満室経営のために必須の設備とは？
賃貸オーナーにとって
入居者のニーズを常に把握することは
満室経営に関わる重要な視点です。
今日は株式会社リクルート住まいカンパニー
が運営する賃貸ポータルサイト
SUUMOの２０１６年首都圏データから
興味深いポイントを抜粋してお伝えします。
１．賃料は上昇傾向
平均賃料はこの一年で横ばいか、
やや上がってきている模様。
新規募集をかけるときに
わざわざ賃料を下げなくても
強気に提示することができているようです。
２．礼金・敷金は下降気味
賃料が維持されているカラクリは
契約時の初期費用となる礼金・敷金を
ゼロにしていることが
背景にあるようにも思えます。
３．築年数は古くてもいける
築３１年以上の反響が増加しており
入居者のこだわりが減ってきている
傾向が見られます。
ここからは全国データを見ていきます。
４．設備として必要度の高いもの
・エアコン
・都市ガス
・TVモニター付インターフォン
・追い焚き機能付きの風呂
・温水洗浄便座
など。
この設備がない物件の大家さんは
空室が埋まらないのなら
設置を考えた方が良さそうです。
また、インターネットの利用回線を求める人も
家賃に含まれている前提で増えています。
５．入居をためらう設備
・トイレが和室
・便座が黄ばんでいる
・エアコンがない
・風呂が黄ばんでいる
・洗濯機置き場が室内にない
築年数は古くてもいいけれど
設備が古臭いものは敬遠されるのですね。
要注意です。
６．「カスタマイズ可」に対する希望が急増
６割近くの人がリフォーム前の情報提供を希望。
特に男性、年代別では２０代のニーズが多い。
慌てて原状回復しなくても、
入居検討者の要望を聞いてから
柔軟に対応することも
賃料や設備以外の魅力づけになりそうです。
７．「ペット可」が狙い目
現在、ペットを飼っている人は
イヌ・ネコともに１３％前後だが
３５％の人が「今後飼いたい」と考えています。
「ペット共生可」にすることで
約半数が長期入居を希望し、
家賃を3,000円〜5,000円に
アップしても良いと回答しています。
以上、今回はさらっと
全体データを紹介してみました。
この中からご自身の物件の満室化に
役立つ情報を鋭くキャッチアップしてください。
なお、あなたの所有物件があるエリアの
家賃相場、競合物件との設備の差
を調べるのに
最適なサイトがあります。
試しに私の物件も入力してみましたが
とても簡単でパッとわかりました。
こういうデータを持って
今後の客づけについて
管理会社さんと打ち合わせするのも良いですね。
登録無料。満足度８９％（どうやって調べたのかな）。
SUUMO 賃貸経営サポートのページ
http://www.suumo-onr.jp/
収益物件は購入してからが勝負。
常に満室化にこだわり
世の中の動きをキャッチして
ターゲットごとのニーズに合わせた
住まいの提供をすることが
経営改善につながります。
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関連記事
不動産投資は自己資金を入れるべきか？
「自己資金０円で総資産なん億円」という不動産投資は非常にリスクが高い。
いつか破綻するぞ！
という、不安を煽る記事が横行しています。
私自身、実際に自己資金０円から総資産１２億円という物件を
所有してしまっているわけですが、
全くリスクがなくて安心、などということは全くありませんし、
だからといって、リスクが大きくていつか「必ず」破綻する
ということも思っていません。
不動産投資はその方法なりのリスクが付きまとい、
その人なりの覚悟を必要とするものです。
例えば、自己資金が3,000万円あったとします。
その現金で3,000万円・利回り10％の物件を購入すれば、
毎年300万円のキャッシュが入ってきます。
（話をシンプルにするために満室想定、管理費と税金は無視します）
これは返済時の金利上昇や、空室リスクを心配せずに済みますが、
実際に投資した自己資金3,000万円を回収するのに
10年かかります。
（実際には管理費と税金があるためもっとかかりますが）
ところが、自己資金０円で3,200万円の融資（オーバーローン）
を受けて同じ物件を買うと
20年で2.0%の利息として、年間返済額はおよそ190万円。
つまり
毎年300万円の家賃収入から
190万円を返済し続け
110万円のキャッシュを受け取ることになります。
20年続けば
返済総額は3,900万円になり
得られるキャッシュは2,200万円。
毎年安定的に110万円が得られる代わりに、
支払い総額は物件価格の約1.3倍になり、
金利が上昇すればさらに高額になっていきます。
また、今は物件価格が高いと言われていますが、
将来物件価格が下って損をするのは
もちろん売却を考えた時です。
例えば3,000万円の物件を５年後に売却するとき、
もしも2,700万円になってしまえば(利回り9%)、
現金で購入した人は、売却では300万円損しますが、
それまでに得られる家賃収入５年分で1,500万円あり、
差し引き1,200万円の利益。
オーバーローンで購入した人は、5年後の残債が2,500万円
なので、2,700万円で売却して200万円が残り、
家賃収入からの手残り５年分の550万円と合わせて
約750万円のプラスになります。
この例でまとめると
自己資金を使える人は
・返済の心配がない
・売却時は利益を多く取れる可能性があるけれど
・自己資金を回収するまでに時間がかかる。
オーバーローンの人は
・自己資金を０円で始められるけれど
・金利や空室リスクに怯え続け
・売却時には残債を気にしなければならない
ということになりますね。
但し現実にはもちろん家賃下落、税務関係や次の融資への影響など
複雑なメリット・デメリットが絡んできます。
これを「投資」と考える場合、
自己資金を入れた方が有利に資金を増やしやすくなるでしょう。
これを「事業」と捉える場合、
借金を負い続けながらも、すぐにキャッシュを得ることができます。
どちらも「満室維持」「経費節減」等々の努力をしなければなりませんが、
どちらを選ぶかは
その人の状況と「なりたい姿」によって
変わってくるのです。
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