物件が先か融資が先か、それが問題だ。
不動産投資を始めて間もない人からの相談で
「物件を探すことと金融機関を探すことは
どちらを先にすべきでしょうか。」
と聞かれることがあります。
不動産投資のステップは極めてシンプルですが、
その中でも最も困難なハードルは「融資」。
だから、金融機関を片っ端から訪問しなければならない
もしくは
金融機関探しが不動産投資の成否を左右する
という考え方があります。
これは確かに正しいのですが、
強いて「順番」を問われれば
まずは「物件を探すこと」が先です。
物件探しは単調で地味な作業ですから
そのうちにもっと色々なことをやらなければならない
と思うようになり
金融機関と面談すれば
なんとなく「前に進んでいる」感があるから
それをしたくなってしまう気持ちもわかります。
しかし、金融機関とはいえ
サラリーマンの投資家といきなり会って
あなたにはいくらくらいまで融資できますよ
なんて答えを出してくれるところは
まず無いでしょう。
金融機関の融資は、まず「物件ありき」
と考えた方が良いです。
物件に対する評価を行い、
その次が借りる人の属性を見ます。
それによって、
融資金額・金利・融資期間
が決まるのです。
だからまず、物件を見つけることが先なのです。
そうはいっても、
物件探し＝ネット検索だとすると、
一日の作業量も大して無いし、
なかなか良い物件が見つからないなー
と感じるだけでその日が終わってしまいます。
そこで、少しでも良さそうな物件を見つけたら
それを取り扱っている販売会社とコンタクトを取り、
すぐに訪問されることをお勧めします。
そしてきちんと自分の希望条件を伝えられることができれば
その後で良い物件が見つかったとき、
ネットに掲載する前に、教えてくれるようになるのです。
ですから、実は物件検索よりも、不動産会社との人脈作り
の方が最優先事項ということになりますね。
そして、物件検索をより精度高く行い
その後で不動産会社から的確な物件を紹介してもらえるようになるには
ご自身の「目標」が必要なのです。
目標があれば、計画ができます。
計画があれば、目指す物件の条件がより明確になります。
そうなってくると、販売会社のセールスさんから
紹介してもらいやすくなります。
販売会社のセールスさんから紹介される時、
金融機関の評価・融資申請も肩代わりして
やってくれるところもあります。
その時には全てをお任せすれば
一番難しい「融資審査」も
比較的簡単に乗り越えられます。
もしも紹介された物件に
斡旋される金融機関がなかった場合
ここで初めてご自身で金融機関を訪問することが必要になります。
それでもやはり、最も効率が良いのは
多くの不動産会社さんと知り合いになることですね。
最低でも週に一度は、
どこかの不動産会社を訪問されることが理想です。
順番も大事ですが、やはり行動力が肝なのです。
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今、不動産投資では、どんな物件を買うべきか？
不動産投資を始めるには、もしくは物件を買い進めるには、最近の市況をみてどんな物件を買えばいいのですか？
と質問されたとき、最も正しい答えは
「どうなりたいか、によります。」
となってしまいます。
本音を言えば、「こんな物件を買いなさい」
と言ってあげたいけれど、
収益不動産にはさまざまな特徴があり、
買い方によっって得られるメリットが変わってきますので
どうしても一概には言えないのです。
目先の現金が欲しいのか
長年保有して資産をキープしたいのか
専業大家としてやっていくのか
副業のまま続けるのか
によって、買うべき物件は変わってきます。
また、買い進めたい物件取得のシナリオが決まっても
本人の属性や保有不動産の状況によって
次の融資の可否に大きな影響を及ぼしてきます。
つまり、買いたくても金融機関が融資してくれなければ
永遠に物事が進みませんので、
自分がどのような状況に置かれているのか
または今後どんな資産状況になるのか
を十分に理解して
物件を探す必要が出てきます。
参考までに、目的別に購入物件のシミュレーションを挙げてみましょう。
１．短期で保有し、数年後に利益を確定させたい
というような「短期的投資」を目指すなら
中古アパートを中心に、
少しずつキャッシュフローを貯め
頭金を追加しながら２〜３棟買い進め、
数年後に全て売却する。
こうすると、所有期間中の余剰金は少ないけれど
売却時に一気にまとまった現金が入り、利益が確定します。
２．定年まで副業として大家を続け、
退職後に悠々自適な生活を目指すなら
新築アパートを可能な限り買い、
修繕費を浮かして維持し続け
定年後にローンが完済すれば
以降何十年にわたり家賃収入がまるまる利益として
入り続けます。
気が変わって売却するときにも有利です。
３．できるだけ早くサラリーマンリタイヤを目指し、
物件収入だけで生活できるようにするのなら
中古のRCマンション、それもできるだけ大規模なものを
３棟くらい取得する。
この場合、売却は考えずにずっと持ち続けること
そして資産価値の高い物件を選んで買い進めること
こうすれば２０〜３０年は
融資を受けながら、ローンを返済しながら
年収を確保することができるようになります。
と、表面的にはこんな例が挙げられますが、
実際には購入した後の物件を
どうやって満室稼働させるか
修繕費・管理費を押さえて維持するか
が最も重要です。
そこが不動産投資の醍醐味。
ボロい物件を安く購入して再生させ、価値を高めて売る。
新築・築浅の物件を取得し、価値を維持したまま売却。
銀行評価の高い物件を購入し、売却せずに次の融資につなげる。
など、所有した後の戦略が大切になってきます。
そういった投資戦略を、ある程度イメージした上で
しかるべき物件を探すのが基本です。
私は今、とにかくキャッシュフローを増やすための物件を求めているので、
RCにこだわらず、融資が長く引ける物件と金融機関の組み合わせで探索中です。
いずれにしろ、どんな物件を買うべきかは
いろいろな人にアドバイスを聞き、
それぞれの投資スタイルを理解した後、
最後は自己責任で「経営的判断」をするしかないのです。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
昨日のブログ
不動産投資専門用語はどれくらい役に立つか？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
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不動産投資では、いつ法人を作れば良いのですか？
法人をつくるべきか、個人で続けるべきか、よく質問があります。
そして「法人をつくるならどのタイミングがよいのかも知りたい」と聞かれます。
ですが、多くの税理士さんをはじめとする専門家の方々は、
「それはこの先自分がどうなりたいか、によります」と答えるのです。
まさにその通り。不動産事業で法人化する上では、
- サラリーマンの副業として続けるのか、リタイヤを考えているのか
- どのくらいの規模の物件を持っているのか。
- 物件を取得したのはいつなのか
- キャッシュフローは現状いくらで、将来いくらくらいを目標にしているのか
- この先何年、不動産事業を続けるのか
といったことが明確にならないと、どうしてもアドバイスが一般的なものになってしまいます。素人がそういう”にわか知識”を覚えて行動しようとすると、かえって判断を間違えるリスクが高まります。それよりも、自分がやりたいことを先に決めて、そのためにはどうすればよいか、をプロフェッショナルな人達に尋ねる方がよほど効率が良いと思います。
⚫️ 法人設立のメリットNo.1は「節税」
法人を設立すれば節税につながることは間違いありません。
しかし、例えば私の場合、かつて木造アパート、RCマンションを１年に１棟ずつ、3年にわたって取得してきました。どの物件もたまたま9月~12月の時期に購入したので、その年の確定申告では、家賃収入が少ない割りに物件取得にかかる費用（登記費用・不動産取得税等）が嵩み、収支は大きくマイナスになりました。
それを勤務先の給与と「損益通算」をすることで、所得金額が数百万円減り、結果的に80万円くらいの所得税が還付されました。所得金額が減ると、自動的に翌年の住民税も少なくなります。これを３年続けたのです。
