パスワードを盗まれました
不幸な出来事でした。。。
私がプライベートで使用している
Facebookアカウントが乗っ取られ
多くの方に不審なメッセージが送られてしまいました。
今はパスワードを変更し、
アカウントも正常に復旧しましたが、
SNSを便利に使うことの弊害として
今後同じような被害に逢う人がいたら
参考にしていただきたいと思い、
顛末をお話しします。
まず、私のメールアドレス宛に突然
「Facebookアカウントのリカバリーコード」
という件名のメールが届きます。
そこには
「Facebookパスワードのリセットがリクエストされました。
パスワードを変更するにはこちらをクリックしてください。」
というメッセージとともに
パスワード再設定用のコード６ケタ
が送られます。
これは本来、パスワードを忘れて
自分のFacebookにログインできない人が、
パスワード再設定のためのアクセス権をもつために
入力する数字で、随時更新されます。
この時点で、再設定を依頼した覚えがない場合には
元のパスワードに戻すことができます。
しかしこのメールを受けた時、
私はセミナーの真っ最中で、見ることができませんでした。
すると、それからすぐに
「Facebookパスワードがリセットされました」
「（登録の電話番号）がFacebookアカウントから削除されました」
という内容のメールが届きました。
こうなるともう見知らぬ誰かに
私のFacebookが乗っ取られた形になります。
そこから犯人は、私の友達に次のメッセージを送りました。
「今忙しい？そちらの携帯で検証
コードメッセージを受け取って
くれる？携帯が電池切れだから
携帯番号教えて。」
そして友達が携帯番号を教えると
「４桁のPINコードが届いたら
送ってね」
「携帯で受信する４桁のSMS認証番号」
「届いたら送ってね。今すぐ必要だから。」
というメッセージを送り、
さらに
「私のLINEが凍結されてるから
コンタクトリストの何名の友達の
携帯検証で凍結を解除することが
必要だから」
と言ってきます。
ここで友達が自分の携帯に送られた
SMS承認番号を教えてしまうと
今度は友達のLINEが乗っ取られます。
そして今度はその友達になりすまして
LINEアカウントを作成し、
その人のまた友達へ
プリペイドカードなどを購入させ
その番号を聞き出したりしてきます。
調べてみたら、この手口はもう３年以上前から
横行しているようです。
Facebookアカウントのパスワード
メールアカウントのパスワード
のいずれかが不正に読み取られたことが
原因だと思います。
私の場合、自分のFacebookアカウントに
アクセスできなくなり、
復旧のための認証コードが
メールアカウントに送られたのですが、
すでにそのメールのパスワードが変更されていたため
見ることができませんでした。
プロバイダのサポートセンターに電話をして
改めて新しいパスワードを発行してもらい
ようやく元に戻すことができました。
この作業の間中、ほぼ１２時間くらい
友達から
「乗っ取られたんじゃない？」
「何のこと？」
という電話やメール、LINEがどんどん届きました。
中には不幸にもLINEアカウントを奪われてしまった
人もいました。
本当に本当に、迷惑なことです。
現時点ではこの悪事に対抗するには
パスワードを頻繁に変更する
Facebookのアクセスにデバイスの制限をかける
くらいしかないようです。
対策は今すぐに、した方が良いですね。
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ガスの自由化と不動産投資
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太陽光発電の悲しい事故を体験しました
私は２０１６年の３月に、比較的大規模な太陽光発電設備を契約しました。
茨城県にある、８０kWと２２０kWの２ヶ所で、
合計４，０００㎡の土地に設置されています。
年間の売電料は２ヶ所合計で
およそ１，６００万円にのぼり、
そこから経費を差し引いて、
キャッシュフロー、つまり「手残り」は
約２３０万円です。
この太陽光発電設備は３年落ちの中古で、
買取価格が最高値の１kWhあたり４０円（税別）
であること、
さらに「融資」ではなく
「リース」という形で契約し、
１円の頭金を拠出することなく、
毎月の支払額が全額経費になり
ただ契約書にサインするだけで
年間２３０万円が手に入る
