ということです。
しまった、と思って契約解除しようとしても
「一括借り上げ契約」をしている管理会社は
オーナーにとって「借主」になるため
法律上、手厚い保護を受ける立場にあります。
つまり、オーナーの都合で勝手に契約解除できない
ようになっているのです。
こうなってくると、もはや管理会社の思うツボですね。
利回りなどは関係なく、
安い家賃で入居者をつけ
しっかりとマージンを取り、
時期が来ればリフォームやメンテナンスの仕事も請け負える。
管理会社側にとってはなかなか上手いビジネスモデルです。
オーナーにとっては
まぁ、楽して賃貸業をしようとするのですから
それなりの出費や収入減は覚悟しないといけない、ということですね。
きちんと収入を得たいなら、
一括借り上げなどはせずに
地道に満室にする手段を講じることをオススメします。
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不動産投資を始めてみたいという方、まずは
基礎知識を学んでおきたいという方には
絶好のチャンスです。
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不動産投資は一都三県でないとダメなのか？
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関連記事
賃貸物件の心理的瑕疵とは？
瑕疵（かし）とは、表面からは一見して見えない、見ることができない欠陥のことを言います。
まず、物理的な瑕疵の例としては以下のことが挙げられます。
・水道の給水装置等が壊れたまま
・排水管が詰まったまま
・給湯器などが故障したまま
・シロアリや雨漏り等の情報
・建物の腐りや欠陥の情報
・地中に埋まっている水道管・ゴミ・池・地下室・井戸等の情報
・土地の境界等に関する情報
これらの瑕疵が購入後２年以内に発覚した場合、
通常は「瑕疵担保責任」と言って
売主がそれを「しかるべき姿」に戻すことが義務付けられています。
これら物理的瑕疵に対して、「心理的瑕疵」というものがあります。
例えば
・過去に自殺、殺人などがあった
・事件や事故による死亡があった
・周辺で事件・事故・火災があった
・周辺に嫌悪施設がある
・指定暴力団等の事務所がある
などです。
住む人にとって心理的に何らかの欠陥・欠点を有する物件
ということになります。
これらは「事前告知義務」と言って、
売買契約書や重要事項説明書に記載されています。
ですので「心理的瑕疵」といえど、
騙されてそういう物件を買わされてしまう、というのは
かなり稀なことになります。
それでも、「心理的瑕疵」というものは
時には承知で購入される人もいます。
心理的瑕疵は「事故物件」とも読み替えられ、
「訳あり物件」として
通常の物件よりも安値で取引されることが多いのです。
これらは収益物件を購入する際のリスクとも考えられますが、
購入される場合でも賃貸として部屋を借りる場合でも、
極めて安い値段（半額など）になることが、よくあるからです。
中には「事故物件」を集めたウェブサイトも存在します。
「死んだ人の霊が出そう」と避ける人もたくさんいますが、
完全にリフォームされた物件が割安で借りられるとあって
一部では事故物件を積極的に探す人も少なくないようです。
つまり、心理的瑕疵のある事故物件は
一般的には敬遠される
その点をついた、可能性のある商材と言えるのかもしれません。
多くの人と逆の視点から、大きな利益を得ていく
という観点ですね。これはこれで理にかなっていると言えます。
実際に、霊や縁起が全く気にならない人もいて
あえて値段の安さを狙って探す人もいるくらいです。
まさに価値観の違いが大きく影響しますので
自分だけの見方で物事を決めつけてしまうと
ビジネスチャンスを逃すケースもあり得ます。
ですので、心理的瑕疵のある事故物件は
それだけでNGというわけではなく
承知の上でこれを活かすケースもあるのです。
自分の所有する物件に事故が起きても
このように、前向きにとらえて
良い方向に仕向けていくことが大切ですね。
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賃貸仲介業はいつまで必要とされるのか？
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不動産投資に必要な保険とは？
物件を取得する際、
つまり決済・引き渡しが行われる時までに
決めておいた方が良いことが２つあります。
１つは昨日お話しした司法書士。
もう一つは保険代理店です。
リスク回避手段の一つとして有効な
火災保険と地震保険。
火災保険には必ず加入しなければならないし、
必ずしも火災が起きなくても、
雨や風などの自然災害でも保険がおりるケースがあります。
不慮の事故で設備が破損してしまった場合も
補償してくれることがあります。
地震保険も、オーナーの責任とリスク回避の観点から
私は加入すべきだと思っています。
これらの保険には代理店を介して加入するわけですが
その物件を仲介した不動産会社や
融資を受ける銀行の関連会社も
保険会社の代理店として関与することが多々あります。
火災保険も地震保険も
実はこの「代理店」の力によって
ずいぶん効果が変わってしまいます。
例えば所有物件から水漏れが発生した時。
お役所仕事のような代理店では
「経年劣化ですね。保険は適用されません。」
と言って終わり。
ところが別の代理店では