こうなると、サラリーマンの副業で、キャッシュフローが年間数百万円程度の物件を持っているならば、数年の間は所得税還付の恩恵を受けられることになりますね。
そこで無理に法人を設立して個人から売却したりすると、個人には譲渡税が売却益の39%もかかりますし、購入した法人ではまた高額な不動産取得税を納めなければならなくなります。このような点をよく理解した上で検討しなければなりません。
それから、よくある情報として、所得税率における個人と法人の違いを比較し、900万円の利益が出るところが法人設立の目安ということも聞きます。しかし、それも一般論です。他に収入が無く、不動産から得られる所得１本で生活されている方と、副業を持っている方、そして家族構成などによって大きく変わってきます。ですので、情報を鵜呑みにせず、専門家によく相談されることをお勧めします。
⚫️ 法人の申告はプロフェッショナル
私は不動産投資を始めるときに、「法人設立」などという発想は全く持っていなかったので、必然的に個人から始めました。そして見よう見まねで確定申告のやり方を覚え、PCに青色申告ソフトをダウンロードし、会社の休みを取って平日に青色申告会に並んでアドバイスを受けながら、何とか申告をしてきました。
こうしていくうちに、税務申告に興味を持って、その先も完璧にやりこなしたい、という気持ちが芽生える人は突き進めばよいと思います。しかし、私にはそんな力量はありませんでした。少しでもわからないところがあるとつまずき、間違いがないかどうか、不安に苛まれながら、申告の時期を過ごして来ました。
今は全ての不動産を、１物件１法人で所有し、不動産関係に強い税理士事務所に会計を一任しています。多少の費用はかかりますが、今生み出している利益とキャッシュフローから、申告に消費する手間・労力を考えれば、それもまた必要な経費と受け止められます。
⚫️ 規模を大きくするなら早めに法人を
ここまでお話してきて、勝手ながら私の実体験に基づく感想を述べさせていただきます。結論としては、最初から法人で運営していくくらいの規模に拡大する、という目標を持って、できるだけ早く法人をつくっていくことをお勧めします。規模が大きくなれば、節税や融資の面で法人の方が有利なのですから、今の規模がどうこう言うのではなく、いち早くその規模に持っていくんだ、という気概を持って取り組んでいただきたいですね。
そして、法人を設立するにあたり、また未知の分野の見識と人脈が広がります。そういう中で一つ一つ学びながら、細かいシナリオを調整していくのが良いと思います。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
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不動産投資に向いている人、いない人？
「私には不動産投資は向いていない」、という人が時々いますが、それは 「なんだか難しそう」「リスクがコワイ」ということを勝手に想像しているから、というケースが多いようです。
これはとてももったいないことです。
無理に不動産投資を勧めるつもりはありませんが、世の中「知っているか知らないか」だけで損をすることが多いのです。
私は、基本的には不動産投資に向き・不向きはないと思っています。
但し、これまで実績を挙げている多くの不動産投資家の方々を見る限り、成功できる人とできない人の違いがわかってきました。これは性格というよりも、仕事の進め方・姿勢に関するものです。
●不動産投資で結果を出せる人のタイプ
１．人の話を素直に聞ける人
成功者からアドバイスを受けた時、「それはあなただからできたのだろう」「いつか痛い目を見るのではないか」「この前読んだ新聞には違うことが書いてあった」など、疑いを持つ人がいます。
これはこれで自由な反応なので構わないのですが、このような人は実績に基づく話と単なる一般論との違いを聞き分けられません。とかく人は、今までの体験を否定されることを嫌がりますし、自分の周りの人と同じことを考えるのが正しいと思いがちです。
成功する人は、他人のことを否定しません。
そこに正常な人間関係が生まれ、お互いに情報を交換し合ってさらにWin Winの関係を築くことができるようになるのです。
しかし、不動産投資においては、成功者と全く同じことをやりきることができれば、ほとんどの人が結果を出すことができます。それだけシンプルな仕組みなのです。
２．すぐに行動できる人
新しいことを始める時はどうしてもエネルギーが必要になります。
「疲れている」「忙しい」「時間がなかった」というのは誰にでも思いつくことです。
更に「ぜひやりたいけど、◯◯を済ませてから」と言う人も意外に多いのですが、これは前向きになっていると錯覚しているだけで、実は全然前に進まないタイプです。
今日得た情報をもとに、今日のうちに行動できる人しか成功しないと言っても過言ではないでしょう。
・資料を準備する
・誰かに連絡する
・言い訳をつくらない
このようにして、即実行に移すことがとても重要です。
３．即断即決ができる人
人の話を聞いて、すぐに行動する。ここまでは、実は頭を使わなくてもできることです。
しかし、そうして情報が集まった時、「買う」「買わない」、「借りる」「借りない」の意思決定を直ちにできないと、チャンスを逃してしまうことが往々にしてあります。
不動産投資は最低でも何千万円、時には何億円という規模のお金が動きます。
これまでに経験したことのない、見たこともない程の大金です。
その大きさにひるんで、判断に時間をかけても、ほとんどの場合ろくな結果にならないと思います。迷っているうちに他の人に買われる、仲介してくれた不動産業者さんからの信用を失う、など、これもまた結果が遠のく材料ばかりを増やしてしまいます。
そもそも、正しい判断というのは、後になってからでないとわからないものです。
それよりも、「正しい判断だった」と思えるように、その先も行動し続けることが大事なのです。
不動産投資は自己責任ですが、それは丁半博打のような判断の責任を負うのではなく、手に入れた材料で良い結果を生み出せるように努力することを意味します。
そのためにも多くの人脈をつくり、行動し続けて、即断即決できる準備を整えておくことが肝要です。
不動産投資に始めて取り組む場合、もしくは今後も継続して大きな結果を求める場合には、かなりの確率で「今までの自分から脱却する」ことを意識し、内面から変えていかなければなりません。
多くの成功者と同じように。
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Airbnb って何ですか？
最近日本で注目されている空室対策として、Airbnb（エア−・ビー・アンド・ビー）が注目されています。やはり不動産賃貸業は、リフォームして、部屋を貸す、という単純なビジネスモデルになっているため、ちょっとでも刺激のありあそうな話題があると、すぐに飛びつく傾向にあるのかもしれません。
Airbnb は、Airbed and breakfast と言って、英語圏でいう小規模宿泊施設の意だそうですが、要するに、寝るところと食べるものが提供される部屋のことなんですね。
自分の部屋をAirbnbに登録しておくと、やがて宿泊を希望する人がいれば連絡があり、細かい条件を確認し合って、宿泊を請け負う、という仕組みです。
Airbnb の会社は、２００８年にサンフランシスコで発足されました。現在Airbnb.comサイトに登録されている物件数は世界で80万件以上、サイト利用者つまり宿泊客数は今年だけで2,000万人を越え、年間総取り扱い額は600億円を猶に越えるそうです。
マンション・アパート経営の中で、そういった需要が多様化・拡大していく可能性にいち早く目をつけたオーナーが、次々と成果を収めていく様子が取り上げられると、つい自分も同じようにしてみようかな、と思うのも無理ありません。
確かに、月の賃料が５万円の部屋がなかなか埋まらなかったとして、Airbnbを経由して短期に貸し出すことができた場合、例えば１泊5,000円とすれば、10日で一ヶ月分の家賃を回収できることになります。
