不動産投資家のための主要都市市場分析 2016夏
2016/07/27 最新情報
過去一年の不動産投資市場というと
多くの人が
「数年前と比べて、価格が上がっている」
という印象を持っていると思います。
一方で家賃を値上げする傾向は聞かないので、
物件価格と家賃収入の比率を表す「利回り」は
必然的に「低く」なっています。
この実態について、
２０１６年７月２５日付の全国賃貸住宅新聞に
ポータルサイト「健美家」の社長さんからのコメントが
載っていましたので、データとともにお届けします。
この一年の動きとして、
２０１５年７月〜２０１６年６月に
健美家に登録された全国の
区分マンション
一棟アパート（いわゆる木造で小規模なもの）
一棟マンション（鉄骨造・RC造など大型のもの）
の表面利回りについて。
全国平均は？
・区分マンション ８.４６％→７.７２％
・一棟アパート ９.３８％→９.１８％
・一棟マンション ８.６３％→８.１５％
すべての形態で低下しており、
２０１２年秋の第二次安倍政権発足以降
アベノミクスによる物件価格上昇（＝利回り低下）の
傾向がまだ続いているようです。
地域別には？
東京
・区分マンション ６.９２％→６.３８％
・一棟アパート ７.６８％→７.２１％
・一棟マンション ６.９５％→６.７８％
と、こちらも低下。
価格の高さも利回りの低さも国内１位の当エリアは
低金利で意欲を高める日本人の他、
外国人投資家の現金買いなども目立ち、
需要を押し上げているようです。
札幌
・区分マンション １２.９５％→１２.６９％
・一棟アパート １２.２１％→１１.５６％
・一棟マンション ９.３７％→８.１５％
特に一棟ものの下げ幅が目立ちます。
近年は本州の投資家が札幌物件を購入する場合でも
積極的に融資を行う金融機関が増えており、
それも一棟ものへの引き合いを強めている要因だそうです。
名古屋
・区分マンション １１.７５％→９.８２％
・一棟アパート ８.２７％→７.６４％
・一棟マンション ８.６４％→７.５７％
こちらも軒並み利回り低下。
大阪
・区分マンション ８.００％→７.４９％
・一棟アパート １０.９８％→１１.１２％
・一棟マンション １０.０５％→１０.１３％
大阪では一棟ものが利回り１０％を超えているのが目立ちます。
この背景には、違法建築などの融資がつきにくい物件の多さなどが関係しているらしく、注意が必要です。
福岡
・区分マンション ９.５９％→８.９６％
・一棟アパート ８.８７％→７.９５％
・一棟マンション ７.４４％→６.９８％
ついに一棟マンションの利回りが６％台に。
東京に次いで全国２位の低さです。
投資エリアとしては人気が高いようですが、
家賃相場が安いことも一層拍車をかけています。
以上、全国主要投資の利回りの変化を数字で見てみました。
これらはあくまでも参考データに過ぎませんが、
相場感を持つのには役に立ちます。
自己資金が少ない、属性の低い投資家にとっては
厳しい状況に変わりなく、
その中でも自分に合う一棟を見つけるには
さらなる努力と忍耐が必要になりそうです。
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