不動産投資で「与信を毀損する」とは？
2016/07/18 投資の考え方
不動産投資で気をつけるべき代表的な項目は
「与信を毀損する」ことです。
よしん を きそん する
と読みます。
与信を毀損する とはどういうことか、
カンタンに解説します。
そもそも金融機関は融資をするとき
相手の信用を調査します。
一番わかりやすい信用は
「属性」といって、サラリーマンの場合
・勤務先
・年収
・自己資金
の３つが重要です。
勤務先は一部上場企業が良いし、
年収は７００万円以上
自己資金は３，０００万円以上
あると まあまあの信用を得られます。
その属性をチェックした後、
資産背景を見られます。
自己資金資金の他に
もしも収益物件などを所有していたら
その物件の価値はいくらか、と評価し、
その物件にかけている融資残債はいくらか
を確認します。
ここが肝心なポイント。
物件評価額に対し、残債がいくらか。
例えば、
物件評価額が１億円で
ローン残債が８千万円の時、
２，０００万円分の担保余力がありますね。
こういうのが「与信」です。
資産背景の他に
どのくらい返済能力があるか
といったことが判定されます。
逆に
物件評価額が１億円で
ローン残債が１億２千万円であれば、
２，０００万円分の負債があることになりますね。
この状態が
「与信を毀損している」となります。
与信を毀損しているということは
「負債が多い」
「借金まみれ」
ということであり、返済力がない人、ということになります。
こうなると、物件を持っていない人や属性の低い人
よりも不利になります。
だって、「負債がある人」なのですから、
単にお金がない人よりも印象が悪いのです。
つまり、「与信」とは金融機関の見方であり
「毀損」とは、傷つける、もしくは失う、という意味です。
評価基準は金融機関によって異なりますが、
与信を毀損していると
当然ながら、融資をしてくれません。
だから１棟目の物件は
与信を毀損しないように
できるだけ評価の高いものを選ぶか
評価が十分でないものの場合は
返済を進めて残債を減らし、
評価額を下回るまでにしなければ
次の融資につながらないのです。
ワンルームマンションや新築アパートを買うと、
評価額が急に下がるため、
与信を回復するのに時間がかかることが多いのです。
この原則を理解していると
単に利回りや返済額、キャッシュフローだけにとらわれず
できるだけ物件の価値が高いものを選べるように
なっていきます。
そしてきちんと理解している人は
みんなそういう物件を探していますから
より競争が激しく、なかなか見つかりません。
そこを粘り強く、かつスピード勝負で
手に入れていくことが
求められます。
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