という新しい、かつ素晴らしいスキームであることを
以前のブログでご紹介しました。
そして、所有して約半年、
非常に好調に売電実績を記録し、
前年比１１０％を超えるほどの出力で
まさに絶好調だと思った矢先、
大きな事件が起こりました。
９月末が近づいて、東京電力の電力購入実績のお知らせが
メールで届き、
いつも通りホームページのマイアカウントにアクセスしてみると、
なんと、８０kW出力の方の実績が
０（ゼロ）
になっていました。
売電が０ということは、もちろん収入も０円です。
これは昨年実績から推定して、
およそ３０万円分の損失です。
どうしてこんなことになってしまったのかというと
８月下旬の雷か台風の影響で、
パワーコンディショナー（パワコン）という
発電装置がオフになったまま
１ヶ月が経過しているのに気づかなかったからです。
専門の管理技術者がチェックした９月上旬には
まだオフになってから日が浅く、
月間の稼働実績としては８月分が計上されているので
気づくことができません。
そもそもパワコンの稼働有無は
電気主任技士と契約している管理範疇ではありませんでした。
実は毎日の発電状況をモニタリングして
自分のパソコンでチェックできる契約をしているのですが、
まさかオフになることなんてあり得ないと
勝手に思い込んでいたので、
私自身も月に一度、売電実績が届いてから
過去１ヶ月分の発電状況を眺める
という程度だったのです。
この事故が発覚して直ちに管理会社に連絡し、
人の手でパワコンのスイッチを入れるまでに
丸二日かかりました。
合計３８日間の機会損失です。
毎日、モニターをチェックしていれば
たとえ突発的な事故で機械が故障しても
もっと早い対処ができたのに、
管理を怠ると、こういうしっぺ返しを食うのですね。
ただ契約書にサインしただけで現金が入ってくる
というのはある意味事実ではありますが、
何かあった時には大きな損害を被るリスクと
背中合わせなのです。
せめて２２０kWhの方は無事に動いていたことが
不幸中の幸いです。
この後、保険求償に向けて、
資料準備と情報収集をしていきます。
太陽光発電設備は
空室のない賃貸経営
と言われていますが、
こういうリスクがあることを
身をもって体感することができました。
この学びに感謝し、
気を取り直して明日からまた
リスク管理への意識を高めていきます。
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不動産オーナーの思わぬ出費とは？
やっと収益物件を購入して
それなりの利回りから家賃年収、
キャッシュフローを計算していくと、
ようやくこれで余裕のあるお金が得られる、
とまずは安堵します。
ところが、なかなかその通りにいかないのが
不動産投資の厳しいところ。
今日は私の物件をお任せしている管理会社さんから
残念なお知らせが入りました。
約半年前にギリギリで融資を通し、
やっとの思いで手に入れた物件についてです。
購入当初は４６室中８室が空室。
そこで半年間の満室保証をつけてもらい
購入に踏み切りました。
そして管理会社さんとタッグを組んで
この半年間でなんとかほぼ満室になることが
見えてきました。
これは本当にすごいことで、
これまで埋まらなかった部屋を満室にするのですから
それなりに念入りな施策とアプローチが必要だったのです。
そうしてようやくホッとしたのもつかの間、
今度はすでに入居していた方から退去の連絡。
しかもその方は10年以上にわたり
部屋に住まわれていた方で、
退去後は非常に部屋が古くなり、
傷みが激しくなっていました。
その部屋の原状回復、つまりもう一度キレイにして
次の入居者を入れられるようにするには、
管理会社の方の見立てでは、
古い設備を入れ替え、壁・床等の傷みもひどいため、
ひととおりの交換・張替え・補修を行う必要があり、
総額465,000円もかかってしまいます！
悪意のある管理会社の場合、こういう時に
あり得ない金額をふっかけてオーナーから
大金を引き出そうとしたりするのですが、
こちらの管理会社さんは長年お世話になっている
良心的なところで、しかも細かくリストアップされた
修繕項目を見ても、この金額でも最低限度のことで
出費を抑えられていることがわかりました。
このマンションは平均家賃４万円、共益費3,500円の
単身向けで、とても狭い部屋なのですが、
かなり古くなってくるといきなりこのくらいの金額が
かかってしまうのですね。
修繕費を家賃で回収するのに１年以上かかる計算になり、