しかしながら、Airbnbならではの懸念点もあるようですので、安易に手を出す前に、よく調査されることをお勧めします。ちなみに私の懸念点は以下の通りです。
１．部屋に宿泊用の設備を導入しなければならない。
少なくともベッドは必須です。その他、冷蔵庫やテレビなど、本来ホテルに標準装備されているものをベースに、必要な設備を検証するところから始まります。当然その分のコストと管理費用がかかってくることになります。
２．利用者の入れ替え時にはどんな手間が？
ホテルではないので、退去時にベッドメークや掃除など、次の人が違和感無く利用できるためのケアが必要になってきます。もしも汚されたり傷つけられたりしたらどのように保証されるのか、調べて対策しておく必要があります。
３．セキュリティーは大丈夫か
Airbnbは基本的に一般人同士が任意にやりとりするシステムですので、万が一事件が起こった場合、その補償はどうなっていくのでしょうか。火災などが発生することもないとは限りません。外国人も多く利用するようなので、言葉の壁もあり、残念ながら一人で全部はやりきれないと思われます。
４．旅館業法に違反しているっていう話も聞いたけど？
旅館業法とは「宿泊料をもらって人を宿泊させる営業行為を行うもの」には認可が必要、というものです。しかし、「営業行為」が何を意味するか、不定期での有料貸出しは商売になるのか、という点もグレーで、このままの状態がしばらく続きそうですね。
５．利用者は主に観光客。自分の所有物件はニーズに合致しているのか。
いくら空室対策になるといっても、登録すればすぐにお客さんが入ってくれるものでもないでしょうし、また、利用される日がいつ来るのかわかりません。そのために部屋をまるまる空けておくのが果たして良いのかどうか、読みが必要です。
著名な駅の近くか、観光名所の近くでも無い限り、安易な選択は禁物です。
以上、表面的な部分もありますが、わかる範囲で分析してみました。いろいろ調べていくと、これは、ホームステイのホストのように自分の家の部屋を貸して食事を出したり、旅館業者の新しい集客システムとして機能させるのが本旨なのではないか、と感じています。
マンションの空室対策としてAirbnbを使うのは、たとえ東京オリンピックで宿泊需要が増加するとはいえ、所有物件の向き・不向きをよく検討されることをお奨めします。
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マンションを購入しませんかっていう電話がかかってくるのですが？
番号をどこで調べたのかわからないけれど、「マンションを買って節税をしましょう」という電話がかかってくることがあります。
それは、ワンルームマンションが、一般のサラリーマンにとって最も買いやすく、営業のターゲットになりやすいからです。
価格も800万円〜2,000万円程度で、見ようによってはお手頃価格に映ります。そして１室であることがあたかも自分の家を買うようなつもりで「住宅ローン」のイメージができるからかもしれません。金融機関も新築であれば比較的融資しやすく、自己資金が無くてもローンだけで買えてしまうケースが多いのも事実です。
●ワンルームマンションは買いやすい
実際には、その人の資金背景や投資方針によって異なるため一概には言えないのですが、一般的にワンルームマンション購入（「区分所有」といいます）は、
「気軽に始められますよ」という調子の良いセールストークが作りやすく、手持ち資金が少ない初心者の方が手を出してしまいがちな、危険がいっぱいの案件です。
その理由を少なくとも4つ、挙げておきます。
1. 売却時にはグッと値段が安くなることがほとんど
新築マンションの売買価格には、販売時の莫大な広告宣伝費が上乗せされているため、人が住んでしまった瞬間に、物件本来の価値は、購入時点の価格よりも大幅に下がります。つまり、その物件を持ち続ける間、買った時以上の価値になる可能性が極めて低い、と言えます。
これは、売却を考える時に買った時よりも安くなってしまうことが多く、ローン残債が多いと、売却しても完済できない状況に陥ることがあり得ます。
2. 空室になったら青ざめるしかない
１室しか持っていないマンションが空いてしまうと、次に新しい入居者が入るまで、当然ながら収入はゼロになります。更に物件購入のためにローンを借りていたりすると、その支払いは全額自己負担になります。
東京２３区内など需要が圧倒的に多いエリアの物件を買えば、空室がなかなか埋まらないというリスクは少しでも回避できますが、絶対ではありません。
3. 出費はローン返済だけではない
通常、管理費や維持費は入居者の有無に関わらずオーナーが負担しなければならないケースが多くあります。そうなると、単にローン返済を入居者の家賃で賄えばそれで済む、というわけにはいかないので、購入時には収支のシミュレーションを正確に行っておく必要があります。
実際、このことをよく理解せずに投資用マンションを買ってしまい、結局支払いきれなくて、損を出してでも売却せざるを得なかったという人がたくさんいるようです。
4. 節税対策になるというカラクリ
「給与収入から支払った所得税が還付されますよ」という甘いセールストークを聞きますが、マンション１室の収入から必要経費としてマイナス扱いになるのは、不動産取得税と減価償却費のインパクトが大きい最初の１、２年だけ。３年目以降は恐らく収入が増える分、きっちり税金を支払うことになるでしょう。
この4点の結果として、買う時にはセールスマンの奨めに乗って契約したものの、思うように収益が上がらないということでマイナス収支のまま売却せざるを得なくなる、という事態に陥ることが最も多いのがワンルームマンションです。
従ってワンルームマンション投資は、銀行からの融資を受けずに現金で買える人に向いています。ローン返済の額が少なければ、前述のような空室リスクにも大きく悩まされることなく、メンタル的にも折れずに維持できると思います。
●せめて前向きに考えるなら
但し、マンション投資に対する前向きな考え方としては、例え空室になって自己資金でローン返済をすることになっても、それは赤字ということではなく、財産形成のための積立て、と考えることもできます。
通常の銀行預金をするよりははるかにリターンも多く、将来的には自分の資産となるので、ローン返済が家計を圧迫しない程度なら、メリットはあるかもしれません。くれぐれも借金をしすぎないことが前提です。
更に私の考えでは、マンションを買うお金があるならばそれを自己資金として、もっと大きな１棟ものを買う方が、ずっと収益を拡大できると思うのです。
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収益不動産は家のローンや借金があっても買えますか？
不動産投資に興味があるけれど、家のローンがあるのでお金を借りられないんじゃないか
と思い込んでいる人を時々見かけますが、全く関係ありません。
実際、私にはまだ3,000万円以上の住宅ローンが残っていますが、不動産事業への融資としてはそれに関係なく、たった一つの銀行からオーバーローンで合計７億円の融資を受けています。そしてまだまだ買い続けます。
不動産投資を志す方で、金融機関に融資を申し込む時、住宅ローンがあると不利になると思われるケースがあるようですが、これも全く違います。
私はもう何十回も収益不動産の融資を申し込んでおり、一度もそのことでつまずいたことはありません。
逆に、
「既に住宅ローンを借りている人は、
この先、自宅を買うという銀行にとって
突発的なリスクが一つ減っているようなもので、
一つの安心材料になる」
と言われたことすらあるくらいです。
更にまだ収益不動産ビジネスを知らない頃、私は
住宅ローンを繰上返済する
ことが、家計を安定させる上で
誰もが当り前のように行うべきこと
であるかのように考えていました。
ローンは少しでも早く返済するべき
だと思っていたのです。
しかし今では、
住宅ローンを繰上返済して
新たに他のローンを借りるくらいなら、
低金利の住宅ローンをできるだけ長く
借り続けた方が得だ、
ということに気づきました。
収益不動産の融資と比べても、大抵、住宅ローンの方が金利は低いはずです。
低金利のローンは、出来るだけ長く借りておいた方が良いと私は思います。
一方、
金利の高いノンバンクのローンを借りている場合には、
できるだけ早く返済した方が良いです。
