不動産投資物件を買うときに苦労すること
私は今、３月の最終決着に向けて、
ギリギリまで物件の検討と
融資獲得に取り組んでいます。
最近はご承知の通り
利回りが十分に高いものがなくて
つまり物件価格が高騰しており
今すぐに買うには
どうしても利回りという面で妥協せざるを得ない局面
を迎えています。
さらに考え方を変えて、
利回りよりも「物件の価値」
に重きをおき、
鉄骨造で残存の耐用年数が少ししか残っていないもの
であっても
銀行評価がほぼ土地値と等しい
ものも狙ってきました。
その物件は今回めでたく保証会社の審査もクリアし
３月２５日の決済・引渡しを待つばかりなのですが、
今、もう１棟、RCにチャレンジしています。
そこは、駅から徒歩６分程度の１K×４６戸。
平成４年築のRC４階建て、エレベーターなし。
約３億円で利回り7.8％。
これは普通の目線では
あまり魅力がないこともよくわかっていますが、
とにかく３月までに購入できれば
融資条件も比較的にスムーズに進むかもしれないし
消費税還付の可能性もあります。
融資希望は３．２億円のオーバーローンです。
不動産会社さんからは、
銀行評価はかなりうまくいきそう
と期待できる情報があり、
実際に３つの銀行から
「ウチでやらせて欲しい」とオファーがあった物件です。
一方、この３月の年度末は特に、
審査のスピードが勝負になってきます。
３月までに決済完了することが求められます。
ちょっとでも動きが鈍い銀行は
不動産業者もあまり相手にしていられなくなるようです。
その中で１社、見込みがありそうなところからの回答は
現在2.9億までなら融資可。
金利１．８％で融資期間２３年。
これを今、2.9億→3.2億
に増額を交渉しているところです。
融資金額を増額してもらうには
それなりに条件が必要となり
てっとり早いのが「定期預金」です。
しかもこれは担保に取られないので
一旦預けた後に、また引き出すことも可能です。
だからといって、決済時にお金が必要になることは
間違いありません。
これをなんとかしてかき集めて
課題をクリアするかどうか。
しかしここで、もう一度冷静に考えると
金利1.8%・返済期間が23年だと
年間想定キャッシュフローは314万円。
もしも
金利1.8％・返済期間25年なら
年間想定キャッシュフローは485万円
たった２年、融資期間を延ばしただけで、
一年分の収入が171万円も増えます。
なんとか融資期間を２３年→２５年にしていただけないか
という要望を出しています。
もちろん法定耐用年数から計算すれば
４７年ー２４＝２３年
が残存年数なので
通常は２３年が融資期間となることは承知の上で
それでも
少しでも期間を延ばしてもらえるように依頼中です。
このように、やっと物件がみつかっても
そこからオーバーローンを獲得するためには
ちょっとした細かい調整が必要になります。
でも、この「ちょっとしたこと」が
致命的になることも、よくあります。
今回の場合も
融資金額と返済期間の間で
どうやってバランスをとっていくか
が課題となっています。
銀行からの回答を待って
どう判断するか
また報告します。
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昨日のブログ
不動産投資家はサラリーマンを辞めるべきか？
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物件購入時は管理費を見直すチャンス！
中古の収益不動産を購入する時、管理会社もそのまま引き継ぐことが一番簡単なのですが、実は管理会社というのは
「賃貸経営にとって最も重要なパートナー」
になりますので、決してあなどってはいけません。
購入しようとしている物件に空室がある場合には、管理会社の実力が伴っていないことが原因となっているケースがあります。
管理会社にもいろいろな考え方があり、
必ずしも全室満室でないとまずい、と
すべての管理会社が思っているわけではないのです。
賃貸物件のオーナーは、私たちサラリーマンよりも、地主系・遺産相続系の方が圧倒的に多いため、特にガツガツと満室にむけて躍起にならなくても問題にならないのです。
彼らはたくさんのローンを背負っているわけではないし、
相続税対策として物件を建てたり所有したりしている都合上、
その目的は「減価償却」にあります。
つまり、あまり利益を出さずに、建物にかけた経費を計上することで利益を減らし、