ちょっと軽いめまいがしてきます。
でも、これが賃貸経営の現実です。
では、この物件は買わなければよかったのか、というと
決してそんなことはありません。
満室想定では年間キャッシュフローが
300万円以上になり、
予定通り満室になれば
今回の修繕費が約50万円かかっても
まだ多くのキャッシュが残ります。
そして何より、この物件は
購入後の消費税還付で
すでに1,400万円を得ているのです。
ここからが賃貸経営のスタート。
物件を所有すると
様々なメリット・デメリットがあり、
メリットは最大に、
デメリットは最小に抑えるよう
日々努めることが大事ですね。
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不動産投資セミナーでの決意とは？
不動産投資を気軽に学ぶには、セミナーに参加することが一番です。
私も日々興味のあるセミナーを探すことを習慣づけ、
不動産投資に限らずいろいろな情報収集のチャンスをうかがっています。
今回はたまたま、一日に二つのセミナーをはしごする機会がありました。
朝９時半から始まったセミナーでは、
かなり内容の濃い「空室対策」について。
私の物件は、昨年までずっと満室でしたが、
今年になって各棟で１〜２室の空きが出始めています。
そのうちの一つは、４月からずっと空室のままですが、
ファミリータイプで月家賃１１万円なので
収入に与えるインパクトも大きくなってきています。
たまに客付け会社を訪問したり
メールや電話をしていましたが、
どうも反応がよろしくない。
「社員一同がんばります」とか
「決まりそうな時はすぐに相談させていただきます」
などの言葉を鵜呑みにしていました。
基本的には管理会社にお任せする方針にしていたのですが、
それが甘い考えであることを
今日のセミナーで思い知らされました。
考えてみれば当然です。
大家として、客付け会社と良い関係を保つことはもちろん重要ですが、
大家自身が自ら努力できることもたくさんありました。
・競合物件を認識しているか
・募集家賃が相場と比べて適正かどうか、把握しているか
・該当物件の募集サイトはきちんと長所をアピールできているか
今までも何度も目にしている文言で
やるべきこと、としては十分認識していたのですが、
「知っている」と「やっている」は大違い。
恥ずかしながら、まずは行動しないと
現状は改善されないままであることを
久しぶりに痛感しました。
これまでもいろいろな空室対策を講じてきたつもりですが、
もう一度、初心にかえって取り組む必要がありますね。
セミナー講師の方が
とても印象に残る言葉を話されていました。
「これをやったからといって、必ず結果が出るかわからない。」
「結果が出て初めて、このやり方が正しかったと思える。」
だからこそ、
「行動することがまず難しい
そして、継続することはさらに難しい」
その通りですね。
良い話を聞いて、「ためになった」と感じるだけでは何も変わりません。
すぐに行動に移せる人はそのうちの何割か。
そして、
うまくいかずに時が経ってくると
ついつい気持ちが空回りするか、
そのうちに、忙しさに紛れて意識が弱くなってしまい
やるべきことがおろそかになってしまいます。
セミナー参加のメリットは、知識を得たり学ぶことだけでなく、
自分の意識を変え、あるいは基本を思い出させてくれる
貴重なきっかけにもなり得ますね。
私も今日から行動し、結果が出るまで継続します。
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昨日のブログ
不動産投資マーケットデータを見て何を考えれば良いのか？
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不動産投資家は失業保険をもらえるのか？
私は３月末でサラリーマンを辞めました。
つまり退職して職を失ったので、
次にやるべきは失業保険の給付申請かな、と考えていました。
たしかにサラリーマンの副業として
収益不動産を所有していますが、
これは副収入だし、
会社に勤めているわけではないので
関係ないはずです。
失業保険の給付を受けるには
ハローワークへ行って
申請しなければなりません。
幸か不幸かこれまでハローワークという場所へ
行ったことがなかったのと、
退職後もいろいろとやらなければならないことが
山積していたため、優先順位が低くなり
初めて訪問したのが７月半ばとなってしまいました。
かつての勤務先から送られてきた「離職票」に