「水漏れが発生した部分の写真を見せてください。
また、発生日の前に落雷や台風・地震がないか調べます！」
と言って、どうすれば保険が下りるのか、
を考えて行動してくれます。
このように、同じ保険会社に加入していても
代理店の求償能力によって
ずいぶん差が生じるのです。
私もかつて、築２６年の所有物件で
給水ポンプを交換しなければならない
という一大事に遭遇し、
一気に１４５万円かかりました。
これは通常の概念では「経年劣化」にあたり
保険は出ません。
ところが私がお願いしている代理店の
的確な対応によって
なんと、１７８万円が支給されました。
これはもう、感謝しかありません。
そして保険というものは
ものの見方、申請の仕方によって
だいぶ変わってしまうことがあるということを
思い知りました。
というわけで
保険の代理店を決めるときは
仲介販売会社や金融機関のいいなりになってはいけません。
求償能力をしっかりと確かめてください。
それには
「これまでにどんな求償対応をしてきたか」
を聞くしかありませんが、
こういう時にこそ
人脈
を使って良い代理店をたぐり寄せることも
不動産投資家の重要なスキルだったりします。
もしもすでに物件を所有されていて、
１０回求償して一度も保険が下りないというようなところは
はっきり言って替えた方がいいです。
いつもアンテナを張っておいて
いざというときに頼める代理店を
確保しておくことを忘れずに。
頼りになる保険会社を味方につけることは
物件運営を通じた経営改善につながる
重要な課題です。
ぜひとも購入前に、調査されることをお勧めします。
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物件取得までに決めるべきこととは？
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物件取得までに決めるべきこととは？
物件の売買契約が済んで、
無事に融資が通り、
決済・引き渡しをすると
そこで物件取得は完結します。
ですが、それまでにあなたに決定権があるものが
２つあります。
今日はその一つ、
司法書士について、お伝えします。
司法書士とは
物件の引き渡しをする際に
・所有権の移転
・抵当権の設定
・登記事項証明書の取得
の手続き・申請を、
所有者に代わってしてくれる人です。
それぞれには登録免許税や印紙税がかかり
その額は融資金額や売買価格によって決められています。
これはどの司法書士が行っても同じなのですが
その際の「報酬」というものが異なります。
つまり司法書士さんの手数料ですね。
この報酬は、司法書士さんが任意で決められます。
だいたい１０万円＋交通費
というのが一般的でしょうか。
しかし世の中にはたくさんの司法書士がいて
自由競争の中で仕事をしていますので
実は、値切ることもできる部分です。
ですので
仲介不動産会社と親しい人にお願いするもよし
知り合いの人に司法書士がいれば
自分で依頼することもできます。
何千万円、何億円というお金を動かす時に
たった数万円の価格差にこだわるかどうか
それは個人の考え方次第です。
しかし、コストダウンというのは
こういう細かいことの積み重ねです。
司法書士のレベル
というものにほとんど差はありません。
（ないはずです）
つまり仕事の質に差はない、ということです。
あとは少しでも安く仕上げることで
現金が残せるのです。
あるいは最悪のケースでは
こちらが相場を知らないことをいいことに
高額な報酬をふっかけてくる
ということも、無いとは限りません。
ですので、もしもあなたに知見がなかったとしても
司法書士の報酬額の妥当性について
一度は仲介会社に確認することをお勧めします。
たった一度、声をかけるだけで
何万円も変わってくる
ということの大切さを
まず知っておいて欲しいのです。
あ、しかしこれは
決して「値切りなさい」
と言っているのではありません。
こういうものだから、
相見積もりを取って
検討する余地がある
ということです。
売買契約以降、決済・引き渡しまでの間、
ほとんどが「待ち」の状態が続きますが、
そういう中でも自分に決定権がある
数少ない項目を見逃さず、
しっかりと当日を迎えてもらいたい
そんな気持ちを込めています。
もしもお知り合いに司法書士の方がいらっしゃるなら
その方に聞いてみたり、
信頼できる人からご紹介いただくのでも構いません。
知らないまま
言われるまま
という受け身の進め方を
今のうちに是正する習慣をつけておいた方が
良いのです。
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物件が手に入るまでの段取りとは？
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物件が手に入るまでの段取りとは？
物件を取得する際に重要な契約は
１．売買契約
２．金銭消費貸借契約
です。
この２つを無事に終えると
次はいよいよ
3. 決済、引き渡し
となります。
この順番を丁寧に解説している理由は
「決済・引き渡し」を終えて初めて
収益物件が手に入るからです。
逆に言うと
これが済むまで油断できません。
売買契約をしても
融資が通らなかったり
売主の気が変わって破談になることもあります。
私の苦い経験では
一年間に３回も
直前に白紙に戻ったことがありました。
こういう時は本当に落胆します。
誰を責めても仕方のないことなので
