不動産投資は一都三県でないとダメなのか？
2016/06/22 投資の考え方
不動産投資のノウハウが語られるとき
よく人口の推移が話題にされることがあります。
かつて私は初対面の人から
「これから日本は人口が減る一方なのに、
不動産賃貸業なんてやっていて大丈夫なんですか」
と聞かれたこともあります。
ここまで極端ではないにしろ
日本の人口に関するデータとして代表的なのは
２０１０年：1億2,805万7,000人
２０２０年：1億2,410万人
２０４０年：1億727万6,000人
と予測されており、
２０１６年から２４年後の２０４０年には
１６％も人口が減る、と言われています。
しかし一部の地域、特に東京・千葉・神奈川・埼玉の
一都三県は人口が集中し、
全国に占めるこの４エリアの人口割合が
２０１０年の27.8％から
２０４０年には30.1％になる、と。
だから一都三県に物件を買いましょう
と言われると、さすがに早計すぎるし
全く本質を捉えていないので閉口します。
参考までに、私の苦い経験をお伝えします。
かつて木造新築アパートを購入したのが２００９年。
JR京葉線の始発・蘇我駅から徒歩１０分の立地で
当時新しいスタイルだったロフト付きの６室。
しかもこれから都市開発が進むエリア
ということで、需要は間違いなし、
と思って、安心して購入しました。
ところが、購入後半年間、なかなか満室までの
「あと一室」が埋まらず、
そのうちに続々と似たような物件が新築され、
しかも自分の物件より家賃が数千円安い。
結局、最初の設定よりも5,000円安く
６室目の入居者を入れることになりました。
そして２年が経ち、今度は新築目当てだった人が
他の安い新築に移ったり、
単身者ならではの
転勤や結婚で退去が続き、
２部屋、３部屋と空室になっていきました。
その時はもう、最初の家賃よりも１万円も下げなくては
埋まらない。
何しろ新築で設備も整っている方が安い家賃なのですから
どうしようもありません。
再開発されたことによって、
賃貸物件が過当競争になってしまい
空室がなかなか埋まらず、
止むを得ず売却する時も、
購入時より安い価格で売らざるを得ませんでした。
人口が増える、と言われているところでも
こんなことが起きるのです。
一方、私が郊外に所有する
駅から徒歩２０分程度の単身向けマンションは
３点ユニットの１６㎡の1Kで４０室ありますが、
取得してから４年間、２ヶ月以上空室が続いたことがありません。
何が違うのか。
ズバリ、管理会社の客付け力です。
賃貸経営最大のリスクは「空室」ですが、
人口などのデータやグラフばかり見ていても正解にはたどり着けず、
人との人のコミュニケーションが生み出す営業力
が肝心なのです。
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