これまでの職歴や自分のスキルなどを記入し、
これからどんな職に就きたいか、
収入はどれくらいを希望するか
など、できるだけ丁寧に書いて窓口に提出。
そしてその場で配布されたアンケート用紙のようなものに
ふと目をやると
１点だけ気になる文言を見つけてしまいました。
「あなたは、会社の役員ですか？」
うーん。これまで法人を立てて物件を買い進めてきたので
すでに妻を代表にした４つの合同会社と
自分を代表取締役にした１つの株式会社があるので
これには「はい」と答えざるを得ません。
そうして恐る恐る担当の職員さんに
「会社の代表だと、失業保険はもらえないんですか？」
と尋ねると
「もちろんダメです。」ときっぱり。
失業保険は、働く意思があって仕事に就けない人を応援する制度です。
不正な申告をすると、重い追徴金が課せられます。
という文字がいろんなところに書かれていました。
法人の代表になっている人は、自営業を営んでいると見なされ、
「働く意識があって仕事に就けない人」ではないのです。
ちなみに退職後、法人設立の準備をすることも
基本的には認められません。
一応、もらえたかもしれない給付金の額を確認すると
７８１０円×１５０日＝１,１７１,５００円。
でもこれをもらうためには
毎月１回、決められた日にハローワークへ行って
面談らしきものを受け続けてないといけません。
そして万が一、後で不適格だったことが判明すれば
給付金の全額返還に加えて、追徴金が最大その２倍。
つまり支給金額の３倍返しとなるわけです。
約５ヶ月間にわたりハローワークに通い続け
仕事を探すフリをして
挙句の果てに罰金を払うというリスクに怯えるのは
時間と体力と精神力の浪費。
ここはさすがの私もきっぱりと諦めました。
サラリーマンが収益不動産を拡大するなら
法人を設立していくしかないと思うのですが
そうすると、退職後に失業保険はもらえなくなるのです。
まぁ、当然といえば当然のような気がしますが、
自分の給料から掛け金の一部を支払っていたことを考えると
ちょっと悔しかったのでシェアしてみました。
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昨日のブログ
不動産投資家の経営マインドとは？
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物件取得後に気づいた不備の対処方法は？
賃貸経営をしていると、退去はつきものです。
購入してからずーっと満室なんてあり得ません。
しかし、できるだけ満室を維持するべく
そして空室が出たときにはできるだけ早く埋めるべく
努力するのがオーナーの役割です。
購入した時に空室になっている場合には
新しい管理会社さんと綿密な打ち合わせをして
一日も早く客付けをしてもらえるように動きます。
今回、３月に取得した物件には
どちらも空室があります。
単身世帯４６室中８室空室 と
ファミリー世帯１２室中３空室
です。
こういう数字を目にするとすぐ
空室率何％？
という計算をしたがる人がいますが、
私はこの段階で
そういうことを気にしません。
購入時に空室が何％であるかということは
価格を値切ること以外に意味はなく、
取得後にどれだけ埋めることができそうか
ということが重要です。
以前のオーナーがどんな管理・募集をしていたのか
によって、リスクがだいぶ変わってくるからです。
今回の物件は２棟とも
立地条件・家賃設定・間取りの点で
確実に満室にできると見込んで購入しました。
どちらも半年間の満室保証を付けてもらっているので
半年以内に満室にする目算です。
ここからが大切。
管理会社を変え、新しい会社と組んで
家賃の再設定、設備の見直し、仲介手数料のすり合わせを
これまでに行ってきました。
あとは満室になるのを待つのみ、
と思っていたところ、思わぬ誤算が。
単身４６室のうち１室は、ガスも水道も通っていない。
ということが、プロパンガス切り替えの際に発覚しました。
ガス屋さんに教えてもらうなんて、どういうこと？
仲介の販売会社が慌てて調べたところ、
もともとのオーナーが倉庫代わりに使っているため
ライフラインを引く必要がなかったとのこと。
今もそのまま全オーナーが倉庫代わりに借りてくれていますが
やがて退去することがあるでしょうから、
その際に一般住宅として使うことができるのか
ちゃんとガス・水道が引けるのかを
これから確認する、という状況です。
そしてもう一つのファミリー物件の３室には