金融機関は現在の負債額を見るときに
「担保があるかどうか」をとても重要視します。
ですので、無担保で贅沢な買い物をしていたり、形の残らない旅行やレジャーにお金を遣い、その借金がまだ残っているような場合には、間違いなく「負債」と見なされ、新たな融資を受けようとする場合においてはマイナスに働きます。
だから無担保のローンは、できるだけ持っていない方が良いのです。金利が高いだけでなく、使途によって信用を損なう恐れもあるからです。
但しこれは、金融機関によっても考え方に違いがあるでしょうし、その負債の額と個人の収入、購入する物件の規模によりバランスが変わってきます。
従って、まずはご自身の収入や預金・負債額等の資産を一覧化した「資産概要書」を作成し、いくつかの不動産会社にあたってみることをお勧めします。そのうちに良い対策が見つかるかもしれません。
事業を営むようになったら、
いかに借金を活用するか、
ということも重要な戦略になってくるのです。
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不動産投資では、どんな勉強をすればいいですか？
これから不動産投資を始めてみたいと思うのであれば、
まずは
不動産投資関連の本を２〜３冊
は読んでおくことをお勧めします。
本の題名は特に指定しません。
ご自身が興味を持ったタイトルのものを選べば良いと思います。
そしてその先、
５冊・10冊と読み進めていく必要はありません。
ほとんどの不動産投資本は、
きちんとした内容であればあるほど、
本質的な基礎知識に多くのバリエーションがないからです。
いろいろと難しいことが書いてある本もありますが、
そのほとんどが、実践の中で、身体で覚えていくべきものです。
基本中の基本の知識については、
２〜３冊読めば、書いてあることは大体同じです。
それでも表現の違いはありますから、
同じ内容のものを別の人の文章で読み返すと、
より理解が深まります。
そうして数冊読めば
理解出来る程度のシンプルな仕組みなのです。
そして不動産投資に関する書籍には、
大きく分けて
２種類のカテゴリー
があります。
一つは、
不動産会社の方が、自分の会社の宣伝も兼ねて、
できるだけお客さんを誘導して行こうという主旨もの。
もう一つは、
不動産投資で成功した人が、
自分の体験談をノウハウのように語るものです。
このどちらも参考になりますし
それぞれの「主旨」をきちんと理解して読み進めれば、
そこに書かれている内容がどんなやり方であろうが
混乱することなく、その本が伝えたいことと、
不動産投資の基本がわかるようになると思います
また、本を読むだけでなく、
セミナーに参加されることも面白いです。
参加費が数千円の低料金か無料の場合には、
不動産業界の方、もしくは不動産コンサルタントの方が
自分の顧客を獲得しようという主旨のもの
が最も多く、
それはそれで、フィーリングが合えば
その先に進めば良いし、
業界の人脈もできるので
ほとんどの場合、メリットばかりです。
不動産会社が主催するセミナーでは、
終了後に面談がセットされていることも多いので、
そういう機会は積極的に活用し、
話を聞いてくることをお勧めします。
本で読む知識より、
人から直接聞く内容の方がはるかにインパクトが強いので、
そうやって身体で覚えていくのです。
面談の際、ご自分の
「資産概要書」
を持っていれば、
その先の展開が間違いなくスムーズになります。
もう一つ、セミナーに参加するメリットとして、
知識を習得するというよりも、
他の参加者から刺激を受けることの効果の方が大きい
かもしれません。
最近のセミナーは聴くだけでなく参加するスタイルが増え、
自己紹介などのコミュニケーションを通じて、
同じ境遇の人・同じ目標を持った人
に出逢えます。
その人達が頑張って成功している姿を見て、
「自分にもできる」と思うことが肝要です。
これはかなり有効なマインドセットになります。
そして、
不動産投資の基礎を学んだら、
あとは行動するだけです。
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不動産会社の人は自分で物件を買わないの？
収益物件の購入を勧める不動産会社の人が、
「これはお買い得ですよ」
と言っておきながら
自分で買わないのはおかしいじゃないか、
という意見を聞くことがあります。
確かに、そんなに良い物件で、絶対に儲かるというのなら
自分で買うはず、
と勘ぐる人がいるかもしれません。
この点について、私は自分なりに納得していることがあります。
まず、不動産会社の人も、キャリアの長い人や職務のポジションが高い人は、
収益不動産を１、２棟、持っている人がザラにいます。
ではなぜ、良い物件を片っ端から買い続けないのでしょうか。
それは、不動産投資があくまでも融資を引く前提で行われる場合、
例え不動産関連の会社とはいえ、その属性が特別高いわけではなく、
融資をしてもらえる金額にも限度があるからだと思います。
金融期間がお金を貸してくれるなら、どこまでもやりたい、
というのが不動産投資家の心理。
でもなかなか思うようにいかない、
もしくは実績を積み上げるまで時間がかかる、
というのは、サラリーマンである限り
ほぼ同じ条件なのでは、と思うのです。
業界には若い社員さんもたくさんいますが、他の会社と同じく、
年収や会社の規模、業務内容など、いわゆる「属性」が重要になり、
まだ高額の融資を受けるに足るキャリアを積んでいないこともあります。
実際、私の物件を斡旋してくれた社員さんは、
今は買えないけれど、いつか絶対買えるようにないたい
とおっしゃっていました。
買いたくても買えない、という状況ですね。
もう一つは、
不動産投資は「投資」であり、
リスクを伴うもの。
つまり貯金ではないので、１００％確証ということはありません。
これは不動産会社さんが客に物件を売る時にも
同じことを言うと思います。
ですので、今、不動産投資をするべきか、
その物件を購入すべきかどうか、は
すべてその人のビジョンに委ねられます。
この人にとって良い物件が、
あの人にとっても良いわけではないということです。
そのリスクを冒すより、不動産売買で得らえる仲介手数料の方が
ずっと確定した利益が得られるのです。
従って、
「事業経営」という主旨で不動産業を始めた会社は
無理してリスクのある投資案件を自ら買い漁るのではなく、
きちんと斡旋して、その手数料で利益を上げる方が
継続的な事業モデルなのだ、
と思う次第です。
ですので、
この人、本気で良い物件だと思って勧めているのだろうか
ということに関しては
そういった感情的な基準ではなく、
きちんとデータで判断すべきだと思うのです。
そうして自分なりの正しい判断基準を持つことができれば
親身になって斡旋してくれる不動産業者の方と
出逢える確率も高まるのです。
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不動産投資をする上で、太陽光発電はまだ間に合うのでしょうか？
一時は大流行りとなった「太陽光発電」。広い屋根を持ったアパート・マンションを所有するオーナーなら、経営改善のために設置を検討したことがあると思います。
私も２０１３年に、所有する２棟のマンションの屋上（陸屋根）に太陽光発電設備を設置しました。
それがこの一年の実績として、
１棟あたり５０〜６０万円
の売電ができています。
そしてこの設備もまたフルローンを借りて設定しており、
返済額が年間約４０万円。
設備を維持するための電気代が１万円なので、
差し引きで
１棟分がおよそ１２万円から１８万円、
２棟合計で３０万円の手残り
（キャッシュフロー）
があります。
もともとこの２棟は「収益」が目的ではなく、
「設置費用が減価償却費として計上できる。つまり節税ができる」
「太陽光発電事業を機に人脈を広げる」
「単に興味があったから」
という理由で始めました。結果的に月々2，3万円程度ですが、まるで空室の心配が無い収益不動産のようで、毎月着実にお金が入ってくるので、やってよかったと思っています。
ではこれからの太陽光発電は、不動産投資家にとって魅力があるのでしょうか。
一番重要なのは「買取価格」ですが、
１kWhあたり
２０１２年（平成２４年） ４２円
２０１３年（平成２５年） ３７円