所得税を少なくしよう、という意図を持っています。
そんな大家さんが顧客に多い賃貸管理会社は、
家賃の取り立てをしっかり行い、
何かトラブルや修繕の必要が起きたら
現場に出向いて対応する
ということがちゃんとできれば
仕事が成り立ってしまうのです。
これに加え、
入居者募集をしっかりやってくれるところは
マイソクと言われる広告（物件の案内資料）をつくり、
インターネット等で募集をかけ
店頭に来られたお客様を物件の現地まで案内しなければなりません。
これは結構な手間がかかります。
ですので、オーナー側はこの業務・サポートを含めて
家賃１〜２ヶ分の仲介手数料
を支払います。
この仲介手数料がいくらになるのか
も確認しながら、
どのくらいやる気があるのか
実力があるのかを
実績と会話の中で、
見極めていくことが一つの対策になります。
しかしこの「仲介手数料」は
あくまでも退去があり、その先に入居者を入れないと
発生しないものです。
一方、「管理料」といって
家賃を入居者から預かってオーナーに送金する
建物の掃除やメンテナンス等の維持管理
のためにいただく料金の方が、
金額の大小に関わらず安定的に入ってきます。
この「管理料」は、
家賃収入の３％〜５％。
例えば年間家賃収入が１,０００万円であれば
３０万円〜５０万円くらいの幅になります。
そしてここが一番ファジーなところで
ぜひ確認した方が良いポイントなのです。
管理料は家賃収入の何％か
管理料に含まれる業務は具体的にどんな内容か
を合わせてしっかり確認すべきです。
物件を見に行った時にはなおさら
直接、近隣の管理会社を複数訪問しましょう。
そして
・仲介手数料と客付けに対する実力、やる気
・管理料の割合と業務内容
この２点につき、
できるだけ相見積もりをとって
一番納得できる料金のところを選ぶことが賢明です。
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昨日のブログ
検討段階から味わえる地方物件のメリットとは？
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人気のある間取りと空室率の関係
不動産賃貸募集サイト“SUUMO”を運営する㈱リクルート社が発表したデータによると、
最近の傾向として、埼玉・千葉ではシングル世帯向けの空室が減り、カップル・ファミリー物件の空室が増えてきているそうです。単身者が都内ではなく近県にやや広めの住まいを求め、カップルやファミリー世帯は需要に比べて物件の供給が過多になっている、ということですね。
まぁ、だからといって、いきなり自分の物件が単身者向けだと満室になり、ファミリータイプだと空室が出るのか、というと、そんなことにはなりませんよね。こういう情報はあくまでも「統計」ですので、結局は自分の所有物件は個別に対策を立てていくしかありません。
でも、その対策を検討したり、そもそも物件を購入する際には、あくまでも「傾向」として気に留めておくことができるとよいと思います。
とかく自分の偏見や先入観を持ってしまいがちな不動産投資では、このような客観的データを時々参考にしながら、考え方をブラッシュアップしていけばよいのです。
それでは他にも面白いデータを紹介しましょう。
a) 洋室6畳にバス・トイレが一緒の３点ユニット
b) 洋室4.5畳にバス・トイレ別
という２つの物件があった場合、a)の３点ユニットであっても「6畳」の方が人気があるそうです。
今はすっかり３点ユニットが敬遠されているデータをよく見かけますが、狭くてもバス・トイレ別が良いのかというとそうでもなく、３点ユニットでも部屋が広い方が住みやすいと思う人が多いということですね。
しかし、
c）洋室6畳にバス・トイレ別
d) 洋室7.5畳にバス・トイレが一緒の３点ユニット
となると、c）の方が人気が高くなります。
つまり、6畳間の広さを確保できれば、後はできるだけバス・トイレは別々の方が良い、という優先順位になっています。単身者は６畳間をスタンダードとしているのかもしれません。
また、３DKまたは３LDKのファミリー物件で
e) ３部屋のうち１部屋が和室
f) ３部屋とも洋室
では、f）の全ての部屋が洋室の方に軍配が挙がります。
私は個人的に和室が好きで、自宅も１部屋だけあえて和室を設けていますが、残念ながら和室はあまり人気がないようですね。これは客付けのプロである管理会社の方も言っていました。