エアコンが設置されてない、ということに
後から気付きました。
ついていて当然、と思うのは
借りる側の理屈。
無いことがわかったら、すぐに付けなければなりません。
ファミリータイプでちょっと広めなので
安いものを選んで設置しても、１台７万円しました。
こういう時、自分で電気量販店に行って
できるだけ安いものを買ってくる
という手段もありますが、私は管理会社さんに
二つ返事で任せます。
このタイミングでコストダウンにこだわるより、
管理会社のセールスさんの提案に任せて
迅速に設置する方が
相手の立場を考えても得策だからです。
いずれにしろこんなことに後から気づいているようでは
不動産投資家としては”ダメダメくん”です。
しかしここはスピードが大事。
最低限のフォローをして
あとはいかに管理会社さんに気持ち良く働いてもらうか
を最優先にして、挽回します。
お知らせ：これから全国数ヶ所でセミナー開催 詳細決定！
不動産投資を始めてみたいという方、まずは
基礎知識を学んでおこうという方には絶好のチャンスです。
- 東京開催 6月13日（月）19時～21時
7月 8日（金）19時～21時
- 大阪開催 7月 1日（金）18時45分～20時45分
- 福岡開催 7月20日（水）18時45分～20時45分
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昨日のブログ
久しぶりに銀行を訪問しました
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太陽光に投資する新しいスタイルとは？
２０１５年から売電価格が２７円／kWhになり、もはや投資案件として魅力が無くなったと言われている太陽光発電設備。
これから購入するならば、
利益を圧縮するための減価償却として
計上できる分
くらいでしょう。
と多くの投資家が言っています。
収益不動産のように
設備費用をローンで借りて
売電で返済しながら
キャッシュローを得る
というのは
売電価格が３２円／kWh
だった２０１４年までがギリギリ
というケースがほとんどです。
しかしながら、
諦めの悪い私は
太陽光設備をリースで利用するという
新しい「収益確保スキーム」を発見しました。
今回の案件は茨城県那珂市。
4,235㎡の敷地に290Wのパネルを1,056枚設置し、
合計出力306.24kW
という、わりとビッグサイズの高圧システムです。
売価は１.５億円。
この太陽光設備は２０１３年７月から連系され
売電価格 ４３.２円（税込）！
利回りは１０.２２％
年間でおよそ１,６００万円の売電となる見込みです。
この太陽光設備をリース契約することにより
リース期間：１５年
リース月額：１０５万円
年額：１,２６３万円
保険料：６０万円
管理費：６０万円
税 金：５０万円
これらすべての経費を差し引くと
１,６００万円ー１,４３３万円＝１６７万円
月額で１３.９万円
になります。
本来ならば１.５億円の物件で
月額たったの１３.９万円のキャッシュフロー
なんて、少なすぎてやりません。
せめて月収２５万円（年間３００万円）は無いと
収益物件としては効率が悪いと判断します。
しかし！
ここからが「新スキーム」。
よく考えてみてください。
リースということは
融資ではない
つまり
負債にはならない
のです。
さらに
頭金もいらない
のです。
つまり、
太陽光をリース契約すれば
自己資金ゼロ円で
月収１３.９万円の純増
になります。
これは売電価格が４３.２円の中古品（３年落ち）
ということもあり、
新設の場合のリース期間が１５年のところ
今回は１３年。
そして１３年後には、
残存簿価（約２,２００万円）を
さらに２年間の分割支払いで買い取るため、
結局は１３年＋２年＝１５年の期間になります。
東京電力の買電確約期間は２０年なので
３年落ちの中古は１７年残っています。
ですので、１５年の支払いが終わった後は
あと２年、
売電収入 約１,０００万円を受け取れます。
その後は出力効果もぐっと下がり、
買電価格も下がると思いますが、
発電し続ける限りは大きな収入になります。
太陽光は空室のない賃貸物件と同じ。
常に満室率１００％
もしくは天候条件がよければ
１００％以上になることも望めます。
リースによって負債を背負わず
着実に月収を増やしていく
このスキームは
これから太陽光の中古が出てくれば
しばらく流行するかもしれませんね。