２０１４年（平成２６年） ３２円
２０１５年（平成２７年） ２９円
と年々下がってしまっています。
業界関係者の話と、私の実感においては、
私が設置した
２０１３年までが、収益を見込めるギリギリのライン
だったようです。
あとは物件の屋根の上ではなく、「野立て」といって、広大な地面の上に大規模の発電設備を設置するパターンがあります。こちらも２０１４年までが限界と言われ、２０１４年のうちに申請されたものがまだいくつか残っており、それが売りに出されているのを時々見かけます。
太陽エネルギーを電気に変える、という発想は素晴らしく、国を挙げて設備の導入を推進してきました。ところが肝心の電力会社の方がそれを受け入れられるだけのインフラが整っておらず、発電設備だけ完成して、電力を送るパイプをつなげる方が間に合わなくなっているようですね。
ですので、昨年申請した案件のものが、今頃完成したりして、売りに出されるわけです。
いずれにしろ、
太陽光発電設備で収益を得よう、
と思うなら、一言で言って
「もう遅い」
と言わざるを得ないようです。
現金で購入して節税対策に、
というなら
まだ選択肢はあるかもしれません。
太陽光設備を導入する際にも収益物件と同じく、
収入（売電）から支出（ローン返済・管理費・税金）を引いた手残り（キャッシュフロー）
を常に考えることが大切ですね。
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不動産投資は何から始めればいいのですか？
不動産投資に興味を持ち始めた人に会うと、私はかなりの確率で質問攻めに遭います。
不動産なんてもともと手の届かない話だと思っていたところへ、身近な人が物件を購入したり、遺産相続して土地と建物を持ったり、テレビや雑誌で特集されたことなどがきっかけで、不動産の世界に足を踏み入れたいと思う人は今も増え続けています。
そして多くの初心者の方々は、大抵決まって同じような質問をされます。それだけ問題点や疑問点が似かよっているということですね。
中でもかなり最初の段階にいる人から受ける質問がとても興味深いです。
「不動産投資、すごくやりたいんですけど、
何から始めればいいのかわかりません」
なんて素直な質問でしょう。
こういうことを本気で質問できる人は、かなり成功する可能性が高いと思います。なぜなら、素直に聞いて、素直に行動する人が、最も効果を挙げることができるからです。でも油断してはいけません。
「何から始めればわからない」からやらないのか、
「何から始めればわからない」から教えてくれればすぐにやるのか
ここが大きな違いです。言い訳なのか質問なのか、良く考えてみてください。
ではお答えします。不動産投資を志すならば、まず最初にしておくべきことは、
ご自身の資産の確認
です。
源泉徴収票を過去３年分、すぐに提出できますか？
確定申告書を過去２年分、すぐに提出できますか？
奥様に収入があるならば、その分の資料も必要です。
預貯金はもちろん、株や証券、年金、生命保険にいたるまで、
現金換算したものがどれくらいあるか、把握していますか？
これ、実は結構面倒なことです。
「大体、、、◯◯円くらいかなぁ。。。」と口頭で言える人はたくさんいますが、そんなことでは全くダメです。文書で伝える必要があります。
収益不動産を紹介してもらう際、もしくは金融機関に融資を申し込む際、一番最初に必要なのが
「資産概要書」
なのです。いわゆる自己紹介のようなものですね。
A4・１枚の用紙に、住所・氏名・ご家族氏名、所有資産・年収などを記入するようになっていますので、まずはこれを完成させましょう。
フォーマットはどの不動産会社も持っていますし、インターネットで検索して入手することもできます。とにかく自分の資産がどれだけなのか、これを明確に把握して、販売会社や銀行にきちんと伝えられるようになることが、不動産投資の第一歩です。
「わからない」ということが「やらない」理由になっている人には不動産投資はできません。
「わからない」ことを「わかるように」して、前に進み続ける人が、成果を手にするのです。
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なぜ自己資金ゼロでも不動産投資ができるのですか？
「自己資金が全くないので、不動産投資なんて始められません」
私も最初はそのように考えていました。
至極当然のことです。
不動産投資はお金がある人がするものであって、
全くお金が無い人が土地を買ってマンションを購入するなどあり得ない
と考えるのが普通です。
でも私は、本当に全く自己資金がゼロのまま不動産投資を始めました。
そして今日まで手持ち資金を１円も出さないまま、総資産７億円、家賃収入6,600万円があります。
全ての経費を引いても、キャッシュフローは2,000万円。月々にすると150万円以上が手元に残るようになりました。
ではなぜ、そんなことができるのでしょうか。
一般的に収益不動産を購入する際、物件価格の７％程度が税金や手続きのための費用としてかかります。
例えば１億円の物件を買おうとする時、およそ700万円がプラスの経費としてかかることになります。これを「諸経費」と呼びます。
この時、物件の価値に応じて金融機関から融資をしてもらうわけですが、
物件価格が１億円だったら、金融機関は最大１億円までしか貸しませんし、場合によっては物件価格の８〜９割、つまり8千万円から9千万円くらいまでしか貸してもらえないケースも多いので、その時は残額の2千万〜1千万円＋諸経費700万円を自分で用意しなければならないのです。
でもここで諦めるのは早いのです。
〈方法１〉
足りない分はノンバンクで借りる。
諸経費の700万円くらいでしたら、無担保のローンで借りることができます。不動産会社と提携し、その物件を買うならば、無担保として貸しましょう、というローンがあるのです。
金利は５〜６％以上になり、返済期間も10年以内というケースが多いです。
その返済金を充てても、マイナスにならない程度にキャッシュフローが残るなら、それは一つの投資スタイルとして成立します。
しかしこの場合には、繰上返済をしてできるだけ早く完済することが望ましいです。
〈方法２〉
物件価格を上回る金額を、金融機関から融資してもらう
物件価格よりも高い金額で金融機関が評価していれば、より高額の融資が承認されることがあります。金融機関によっては、売買価格に関係なく、その物件に価値があると見れば、それに応じた額の融資をしてくれます。
例えば売買価格１億円の物件に対し、金融機関の評価が１億3千万円となった場合、その80％分を融資しても、１億400万円になります。そうなると、預かり敷金の引き継ぎや日割り家賃の受け取りなどを含めて、買主は１円も出さずに１億円の物件を手に入れることができるのです。
これを業界用語で「オーバーローン」と呼びます。
そうして私は５棟のうち３棟を、オーバーローンで購入し、他の２棟はフルローン、つまり物件価格と同じ額を借り入れ、残りの諸経費分をそれまで得た利益の中から拠出して購入しました。
フルローン、オーバーローンができるかどうかは、物件価格を決める売主と、金融機関の評価方法・考え方によって左右されます。
ですので、
常にそのような物件を探し続けること
と、
一つの銀行に断られても諦めずに
いくつもの金融機関に持ち込んで交渉をし続ける
絶え間ない努力が必要なのです。
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不動産投資で不安なことは何ですか？
「不動産投資をやってみたいけれど、金額も大きいし、もしも失敗したらどうしよう」
そんな不安を抱えている人がたくさんいます。
確かに収益不動産は、自宅を買うよりも大きな金額の融資を引いて行う事業ですから、もしも何かあったらどうしよう、と不安になることも理解できます。
しかし、投資の世界はどんなことでも「絶対」はあり得ません。
何かしらのリスクがあって、それをできるだけ回避しながら利益を出していくのが投資の基本です。それでも不動産は、株やFXなど想定しきれないリスクが多い投資に比べれば、はるかに安全・安定した性質の投資と言えるでしょう。
その根拠をカンタンに、以下に記します。
不動産事業における主なリスクとその対策について、私の実体験に基づいた切実な順番です。