いずれにしろデータはあくまでも傾向にしか過ぎません。その物件の環境や家賃、設備によってももちろん変わっていきますので注意が必要です。
私の東京都清瀬市の物件は1K×40室で、広さ16㎡に３点ユニット、駅から徒歩18分という一般的には厳しい立地条件です。３点ユニットで狭い部屋なので、空室が出た後はどうやって訴求していこうかと不安にもなりましたが、この２年間、客付けの管理会社が非常に優秀で、これまで2ヶ月以上空室になったことがありません。
近くにコンビニがあることが思いのほか人気が高かったり、駅近の物件よりも安めに設定した家賃がニーズにマッチしたようです。
要するに、「間取りがこうだから空室がなかなか埋まらない」というのはちょっと厳しい言い方をするとセールス力がないことの「言い訳」で、その先の対策を諦めてしまう危険な発想です。
データはあくまでも参考値であり、自分の物件を満室にするためには自分の目でしっかり確認し、エキスパートとよく相談して対策を打つことが肝心です。
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良さそうな物件を見つけた時、不動産投資家が取るべき行動は？
なかなか見つからない物件だけど、偶然不動産仲介業者から案内された物件は
なんだか良さそう
そう感じたときには、行動しなければならないことが２つあります。
１．「購入」の意思を明確に示す。
不動産仲介業者には、本当に多くの投資家が「良い物件」を求めて群がっています。
少しでも魅力的な物件を見つけたら、「即買い」する人もザラにいます。
そんな中、
「どうしようかな〜」なんて悩んでいると、
仲介業者さんも他の「絶対買う」という人に案内した方が仕事がスピーディーに進むので、
迷っている人は待ってくれない、
と思った方がいいです。
購入の意思を示すためには
買付証明書
を提出することが一番です。
この買付書は、法的拘束力がありませんので、乱暴な言い方をすれば、提出した後から
「やっぱり買わない」と言っても訴えられることはありません。
しかしながら、もっともな理由もなく破談にするのは、関係各位に多大な迷惑をかけることになるので、その次に案内されることはもうない、と思った方が良いでしょう。
それから、買付証明書を出す場合には、
ローン特約条件つき
としておくことをお勧めします。
この場合には、
万が一、ローンが通らなければこの買付は無効
という意味ですので、買主の意思に反して、購入をキャンセルすることになります。
逆に「ローン特約条件」の記載がないと、
仮にローンが通らなくても、
その物件を購入しなければならなくなります。
物理的には無理なことなので、
結果的に売主や仲介業者を裏切ることになり、
とても面倒です。
また、買付を入れた人が他にもいる場合には、
買付を入れた順番で交渉
ローン承認が得られた順番に商談成立していく
ことが通例ですので、自分の順番が何番目かを確認することも大切です。
２．他に売られないように確保する
買付を入れ、１番であったとしてもまだ安心できません。
過去に私は、ローンが承認された後、
売主の都合で破談になったことが
２回あります。
どちらも、
売主が他にもっと高い金額で買ってくれる人を見つけてきた
ケースです。
これはこれで、買付を入れた身としては不公平極まりないのですが、その証明書に法的拘束力が無い以上、訴えることもできません。
同じように売主も、仲介業者からそっぽを向かれるに等しい行為なのですが、
この不動産業界は
「物件を持っている者が強い」ので、
売主以外はみんな弱い立場であると認識された方がよいと思います。
物件は、売るのも売らないのも 売主の自由
なのです。
そこでそれを少しでも回避するため、
売渡証明書
をもらっておくことがおススメです。
売主による売渡証明書は、
買主による買付証明書
と同じ扱いで、
自分の意思を明確に示す書類となります。
売主側も「あなたに売りたい」と具体的に考えている証ですので、たとえ法的拘束力がなくても、商慣習の中ではかなり本気度が高くなります。
逆に売り渡し証明書をもらったら、
そこには売却価格が明記されていますので、
指値をしたり金額を安くしてもらったりすることも
まずできなくなります。
以上のように、
自分が「これだ！」という物件を見つけたら、
買付証明書を出す
売渡証明書をもらう
