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諦めないで!収益不動産を買う時に必要なお金と融資の関係

  2015/08/26    銀行融資

投資物件を選ぶ時、売買価格だけを見てしまいがちですが、

残念ながら購入時には売買価格だけではなく、

もう少しプラスのお金が必要になります。

 

それは

「諸経費」

といって、大きく分けて次の5つが挙げられます。

 

《諸経費の内訳》

①仲介手数料(不動産業者に支払う謝礼)

(物件価格の3%+6万円)

②登記費用(所有権移転、抵当権設定)

(司法書士さんに支払う費用です)

③固定資産税の精算金

(固定資産税は引渡しの日からその年の12月31日までの分を日割りで清算)

④管理費の精算金

(引渡しの日の月末までの分を日割りで清算)

⑤不動産取得税

(購入してから2〜3ヶ月後に税務署から請求が来ます)

 

これに売主側からは

家賃の残り(引渡し日から月末までの分)と

預かり敷金(退去時には入居者に返還するもの)を受け取るので、

上記の支払い分と相殺します。

 

細かいことは割愛して、

およそ物件価格の7%くらい

は諸経費がかかると思っておくと良いでしょう。

例えば

5,000万円の物件なら350万円、

7,000万円なら490万円、

1億円なら700万円、

ですね。

 

ですので、物件を担保に融資をお願いする時は、

「せめて諸経費の分は自分で出してくださいね」

と言われるのが普通です。

また、もしも担保価値が物件価格に見合わないとき、

つまり売買価格は1億円なのに、

金融機関から見たその物件の評価は8,000万円分しかないよ、

と言われた場合には、

8,000万円しか融資してもらえないので、

残りの2,000万円と諸経費700万円は

自己資金で賄うことになります。

 

なんだ、やっぱり自己資金がなきゃダメじゃん、と思った方、

諦めるのが早過ぎます。

この考えを逆手に取れば、

売買価格が1億円で、

金融機関の評価が1億1,000万円の物件であれば、

1億1,000万円を融資してもらって

諸経費700万円を支払っても

まだおつりがきますね。

これを業界用語で「オーバーローン」と言います。

ちなみに物件価格と同等の金額を借りるのは「フルローン」

 

初心者の投資家で自己資金のない人でも、

オーバーローンを狙っていけば、手持ちが全くなくても

物件が買えるのです。

でも、売買価格を越える評価をしてくれるような物件って

本当にあるの?

 

と思うでしょうが、もちろんあります!!

それを探すのが、「自己資金ゼロ」から始める不動産投資の

醍醐味なのです。

当然ながら、そういう物件は誰もが探し求めているため、

非常に、非常に競争率が高いです。

市場に出ると、数時間、数分で売れてしまうこともザラにあります。

だからこそ、

・いつでも「買おう」というマインド

・「絶対に見つける」という強い意志

・不動産業者を中心とした広い人脈   

が必要なのです。

でもそれらを持ち続ければ、必ず、想いは叶います。

諦めない限り、道は拓けます。

そう、少なくとも私が実証済みです。

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不動産投資のための金融機関選び

  2015/08/26    銀行融資

何千万円、何億円という金額で不動産投資をするには、
ほとんどの方が金融機関から融資を受けます。
つまり、不動産事業と融資は切っても切れない関係にあります。
では、自分に融資してくれる銀行なんてあるのだろうか。
と考えた時、大抵の人は「あるわけない」と思い、
やる前から諦めている、というケースが多いようです。
金融機関にはいくつかの特徴がありますので、
参考までにご紹介します。

1.メガバンク

いわゆる全国に支店のある有名な銀行。
三井住友、みずほ、三菱東京UFJなどです。

 場所がどこの物件であっても融資の対象になります。

 借入金利がとても低い(1%〜1%未満)。

ここで融資してもらう

ことができれば不動産事業としてはかなり安泰。

でもそれなりの信用力が必要で、過去の実績(年収や事業成績)、

十分な自己資金(物件価格の2〜3割程度)が求められます。

 

2. 地方銀行

横浜銀行、千葉銀行など、県や市の名前を冠した金融機関。
地元に密着した金融機関で、

 物件の場所が銀行の管轄エリア内にあることが原則。 

 金利も比較的安い(1〜2%台)。

 借換を積極的に受けてくれるところもあり。

不動産に積極的な銀行も多いので、メガバンクに比べて
それほどハードルが高くない。

 

3. 信用金庫

個人事業主や零細・中小企業の味方。地域を限定されることは
致し方ないが、地方銀行よりもさらに融資が下りやすい傾向。

 金利は(2〜3%)のところが多いが交渉次第。

 特に1億円以下程度の小規模物件では可能性大。

 

4. 日本政策金融公庫(国金)

事業を営む者を前向きに救済していく、というありがたい方針の、
国が運営する金融機関。

 民間の金融機関では融資が難しい、と言われる人(会社)
 に対しても積極的に貸し付けを考えてくれます。

 金利は2%台で、不動産事業には7,000万円程度まで

 貸してくれます。

創業支援や女性経営者、30歳未満や60歳以上など、さまざまな
特典制度も用意されています。

5. 不動産融資を積極的に行っているやや特徴的な銀行

スルガ銀行、オリックス銀行、静岡銀行など。

金利は3%台〜4%台と高め

ですが、物件の価値を先に評価して
さあ借りる人は手を挙げて、といった感じのスタイル。
不動産会社と密接に結びつき、

 紹介後、決済までのスピードが早い。

 

以上はあくまでも参考知識として把握されることをお勧めします。

実際には個別事情により状況が大きく変わってきます。


大切なことは、はじめから決めつけない、思い込まないことです。

そのエリアの市況や時期、銀行の考え方もよく変わります。

そいうことを見極めながら、

とにかくコンタクトを取り続ける

挑戦し続ける姿勢

が大切です。

 

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