1．空室リスク
不動産事業で最も恐れるべきは「空室」です。購入する時の「物件概要書」でアピールされる「利回り」は、ほとんど「満室」の状態で試算されていますので、空室が出るごとに収支が悪くなることは容易に想定できます。
空室が出たら、直ちに部屋を現状回復・リフォームし、すぐに次の入居者を募集できる状態にしなければなりません。
管理会社とよく連携して、いつから次の募集を開始できるか、募集を始めたら反応はどうかなど、状況を常に把握して対策を打つことが大切です。
また、現在入居している方々へ、できるだけ退去されないように配慮する必要があります。
建物をキレイに保ったり、時には設備を増強したり万が一クレームがあった際には素早く対応することです。それでも退去があった時には、その理由をきちんと聞いておくと、次のために参考になります。
2．修繕リスク
これは多くの大家さんが抱える悩みです。新築ならまだしも、中古で購入した物件は、時には所有した翌月にアクシデントに見舞われることもあります。
修繕費がかかるもので最もありがちで、かつショックなのが
「水漏れ」
です。これは発生を事前に予測することができず、言ってみれば運・タイミングの問題です。
しかも「水漏れ」は入居者の部屋にも被害を及ぼすことがあり、かつ日常生活を中断させられるケースもありますので、そんな時には一刻も早く対処しなければなりません。
もちろん管理会社が24時間対応してくれることが必須です。
こういった修繕リスクへの対策としては、
「火災保険」「地震保険」
ですね。
きちんと保険求償してくれる代理店で保険に加入しておけば、万が一の時、修繕費がかかってもある程度保険でカパーしてくれます。
私もなぜか２０１５年は水漏れの被害に多く見舞われ、所有している３棟の物件全てに水漏れが発生しました。その修繕費は７万円〜150万円と幅広く、その度に管理会社で写真を撮ってもらい、保険代理店と連携して保険求償を行いました。
結果的に380万円かかったうちの260万円程度は保険で補うことができました。
求償に優れた代理店を選んでおくと、こういう時にホント助かります。
ちなみに、
累計で100万円の被害があって、１度も求償できないと言われたら、代理店を変えた方が良いかもしれません。
3．金利上昇リスク
まだ私は体験していませんが、現在のキャッシュフローを大きく揺るがすものがあるとしたら、融資の金利が上がることです。こうなるとキャッシュフローが大幅に変わってきます。
これに対処するには、
借換
もしくは
現金を事前に貯めておく
くらいしかありません。もしも今、4.5％の変動金利で融資を受けているならば、できるだけ早めに借換えられるように、手を尽くすことをお勧めします。
とはいっても借換は総カンタンにはできないので、常に金融機関の情報に敏感になり、チャンスがあればすぐにアプローチする姿勢を維持しておくことが重要です。
もしくは最悪の場合、
物件を売却する
ということも考えられます。市況として相場が上がっている時はチャンスですが、逆にそうすると再び購入する時も高いものを買わざるを得ませんし、融資の金利も高いでしょう。売却するときは、しばらく不動産取得をお休みすることも一手です。
この他、災害リスク・家賃下落リスク・家賃滞納リスク・環境悪化リスクなど、可能性を挙げれば数多く出て来ますが、あまりにもリスクばかりを気にしていたら、それこそ事業自体に踏み込むことはできません。
ある程度のリスクを承知の上で、できるだけ事前に回避する策を講じることが、どの事業でも基本ですね。そして不動産の事業は、その対策が比較的着実にとれるところがメリットなのです。
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不動産投資で良い物件を探すにはどうすればいい？
不動産投資で最も効率よく、良い物件を手にする為には、信頼のおける不動産会社の営業マンと仲良くなることが一番です。しかし最近はなかなか魅力的な物件がなく、たまに見つかってもあっという間に売れてしまいます。
良い物件、というのは、収益力のある物件
という意味です。
売りに出される良い物件の数よりも、それを求める不動産投資家の数の方が圧倒的に多いので、紹介だけに頼っているとなかなか収益力のある物件に出逢うことができません。
では自分で探す方法はどんなものがあるかというと、
スバリ、ネット検索です。
私は当初、「アパート経営」というキーワードで検索し、見つかったサイトの不動産会社で木造アパートを２棟買うことになったのですが、これは結果的に間違ったやり方でした。
本来やるべきは、収益不動産専門サイトへアクセスすることです。
その最も代表的なものが「楽待」。
“らくまち” と読みます。
ここにリンクを貼ってアフィリエイトと勘違いされるのもイヤなので、どうぞご自身でキーワード検索してみてください。カンタンに出て来ます。
ここのサイトで、自分の買いたい物件の条件を入力すると、売りに出されている物件がズラーッと出て来ます。
物件の条件としてお勧めするキーワードは５つあります。
場所（都道府県）
全国どこでもいい
です。つまり「空欄」にしておく。
東京限定で選ぶのはやめましょう。次に入力する条件にヒットするものがまずないからです。
地銀が使える人脈を持っている人に限り、その地銀管轄のエリアを入力してください。
利回り
利回りだけを見て買うと間違いをおかすリスクがあります。しかしこういう検索画面では「利回り」以外の重要な項目を選択することができないので、止むを得ず参考までに入れておきます。
利回りはできるだけ
「９％以上」
を選択しましょう。
もちろん１０％以上の方が望ましいのですが、そうなるとなかなか物件情報自体が少なくなってしまい、「０件でした」という結果になるケースが頻発します。
「８％以上」でも良いかもしれませんが、その場合は金融機関から1％台の金利で融資が引けるケースだけです。
物件種別
１棟マンション
これが王道です。
築年数
２５年以内
築年数はもちろん少ない方が良いのですが、25年以内くらいにしておくと利回りも良いものが出てくるので、このくらいのレベルにしましょう。
建物構造
RC・SRC造
融資年数が長く取れるからです。
以上を入力したら、他の項目は触らない方が良いです。条件ばかりつけているといつまでも物件が見つからなくなります。
そうして、世の中にはどのような収益物件があるのか、リサーチして相場観を養っておくだけでも実力がつきます。この地道な作業を決して侮ってはいけないのです。
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不動産オーナー必携の知識！地震保険を考える
「収益不動産において、地震保険は必要なのでしょうか。」
と疑問を投げかける人がいます。
結論から言うと、
地震保険には入っておいた方が良いです。
というのが私の持論です。
2011年3月11日、私の住む千葉県浦安市は、関東地域で最も深刻なレベルの被災をしました。
液状化で道路は真っ黒になり、自宅が8.3cm傾いていしまったのです。
震災直後の地獄絵図のような街並を目の当たりにし、今まではTVの中だけだと思っていてピンと来なかったことが現実に自分の身の回りで起きているなんて、当面の間、信じられない状況でした。
私の自宅は幸いにしてすぐに元通りに修復することができましたが、地震保険に入っていたおかげで、全壊として満額の保険金が下りたので、おかげ様で経済的には窮することなく生活できました。
被害を受けた浦安市の他の戸建も、地震保険に入っていたかどうかで、修繕へのアクションのスピードが大きく異なりました。
あり得ないことが起きてしまうのが世の中。備えておくことは賃貸事業経営にも非常に重鵜用なこと、と実感しています。
では、地震保険についての簡単な基礎知識を３つ、お伝えします。
１．火災保険とセットでないと加入できない。
地震保険は、単独でかけることはできません。まず火災保険に入り、火災保険金額の50％が地震保険の保険金額になります。
具体的には、１億円の火災保険に入っていれば、地震保険の金額は５千万円になります。
２．地震保険は、地域によって保険料率が異なる。
地震保険は47都道府県それぞれで料率が違っています。当然ながら、災害発生率の高いエリアでは保険料も高くなる、ということです。
