マンションを購入しませんかっていう電話がかかってくるのですが？
2015/10/07 よくある質問
番号をどこで調べたのかわからないけれど、「マンションを買って節税をしましょう」という電話がかかってくることがあります。
それは、ワンルームマンションが、一般のサラリーマンにとって最も買いやすく、営業のターゲットになりやすいからです。
価格も800万円〜2,000万円程度で、見ようによってはお手頃価格に映ります。そして１室であることがあたかも自分の家を買うようなつもりで「住宅ローン」のイメージができるからかもしれません。金融機関も新築であれば比較的融資しやすく、自己資金が無くてもローンだけで買えてしまうケースが多いのも事実です。
●ワンルームマンションは買いやすい
実際には、その人の資金背景や投資方針によって異なるため一概には言えないのですが、一般的にワンルームマンション購入（「区分所有」といいます）は、
「気軽に始められますよ」という調子の良いセールストークが作りやすく、手持ち資金が少ない初心者の方が手を出してしまいがちな、危険がいっぱいの案件です。
その理由を少なくとも4つ、挙げておきます。
1. 売却時にはグッと値段が安くなることがほとんど
新築マンションの売買価格には、販売時の莫大な広告宣伝費が上乗せされているため、人が住んでしまった瞬間に、物件本来の価値は、購入時点の価格よりも大幅に下がります。つまり、その物件を持ち続ける間、買った時以上の価値になる可能性が極めて低い、と言えます。
これは、売却を考える時に買った時よりも安くなってしまうことが多く、ローン残債が多いと、売却しても完済できない状況に陥ることがあり得ます。
2. 空室になったら青ざめるしかない
１室しか持っていないマンションが空いてしまうと、次に新しい入居者が入るまで、当然ながら収入はゼロになります。更に物件購入のためにローンを借りていたりすると、その支払いは全額自己負担になります。
東京２３区内など需要が圧倒的に多いエリアの物件を買えば、空室がなかなか埋まらないというリスクは少しでも回避できますが、絶対ではありません。
3. 出費はローン返済だけではない
通常、管理費や維持費は入居者の有無に関わらずオーナーが負担しなければならないケースが多くあります。そうなると、単にローン返済を入居者の家賃で賄えばそれで済む、というわけにはいかないので、購入時には収支のシミュレーションを正確に行っておく必要があります。
実際、このことをよく理解せずに投資用マンションを買ってしまい、結局支払いきれなくて、損を出してでも売却せざるを得なかったという人がたくさんいるようです。
4. 節税対策になるというカラクリ
「給与収入から支払った所得税が還付されますよ」という甘いセールストークを聞きますが、マンション１室の収入から必要経費としてマイナス扱いになるのは、不動産取得税と減価償却費のインパクトが大きい最初の１、２年だけ。３年目以降は恐らく収入が増える分、きっちり税金を支払うことになるでしょう。
この4点の結果として、買う時にはセールスマンの奨めに乗って契約したものの、思うように収益が上がらないということでマイナス収支のまま売却せざるを得なくなる、という事態に陥ることが最も多いのがワンルームマンションです。
従ってワンルームマンション投資は、銀行からの融資を受けずに現金で買える人に向いています。ローン返済の額が少なければ、前述のような空室リスクにも大きく悩まされることなく、メンタル的にも折れずに維持できると思います。
●せめて前向きに考えるなら
但し、マンション投資に対する前向きな考え方としては、例え空室になって自己資金でローン返済をすることになっても、それは赤字ということではなく、財産形成のための積立て、と考えることもできます。
通常の銀行預金をするよりははるかにリターンも多く、将来的には自分の資産となるので、ローン返済が家計を圧迫しない程度なら、メリットはあるかもしれません。くれぐれも借金をしすぎないことが前提です。
更に私の考えでは、マンションを買うお金があるならばそれを自己資金として、もっと大きな１棟ものを買う方が、ずっと収益を拡大できると思うのです。
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