不動産投資に必要な２つの柱とは？
2016/01/02 投資の考え方
これから不動産投資をはじめようという方、もしくは今もやっているけれど、なかなか思うように成果が出ないという方は、ぜひ次の２つのチェックをされてみることをお勧めします。
- 数字を使うこと
- コミュニケーション能力を上げること
このうち、「コミュニケーション能力をあげよう」
というのは、ほとんどすべての先生・先輩方が異口同音にして唱えることですね。
コミュニケーション力を高めるために
電話やメールをしたり
直接会って話したり
そしてそういう時には常に
相手の立場に立って
相手の気持ちを考えて
行動しましょう
なーんていう言葉をたくさん聞いてきましたね。
これはもう必要最低限のルールと言っても過言ではないでしょう。
すでにできている人もたくさんいるでしょうし、
完璧にできているということもなかなかないので
こういう言葉を聞くとまたインスパイアされて（＝刺激を与えられて）
よーし、がんばるぞ、という気持ちになると思います。
しかしながら、今回特に力を入れてお伝えしたいことは
「コミュニケーション力」に比べて
やや忘れられてしまいがちな
「数字で把握する」
の方です。
ご自身の物件を、どれだけ数値で把握されているでしょうか。
昨年のキャッシュフロー目標はいくらで
着地はいくらだったか
を即答できる方がどれくらいいるでしょうか。
「数値で把握する」ということの意味は
利回りや
融資期間・金利
のことではありません。
それは購入時に参考程度で見るものです。
一番大事なのは
例えば一年間で把握する際、
・その年中に想定できる最大利益額はいくらなのか
を具体的に算出しておくこと。
・毎月、実際の家賃収入や必要経費をきちんと把握し、
予算との差分を理解しておくこと。
この２つが非常に重要です。
期待できる予算に届かない
という場合には
・空室が出て、なかなか埋まらない。
・思ったより修繕費がかかった。
・太陽光や電子ブレーカー、LEDなどの設備投資をした。
のいずれかが原因であることがほとんどのはず。
これらをきちんと把握していることで、
目標を立てて数ヶ月後に、
どんな対策をどれくらいの費用をかけて実行できるのか
が正確に判断できるようになります。
そして、翌年に向けた対策のために
しっかりとした根拠を持って費用負担（＝投資）することが
できるようになります。
数値で把握してこその賃貸経営。
これくらいのこともやらずに
「購入した時は年間⚪️⚪️万円のキャッシュフローだったと思う」
「今年は若干の手残りがあったとは思うけど、厳しかったかもしれない」
「たぶん月何万円くらいのキャッシュフローだったと思う」
など、
「〜と思う」とか「〜かもしれない」なんて
曖昧なことしか把握できないのであれば
はっきり言ってこの先の発展は難しいです。
不動産賃貸業は、ほとんどの場合、
マイナスになることは稀なので
生活を脅かされるような心配はない反面、
もっと伸ばそう
と思った時にも感覚が鈍くなる人が多いです。
数値で本質を把握する
これが肝心なのです。
２０１６年のはじめに
所有物件の想定利益を把握するために
・家賃収入
・返済金額
・必要経費
・税金
のすべてを一覧表にまとめておくことをお勧めします。
私はすでに完了しました。
あとは予算達成に向けて、行動あるのみ。
一緒にがんばりましょう。
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