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不動産投資家は、急いだ方がいい？
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また融資NG（涙）２億8,500万円の太陽光設備フルローンは無謀だった？
日々、オーバーローンの実現を目指し、物件探しをしています。
今回はメールアドレス登録をしていたご縁で、太陽光の業者さんから直接
「野立て太陽光設備」の物件紹介をいただきました。
野立て、とは、建物の屋上ではなく、直接地面に設置する方法のことです。
その分、土地が広くて、今回は１３，０３３．４５㎡
約４，０００坪ですね。（汗）
その金額は、なんと２億8,500万円（工事費・設置費用込み）。
そのうちの土地価格はたったの1,000万円。
いかに野山を切り開いて造るか、が推し量られます。
場所はそれでも関東で、東京電力から３２円／kWhの買取価格が２０年間約束されている案件です。
太陽光についてのわかりやすい基礎知識については
以前のブログを参照してください。
そして利回りは11.55％！
太陽光の場合、空室のない収益物件のようなものですから
一度手に入れたら余程の事故（日照関係）がない限り、
収入はかなり安泰です。
私のシミュレーションでは、もしも２億8,500万円のフルローンで購入することができたなら、
金利1.2％・返済期間１７年で、キャッシュフローが年間1,200万円くらいになるところでした。
惜しい！！
でも現実は甘くないですねー。
太陽光の業者さんは不動産仲介業ではないので、金融機関ともそれほどパイプが強くありませんでした。それでも私のために、その太陽光物件を管轄する金融機関を調べてくださり、ある地銀のご担当に電話でアタリをつけた上で、私にご紹介いただきました。
せっかくのご厚意を活かしたいと思い、私もこれまでの知識と経験をフル活用し、
初めての銀行へ正面突破（＝融資の打診）することに挑戦しました。
朝10時のお約束だったので、地図を調べながらその地銀を探して１５分前には到着。
しばらく銀行の前で時間を調整し、10時ピッタリに訪問しました。
面談してくれたのは支店長代理の方でした。
私は、自分の属性資料の説明から始め、これまでの不動産経営方針と内容、そして今回、太陽光を購入するのは確実なキャッシュフローを得て、相乗的な経営改善効果を図るため、
と力説しました。
さらに、現在の所有物件だけですでにキャッシュフローが年間２，０００万円あることもお話しし、万が一太陽光に何かあっても、返済余力としてビクともしない、ということも強調しました。
そして一夜明けた今日、その支店長代理の方から丁寧なお断りのお電話がありました。
理由は、その地銀では、太陽光設備に融資する場合、ほとんどの顧客が地主で、土地の分を担保に取ることがベースになっているとのこと。
今回の私のケースでは、土地から購入する上に、工事業者に費用を前払いしなければなりません。一般の収益物件では、融資実行日＝決済・引渡し日ですが、野立て太陽光の場合には、料金前払いがルールだそうです。
- 契約時 ３０％（８，５５０万円）
- 基礎着工時 ３０％（８，５５０万円）
- パネル着工時 ３０％（８，５５０万円）
- 工事完了時 １０％（２，８５０万円）
という順番に融資を受けなればならないのです。
このスキームが、たまたまその地銀の方針と合わない、ということで却下。
実は面談時にもこの懸念を「牽制」されてはいたのですが、
もしかしたら、との淡い期待を込めて待ち
結果として、やはりダメでした。
しかしながら、こんなことでへこたれている場合ではありません。
逆に、また新たな銀行を開拓できて良かった、と思うことにしています。
幸い、私のプレゼンテーションはなかなか説得力があったようで、
支店長代理の方から
「今度は（太陽光ではなく）、収益マンションの案件で良いのがあれば持ってきてください。」
とコメントをいただきました。
本日のやりとり、どこまでが真実で、どこからが社交辞令なのか・・・？
そんなことに思いを巡らせているヒマはなく、明日も私は物件を探し続けるだけです。
頭金ゼロで７億の資産をつくる
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融資金額が希望に届きませんでした
今日は残念なお知らせをいただきました。
この１ヶ月、検証に検証を重ね、銀行に融資を打診していた物件があったのですが、本日、不動産仲介会社の方からお電話をいただき、