更に、およそ2年ごとに見直されています。
例えば、同じ１億9,000万円で、５年の保険に入るケースを見てみましょう。
【札幌】 掛け金 保険金
建物（火災保険） ５年 298,380円 19,000万円
地震保険 ５年 319,200円 9,500万円
【静岡】
建物（火災保険）５年 298,380円 19,000万円
地震保険 ５年 768,550円 9,500万円
上記の通り、火災保険の掛け金は同じでも、札幌と静岡における地震保険の掛け金は２倍以上になっています。
こういうケースもある、ということを覚えておきましょう。
地震保険の金額によって物件を選ぶことはありませんが、地域によってこれだけの格差がある、ということを覚えておいて損はありません。
３．およそ２年に一度、保険料率の見直しが行われる。
これまでの歴史では、大体2年に一度、保険料率が見直されています。
このことから、直近では平成2８年７月に改正が行われる見込みだそうです。
その時がまた、保険を見直す良いチャンスですので、把握しておくことをお勧めします。
地震保険は、今ひとつ割高な印象を持たれることも多く、ほぼ掛け捨ての保険であるために、わざわざ入ろうとしないことを何とも思わない人が増えているようです。
しかし、不動産経営に責任を持つ姿勢として、地震保険はリスク回避の手段としてかなり有効になると考えています。
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不動産投資の観点で「良い物件」の条件とは？
近頃、不動産情報サイトに掲載されている物件や、不動産仲介業者さんから送られて来る物件情報を見ても、本当に良い物件が少なくなりました。
「良い物件」というのは
利回り９％以上
築20年以内のRC
現況で満室に近い
が条件の目安として挙げられます。
「利回り９％以上」は、返済金利が２％台でようやく収益が取れる、というギリギリのラインです。返済金利が４.５％なら利回り11％は欲しいですし、返済金利が１％台ならば、利回り８％でも望みがあるかもしれません。もちろん融資年数にもよって多少の幅はあります。
本来の利回りは10％以上が望ましいのですが、さすがによほどの事情がない限り、最近ではほとんどお目にかかることはなくなりました。９％程度でも「よし」としないと、もはや物件を取得することができなくなります。
「築20年以内のRC」は、融資年数が長く取れます。RCは法定耐用年数が４７年ですから、例えば築20年ならば47−20＝27年の返済期間となり、これくらい長く設定できれば、月々の返済比率がぐっと抑えられます。返済金額が低く抑えられるということは、それだけ手残り現金に余裕ができる、ということになります。
「現況で満室に近い」物件は、取得してすぐに大きな空室対策をしなくて済みます。空室対策にはいろいろありますが、部屋のリフォーム、設備のグレードアップ、賃料に関わるサービスなど、多くの経費がかかってしまいます。
逆に、空室が多い物件はその分、売りに出される価格が安い＝利回りが高いケースがありますので、「高利回り」だと思って飛びつくと、実は空室が多くて余計な経費がかかることがよくあるので要注意です。
利回り９％以上・築20年以内のRC・現況で満室に近い
は最近の物件探しにおける基本の３条件と言えるでしょう。
更に欲を言えば
立地が良い
土地が広い
ファミリー物件
となればとても魅力的です。
「立地が良い」というのは、資産価値が高いため、売却するときも高値で売れる可能性があるし、客付けにも有利で、空室に悩まされる心配が少なくなります。
「土地が広い」というのは、経年に比例して値下がりすることのない土地の部分が多いため、建物の老朽化に関わらず、金融機関の融資額を決める評価が比較的高目になることが多いです。
更に建物が３階建て未満でエレベーターが無ければ、高額のメンテナンス費用が抑えられ、修繕のトラブルなど急な出費が抑えられることになります。
「ファミリー物件」が良い、というのは、あくまでも「現況が満室に近い」という前提ですが、つまりファミリーに人気が高いのであれば、退去の確率がより低く、安定した収益が長い期間にわたって見込めるからです。単身世帯向けであっても、立地が良ければ特に心配ないので一概には言えませんが、私の経験からはファミリー物件の方が比較的安定しているようです。
立地が良い・土地が広い・ファミリー物件
これが
利回り９％以上・築20年以内のRC・現況で満室に近い
と合致すれば、もう無敵ですね。
経営が安定するだけでなく、
金融機関もかなり前向きな融資を出してくれるでしょう。
ところがそのような物件は、みんなが欲しいと思うので、あっという間に売れてしまいますし、現金を多く持っている人の方へ優先的に流れていってしまいます。
この条件を柔軟に捉え、目の前の物件は
どれが弱点で、どうカバーしていけそうか、
ということを考えることが投資家の力量だと思います。
そういう客観的な判断指標を持っていれば、
感情に流されることなく、
数値に踊らされることなく、
正しい決断と行動ができるのです。
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単身世帯向けとファミリータイプ、どっちが賃貸経営に向いているの？
物件を購入する時、間取りはどんなものがいいのか、収益性の観点で迷う場合があります。
ときどき「自分が住むなら」という感覚を持ってしまう方がいますが、残念ながらそれはあまり意味がありません。
その物件に住む人の年齢・性別・職業をはじめ、ターゲットはさまざま、土地や環境、駅からの距離なども複雑に絡んできます。
そして人々に事情や好みも多岐にわたっていますので、ご自身の好みを入れると判断を間違えることがあります。
でも正直なところ、「物件概要書」にある「間取り」の欄に「１K」とか「◯LDK」とかの表示を見て、それが良いのかどうか迷うことがあります。
そんな方のために、私の経験から、部屋のタイプのよるメリット・デメリットを簡単にまとめてお伝えします。
まず、物件のタイプは大きくわけて
１部屋タイプの「単身世帯向け」 と
複数の部屋を持つ「ファミリータイプ」
があります。それぞれの特徴を簡単にお話します。
単身世帯向け
独身者や単身赴任者が中心で、部屋の入退去が激しい。
つまり入居づけをしやすい反面、退去も早い、ということです。
【単身者向けのメリット】
退去した時のリフォーム代が安い。
比較的、客付けがしやすい。
家賃単価が安く、値下がり幅が小さい。
【単身部屋のデメリット】
単身者ならではの事情として、転勤や結婚などで退去するきっかけが多い。
契約期間は大体２年。部屋に特徴がないと、簡単に新しい住まいを求めて退去される。
入居付けの時期が、卒業や転勤のシーズンである3月や9月に偏ることがある。
＊単身用は単価が安くても、１棟に占める部屋数が少ないと、空室が出たときの収益に与えるインパクトが大きいので、できるだけ部屋数が多い物件を選ぶ方が良いですね。
ファミリータイプ
家族は一度住んだらなかなか住居を変えないので、長く住んでもらえる。
その代わり選ぶ方が慎重になるため、競合物件との比較が厳しい。
【ファミリータイプのメリット】
一度契約すると長期にわたって住み続けてもらえる傾向。
駅から遠くても環境が良ければ問題なく、敷地内に駐車場がある物件なら駅からの距離はまず心配ない。
【ファミリータイプのデメリット】
一旦退去されると、長年住んで傷んでいることと部屋が広いこともあり、リフォーム代に５０万円くらいかかる。
比較される競合は賃貸よりもむしろ「分譲」。「家賃を払うか家を買おうか」で悩まれるので、グレードは高いレベルで維持しなければならない。そのために設備にもある程度のお金がかかる。
何か一つでも弱点が浮き彫りになると、管理会社の「決めよう」という優先順位が下がる。そうなると空室期間が長くなる。
以上、細かくはその物件の立地や需要の度合いによってももちろん変わってきます。
とりあえず物件概要書の情報から覚えておいた方が良い感覚を、
私の所有物件からの実感でお伝えしました。
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不動産投資・はじめの１棟目を決める５つのポイント
