太陽光設備と不動産賃貸業
2016/04/05 リアルな活動報告
２０１６年３月に太陽光設備のリース契約をしました。
場所は茨城県です。
土地の広さは２区画合計で、4,235㎡
そこに２２０kW と８０kWの発電設備があります。
ソーラーパネルの枚数は、全部で1,056枚。
私は現在の所有物件２棟の屋上に、
それぞれ太陽光パネルを設置しており、
参考までに
昨年一年間の実績をカンタンにご紹介します。
＊買取単価は１kWhあたり３７円（税別）です。
屋上に設置する太陽光発電設備の収益
A棟は 年間売電額 ５８万円
ローン返済額 ３９万円
電気料金 １万円
キャッシュフロー １８万円
B棟は 年間売電額 ５２万円
ローン返済額 ３９万円
電気料金 １万円
キャッシュフロー １２万円
となっています。
収益物件と同じように
この太陽光設備を
返済比率・キャッシュフロー（CF）比率
でみてみると
A棟は 返済比率：６７％
CF比率：３１％
B棟は 返済比率：７５％
CF比率：２３％
合計で 返済比率：７１％
CF比率：２７％
になります。
返済比率：７１％というのは、
もしも収益不動産だったら
かなり厳しい状況です。
ちょっと空室になると、
たちまち「手出し」が必要になってきます。
しかし太陽光の場合、「空室」になるリスクがなく、
徐々に発電効率が落ちていく程度ですから
収入が予想以上に少なくなる
ということが考えにくいのです。
また、他の経費（管理費など）は
パワーコンディショナーを動かす電気代
程度しかないので、
CF比率は２７％で、
今の不動産市況を考えると
まあまあ良い方
と言えるのではないでしょうか。
何より２棟合わせて年間で３０万円の
キャッシュが安定的に得られるのは
嬉しいことです。
でもまあ、所詮は建物の屋上につける程度のものですから
そこから大きな収益を期待することは難しいですね。
地面に設置する大型の太陽光発電設備の収益
今回私が契約した設備は
それに比べてかなり大きな規模で、
「野立て」といって
地面に直接パネルを設置するものです。
２０１３年に連系済みの中古なので、
買取価格は４０円（税別）。
昨年の実績では
年間１，６２３万円の買取でした。
さすがにケタが違いますね。
これは融資ではなく、リースなので、
年間で１，２６４万円のリース料がかかります。
１億５千万円の土地付き設備を
１５年間リースで借り上げます。
いわゆる「返済額」に相当するものです。
返済比率は７８％。
高い！
そして今回の設備は５０kW以上なので
「高圧連系」といって
専門の電気主任技術者に管理してもらわなければなりません。
ほかに保険や土地の固定資産税もかかり
結局のところ
CF比率は１４％。
たったそれだけ？
そう、これだけです。
前述の「物件の屋上に設置する」タイプでは
CF比率２７％でしたので
これと比較すると
かなりがっかりしますね。
でも金額にすると２３０万円。
月２０万円弱です。
収益物件に当てはめると
１億円あたり２００万円のCF
が目安なので、
まあまあなんじゃないかな、
と思っています。
ローンではない分、負債もなく
リース料は全額、経費になります。
この、年間２３０万円以上を確保するために
管理内容を精査し、少しでも利益率を高めていくことが
これからの課題です。
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