「残念ながら今回は希望の金額に届きませんでした」
とのことです。
本腰入れて不動産投資を初めて３年、幾度となくローンを申し込み、幾度となく断られて来ました。もっと簡単に言うと、これまでに融資承認が下りたのは５回だけです。
そのうち2回は売主さんの都合で他の人に売られてしまったので、実質うまくいったのは人生で３度だけ、ということになります。
ではなぜこんなに苦労しているのか、赤裸々にお話してみましょう。
難しい融資の典型的な例とも言えます。
１．すべてオーバーローンをモットーにしている。
オーバーローンとは、物件価格に諸費用を合計した、取得にかかる費用をすべて融資で賄うものです。私はこれまでの物件はすべてオーバーローンで購入してきました。つまり自己資金を一切出すことなく、賃貸経営をしています。
本来なら物件価格の2割程度の自己資金が必要と言われるところを、何とかして手持ちを出さずに利益を想像しています。
だから毎回、融資の希望金額が大きくなり、なかなか承認されないのです。
２．積算が思ったよりも低かった
積算とは、物件の価値を図るための指標で、銀行が融資をする金額を算出する際の評価基準になります。
積算についてもう少し詳しい説明はこちら。
今回の銀行は、属性よりも物件の評価を重んじる金融機関だったので、その評価が高ければ、売買価格にあまり関係なく、見合った額の融資を出してもらえそうでした。
ただ、必ずしも積算だけが指標ではないので、収益での評価などさまざまな判定を経て、銀行独自の評価が出ます。それが今回は売買価格にも満たなかったので、オーバーローンは到底無理、ということになりました。
●失ったもの、得たもの、そしてやるべきこと。
物件価格は3.8億円で、利回り7.8％でしたので、満室時の年間キャッシュフローは760万円。
つまり、約700万円の年収が水の泡になって消えた、ということです。
こう考えると、「逃がした魚はデカい」と悔やしさで一杯になりそうですが、それが不動産投資の世界。言ってみればこんなことは日常茶飯事です。
それでも、この物件情報をくれた不動産仲介会社の方に心から感謝します。私の今の状況・資産背景等を鑑みて、融資してくれる可能性が最も高い銀行にあたってくれました。
その結果がNGなのですから、きっとこの物件は買わない方が良かったのだろう、と思うことにしています。
逆に、評価が高い物件さえあれば、すぐにでも融資してもらえることがわかったので、
その点では一歩前に進みました。
そして、残念がっているヒマはなく、すぐ次の物件を探し、紹介してもらえるよう、御礼のメールと次へのお願いをしていくのです。
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不動産の融資で「借換」を狙うなら、やる気を見せない方がいい
金融機関から高い金利で融資を引いて物件を購入し、後から金利の低い他の金融機関に借換える、というスキームを目指す不動産投資家がたくさんいます。
金利を下げてもらえれば、月々の返済額が少なくなるため、それだけキャッシュフロー（利益）が増えるからです。低金利での融資は、いわば全ての不動産投資家が求めることになります。
私はかつて、
金利4.5％で借りていた３億円近くの融資を、
地銀で1.2％に借換えました。
しかし、これを実現するまでには相当の紆余曲折、悩み、落ち込みを経験しました。
はじめに訪問した銀行は、紹介してくれた不動産会社さんから「お墨付き」のところで、まず先方も喜んで借換えてくれるでしょう、というくらいの明るい見立てでした。
そこで私は、その銀行に気に行ってもらうため、猛烈なアピールをしたのです。
熱い言葉その1
「こらからもどんどん買い進めて事業を大きくしていきます！」
熱い言葉その2
「不動産投資に人生を掛けています！」
熱い言葉その3
「借換えてくれたら貴行をメインバンクにします！」
これで気持ちが充分伝わったと、やりきった気持ちで返事を待つこと、２ヶ月。
結果は予想に反して全く逆の答えが返ってきました。
回答その１
「現在の所有物件はリスクが大き過ぎます」
回答その２
「サラリーマンなのに融資額が大き過ぎます」
回答その３
「せめてあと５千万円くらい返済が終わってから来て下さい」
そもそも2ヶ月も返事を待たせる、という時点で、銀行が後ろ向きであることがわかります。
（当時は気づきませんでしたが）
そして、これらの回答から想定できる
銀行の立場で物事を考えてみると、
専門家でもない人が、そんなに多くの不動産を買って大丈夫なのだろうか