「収益不動産を買いたいんだけど、マンションかアパートか、築何年くらいが良いのか、どんなものを買えばいいのかわからない」
という質問をいただく時があります。
そうですね。物件情報はたくさんあって、仲介業者さんから
「これはお得ですよ」
なんて言われると、信じたくなるけれど、金額は大きいし、後悔しない判断って、余程の知識がないとできないのでは？ と不安になる気持ちもよくわかります。
そこで私が初心者の方にお勧めする、
とーってもシンプルな判断基準をご紹介しましょう。
かなり極論で、キッパリ言い切ります。
他の視点もありますが、一般論を唱えても仕方がないので、
あくまでも私の経験上の「実感」でお伝えします。
では一棟目を買うならこんな物件！！
５つのポイントをチェック！！
１．「構造」はRC造もしくは鉄骨造。
理由：銀行の融資ができるだけ長く取れるからです。
２．「築年数」は３０年未満。
本当は２０年未満の方が良いですし、築浅であれば良いに決まっています。
しかし、築浅の物件は価格が高く、オーバーローンが出難いので、
最大の妥協レベルとして３０年未満としました。
３．「場所」は全国どこでも良い。
車で２時間以内に行けるところ、という考え方を時々耳にしますが、近いからといって何か有利なことがあるわけではなく、視野を広げるという意味でも場所にはこだわらない方が良いです。
４．「利回り」は最低でも９％以上。借り入れ金利とセットで考える。
利回りだけに気を取られると誤った判断になりますので要注意。
１０％以上のものがあればラッキーですが、
その際には「なぜそんなに利回りが高いのか」をよく理解した上で決断しないと、
後々トラブルに悩まされるリスクもあります。
でも初めての物件はせめて９％以上を押さえておかないと。
そして収支は借り入れ金利によっても変わってきますので、
常に「利回りと金利」をセットで考えましょう。
利回り−借り入れ金利＝６％以上
になるように。
５．「間取り・形態」は ”レジデンス”。
売りに出される物件には大きくわけて
・住居だけで構成される「レジデンス」
・店舗などのテナントを入れる「ビル」
・１階が店舗、上層階が住居という「複合型」
の３種類があります。
「ビル」の方は、比較的利回りが高く魅力的に見えるのですが、１店舗あたりの家賃も高いです。
つまり、一旦空いてしまうと次のテナントが決まるまで収入に与えるインパクトが大きい。
リスクの高い案件です。
テナント募集に自信がある、
という人はチャレンジしても構いませんが、
ただ利回りの高さに惹かれて買うのは危険です。
一方「レジ」はターゲットが広いため、
管理会社も客付けがしやすく、
ノウハウを蓄積していることが多いので安心です。
「複合型」の場合には、物件の場所や現在利用中のテナントの特徴をよく分析し、
今のテナントが倒産する懸念・駅からの距離など次のテナントが入る可能性などをよくリサーチしてから決めるべきです。
「レジ」よりもリスクが高いことは覚えておきましょう。
以上、物件を検索するとき、もしくは仲介不動産業者さんから物件を紹介されたとき、
まず最初におさえておきたいポイントです。
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不動産投資を始めるのに必要な準備とは
これから不動産投資をやってみようと思った場合には、
まず、不動産業者や金融機関にご自身のことを説明できる資料
を準備することをお奨めします。
《最低限必要な準備物》
・過去３年分の源泉徴収票（もしくは年収が証明できる書類）
・過去２年分の確定申告書（同上）
・所有している金融資産（預金、株券、年金、保険など何でも）
・不動産投資の目的、目標
特に最後の「目的・目標」の部分が実は一番大事で、
単に「余裕のある暮らしがしたいから」などという人には
誰も協力してくれません。
また「いつまでに、どのくらいの物件が欲しいのか」
と言ったことを必ず聞かれますので、
その辺も、根拠とともに
よく考えて準備されておくと良いでしょう。
では、資料が準備できたらどうアプローチすればよいのか、
というのが次の質問になるかと思いますが、
このコーナーの主旨は
コンサルティングではないですし、
方法は一つだけでもなく、
人によっても異なってきますので、
ここでは言及を控えます。
過去、私のセミナーに参加された方には、そのうち一つの手段をお話ししました。
もしも上記の資料が準備できた方で、本当に本気で不動産を購入したい
とご希望の方がいらっしゃいましたら、個別にご連絡いただければ
と思います。
それから、ぜひともお伝えしたいのが、
「あの人はOKでも、自分は買えないのではなないか」
「私は◯◯がないから無理じゃないだろうか」
「まず◯◯してからじゃなきゃダメなんじゃないか」
という人を時々お見かけしますが、
そもそもそのようなマインドでは
競争の厳しい不動産業界で希少物件を手にすることはまずできないと思いますので、
不安でいっぱいになったり自信を持てなかったりする方は、
やめておくことをお勧めします。
目標・意識をしっかりともつこと
何があっても諦めないこと
素直に人の話を聞くこと
こういったことが、不動産投資「でも」重要なことなんですね。
関連記事
不動産投資はいくらから始めればいいの？
先日、私のブログを読んでいただている方から
お申し出をいただき、
個別にSkypeコンサルをすることになりました。
私がこれまで行ってきた不動産投資の経歴と、
そこから学んだ物件選びのポイントなどを、
カンタンにご紹介したわけでしたが、
思いのほか喜んでいただき、
「素晴らしい情報をありがとうございます」
「自分の夢がまた一歩近づいたように思えました」
と言ってもらえて、
私の方がずいぶんと嬉しくなりました。
「人に価値を提供するって、
こういうことかもしれない」
と、自分にとっても
大きな気づきを得ることができて、
感謝です。
さて、そんな中、
今日とても印象に残ったことがあります。
不動産投資の基本はわかったけれど、
金額が大きすぎてピンと来ない
とおっしゃるのです。
確かに不動産投資の場合、
これまでの人生で経験したことの無い
金額の融資を受けることがほとんどです。
具体的には、１億とか２億。
もしくはそれ以上、ですね。
私たち不動産投資家は、
銀行から10億円の融資を受けることを
一つの目標としている人が
数多くいます。
この規模に達した方は
「メガ大家さん」
と呼ばれ、
不動産の収益だけで
人生を充分に楽しめるだけの
生活レベルになるため、
成功者のカテゴリーに入れられます。
しかし多くの人は、
この金額を聞いただけで、
現実離れしてしまう
というか、
違う世界のことのように
感じるかもしれません。
ですが不動産投資の場合、
物件を担保に融資を受ける
のですから
負債＝資産
ともいえますし、
その負債は自分で働いて返すのではなく、
入居者の家賃で返済する
のです。
何を心配する必要があるのでしょうか。
また、100万円くらいを借りる時は
「返せなくなったらどうしよう」と
考えるのもわかりますが、
5,000万円とか1億円を越える
お金を借りる時は
どうせ自分の力では返せない
のですから、
いくらであっても大差ないと思うのです。
不動産の場合、
返せないなら売却してしまえば、
ほぼ同額もしくは
購入した時よりも高く売れて、
利益が入ってくることも充分あり得ます。
ですので、
収益不動産を買う時は、
できるだけ大きい金額の融資
を受けて買う方が、
リターンも大きくなって良いのです。
投資の世界ではこれを
「レバレッジを効かせる」
と言い、
理想的な投資手法として
紹介されています。
それでも借金が怖いという方は、
不動産投資はしない方が良いと思います。
本質が理解できてくると、
少しでも大きな金額を借りた方が
有利だということがわかってきます。
ですが、
やはり大金を借りるには
ある程度の覚悟も必要ですね。
だからこそ、
なぜ不動産投資をするのか、
いつまでに、いくらくらい稼ごうと思っているのか
稼いだお金でどんなことをしたいのか
という目標が
必要不可欠なんですね。
『収入は、その人の覚悟に比例する』
インターネットビジネスでも不動産事業でも
共通のマインドだと思います。
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