この２つの行動をおこし、
こちらの本気度を示しつつ、
物件を確保していくことが大切です。
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不動産を買う時は築年数に着目すべし
収益不動産を選ぶ際、「利回り」「場所」についで着目されるのが
「築年数」
です。
平成７年築、とか、昭和６２年築とか、収益不動産の案内書には必ず
明記されています。
もちろん新しければ新しいほど良いのですが、その分、価格も高くなります。
価格が高くなる、ということは「利回り」が低くなる
ということですね。
利回りのことがまだよくわからない方はこちら
新しくて、高くて、利回りの低い、もの を探すか、
古くて、安くて、利回りの高い、もの を探すか、
となると、通常はやはり、後者のケースが多いです。
では、どの程度古いものを選べばよいのか、の参考にするため
「法定耐用年数」
を覚えておきましょう。
各建物には、法律で定められた「耐用年数」というものがあります。
それぞれ建物の構造躯体によって変わってきます。
・木造 ２２年
・鉄骨造 ３４年
・RC造 ４７年
もちろん、実際の耐用年数＝建物がどれだけもつか
とはかけ離れていますが、銀行などの融資機関は、
この法定耐用年数をベースに、ローンの返済期間を算出します。
この法定耐用年数ー実際の築年数
のことを「残存年数」といって、
法定上の残りの耐用年数として定義されています。
例えば、築１０年の木造アパートの場合、
残存耐用年数は２２年ー１０年＝１２年、
築２５年のRCマンションの場合、
残存耐用年数は４７年ー２５年＝２２年 となり、
この引き算された数値が、ローン返済期間の目安
になります。
ですので、
築１０年の木造アパートより、築２５年のRCマンションの方が、
銀行から長い期間、融資を引き出せる、
ということになります。
融資期間はできるだけ長い方が、月々の返済額が安くなって
経営がラクになります。
また、売却する際にも、法定耐用年数が残っている方が、
買う人にとって融資を受けやすい＝売りやすい
という考え方もあす。
このように
「築年数」は融資期間に関係する重要な指標
ですので
物件をご覧になる際は必ずチェックされることをお奨めします。
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収益不動産を買うなら、どんな場所を選ぶべきか？
「不動産を買うなら、自宅から２時間以内で観に行ける処に買いたい」
という人がいるようですが、思わず
「なぜ？」と
聞いてみたくなります。
自分が買った物件を、ときどきは見に行ってみたい
何かあった時にも現場に駆けつけられるようにしたい
と思うのかもしれませんが、時々見に行ったって、
何もすることないですよ。笑
外観だけなら一度見て写真を撮っておけば充分だし。
万が一、物件に何かが起きた場合には、
オーナーごときが現場にいても何もできません。
（あなたが業界の人で、知識とノウハウをお持ちなら話は別ですが）
素人のオーナーは、管理会社さんが対応してくれているところを、
ただ指を食わえて見ているだけになると思われます。
そんなことより大事なのは、
どこにいても管理会社の方ときちんと連絡が取れるように
しておくことです。
そして素早い判断をすること。
つまり、物件を買う場所は、全国どこでも大差ないんだ、
ということを覚えておきましょう。
また、駅から歩いて行ける距離でなければ、
というのも条件にする人がいますが、
実はこれも実際には全く問題ありません。
駅からバスで何十分もかかる距離であっても、
きちんと満室になっている部屋はいくらでもあります。
収益不動産とは、自分が住みたい部屋を買うのではなく、
その地域の需要の多いターゲットをにらんで買うこと
がベストです。
そんな正確なマーケティングはできていないんだ、という方は
まずは、
「物件はどこに買ってもいいんだ」
ということを
肝に銘じておくことをお奨めします。
これはかなりフワッとした内容ですが、
前にお話しした「利回り」の他に、物件の基準となりがちなのが
「場所」だと思っている方は、
その考えはすぐに改めた方が良いです。
どこにいても、どこに買っても、管理していけるのが
収益不動産の素晴らしいところです。
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