不動産事業の経営改善に「電子ブレーカー」は有効か？
2015/10/15 業界裏ばなし
昨日のブログでは電子ブレーカーの基礎知識について解説しました。
でも、ちょっと言葉が難しすぎたので、もう一度まとめてみます。
- 電子ブレーカーが電気料金を削減するカラクリ
電気の契約には「従量電灯B」と「低圧電力」の２種類があり、電子ブレーカーの導入によって「低圧電力」契約の基本料金を安くする効果があります。
「低圧電力契約」には２種類の決め方があり、普通は「負荷設備契約」の設定になっていることがほとんどです。これをもう一つの「主開閉器契約」に変更することにより、基本料金が削減できる、というノウハウです。
◆負荷設備契約
使用する電気機器の総容量に一定の係数をかけて料金を算定するやり方。実際の消
費電力量に関わらず、設置されている機器の容量の合計で計算されるため、契約電力は
MAX値。ここに無駄な契約をしている可能性あり。
◆主開閉器契約
「主開閉器」というのはいわゆるブレーカーのこと。この場合のブレーカーとは、
それぞれの機器が充分に能力を発揮できる容量を切り替えるもの。
従って、賃貸マンションでは多数の電気機器があっても、全ての機器を同時に使用し
ないことがほとんどなので、契約電力を下げられる場合が多い。
具体的にはエレベーターや機械式立体駐車場のあるマンションでは、それらが一日中
フル稼働し続けるなどということはあり得ないので、これまでの電力量MAXの「負荷設
備契約」を「主開閉器契約」に変更し、デジタル感知の電子ブレーカーを採用すること
で、電気料金の削減ができるということになります。
- どのくらい削減できるのか
私も所有物件のうち、エレベーターのある２棟をこの電子ブレーカーに切り替えました。効果を実感できるのはまだ先になりますが、導入時のシミュレーションとしては次の通りとなり、従来から基本料金が約４割ほど経費削減になる見込みです。
A棟 24kw → 16kw 年間料金 30.1万円→20.1万円 削減額10.0万円
B棟 21kw → 12kw 年間料金 26.3万円→15.1万円 削減額11.2万円
これに伴う機器の設備費用を考えると、約３〜４年で回収できる計算になります。
電子ブレーカーの寿命は10年だそうですので、5年目以降は2棟合わせて毎年20万円以上の節約がダイレクトに効いてきます。
私はできるだけ長く物件を所有するつもりですので、この計算で構わないのですが、すぐに売却を考える方は、投資と回収の期間を検討して判断されるといいですね。
更に私の考え方では、今年、電子ブレーカー設備を導入して経費に折り込み、来年以降は電気料金を節減した分のキャッシュフロー（現金）を得る方が、次の事業展開に向けて意味のあることだと判断しています。
- 電子ブレーカー導入時の注意点
何よりも信頼のおける会社に依頼することです。インターネットで検索すれば、どの会社が良いか、大体わかるようになっていますので、まずはご自身で調べていただき、アプローチしてみることをお勧めします。
電子ブレーカーを設置しても効果が少ない場合もありますので、親身になって、丁寧に対応してくれる業者さんを選ぶことが大切です。ろくに現場調査もせずに選定容量を誤ると、いざという時に電子ブレーカーがトリップ（遮断）され、停電状態になり、かえって混乱を招きます。ですので、いたずらに経費削減効果をアピールしたり、やみくもに設置を促す業者には要注意です。
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