自己資金がない人の不動産投資の進め方とは？
2017/03/10 投資の考え方
これから不動産投資をしたいと考えている方に
「自己資金がなくてもできますか？」
と質問を受けることがあります。
答えはもちろん。Yes.
しかし、もう一つの答えとしては
自己資金が無いよりも、
あった方が有利に進められます。
その理由について、少し細かく解説します。
自己資金には、主に２つの用途があります。
一つは購入時、実際にお金を支払うケース、
もう一つは資金があることを証明するだけで、
自分の手元に残しておくケースです。
実際にお金を支払うケースでは
その分、借り入れ額を少なくできますから
家賃収入に対する返済金額の割合、
つまり「返済比率」も低く抑えられ、
より安定した賃貸経営ができます。
少しくらい空室が出て収入が減っても
返済額の方が収入を上回るリスクを
小さくできるからです。
もう一方の、お金を支払わずに
自分の元に残しておけるケースでは
「私は今、これくらいの資産がありますよ」
ということを銀行に示して
信用してもらう材料に使います。
これは必ずしも現金でなくても構いません。
株や証券、もちろん土地などの不動産でも
それなりの効果があります。
現金を持っていることが一番信用力が高いのですが、
その代わり、その現金を
融資を受ける銀行に預け替えてくれ
と要求される可能性も高いです。
要するに、万が一返済が滞った時の「人質」
のようなものですね。
いずれにしろ、「自己資金があった方が有利」
というのは
主に金融機関からの目線を意識したものです。
確かに借金が少ない方が返済額も少ないから
より安全なのですが、
・自己資金を入れて融資額を減らすこと
・その分、他行からの預け替えをして資金確保すること
いずれも銀行への返済が滞らないように
リスクヘッジしているだけなのです。
だから自己資金がないと
銀行がなかなかお金を貸してくれません。
1円も持っていない人に
ホイホイお金を貸してくれるほど
銀行は甘くないのです。
私は不動産投資を始めた当初、
本当に全く自己資金が無かったため、
これで進めるしかありませんでした。
せっかく良さそうな物件を見つけても
銀行に断られまくりましたし、
挙句の果てには自宅を共同担保に入れてまで
借り入れをしてきました。
それでやっと、一年に一度、
買えるか買えないか、といった状況です。
だから、
自己資金がある方がいかに有利であるか
身にしみてわかっています。
それでも自己資金がない場合には
自己資金がある人よりも
数倍の努力をすることによって
思いは叶えられる、ということも
身をもって体験しました。
自己資金0円とは、
明らかに弱点なのですが、
その弱みと、そのことによるリスクを
しっかりと把握した上で
覚悟を決めて
カバーするしかないのです。
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