本業が疎かになってしまうのではないだろうか
ちゃんと返済できるのだろうか
つまり「リスク」についてどれだけクリアできるのか、というの視点で見ます。
ですので、
一生懸命やっている
とか
規模を拡大したい
などということには全く興味がないのです。
そのことに気づくまで、あと何行かで失敗を繰り返しました。
そしてようやく戦法を変える必要があることがわかり、最後にトライした地銀では、差全く逆の姿勢を見せることにしました。
姿勢その１
「私は空いた時間で不動産事業を営んでいます」
姿勢その２
「所有物件はほぼ満室稼働で、安定した利益を生み出しています」
姿勢その３
「借換は、返済力を高めるために必要なことです」
この最後の
返済力を高める
ということが、銀行が最も安心・納得するアピールポイントでした。
そして借換が成功し、結果的に年間265万円ものキャッシュフローが改善しました。
これは１億円くらいの物件を新規に購入したのと同じくらいの効果です。
銀行によって考え方・求められる姿勢は異なってくると思いますが、
基本は相手の視点で
「自分に何を求めているのか」
をよく考え、
出来る限り数字を使ってロジカルに伝えることが肝心なのです。
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不動産投資の失敗談 新築木造アパートの苦難
私が最初に購入した収益不動産は「新築木造アパート」でした。
いろいろな経験を積んだ今、思うことは、新築木造アパートは、自己資金のないサラリーマンが一番簡単に納得し、買いやすいと思ってしまう一番の商材物件だな、ということです。
しかし、それから４年経って、私は２棟の木造アパートを手放しました。
初めの１棟と2棟目がこの「新築木造アパート」だっただけに思い入れもあったのですが、私の不動産投資の目的が「サラリーマン収入を上回るキャッシュを得ること」にあったので、購入して運営するようになってからやっとその勘違いに気づき、泣く泣く売却することになったのです。
その顛末をお話しします。
まず、不動産投資に興味を持った私は、ネット検索で「アパート経営」というキーワードで見つけたある会社のホームページが縁で、現場見学会に行き、それから一週間後に購入を決めてしまいました。知らないというのは本当に危険なことです。
新築木造アパートのセールスさんが説明してくれたメリットは以下３点でした。
１．自己資金ゼロでも満額融資をひいて購入できる。
２．新築なので、当面の間、修繕費がかからない。
３．返済が終われば、建物と土地が自分のものになる。
この３つのメリットのポイントは
今、全くお金が無くても買える
将来的に損をしない
ということです。
「土地と建物が自分のものになる」というのは、まだ大家業の経験がない自分にとっては、何だかもう資産家の仲間入りをしたような気分になり、考えただけで嬉しくなりました。
そうしてその木造アパートのオーナーとして運営を始めると、間もなく自分の考えがとても甘かったことに気づかされたのです。
所有して１〜２年で気づいたこと
競合物件が次々と新築され、後からできた方が安い家賃設定になってくる。
単身者には新築アパート狙いの人がいて、２年ごとに転居するケースがある。
６室中の１部屋が空くと家賃収入からローン返済した後の手残りがほとんどない。
こうなってくると、キャッシュを貯めるつもりで始めた不動産投資なのに、一向にお金が貯まらず、
次の物件を買うことがなかなかできないのです。
それからしばらくして不動産投資を徹底的に勉強し、私の目的に合った投資法はRCの中古を買い進めることだと理解したので、そのように実践し、３棟のRCマンションを購入しました。こちらは今、非常に大きなキャッシュフローを生み出しています。
そして木造アパート２棟は売却しましたが、購入した時よりも安く売るしかない状況で、それまでに得たわずかな収益を加味して、何とかマイナスにならないギリギリの収支で終わりました。
この時の経験から、
新築木造アパートを取得するならば
ローン返済が終わった後、資産として残すことが第一
将来の値上がりを予測して売却益を見込む
のいずれかを目的にするのならOK
キャッシュを得て次々と物件を買い増していくならば
RCの中古マンション
と結論づけました。
これから不動産投資を始める人への参考になれば幸いです。
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