「何がいけなかったのだろう」
を振り返ることもあります。
でも、特に進め方が悪かったわけではなく、
ほとんどが「運」みたいなものが原因です。
支店長までは融資確定だったのに、
ちょっと前から融資の基準が変更になり、本部審査で却下。
または、
売主がたまたま他の売主を見つけてきて、
何千万円も高い値段で売られてしまった。
など。
こういう時はただただ諦めて、
その物件はきっと、私にとって
買わないほうが良かったんだ、と
気持ちを切り替えていくしかないのです。
しかし、そんな不安や不運に苛まれるのも、
決済・引き渡しを終えればもう大丈夫。
決済日には
金融機関から「金銭消費貸借契約に基づく」融資金額が入金されます。
これを「融資実行」と言います。
その次の瞬間に
売主さんに残代金が送金されます。
これを司法書士さんが確認すると
その足で不動産登記に行ってくれます。
この時、もちろん司法書士にも
不動産登記費用・抵当権設定費用が
振り込まれます。
実際に登記が完了するのは
申請後１〜２週間後ですが、
これは問題ありません。
登記申請を提出した日が
事実上の引き渡し日となります。
この、最後のセレモニー
「決済・引き渡し」は
たいてい金融機関の応接室などを借りて行います。
きちんとお金が振り込まれたことを
通帳記入しながら確認するからです。
しかしここには必ずしもオーナー当人が
現場に居合わせなくても構いません。
事前に記入・捺印した振込用紙を準備しておけば
信頼できる不動産会社のセールスさんが
全て段取り良くやってくれます。
ですので、必ず休みを取って出席しなければいけないのは
本人のサイン・押印が必要な「売買契約」と「金消契約」。
もちろん決済の時に
本人がいる方が理想的ですが
マストではありません。
売買契約から決済・引き渡しまで
２週間くらい間が開くことが一般的ですが、
いざというときには
２、３日で、もしくは１日で全てをやってしまう場合もあります。
特に急いでいる時には
重要な確認事項を見落とすリスクが高まりますので
一層の注意が必要です。
この段取りをよく頭に入れて
スケジューリングすることが大切ですね。
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不動産取得でお金を借りる時のチェックポイントは？
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不動産取得でお金を借りる時のチェックポイントは？
物件取得に関する手続きで、
通常の段取りとしては
売買契約を締結した後
金融機関の融資承認が下りたら、次は
【金銭消費貸借契約】
のステージになります。
これは「金消」（きんしょう）
と呼ばれているもので
金融機関とあなたが
融資について結ぶ契約です。
不動産会社さんとの会話の中で
「きんしょう」という言葉を発すると
お、初めてじゃないな、
という印象を持たれます。
仮に向こうから言われた場合でも
金消＝金銭消費貸借契約
のことだと心得てください。
ここで大事なこと
確認すべき項目をいくつか挙げて
解説していきます。
１）融資金額
売買金額に対し、どれだけ融資してくれるのか
この金額を確認する際には
仲介手数料や印紙代、
そして金融機関側の取り分として
「ローン手数料」
さらには
数ヶ月後に税務署から請求される
「不動産取得税」
などを全て含めた「諸経費」を含め
不足がないかどうか
事前に「精算書」を確認しておかなければなりません。
２）金利
まずは何％の金利でスタートするか
変動金利か固定金利か
変動金利の場合、
優遇期間はいつまでか
優遇期間が終了した後の金利はどうなるか
固定金利の場合
固定期間は何年で
固定期間終了後はどんな選択肢があるのか
（再び固定or 変動を選択できるのか）
について確認し、
金利の「％」数値は自分で書かされるケースも多いです。
３）違約金もしくは繰上げ返済手数料
「５年以内に全額返済した場合、
違約金として残債の２％を申し受ける」
えー？ 返済するのに違約金がかかるの？
と思う人がいるかもしれませんが
これは金融機関サイドとして
他の銀行に借り換えられる時のリスクヘッジ
という意味合いもあるのです。
金融機関はお金を貸すのが商売ですから
いっぺんに返されるのは
ちっとも嬉しくありません。
一度金消契約を結んだら
決められたスケジュール通りに返して欲しいのです。
この「違約金」は
例えば１億円の残債があると、
×２％＝２００万円ですから
決して侮れません。
もしも低金利の銀行に借り換えるなら
残債だけでなく、更にこの２００万円を
プラスして支払わなければならない
ということを覚えておきましょう。
そして、ちょっとうっかりしがちなことですが
売買契約と、この金銭消費貸借契約は
基本的に「本人」が直接サインするものです。
特に金消契約はお金を貸してくれる「金融機関」
と締結するため
どうしても金融機関の営業日、
つまり平日になります。
サラリーマンの方は
このために休暇を取る必要がある
ということも覚悟しておいてください。
計画性をもったスケジューリングも大事です。
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7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
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